萬科金色城市——以密度拼高度華南區(qū)·湖北中原2011.7.132010注定是不平凡的一年10月-12月

國五條：嚴控信貸+逼供應+限購12月19日金色城市1期開盤4小時600套全部售罄2011又是嚴峻考驗的一年1月-2月武漢限購令升級，市場困難重重3月27日金色城市2期開盤3小時524套全部售罄5月15日金色城市3期開盤3小時776套全部售罄6月25日金色城市4期開盤1小時20分396套全部售罄逆市神話：6個月4次開盤，全部“日光”武漢萬科最重要的項目，占武漢萬科2011年逾30%銷售額四次開盤，四次日光售罄，逆市飄紅，重塑市場信心2296套單位=14萬方武漢2010年單盤銷售冠軍20萬方半年完成70%銷售量HOW？%因為區(qū)位？？？%區(qū)域特征：交通基本靠走通訊基本靠吼晴天一身沙、雨天一身泥%因為萬科？？？%沒有售樓處，沒有樣板房，沒有園林展示，一個全行銷的項目%因為價格？？？%新政效果初顯威力，兩次限購令后新開盤去化率有較快下滑，較10年54%的平均水平將現(xiàn)已銳減至48%。武漢商品住宅市場新開/加推認購情況走勢圖48%1148%46%351%961%472%685%60%57%1353%45%551%960%春節(jié)無新開盤1.15限購令2.23限購令12周211周10周9周8周7周26周005周34周3周2周1周13周當日去化率（3周均）當日去化量推出量武漢市場：政策趨緊，觀望情緒嚴重，開盤去化率嚴重下滑客戶語錄“現(xiàn)在買房，朋友都會說我傻！

”“房價在降，等房價再降些就考慮！”“朋友都沒買，我也看看先！”“現(xiàn)在利息那么高，買了也供不起

！”“要么有錢買不到房，要么有資格沒錢買！”銀行態(tài)度“央行一再上調(diào)存款準備金率，放款越來越困難”“目前貸款額度都放在了商業(yè)貸款上，首套房和二套房貸很難”“信貸額度緊張，房貸審核較嚴，放款速度周期較長”%每期開盤均保持200元/㎡遞增，并持平于二環(huán)線項目長江紫都各次開盤價格表現(xiàn)別人瘋狂降價，我們逆市漲價%因為產(chǎn)品？？？除了公攤以外，其它都一樣……武漢人說萬科的產(chǎn)品都是畸形的到底賣什么？？？尋找精神內(nèi)核大盤營銷必須具有持久的戰(zhàn)斗力和旺盛的生命力，需要建立堅實的精神堡壘。精神內(nèi)核：未來做法一：公信助推二期忍成交釘，20婆%來至匹房地蜂產(chǎn)專義業(yè)人棟士購肆買項目咬一期深開盤湖北擺中原買銷售溜經(jīng)理仆級以掀上全得部自厭愿購街買；湖北絡中原30婦%員工忘認籌40朱%的成塌交客店戶，擴第一搖原因句來至認對未爪來規(guī)閃劃的享信心中原悉員工房地切產(chǎn)專業(yè)窩人士客戶做法錯二：怖小眾敏證言施生么說：礎銷售賢必須援具備個傳熱搜體的蘆功能做法抹三：可配套械先行壟、兌拒現(xiàn)未畝來聯(lián)手突武商收量販45午00平米精武商卸量販軟萬科屢金色汽城市假店預計20浴13年春略節(jié)期李間正返式投纏入運惱營簽約疾華師索附小“華師輝附屬廊小學隊萬科泉金色府城市猾分校”預計20拴13年9月正稅式開巾班做法散四：風宣講PP坡T怎么仇做？裹？？以密量度拼拳高度1、客老戶密撒度2、渠熔道密遇度3、開捎盤密妄度花開亞遍野·星火舞燎原１）研主動勵走出較去，鹽多點罵爆破礎，讓松客戶海就近在了解惑項目題，促腎進成道交，毒利用駕：1+吐1+菌2+抬N的方笑式。1:押1個售非樓部1:忌1個主般展點膚（中知華路葉華聯(lián)爽超市密、首仗義路刊）2:邁2個外腎展點馳（丁各字橋荷易初番蓮花腸、街竿道口量流行佩視窗況、南瀉湖外疼展點由）N：多閑個巡掘展點散（展派點輻均射整消個武魔昌片喘區(qū)）將大落客戶這單位德進行辜到底序號單位序號單位序號單位1中南民族大學工商學院17武警湖北省總隊醫(yī)院32湖北工業(yè)大學2武漢長利玻璃有限責任公司18湖北大禹水利水電建設有限責任公司33武漢天馬微電子有限公司3海波重型工程科技股份有限公司19武橋重工集團股份有限公司34華工科技產(chǎn)業(yè)股份有限公司4武漢交通職業(yè)學院20凱迪控股投資有限公司35武漢大學東湖分校5湖北中醫(yī)藥大學21武漢市第三醫(yī)院36富士康集團武漢園區(qū)6武漢科技大學22湖北中南管道有限公司37華中師范大學漢口分校7湖北省武昌監(jiān)獄23武漢奧澤電子有限公司38武漢金生國際家居有限公司8武漢南華高速船舶工程股份有限公司24湖北省中醫(yī)院39武昌船舶重工有限責任公司9武漢白沙洲天恒農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營管理有限公司25武漢長江沙鷗植物油有限公司40中國輕工業(yè)武漢設計工程有限責任公司10武漢白沙洲冷鏈物流有限責任公司26武漢華工新高理電子有限公司41武昌船舶重工有限責任公司艦船設計所11武漢市農(nóng)業(yè)科學技術研究院27華為技術有限公司42武漢武船深海裝備工程有限責任公司12武漢海威科技實業(yè)公司28中國船舶重工集團公司第七一九研究所43武漢武船海洋工程船舶設計有限公司13武漢東海石化重型裝備有限公司29湖北省人民醫(yī)院44武漢建筑材料工業(yè)設計研究院有限公司14湖北中原地產(chǎn)營銷策劃有限公司30武漢易居投資有限公司45湖北三九長江實業(yè)公司15中交第二航務工程勘察設計院31中建三局股份公司工程總承包公司安裝分公司46武漢市洪山區(qū)誠信建筑扣件鋼管租賃部16中國鐵通武漢分公司

大客嬸戶單厚位成惑交率律達25輪%掘地銷三尺偷，針步對性崇掃街找準嶼剛需辨客戶牧出沒口的場走所，線針對幼兒梯園、婦幼見醫(yī)院、民政汗局及拆遷揪區(qū)域等，哨掘地盤三尺誓，獲惹得大稠量的跟原始務客戶花基礎榜。暴力孫營銷以密括度拼爭高度1、客賭戶密洪度2、渠冤道密陵度3、開任盤密乘度逆向費思維音：尋找鑒年輕訪客戶勝喜歡欲的網(wǎng)裂絡消員費方幕式，月去做扛樓盤削推廣操作適方式業(yè)：條幅織廣告烏，在他團購絞網(wǎng)站悲直接進植入杏項目抹廣告團購拴合作她，以爺項目拌名義在贊助此團購葛物品論壇處營銷針，在繡團購貓論壇舌發(fā)布傲項目克團購賭信息團購矛網(wǎng)、頌開心濟網(wǎng)廣些告植友入病毒鼓郵件梳賀卡對現(xiàn)姻有業(yè)脾主恭毛賀新宅年，菠通過胡新年翁祝福憑和小弟禮品逗提高揉滿意翼度；對潛腸在客煌戶發(fā)桃送新哥年祝稿福，輸提高乖誠意島度；客戶籍對親役朋好診友的京無限年轉發(fā)圣（每頑個客拉戶需攀轉發(fā)8個親手友）介，使棋傳播秩力更潮廣，壇小禮篇品的圓吸引左力轉置換成缺對金標色城宮市的暢好感茫度；現(xiàn)場冊領取李獎品溜，客算戶來毅訪即翠有機曠會與繞銷售息近距良離接聾觸，嬸增加墾潛在稀客戶伶。小賀糠卡有賣大內(nèi)震容策劃朱初衷初次邂逅肯德基追蹤超市尾隨暗戀不事件事件手解析：以恢一個爐看房選網(wǎng)友潤的身愛份，評發(fā)暗誼戀帖立描寫翁自己鼻喜歡伶的售牧樓mm，通腫過雅豈俗共尾賞、佳亙古宜不變鎖的美湯女主染題讓蘇網(wǎng)友馳關注宣，并選了解壓到金盼色城傲市樓莫盤，題以售前樓mm的甜角美健產(chǎn)康形組象引迅導到奴項目錢的美攔好口費碑。暗戀太事件方案確定腳本撰寫挑選美女定期發(fā)帖媒體選擇現(xiàn)場拍攝回帖引導論壇置頂熱貼轉載炒作鐮策略1、在眾綜合課網(wǎng)站咐炒紅棗帖子暮（大忠楚網(wǎng)款楚美脂人）2、轉飄載到藍地產(chǎn)薪網(wǎng)站寄（搜級房和樸新浪菊樂居撤）3、后槽期評粱論炒五火加叮各首猛頁推艦廣炒作南步驟1）：牙聘用恥專業(yè)五寫手吹，在箏各大馳網(wǎng)站漲上用熔專業(yè)碧的文艘章對汪市場尤進行夸分析跳增加?？蛻襞顚κ薪鼒龅闹餍判谋?。2）：培養(yǎng)堡學生外軍團，在弄各大獎論壇拔持續(xù)院性發(fā)磚布有燙關金拆色城聽市的爐帖子仁，營摩造項榜目的東高關投注度恨氛圍網(wǎng)。2）：添利用跟網(wǎng)絡傘各種幣資源浸渠道觸，強終勢推昨出金依色城孝市各在種信墳息，河保證罪各大因網(wǎng)站崗首頁尋都出獸現(xiàn)“燙金色利城市暑”使的名適稱，鋼使金缺色城帖市的案樓盤孩點擊稅率穩(wěn)俗居各壘大網(wǎng)守站的哨第一其名。學生激頂貼頑團全能VI閘P卡一張沫融合臺了武因漢吃趨喝住插行，禾所有奶優(yōu)惠竟的全確能型VI莫P卡，冶大大句增強線了VI甜P卡的惹附加獲值，弊同時柿讓客蘿戶獲鏟得此廊卡后猶能長類期持匪有，霸作為昨項目恢的隱哄形宣董傳品全能VI察P卡--怪--隱性俯價值免費在合置作商李家擺溉放項師目資統(tǒng)料、比易拉對寶、躺臺卡伙等宣惑傳物默料，宏增強誘項目季對目瞎標群姓體的彩搜索員。以密槍度拼鑰高度1、客削戶密仿度2、渠異道密紫度3、開添盤密桃度提前誤開盤開盤憂前三膊天開煉放樣虛板房詞，集初中認臭籌，狡壓迫欣客戶竄，制么造現(xiàn)用場賣插壓

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