國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日123“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日1.

國(guó)企民企合作開發(fā)，行業(yè)大趨勢(shì)2.

國(guó)企民企合作開發(fā)，“大運(yùn)營(yíng)”重要組成3.

典型合作模式和案例分析“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日1.

國(guó)企民企合作開發(fā)，行業(yè)大趨勢(shì)2.

國(guó)企民企合作開發(fā)，“大運(yùn)營(yíng)”重要組成3.

典型合作模式和案例分析“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日

合作是大方向：快速發(fā)展、持續(xù)生存、經(jīng)營(yíng)水平更上一層樓在合作開發(fā)潮推動(dòng)下，房企的權(quán)益銷售比例繼續(xù)出現(xiàn)下降趨勢(shì)?？硕鹧芯恐行慕瞻l(fā)布的《2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，TOP100房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%、2018年的80%進(jìn)一步下降至2019年的75%左右，連續(xù)三年出現(xiàn)持續(xù)下滑?！啊鳖悇e2019年排名企業(yè)全口徑金額權(quán)益金額權(quán)益金額占比行業(yè)TOP201碧桂園7715.35477.971.0%2萬科地產(chǎn)6312.14102.965.0%3中國(guó)恒大6080.05782.195.1%15旭輝集團(tuán)2090.11149.655.0%20華夏幸福1510.01375.391.1%行業(yè)TOP5021富力地產(chǎn)1493.11381.592.5%30榮盛發(fā)展1131.11104.897.7%38卓越集團(tuán)949.5563.159.3%45華僑城795.9670.684.3%50新希望地產(chǎn)735.9404.855.0%國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日

合作是大方向：快速發(fā)展、持續(xù)生存、經(jīng)營(yíng)水平更上一層樓TOP20：合作權(quán)益比在50-70%之間，很少合作的恒大在2018年也提出合作戰(zhàn)略；TOP50：合作也是主流，也有富力、卓越不同戰(zhàn)略；“”類別2019年排名企業(yè)全口徑金額權(quán)益金額權(quán)益金額占比央企5保利發(fā)展4702.03190.367.8%7中海地產(chǎn)3301.33084.893.4%10華潤(rùn)置地2430.31675.569.0%18中國(guó)金茂1608.71110.069.0%71中交地產(chǎn)421.1269.764.0%地方性國(guó)企6綠地控股3880.23492.290.0%43首創(chuàng)置業(yè)808.1517.164.0%39華發(fā)股份922.7592.464.2%37首開股份953.3633.066.4%82金融街331.2301.491.0%國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日

合作是大方向：快速發(fā)展、持續(xù)生存、經(jīng)營(yíng)水平更上一層樓國(guó)有央企：除中海之外典型央企權(quán)益比在60-70%之間，金茂69%，中交64%；地方性國(guó)企：權(quán)益比在60-70%之間，綠地、金融街例外?！啊眹?guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日1.

國(guó)企民企合作開發(fā)，行業(yè)大趨勢(shì)2.

國(guó)企民企合作開發(fā)，“大運(yùn)營(yíng)”重要組成3.

典型合作模式和案例分析“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日合作開發(fā)是快速擴(kuò)大規(guī)模的捷徑

增量時(shí)代、存量時(shí)代：抓住窗口期快速發(fā)展的動(dòng)力運(yùn)營(yíng):是一個(gè)投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出再投入的過程，是一個(gè)整合各專業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值的過程。將這個(gè)過程在更廣的空間內(nèi)同時(shí)復(fù)制、在更短時(shí)間內(nèi)多次重復(fù)、將產(chǎn)無與倫比規(guī)模效益。“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日企業(yè)資本監(jiān)管資金銀行融資海外融資

合作促進(jìn)規(guī)模發(fā)展良性循環(huán)房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大具有諸多的優(yōu)勢(shì)：

規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)利用這種優(yōu)勢(shì)再次展開合作，合作開發(fā)再次擴(kuò)大規(guī)模，形成良性循環(huán)?！啊眹?guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日盈利能力經(jīng)營(yíng)效率權(quán)益乘數(shù)ROE

=XX提升價(jià)值

+降低成本周轉(zhuǎn)效率財(cái)務(wù)杠桿

+合作杠桿大運(yùn)營(yíng)的ROE底層邏輯發(fā)生了變化

銷售凈利率凈利潤(rùn)/銷售額資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率銷售額/總資產(chǎn)權(quán)益乘數(shù)總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日

競(jìng)爭(zhēng)、勾地、綜合體公開市場(chǎng)：招拍掛更加激烈；勾地市場(chǎng)：教育產(chǎn)業(yè)；一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)；城市綜合體：?jiǎn)我黄髽I(yè)不具備商業(yè)、酒店、辦公、投資公寓、等級(jí)住宅多業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)。“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日1.

國(guó)企民企合作開發(fā)，行業(yè)大趨勢(shì)2.

國(guó)企民企合作開發(fā)，“大運(yùn)營(yíng)”重要組成3.

典型合作模式和歷史發(fā)展“”

合作范圍

操盤方法常見合作模式單項(xiàng)目合作、平臺(tái)公司合作不操盤、聯(lián)合操盤、獨(dú)立操盤明股實(shí)債、聯(lián)合拿地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)收購(gòu)“”

操盤方法——不操盤、聯(lián)合操盤、獨(dú)立操盤合作談判：優(yōu)先考慮我司單獨(dú)操盤，其次考慮聯(lián)合操盤模式，最后考慮對(duì)方操盤模式

不操盤

聯(lián)合操盤

獨(dú)立操盤（大股、小股）

·

最好兩家聯(lián)合操盤

·

接受三家聯(lián)合操盤

·

盡量避免四家及以上“”案例：以萬科小股操盤為例

小股操盤的特點(diǎn)：

·

萬科在合作項(xiàng)目中不控股，持股比例最低為10%左右

·

項(xiàng)目仍然由萬科團(tuán)隊(duì)操盤，其他投資人不論是否控股，

不可干預(yù)項(xiàng)目的具體經(jīng)營(yíng)管理

·

使用萬科品牌和產(chǎn)品體系

·

共享萬科的信用資源和采購(gòu)資源

·

合作對(duì)象可以是土地方、資金方或兩者都有

萬科小股操盤的優(yōu)勢(shì)：

·

公司的專業(yè)能力、品牌溢價(jià)、合作口碑與信譽(yù)能夠獲得

合作方的認(rèn)可

·

萬科優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品的工廠化與快速?gòu)?fù)制能力，品牌加上

服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，采購(gòu)優(yōu)勢(shì)（據(jù)悉，萬科一年采購(gòu)量至少相當(dāng)

于國(guó)內(nèi)一個(gè)大區(qū)相關(guān)供應(yīng)商總代一年的銷售量），以及一

定的融資能力“”合作模式——明股實(shí)債、前期融資、結(jié)構(gòu)性融資明股實(shí)債：指從土地獲取到四證齊全，具備開發(fā)貸款放款條件之前的融資，也稱為房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資，或者前融（有的貫穿與項(xiàng)目始終）。主要通過信托制基金、有限合伙基金等方式實(shí)現(xiàn)。融資的目的主要是為了回流土地款資金，可以采用股權(quán)和債權(quán)融資兩種模式，對(duì)于合作項(xiàng)目管理來說為股權(quán)融資模式?！啊焙献髂Ｊ健蓹?quán)收購(gòu)股權(quán)收購(gòu)：指收購(gòu)方收購(gòu)某一或些項(xiàng)目公司(僅指為特定房地產(chǎn)項(xiàng)目成立的開發(fā)公司)的股權(quán)，從而成為該項(xiàng)目公司控股股東或者唯股東，進(jìn)而控制項(xiàng)目公司，并獲取項(xiàng)目公司名下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以項(xiàng)目公司名義進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式。此模式下房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主體沒有變化，仍然為項(xiàng)目公司，但項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。簡(jiǎn)單粗暴，一次性買斷，不是真正意義的合作注意項(xiàng)目公司干凈即可：債務(wù)、訴訟、勞動(dòng)糾紛“無重大違規(guī)事項(xiàng)”（影響融資、影響品牌聲譽(yù)）“”合作模式——資產(chǎn)收購(gòu)、在建工程轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收購(gòu)：指投資人直接向擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物的所有者(包括自然人、法人和其他組織)購(gòu)買該項(xiàng)房地產(chǎn)并直接開發(fā)運(yùn)營(yíng)，從而使得基于房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利及義務(wù)轉(zhuǎn)移到投資人名下；此模式不會(huì)影響到交易雙方的法律地位問題，即收購(gòu)前后交易雙方的法人資格沒有任何改變，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主體發(fā)生了變化。“”合作模式——聯(lián)合拿地、聯(lián)合操盤聯(lián)合拿地：指和合作意向方達(dá)成共識(shí)，形成公司或合作體等形式以合理成本獲取土地，或在獲取土地后共同合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)；風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享?？赡苡卸鄠€(gè)合作開發(fā)主體，通常在以拿地聯(lián)合體等形式存在，在拿地后共同組建多方聯(lián)合的項(xiàng)目公司?！啊甭?lián)合操盤——真正意義的合作“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日1.

項(xiàng)目銷售去化符合投資拿地預(yù)期，一般都能和和美美過下去，否則。關(guān)鍵事項(xiàng)決策效率低下：

降價(jià)促銷?捂盤惜售？出現(xiàn)嚴(yán)重分歧。——民企營(yíng)銷高管。2.

我們這邊線上線下流程一起走，效率低下，比找集團(tuán)還麻煩?！?guī)模房企城市公司運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)

人。3.

考核和管控：各項(xiàng)目人員委派到項(xiàng)目，實(shí)際考核還在原單位，然后項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)是各股東權(quán)衡

各家權(quán)利后的產(chǎn)物，實(shí)際合作項(xiàng)目考核很多流于形式?！献黜?xiàng)目公司人力總監(jiān)。4.

我們一共經(jīng)歷了3個(gè)合作項(xiàng)目，最終結(jié)局兩個(gè)不歡而散，一個(gè)大股東收購(gòu)了，一個(gè)小股東收購(gòu)了，

只有一個(gè)最終算是結(jié)局圓滿的。——總部運(yùn)營(yíng)人員5.

你們過去做“項(xiàng)目貸”嗎，不做項(xiàng)目貸款，我們沒有資金繼續(xù)投入

——民企老板6.

具體協(xié)議內(nèi)容考慮企業(yè)卡位標(biāo)準(zhǔn)、條線管理要求等，但合作協(xié)議大于各方管理制度——規(guī)模房

企運(yùn)營(yíng)。7.

股東會(huì)不是吵架，就是抱怨——民企老板。

“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日1.

尋求合適的合作伙伴2.

做好合作的頂層設(shè)計(jì)3.

管控合作的關(guān)鍵要點(diǎn)“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日1.

尋求合適的合作伙伴2.

做好合作的頂層設(shè)計(jì)3.

管控合作的關(guān)鍵要點(diǎn)“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日國(guó)企？民企？信用？實(shí)力？

三觀合？不合？“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日1.（項(xiàng)目、房企）經(jīng)營(yíng)定位

（項(xiàng)目、房企）

DNA“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日項(xiàng)目有經(jīng)營(yíng)定位現(xiàn)金流型

利潤(rùn)型

均衡型“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日項(xiàng)目有經(jīng)營(yíng)定位

經(jīng)營(yíng)定位是一切定位和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)操盤策略的基礎(chǔ)合作各方對(duì)合作項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位不同，失去合作的前提條件“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日項(xiàng)目有經(jīng)營(yíng)定位，企業(yè)也有經(jīng)營(yíng)定位

現(xiàn)金流型

利潤(rùn)型

均衡型“”數(shù)據(jù)來源：Wind（2019）公司名稱凈資產(chǎn)收益率

歸母凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

ROE（%）

總收入（%）

(次)權(quán)益乘數(shù)

融創(chuàng)中國(guó)

新城控股

碧桂園

萬科A

龍湖集團(tuán)

保利地產(chǎn)

華潤(rùn)置地中國(guó)海外發(fā)展

富力地產(chǎn)

仁恒置地

中國(guó)恒大37.2136.7228.9522.6120.8820.1218.3815.5713.2912.5812.4015.1314.74

8.1310.5712.1211.8519.3325.3310.6117.91

3.610.210.220.280.230.260.250.210.240.230.160.2311.9911.5012.94

9.48

6.60

6.76

4.55

2.57

5.45

4.4414.66“”ROE指標(biāo)分解：凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)銷售凈利率=××碧桂園萬科A仁恒置地ROE

29.46%ROE

23.05%ROE

12.72%

銷售凈利率

8.13%銷售凈利率

10.57%銷售凈利率

17.91%===××××××總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

0.28總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

0.23總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

0.16高杠桿

12.94

中杠桿

9.48

低杠桿

4.44現(xiàn)金流型

均衡型

利潤(rùn)型數(shù)據(jù)來源：Wind“”=ROE

價(jià)值提升土地價(jià)值產(chǎn)品領(lǐng)先品牌營(yíng)銷優(yōu)質(zhì)服務(wù)客戶敏感產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化配置標(biāo)準(zhǔn)資源整合責(zé)任成本無效成本營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用稅務(wù)籌劃成本分?jǐn)們?yōu)化結(jié)構(gòu)快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)品匹配產(chǎn)供銷存合作借力全面融貸收支管理開源盤活資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)合作開發(fā)小股操盤不同類型企業(yè)：基本經(jīng)營(yíng)邏輯（企業(yè)DNA）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

經(jīng)營(yíng)

效率

稅務(wù)權(quán)益乘數(shù)

權(quán)益

乘數(shù)

資金管理

銷售凈利率

盈利

能力成本管理

×

X費(fèi)用管理

×

X資源管理

節(jié)流“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日企業(yè)舉例

現(xiàn)金流型

利潤(rùn)型

均衡型碧桂園、恒大、中梁、祥生、

和黃系、中海、招商蛇口、葛洲壩、仁恒、路勁萬科、龍湖、旭輝、金茂、融創(chuàng)、華遠(yuǎn)“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日2.將合作寫入企業(yè)戰(zhàn)略“”企業(yè)全口徑金額權(quán)益金額權(quán)益金額占比保利發(fā)展4702.03190.367.8%中海地產(chǎn)3301.33084.893.4%華潤(rùn)置地2430.31675.569.0%中國(guó)金茂1608.71110.069.0%中交地產(chǎn)421.1269.764.0%國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日3.合作條件案例“”1、降低資金投入比例2、提高投資收益門檻·應(yīng)當(dāng)將萬科的資金投入降低到獨(dú)立開發(fā)的60%以下·信托的合作應(yīng)當(dāng)將萬科的資金投入降低到50%以下·合作項(xiàng)目的投資收益應(yīng)高于獨(dú)立開發(fā)的投資收益·萬科參與合作項(xiàng)目的內(nèi)部收益率原則上應(yīng)不低于18%，萬科的投資收益率應(yīng)不低于20%3、優(yōu)先與土地方合作4、優(yōu)選合作形式以控風(fēng)險(xiǎn)·應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮與土地方的合作，其次才是資金方·一方面可以降低萬科的資金投入，另一方面可以通過合作獲得優(yōu)質(zhì)土地·同土地方合作時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)由小到大一次是：公司模式、合作建房模式、股權(quán)收購(gòu)模式·同資金方合作時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)由小到大依次是：聯(lián)合競(jìng)買、信托5、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)可控6、財(cái)務(wù)報(bào)表合并可控(上市公司特有的考慮原則）·項(xiàng)目由萬科經(jīng)營(yíng)管理，合作方參與管理和監(jiān)督的方式，采取董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，經(jīng)營(yíng)管理班子由萬科組建，董事會(huì)由雙方組成的方式·合作項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率不高于集團(tuán)平均資產(chǎn)負(fù)債率·2年內(nèi)體現(xiàn)利潤(rùn)的項(xiàng)目，從項(xiàng)目立項(xiàng)起2年內(nèi)產(chǎn)生利潤(rùn)的合作項(xiàng)目，合并報(bào)表國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日萬科合作的6項(xiàng)原則“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日“”合作對(duì)象選擇（1）不與“三不原則”的公司進(jìn)行合作（口碑不好、借高利貸、涉黑背景）；（2）原則上不和開發(fā)實(shí)力、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)劣于我司的合作方合作；（3）合作對(duì)象的開發(fā)理念和戰(zhàn)略導(dǎo)向與我司相似；（4）合作對(duì)象在項(xiàng)目所在區(qū)域有一定的資源及優(yōu)勢(shì)；（5）合作對(duì)象的產(chǎn)品類型有獨(dú)到特點(diǎn)及領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)；（6）優(yōu)先合作對(duì)象為標(biāo)桿開發(fā)商；（7）建立對(duì)外參股合作項(xiàng)目合作方評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)于合作后一次評(píng)價(jià)不合格的合作方列入黑名單，后續(xù)不得再進(jìn)行合作；項(xiàng)目合作方評(píng)價(jià)機(jī)制后續(xù)將另行約定。利潤(rùn)紅線要求（1）集團(tuán)要求對(duì)外參股合作項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率不低于10%，后續(xù)凈利潤(rùn)率的具體要求依據(jù)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；22（2）投資回收期：20萬m及以下，回收期不得超過14個(gè)月；20萬m以上，回收期不得超過16個(gè)月；（3）我司白有資金年度投資回報(bào)率不得低于40%（4）本金及利潤(rùn)分配要求?！け窘鸱峙洌喉?xiàng)目公司在實(shí)現(xiàn)銷售，并實(shí)現(xiàn)含融資現(xiàn)金流回正，且項(xiàng)目賬戶資求金在扣減當(dāng)期需支出成本及需歸還的融資款項(xiàng)、后續(xù)3個(gè)月開發(fā)建設(shè)所需資金后仍有富裕資金的，需進(jìn)行本金分配。在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正之后的3個(gè)月內(nèi)，需將所有股東投入的本金分配完畢。某中小房企合作的理念-主要關(guān)注合作方背景和項(xiàng)目的利潤(rùn)要求“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日1.

尋求合適的合作伙伴2.

做好合作的頂層設(shè)計(jì)3.

管控合作的關(guān)鍵要點(diǎn)“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日1.合作原則“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日原則：合作管控的四項(xiàng)原則誰操盤誰負(fù)責(zé)過程交圈協(xié)同目標(biāo)清晰一致合作規(guī)則先行“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日2.三會(huì)管理“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日三會(huì)：合作項(xiàng)目的最高決策機(jī)構(gòu)、最終爭(zhēng)議審判機(jī)構(gòu)·股東會(huì)是最高權(quán)力機(jī)構(gòu)·董事會(huì)是經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)·通常設(shè)監(jiān)事，而不設(shè)監(jiān)事會(huì)“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日第一次董事會(huì)：1統(tǒng)4定2明確1統(tǒng)：

治理結(jié)構(gòu)4定：

定組織、定責(zé)權(quán)

定團(tuán)隊(duì)、定機(jī)制2明確：

明確全周期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

明確首年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日年度定期董事會(huì)：1編制4滾動(dòng)年初編制一次年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、季度進(jìn)行4次滾動(dòng)對(duì)標(biāo)“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日階段性、臨時(shí)性股東會(huì)：2抓1抓：異動(dòng)

全周期運(yùn)營(yíng)目標(biāo)

年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日階段性、臨時(shí)性股東會(huì)2抓：階段

首開前

交付前

退出前

花錢（重大）前“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日3.

月報(bào)及日常決策“”

XXXX項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)報(bào)告（模板）“”

總可售面積：16.52萬方

已售面積：

0.13萬方

剩余可售面積：16.39萬方

總可售金額：21.29億

已售金額：

0.17億

剩余可售金額：21.12億

總投（含稅）：10.46億

總回籠：0.07億

凈現(xiàn)金流：-8.4億?

未開工?

已開工未銷售?

已銷售未竣工?

已竣工20190413推;1.38億;0/328#7#20190413推;1.46億;0/321#

20190112推;1.46億;0/32

20180818推;1.38億;18/32

20180818推;1.47億;18/32

4#

20190112推;1.48億;0/3220180930;1.48億;15/32

20180930推;1.48億;15/326#20180530推;2.28億

已開工面積：22.85萬方

已竣工面積：0.00萬方

貸款余額：7.03億一、項(xiàng)目總體信息“”序號(hào)任務(wù)名稱一期計(jì)劃起至?xí)r間實(shí)際完成情況二三期計(jì)劃起至?xí)r間實(shí)際完成情況開始完成開始完成1取得土地使用權(quán)證2取得用地規(guī)劃許可證3取得工程規(guī)劃許可證4取得施工許可證5基礎(chǔ)施工至正負(fù)零6取得預(yù)售許可證7營(yíng)銷體驗(yàn)區(qū)開放8開盤9主體結(jié)構(gòu)封頂10取得竣工備案證11集中交付二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成情況及形象進(jìn)度

本月重要節(jié)點(diǎn)完成情況一期交付后維修整改；二三期主體結(jié)構(gòu)施工中；二三期洋房、高層順銷；

項(xiàng)目下月重要節(jié)點(diǎn)二三期主體結(jié)構(gòu)施工；二三期高層洋房順銷?！啊?/p>

多層區(qū)（別墅）：2-5棟負(fù)一層模板安裝中，6-10棟砌筑中，11、12、13棟內(nèi)外墻抹灰中。

存在問題：1、混凝土、砂漿超信息價(jià)太多，總包、樁基礎(chǔ)施工單位訂料困難；2、8號(hào)受天氣影響進(jìn)度緩慢；

解決方案：如有延誤，請(qǐng)分析原因并提出解決措施。1-3、8-10棟樁基礎(chǔ)施工4-5棟18層、6-7棟15層展示區(qū)：已通過驗(yàn)收板房：已驗(yàn)收，展示區(qū)7-28開放二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成情況及形象進(jìn)度“”分類單位存貨合計(jì)未取銷售證存貨（截至填報(bào)當(dāng)月存貨數(shù)據(jù)）已取銷售證存貨（截至填報(bào)當(dāng)月存貨數(shù)據(jù)）當(dāng)月銷售累計(jì)銷售合計(jì)聯(lián)排別墅別墅車位高層洋房商鋪車位人防車位合計(jì)聯(lián)排別墅別墅車位高層洋房商鋪車位人防車位合計(jì)聯(lián)排別墅別墅車位高層洋房商鋪車位人防車位合計(jì)聯(lián)排別墅別墅車位高層洋房商鋪車位人防車位合計(jì)聯(lián)排別墅別墅車位高層洋房商鋪車位人防車位XX項(xiàng)目推貨套數(shù)套面積㎡認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)套數(shù)套認(rèn)購(gòu)面積㎡認(rèn)購(gòu)單價(jià)元/㎡(個(gè)）認(rèn)購(gòu)金額萬元銷售/存貨簽約套數(shù)套簽約面積㎡簽約單價(jià)元/㎡(個(gè)）簽約金額萬元回款金額萬元三、本月銷售情況備注：1、每月最后一天完成“項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表”（格式詳見附件二）并于當(dāng)日將該表報(bào)送我方；

2、業(yè)態(tài)按項(xiàng)目實(shí)際情況調(diào)整?！啊毙蛱?hào)項(xiàng)目目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)-目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本建筑單方可售單方動(dòng)態(tài)成本建筑單方可售單方差額比例(萬元)（元/m2）（元/m2）(萬元)（元/m2）（元/m2）(萬元)（％）1土地費(fèi)2前期工程費(fèi)3紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4園林環(huán)境設(shè)施費(fèi)5建筑安裝工程費(fèi)6配套設(shè)施費(fèi)7開發(fā)間接費(fèi)8營(yíng)銷及客服費(fèi)9管理費(fèi)用小計(jì)（1-9項(xiàng)）10財(cái)務(wù)費(fèi)用11稅費(fèi)12預(yù)備費(fèi)合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)-方案版目標(biāo)成本差異分析絕對(duì)值變化率指標(biāo)差額（萬元）%（元/m2）1—————四、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本與偏差分析備注：成本科目可根據(jù)操盤方成本管理科目進(jìn)行調(diào)整，變化率超3%須進(jìn)行差異分析?！啊睏l目年度預(yù)算截至本月累計(jì)本月下月備注預(yù)算達(dá)成率預(yù)算實(shí)際差異預(yù)算實(shí)際差異預(yù)算AB=D/ACDE=D-CFGH=G-FJ經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入銷售回款租賃收入其他收入經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出土地成本建造成本銷售費(fèi)用租賃支出管理費(fèi)用稅金支出其它支出經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量籌資現(xiàn)金流入股本貸款股東借款籌資現(xiàn)金流出退還股本償還貸款償還股東借款貸款利息支出股東借款利息支出利潤(rùn)分配籌資現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金凈流量五、項(xiàng)目年度動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日經(jīng)辦部門

發(fā)起經(jīng)辦部門副經(jīng)理、經(jīng)理參與部門副經(jīng)理、經(jīng)理

項(xiàng)目總（副）經(jīng)理項(xiàng)目公司內(nèi)部紙質(zhì)審批

雙方各自

內(nèi)部審批流（根據(jù)各自授權(quán)）

項(xiàng)目總經(jīng)理結(jié)束雙方各自內(nèi)部審批環(huán)節(jié)事項(xiàng)為提高效率，避免因溝通不到位的審批反復(fù)，合作雙方線下簽字前，應(yīng)與各自集團(tuán)總部相關(guān)部門提前充分溝通并達(dá)成一致意見，且合作方項(xiàng)目公司內(nèi)部橫向部門也應(yīng)提前溝通并達(dá)成一致意見，確保審批一次通過。不一致情況逐級(jí)例詳細(xì)制度文件：聯(lián)合操盤——日常決策、審批1、組織：設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目公司，合作各方按協(xié)議派駐人員。2、權(quán)責(zé)：按協(xié)議約定賦予項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)人員權(quán)責(zé)。3、程序：有城市公司運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)與合作方協(xié)商確定“項(xiàng)目管理規(guī)定”提交協(xié)商，直至項(xiàng)目公司股東會(huì)。

多地產(chǎn)干貨資料，關(guān)注公眾號(hào)“”優(yōu)化圈“”更國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日4.關(guān)鍵崗位設(shè)置“”1、項(xiàng)目總2、副總經(jīng)理3、財(cái)務(wù)總監(jiān)4、專業(yè)負(fù)責(zé)人5、公司級(jí)運(yùn)營(yíng)（協(xié)調(diào)）負(fù)責(zé)人“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日

強(qiáng)化項(xiàng)目總在合作項(xiàng)目中的職權(quán)——某公司合作項(xiàng)目總職權(quán)10條原則上由我方委派項(xiàng)目總經(jīng)理任合作公司總經(jīng)理

定

位權(quán)限匯報(bào)全面負(fù)責(zé)合作公司的開發(fā)建設(shè)及日常經(jīng)營(yíng)管理工作；執(zhí)行經(jīng)董事會(huì)審批后的如下重大經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，并根據(jù)權(quán)限審查其產(chǎn)生的合同、文件與經(jīng)濟(jì)收支上述重大經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)(一個(gè)或多個(gè))的終審如超出公司總經(jīng)理的權(quán)限，總經(jīng)理需根據(jù)集團(tuán)審批制度逐級(jí)上報(bào)審批；如超出合作約定權(quán)限的事項(xiàng)，公司總經(jīng)理應(yīng)提前10工作日向合作公司董事會(huì)作出書面報(bào)告，申請(qǐng)董事會(huì)對(duì)該事項(xiàng)作出審批。公司總經(jīng)理作為合作公司的最高負(fù)責(zé)執(zhí)行人，需每月將合作公司資金使用情況(收入、支出)、動(dòng)態(tài)成本、招標(biāo)情況、工程施工進(jìn)度情況、銷售情況等公司運(yùn)營(yíng)方面的相關(guān)情況以書面形式上報(bào)項(xiàng)目公司各董事，并執(zhí)行董事會(huì)的其他決定?！ぁぁぁぁぁぁぁぁろ?xiàng)目總職權(quán)10條：A：牽頭組織2項(xiàng)

項(xiàng)目定位工作的牽頭組織

項(xiàng)目利潤(rùn)的核算牽頭組織確定利潤(rùn)分配方案B：權(quán)限內(nèi)決策3項(xiàng)

不涉及重大調(diào)整和變更的規(guī)劃方案

項(xiàng)目工程及開發(fā)報(bào)建的實(shí)施

資金使用計(jì)劃及融資安排C：上報(bào)集團(tuán)審批4項(xiàng)

施工計(jì)劃方案的確定

目標(biāo)成本管控，超支時(shí)上報(bào)集團(tuán)審批

參與銷售方案及定價(jià)，單價(jià)變動(dòng)時(shí)上報(bào)集團(tuán)審批

每年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)算編制，超支時(shí)上報(bào)集團(tuán)審批D：集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理權(quán)限的其他約定“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日矩陣式管理和項(xiàng)目制管理的取舍“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日項(xiàng)目制：經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總工程型協(xié)調(diào)型運(yùn)營(yíng)型經(jīng)營(yíng)型

項(xiàng)目總經(jīng)理

工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明；

部分設(shè)計(jì)和直接開發(fā)成本；

全過程開發(fā)、工程質(zhì)量安全文明；

部分成本和銷售管理；

全過程開發(fā)、工程質(zhì)量安全文明；

“全成本”、銷售、回款；全過程開發(fā)、質(zhì)量、客戶管理，凈利潤(rùn)、總貨值、全成本、經(jīng)營(yíng)效率“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日

項(xiàng)目制：經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總核心能力模型：

高度認(rèn)可公司核心價(jià)值觀、企業(yè)文化。

理解“規(guī)模與效益并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，能自驅(qū)踐行。通用能力模型：

拼搏精神；合作精神；追求卓越；魅力擔(dān)當(dāng)。專業(yè)能力模型：

經(jīng)營(yíng)能力：成本管理、產(chǎn)出意識(shí)、效益導(dǎo)向；

資源協(xié)調(diào)：資源調(diào)配、協(xié)同運(yùn)營(yíng)、資源統(tǒng)籌；

目標(biāo)把控：計(jì)劃執(zhí)行、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判、市場(chǎng)前瞻；“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日初級(jí)成本

1管理

高級(jí)

效益

3

導(dǎo)向

項(xiàng)目制：經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總

經(jīng)營(yíng)能力

運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)基本知識(shí)，全成本和總投入，關(guān)注數(shù)據(jù)。中級(jí)產(chǎn)出

2

決策依據(jù)，投入產(chǎn)出分析；調(diào)整有效投入，利益最大化。意識(shí)

經(jīng)營(yíng)者全局意識(shí)，全面精準(zhǔn)把握運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)；

現(xiàn)金流和利潤(rùn)為導(dǎo)向；

全面權(quán)衡成本、進(jìn)度、質(zhì)量關(guān)系，持續(xù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成。“”協(xié)同

2運(yùn)營(yíng)國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日

項(xiàng)目制：經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總

資源協(xié)調(diào)準(zhǔn)確評(píng)估資源，做作出可行性方案；保障按時(shí)到位，有效協(xié)同組織內(nèi)部各專業(yè)。中級(jí)

提前分配，融洽關(guān)系，共贏合作，統(tǒng)籌需求，解決矛盾；

圓滿解決超出自己控制范圍的問題。

卓越溝通能力，社交較寬，外界合作，高效利用資源；

全局配置，合理組織；盡可能的提高資源利用效率。初級(jí)資源

1配置

高級(jí)

資源

3

統(tǒng)籌“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日

項(xiàng)目制：經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總

目標(biāo)把控準(zhǔn)確理解，可行方案，執(zhí)行有力，監(jiān)控指導(dǎo)，跟蹤反饋、不斷改進(jìn)。中級(jí)風(fēng)險(xiǎn)

2

路徑清晰、把握關(guān)鍵，識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提前預(yù)案、可控。預(yù)判

持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)和競(jìng)品，把握趨勢(shì)，前瞻機(jī)會(huì)；

系統(tǒng)分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)和變化，充分準(zhǔn)備，即時(shí)調(diào)整操盤策略。初級(jí)計(jì)劃

1執(zhí)行

高級(jí)

市場(chǎng)

3

前瞻“”“經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總負(fù)責(zé)制”

是合作項(xiàng)目操盤的關(guān)鍵！

內(nèi)部運(yùn)營(yíng)對(duì)接協(xié)調(diào)人可以調(diào)高效率。

《大運(yùn)營(yíng)》

國(guó)企民企“”

地國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日

項(xiàng)目副總——兩種不同定位下的5類權(quán)利差異兩種不同定位：·第1類：知情型副總——多數(shù)，作為非主流操盤方派駐的最高執(zhí)行代表，無決策權(quán)，甚至沒有聯(lián)簽權(quán)，有些合作公司將本角色稱之為聯(lián)席總經(jīng)理或業(yè)務(wù)代表；·第2類：決策型副總——少數(shù)，常見于聯(lián)合操盤中，分管某專業(yè)，具有專業(yè)適度的審批決策權(quán)?！ぁ?/p>

1、知情權(quán)

有權(quán)代表股東掌握項(xiàng)目開發(fā)全過程，并及時(shí)向集團(tuán)匯報(bào)

行使監(jiān)督權(quán)，全方位監(jiān)督··

2、建議權(quán)

只對(duì)部分領(lǐng)域具有建議權(quán)，而非全部操盤環(huán)節(jié)

常見于合同簽署、資金支付等··

3、協(xié)調(diào)權(quán)

對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)合作方間的關(guān)系，是強(qiáng)化協(xié)同的紐帶

對(duì)外可能協(xié)助總經(jīng)理推動(dòng)與政府等·

4、聯(lián)簽權(quán)·

聯(lián)簽≠審批通常是審核后提出建議

對(duì)方操盤，爭(zhēng)取聯(lián)簽，我方操盤，盡量不聯(lián)簽··

5、決策權(quán)

聯(lián)合操盤中，副總真正分管某專業(yè)，具有本專業(yè)適量決策權(quán)

在合作公司權(quán)責(zé)中約定好審批內(nèi)容

的關(guān)系“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日1.

尋求合適的合作伙伴2.

做好合作的頂層設(shè)計(jì)3.

合作管控的關(guān)鍵要點(diǎn)“”國(guó)企民企合作開發(fā)模式要解

2020年6月24日房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，經(jīng)營(yíng)模式和現(xiàn)金流關(guān)系極為密切股東資金回正——運(yùn)營(yíng)管理核心、合作項(xiàng)目股東最關(guān)心“”

截至2019年8月，回款2.96億，支

出5.09億2019年4月達(dá)到資金峰值

41555萬2021年1月

項(xiàng)目資金回正2019年4月提款2.5億，本月歸

還股東借款1.7億2019年8月，股東現(xiàn)金流回正-20000-30000-40000-50000-10000020000100002018年9月