湖南衡山縣**新城區(qū)域開發(fā)顧問項目1工作內容收集的資料進行的訪談進行的分析背景分析基礎研究理論研究案例研究湖南省、衡陽市、衡山縣、南岳區(qū)發(fā)展狀況衡山縣、南岳區(qū)宏觀經(jīng)濟情況衡山縣、南岳區(qū)城市空間、產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀衡山縣、南岳區(qū)相關物業(yè)市場實時數(shù)據(jù)政府官員、專業(yè)人士具體分屬機構：規(guī)劃局、國土局、房管局、旅游區(qū)、發(fā)改局、統(tǒng)計局等商家、投資者、消費者宏觀經(jīng)濟背景分析武廣客運專線對沿線城市的影響衡山縣、南岳區(qū)經(jīng)濟、空間產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析類似案例的收集和分析操作類似項目的經(jīng)驗教訓相關領域研究人員相關專家及顧問高速鐵路對沿線城市、區(qū)域影響相類似案例的發(fā)展方向、成功要素項目小組在調研階段收集了豐富數(shù)據(jù)、進行了大量訪談并結合眾多案例進行了綜合分析2項目研究思路框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場3結論1：國家“中部崛起”戰(zhàn)略、湖南省重點打造“一點一線”，為項目的發(fā)展帶來巨大的宏觀機遇4國家“中部崛起”戰(zhàn)略的出臺，給湖南省的發(fā)展帶來了重大的契機2004年3月,溫家寶總理在政府工作報告中,首次明確提出促進中部地區(qū)崛起2004年12月,中央經(jīng)濟工作會議再次提到促進中部地區(qū)崛起；2005年3月，溫家寶總理在政府工作報告中再次提出:抓緊研究制定促進中部地區(qū)崛起的規(guī)劃和措施……開拓中部地區(qū)大市場，發(fā)展大流通。中部地區(qū)是連接我國東部沿海和大西部的中間過渡地帶，起著“承東啟西”的重要作用在過去20多年的中國改革開放進程中，中部省份成為東部沿海地區(qū)快速發(fā)展的“觀望者”，形成我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的“中部凹陷”為更好地促進全國經(jīng)濟發(fā)展，更好地將東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟帶動作用向內陸傳遞，國家于2004年提出針對中部六省的“中部崛起”戰(zhàn)略，而湖南省正是其中之一中部六省5湖南將重點打造“一點一線”，而衡陽、衡山縣正是“一線”上的重要節(jié)點，迎來極大發(fā)展機會在國家實施中部崛起戰(zhàn)略的進程中，湖南將實施不均衡的發(fā)展戰(zhàn)略，主要引導“一點一線”地區(qū)優(yōu)勢發(fā)展“一點”即是長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟一體化“一線”是京廣鐵路和京珠高速公路沿線的城市、城鎮(zhèn)而衡陽、衡山縣在此經(jīng)濟帶上則是重要的發(fā)展節(jié)點，承擔著支撐湖南經(jīng)濟快速發(fā)展的重任“一點一線”戰(zhàn)略的提出，為衡陽、衡山縣的發(fā)展帶來了極大的機會湖南省“一點一線”戰(zhàn)略6結論2：衡陽是湘南的中心城市，旅游業(yè)是主導產(chǎn)業(yè)之一，其中，衡山是最為核心的旅游資源，正處于大發(fā)展階段，但旅游產(chǎn)品需要整合、旅游發(fā)展階段需要升級，為項目的發(fā)展提供了切入的空間7衡陽經(jīng)濟發(fā)展位居湖南省前列，是湘南地區(qū)的中心城市衡陽2007年GDP總量為823.51億元，位居湖南省第四位；GDP增速15.3%，位居全省第四位，整體經(jīng)濟發(fā)展處于省內前列在湘南地區(qū)的衡陽、永州、郴州三市中，衡陽是湘南地區(qū)名副其實的中心城市2007年湖南省各城市GDP總量及增長速度對比資料來源：湖南省各城市2007年統(tǒng)計公報8隨著工業(yè)化的推進，產(chǎn)業(yè)結構正逐步優(yōu)化衡陽市三次產(chǎn)業(yè)結構層次仍然處于較低水平，第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍然比較大隨著工業(yè)化的不斷推進，衡陽產(chǎn)業(yè)結構的比例正在逐步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)所占比例正處于逐步擴大的趨勢，從2003年的34.9%增加到2007年的40.7%而第三產(chǎn)業(yè)的比重從2003年的41.4%，逐步減少到34.9%，但這正是產(chǎn)業(yè)結構得以優(yōu)化、提升的重要體現(xiàn)2003－2007年衡陽市三產(chǎn)構成情況資料來源：衡陽市03~07年統(tǒng)計公報9其中，旅游業(yè)是衡陽的支柱產(chǎn)業(yè)之一衡陽市旅游業(yè)在05年前穩(wěn)步發(fā)展，進入06年后獲得較大突破，06、07年國內旅游收入以及接待國內游客增長率均超過20%，獲得快速發(fā)展旅游業(yè)2007年占GDP的比例已超過5%，成為衡陽的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是衡陽未來重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)近年衡陽市國內旅游收入（單位：億元）資料來源：衡陽市03~07年統(tǒng)計公報近年衡陽市接待國內游客（單位：萬人）第二產(chǎn)業(yè)：鋼鐵冶煉及管材加工制造、有色金屬冶煉及深加工、輸變電裝備、汽車及零配件、鹽化工及精細化工等第三產(chǎn)業(yè)：以物流為核心的生產(chǎn)性服務業(yè)、旅游業(yè)、商貿餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)衡陽市“十一五”規(guī)劃中的支柱產(chǎn)業(yè)10在眾多旅游資源中，南岳衡山是衡陽最為核心的旅游資源衡陽市的生態(tài)、自然、歷史文化等旅游資源非常豐富，包括南岳衡山、耒陽蔡倫紀念園、衡陽縣岣嶁峰國家森林公園、王船山故居、常寧西江漂流、衡山康王廟、岳北農工會舊址、衡南江口鳥洲、歧山森林公園等一系列豐富的旅游資源其中，南岳衡山是國家5A級景區(qū)，同時正連同其他四岳進行世界自然和文化遺產(chǎn)申報，是衡陽乃至湖南最為重要的核心旅游資源南岳衡山衡陽市旅游資源分布11五岳之南岳，衡山旅游風景區(qū)發(fā)展起步較早，起點極高1982年，衡山作為我國著名的自然景觀和人文景觀，以湖南衡山風景名勝區(qū)的名義，被國務院批準列入第一批國家級風景名勝區(qū)名單，發(fā)展起步早衡山風景區(qū)發(fā)展已形成規(guī)模和品牌，發(fā)展起點高，07年接待游客達334萬人次，位于五岳之首名山東岳泰山西岳華山南岳衡山北岳恒山中岳嵩山07年接待游客（萬人次）20316033460150資料來源：五岳所在城市政府工作報告07年五岳接待旅游者數(shù)量對比祝融峰12衡山風景區(qū)的宗教地位高，客源重點輻射南中國區(qū)域衡山風景區(qū)是道教和佛教圣帝，內有祝融峰、廣瀏寺、湘南寺、鐵佛寺、方廣寺及傳法院、黃庭觀等寺、廟、庵、觀等200多處，每年吸引大量善信上山拜祭游客主要覆蓋全國，主要來自南中國區(qū)域，湖南省內以及廣東客戶比例超過7成資料來源：《經(jīng)濟地理》2008年3月衡山旅游市場調查衡山旅游風景區(qū)客戶來源觀音誕衡山南岳大廟前善信南岳衡山的宗教地位是比較高，最出名的就是財神和壽神，每年都有很多人來拜，起碼占到游客的6-7成，主要來自湖南、廣東、江西、湖北，港臺也很多，主要都是南方的……——衡山縣旅游局向局長13衡山風景區(qū)發(fā)展處于快速發(fā)展階段，旅游區(qū)的發(fā)展需要旅游產(chǎn)品的整合與提升衡山風景區(qū)07年接待游客數(shù)量較03年增長超過50萬人次，旅游輻射力快速增長通過旅游地生命周期理論的研判衡山旅游發(fā)展階段與接待旅游者的關系，目前衡山風景區(qū)處于快速發(fā)展階段，未來將逐步走進鞏固階段，屆時旅游產(chǎn)品將得到進一步整合與提升旅客量時間探查參與發(fā)展鞏固停滯復蘇衡山風景區(qū)發(fā)展所處階段旅游地生命周期理論近年衡山旅游風景區(qū)接待游客數(shù)量（萬人次）資料來源：相關政府報告資料來源：旅游地理學14衡山風景區(qū)以“佛道”與“遺跡”等觀光型旅游產(chǎn)品為主，“壽岳”內涵尚未得到有效延展，旅游體驗明顯不足南岳衡山風景區(qū)的旅游產(chǎn)品主要是以“佛”、“道”以及歷史遺跡為主，山下南岳鎮(zhèn)，除自身有南岳大廟外，在特色和主題方面未能實現(xiàn)有效延伸作為“壽岳”，“壽文化”主題、“養(yǎng)生”理念的深化與延展將是大衡山的進一步發(fā)展的要求目前南岳風景區(qū)的產(chǎn)品均以觀光產(chǎn)品為主，體驗性旅游產(chǎn)品有限導致旅游者停留時間不長，隨著南岳的進一步發(fā)展，體驗性旅游產(chǎn)品將是重要的升級方向山上山下廟西街南岳大廟祝融峰純陽宮15隨著五岳整合申請世界遺產(chǎn)的契機，優(yōu)化、延伸現(xiàn)有旅游產(chǎn)品，完善旅游服務功能，衡山旅游區(qū)將迎來更大的發(fā)展空間除了接待旅游者數(shù)量快速增長之外，帶來的旅游收入和門票收入均有較大幅度增長，需要更為充足、水平更高的旅游服務五岳已明確聯(lián)合申請世界自然文化遺產(chǎn)，屆時衡山的品牌將得到進一步的提升，具有更廣闊的發(fā)展前景資料來源：南岳區(qū)03-07年政府工作報告、廣州日報“五岳”長沙亮劍——聯(lián)合申遺

昨日，由建設部和中國教科文全委會舉辦的五岳申報世界自然與文化遺產(chǎn)研討會在長沙舉行。來自東岳泰山、南岳衡山、西岳華山、北岳恒山、中岳嵩山管理機構負責人達成一致協(xié)議：四岳作為泰山世界自然文化遺產(chǎn)擴展項目申報世界遺產(chǎn)……——摘錄自《長沙晚報》2006年6月23日近年衡山旅游風景區(qū)旅游總收入及門票收入（億元）資料來源：相關政府報告16為充分利用衡山旅游區(qū)的帶動作用，衡陽城鎮(zhèn)體系規(guī)劃將“南岳-**-新塘”組成衡陽市的次中心城市為充分利用南岳衡山的旅游資源，帶動衡陽市區(qū)北部地區(qū)的發(fā)展，在衡陽城鎮(zhèn)體系當中，將衡山腳下的南岳區(qū)、**、新塘統(tǒng)籌考慮，三地融合發(fā)展，共同組成衡陽市的次中心城市從衡陽市的層面，將項目所在區(qū)域提升為衡陽市域次中心的重要組成部分，為充分利用衡山旅游資源、為區(qū)域、項目的發(fā)展帶來很好的機遇衡陽市區(qū)南岳區(qū)**鎮(zhèn)新塘鎮(zhèn)衡陽市市區(qū)與北部次中心關系17結論3：武廣鐵路開通，將大大拉近衡山與周邊地區(qū)的距離，有利于其作為全國知名旅游區(qū)比較優(yōu)勢的發(fā)揮，為衡山旅游區(qū)及項目的發(fā)展提供了巨大機會18武廣鐵路的開通，將使得沿線城市的時間距離大大縮短武廣客運專線是《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》中第一批經(jīng)國務院審批立項的鐵路客運專線，全長995公里，湖南境內線長518公里建成后，最高行車速度近期將達200公里/小時，遠期達350公里/小時，屆時，長沙到廣州僅需3小時，而從新衡山站到廣州、武漢最多也只需2小時，沿線城市之間的時間距離大大縮短武廣鐵路概況19因區(qū)幻玉域發(fā)磁展的禾不平鼠衡，岡武廣陸鐵路俯沿線孔包括差了處霜于不鍛同發(fā)親展階寇段的類城市蛙、縣工鎮(zhèn)武廣貞鐵路西客運濤專線小連接秀的是梅我國貌最發(fā)昆達的門珠三信角地界區(qū)以拒及相瘡對落鋼后、弊但正籮在崛裂起的施湖南編、湖帆北地騰區(qū)武廣反鐵路籌經(jīng)過姐25躁個縣恩市，隔包括忌了中仙國最填重要鮮的中瞞心城蕉市廣覺州，被也有甜省會刮城市翁長沙拋和武墻漢，校也有侮韶關澤、衡嶺陽等蜘區(qū)域瘋性中巨心城宮市，字也有絲式高亭喂、衡佛山等歐發(fā)展端較為痕緩慢確的縣廣州花都清遠英德沙口韶關樂昌楊梅笨山郴州高亭耒陽衡陽衡山中路難鋪株洲長沙牌樓汨羅榮家瞎灣岳陽臨湘赤壁咸寧烏龍修泉武漢武廣研鐵路黑沿線岔城市20沿線幣城市炒、縣冠鎮(zhèn)的梁發(fā)展謀階段追不同清，使浙武廣燙鐵路劈燕帶來唉的影菜響各螞不相氣同武廣崇鐵路種開通津后，記粵北喚和湘果南的漲多個之城市良將首誘先得串到承銀接珠分三角咐產(chǎn)業(yè)禮轉移良的機盞會，仁促進柴自身經(jīng)發(fā)展長沙道、武恥漢作狼為省稿會城麻市、乓區(qū)域仗性中抽心城傷市，蹤蝶各種強城市惹流將獲會首洽先加漁速集著聚，越促進揭其中際心城嫁市地適位的棚加強桂，同另時首敘先帶鞏動周石邊城暫市發(fā)此展，信逐步角形成嫁經(jīng)濟搏圈而其異余沿城線的盈市縣邀，由諷于離狗珠三路角的睜直接屢輻射忽區(qū)較自遠，羅同時片長株覆潭經(jīng)哨濟圈餐、武頌漢經(jīng)示濟圈監(jiān)又正待處于未集聚幼、膨培脹階事段，爺能夠魚從這垮兩個純經(jīng)濟駁圈獲夠得直蓬接帶說動的尊作用妥有限立，必賊須充項分發(fā)趕揮自近身的坑優(yōu)勢麥，以烈抓住茄武廣肝鐵路閥帶來換的機鋸遇廣州花都清遠英德沙口韶關樂昌楊梅燙山郴州高亭耒陽衡陽衡山中路蕩鋪株洲長沙牌樓汨羅榮家紙灣岳陽臨湘赤壁咸寧烏龍混泉武漢武廣灣鐵路仁對沿水線城捏市影畜響21處于氣長株懸潭、搶武漢爸經(jīng)濟豬圈外廈圍的本各縣野市，噴必須標充分稠發(fā)揮啊自身屑比較子優(yōu)勢腔，以備抓住英武廣聯(lián)鐵路勁帶來糞的機尋遇沿線站點城市機遇分析威脅分析共性特性第一類核心城市廣州、長沙、武漢人口和資源向沿線區(qū)域集中和優(yōu)化，加快城市化進程改善投資環(huán)境，促進沿線土地升值，加速經(jīng)濟增長為產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級帶來機遇、促進相關產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展擴展現(xiàn)代服務業(yè)的聚集和輻射力，拓寬經(jīng)濟腹地——第二類經(jīng)濟圈輻射下的縣市花都、清遠、韶關、郴州、株洲等受所在經(jīng)濟圈的直接輻射，更方便的首先獲得人力、資本、技術、信息等優(yōu)勢資源的擴散機會產(chǎn)業(yè)承接機會被經(jīng)濟圈內其他縣市分流第三類經(jīng)濟圈外的區(qū)域性中心城市衡陽、岳陽等區(qū)域性中心地位得到強化，對周邊地區(qū)的集聚效應將加強對周邊高端產(chǎn)業(yè)及服務功能的集聚態(tài)勢面臨沖擊面臨自身高端產(chǎn)業(yè)及服務功能流失的困境來自鄰近經(jīng)濟圈擴散的機會被截流第四類經(jīng)濟圈外的其余縣市衡山、耒陽、汨羅等加速與高層級城市的資源與要素流通提高承接高層級城市產(chǎn)業(yè)轉移的機會承接來自經(jīng)濟圈、更高層級城市各類產(chǎn)業(yè)、資源轉移的機會首先被第二、三類大大截流22衡山餓作為耗全國奪知名獲的旅樣游區(qū)襪，比卻較優(yōu)碎勢明辯顯，供武廣稻鐵路拌的開逐通將讀有效捐強化皺其優(yōu)聰勢，挺帶動病其周籌邊城兼鎮(zhèn)進著一步于發(fā)展根據(jù)醬相關耗規(guī)劃離的預摸測，部衡山素風景兩區(qū)游如客發(fā)愚展規(guī)齊模在祥20勢10杯年達燙到3蜂28違萬、佳20支20楚年達俱到4忠40妨萬但據(jù)儉相關酷部門逗統(tǒng)計副資料你反映憂，衡日山風酷景區(qū)雙20止07淡年接幅待游暖客數(shù)挎量就具已經(jīng)客達到33終4萬，其稅發(fā)展朱速度損已高卷于預羞期武廣臘客運份專線桿的開殼通，袋在縮訂短衡災山與刃周邊擔城市濫時間戒距離怨的同凱時，倚其吸壞引力饅將會屠在原明有的擁基礎膛上大柴為增勻加，工游客險數(shù)量化將會旨將會啞保持沸快速掩、穩(wěn)旁定的農增長20102020衡山風景區(qū)游客發(fā)展規(guī)模預測328萬440萬新衡山站旅游發(fā)送量80萬130萬衡山然風景鬼區(qū)游默客發(fā)秧展規(guī)巖模及閉新衡少山站晴旅客亡發(fā)送險量預衣測（慰單位喜：人租）資料裕來源奴：《套衡山芒縣*錘*新兆城控攀制性炊詳細嘉規(guī)劃班》23依托元衡山真旅游責大發(fā)羅展機壘會，茅周邊而城鎮(zhèn)搭的發(fā)累展將保迎來申極大得的機墾遇；刑但同樸時，序衡山丑旅游盛的大燒發(fā)展賄需要腎周邊胞城鎮(zhèn)穗提供榨足夠今的支功持。既然雖如此刃，山明腳下衣的兩押個主炊要城檔鎮(zhèn)—梯—衡逢山縣單與南扶岳區(qū)對目前疤的發(fā)宿展如歐何？窗能否努充分裳的迎波接衡揭山旅希游大偵發(fā)展汪帶來方的機才遇？斯能否吃為衡眼山旅殿游大滔發(fā)展響提供澆足夠令的支丟持？24項目般研究侄思路拾框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場25結論金1：衡山怒縣經(jīng)絲式濟發(fā)截展穩(wěn)文定，煩但與嗽衡山召旅游包區(qū)關炸系薄界弱，尼總量買規(guī)模護小，龜并沒鋒有因田鄰近既衡山躬旅游壞區(qū)的探優(yōu)勢杏，而外從衡權山旅散游的慈大發(fā)蛇展中錢獲得簡對自淘身經(jīng)請濟發(fā)槽展的溪有效挪支持情。26經(jīng)濟嗓：衡鉗山原痰屬衡配山縣銳，后乎經(jīng)行進政區(qū)唇劃調藍整，盛劃歸讓南岳淹區(qū)，哈對衡撇山縣堤的發(fā)懂展帶奇來了絡較大逝的影啊響衡山譯縣因梳“宿南岳添衡山鄰”而宮得名騰，原首本有程非常俱優(yōu)越演的風透景旅姐游資榜源條檔件來雁開發(fā)右旅游驚產(chǎn)業(yè)休并帶桐動相健關產(chǎn)備業(yè)發(fā)患展19謹84霞年行變政區(qū)鼻劃調瓶整后肢，衡叮山旅胖游風底景區(qū)京劃歸累南岳錘區(qū)，別由市突直管下，衡逢山縣朝就幾犬乎與侄“南嗎岳衡虧山”般不再梳相關饑聯(lián)，冤失去世了重捎要經(jīng)坑濟支梁柱，循經(jīng)濟楊發(fā)展惜大受載影響衡山傻縣行秀政區(qū)業(yè)劃27經(jīng)濟夏：南鞋岳從呀衡山劈燕劃出次后，堤衡山店縣與也風景匠區(qū)關志系日乎益疏藝遠，址“吃漸在衡攝東、稍玩在沙南岳勞”局遞面形班成，腹衡山押發(fā)展隨尷尬19角69農年，育衡山仗縣劃龍分為侍衡山旦、衡起東二淹縣，蠟19盈84耗年衡柴山縣惑劃出底南岳牢鎮(zhèn)，脖成立欺南岳紛區(qū)，槽直轄唐衡陽剩市政陜府管彩轄目前弱衡東版與南孔岳均桶有相亡對清筑晰的海核心腹優(yōu)勢假，茅衡山說位于立兩者厭之間創(chuàng)，但但難以郊整合棗發(fā)展宜，形囑成統(tǒng)氏一的衛(wèi)發(fā)展自整體10怖7國慚道收勉費站以前偏衡東仰、南占岳都節(jié)是屬觸于衡他山縣漂，現(xiàn)俗在都勢分出謠去了都，吃煌在衡矩東、機玩在形南岳草，但狗是衡們山卻丟沒有稅找到梁自己漂的發(fā)憤展方植向…紛…——雜衡山描縣發(fā)躺改委范劉局維長28經(jīng)濟煎：衡紀山縣盒近年裝經(jīng)濟盤雖保塊持了遇穩(wěn)定孫的增狹長速遭度，屈但經(jīng)柄濟總靜量小揚，位靜于衡距陽市睛的最耐末位品，鄰傘近衡爆山的船優(yōu)勢股未能車充分慈發(fā)揮衡山吹縣近銅年的升經(jīng)濟柴發(fā)展套保持搞了一苗定的印增長漢速度央，2甜00稍2~閱20宿07啟年年屬均增摔長速醬度約銹10聾.9鼻%，耗20朋07兵年達卻到1斷3.估6%滔，略遮高于姨全國碑平均往水平戲（1即1.歪4%冒）但經(jīng)麥濟總丈量小尚，綜抓合實哥力不稈強，弄競爭君力弱揉，2吸00律7年召經(jīng)濟朋總量鞏處于載衡陽銀市的禿最末禽位衡山拔縣并腸未能僻借助厭鄰近棗衡山盾的優(yōu)閥勢，衛(wèi)充分患發(fā)展歷自身挪的經(jīng)籮濟衡山箭縣近夏年G賢DP蹤蝶總量自及增圓長率孟（單查位：識億元霸、%造）資料腹來源弄：衡差山縣佳近年做統(tǒng)計積公報卸、衡婆陽市淘統(tǒng)計承局20創(chuàng)07裕年衡臣陽市綠市區(qū)渴以及悠各縣著市G餐DP寧總量忍對比烏（單瓦位：漁億元蕉）29經(jīng)濟勁：城缸市建披設投討入總芝量少會，城墊市面龜貌、滋配套舟水平任有待莖提升階，并船未能余很好讓地融叔入南普岳衡役山旅鄰游的坐大發(fā)色展衡山找縣近襪年的有固定孕資產(chǎn)賓投資解雖然沈增長劫速度界大大蓄提升雜，但鉤總量去少，也位于統(tǒng)衡陽酷市末忌位城市戀建設絕投入顆少，尚使得極城市侍面貌賺、配緞套水成平不秋高，稍城市竭形象冶有待痰提升城市腰建設豬速度派與近危年南膝岳衡析山旅絮游的侍大發(fā)善展并舒不同滅步，燃并未戚能很蒼好的菠融入趴到衡施山旅婦游的噸發(fā)展毫大潮值中去衡山雹縣近腥年固團定資承產(chǎn)投慨資及沸增長屠率（秋單位匪：億具元、給%）20斯07席年衡贊陽市雨市區(qū)酬以及袍各縣掠市固掠投總雄量對他比（厚單位權：億聾元）資料滲來源悄：衡腸山縣繭近年追統(tǒng)計濱公報尸、衡輛陽市濟統(tǒng)計匯局30經(jīng)濟顧：人你口總扯量少擔，增興長緩晝慢，翼城市戒化水辦平低鈴，衡跡山旅組游的挪發(fā)展綿并未挺促進映衡山友縣人渴口的杯城市社化衡山鍛縣人峰口總膛量2裕00境7年背為4釣2.陸66息萬人花，縣里城人童口8懲萬左對右，詠流動畝人口醋少，傻人口吃增長片主要塊是自蓬然增唇長，司增長繪緩慢以非蚊農業(yè)貞人口虜數(shù)量堵計算寨的城武市化赴率僅臉為1怪2.撤24希%，墻低于杏衡陽低的平武均水掉平（勁20輸00征年已爹達2筍6.豈7%炭）以任及全絞國平脖均水倍平（鋪19閥98碑年已閃達3目0.狹4%持），廳農業(yè)菊人口上仍占麗絕多氏大數(shù)衡山辛旅游揪的大損發(fā)展見，并等未能絲式促使?jié)癖姸嗯r業(yè)沾人口及轉化戲為城分市人鬧口，液投身鼻到城晴市發(fā)書展及拋非農仰產(chǎn)業(yè)供發(fā)展優(yōu)中去衡山沿縣近哄年人洲口總判量及癥增長很率（差單位潮：萬那人、學%）近年甚衡山水縣城有鎮(zhèn)人努口及帶城市朵化率撓變化爐（單厚位：咳人、跡%）資料航來源陷：衡挖山縣混近年彼統(tǒng)計重公報景、衡墊陽市低統(tǒng)計隙局31經(jīng)濟任：財碎政收委入雖慨快速梢增加未，但癢總量幸少，煤政府朝財力被有限銜，并刮未能顧從衡厭山火描爆的壤旅游晨市場章中分鳴一杯策羹衡山興縣財脖政收銳入近民兩年揉有了析快速貢的增低長，除20備07忘年突防破2未億元但從帽總量錦上看燭，衡痕山縣集財政有收入舊位列陪衡陽咱市末可位衡山改旅游鞋市場藥的火突爆，蹄并未茄能帶因動衡蝴山縣肯相關伐產(chǎn)業(yè)歡的發(fā)晉展，喉從而采提高精政府蛛的財兵政收南入衡山平縣近殿年財咱政收概入及市增長蘇率（剃單位梅：億侮元、慎%）20呢07左年衡擠陽市馳市區(qū)粥以及輝各縣萄市財柿政收折入總益量對習比（附單位券：億謀元）資料怒來源誓：衡錘山縣排近年膏統(tǒng)計緞公報耕、衡央陽市王統(tǒng)計睜局32結論閉2：雖然趣現(xiàn)狀眉旅游逐服務慮功能胞較差之、特吊色旅難游產(chǎn)麻品旅獻游資久源需鋤整合渴與挖犧掘，謊但在掉宏觀眾機遇前下，甜相關會特色暴旅游痰產(chǎn)業(yè)瘡及旅浙游服依務產(chǎn)元業(yè)是寺近期洋可充怖分利菜用、封促進謹衡山世縣經(jīng)鄙濟發(fā)耳展的爹主要都產(chǎn)業(yè)喇。33產(chǎn)業(yè)凈：三蔥次產(chǎn)難業(yè)結下構為蜻31黃：3湊2：匠37提，產(chǎn)靈業(yè)結估構雖碑有一踏定優(yōu)律化，甩但仍買處于紅較低蒙水平20核03從~2趴00漢7年故，衡零山縣毫的產(chǎn)誤業(yè)結但構雖與有一刮定的療調整欄優(yōu)化寶，但泉進度班緩慢農，第蠻一產(chǎn)明業(yè)仍斑占較落大比厲重20分03川－2餃00才7年爆衡山萬縣三配產(chǎn)構貿成情寺況資料擦來源算：衡碎山縣拐近年舟統(tǒng)計蛙公報34產(chǎn)業(yè)凝：衡雹山縣旬工業(yè)息發(fā)展罷水平桃低，帳基礎純弱，趣工業(yè)項化將旱是一凳個長缺期的蜻過程衡山銹縣工悄業(yè)水挖平較始低，顫總量蝦小，極工業(yè)糕發(fā)展米水平盯遠低印于衡齡陽市肅其他濱縣市畝，仍早處于最工業(yè)缺化的雷初級泡階段主要場產(chǎn)業(yè)塔包括涂：機械盼制造圓、造億紙產(chǎn)喝業(yè)、痰陶瓷描、建艦材化疾工、昏礦產(chǎn)塊采掘鎖及加熔工、認農產(chǎn)辰品加次工等，但徒企業(yè)租大多妥是技露術裝存?zhèn)涞颓?，產(chǎn)熱品檔烤次低驢，勞擔動力痛素質監(jiān)低的炎“三暮低”箭企業(yè)邪和傳秧統(tǒng)工嫌業(yè)工業(yè)甩獲得佳快速兩發(fā)展嫌是一歉個長帳期的悟過程20岸07拿年衡它山縣毛規(guī)模交以上譽工業(yè)擦增加妄值資料待來源鐵：衡右陽市螺統(tǒng)計猾局35產(chǎn)業(yè)驢：第碧三產(chǎn)蔑業(yè)以粒低層先次的伯生活娘性服詞務業(yè)摧為主尋，對辟經(jīng)濟次發(fā)展蜜帶動棚作用秋有限第三霉產(chǎn)業(yè)賭主要拼是生點活性燦服務削業(yè)，效主要庸包括粱生活陣性的陪商業(yè)侍、餐怕飲等踢、低狐檔的詠休閑李娛樂慰等，登對城娛市經(jīng)蛾濟發(fā)雜展帶蒙動有腳限沿街袋商業(yè)低檔鄉(xiāng)豐的休仔閑娛械樂不景苦氣的籍餐飲36產(chǎn)業(yè)乒：衡粥山縣攜房地借產(chǎn)業(yè)欄的發(fā)喇展多戚次受簡不利離事件都影響逢，整堤體發(fā)繭展尚再處于脊起步薯階段19予96災年-稻20弦00辰年20碗01否年-堵20夫02句年20上03言年至士今受全鉤縣的建非法所集資狂影響樓，導票致縣疲財政告欠款4億多槽元，兆無力富投資嘉房地土產(chǎn)發(fā)淘展住宅帆房地綿產(chǎn)市銀場基妙本無手發(fā)展民間李興起勇到外哨地做川建材諷生意騾，民究間聚稍集資寸金達6億元撥，并痰從縣氧城轉留移到唉廣州從、深是圳等貍地，祝影響謀了房帝地產(chǎn)鳴市場混化的另進程縣域睡經(jīng)濟攜發(fā)展寬開始骨向好金，非每法集燒資后錢續(xù)影吵響減墳弱，琴建材蜓生意背逐步泛息微母，資怨金得想以留效存；貪國企饞改革幸基本怨完成甜，政將府稅嫂收得用以保妻證；房管拔局下映屬的向城鎮(zhèn)立建設矮有限從公司饅啟動翁第一桶個真和正的梳住宅瀉房地烤產(chǎn)項疼目——先農江花園本土廟開發(fā)鈴商增身加至6家，酸開發(fā)章項目許逐步史增多起步熊階段37產(chǎn)業(yè)疾：近帳年房郵地產(chǎn)尿投資陜增長蔽速度壇大大掘增加藥，但梢總量振仍較匠小，嚼市場大規(guī)模騾有限近年采受經(jīng)籌濟快紡速發(fā)豈展、怖政府牧財政粱收入噸增加雪、外糊地投結資回胡流等寨利好蓄因素重刺激秧，房價地產(chǎn)饒投資岡增長歷速度善大大引增加但受殊縣城殃發(fā)展拌規(guī)模臣、人沒口總香量限劍制，瀉以及問住宅兔市場均發(fā)展梨尚處出于起痛步階捆段等俯的限旋制，癢房地曾產(chǎn)投湯資總講額在家全市罵范圍源內與免較大酷規(guī)模青城市以尚有遠一定帽距離近年誼衡山瞇縣房加地產(chǎn)光投資躁總額釣及增密長率昨（單音位：黎萬元俗、%鍬）20笛07啊年衡孤陽市扔部分澇縣市洪房地途產(chǎn)投刑資總柱額對耐比（面單位呼：萬括元）資料閉來源涂：各怠地統(tǒng)罪計公擊報38產(chǎn)業(yè)暫：相愉關旅頃游服翼務產(chǎn)棉業(yè)發(fā)初展較思差，覽旅游陽接待遞水平玻難以主承接堡為景勸區(qū)服遲務的守功能衡山剖縣酒塘店設犁施檔辟次低星，形還象差瞞，服陡務設天施未椒能跟轎上，壓整體岸接待宅能力劉嚴重荷限制捆了縣防城把米握南芳岳衡嗎山風五景區(qū)巖大發(fā)追展的耕步伐酒店名稱星級客房數(shù)(間)租金(元/間·日)衡山賓館2星101160迎賓山莊未評星60，3棟別墅199君城賓館70130景南大酒店25128目前導衡山折縣上斷規(guī)?；辟e館急僅4佛家，荒一家訂兩星勢級，居城市隸旅游水接待野規(guī)模蛾和檔奧次明圣顯不刮夠，哭特別紛南岳撤區(qū)發(fā)循展空儲間受憐限，突衡山?？h的單旅客忌承接苗力不拖夠而聰導致回大量伶的旅直客選差擇衡地陽市嗎內住佳……慕—縫—衡惑山縣蘭旅游控局向死局長景南糕大酒櫻店君城衫大酒股店迎賓衰山莊衡山青縣主巡壽要星羅級酒椅店基欣本信鄉(xiāng)豐息資料欺來源干：實悄地調見研39產(chǎn)業(yè)怒：自駁身擁致有豐麥富的愚特色被旅游沈產(chǎn)品張，但津需要紀進一匙步整深合和跌挖掘區(qū)，打相造特趙色的肥旅游某商業(yè)衡山挨縣自禽身擁痕有豐奧富的斷特產(chǎn)竭，通芬過挖辭掘、伏整合請與包介裝之淘后，座具有遍開發(fā)弱成特桿色旅談游商賴品的兄條件目前迫南岳衫衡山涂風景郵區(qū)的罷特產(chǎn)疼店多借僅銷柿售豆層腐乳浩與毛嚇尖，征旅游報商品越特色碌有限冤，旅朗游商嫂業(yè)具私有挖理掘與行升級丑的空初間，總利于鑒本項雜目特蠶色旅蔥游商旱業(yè)的毅打造其實管衡山議有很視多特疼產(chǎn)，禮草席桿都是朱出口捎到國鹽外的額，竹茫簡也輔非常筋有名晝，還吉有湘者紅雞仙，這予里的樣陶瓷記也比眨較有集特色春，這睛些都欺是可業(yè)以開積發(fā)為掌旅游偉商品狀的，犧但是搶現(xiàn)在趴南岳裁的旅際游商么品就克是豆界腐乳巨和毛忠尖，潮其實婆都不孩是最乒特色裳的東湊西…每…——臂衡山遭縣發(fā)混改委攜劉局周長40產(chǎn)業(yè)久：具哈有一伴定的津特色賄旅游沃資源眼，可芽豐富負縣內碗旅游拒功能裙，并缸可與些南岳凳風景代區(qū)形晶成互雁動發(fā)巷展衡山匙縣現(xiàn)禽已開押發(fā)九戲龍峽呈漂流牛，且恭計劃直開發(fā)權白云拆寺、運九龍襪泉以全及大張源渡炭水利梨工程降等多爪個旅縱游項拿目，市豐富瘡衡山少的旅敢游產(chǎn)哀品線江，將指利于翻增強尸衡山繼縣自京身旅貍游發(fā)申展的喬吸引棄力九龍溪峽已梁初具蓋名氣親，將掉有效溪與大談源渡疫等旅慕游產(chǎn)慰品與句南岳鉗山岳貍型旅蒙游產(chǎn)煉品實刪現(xiàn)差六異化白云仆寺舊賺址：思佛道微文化飛中心九龍緣瑞泉：率休閑糞度假盒區(qū)九龍嫁峽漂酷流大源鮮渡水績利工冠程41結論平3：衡山合縣空麗間發(fā)艦展分認區(qū)不碼明確偽；近姨期向忘西北始擴張沖，以壘生活基型功毫能為演主；臭受工獸業(yè)發(fā)究展限胸制，蹤蝶工業(yè)那園區(qū)呈對衡府山縣欠發(fā)展貸帶動懸力較鎖弱；肅黃花惹新區(qū)緞發(fā)展駛缺乏擾必要泛的支總撐；拘縣城煮發(fā)展星需要樸尋求腿新的幕空間著支點街。42空間佩：目毯前縣己城的阻發(fā)展魔功能銳分區(qū)曉不明接確，場城市戚建設砌無序塑，與例我國充一般聰小城劍鎮(zhèn)發(fā)帶展特異點相裁同從空帖間發(fā)貨展看趙，衡較山縣黃城的拔發(fā)展陶呈現(xiàn)炸出明曠顯的饑沿湘隔江、墊沿1貪07醋國道喬發(fā)展購的一噴般小宴城鎮(zhèn)曠沿路沫、沿另江發(fā)腫展的各格局灶，功姓能分踩區(qū)不呼明確蛾，建識設無卻序以居叨住用峽地為末主，青行政碼、商格業(yè)等撥其他滑各類修功能碧用地登布局頭混雜慈，無暫形成已明顯臺的中和心區(qū)述，呈咬現(xiàn)出掙我國庭一般碎小城銜鎮(zhèn)發(fā)素展的透特點衡山盲縣城驕用地喘現(xiàn)狀妖圖43空間畝：縣司城大胞部分雙建筑椒較為中破舊墾，形披象落除后，割進行性更新溫改造秒的難秋度大整個溫縣城丈大部池分建帝筑年衛(wèi)代較渴久，呈已現(xiàn)傲破舊客，整懇體形懶象不齊佳，土與我得國一鏈般的紛小城紫鎮(zhèn)形桃象相棍類似副，離惑現(xiàn)代侮化的豬城市滲形象尿差距秩較大44空間信：城咽市近顆期主權要沿煉衡山錦大道雖向西轟北擴拼張，蘆主要溜以生吹活型栽的居毫住、龜商業(yè)衣功能拉為主香，旅倆游服鞭務功竭能尚版未得儀到有作效落蓬位由于君政府遣財力粥有限白，沿司主干炊道的頃近域填蔓延駛為最勿經(jīng)濟樓的城商市擴績張方晉式，友因此灰衡山千縣近金期的冊空間隆拓展責主要鵲沿衡慌山大將道向雞北蔓營延城市繭空間蓄拓展霉主要香依靠隙居住墨以及牽生活毅型的撓商業(yè)芒功能肌為主侮，并劍未將圓相關健旅游歌服務停功能身落位冊到城稅區(qū)的源空間役拓展悉上去縣城衡山甚大道衡山梅縣近軋期發(fā)桐展分雨析45空間客：工府業(yè)主憲要布哥局于護縣城壇北部竄，受麥工業(yè)癢發(fā)展遼緩慢除所限確，工圾業(yè)園軍區(qū)的勉發(fā)展奶將受邪到一宵定影慨響衡山禾縣的漲現(xiàn)狀闖工業(yè)卵用地癥分布摸零散秘，沒欠有形再成一勺定規(guī)甚模，獨而且撲很多脂與居偽住等頭用地帶混雜板在一賓起在規(guī)提劃中岸，新姨發(fā)展粉的工術業(yè)主咬要集釘中于什金龍懷工業(yè)抬園區(qū)覺（約2荒.5罰平方濃公里），璃主要輕布置屠一些詞基本約無污營染和舍基本鋒無干朱擾的艙一類嘴工業(yè)禍和有帶一定尖污染施和干尺擾的抄二類皺工業(yè)抗，主侍要發(fā)形展電鑒子、塘冶金喝、造怒紙等慘工業(yè)但衡研山縣老工業(yè)暗發(fā)展愁緩慢蕩，金各龍工綱業(yè)園扎區(qū)近拜期的現(xiàn)發(fā)展辜將可輔能受援到一撈定的挽影響?zhàn)?，發(fā)塘展是拉一個猴長期讀的過朱程金龍腦工業(yè)蔽園區(qū)縣城衡山狂縣工鼠業(yè)園任區(qū)與違縣城四關系46空間專：黃裂花新御區(qū)以姻綜合個功能范為主旅，主滿要作批為縣貫城的鏈延伸支和工番業(yè)園都區(qū)的陣居住裙配套歸，但變發(fā)展侄缺乏現(xiàn)支撐炮，何尾時啟總動尚巷無定惡論規(guī)劃陣中的罵黃花慘新區(qū)乒位于市縣城喜北部杯，現(xiàn)蓮已修恐通的較衡山口大道路已能琴直達貓地塊黃花座新區(qū)勵主要科作為胃老城嘗區(qū)功炮能的冷延伸莊和作刷為工巡壽業(yè)園錄區(qū)的萄居住場配套編，主緒要以霸綜合減性的擋城市拜功能盾為主僅，旅鏟游服囑務功作能欠穴缺但縣匹城北敵部尚漏有較犯大規(guī)至模的落用地休可供鈔利用拆，工驚業(yè)園午區(qū)的桿發(fā)展起壯大斧也將驢是一黑個長狹期的萍過程專，對眾于黃盞花新駕區(qū)近永期開褲發(fā)的網(wǎng)支撐錄力不迷足政府攜有計挽劃以配行政梢中心董搬遷些啟動淘黃花月新區(qū)平，但筐目前碑尚無麗具體獎計劃縣城黃花服新區(qū)黃花孝新區(qū)腦與縣郊城關花系47未來班發(fā)展積：衡撤山縣露未來捉將朝燙衡山稅風景光區(qū)的倒旅游登服務?；仄凇F(xiàn)偷代化噸的山辰水旅眠游服朵務城替市發(fā)屆展城市黨性質牽：全縣麻的政寄治、稻經(jīng)濟晃、文兵化中徹心，票是南汪岳衡漁山風蜂景區(qū)安的旅游爽服務候基地，逐臭步建思設成烏為現(xiàn)代即化的株山水共旅游北服務含城市城市前職能成：衡陽賭市的用次中棵心城對市，竿湖南返“一蜜點一釀線”經(jīng)濟淋主軸捎上的臨經(jīng)濟記點，國家邁級的欲旅游讀城市南岳鏡的“予前客閥廳”，發(fā)釣展旅削游服附務業(yè)村最有兩潛力亭的基蓬地之偽一衡山縣域穗的中芳心城干市，承宅擔全劉縣政得治、蓋經(jīng)濟昨和文利化教模育中憂心職臺能全縣最理肅想、音適居械性最錢強的刻聚集大地48武廣秒鐵路測的開盡通，便衡山禽旅游媽將面王臨更嘴進一鞋步的賀發(fā)展肺，以等旅游條服務郊以及特相關毫旅游晴產(chǎn)業(yè)五振興勁衡山捉縣，捏是當芽前最膽可實夾現(xiàn)的談路徑叼。旅游江服務搏基地適、現(xiàn)燦代化付的山裳水旅英游服忌務城孟市的劈燕定位附，很感好地勞體現(xiàn)哨了衡屆山縣啊未來螺的發(fā)術展方烘向，開衡山尺縣急橋待出制現(xiàn)新驢的功珠能空甜間，揪以更宏好地就體現(xiàn)傷現(xiàn)代眼化的讀形象該、實背現(xiàn)自椒身的社發(fā)展協(xié)定位麗，更磨好地包抓住館可期村的發(fā)猾展機棋遇！49項目糧研究翁思路練框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場50結論去1：隨著稻衡山鏡旅游灣的大御發(fā)展鵲，南免岳區(qū)湯以旅臥游業(yè)溜及旅盯游相聞關服夏務產(chǎn)勾業(yè)為銅其主帶導產(chǎn)建業(yè)，額經(jīng)濟鳳得以烤快速混發(fā)展打，充葵分把襪握住勾了自沸身的歷優(yōu)勢51經(jīng)濟孕：衡園山旅蛋游區(qū)負的快叨速發(fā)提展，販充分乳帶動或南岳將區(qū)經(jīng)螞濟水撞平的僅快速零提升南岳狹區(qū)近旗年的偶旅游策業(yè)處籮于快掙速發(fā)韻展之腎中，看07炭年旅禽游總者收入捎同比跳增長考更是鼓超過攜了3冊5%在旅少游業(yè)境快速籃發(fā)展練的帶藏動之林下，炊南岳古區(qū)的顆經(jīng)濟任也正側快速鞠發(fā)展險，近帽三年車的年靠均增鮮幅超銀過2猛0%南岳坊區(qū)近打年G臺DP鉤總量廟及增筋長率蛇（單仰位：啊億元奴、%捏）資料驅來源洪：0畢3~犧07熔年南卷岳區(qū)天政府紫工作煮報告南岳他區(qū)近柜年旅獅游總疊收入授及增當長率酸（單近位：功億元耳、%腹）52產(chǎn)業(yè)櫻：旅屑游業(yè)輸及相皂關旅牙游服療務業(yè)掛是南后岳區(qū)樹的支尿柱產(chǎn)逆業(yè)由于沿南岳變區(qū)直塊接位抖于衡裕山腳栗下，注衡山旺旅游葵區(qū)的榮發(fā)展著，直甩接刺梢激著貧南岳連區(qū)旅言游業(yè)石以及唇相關靈旅游晴服務死產(chǎn)業(yè)溫等第婆三產(chǎn)蹦業(yè)的校發(fā)展從近撓年南睡岳區(qū)既三產(chǎn)魔構成兇的比姐例來貝看，暢以旅吊游業(yè)徹及相剛關旅柔游服按務業(yè)汽為主利導的宣第三凱產(chǎn)業(yè)趨比例河逐年復增加武，是童南岳撕區(qū)的夢支柱瞞產(chǎn)業(yè)20朝03聲－2秒00語7年拒南岳敏區(qū)三啦產(chǎn)構左成情相況資料級來源悼：0調3~針07園年南編岳區(qū)獵政府堅工作蘿報告53產(chǎn)業(yè)廚：南眾岳區(qū)慨自身擦擁有鵲高素勝質的遺旅游予產(chǎn)品不，得江以豐消富衡侄山風雨景區(qū)陶的旅姥游產(chǎn)稅品體跳系并非云所有湖的景蛛點均翅分布酬在山工上景爪區(qū)內呈，其須中著宋名的倉南岳言大廟斤坐落共于南只岳區(qū)驅內南岳亡大廟關臨近帝南岳屠大門爭，有盜“江儲南小漠故宮估”之斷稱，斷與風判景區(qū)副形成場良好送的互蹦動南岳膊大廟憶的宗螞教地享位甚把高，虛香火銜鼎盛復，在疑以佛部、道獄宗教禁文化蓋為主攤題的兄衡山漠旅游垂中起搶到重尿要的室作用梨，豐蓋富了猾風景腥區(qū)的趁旅游慣產(chǎn)品番體系購，同壞時增屑加了居南岳燃區(qū)對等旅游峰者的間吸引盟力南岳鑄大門職入口南岳證大廟大門轟牌坊54產(chǎn)業(yè)蛾：南眨岳區(qū)丑一直港作為瞞風景欺區(qū)傳語統(tǒng)旅豎游服獸務區(qū)較，相妨關旅幟游服殼務業(yè)界發(fā)展侄已具死規(guī)模刪并較煩成熟南岳崖區(qū)中挪心坐及落于會南岳私風景菠區(qū)南纖大門斤，一扔直以訊來均救作為勁風景船區(qū)重秧要的獨旅游精服務對中心沿祝最融路清牌坊撈附近碧分布謝了大只量的每酒店刃、餐姑飲以飼及旅贏游服橫務中綱心，再發(fā)展蹄已具課規(guī)模窯并較蜂成熟旅游亦服務婦中心碑發(fā)展塌起步轎較早似，具腸備酒蒜店預茅訂、記旅游肅信息膏和導六游等現(xiàn)多元率化服載務，帆為景行區(qū)發(fā)勻展提剖供軟乘件支懸持旅游摸服務許中心御街候旅游或商業(yè)煎街祝融愁路商繼業(yè)街南岳運牌坊55產(chǎn)業(yè)魔：旅幼游商域業(yè)方障面，兆旅游似商業(yè)惱街區(qū)任已成箏體系蔬，但披并未津完全答挖掘食和整胳合自幣身的財特色旅游駕商業(yè)術已經(jīng)寨初步崗形成教規(guī)?；螅鹤Ｈ谘诼分鞴~要經(jīng)群營一哥般的漢旅游恰商品喚和餐拆飲、絹超市寨等御街刺、廟銀西街去以及守廟南其街主液要經(jīng)釘營香貝火和請祭品盡管移旅游系商業(yè)翁街區(qū)金的氛孔圍基艷本形才成，構但旅嚴游商貴品特篩色不鄰足，蘋未能墨挖掘抽南岳倘衡山艘自身鳴的特滅色產(chǎn)欠品，數(shù)如竹戀簡、壯佛文萍化等涼商品撕特色御街廟西檔街廟南般街餐飲研、商歸品香火涌、祭小品祝融籍路上哥超市御街御街些內商幼鋪說實按話，往南岳內旅游魄區(qū)的寒旅游螞商品袍沒有果什么摔特色辜，全遲國的組景區(qū)脂都能獸買到大……——伴風景括區(qū)導腥游李毒小姐56結論幼2：南岳溝區(qū)用筋地已渾基本幕飽和遺，繼銜續(xù)發(fā)其展旅藥游服為務功存能的誰空間或有限峽，隨悠著衡皇山旅斗游進協(xié)一步很發(fā)展翼，南蒼岳區(qū)慨旅游直服務鼻將會嫂出現(xiàn)宋瓶頸謹，亟菜待尋且求新滾的功勞能空戴間來嶄承接57空間研：依壯托城揮區(qū)打威造旅勺游服謠務中受心，莊具備凝完善侍的服伍務功彎能，珠城市豪功能椒和本越地人文口對潮旅游漂服務間能夠構提供懶全面餡的支徑持南岳去旅游互服務堂區(qū)依第托其墾城區(qū)黎發(fā)展街的，鉗全區(qū)笑共有螞人口張5萬蟲多人沿，其魚中城敗區(qū)中無心共威有1滔萬多舞人，擇基本訓均為匠旅游絮服務貴人口除了芹酒店襲、休貫閑娛敏樂、述旅游遇商業(yè)自功能馬外，戰(zhàn)南岳溫區(qū)有趴大量葉的居啄民生葛活區(qū)聾支持古旅游胃服務秋功能仙的發(fā)很展整個賄南岳歷區(qū)有涌5萬吵多人線，其幫中1庫萬多烤人在腦城區(qū)心里，殺多數(shù)磁都是事吃旅豆游飯邁的，能開餐置館、雀做導更游、緒賣香疼的都談有，淋旅游躁對南零岳發(fā)毛展的襪帶動舅太大需了…顏…——溉南岳色區(qū)旅濁游公禍司黃異先生御街廟西頭街廟南委街南岳區(qū)政府大樓居民舉區(qū)居民舉區(qū)居民鄉(xiāng)豐區(qū)58空間褲：城聽市旅梅游服姜務區(qū)豆的后鍛續(xù)發(fā)火展空喪間受吹到限嗽制，客進一厲步完扒善和花擴大朋旅游譽服務阿功能錢難度叉大城區(qū)廣發(fā)展瘦空間英已趨染飽和季，后圍續(xù)發(fā)柳展空砌間有敏限服務菊區(qū)通哲過古張鎮(zhèn)改抄造建版設，敢整體艘規(guī)模仁大、掉面貌滔較好蒜，占捷據(jù)規(guī)側劃區(qū)棍的大住面積驚區(qū)域厭；東面約未改魔造區(qū)字域根眉據(jù)規(guī)反劃，葉將整丈合山峽上賓擔館、接酒店神建設尖，發(fā)茅展功擺能相茅對單萌一，榨且涉杠及大裳量的森拆遷凱安置運問題租，近撕期內刪難以王解決現(xiàn)狀冤旅游葡服務栽區(qū)可拓渣展區(qū)火域城市疫總體桐規(guī)劃儀調整徒（2欄00兵5—框20戶20鏈）結合視城市智東拓顯和景孝區(qū)整拒治的蒜契機劍，將御山上蔥拆遷希的賓備館、懷酒店虛集中聰安置顯在古歷鎮(zhèn)的求東側熊區(qū)域抬，使錘之與益古鎮(zhèn)濁“長夏”成柏—個謙完整機的有慮機整詠體廟西蒼街御街59未來甚發(fā)展怨：“掃旅游類城市椒”向延“宜垮居、背宜游如城市型”轉雹變從旅途游服牧務發(fā)并展看巨，城票市功枝能和徹本地呆人口篩對旅惠游服推務能藍夠提檔供全蚊面的芳支持霜；從城糟市區(qū)明域發(fā)繭展看械，完液全依壓靠旅許游服性務來親發(fā)展聚，將蒸制約四區(qū)域賄經(jīng)濟堂的進斷一步陣發(fā)展網(wǎng)。城市爪總體戲規(guī)劃磨調整綿（2盲00追5—舍20蝴20閥）：“虎南岳澤衡山允是國抄內外趴著名筒風景瓜名勝杏區(qū)，禁以壽群文化違和宗稅教文閥化為疲主的欲旅游央勝地擺，南狂岳城模市是六國內紅外知優(yōu)名的祖旅游倒目的歷地，鐮衡陽伶市域慌次中叉心城雞市的崖重要加組團匙，以深衡山頌風景腎名勝述區(qū)旅沈游服慎務為早主，組集旅醒游、甜宗教清文化答活動控于一約體的綜合偶性宜挨居、線宜游陜城市?！背鞘芯湛傮w況規(guī)劃熱（1催99登3—牽20縮慧15州）：“惕南岳虹是著培名風居景名估勝區(qū)體，宗腳教文攤化活桿動中士心，豪南岳都城市川是以稠衡山年風景絮名山岔為依慰托，縮慧集旅劉游、博宗教抗文化陡活動砍于一銳體，架工商電貿同析時發(fā)茄展的綜合紹性旅跨游城拿市?！?0未來填發(fā)展愈：近屯期以猴拓展喝和完棒善城破市功悉能為激主，輪旅游瘦服務鼓功能礎將以旦整合沙優(yōu)化醫(yī)為主稻要發(fā)扮展方前向確定渡規(guī)劃沖期內匆南岳瓣城市法空間鋸拓展巨方向嬌為：季“南延炸東拓”，禾即主懸要向臂南發(fā)孩展，掩適當步東拓防，遠淡景主爽要向煩東。布局闊結構蓮“一繡核三痛區(qū)”一核晝：指辨天子遣山生私態(tài)公警園，妻為整手個城揪市的組生態(tài)防核。三區(qū)憐：即歐古鎮(zhèn)奴游覽毅及旅取游服休務區(qū)放、居基民生撇活居滑住及求公共唐服務引區(qū)，哨旅游貧產(chǎn)品狡加工界區(qū)。古鎮(zhèn)中游覽滑及旅再游服編務區(qū)居民竹生活浴居住司及公浮共服暮務區(qū)旅游匹產(chǎn)品帽加工孔區(qū)天子案山生銹態(tài)公尊園61區(qū)域南岳區(qū)衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)濟在衡山旅游大發(fā)展的帶動之下，經(jīng)濟得以快速發(fā)展與衡山旅游區(qū)的關系薄弱，總量規(guī)模小，鄰近衡山旅游區(qū)的優(yōu)勢，并沒有轉化為對縣城經(jīng)濟的推動力量產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)及旅游相關服務產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，發(fā)展已成規(guī)模且較成熟，未來仍有提升、優(yōu)化的空間產(chǎn)業(yè)結構水平低下，主導產(chǎn)業(yè)不清晰，但在衡山旅游大發(fā)展以及武廣鐵路開通的機遇下，相關特色旅游產(chǎn)業(yè)及旅游服務產(chǎn)業(yè)是近期可促進衡山縣經(jīng)濟快速發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展空間已基本飽和，隨著衡山旅游的進一步發(fā)展，旅游服務功能的發(fā)展將會出現(xiàn)瓶頸，亟待尋求新的功能空間來承接功能的外溢縣城更新改造難度大，工業(yè)園區(qū)、黃花新區(qū)發(fā)展的支撐不足，旅游服務功能未能得到有效落位，將難以抓住衡山旅游大發(fā)展為衡山縣帶來的新一輪契機發(fā)展定位以衡山風景名勝區(qū)旅游服務為主，集旅游、宗教文化活動于一體的綜合性宜居宜游城市衡山風景區(qū)的旅游服務基地、現(xiàn)代化的山水旅游服務城市發(fā)展未來發(fā)展要求尋求新的功能空間以承載新增的旅游服務功能需求，在持續(xù)促進衡山旅游可持續(xù)發(fā)展的同時，完善自身的城市功能需要找到合適的空間落位旅游服務功能以及相關旅游產(chǎn)業(yè)，以抓住由武廣鐵路開通而帶來的衡山旅游大發(fā)展的機遇，振興縣城經(jīng)濟南岳酸區(qū)與志衡山末縣發(fā)艦展現(xiàn)舊狀及古未來非發(fā)展響要求比對比62項目胞研究閣思路堪框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場63住宅黑市場64近年裕供給呀大幅閱上升詢，需離求旺跪盛，旬供應藍得以辨全部毫消化近年猶住宅漆供給立量大盼大增劉加，績隨著驕先農險花園賣、金肆盛華陽城等脹大盤煎供給槍的增瀉加，遵20半07紫年年少供給蠟量更善是達侮到2插0萬帖m2市場廈需求棟旺盛慣，每日年的羽供給射均能脆得到稱有效波消化障，銷河售面留積與蠢竣工氧面積舊持平資料氧來源轉：衡攝山縣鬼房管閣局，雨主要氏統(tǒng)計未房管曲局下梳屬開設發(fā)公瞞司項芳目、必佳和娘花苑快、鑫精源花虧園、鬧金盛除華城近年指衡山段縣住僻宅竣畜工、蹦銷售爹面積勝（單消位：感平方縫米）65住宅吵價格溫雖快際速上怒升，羊但整赴體水度平仍貢遠低隔于全伶市平泊均水浩平，各收益嶼水平鋪有限衡山同縣住除宅均爭價快免速上嬸升，抽20喉08往年更獲是達餡到了構約3漏0%傾的增裁幅但與哭全市強平均磚水平變以及旗市區(qū)曉的比團較來被看，預仍遠咐遠落急后近年凡衡山碧縣住橫宅均插價（斧單位以：元膛/平膀方米宴）資料鑄來源謎：衡襲陽市快、衡裂山縣魂房管籌局，俊以上飯數(shù)據(jù)鐮為估拘算值20運08夕年1暑~8傷月衡色山縣黎與市巡壽區(qū)、寄全市輔均價升對比讓（單敢位：伶元/近平方肆米）66在售闊樓盤拔不多泛，主臘要位蝦于老殘城區(qū)軌北部頁，沿訪城市寺新主璃干道轟衡山損大道緊布局縣城客在售騰樓盤苦不多井，主辯要有母金盛儉華城哀、先望農花職園、秧富驪等花園陶、君竄都華淘庭等游，其珠余樓煎盤基泛本售幟罄，商東來貢美景叨花園容正準必備開裙工在售捐樓盤計主要姻沿城標市新紫的主語干道樓——甜衡山濱大道約布局峽，與彩縣城蓄的蔓辟延方睜向一態(tài)致衡山情大道人民夫路解放碑路九福界祥百娘貨智超朽百貨生源朵百貨三宏再商業(yè)價廣場（未卵建設殲）東方痕購物按廣場金盛朵華城定商業(yè)遙街萊茵央閣咖憂啡衡山碗大道人民絞路解放顛路富驪蛛花園金盛功華城佳和秀花苑先農諒花園人民惠西路浸14怠號人民謎東路授5號東來幻玉美景聞花園君都損華庭新南倆洋花騙園富驪譯花園金盛猴華城67大中消型項組目不代多，秧以多摘層為黨主，其舒適丘型的男三房盯、四斯房占警主流栗，產(chǎn)話品水往平一耐般規(guī)模殃：主要調以占禽地1職萬平盤米左減右的亭小項某目為梢主，羊規(guī)模逢較大冶的樓可盤不舅多物業(yè)麥類型誘：以多耍層為善主，量小高原層、泡高層眼開始讓出現(xiàn)主力皮戶型紛：主要提以1抹30笛~1時50幅m2三房械，1赴40展~1竊60伸m2四房揮的大歌戶型背為主均價抬：多層啟13當00暑元/眨m2左右糕，小靠高層仿16傅00齒元束/m2左右項目名稱規(guī)模物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(元/m2)銷售情況金盛華城占地20萬m2，總建33萬m2多層為主、小高層、別墅三房130~150四房140~160多層1300小高1600銷售率超90%富驪花園占地1.3萬m2，總建6萬m2小高層三房130~150四房150~160-未售新南洋花園占地0.5萬m2，總建1萬m2多層三房1401300基本售罄人民東路5號樓-多層三房1501400基本售罄人民西路14號樓-多層三房130~140四房1601300基本售罄先農花園占地17萬m2，總建20萬m2多層-1280基本售罄東來美景花園占地0.5萬m2，總建3萬m2高層-預計超2000未售衡山同縣主洪要樓梢盤概此況一壩覽資料剛來源燭：實托地調抄查68住宅踏市場趁的消邪費者誘主要悲以自矩住型親客戶選為主受城絕市發(fā)扎展及群房地袍產(chǎn)市虧場發(fā)刑展階妙段的老限制童，當噴前市賽場上涉的消令費者削主要仰以自蠶住型北客戶墊為主其中餓，以粒改善以當前深較差掉居住播環(huán)境逝的老袋城區(qū)醒客戶搜，以騎及在棗外地確打工御、做控生意母賺錢凈后回療縣為釀父母鵲購買屆或自寫住的仗客戶旱為主客戶類型占比改善居住環(huán)境的老城區(qū)客戶約30%各鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、教師約15%外地打工、做生意的原衡山縣居民約40%~50%衡東、新塘居民約10%不同儲類型文客戶猛占比資料扛來源蹤蝶：房便管局倦訪談69現(xiàn)有見產(chǎn)品單水平跪未能唇滿足變當?shù)赝粮叨搜a客戶叫需求遇，高花端客豆戶更疫青睞爆別墅噴產(chǎn)品衡山洲本地塌的高音端客劉戶大牲多曾蓄在外泛地做機過生解意或據(jù)打工掃，財軋富已般有了釋較好筒的積刃累在外敢地多管年，殲對于左好的凝產(chǎn)品須有一碑定的跟鑒賞勿力，暗但衡水山當拘前的聞產(chǎn)品雪水平越較差股，不鏟能滿旗足其渾高端窯需求窯，其靠更傾劈燕向于彩別墅因產(chǎn)品……惡我在課先農奴花園燙買了酸30辛0多公m2的頂門層復橡式，法但我獎在外糧地看節(jié)多了項，衡鋸山的敏房子稅都不捧怎么葵樣，樸沒什躁么值奸得買搭的，蛾那時網(wǎng)先農抄有復臭式就憑買了風，外好地的餅房價脹比這泳里高怖多了題，我日們對崖本地細置業(yè)述的價遭格其悟實是畜不敏糊感的暗，像灑東方賊墅賣督60犬~7爪0萬政，我自都會顫考慮妙的…脹…——怖衡山返某礦捐業(yè)公量司張接總……腰我衡屑山有己很多群套房撕子，姑先農權花園烏也有夾頂層爭的復亂式，碎本地疲有很讓多有驕錢人漠都在乘先農抓買了良，但倦現(xiàn)在低的有痛錢人招出去侮看的稱機會具多了浮，見碎識廣侄了，抗回來均這個卸小地傾方，例覺得支這些歸房子廢都不呼怎么爹樣，季有更壘好的罵當然秤會買決了，厘主要待會考注慮別典墅…惠…——業(yè)譚總70近期姻，現(xiàn)招有樓款盤后膨續(xù)供聞應約裳30刺萬m2現(xiàn)有擾樓盤掛的后件續(xù)供娃應主吸要集鍛中在搬金盛悼華城檔、富勻驪花抱園和療東來畢美景招花園裙，合柄共約爐30噸萬m2衡山銀大道人民基路九福雙祥百選貨智超裁百貨生源孕百貨三宏普商業(yè)撿廣場（未霧建設蝴）東方登購物絨廣場金盛悼華城總商業(yè)完街萊茵孕閣咖洽啡衡山冤大道人民戴路富驪媽花園金盛粘華城東來臥美景迎花園項目名稱后續(xù)供應金盛華城20萬m2富驪花園6萬m2東來美景花園3萬m2現(xiàn)有買樓盤末后續(xù)格供應資料辜來源訂：房亂管局娘訪談此及實浮地調記查71未來備，鎮(zhèn)避區(qū)新好增自