房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程

——政府審批全手續(xù)1房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力土地

專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎、公用配套設施建筑材料資金23房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局、環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃氣公司、廣電局、工商局、水利局、財政局等4項目推廣、銷售項目獲取（取得土地）項目啟動規(guī)劃設計施工建設竣工驗收項目交付權證辦理房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程圖選址、立項5前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設項目選址意見書辦理建設用地規(guī)劃許可證取得土地使用權開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策劃項目產(chǎn)品策劃項目產(chǎn)品設計建筑方案審批辦理建設工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證6辦理國土使用證受理單位：國土局地產(chǎn)處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復印件；

土地權屬證明文件；

建設用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；

建設項目批準或備案文件；

地籍調(diào)查表、屆址點成果表、宗地圖；

招標、拍賣、掛牌成交確認書；

土地出讓金繳納情況審核表；

契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得《國土使用證》7辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)受理單位：建委開發(fā)處

受理時間：20個工作日

所需主要資料：申請資質(zhì)等級的報告；

填報軟件生成上報軟盤并打印《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表》；

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

企業(yè)稅務登記證；

驗資報告；

開發(fā)項目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證；

外商投資企業(yè)需持立項批準文件和批準合同、章程；

專業(yè)技術人員的職稱證書。

取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)》8辦理建設項目選址意見書受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：15個工作日

所需主要資料：《建設項目選址意見書》申請表;

土地權屬證明文件;

擴建項目需提供產(chǎn)權證復印件;

聯(lián)建項目需提交聯(lián)建協(xié)議;

1:500地形圖六份，其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

取得《建設項目選址意見書》9辦理建設用地規(guī)劃許可證受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：《建設項目選址意見書》;

《建設用地規(guī)劃許可證》申請表;

經(jīng)測繪行政主管部門審核的1:500(或1:1000)實測現(xiàn)狀矢量地形圖;

撥地紅線成果圖;

撥地紅線備案通知書;

涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關范圍用地的項目，應向各相關部門出具征求意見函;

工業(yè)項目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項目，應取得環(huán)保等管理部門的意見。取得《建設用地規(guī)劃許可證》10開發(fā)項目立項登記受理單位：區(qū)發(fā)改委

受理時間：5個工作日

所需主要資料：項目申請報告;

營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計的最新企業(yè)財務報表、開戶銀行出具的資金信用證明;

投資意向書;

銀行出具的融資意向書;

規(guī)劃行政部門出具的項目用地意見書;

環(huán)境保護行政主管部門出具的審批意見。編制項目建議書申報項目建議書審批項目建議書（代可行性研究報告）取得立項批復11項目深度市場調(diào)查在項目立項之后，需針對當?shù)厥袌鰻顩r，進行更深層次的市場調(diào)研，以達到規(guī)避市場風險，尋求利潤最大化的目標。深度市場調(diào)查有兩個層面，一是市場層面，二是產(chǎn)品層面。市場層面需要調(diào)查項目所在區(qū)域的市場狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項目所在區(qū)域的產(chǎn)品構成情況。12項目定位策劃在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設計之前，需要確定項目的定位。項目定位主要包括本項目的市場定位、項目開發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項目價格定位等。在這一階段，需根據(jù)項目資源的可利用程度，確保項目的各項資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的基礎上，確定本項目的競爭力，研判市場的空白點予以定位,確定項目概念草案。13項目產(chǎn)品策劃在設計公司進行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門(公司)的建議合理劃分項目地塊的可利用程度，把項目差異化競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設計工作中。在這一階段，需要開發(fā)商策劃部門、策劃公司、設計單位之間互相配合，最后由策劃部門(公司)出具項目概念設計任務書、產(chǎn)品設計建議書，以此指導設計公司進行項目的總體規(guī)劃設計、方案設計，最終確定項目的產(chǎn)品方案。14項目產(chǎn)品設計概念設計規(guī)劃概念設計景觀概念設計規(guī)劃時空環(huán)境分析方案設計初步設計施工圖設計建筑方案設計景觀方案設計詳細規(guī)劃設計建筑單體設計15建筑方案審批

受理單位：區(qū)規(guī)劃局

受理時間：8個工作日

所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果圖(須標明色彩及材質(zhì))、項目總體鳥瞰圖;

光盤一張，含所有報建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖16辦理建設工程規(guī)劃許可證

受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：10個工作日

事前需辦理事項或所需主要資料：在建委設計處、審圖中心辦理

施工圖審查(人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃

等審核)，17至22個工作日；

在建委城建二處辦理市政設施配套費核定單，3個工

作日；

在文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單；

在建委建管處繳納報建費用；

在勘察設計院辦理正式坐標放線資料。取得《建設工程規(guī)劃許可證》正、副本蓋有規(guī)劃管理技術專用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書17辦理施工許可證

受理單位：建委建管處

受理時間：5個工作日

事前需辦理事項或所需主要資料：建設單位填寫的施工許可證申請

表；建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；開工條件

審查(表)；中標通知書、施工合同及中標備案(表)；施工圖審

查備案通知書；建設單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會審合

格并蓋章的施工組織設計原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照和

派遣書，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項目經(jīng)理證(原件壓證);

質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物

勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費證明等。取得《建設工程施工許可證》18前三期三其三它三工三作施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；市政設施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；建設工程項目地名報批；工程項目設計招標辦理；設計方案評標會召開及設計單位中標辦理；勘察招投標與勘察單位的中標辦理；施工招標辦理、施工監(jiān)理單位甄選；開發(fā)項目保險事宜洽談；編制項目開發(fā)進度表，預估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙是否準備就緒等。以上各項工作落實之后，即進入建設階段19重慶三市房三地產(chǎn)三開發(fā)三項目三行政三審批三流程三示意三圖國土三局出具“用三地預三審意三見”環(huán)保三局出具“環(huán)三境評三估審三查意見三”地震三部門提供三地震三安全性評三價文三件規(guī)劃三局出具“規(guī)三劃意三見函三復”，分別三交發(fā)改三委和建委國土三資源三部門三進行三國有三土地三使用三權出三讓（三招拍三掛）三，合法三建設三用地三批準三書、三國有三土地三使用三權證三書普通三商品三住宅三固定三資產(chǎn)三投資三項目三備案規(guī)劃三部門三發(fā)放建設三用地三規(guī)劃三許可三證編制三修建三性詳三細規(guī)三劃或建三設工三程設三計方三案總?cè)矫鎴D三、建三設工三程設三計方三案施三工三圖三設三計規(guī)劃三部門三審定三修建三性詳三細規(guī)三劃或三建設工三程設三計方三案總?cè)矫嫒龍D、三建設三工程設計三方案建設三、規(guī)三劃、三市政三、綠三化、三城管三、消三防、三人防三、地震三、環(huán)三保、三氣象三、技三術監(jiān)三督、三教育三、文三物、三水利三、安監(jiān)三、國三家安三全等三有關三職能三部門三聯(lián)合三審圖三、備三案審圖三機構三進行施工三圖審三查規(guī)劃三部門三核發(fā)三建設三工程三規(guī)劃三許可三證已審三定的三修建三性詳三細規(guī)三劃（三或建三設工三程設三計方三案總?cè)矫嫒龍D）三、建三設工三程設三計方三案規(guī)劃三許可階三段。其中三行政審三批、辦理三時間共三計為9日政府實施政務信息全程公開監(jiān)察部門實施全程行政監(jiān)察20組織三施工三單位三、監(jiān)理三單位三招標招標三文件三備案，三招三標投標情三況書三面報告三，招三標合同備三案建設三工程質(zhì)量三、安三全監(jiān)督三手續(xù)備三案排水三部門核發(fā)三城市排水三許可三證市容三環(huán)衛(wèi)部門三對城市建三筑垃圾處三置核準建設三部門三核發(fā)建筑三工程三施工三許可三證1、提三供土三地使三用權證、三工程三規(guī)劃三許可三證2、提三供施三工圖三紙審三查合格書三；3、已三辦理三工程三質(zhì)量三、安全監(jiān)三督手三續(xù)；4、建三設資三金已三落實1、提三供土三地使三用權三證、三建設工三程規(guī)三劃許三可證三、施三工許可證三；2、投三入開三發(fā)建三設的三資金三達到工程三建設三總投三資的25三%以上3、已三有商三品房三預售三方案房產(chǎn)三部門三核發(fā)商品三房預三售許三可證商品房預售合同備案房地三產(chǎn)開三發(fā)企三業(yè)組三織設計三、施三工、三工程三監(jiān)理三等有關三單位三進行三竣工三驗收規(guī)劃三、建三設、三市政三、綠三化、三城管三、消三防、人防三、地三震、三環(huán)保三、氣三象、三技術三監(jiān)督三、教育三、文三物、三水利三、安三監(jiān)等三有關三職能三部門聯(lián)三合進三行竣三工驗三收、三認可建設三工程三竣工三驗收三備案規(guī)劃三驗線；三規(guī)劃條件三、工程質(zhì)三量、施工三安全從三開工至三竣工的三監(jiān)督施工三許可階三段。其中三行政審三批、辦理三時間共三計為4日竣工三驗收階三段。其中三行政審三批、辦理三、驗收時三間共計三為5日政府實施政務信息全程公開監(jiān)督部門實施全程行政監(jiān)督21房地三產(chǎn)開三發(fā)的三證件1、核三準或三備案三證（三固定三資產(chǎn)三投資三）2、土三地證3、建三設用三地規(guī)三劃許三可證4、建三設工三程規(guī)三劃許三可證5、建三筑工三程施三工證6、商三品房三預售三許可三證22辦理三“五三證”三的條三件《建筑三工程三施工三許可三證》：23一、三項目三獲取項目三可行三性研三究調(diào)三研當?shù)厝康厝a(chǎn)市三場形三勢；政府三優(yōu)惠三政策三、投三資環(huán)三境；當?shù)厝M三水平三；人口三組成三；地理三位置三、交三通；項目三開發(fā)三成本三、利三潤測三算；……三……24開發(fā)——成本三構成25開發(fā)——利潤三構成26房地三產(chǎn)涉三及稅三費1、涉三及房三地產(chǎn)三購置三的：三包括三契稅三、印三花稅三及交三易手三續(xù)費三。2、涉三及房三地產(chǎn)三出售三的：三包括三營業(yè)三稅、三城市三維護三建設三稅、三教育三費附三加、三土地三增值三稅、三企業(yè)三所得三稅、三個人三所得三稅、三印花三稅及三交易三手續(xù)三費。3、涉三及土三地購三置的三：土三地出三讓金、地三上附三著物三補償三款27二、三項目三啟動1土地三報批3房產(chǎn)三資質(zhì)三審批4項目三可行三性三報三批2項目三公司三注冊三報批環(huán)保三初步三意見5立項三報批281、獲取三土地獲取三形式三：拍三賣、三招標三、掛三牌、三劃撥2、項目三公司三注冊A、項三目公三司申三報；B、辦三理項三目公三司營三業(yè)執(zhí)三照、三組織三機構三代碼三證；C、辦三理銀三行開三戶、三稅務三登記三等手三續(xù)；3、房產(chǎn)三公司三資質(zhì)三審核4、項目三可行三性研三究報三告審三批5、項目三立項三報批A、環(huán)三保部三門審三查，三做《環(huán)境三影響三評價三報告》；B、發(fā)三展計三劃部三門立三項報三批，三列入三當年三投資三計劃三；29資質(zhì)等級注冊資本（萬元）開發(fā)經(jīng)營年限3年累計竣工面積（萬m2）質(zhì)量合格率專業(yè)技術人員一級5000530連續(xù)5年100%40二級2000315連續(xù)3年100%20三級80025連續(xù)2年100%10四級5001已竣工工程100%5《暫定三資質(zhì)三證書》的條三件不三得低三于四三級資三質(zhì)企三業(yè)的三條件30三、三項目三規(guī)劃三設計1規(guī)劃三方案三審批2初步三方案三審批3施工三圖審三批4建設三工程三規(guī)劃三許可三證報三批311、規(guī)三劃方三案審三批選址三、定三點三報三批規(guī)劃三設計三條件三意見三書審三批環(huán)境三影響三評估三報告三書審三批規(guī)劃三方案三審批地質(zhì)三初勘322、施三工圖三審批施工三圖外三審施工三圖內(nèi)三審規(guī)劃三報批氣象三報批消防三報批防震三報批人防三報批環(huán)保三綠化三方案三報批地質(zhì)三詳勘施工三圖設三計施工三圖報三批333、建三設工三程規(guī)三劃許三可證建筑三工程三規(guī)劃三許可三證報三批墻三改物業(yè)三維修三基金散裝三水泥節(jié)三能34四、三項目三建設三施工1建設三工程三施工三許可三證2項目三建設三能源三、系三統(tǒng)報三批3施工三建設三雜項三報批351、建三設工三程施三工許三可證工程三類別三核定工程三建設三招投三標建設三工程三擬建三備案安全三生產(chǎn)三條件三備案工程