淺析房地產(chǎn)登記程序中存在的幾個(gè)問(wèn)題

[摘要]：如何規(guī)范和完善房地產(chǎn)登記程序，是一個(gè)理論性和實(shí)踐性都很強(qiáng)的問(wèn)題。從物權(quán)法理看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)更應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化服務(wù)功能，依法、審慎地履行職責(zé)。本文從在建房屋抵押登記、拆遷安置房、商品房、鄉(xiāng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記等方面，結(jié)合案例剖析登記程序中存在的問(wèn)題，并提出了解決思路，以利于規(guī)范登記行為，確保登記程序的正當(dāng)性，從而實(shí)現(xiàn)保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)交易安全的目的。全文共7300余字。

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)登記程序問(wèn)題

目前的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨活躍，隨之引發(fā)的糾紛呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。而作為房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法定機(jī)關(guān)應(yīng)如何規(guī)范登記行為，從而促進(jìn)市場(chǎng)交易、保障交易安全是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。筆者從在建房屋抵押登記、拆遷安置房的權(quán)屬登記、商品房的權(quán)屬登記、鄉(xiāng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記等方面，結(jié)合案例剖析登記程序中存在的問(wèn)題，并提出解決思路，力圖有助于實(shí)務(wù)操作。

一、在建房屋抵押登記問(wèn)題

案例：1999年10月4日，北京某實(shí)業(yè)公司與重慶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訂立《借款協(xié)議》，約定：實(shí)業(yè)公司借給房地產(chǎn)公司人民幣100萬(wàn)元，還款日期為1999年12月31日，以房地產(chǎn)公司正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的“森林花園”中的7號(hào)、10號(hào)商業(yè)用房，作為其100萬(wàn)元債權(quán)擔(dān)保。同年10月28日，雙方到某區(qū)房地產(chǎn)交易所對(duì)抵押合同進(jìn)行了登記，抵押合同中載明抵押期限終止日期為1999年12月31日。

2000年1月12日，某區(qū)人民政府與房地產(chǎn)公司簽訂《關(guān)于解除森林花園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)議關(guān)系的協(xié)議》，后將該項(xiàng)目交由A公司實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)。同年7月18日，房交所依據(jù)A公司的申請(qǐng)，核發(fā)了“森林花園”7號(hào)、10號(hào)商業(yè)門(mén)面房的《商品房預(yù)售許可證》。實(shí)業(yè)公司認(rèn)為，區(qū)政府和房交所擅自將已登記的抵押物變更登記為A公司所有，損害其合法權(quán)益，對(duì)造成的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。故訴至法院要求區(qū)政府、房交所賠償損失150萬(wàn)元。

筆者認(rèn)為，房交所依A公司的申請(qǐng)，核發(fā)二處房產(chǎn)的《商品房預(yù)售許可證》的具體行政行為未違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，不存在承擔(dān)過(guò)失致害賠償責(zé)任的法定事由。但是，在登記過(guò)程中，對(duì)于抵押人房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物二處房產(chǎn)時(shí)，土地房屋行政主管部門(mén)應(yīng)責(zé)成其提供已通知抵押權(quán)人實(shí)業(yè)公司并告知受讓人A公司二處房產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況證明，審查核實(shí)抵押人房地產(chǎn)公司是否履行了告知義務(wù)，使交易當(dāng)事人在交易前即可快捷、準(zhǔn)確地了解交易標(biāo)的物的相關(guān)狀況，提高交易信息的對(duì)稱(chēng)度，防止交易陷阱及糾紛的產(chǎn)生，確保交易安全。而且，也可促使抵押權(quán)人或其他利害關(guān)系人及時(shí)通過(guò)行政或司法程序維護(hù)其合法權(quán)益。

筆者認(rèn)為，信息公司完全可以通過(guò)民事訴訟途徑獲得圓滿救濟(jì)。依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第49條，最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第12條、67條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。由此可見(jiàn)，根據(jù)擔(dān)保物權(quán)的法理，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的法律后果，發(fā)生抵押權(quán)人對(duì)抵押人的物上代位權(quán)，對(duì)第三人的追及權(quán)，以及第三人對(duì)抗追及權(quán)的滌除權(quán)。抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人的所有權(quán)并未喪失，只要不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，抵押人可以對(duì)抵押物進(jìn)行法律上或者事實(shí)上的處分，并不因此構(gòu)成對(duì)抵押權(quán)的侵害。抵押人將已登記的抵押物轉(zhuǎn)讓給第三人，抵押物的轉(zhuǎn)讓并不影響抵押權(quán)的效力，抵押權(quán)具有物權(quán)的追及性，抵押權(quán)人可以追及物之所在行使抵押權(quán)而得以優(yōu)先受償，取得抵押物的第三人不得提出異議。由于抵押權(quán)人享有追及權(quán)，使得買(mǎi)受人對(duì)抵押的所有權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，為避免這種情況，法律規(guī)定了第三人的滌除權(quán)，即取得抵押物的第三人可以向抵押權(quán)人支付或者提存抵押物的適當(dāng)金額，以消滅抵押權(quán)。[1]

二、拆遷補(bǔ)償安置房的權(quán)屬登記問(wèn)題

案例：1999年6月，重慶瀛丹物業(yè)發(fā)展有限公司在對(duì)北碚下半城3號(hào)、6號(hào)片區(qū)進(jìn)行舊城改造時(shí)，將重慶北碚醫(yī)藥有限責(zé)任公司位于該片區(qū)的非住宅房屋拆除。雙方訂立了《非住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償。2002年9月16日，瀛丹公司與第三人宋堯欽訂立《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將拆遷安置房的一部分出售給宋堯欽，并辦理了房權(quán)證。北碚醫(yī)藥公司認(rèn)為，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局不認(rèn)真履行職責(zé)，將房權(quán)證頒發(fā)給第三人宋堯欽的行為侵犯了其合法權(quán)益，故提起行政訴訟，請(qǐng)求法院判決撤銷(xiāo)市土房局核發(fā)給第三人宋堯欽的房權(quán)證。

分析上述案例，筆者認(rèn)為，被拆遷人北碚醫(yī)藥公司與第三人宋堯欽權(quán)利沖突的主要成因，是拆遷人瀛丹公司惡意違反拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，將與被拆遷房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋另行出賣(mài)給第三人，侵害了被拆遷人北碚醫(yī)藥公司的合法權(quán)益。同時(shí)，值得注意的是，土地房屋行政主管部門(mén)核發(fā)房權(quán)證給第三人宋堯欽的行為，則顯露出房屋拆遷主管部門(mén)與土地房屋權(quán)屬登記主管部門(mén)之間的業(yè)務(wù)銜接，以及權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的內(nèi)部工作流程存在重大疏漏。從權(quán)屬登記行為發(fā)生時(shí)的法律、法規(guī)、規(guī)章的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，僅有《中華人民共和國(guó)房屋拆遷管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定，房屋拆遷主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全房屋拆遷檔案制度，加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷檔案資料的管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》中沒(méi)有相銜接的、具體明確的規(guī)定。由此，重慶市人大常委會(huì)于2004年12月1日頒布實(shí)施了《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》，以填補(bǔ)立法的空白。依照《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》第10條、第12條、第51條的規(guī)定，土地房屋行政主管部門(mén)對(duì)申請(qǐng)登記的土地房屋權(quán)屬來(lái)源及其合法性進(jìn)行審核，屬區(qū)縣人民政府公告確定的征地拆遷范圍內(nèi)的土地房屋或房屋行政主管部門(mén)公告確定的城市房屋拆遷范圍內(nèi)的土地房屋，不予登記。實(shí)施城市房屋拆遷的，土地房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在城市房屋拆遷補(bǔ)償安置完畢后，依拆遷人申請(qǐng)或依職權(quán)公告注銷(xiāo)拆遷范圍內(nèi)的原房地產(chǎn)權(quán)證?？梢?jiàn)，只要有健全的房屋拆遷檔案和完整的房地產(chǎn)權(quán)屬登記檔案，在拆遷安置完畢前，拆遷人或者第三人是無(wú)法通過(guò)設(shè)定登記或變更登記的途徑取得拆遷安置房的所有權(quán)。所以，筆者認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急，是建立健全房屋拆遷檔案制度，加強(qiáng)拆遷主管部門(mén)和權(quán)屬登記部門(mén)的工作銜接，拆遷主管部門(mén)應(yīng)及時(shí)將拆遷安置情況反饋給產(chǎn)權(quán)交易所，交易所在辦理《商品房預(yù)售許可證》和建立商品房樓盤(pán)表時(shí)將拆遷安置情況反映出來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)信息暢通、資源共享，以杜絕此類(lèi)情況的發(fā)生。

當(dāng)然，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定，被拆遷人請(qǐng)求獲得拆遷安置房的權(quán)利優(yōu)先于買(mǎi)受人獲得該房的權(quán)利。北碚醫(yī)藥公司的權(quán)利最終是通過(guò)民事訴訟途徑得到了救濟(jì)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)登記的審查問(wèn)題

案例：1999年12月6日，諶朗與重慶北碚水土綜合市場(chǎng)有限公司簽訂《集資建門(mén)市協(xié)議書(shū)》，約定買(mǎi)受人諶朗先付總價(jià)款的80％，余款在北碚水土綜合市場(chǎng)公司給買(mǎi)受人諶朗辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)付清。諶朗在協(xié)議簽訂后向水土綜合市場(chǎng)公司提供了身份證復(fù)印件，并按約定支付了部分價(jià)款。2001年6月10日，水土綜合市場(chǎng)公司為了給諶朗辦理《房屋所有權(quán)證》，在諶朗沒(méi)有交清房款的情況下按該協(xié)議約定，開(kāi)具諶朗已交清房款的發(fā)票，以諶朗的名義代簽了《重慶市商品預(yù)售合同》和《辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》。2001年7月17日，水土綜合市場(chǎng)公司向市土房局遞交了發(fā)票、《重慶市商品房預(yù)售合同》、《商品房出售產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》和《辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》，申請(qǐng)為諶朗辦理位于北碚區(qū)水土鎮(zhèn)解放路50號(hào)4－7商業(yè)用房的《房屋所有權(quán)證》。由于水土綜合市場(chǎng)公司提供的手續(xù)是齊全的，市土房局經(jīng)書(shū)面審查后，于2001年8月1日向水土綜合市場(chǎng)公司頒發(fā)了以諶朗為所有權(quán)人的房權(quán)證。之后，諶朗認(rèn)為預(yù)購(gòu)合同、辦理登記申請(qǐng)書(shū)中自己的簽名是水土綜合市場(chǎng)公司偽造的，市土房局在其未到場(chǎng)，又未委托代理人的情況下，向水土綜合市場(chǎng)公司頒發(fā)了以諶朗為所有權(quán)人的房權(quán)證的行為，屬于違法行政行為，遂訴至法院要求依法確認(rèn)市土房局的頒證行為違法，并注銷(xiāo)該房權(quán)證。一審法院認(rèn)為，市土房局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)具有進(jìn)行登記、發(fā)證的法定職責(zé)。水土綜合市場(chǎng)公司向市土房局提供的辦證資料齊備，市土房局只對(duì)其形式要件進(jìn)行了書(shū)面審查，對(duì)有關(guān)材料的真?zhèn)螌彶椴粐?yán)，其行為雖有不當(dāng)，但并未對(duì)諶朗和水土綜合市場(chǎng)公司的合法權(quán)益產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性侵害，據(jù)此判決維持市土房局的頒證行為。諶朗不服，提起上訴，二審法院作出了終審判決，駁回上訴，維持原判。

筆者認(rèn)為，本案主要涉及以下兩個(gè)問(wèn)題

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單方申請(qǐng)辦證的行為性質(zhì)的認(rèn)定問(wèn)題。必須明確是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行的是一種協(xié)助的義務(wù)。即《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！倍胤叫苑ㄒ?guī)《重慶市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第34條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)為商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。這樣，就產(chǎn)生了認(rèn)識(shí)上的分歧，導(dǎo)致實(shí)踐中土地房屋行政主管部門(mén)也將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單方申請(qǐng)辦證的行為視為理所當(dāng)然，存在疏于審查的情況。根據(jù)上位法的規(guī)定，可以得出這樣的結(jié)論：商品房買(mǎi)賣(mài)中的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記應(yīng)由雙方當(dāng)事人共同的行為來(lái)完成，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡到法定的協(xié)助義務(wù)，否則將承擔(dān)民事和行政責(zé)任。筆者建議，私房買(mǎi)賣(mài)、房改房再交易、商品房交易的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，皆屬當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)辦理登記的行為，雙方當(dāng)事人應(yīng)親自到場(chǎng)辦理。如有委托辦理的情況，應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人出具經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的《授權(quán)委托書(shū)》和當(dāng)事人的身份證明文件。

二是應(yīng)當(dāng)如何把握對(duì)房地產(chǎn)登記行為合法性審查標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。對(duì)具體行政行為合法性審查，應(yīng)從執(zhí)法主體資格、執(zhí)法主體的權(quán)限、執(zhí)法目的、認(rèn)定事實(shí)、適用法律和執(zhí)法程序五個(gè)方面進(jìn)行，對(duì)這一點(diǎn)在實(shí)務(wù)中已達(dá)成共識(shí)。但對(duì)房地產(chǎn)登記行為認(rèn)定事實(shí)部分，是進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查，即是只審查法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提供的登記材料是否具備、齊全，還是要對(duì)申請(qǐng)人提供的登記材料的真實(shí)、合法、有效作全面的審查，則始終存在爭(zhēng)議。這種爭(zhēng)議不僅存在于法院和房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之間，即使不同的法院審查標(biāo)準(zhǔn)的把握，也不是完全一致的。造成這一狀況的原因，是由于我國(guó)尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對(duì)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、實(shí)質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序、登記的效力等沒(méi)有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問(wèn)題無(wú)法得到合理的解釋。

事實(shí)上，確定房地產(chǎn)登記的審核范圍，對(duì)房地產(chǎn)登記行為的合法性審查具有直接的關(guān)系。從國(guó)外立法的實(shí)踐看，登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)一般分為兩類(lèi)：第一類(lèi)是實(shí)質(zhì)審查，即登記薄的信息記載、登記證明文件與房地產(chǎn)權(quán)利事實(shí)狀況之間應(yīng)當(dāng)完全保持一致，登記機(jī)構(gòu)需對(duì)有關(guān)申請(qǐng)登記文件和房地產(chǎn)狀況進(jìn)行全面審查；第二類(lèi)是形式審查，即登記薄的信息記載應(yīng)當(dāng)與申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記文件一致，但不承擔(dān)對(duì)申請(qǐng)登記文件內(nèi)容的合法性審查。從我國(guó)房地產(chǎn)登記的實(shí)際情況看，并無(wú)實(shí)質(zhì)審查和形式審查的分類(lèi)，登記機(jī)構(gòu)主要是按照法定的各類(lèi)登記的具體審核內(nèi)容和要求，對(duì)有關(guān)的登記申請(qǐng)進(jìn)行審核。且我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記行為職能的認(rèn)識(shí)，也在逐步改變。1997年建設(shè)部制定的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條，將房屋權(quán)屬登記界定為，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

而重慶市人大2004年9月27日頒布施行的《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》對(duì)房地產(chǎn)登記行為的定義，是指土地房屋行政主管部門(mén)依當(dāng)事人申請(qǐng)或者依職權(quán)對(duì)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、土地房屋抵押權(quán)以及與此相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行記載、確認(rèn)的行為。依法登記的土地房屋權(quán)利受法律保護(hù)，未經(jīng)登記的土地房屋權(quán)利不能對(duì)抗第三人。顯然，《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》對(duì)房地產(chǎn)登記行為的定義，是從不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效要件方面來(lái)考慮的，土地房屋權(quán)屬登記不是行政許可，而是對(duì)權(quán)利人物權(quán)的客觀認(rèn)定，應(yīng)淡化強(qiáng)制登記觀念，強(qiáng)化服務(wù)功能，這樣才更符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際。所以，我們審理房地產(chǎn)登記類(lèi)案件，不要去糾纏是實(shí)質(zhì)審，還是形式審，而應(yīng)按照法律、法規(guī)對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)登記行為審查的法律要件的規(guī)定，根據(jù)登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)范圍，進(jìn)行全面審查。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在接到申請(qǐng)后，必須對(duì)權(quán)利變更的前提條件是否完備進(jìn)行審查，即要審查關(guān)于設(shè)立、變更、廢止房地產(chǎn)物權(quán)所必須具備的相關(guān)材料，其中最重要的就是相關(guān)當(dāng)事人對(duì)該房地產(chǎn)權(quán)利變更的合意；審查還包括對(duì)人的審查，確定作出權(quán)利處分的人是否是有權(quán)處分的人；為保護(hù)善意第三人的利益，法律要求申請(qǐng)人提供的資料必須是可以公開(kāi)的且有證明力的。根據(jù)依申請(qǐng)的行政行為的特征，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記中既不享有舉證權(quán)利，也不承擔(dān)舉證的義務(wù)。除非不動(dòng)產(chǎn)登記有損于國(guó)家、公共利益的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)才進(jìn)行調(diào)查和舉證。舉證是申請(qǐng)人的義務(wù)，房地產(chǎn)登記的申請(qǐng)人必須提供必要的證據(jù)，證明其合法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

需要強(qiáng)調(diào)的是，申請(qǐng)人與相對(duì)人的關(guān)于實(shí)體法律關(guān)系的合意是登記意思表示和登記權(quán)利的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不擁有對(duì)房地產(chǎn)變動(dòng)合意效力的審查判斷權(quán)，也無(wú)權(quán)改變當(dāng)事人以自己的意愿建立的民事法律關(guān)系。所以，登記機(jī)關(guān)的審查也只能是在其職權(quán)范圍內(nèi)的有限審查。司法實(shí)踐中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的合法性審查標(biāo)準(zhǔn)往往過(guò)于嚴(yán)厲，有的甚至已超出了登記機(jī)關(guān)的職權(quán)所及的范圍。事實(shí)上，在申請(qǐng)人故意隱瞞事實(shí)真相或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合意效力待定等情況下，即使是行政訴訟的司法審查，有時(shí)也難以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)權(quán)利歸屬作出判定，而必須由相關(guān)人先行民事救濟(jì)途徑。

綜上，本案在審理過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)登記行為合法性審查標(biāo)準(zhǔn)的把握上是恰當(dāng)?shù)?，在遵循全面審查原則的基礎(chǔ)上，既考慮到了依申請(qǐng)的行政行為的特征，又認(rèn)識(shí)到登記部門(mén)的審查只能在其職權(quán)范圍內(nèi)的有限審查。另外，原告之所以起訴，是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的房屋增值潛力與預(yù)期相差太大。所以，只要登記發(fā)證時(shí)，申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全，就應(yīng)認(rèn)為發(fā)證合法，但不宜適用維持判決，應(yīng)采用駁回訴訟請(qǐng)求的判決更為穩(wěn)妥，這樣不妨礙行政機(jī)關(guān)日后作出注銷(xiāo)登記。

四、鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)登記問(wèn)題

案例：1999年，唐元安與重慶市北碚張氏工貿(mào)發(fā)展有限公司簽訂建筑施工合同，由唐元安為張氏公司修建兩棟房屋。2000年初，因張氏公司未按約付款，且認(rèn)為工程存在質(zhì)量問(wèn)題，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。同年1月18日，依張氏公司的申請(qǐng)，重慶市北碚區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)核發(fā)了兩棟房屋的《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》給張氏公司，張氏公司以此向銀行抵押貸款。由于逾期未歸還貸款，銀行行使抵押權(quán)，依法定程序?qū)蓷澐课菖馁u(mài)給第三人所有。唐元安認(rèn)為，北碚區(qū)建委核發(fā)《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》的行為，直接損害了唐元安對(duì)承建工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，導(dǎo)致其合法債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，該行為與損害事實(shí)之間已形成行政法上的利害關(guān)系，故訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)頒證行為違法，并要求予以撤銷(xiāo)。一審法院認(rèn)為，唐元安與張氏公司之間的建設(shè)工程合同糾紛，屬民事法律關(guān)系調(diào)整的范圍，唐元安可通過(guò)民事訴訟途徑獲得救濟(jì)。行政機(jī)關(guān)的頒證行為與唐元安之間沒(méi)有行政法上的利害關(guān)系，裁定駁回起訴。二審法院亦維持了原裁定。

筆者根據(jù)此案例，著重探討辦理鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)登記的條件、程序問(wèn)題。依照《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》第10條、第11條、第32條、第39條、第41條之規(guī)定，申請(qǐng)農(nóng)村集體土地上村民住宅以外的土地房屋權(quán)屬登記，應(yīng)提交記載有土地使用權(quán)狀況的土地房屋權(quán)屬證書(shū)或縣級(jí)以上人民政府土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，以及建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明、房屋勘測(cè)報(bào)告。土地房屋行政主管部門(mén)受理申請(qǐng)后進(jìn)行審查，符合下列條件的，應(yīng)予登記。提交資料齊全；權(quán)屬來(lái)源合法，四至界限清楚明確；申請(qǐng)登記內(nèi)容與提交資料證明的內(nèi)容及土地房屋實(shí)際狀況一致；權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，資料齊全與否，權(quán)屬來(lái)源是否合法，通過(guò)核對(duì)有關(guān)檔案資料即可作出確認(rèn)，通過(guò)實(shí)地勘查也能夠核實(shí)四至界限