海域價格評估方法一、收益還原法（-）適用范圍適用于待估海域有收益或潛在收益的情況。（二） 計算公式收益還原法可采用以下公式進行計算：皿（1+占）（1+乞）...（1+七）（1）式中：P 海域價格，單位為萬元；n海域使用年期，單位為年。J――分別為未來各年的海域純收益，單位為萬元；兀一一分別為未來各年的海域還原利率，無量綱。（三） 評估步驟1.資料要求收集待估海域和與其類似海域近3年用于出租、經(jīng)營和生產(chǎn)的相關資料。?測算年總收入根據(jù)合理使用海域取得持續(xù)且穩(wěn)定的客觀年收益或年租金預測未來使用海域的年總收入。?測算年總費用根據(jù)海域開發(fā)經(jīng)營活動時正常合理的必要年支出預測未來使用海域的年總費用。對于出租海域，年總費用包括經(jīng)營管理費、維護費及其他稅費等；對于經(jīng)營性海域，年總費用包括銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費用、財務費用、經(jīng)營利潤及其他稅費等；對于生產(chǎn)性用海，年總費用包括生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、財務費用、管理費用、企業(yè)利潤及其他稅費等。4.測算海域純收益按年總收益中扣除年總費用和非海域生產(chǎn)要素的貢獻后的余額計算海域純收益。?測算海域還原利率可采用純收益與價格比率法或安全利率加風險調整值法計算。具體計算方法參見附錄C。?計算海域價格根據(jù)計算公式（1）計算海域價格。二、成本逼近法（一） 適用范圍適用于在海域市場不發(fā)達地區(qū)，缺少同類型海域交易案例等的情況。（二） 計算公式成木逼近法的計算公式表示為：P=（Q+D+B+I+T+C）xK1 （ 2）式中：P 海域價格，單位為萬元；Q 海域取得費，單位為萬元；D——海域開發(fā)費，單位為萬元；B 海域開發(fā)利息，單位為萬元；I——海域開發(fā)利潤，單位為萬元；T 稅費，單位為萬元；c——海域增值收益，單位為萬元；A；海域使用年期修正系數(shù)，無量綱。（三） 評估步驟1-資料要求收集與海域價格評估有關的成木費用、利息、利潤及海域增值收益等資料。?確定海域取得費海域取得費按取得海域使用權而支付的各項客觀費用計算，具體要求如下：——通過征收海域使用權獲得海域時，海域取得費根據(jù)待估海域所在區(qū)域的海域征收補償安置相關標準確定；——通過市場交易獲得海域時，海域取得費為估價期日海域的客觀市場購置價格。?確定海域開發(fā)費海域開發(fā)費按待估海域設定開發(fā)程度下投入并固化在海域上的各種客觀費用計算，具體要求如下：——宗海界址線以內的海域開發(fā)費一般包括填海、炸礁、疏浚等費用；——宗海界址線以外的海域開發(fā)費為達到設定開發(fā)程度所需投入的各項開發(fā)費用。.確定稅費海域取得和開發(fā)過程中必須支付的有關稅收和費用。?確定海域開發(fā)利潤以海域取得費、開發(fā)費和稅費為基數(shù)，乘以海域投資利潤率來計算海域開發(fā)利潤。投資利潤率通過調查同一市場上多個相似用海項目的平均投資利潤率確定。6?確定海域開發(fā)利息按照設定海域開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用投入期限和年利息率，分別計算各期投入應支付的利息。海域開發(fā)周期超過一年時，利息按復利計算。?確定海域增值收益海域增值收益可參照待估海域所在區(qū)域類似海域開發(fā)項目增值額或比率測算。?確定海域使用年期修正系數(shù)采用成木逼近法評估有限年期海域價格時，應根據(jù)具體情況對海域增值收益進行年期修正?！敽Ｓ蛟鲋凳且杂邢弈昶诘氖袌鰞r格與成本價格的差額確定時，不再進行海域使用年期修正；——當海域增值是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，海域使用年期修正系數(shù)公式表示為：A；=1-1/(1+打 (3)式中:海域使用年期修正系數(shù)，無量綱;海域還原利率，無量綱;門 海域使用年期，單位為年。?計算海域價格根據(jù)計算公式（2）計算海域價格。三、剩余法（-）適用范圍適用于待估海域具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的情況。（二） 計算公式剩余法計算公式表示為：：P二V-Z-I （4）式中：p—海域價格，單位為萬元；V— 海域開發(fā)后的總價格，單位為萬元；Z 開發(fā)成本，單位為萬元；—I—開發(fā)利潤，單位為萬元。（三） 評估步驟根據(jù)待估海域基本情況確定最佳開發(fā)利用方式根據(jù)待估海域坐落的具體位置、海域開發(fā)條件、利用現(xiàn)狀和用海規(guī)劃要求，確定海域最佳開發(fā)利用方式。?測算海域開發(fā)后的總價格根據(jù)當?shù)睾Ｓ蚴袌霈F(xiàn)狀測算開發(fā)完成后形成的海域、土地、建筑物、附屬用海設施和海上構筑物的總價。海域開發(fā)后用于銷售時，根據(jù)當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的總價；海域開發(fā)后用于出租或自營時，可采用收益法測算開發(fā)完成后的總價。?測算開發(fā)成本開發(fā)成本是指項目開發(fā)建設期間正常發(fā)生的客觀費用總和，一般包括海域開發(fā)費、建筑物建造成木、管理費、投資利息和銷售稅費等。海域取得費、海域開發(fā)費、建筑物及構筑物建造成木、管理費等全部預付資木應計算利息。利息的計算應充分考慮資木投入的進度安排，按復利計算。4?測算利潤根據(jù)海域開發(fā)完成后形成的不動產(chǎn)總價或開發(fā)前預付總資本乘以利潤率計算。利潤率采用同一市場上類似項目的平均利潤率。5?測算海域價格根據(jù)計算公式（4）計算海域價格。四、市場比較法（一） 適用范圍適用于海域市場較發(fā)達地區(qū)，具有充足的替代性的海域交易案例的情況。（二） 計算公式市場比較法計算公式表示為：P二 （5）Pbx血式中：P海域價格，單位為萬元；pb 比較案例，單位為萬元；K：——海域使用年期修正系數(shù)，無量綱；K.——估價期日修正系數(shù)，無量綱；￡——交易情況修正系數(shù)，無量綱；兀一一價格影響因素修正系數(shù)，無量綱。（三） 評估步驟1.收集交易案例，確定比較案例收集不少于3個與待估海域相鄰或類似地區(qū)近3年發(fā)生的，用途相同的交易案例。案例資料包括宗海位置、面積、海域使用類型、交易時間、使用年期、海域價格、價格內涵以及價格影響因素等。建立價格可比基礎

從價格內涵、面積單位、貨幣單位等方而對各比較案例的價格進行統(tǒng)一。海域使用年期修正海域使用年期修正是指將各比較案例的不同使用年期修正到待估海域的使用年期，得出修正系數(shù)，以消除因海域使用年期不同而對價格帶來的影響。年期修正計算公式表示為:K=-琢+21_斡+^式中:K：K：海域使用年期修正系數(shù)，無量綱;r——海域還原利率，無量綱;m——待估海域的使用年期，單位為年;n——比較案例的使用年期，單位為年。估價期日修正估價期H修正是指將比較案例在其成交日期的價格調整為估價期H的價格。在未建立海域價格指數(shù)的情況下，應通過收集大量案例資料，運用統(tǒng)計方法分析特定區(qū)域內海域價格隨時間變動的規(guī)律，求取相關指數(shù)，確定修正系數(shù)。在有海域價格指數(shù)的情況下，估價期日修正系數(shù)計算公式表示為:式中:心一一估價期日修正系數(shù)，無量綱；待估海域的海域價格指數(shù)，無量綱；Q.——比較案例的海域價格指數(shù)，無量綱。交易情況修正交易情況修正是指排除交易行為中的一些特殊情況所造成的比較案例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。評估人員可通過己掌握的交易資料進行分析計算，將特殊因素對海域價格的影響系數(shù)求和，確定修正系數(shù)。將待估交易情況指數(shù)除以比較案例交易情況指數(shù)得到交易情況修正系數(shù)。交易行為中的特殊情況包括?：——不同出讓方式的交易；——以凈價形式進行的交易；多宗用海同時交易的情形；---宗海面積較大的交易；——其他特殊情況交易。海域價格影響因素修正海域價格影響因素修正是指將比較案例的價格調整為待估海域在相似社會經(jīng)濟和自然環(huán)境條件下的價格。價格影響因素修正系數(shù)確定的主要步驟：——選擇比較因子。根據(jù)待估海域的具體用海情況，選擇適宜的影響指標。指標選擇可參見附錄D；——確定各指標的條件指數(shù)。分析各影響指標與海域價格相關關系，總結形成各影響指標的條件指