第5講物權(quán)變動的

公示方式

【考點(diǎn)三】物權(quán)變動的公示方式（三星）【考點(diǎn)介紹】本考點(diǎn)在14年考查了一道客觀題，重點(diǎn)在于簡易交付、預(yù)告登記結(jié)合案例的理解。

一、動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式

1.規(guī)則（已講授，請熟讀法條）：交付生效總規(guī)定動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外。質(zhì)押以動產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的，質(zhì)權(quán)自交付時設(shè)立?！锏怯泴固厥鈩赢a(chǎn)所有權(quán)船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。抵押★（1）以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品、交通運(yùn)輸工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人；

（2）企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。2.交付的種類：

（1）簡易交付：動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的（如承租、借用），物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。?！I方先借（租）后買

（2）指示交付：動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。——通知到達(dá)第三人時生效

【示例】甲租用乙的相機(jī)，乙之后將相機(jī)賣給丙，乙指示甲直接將相機(jī)交付于丙，通過這種交付的方式代替現(xiàn)實(shí)交付，而這個指示通知到達(dá)甲的時候視為交付，發(fā)生了物權(quán)效力。

（3）占有改定：動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力?！u方先賣后借（自第二個合同生效時視為交付）

【總結(jié)】三種觀念交付★方式當(dāng)事人核心識別標(biāo)志物權(quán)轉(zhuǎn)移時間簡易交付兩方買方先借（租）后買買賣合同生效時指示交付三方購買前為第三人占有通知到達(dá)第三人時占有改定兩方賣方先賣后借（租）借用（租賃）合同生效時【例題·單選題】某賓館為了8月8日的開業(yè)慶典，于8月7日向電視臺租借一臺攝像機(jī)。慶典之日，工作人員不慎摔壞攝像機(jī)，賓館決定按原價(jià)買下，以抵償電視臺的損失，遂于8月9日通過電話向電視臺負(fù)責(zé)人表明此意，對方表示同意。8月15日，賓館依約定向電視臺支付了價(jià)款。攝像機(jī)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間是（）。

A.8月7日

B.8月8日

C.8月9日

D.8月15日

二、不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式

1.規(guī)則（已講授，請熟讀法條）：登記生效總規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。抵押★以建筑物和其他土地附著物，建設(shè)用地使用權(quán)，以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)，正在建造的建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)（1）建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立、轉(zhuǎn)移。

（2）建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。登記對抗土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。地役權(quán)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

2.《不動產(chǎn)登記暫行條例》：（新增）

（1）機(jī)制：國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

（2）需要登記的不動產(chǎn)物權(quán)包括：①集體土地所有權(quán)；②房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；③森林、林木所有權(quán)；④耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；⑤建設(shè)用地使用權(quán)；⑥宅基地使用權(quán)；⑦海域使用權(quán)；⑧地役權(quán)；⑨抵押權(quán)；⑩法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

3.土地登記與房屋登記：土地登記房屋登記總登記（對轄區(qū)內(nèi)全部土地全面登記）×初始登記初始登記變更登記轉(zhuǎn)移登記（權(quán)利主體變更）變更登記（權(quán)利內(nèi)容變更）注銷登記注銷登記4.登記不一致（P38）：

不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

5.更正登記與異議登記：

更正登記原因權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤處理不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正異議登記原因不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正處理（1）申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

（2）不能阻止物權(quán)變動，但受讓人不可善意取得。責(zé)任異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償6.預(yù)告態(tài)登記避：★作用為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)，不發(fā)生物權(quán)效力。——阻止物權(quán)變動期限債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。情形①預(yù)購商品房（期房）；②以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；③房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押。

【示例】1月1日甲和乙簽訂合同，決定于乙結(jié)婚時，甲將房子轉(zhuǎn)讓給乙，為了防止甲在這個期間將房子賣給其他人，可以到房屋登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記。若預(yù)告登記有效期間內(nèi)，甲將房子再次賣給丙，只要乙未同意，丙不能得到所有權(quán)?！纠}·多選歌題】（20態(tài)14年）帝根據(jù)疊物權(quán)晉法律告制度冒的規(guī)像定，侍當(dāng)事業(yè)人可微申請辯預(yù)告田登記耗的情搜形有蹦（茶）。A.預(yù)購沾商品膏房B.租賃差商業(yè)凱用房C.房屋忽所有秘權(quán)轉(zhuǎn)死讓D.房屋扛抵押【例題·多選挎題】（20先09年）基甲向威乙出哨售房至屋并訊訂立坡買賣怕合同杠。雙礦方約浩定：尤乙應(yīng)除在一考年內(nèi)糕分期射支付持完畢居價(jià)款擾；甲懷先將虎房屋糖交付滲乙使弟用，而一年課后轉(zhuǎn)繪移所堡有權(quán)豎。房暫屋交育付后壯，雙牽方前份往房院屋登尖記機(jī)遷構(gòu)辦嘆理了唐預(yù)告捉登記脫。下備列表芳述中嘉，正肯確的但有（各）。A.乙已賠取得幻玉房屋救所有餡權(quán)B.若甲植未經(jīng)葵乙同犬意，癥將房矩屋另康行出租賣給秩丙，刺則甲貿(mào)、丙艘的買碰賣合刊同無產(chǎn)效C.若甲捉未經(jīng)箭乙同扛意，饞將房椅屋抵叮押給評丁，兩該抵次押行怪為不返能發(fā)釘生物艘權(quán)效機(jī)力D.若甲齡因?yàn)槔币覜]瞧有按禁期支柔付價(jià)缺款而鍛依法涉解除酸合同現(xiàn)，則奏預(yù)告凡登記騎失效【例題·多選鵝題】某房檔屋登槽記的厘所有供人為臉甲，伍乙認(rèn)牲為自蓬己是蟲共有蒸人，煉于是淺向登屯記機(jī)蕉構(gòu)申息請更嗎正登紅記。末甲不敞同意體，乙邀又于3月15日進(jìn)母行了筍異議誼登記筒。3月20日，禾丙打富算買尊甲的霞房屋注，但奶是到砍登記燈機(jī)構(gòu)療查詢至發(fā)現(xiàn)捆甲的調(diào)房屋越存有響異議色登記戶，遂疊放棄林購買展。乙那申請?zhí)甬愖h縱登記白后，灶發(fā)現(xiàn)砌自己淺的證陶據(jù)不計(jì)足，志遂對掃此事緣瑞置之兵不理殲。下夕列選窮項(xiàng)中襪，說困法正惜確的山有（錘）豪