房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險的防范與化解

一、引言

由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一種高風(fēng)險的投資，也必然面臨法律風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)如何有效地防范各種風(fēng)險，尤其是法律風(fēng)險，是每個房地產(chǎn)企業(yè)不容忽略的重大課題。（1）風(fēng)險：風(fēng)險是指造成損害的可能性。（2）法律風(fēng)險：是指對造成損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任可能性。（3）企業(yè)法律風(fēng)險：是指企業(yè)預(yù)期與未來實際結(jié)果發(fā)生差異而導(dǎo)致企業(yè)必須承擔(dān)法律責(zé)任，并因此給企業(yè)造成損害的可能性。1、如何認識風(fēng)險風(fēng)險法律風(fēng)險企業(yè)法律風(fēng)險（4）房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中所實施的行為，造成與法律規(guī)定、合同約定相悖并且承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從獲得土地、動遷、市政配套到工程的設(shè)計、施工、銷售及物業(yè)管理，投資周期長，涉及的規(guī)則浩繁，程序復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)面臨各種法律風(fēng)險在所難免。風(fēng)險與機遇并存風(fēng)險與利益并存風(fēng)險與生存并存人們所要尋找的不是沒有風(fēng)險的事情，而是要事先知道每件事情都有哪些風(fēng)險；如何選擇風(fēng)險較小方法去做；如何防范和化解風(fēng)險。（5）絕對沒有風(fēng)險的事情是沒有的（6）敢于面對風(fēng)險，挑戰(zhàn)風(fēng)險才能有機會成功（7）“兩弊相衡取其輕，兩利相權(quán)取其重”才能成功。（1）根據(jù)引發(fā)法律風(fēng)險的因素來源，可以分為外部環(huán)境法律風(fēng)險和企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險。所謂外部環(huán)境法律風(fēng)險，是指由于企業(yè)以外的社會環(huán)境、法律環(huán)境、政策環(huán)境等因素引發(fā)的法律風(fēng)險。包括立法不完備，執(zhí)法不公正，合同相對人失信、違約、欺詐等。由于引發(fā)因素不是企業(yè)所能夠控制的，因而企業(yè)不能從根本上杜絕外部環(huán)境法律風(fēng)險的發(fā)生，只能進行預(yù)防和化解。所謂企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險，是指企業(yè)戰(zhàn)略決策、內(nèi)部管控、經(jīng)營行為、經(jīng)營決策等因素引發(fā)的法律風(fēng)險。由于引發(fā)因素來源于內(nèi)部，所以也可以控制的。企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險2、企業(yè)法律風(fēng)險的分類外部環(huán)境法律風(fēng)險（2）從法律風(fēng)險表現(xiàn)形式可以分為：民事法律風(fēng)險行政法律風(fēng)險刑事法律風(fēng)險信譽風(fēng)險法律風(fēng)險政治風(fēng)險講法律風(fēng)險，不是說其他風(fēng)險不重要。3、法律風(fēng)險與其他風(fēng)險的聯(lián)系（1）法律風(fēng)險與政治風(fēng)險的關(guān)系（企業(yè)及股東政治影響、政治地位）（2）法律風(fēng)險與信譽風(fēng)險的關(guān)系（商業(yè)信譽、人格力量）（4）經(jīng)營范圍-不廣（3）實物評估-不實（1）主體資格不合格或者履行設(shè)立義務(wù)的能力不強、誠信差

（2）注冊資金-不真《刑法》158、159條二、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)法律風(fēng)險的表現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)法律風(fēng)險存在于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)和各項業(yè)務(wù)活動中，存在于企業(yè)從設(shè)立到終止的全過程。1、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立中容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險2、房地產(chǎn)企業(yè)合并、分立中容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險由于合并、分立涉及公司法、反不正當(dāng)競爭法、稅收法、知識產(chǎn)權(quán)法、合同法、物權(quán)法等法律法規(guī)，且操作復(fù)雜，對社會影響較大，操作不規(guī)范潛在的法律風(fēng)險較高。

（1）不具有資格

（2）信譽不佳

（3）實力不夠3、房地產(chǎn)企業(yè)項目合作中容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險123法律風(fēng)險被掛靠易導(dǎo)致連帶責(zé)任和行政責(zé)任

掛靠別人易導(dǎo)致連帶責(zé)任和被侵權(quán)

被政府制裁4、房地產(chǎn)企業(yè)掛靠經(jīng)營中容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險（1）規(guī)劃有缺欠易變更

（5）違法倒賣

（4）中標后資金不到位

（2）總體規(guī)劃易調(diào)整

5、房地產(chǎn)企業(yè)拿地過程中容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險（3）串標

（6）不建收回土地是有限的，土地供給是制約房地產(chǎn)開發(fā)最大的政策風(fēng)險。政府不作為

政府違規(guī)

12436、房地產(chǎn)企業(yè)報批報建過程中容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險處理關(guān)系不慎重

風(fēng)險評估不準（不按規(guī)定繳費）

389【行賄罪】391【對單位行賄罪】7、招標過程中容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險（1）沒有拿到土地證、用地規(guī)劃許可證，建筑工程許可證就招標。法定必須招標的就違法，容易受到行政處罰。（2）招標人與投標人串標。法定必須招標的就違法，容易受到行政處罰。不是必須的有其合理性。要靈活對待。（3）投標人之間串標，惡意抬高工程價款。（4）迫使承建企業(yè)以低于成本的價格競標。容易造成工程質(zhì)量下降，或者施工單位在設(shè)計變更、經(jīng)濟簽證、結(jié)算時往回找。（2）與周邊環(huán)境不符如四期地下入口（4）付款違約（3）草率變更，如四期雨漏管，二期泵房（1）與規(guī)劃不符8、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計過程中容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險（5）審圖、會審走形式（137條《工程重大安全事故罪》）9、房地產(chǎn)企業(yè)工程施工管理過程中容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險（1）質(zhì)量風(fēng)險；137條【工程重大安全事故罪】139【不報、謊報安全事故罪】（2）安全風(fēng)險；134條違規(guī)【重大責(zé)任事故罪】【強令違章冒險作業(yè)罪】，135安全設(shè)施、條件【重大勞動安全事故罪】安全生產(chǎn)設(shè)施或者安全生產(chǎn)條件不符，139【不報、謊報安全事故罪】（3）不文明施工風(fēng)險；338【污染環(huán)境罪】（4）拖欠工人（農(nóng)民工）工資風(fēng)險；276惡意欠薪罪（5）工程款不能及時支付的風(fēng)險。（6）違反基本建設(shè)程序，未批先建或邊批邊建。（7）盲目加快工程施工進度，壓縮施工工期，不講究法定施工規(guī)程，工程施工圖紙未經(jīng)審查即開始施工，邊施工邊設(shè)計等等。（8）明示或暗示設(shè)計企業(yè)或者施工企業(yè)違反工程建設(shè)強制性標準，降低工程質(zhì)量。（9）建設(shè)項目必須實行工程監(jiān)理而不實行工程監(jiān)理。（10）明示或暗示施工企業(yè)使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。（3）卷款逃匿（2）欠費不交（4）（5）不承擔(dān)風(fēng)險10、房地產(chǎn)企業(yè)工程施工內(nèi)部承包容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險（1）對外欠款不還

（6）不按時給工人發(fā)工資11、房地產(chǎn)企業(yè)采購過程中容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險（1）主體不合格，如5期門；（2）質(zhì)量不合格如5期門；（3）信譽不佳；（4）付款違約。12、房遇地產(chǎn)腐企業(yè)據(jù)企業(yè)罪人力趙資源代管理午中容疊易出儲現(xiàn)的葛法律修風(fēng)險（1）錄用懸員工對考職業(yè)道快德、業(yè)納務(wù)能力惕、協(xié)調(diào)哨能力、躁身體狀嚼況、契坐約精神容考核不銷到位；（2）不簽乎勞動合餓同；（3）勞動鋸合同不奔規(guī)范，胖五險一虧金不符鴿合規(guī)定?。唬?）不柴按照并法定尋標準禾給予弱員工章待遇男，如輛：工架資的甩不足像額或慣者不奧按時掘發(fā)放驗、發(fā)拘放工售資不夜按規(guī)藥定造依具工呀資表望或者襯工資頃清單紗、不情支付領(lǐng)加班熱工資系、不峰購買繩或者濕不按文規(guī)定楚購買樸社保談、不問提供亞規(guī)定希安全撈保護傲條件維、超悲時加盲班、約特殊舒員工摟未予乎特殊淘對待樸等。（5）任嘉人唯摟親，屑不按貝照規(guī)宏則辦寧事；（6）隊勁伍不尺穩(wěn)定傅：辭喬職、依辭退巷頻繁葵，特呈別是餓不按妄規(guī)定溉辭退駕員工或、不方支付玩經(jīng)濟銷補償晴金等嶄；12、房羅地產(chǎn)酷企業(yè)場企業(yè)哭人力嫌資源綁管理漆中容留易出甚現(xiàn)的壩法律棗風(fēng)險（7）企業(yè)海內(nèi)部人叔員失控炒：①企業(yè)遺內(nèi)部茶人員瘡利用坡職務(wù)添之便雅侵占膀或者立挪用惕企業(yè)挽財產(chǎn)郵或者醉財產(chǎn)鄭利益東，或感者者兼利用萍職務(wù)擋之便嗚違反獻風(fēng)險度監(jiān)管后制度釋或者字勞動銷合同中約定種，接轟受他坊人財駛物而蝴為他哨人謀淋取不庫適當(dāng)非的利買益。普表現(xiàn)北為職善務(wù)侵偵占、候商業(yè)懇賄賂志行為棒。②企業(yè)內(nèi)芝部人員俊違反法濾律法規(guī)饒、企業(yè)心規(guī)章制予度或者狐崗位職謹責(zé)要求,嚴重喂失職形或者計濫用片職權(quán)跳直接謝或者續(xù)間接普損害餃企業(yè)預(yù)利益哭。表惠現(xiàn)為楊瀆職啊、越停權(quán)行倦為。③企業(yè)內(nèi)甩部人員依以不適質(zhì)當(dāng)?shù)姆教闶将@取燥、披露主、利用某企業(yè)商妻業(yè)秘密戒損害企肢業(yè)利益挽，自營站或者為優(yōu)他人經(jīng)仆營與任嘴職企業(yè)察相同或肢者相類刻似的業(yè)皂務(wù)損害也本企業(yè)柜利益。祥表現(xiàn)為壟違反禁恒業(yè)競止插或者保稈密協(xié)議這的行為帥。13、房俘地產(chǎn)蔽企業(yè)迎稅收聰中容蜂易出蘇現(xiàn)的駁法律眨風(fēng)險（1）（2）（3）不按灣時繳更稅避稅井不合尸規(guī)虛開增足值稅發(fā)僻票企業(yè)氣稅收教法律籌風(fēng)險紙是指訪企業(yè)信因未玩能正債確有億效執(zhí)迅行稅臺收法惡規(guī)而扮導(dǎo)致垮企業(yè)合未來揮利益罩遭受細損失儲或者倉給企隸業(yè)帶通來不臺利法搞律后糖果的量可能境性。容易襲導(dǎo)致甲被行碎政處那罰和脂刑罰哥的法竿律責(zé)戰(zhàn)任。（1）逾艙期放直款（2）逾跡期還明款（3）擔(dān)傷保物宣不實20功04200漂3200斤214、房地葬產(chǎn)企業(yè)唱融資過絞程中容討易出現(xiàn)君的法律擊風(fēng)險（4）不吊按約午定用速款（5）集團晉成員借飲款（6）不羊按約雁定使勿用貸隸款，陡又還暈不上偶貸款15、房地稻產(chǎn)企業(yè)雜營銷中希容易出尤現(xiàn)的才法律風(fēng)韻險1、（1）廣喊告虛浸假（2）含糊伍承諾（3）逾期蘇交房（4）沙盤蔑周邊環(huán)命境虛假（5）大型壤活動安例全13釀5條【大型軍群眾魔性活者動重坡大安制全事配故罪】2、不滿傻足條件恢即開始費實施預(yù)幼銷售，這向購房蹦人收取段預(yù)訂款姨性質(zhì)的課費用。3、一繳房多闖售等鳥等。16、房地艇產(chǎn)企業(yè)任處理以婦前動遷熟過程中猜容易出扔現(xiàn)的法厘律風(fēng)險開發(fā)算商動綿遷不蠶合法酷，政苗府又弱不作籃為。偵強征膚違法拘，不陸強征擴損失吐太大芳。17、房地帥產(chǎn)企業(yè)卡處理與恥刁民關(guān)分系過程雜中容易狼出現(xiàn)的風(fēng)法律風(fēng)扁險法律手悲段救濟都不及時帥。三、房從地產(chǎn)企莊業(yè)的法澆律風(fēng)險雅防范和或化解（一）爬從總體丑上來說薄，房地踏產(chǎn)企業(yè)睬的法律庫風(fēng)險防若范和化肆解必須嚷做到以采下幾點撐：1、強化布企業(yè)全墳員法律悟風(fēng)險防饒范意識個。16傲3【非國蛙家工微作人謠員受泉賄罪】2、殖關(guān)注熟房地奇產(chǎn)業(yè)茄的立榜法動兩態(tài)和裙政策勾的變市化，妄強化驗相關(guān)簽法律誕法規(guī)趁的學(xué)課習(xí)和胖培訓(xùn)梯，使抹各項魯工作羨流程鈔等等顛都要屢規(guī)范悅，形肝成體紛系，特符合禍國家罩相關(guān)妨法律況、法至規(guī)及混政策憐的規(guī)定。三、奪房地急產(chǎn)企間業(yè)的隆法律哄風(fēng)險白防范繁和化覽解3、樹芳立以捉事先拼預(yù)測藥為基上礎(chǔ)，香過程肺控制巨為主蛾導(dǎo)，蕩事后館救濟住為重蓮點的盡法律首風(fēng)險督防范慎理念涂。盡離量做鄭到事扯先預(yù)昌測要堆周密忠，過隱程控教制要碑嚴格揀，事兇后救遲濟要誕積極摸。4、建立鞭和完善檢企業(yè)法筒律風(fēng)險定防范體蜂系。主要臣是建火立以鉤合同筋為中侄心的們內(nèi)部案管理允體系度?，F(xiàn)樂代企盡業(yè)最氣終都肅需要報通過災(zāi)合同匆的形蠢式開敘展經(jīng)扶管管宅理并敬獲得神企業(yè)留利潤姿，然汪而面雪對復(fù)鬧雜多墻變的葡經(jīng)濟窮生活狠或者格某些救組織俊個人瘡的投竊機取待巧、置言而挺無信招，訂赤立或嚇者履獎行合妨同稍血有不蠟慎就貨可能盜導(dǎo)致捎利益群受損樹甚至福導(dǎo)致劍一個臣正常檔企業(yè)檔的破肅產(chǎn)或糊者解灑散。展所以勒要建慘立以辛合同劫為中株心的氧內(nèi)部事管理榜體系懸。三、次房地孟產(chǎn)企缺業(yè)的文法律柄風(fēng)險煎防范淋和化藝解所以呼要建支立以脅合同慮為中而心的夏內(nèi)部碗管理疾體系查。三、撒房地貢產(chǎn)企伐業(yè)的鐵法律壤風(fēng)險炮防范櫻和化蕩解聘請專芳業(yè)律師焦的利弊心：內(nèi)容1內(nèi)容2內(nèi)容3內(nèi)容41、房殖地產(chǎn)胃企業(yè)倘設(shè)立暗中法挪律風(fēng)辜險防陵范和斷化解Te何xt抬1（二）壤要具體佛做好房勇地產(chǎn)企潛業(yè)法律播風(fēng)險防范過和化濁解（1）主體挑資格、螞能力要柏強（2）注冊究資金要貓真(3)實物評已估要實（4）經(jīng)營怨范圍要掀廣（5）集掉團發(fā)滋展，成企業(yè)脫之間崇對沖2、房款地產(chǎn)販企業(yè)默項目片合作茶中法誓律風(fēng)晌險防范些和化眉解要嚴格?？疾欤宕_定資衫格合格微、信譽傳好、實合力強的挎合作伙挖伴：3、房柄地產(chǎn)算企業(yè)總靠掛辣經(jīng)營胡中法累律風(fēng)央險防范注和化羨解無論是等被掛靠袋，還是尖掛靠別盡人，都瞧必須選臟擇信譽環(huán)好、實刊力強、葵管理好糾的伙伴（1）被掛電靠要加煌強監(jiān)督角，隨時拿掌握對銀方財務(wù)福情況，止定期進焦行風(fēng)險瓣評估；擴處理好掩與有關(guān)救行政管暮理部門燙的關(guān)系恭。（2）掛姓靠別迅人要技隨時爆掌握穴對方蚊是否圍出現(xiàn)描較大督風(fēng)險音，是吳否有沉較大斧訴訟佛；財裳務(wù)要浪獨立晨，防壤止被蟲侵權(quán)蛋，如畝果約妥定資耽金必勤須才抽被掛嗽靠人愿帳走缸，最占好要束細水肌長流羽。4、房僻地產(chǎn)喉企業(yè)襖拿地泊過程避中法則律風(fēng)顧險防范和鑼化解（1）嚴乞格、剩細致邀考察恭現(xiàn)有壁規(guī)劃溫條件打：不叢但要藏考察臺是否適與總尼體規(guī)具劃相宰一致緣瑞，還候要考祥察是柿否與轟長遠博規(guī)劃與相一話致，呼更要瀉考察畏現(xiàn)有烘規(guī)劃尚是否舞經(jīng)過問風(fēng)險躲評估貢，尤想其是祥周邊醒居民暖的風(fēng)漸險評腫估；（2）要考繁察以前喜怎么規(guī)席劃的，溫也要考畢察將來汗規(guī)劃有表沒有變榨更的可云能性；（3）不能幟在法律贏上能夠迅認定為安串標；（4）中標硬后資金邀必須充晴足；（5）如果夠轉(zhuǎn)讓必急須規(guī)范探，不能特在法律飛上認定艷為倒賣別；228均【非法驕轉(zhuǎn)讓駛、倒絲式賣土釋地使鑰用權(quán)府罪】（6）必須凱按時開煉工建設(shè)障，如果斯確實不氏能，一超定要設(shè)宅計好理楊由，不換能導(dǎo)致殼政府收閃回5、房哲地產(chǎn)眨企業(yè)博報批濟報建舊過程慮中法羽律風(fēng)威險防睜范和藥化解（1）一定下提前做劃好各種捧準備工籃作，不衰能需要紹辦的時慌候現(xiàn)準厭備，這虹準備工制作不僅遮是報建碎人員的洞準備，襲更重要丟的是領(lǐng)跌導(dǎo)的提到前安排棚；（2）積滴極與維政府園有關(guān)迎部門兩建立粥經(jīng)常沸性的炭聯(lián)系出；（3）處雪理關(guān)縮慧系要效積極渴、慎語重，牛度是急既要棗使有買關(guān)人泊員能揀夠主塑動幫伴我們罪，又裹不給隔他們慈添政瞇治上典的麻然煩；（4）現(xiàn)軋在大塵的政會治氣迅候仍捐然要閑求穩(wěn)盲定和襲親民攤，所上以涉輸及到捆周邊股居民捧的問亮題必抽須搞皮好風(fēng)燃險評跌估；（5）報頓批報頂建的勉前置姐繳費精必須伏保證虎，出盛現(xiàn)特待殊情造況，壘必須猜提前牌溝通雕。房地產(chǎn)獸開發(fā)需富要很多妻報批，烘如：立下項、土鬧地證、仙用地規(guī)俱劃許可幕證，建擴筑工程昂許可證暴，施工米許可證徹，預(yù)銷殖售許可泛證，文絮物、交映通、消籮防、招帆投標、射施工備華案等，宜其中還橫有很多胳部門的戴規(guī)費。屯都要一剩步步做研好。6、招爆標過寬程中撲過程國中法謎律風(fēng)叉險防范和樹化解（1）規(guī)劃震制約設(shè)厲計，設(shè)舌計不能哈改變規(guī)精劃；規(guī)劃評估變更協(xié)調(diào)7、房五地產(chǎn)敞企業(yè)槐設(shè)計集過程鎮(zhèn)中法艙律風(fēng)僵險防范和激化解（3）盡借量少中做設(shè)亮計變?nèi)备?，冰領(lǐng)導(dǎo)最決定座變更茶，專巧業(yè)人紡員必堡須評肯估變輔更的錯利弊妥，變隆更要薄配套賞，不譜能出瀉現(xiàn)如者四期顯雨漏魄管，津二期指泵房削等類磨似情籍況；（4）出羞現(xiàn)特別殊情島況不具能按蹤蝶期付戒款一瞎定要碰提前茶與設(shè)陸計單抖位協(xié)治調(diào)，晨取得蜂諒解（2）搞淘好周循邊環(huán)含境的揀風(fēng)險滋評估陽，特另別是樹能不蚊能出尖現(xiàn)集予體上弦訪；審圖（5）審圖場、會審繼不走形殼式，發(fā)往現(xiàn)、彌校補設(shè)計江缺欠8、房專地產(chǎn)緊企業(yè)撿工程皮施工利管理坐過程弊中法矮律風(fēng)昏險防僵范和鋤化解（1）加強超這方面溫的教育菌（家）份；（2）按照海國家各轉(zhuǎn)種規(guī)范伯嚴格管某理，責(zé)棍任到人蘆（三寶牲、鄰邊朵、持證藝）；（3）出現(xiàn)碰問題必剩須追究芹責(zé)任，軋絕對不植能出現(xiàn)至問題連家一個檢少討的人掠都沒有（4）監(jiān)理都作用；（5）以前鑼出現(xiàn)的山安全事固故和農(nóng)獸民工集予體上訪書應(yīng)當(dāng)很恒好地總旗結(jié)一下轉(zhuǎn)；（6）資金假計劃要睜留有余使地。（7）黑慈白合姓同：既黑合降同不伐作為睛付款蓄的依霧據(jù)，補但并貝不是覆全部閣無效渴，利閣弊要泥看合膀同的也具體禍約定醉。（8）進度漆付款：嚷合同中身一定要誦約定開弦發(fā)商付藍款的進侵度略慢勵于施工以進度，斃雖然社檢會上在狗大力保候障建筑棗企業(yè)的短工程款緣瑞和農(nóng)民秒工工資鹽，但一鈔旦付款飼進度超派過施工陣進度，努建筑企婆業(yè)往往夢會要脅烈開發(fā)商丈，由弱閃勢變?yōu)楦鞆妱?。?）驗敬收付詞款：棟工程和驗收枕是一墳個很玩重要惑的環(huán)旗節(jié)，恐不驗酬收的催工程疊不能跡交付芝使用予，所畫以開脈發(fā)商援一定尊要在泳合同熱中約雹定，豈只有冰通過鏡驗收忘才付禮款，梁即能紗限制宗建筑搶企業(yè)速。（10）退喝場付插款：垃有些削施工躍企業(yè)雅在合白同止含后并喬不退呆場，禾占住吉工地膚不走遍，如哲果合藍同不裁約定胃退場色付款搏就很米麻煩健。8、房地宋產(chǎn)企業(yè)古工程施杜工管理嶄過程中他法律風(fēng)穗險防范敘和化解9、房地柜產(chǎn)企業(yè)織工程施拐工內(nèi)部衣承包法靠律風(fēng)險彼防范和郵化解（1）必須附選擇信章譽好、很實力強燥、管理情好的伙旬伴（2）不允默許承包演人以公香司名義兩對外采遭購（3）不能凝將公司呀印章交于承包宴人（4）也不練能給承魯包人項協(xié)目章，型也不允溫許承包盤人自行洪刻章使豪用（5）絕起對要那保證制工人留得到肚工資10、房地牙產(chǎn)企業(yè)道采購過欣程中法籌律風(fēng)險防范狐和化夠解（1）一定持要嚴格丹地考察什主體資概格（于補航），將是否是蘋掛靠，露是否是復(fù)分廠、器副廠產(chǎn)連品；（2）考妖察客拾戶的店業(yè)績愈；（3）考誘察客敲戶信舟譽。凳前三夠種有廁一種痕不行用都不棒能做摟；（4）加膨強有事關(guān)人泰員的線職業(yè)訓(xùn)道德素教育嘗，不途能吃個回扣慢；（5）出現(xiàn)贏特殊情疼況不能沾及時付井款，一辛定提前么做好工其作；（6）建鍬立健健全潛孫在投宏標人災(zāi)的信極息庫止，盡抗量在炕信息們庫中章邀請宮投標斬人。注意22鐘3【串通投寶標罪】2焦26虧【強迫濱交易肅罪】包括滲強迫柄投、林退標（3）隊伍艘要相對石穩(wěn)定，度辭職、菌辭退不僵能頻繁獎出現(xiàn)11、房較地產(chǎn)籠企業(yè)鋪人力辨資源灰管理雀中防斃范和勁化解愉法律亮風(fēng)險遞防范俗和化戲解（4）必須擔(dān)簽勞動奧合同（5）五險婚一金應(yīng)味當(dāng)繳納攻，個人判申請的扒要有協(xié)犬議，并在認發(fā)放討工資列時標窩明收身到五結(jié)險一認金的險數(shù)額絮。（1）用趙人要幅有提背前量寇，要培有計帶劃，杰這樣宮才能敞有充最分的黨考核謝時間婆；人力編資源（2）儲備應(yīng)人才信析息12、房地比產(chǎn)企業(yè)席稅收中泛防范和晉化解法陳律風(fēng)險栽防范和國化解稅收（2）做泊好納堡稅籌擇劃（4）分攤帳費用合螞理，最谷低是票境面合理（5）虛開快增值稅瓜發(fā)票絕芬對禁止（1）合延理避第稅-合理納皺稅，不終是偷稅姐、逃稅（3）關(guān)己聯(lián)企叫業(yè)之博間“驅(qū)定價慣轉(zhuǎn)移杰”要奏在市食場價抹格波醒動的鼻范圍貪內(nèi)（監(jiān)盡量形使關(guān)桶聯(lián)企嚴業(yè)虧造盈平趨衡）注意董：201繭【逃稅罪】203先【逃避追慮繳欠稅刑罪】204孕【虛開發(fā)歸票罪】13、房地蕉產(chǎn)企業(yè)鍋融資過復(fù)程中防藍范和化所解法律卡風(fēng)險防尾范和化寧解（1）還燒貸不嬌能逾趣期（未黑名沿單是章紅線闊、生遵命線計）（2）必要饞可以捆榆綁銀行化，盡量謹在一個再銀行有據(jù)多筆貸垃款，不漿要一筆絞太大；（3）擔(dān)瞇保物得價可迫以評序高，喪但物喊必須榴實（4）盡量魄“自主汁支付”險，少要遠“委托誼支付”（5）“委割托支付蟻”必須惠按照約埋定使用投貸款（腔虛假貿(mào)江易）。阿不按約眨定使用滅貸款，慶又還不投上貸款.另外板，注意175【高利轉(zhuǎn)倍貸罪】17絨6【非法芹吸收進公眾烘存款羨罪】14、房迫地產(chǎn)耽企業(yè)均在其尊他融符資過披程中懂防范頃和化森解法顛律風(fēng)黑險防雕范和鎖化解現(xiàn)在釣房地墊產(chǎn)通激常的述融資妨方式猶只有踐開發(fā)怪貸款書和預(yù)召售款朗，方溫式單伙一，艷而政殼策限掉制又突很多艇，開窗發(fā)企避業(yè)在陜最需大要資常金的宗時候酒恰不喉符合封貸款封的條總件，帥無可撈奈何夫。就扶是大消的開烘發(fā)公除司也全是如渡此，如比如擺萬科泰、保熊利現(xiàn)殿在搞辮“輕煌資產(chǎn)拍運營購”，拐“互淺聯(lián)網(wǎng)+”，這里疑主要還流是融資徹方式的不問題。目前房攻地產(chǎn)企屈業(yè)解決色資金鏈龜?shù)膯栴}伶光靠開座發(fā)貸款株和預(yù)售梨款辦法君是不行曬的，很棚多公司率在做信春托、私籮募基金蒙融資，天由私募椒基金向誦公司增晶效擴股留，是股妨權(quán)融資盟，具體虹方式有子很多種吳，在這疏里面，管要注意蒙風(fēng)險：（1）明附確信褲托基段金等糧投資葛方的暖進入仗和退夠出條全件，蛙在開話發(fā)商凝約定采的條旬件下貨，投泛資方疑應(yīng)在脖獲取爬相應(yīng)乞的利敢益后予退出鉛。（2）明鑄確投改資方時在公筒司中遣的優(yōu)灣先權(quán)諒和表蟻決權(quán)割的限肥制，綿不能沃引狼蹈入室惹喪失工企業(yè)悠的控賽制（雅除非價你愿能意）淘。14、房梢地產(chǎn)順企業(yè)虛在其值他融唯資過極程中鉗防范鑄和化蘆解法爆律風(fēng)工險防扣范和講化解（3）有央時，歇在投摟資協(xié)膚議中神，投啊資方百設(shè)定倘有對劑賭條范款，族開發(fā)啟商一灑定要伶清楚名這樣份的條槍款面宗臨的科市場勤環(huán)境困會產(chǎn)略生怎篇樣的耍影響昨。資本都頑是逐利斥的，信央托、私寸募雖然炮在企業(yè)炭最困難瓦的時候蒸會提供葛資金，欠但其期敢望的報異酬也是越很高的愈，房地絕產(chǎn)開發(fā)液企業(yè)一有定要對散市場有飛合理的毛預(yù)期和斃正確的棚分析，錄在能夠玩實現(xiàn)預(yù)旋期目標落時才簽卷協(xié)議，克否則引糠進的就烘不是資開金，而刃是餓狼慘。在渡過斧資金最撥困難的榴時候，蜂拿到土姓地證，雹可以用胡土地抵揀押貸款遣，以后籌融資的嘗問題，病業(yè)內(nèi)都槐知道，北不再累同述。14、房地合產(chǎn)企業(yè)筆在其他員融資過笨程中防竟范和化莖解法律恢風(fēng)險防林范和化肺解15、房地觀產(chǎn)企業(yè)龜營銷中撐防范和痕化解法革律風(fēng)險準防范和歇化解（1）不改要虛斯假宣秩傳；（2）不做恒虛假承板諾；（3）不即能誤及導(dǎo)宣念傳和紅解釋挺；（4）交丈房時土間要辯留有貪余地逃尤其利是市果場下辨行的追情況搏下；（5）沙盤削周邊環(huán)笑境不能合虛假。（6）大型蒜活動安暫全。注意22較2【虛假廣弱告罪】（7）明主確房山屋的術(shù)共有朱部分嗚包括烤哪些呀。（8）明確鞠小區(qū)內(nèi)不除占用靈公共道震路外的若車位的肌歸屬。（9）明叉確小笑區(qū)內(nèi)京非業(yè)數(shù)主共遣有部根分、穴非小唱區(qū)物子業(yè)用稱房外廳的其點他房汪屋的廣所有考權(quán)，蚊這些禿往往笛需要經(jīng)在報古批規(guī)訊劃的艷時候鏈就要同想到薄，因晴為規(guī)觸劃是炮判斷膏小區(qū)山很多蓄公共廁、房衡屋、岔設(shè)備鹽的用嫁途的績，而腐不同犬的用倚途決陶定了六房屋喉的性社質(zhì)、矩歸屬扁。15、房地候產(chǎn)企業(yè)典營銷中濾防范和則化解法菠律風(fēng)險即防范和破化解16、房地朝產(chǎn)企業(yè)撇處理以屆前動遷遺過程中弊防范和狠化解法躍律風(fēng)險湊防范和深化解強征違拔法，不強征泄損失太跌大。17、房覺地產(chǎn)檢企業(yè)削處理次與刁朋民關(guān)狗系過白程中潔防范守和化骨解法厲律風(fēng)顧險防搶范和腐化解謝謝芹觀賞怖！第一百璃五十八山條【虛報注子冊資本僑罪】申請步公司見登記冷使用倉虛假同證明蘆文件嘆或者乖采取貿(mào)其他都欺詐眉手段泄虛報臂注冊攏資本脫，欺設(shè)騙公偉司登軋記主麗管部元門，臟取得菠公司孩登記浴，虛迎報注梯冊資售本數(shù)語額巨都大、著后果袖嚴重歐或者菠有其互他嚴踐重情四節(jié)的巨，處與三年臭以下有期徒林刑或者拘役，并處巡壽或者單疊處虛報法注冊資爆本金額歸百分之違一以上訴百分之汽五以下抱罰金。單位犯應(yīng)前款罪均的，對瞎單位判過處罰金暫，并對劇其直接刮負責(zé)的則主管人釀員和其飼他直接璃責(zé)任人私員，處執(zhí)三年以健下有期徒懷刑或者拘役。第一百里五十九能條【虛假倍出資刺、抽墾逃出魂資罪】公司恢發(fā)起圈人、捧股東蟻違反滿公司傭法的歡規(guī)定打未交超付貨鄰幣、濃實物綿或者失未轉(zhuǎn)博移財早產(chǎn)權(quán)民，虛畜假出脫資，勇或者暖在公拴司成限立后神又抽正逃其月出資隙，數(shù)夏額巨課大、渡后果返嚴重授或者燭有其武他嚴游重情屈節(jié)的康，處瘦五年光以下赴有期沒徒刑燭或者向拘役槳，并愿處或唐者單榆處虛急假出畜資金接額或妙者抽今逃出閥資金途額百房誠分之橡二以加上百會分之秘十以練下罰烏金。單位犯永前款罪碼的，對寬單位判沈處罰金展，并對超其直接龍負責(zé)的燒主管人堂員和其炒他直接能責(zé)任人舞員，處袖五年以眼下有期擾徒刑或贏者拘役第三滅百八登十九補條【行賄罪】為謀取黎不正當(dāng)躬利益，罪給予國家工吳作人員以財既物的織，是行賄罪。在經(jīng)字濟往精來中渣，違延反國趕家規(guī)橫定，他給予國家跪工作視人員以財物輩，數(shù)額豎較大的竿，或者核違反國型家規(guī)定外，給予國家工索作人員以各種嶼名義的豆回扣、暮手續(xù)費躬的，以喘行賄論野處。因被勒稻索給予求國家工族作人員洞以財物射，沒有問獲得不許正當(dāng)利帖益的，歸不是行杜賄。第三腰百九護十一懼條【對單發(fā)位行賄兔罪】為謀取勺不正當(dāng)譽利益，筑給予國走家機關(guān)吹、國有戲公司、寸企業(yè)、走事業(yè)單尤位、人是民團體修以財物秘的，或而者在經(jīng)晃濟往來夾中，違瞎反國家淚規(guī)定，凍給予各敘種名義夏的回扣濤、手續(xù)姓費的，岸處三年成以下有期潮徒刑或者拘役。單位廈犯前肢款罪嶼的，虧對單鞏位判萬處罰抖金，纖并對擴其直脊接負策責(zé)的瓣主管息人員穴和其滋他直玩接責(zé)芬任人趙員，芒依照掩前款輪的規(guī)噴定處僑罰。第一百鞭三十七夕條【工程重菠大安全貝事故罪】建設(shè)夫單位終、設(shè)脫計單貪位、雨施工院單位坡、工百程監(jiān)眉理單券位違軍反國傅家規(guī)煌定，托降低槐工程柴質(zhì)量復(fù)標準蛇，造肯成重妙大安往全事話故的疊，對紀直接介責(zé)任用人員躲，處較五年墨以下有期徒塘刑或者拘役，并撥處罰怨金；書后果很特別乒嚴重酒的，穗處五算年以練上十頭年以荷下有期徒男刑，并釀處罰則金第一紗百三攤十九販條之紫一【不報規(guī)、謊隊報安償全事賺故罪】在安剪全事莊故發(fā)扁生后哨，負舍有報王告職包責(zé)的沉人員口不報論或者紫謊報歇事故以情況隆，貽鉛誤事皆故搶項救，丑情節(jié)略嚴重乳的，唐處三辦年以朋下有鍋期徒廉刑或檢者拘榨役；勤情節(jié)曉特別員嚴重嗎的，羊處三滅年以跡上七徐年以廳下有慨期徒鏟刑。驗①①犯根據(jù)20桌06年6月29日《中華人抗民共和于國刑法零修正案畢（六）》增加第一百床三十四甚條【重大責(zé)區(qū)任事故捧罪】在生產(chǎn)行、作業(yè)殃中違反糊有關(guān)安蝦全管理禿的規(guī)定額，因而蝕發(fā)生重嚴大傷亡類事故或抹者造成霸其他嚴盞重后果僵的，處執(zhí)三年以劑下有期徒蓮刑或者拘役；情培節(jié)特匠別惡俯劣的慨，處耀三年秋以上幼七年蕉以下有期斥徒刑?！緩娏钐澾`章編冒險辮作業(yè)篇罪】強令他趴人違章環(huán)冒險作正業(yè)，因購而發(fā)生挖重大傷盛亡事故憐或者造礎(chǔ)成其他更嚴重后背果的，純處五年臥以下有期徒防刑或者拘役；情叔節(jié)特壤別惡屢劣的醋，處握五年攜以上保有期霞徒刑對。第一百首三十五茶條【重大親勞動似安全脊事故切罪】安全蛛生產(chǎn)垂設(shè)施慰或者染安全算生產(chǎn)六條件夏不符浩合國政家規(guī)絲式定，螞因而堵發(fā)生諷重大積傷亡尺事故務(wù)或者紐奉造成跑其他炭嚴重香后果仗的，廁對直蘿接負苗責(zé)的送主管愉人員稿和其傳他直憲接責(zé)唉任入穴員，旋處三倦年以印下有期煌徒刑或者拘役；情節(jié)兩特別惡混劣的，默處三年剛以上七重年以下有期徒拆刑。第三谷百三宮十八饞條【污染環(huán)釣境罪】違反拜國家蛋規(guī)定介，排顯放、各傾倒橋或者遭處置跡有放引射性碧的廢亦物、額含傳敵染病四病原毫體的工廢物逃、有抽毒物兔質(zhì)或漿者其葡他有喉害物錫質(zhì)，遙嚴重男污染嚼環(huán)境洲的，告處三王年以潛下有事期徒員刑或穴者拘讀役，慕并處泛或者繁單處披罰金危；后文果特壯別嚴讓重的嚇，處枯三年詠以上朗七年辭以下揭有期序徒刑疫，并賢處罰帳金。第二嚼百七哄十六響條【拒不支包付勞動森報酬罪】以轉(zhuǎn)移查財產(chǎn)、裹逃匿等售方法逃傍避支付乘勞動者檔的勞動炎報酬或隸者有能妹力支付基而不支悔付勞動噴者的勞抬動報酬用，數(shù)額橡較大，悟經(jīng)政府纖有關(guān)部蘇門責(zé)令孟支付仍疊不支付閣的，處幕三年以催下有期幼徒刑或費者拘役寸，并處匹或者單促處罰金史；造成互嚴重后謠果的，望處三年業(yè)以上七膝年以下臭有期徒墳刑，并積處罰金再。第一箱百三涼十五樣條之徐一【大型鄙群眾項性活姜動重皇大安負全事蝴故罪】舉辦兆大型辱群眾善性活卵動違哥反安淹全管織理規(guī)饅定，洽因而也發(fā)生景重大捆傷亡逐事故賞或者篩造成研其他臨嚴重愛后果魄的，搶對直織接負粒責(zé)的宇主管騙人員殃和其毒他直獸接責(zé)或任人院員，蜂處三毅年以品下有連期徒厲刑或免者拘腐役；剝情節(jié)滿特別供惡劣蔬的，浮處三餃年以元上七習(xí)年以怪下有咐期徒奮刑。第一百娛六十三釘條【非國璃家工儲作人球員受賄罪】公司備、企份業(yè)或撒者其幼他單桿位的靈工作牲人員恩利用孕職務(wù)寸上的宮便利砌，索宅取他男人財漢物或瓶者非釘法收誼受他國人財止物，戲為他倒人謀雁取利卻益，鉆數(shù)額償較大形的，勿處五刺年以粗下有捏期徒突刑或月者拘蕉役；叨數(shù)額暗巨大史的，錘處五除年以斗上有蛇期徒族刑，毅可以余并處勵沒收憑財產(chǎn)躁。笑公司招、企逃業(yè)或蔑者其挨他單葵位的谷工作播人員援在經(jīng)供濟往偏來中狹，利狡用職他務(wù)上擋的便伴利，偵違反織國家蠢規(guī)定宗，收來受各份種名嚴義的統(tǒng)回扣佳、手刑續(xù)費張，歸抱個人厚所有濤的，養(yǎng)依照螺前款楊的規(guī)假定處夏罰。得國濕有公臘司、警企業(yè)嬸或者落其他土國有紐奉單位須中從岸事公偵務(wù)的仇人員箭和國谷有公趴司、轎企業(yè)渣或者還其他囑國有蛋單位標委派處到非譜國有神公司樹、企罵業(yè)以翠及其賤他單鞏位從粥事公痕務(wù)的凍人員廈有前皇兩款悠行為始的，退依照持本法來第三槳百八醫(yī)十五隙條、盤第三觀百八嚼十六舊條的或規(guī)定認定罪蹈處罰心。第二百濫二十八券條【非法轉(zhuǎn)陸讓、倒工賣土地刊使用權(quán)牲罪】以牟利尾為目的巾，違反唱土地管斜理法規(guī)揉，非法莫轉(zhuǎn)讓、條倒賣土鄭地使用楚權(quán)，情醋節(jié)嚴重程的，處啦三年以電下有期程徒刑或膝者拘役鑼，并處蠻或者單箏處非法蠢轉(zhuǎn)讓、瓦倒賣土辭地使用撫權(quán)價額代百分之襲五以上烘百分之坊二十以夠下罰金柔；情節(jié)日特別嚴靜重的，壇處三年國以上七唐年以下斬有期徒烏刑，并怨處非法毫轉(zhuǎn)讓、恥倒賣土芹地使用咬權(quán)價額均百分之奔五以上屑百分之找二十以周下罰金今。第二辮百二娃十三片條【串通投降標罪】投標人伙相互串柿通投標休報價，魄損害招偷標人或悼者其他痛投標人油利益，嬌情節(jié)嚴支重的，匹處三年充以下有腹期徒刑需或者拘辛役，并沖處或者信單處罰秀金。輔投脈標人與心招標人召串通投逼標，損待害國家穩(wěn)、集體壯、公民領(lǐng)的合法孟利益的庸，依照腦前款的抽規(guī)定處登罰。第二百肥二十六棵條【強迫癢交易牛罪】以暴某力、脾威脅滲手段距，實洽施下盯列行悶為之碌一，等情節(jié)帖嚴重接的，佛處三挨年以媽下有獄期徒帳刑或圓者拘幼役，匠并處貴或者憶單處承罰金舅；情諒節(jié)特蓋別嚴慢重的線，處械三年呀以上葛七年桌以下帶有期漠徒刑旱，并飲處罰佳金：交（尸一）密強買權(quán)強賣判商品概的；塊（風(fēng)二）傲強迫話他人嚇提供衣或者問接受沒服務(wù)賠的；點（寇三）綠強迫踐他人扎參與歉或者目退出糊投標烈、拍剩賣的栗；息（四貝）強斑迫他辰人轉(zhuǎn)販讓或杰者收鍬購公師司、龍企業(yè)礎(chǔ)的股嶺份、小債券尋或者字其他媽資產(chǎn)憤的；肆（擁五）晶強迫嗚他人怨參與踏或者嘴退出過特定桶的經(jīng)灰營活赴動的別。第二侵百二他十二扣條【虛假廣茫告罪】廣告離主、盤廣告瘦經(jīng)營脫者、嶼廣告鴉發(fā)布隸者違違反國種家規(guī)梯定，名利用意廣告臟對商桃品或閉者服考務(wù)作冷虛假斷宣傳碑，情偷節(jié)嚴尺重的霧，處董二年判以下杏有期兄徒刑劉或者巖拘役素，并憶處或堪者單層處罰跟金。第二閑百零斧一條【逃稅罪】納稅人叮采取欺織騙、隱括瞞手段磁進行虛具假納稅抄申報或掉者不申鐘報，逃悟避繳納嘩稅款數(shù)肌額較大說并且占濾應(yīng)納稅唱額百分吉之十以丑上的，康處三年致以下有臺期徒刑偏或者拘未役，并拐處罰金威；數(shù)額塊巨大并婦且占應(yīng)池納稅額肯百分之俱三十以禁上的，艱處三年確以上七鮮年以下戚有期徒慰刑，并芳處罰金周。辣扣繳茂義務(wù)人史采取前吉款所列補手段，揭不繳或貿(mào)者少繳倆已扣、遮已收稅畝款，數(shù)技額較大志的，依競照前款錫的規(guī)定還處罰。期對多次抖實施前箱兩款行演為，未績經(jīng)處理薯的，按抗照累計停數(shù)額計合算。榆有未第一款徐行為，克經(jīng)稅務(wù)菌機關(guān)依連法下達隙追繳通膊知后，哈補繳應(yīng)貓納稅款鞏，繳納泄滯納金饒，已受壤行政處姐罰的，證不予追鎖究刑事德責(zé)任；懷但是，裳五年內(nèi)默因逃避樸繳納稅籃款受過糖刑事處論罰或者門被稅務(wù)唱機關(guān)給章予二次巨以上行鴉政處罰視的除外笨。第二百碗零三條【逃避老追繳電欠稅蠶罪】納稅人程欠繳應(yīng)嫁納稅款協(xié)，采取充轉(zhuǎn)移或控者隱匿怒財產(chǎn)的姨手段，昌致使稅窗務(wù)機關(guān)父無法追從繳欠繳戀的稅款該，數(shù)額杰在一萬名元以上罰不滿十料萬元的文，處三疑年以下絞有期徒圈刑或者渡拘役，雞并處或趁者單處榮欠繳稅政款一倍揭以上五成倍以下系罰金；初數(shù)額在鹿十萬元蓮以上的不，處三裹年以上慣七年以舉下有期偵徒刑，乏并處欠哈繳稅款蠶一倍以首上五倍壞以下罰國金。第二蠟百零茫五條【虛開乖增值郊稅專椅用發(fā)堅票、歇用于翻騙取銹出口梢退稅饑、抵棄扣稅枝款發(fā)桐票罪鍛；虛供開發(fā)陶票罪】虛開增艘值稅專蘆用發(fā)票腎或者虛伴開用于紗騙取出淺口退稅直、抵扣班稅款的懲其他發(fā)纏票的，草處三年源以下有沃期徒刑康或者拘并役，并議處二萬雁元以上滔二十萬工元以下鄭罰金；玻虛開的前稅款數(shù)權(quán)額較大兇或者有殘其他嚴晚重情節(jié)色的，處海三年以鉛上十年身以下有界期徒刑