XX項(xiàng)目策劃報(bào)告初稿

世聯(lián)地產(chǎn)

2002年7月11日目錄

第一部分市場(chǎng)調(diào)查（略）第二部分項(xiàng)目分析第三部分物業(yè)定位第四部分物業(yè)發(fā)展建議（略）第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議項(xiàng)目分析本項(xiàng)目后海海濱后海半島花園招商海月花園蛇口小區(qū)N相關(guān)技術(shù)參數(shù)總占地總面積:1.3萬(wàn)平方米總建筑面積:3.25萬(wàn)平方米容積率：2.5層數(shù)：16層總戶數(shù)：352戶低覆蓋率用地規(guī)劃圖用地規(guī)劃

戶型（共352戶）

3房2廳2衛(wèi)1花園126平米~130平米144套

4房2廳2衛(wèi)1花園157平米~162平米144套單房+1機(jī)動(dòng)房35平米64套既非多口實(shí)用型，也非豪華舒適型大戶型卻誰(shuí)是我們的細(xì)分市場(chǎng)戶型的差異性突出總套數(shù)不多易于尋找細(xì)分市場(chǎng)項(xiàng)目SWOT分析【優(yōu)勢(shì)】后海片區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)：高尚海濱生活社區(qū)形象蛇口片區(qū)的生活氛圍擬建的南山商業(yè)文化中心區(qū)的輻射科技園區(qū)的人文背景地段優(yōu)勢(shì)：看海的花園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：低密度花園小區(qū)空中花園式的戶型設(shè)計(jì)

總戶數(shù)不多，銷售壓力不大片區(qū)差異化明顯產(chǎn)品差異化突出【劣勢(shì)】小區(qū)規(guī)模相對(duì)于后海大盤(pán)較小，不易形成集約化規(guī)模優(yōu)勢(shì)戶型的面積跨度較大，以收入的多寡整合目標(biāo)客戶困難目前該位置的周邊配套不十分成熟，交通是一個(gè)障礙

廣告投入須謹(jǐn)慎能否以“品位”細(xì)分市場(chǎng)美好前景須要描繪

【機(jī)會(huì)】深圳后花園南山的近期整體規(guī)劃深港數(shù)碼港的建設(shè)【威脅】未來(lái)海岸線的繼續(xù)開(kāi)發(fā)招商海月花園的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅后海片區(qū)大規(guī)模的住宅項(xiàng)目上馬

競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)快打還是慢跑？戰(zhàn)略方針戰(zhàn)略分析圖戰(zhàn)略分析圖S:后海片區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)：區(qū)域的高尚海濱生活社區(qū)形象、蛇口片區(qū)的生活氛圍、科技園區(qū)的人文背景、擬建的南山商業(yè)文化中心區(qū)的輻射地段優(yōu)勢(shì)：看海的花園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：低密度、花園小區(qū)、空中花園式的戶型空間設(shè)計(jì)

總戶數(shù)不多，銷售壓力不大:小區(qū)規(guī)模相對(duì)于后海大盤(pán)較小，不易形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)戶型的類型跨度較大，不易整合目標(biāo)客戶目前該位置的周邊配套不充分，交通是一個(gè)障礙T:未來(lái)海岸線的繼續(xù)開(kāi)發(fā)招商海月花園的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅后海片區(qū)大規(guī)模的住宅項(xiàng)目上馬

SWOT戰(zhàn)略分析O:深圳后花園南山的近期整體規(guī)劃深港數(shù)碼港的建設(shè)；1．

總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略發(fā)掘產(chǎn)品特色，創(chuàng)造差異化優(yōu)勢(shì)借助片區(qū)形象，實(shí)現(xiàn)低成本推廣W戰(zhàn)略分解A.[發(fā)掘產(chǎn)品特色，創(chuàng)造差異化優(yōu)勢(shì)]

空中院落的戶型特色——分享陽(yáng)光

低密度濱海小區(qū)——分享海風(fēng)藍(lán)調(diào)鄉(xiāng)村田園櫥衛(wèi)套餐附送——分享草的味道。。。。。。。。。。B.[借助片區(qū)形象，實(shí)現(xiàn)低成本推廣]

借助后海片區(qū)的片區(qū)推廣的力度，與鳳共舞搶占頭號(hào)路牌廣告，作好導(dǎo)示系統(tǒng)都是我的錯(cuò)“看板看漲”！物業(yè)三定位【我們?nèi)龘碛腥骸慨愑蛉L(fēng)情三蛇口三片區(qū)三，國(guó)三際化三標(biāo)準(zhǔn)三南山三中心三后海三海岸三線的三獨(dú)特三資源充分三接納三陽(yáng)光三的院三落式三戶型三設(shè)計(jì)總戶三數(shù)為35三2戶，三其中三三房三以上三為28三8戶，三單房三為64戶，三不可三多得深圳三充斥三著一三群對(duì)三生活三素質(zhì)三有著三較高三追求三、膜三拜大三自然三給予三的激三情和三創(chuàng)意三的菁三英貴三族生活三品味三是定三位的三出發(fā)三點(diǎn)[形象三定位]SH三AR三E——三SH三AR三E三S三UN三SH三IN三IN三G——三SH三AR三E三S三EE三BR三EE三ZE。。三。。三。。三。后海三灣畔三綠色三狂飆或后三海灣三畔生三態(tài)豪三庭[物業(yè)三類型三定位]主打三廣告三語(yǔ)愛(ài)上這里三的天三空賣給三誰(shuí)？【SA三SS三Y謬論】他們?nèi)畲笕奶厝c(diǎn)也三許是三：靠三才能三吃飯三，學(xué)三習(xí)能三力是三他們?nèi)畲笕母?jìng)?cè)隣?zhēng)力三，自三然是三他們?nèi)齽?chuàng)造三力的三不碣三之源他們?nèi)是笕∷退齻円蝗龢討?yīng)三融化三在追三求中三。。三。。三。。主力三客戶三群：向往三蛇口三的生三活氛三圍的三高素三質(zhì)的三菁英三貴族三，他三們一三般分三布在三福田三、南三山區(qū)三高新三科技三園區(qū)三等。南山三區(qū)本三地欲三二次三置業(yè)三的換三房一三族。他們?nèi)哪耆g在35歲~4三5歲之三間次主三力客三戶群三：向往三蛇口三的生三活氛三圍的三高素三質(zhì)的三菁英三單身三貴族三，他三們一三般分三布在三福田三、南三山區(qū)三高新三科技三園區(qū)三等，三他們?nèi)哪耆g在25歲~3三5歲之三間。本地三欲投三資置三業(yè)，三看中三升值三潛力三的投三資一三族。價(jià)格三策略目前三：本片三區(qū)住三宅均三價(jià)45三00三—5三80三0元/平方