物業(yè)常識

廣廈培訓(xùn)專場廣廈地產(chǎn)物業(yè)管理的起源-物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。-香港的物業(yè)管理源自英國，在本世紀(jì)60年代興起。-我國大陸物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展我國物業(yè)管理起較晚，本世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起（源自香港）。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司正式成立。建成投入使用的各類建筑物及相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。它可以是一個住宅小區(qū)、一棟公寓，或是一個寫字樓、商場和賓館等。物業(yè)的含義根據(jù)使用功能的不同可分為：居住物業(yè)：如住宅、公寓、別墅等；商業(yè)物業(yè)：如寫字樓、商場、酒店；工業(yè)物業(yè)：如廠房、倉庫等；其它：如車站、醫(yī)院、學(xué)校等；物業(yè)的分類

物業(yè)管理是指對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理概念按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為：

1、常規(guī)性公共服務(wù)--最基本的、必須做好的工作

2、針對性專項服務(wù)

3、委托性特約服務(wù)物業(yè)管理概念一、常規(guī)性公共服務(wù)是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有顧客提供的最基本管理服務(wù)，其基本內(nèi)容和要求通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定。常規(guī)性公共服務(wù)有以下八項：

房屋建筑主體的管理房屋設(shè)備設(shè)施的管理環(huán)境衛(wèi)生的管理綠化管理治安管理消防管理車輛道路管理公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)二、針對性專項服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高顧客的工作、生活條件，面向廣大顧客，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。日常生活類（如家政服務(wù)）商業(yè)服務(wù)類（如機(jī)票、訂車，多見于辦公物業(yè)）金融服務(wù)類（代繳水費、電費等）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)（房屋托管、代租）三、委托性特約服務(wù)是指為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，物業(yè)管理企業(yè)在可能的情況下滿足其需求，提供的特約服務(wù)。策劃物業(yè)管理方案；參與物業(yè)設(shè)計條件的討論和設(shè)定，包括房屋格局、配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備選購安裝、建筑材料的選用等；制訂物業(yè)“使用管理維修公約”、各項規(guī)章制度，制定各項收費標(biāo)準(zhǔn)等。物業(yè)管理階段之一：籌建期與政府各行政管理部門建立良好的關(guān)系；對設(shè)備設(shè)施、隱蔽管線的安裝進(jìn)行跟蹤；配合銷售部作好物業(yè)形象展示及物業(yè)咨詢工作；籌備交付使用工作。物業(yè)管理階段之二：建設(shè)期接受物業(yè)基本資料；對物業(yè)整體進(jìn)行接管驗收；辦理入伙手續(xù)；進(jìn)行二次裝修管理；物業(yè)管理階段之三：入伙階段有計劃地維修保養(yǎng)，使物業(yè)日久常新、保值、增值；打造舒適、整潔、安全的居住或經(jīng)營環(huán)境；提供綜合性有求必應(yīng)的服務(wù)，方便客戶，增加收益；提供不間斷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，留住客戶，吸引客戶。物業(yè)管理階段之四：日常管理期物業(yè)管理費構(gòu)成1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)公司根據(jù)管理成本、稅費和合理的利潤進(jìn)行測算；報物業(yè)行政主管部門備案；報物價局審核批準(zhǔn)，取得收費許可證；物業(yè)管理費收費依據(jù)開發(fā)商物業(yè)公司業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議臨時管理規(guī)約（業(yè)主臨時公約）開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)管理常識趣味普及我家被盜啦！??！找物業(yè)公司賠?。?！物業(yè)管理：

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

——摘自《物業(yè)管理條例》國務(wù)院令[2003]379號物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財務(wù)保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

——摘自《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》京高法發(fā)[2003]389號XX公寓物業(yè)宿費：3.甲7元/月/平方米這么貴金？對面證小區(qū)才2.焦0元呀！項目絡(luò)規(guī)模——管理費莊用分?jǐn)偘卜览Ⅲw系——出入口在數(shù)量；逐物防、似技防完臉善性公共設(shè)齒施——市政配蛛套、綠所地率、意植被種咬類、禍水系、哭景觀燈召、石材養(yǎng)賺護(hù)人工成績本——收入、匯保險高端薯服務(wù)——大堂先服務(wù)冬、雙柱語服料務(wù)。。。最。誤區(qū)——與售價叔掛鉤、鳴與周邊睜對比影響物盲業(yè)費定歇價因素——項目壟特點默、服盲務(wù)標(biāo)孤準(zhǔn)物業(yè)嶄服務(wù)擁收費凳應(yīng)當(dāng)樣遵循暑合理螞、公捆平以拌及費悉用與便服務(wù)抄水平毛相適渡應(yīng)的漢原則惠?！浴段飿I(yè)管級理條例》又交物傾業(yè)費，殲我就沒舌見物業(yè)限給我家提做什么淺。1、管理志服務(wù)人個員的工器資、社疤會保險晚和按規(guī)踐定提取截的福利場費等；2、物企業(yè)共待用部偶位、張共用拖設(shè)施赤設(shè)備土的日李常運云行、羽維護(hù)回費用仁；3、物紫業(yè)管嗽理區(qū)習(xí)域清半潔衛(wèi)組生費謹(jǐn)用；4、物業(yè)炭管理區(qū)挑域綠化問養(yǎng)護(hù)費截用；5、物脖業(yè)管狹理區(qū)知域秩鋤序維蕉護(hù)費躬用；6、辦悅公費墓用；7、物永業(yè)管方理企愉業(yè)固輩定資波產(chǎn)折俱舊；8、物稀業(yè)共騙用部轎位、命共用絲式設(shè)施嬸設(shè)備劉及公男眾責(zé)能任險吵保險兩費用碑；9、經(jīng)進(jìn)業(yè)主逢同意路的其筋它費塞用。摘自《物業(yè)服休務(wù)收費妹管理辦秧法》發(fā)改榆價格[2豪00相3]愿18港64號主要毯工作熱職責(zé)物業(yè)披服務(wù)睛成本蒼構(gòu)成物業(yè)服婚務(wù)——物業(yè)婦管理絨區(qū)域?。t榮線以爪內(nèi)、遷戶門郊以外腫）配套仁服務(wù)——會所、幣社區(qū)巴鳥士特約習(xí)服務(wù)——入戶偽維修轉(zhuǎn)、家犁政服銹務(wù)。盤。。我出期國了叔一年液，沒費在小病區(qū)居盼住，烤為什兼么還協(xié)要交閥物業(yè)林費？納入物漲業(yè)管理巴費范圍梳的已竣梢工但尚玻未出售宜，或者晶因開發(fā)舊建設(shè)單槍位原因北未按時賢交給物胖業(yè)買受變?nèi)说奈锞緲I(yè)，物所業(yè)服務(wù)僑費用或漂者物業(yè)墓服務(wù)資勢金由開馬發(fā)建設(shè)嶄單位全額交眠納。摘自《物業(yè)服印務(wù)收費惑管理辦贊法》空置將房物鹿業(yè)費楚的繳床納一層業(yè)走主是否應(yīng)交冷電梯活費？請把你而們的賬私本給我怕看看摘自《物業(yè)棟服務(wù)厭收費截管理壁辦法》物業(yè)服聚務(wù)費用防可采用包干恩制或酬金徐制形式您。包干制赴：盈虧袋由物業(yè)楚管理企靜業(yè)享有陪或承擔(dān)快；酬金蕉制：育結(jié)余淚或不貓足由初業(yè)主鳥享有搭或承徑擔(dān)。摘自《物業(yè)服疏務(wù)收費迫管理辦羽法》——物業(yè)管膠理企業(yè)鞏應(yīng)當(dāng)向去業(yè)主大濟(jì)會或者毒全體業(yè)攀主公布項物業(yè)服訂務(wù)資金埋年度預(yù)盤決算并每年刷不少脾于一惰次公布閱物業(yè)化服務(wù)標(biāo)資金星的收嗚支情賺況?！獦I(yè)主匆或者疲業(yè)主路大會兔對公肺布的舌物業(yè)學(xué)服務(wù)陷資金旱年度驅(qū)預(yù)決寬算和何物業(yè)壺服務(wù)唉資金千的收朋支情久況提儲出質(zhì)弊詢時抓，物介業(yè)管予理企敗業(yè)應(yīng)當(dāng)舟及時瓜答復(fù)?！飿I(yè)毫收費怪采取版酬金鋤制方弓式，踩物業(yè)孕管理像企業(yè)軟或者虎業(yè)主印大會可以按照物業(yè)服叢務(wù)合同船約定聘請專浙業(yè)機(jī)構(gòu)騙對物業(yè)沃服務(wù)資蓬金年度過預(yù)決算栽和物業(yè)飯服務(wù)資司金的收令支情況欲進(jìn)行審砍計。我是業(yè)帖主、我昂就要封差陽臺！甲！1遵從法此規(guī)及約去定1、國家蔑或地方廢法規(guī)2、《商品房鞏買賣合身同》3、（臨充時）業(yè)喬主公約不得排違規(guī)濃搭建括的原市因改變住浩宅外立趨面裝修冷人從警事住譽宅內(nèi)拼部裝煤飾裝燙修活菌動，績未經(jīng)哭批準(zhǔn)顧，不喇得有擔(dān)下列洽行為卸：（一未）改變雁住宅心外立豎面，在非郵承重墻位上開門挪、窗；摘自《住宅獻(xiàn)室內(nèi)聲裝飾符裝修像管理增辦法》建設(shè)漂部令艷第110號增加建過筑面積增加經(jīng)安全君隱患影響毗租連關(guān)系前期辯物業(yè)沙招投她標(biāo)1、招標(biāo)英形式：轎公開招拖標(biāo)（公趟布時限刊不少于20日）邀請招級標(biāo)（邀運標(biāo)企業(yè)5家以上鹿）2、評標(biāo)中專家：銳北京市凝專家?guī)彀珉S機(jī)抽削取“4+1況”3、招攪標(biāo)時某間：新建現(xiàn)重售商品遼房物業(yè)利應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成梯；預(yù)售過商品針房物艇業(yè)應(yīng)悄當(dāng)在取得《商品影房預(yù)蕉售許牧可證》之前完成；摘自《北京市駛物業(yè)管品理招投脖標(biāo)辦法》京國打土房僵管[2通00動3]頌84掘8號物業(yè)管稅理企業(yè)泄資質(zhì)摘自《物業(yè)管芽理企業(yè)更資質(zhì)管義理辦法》建設(shè)碗部令靠第12悔5號三級資卸質(zhì)：可瀉以承接<20萬平方朋米住盼宅和5萬平違方米蜘以下粗的非蹈住宅境項目揀；二級薯資質(zhì)咱：可煌以承醉接<30萬平方扶米住精宅和8萬平少方米莫以下北的非寬住宅頌項目稼；一級資也質(zhì)：可刷以承接應(yīng)各種物爹業(yè)管理膚項目。DT革Z戴南德梁滾行1挨99掏3年膽成立朱上海衛(wèi)分公伍司，噴是最少早進(jìn)里入中共國大延陸市劉場的扯國際倆物業(yè)竄顧問贊公司久。擁有豐溝富的國座際經(jīng)驗蹲及專業(yè)徑的知識厭，為客鹽戶提供破符合國終際標(biāo)準(zhǔn)士全方位幼的物業(yè)乓管理服白務(wù).服字務(wù)范圍傳包括：脾前期物史業(yè)管理劃顧問服狹務(wù)、實田質(zhì)物業(yè)凝管理服迎務(wù)、專誼業(yè)及全犯面的培伴訓(xùn)服務(wù)佛、資產(chǎn)脹管理服陳務(wù)、工續(xù)程設(shè)備偵維護(hù)保雄養(yǎng)服務(wù)顫、后期軋物業(yè)管嘴理顧問毛服務(wù)。國內(nèi)澤外優(yōu)嚴(yán)秀物業(yè)管杠理公司戴德梁諷行（英頃國）第一太司平戴維宵斯是谷一家在雅倫敦股級票交易嫂所上市系的全球漏領(lǐng)先房吊地產(chǎn)服耗務(wù)提供障商。公灰司于猴185尖5年徒創(chuàng)立，亦具有悠籃久的歷煤史傳統(tǒng)爆與超群屬的增長顛態(tài)勢。島20世正紀(jì)80酬年代后辟期進(jìn)入鐘中國市什場，第立一太平啄戴維斯刻通過為王客戶提駁供創(chuàng)新糊的解決銹方案迅軟速成為騾房地產(chǎn)聯(lián)行業(yè)中章的領(lǐng)先號者。鄭州參糟與項目豬：鄭州淡藍(lán)碼大岔廈、金偽印現(xiàn)代屢城、紫怨荊尚都第一柄太平攔戴維興斯（候英國額）萬科絞物業(yè)嫩在萬弄科房犁地產(chǎn)權(quán)開發(fā)康業(yè)務(wù)鄙中應(yīng)左運而攔生，展伴隨張萬科牢集團(tuán)翠的成默長，花如今穿萬科睛物業(yè)負(fù)已邁懸向第坦20拖個年密頭。遷萬科部物業(yè)錢相繼粘布局籍全國航31勁個大抗中城啟市，仇業(yè)已才發(fā)展且成為艦國內(nèi)難規(guī)模綢最大騎、兼東具優(yōu)潑質(zhì)服旬務(wù)形目象及默客戶埋口碑笨的物劍業(yè)服肢務(wù)領(lǐng)尤航企縮慧業(yè)。服務(wù)朋項目辮覆蓋掠高層車大廈形、多高層住巾宅、瓦別墅趁、寫盞字樓陣及政礦府公端共物漠業(yè)等錄多種梨類型洽，業(yè)賓務(wù)范壺圍涵棟蓋小波區(qū)前俯期規(guī)殼劃評穩(wěn)估、嫌交通脅規(guī)劃是、安辭保服滑務(wù)、究清潔弟服務(wù)缺、園定藝綠據(jù)化養(yǎng)醒護(hù)、遣設(shè)施殘設(shè)備惠集約堵化維班護(hù)、益會所浮經(jīng)營福、辦昂公樓刑內(nèi)部總服務(wù)何，房賀產(chǎn)中最介代黑理、當(dāng)樓宇癢智能爸化設(shè)遙計研廁發(fā)、堪綠化塔工程隆等諸老多領(lǐng)堡域，似并已鞏形成陽緊貼胃顧客閑需求根，層舞次豐串富、舞特色穿鮮明聽的服深務(wù)模糕式和么體系銳。河禍南參梨與案榆例：鋒鄭州舍曼哈西頓廣聚場萬科哲物業(yè)是河南悲省第一萬家注冊并成立的拼專業(yè)物它業(yè)管理恥企業(yè)。是河南補省第一晃家國家首級的一泥級資質(zhì)談物業(yè)管助理企業(yè)箱。是河奪南省堤第一炎家導(dǎo)紐奉入I絹SO冰90樸01晨質(zhì)量陰管理杰體系迎的物保業(yè)管理企燦業(yè)，傘并通眨過了閥IS踏O1尚40藝00膽環(huán)境罪管理管體系膠認(rèn)證存。是河河南省款第一藍(lán)家中譜國物崖業(yè)管擇理協(xié)考會常斯務(wù)理而事單忌位。是河老南省屢第一諸家入豆圍由僻世界部級專望業(yè)機(jī)輛構(gòu)評脾定的沃“中國物業(yè)么管理柄公司拒10駱0強衫”的鍵企業(yè)鎖。建業(yè)嫩物業(yè)美國前上市竟企業(yè)判鑫苑刺（中狗國）找置業(yè)饅全資縱子公閥司。國家一從級資質(zhì)萄物業(yè)管概理企業(yè)交。ISO吳900張1國際廈質(zhì)量管撲理體系斧認(rèn)證企錦業(yè)。胡錦濤找總書記渣到訪并楊給予褒辰揚的“聞和諧社商區(qū)”。十年歷崇史、千酒名員工綠、物業(yè)黨服務(wù)遍飽及全國與十六個頑城市。服務(wù)畫項目孝四十帽余個贏，服愁務(wù)面位積六泉百余把萬平鍋米?？蛻魸M種意度9帽5%。服務(wù)物堂業(yè)：大弟型社區(qū)毅、別墅宿、寫字寨樓、會爛所、公汪寓、商四業(yè)賣場…割…鑫苑物船業(yè)“以人元為本”河是物業(yè)雄服務(wù)的梢根本理概念?！胺匀藶楹薇尽钡睦逦飿I(yè)管基理，其職實就是僅要做到遮充分為字業(yè)主解梢憂，以肆廣大業(yè)猜主的利甜益性、啄便利性諷為出發(fā)也點去進(jìn)屬行小區(qū)前的物業(yè)蔬服務(wù)。好的物便業(yè)公司標(biāo)服務(wù)充劇分尊重辮以人為疤本原則膜，體現(xiàn)置微笑服砌務(wù)，溫籃馨服務(wù)奏。優(yōu)秀物業(yè)管如理服務(wù)以人為舒本增值服務(wù)是炸在貼心扮服務(wù)基增礎(chǔ)上的邊一種增硬值表現(xiàn)懷。在房柳價高企植的今天繁，購房珍者多是趴以改善無生活條弊件、追纖求生活其享受的蕩多次置閣業(yè)者，申因此，罰他們對瓜物業(yè)管圍理的質(zhì)舍量和服稈務(wù)種類執(zhí)都極為股看重。在目炭前的賽市場影情況流下，貸眾多童開發(fā)揚商都選意識珍到，墊小區(qū)翅的物遭業(yè)管頓理水質(zhì)平如鉛何，育將直爐接影斬響到體業(yè)主飼是否嗽住得用舒心邊。因差此，額他們遲紛紛敵在保踐持原決有優(yōu)董質(zhì)服裕務(wù)的枕基礎(chǔ)乎上，炭或構(gòu)沉思新亦的服堵務(wù)點菠子、文或引嫁入高隙水平遲的國嫁際機(jī)匙構(gòu)做但顧問嫌，以厭進(jìn)一位步提飄升物無業(yè)服航務(wù)的淹水平并，增第加服肺務(wù)的兔種類蠻。增值軍服務(wù)田包括嘗生活輔的方城方面悔面，天房屋餓保潔膏服務(wù)勁、代何購服糖務(wù)、歲托管壯服務(wù)攔等。搏有的否物業(yè)遞公司擁甚至買有寵構(gòu)物托營管服膀務(wù)。提供貸增值肉服務(wù)安全屈是人焦的首創(chuàng)要需添求，鞋沒有過了安躲全感濃，業(yè)咬主就悼無法成正常受生活直。作鋼為一沉個社趙區(qū)的慈“管廢家”枕，物各業(yè)公苗司應(yīng)叨高度沾重視統(tǒng)社區(qū)災(zāi)的安鹿全保泉障工肝作，況對小縣區(qū)的撫規(guī)范愛化管陣?yán)肀ｘf持責(zé)龍任心直，以抖減少捉隱患宴。安防設(shè)揀置是否配到位，庸安保人釀員是否稱盡責(zé)，執(zhí)多事衡某量物業(yè)申公司安背保工作干的重點磚。社區(qū)安擴(kuò)全物業(yè)管比理涉及枕治安、擔(dān)綠化、柏保潔、效家政、養(yǎng)房屋及棒機(jī)電維辜修保養(yǎng)蝴等，這鳴些項目壤都是專價業(yè)性很聽強的獨瘋立行業(yè)項。事實或上，?；艠I(yè)性是久指物管嘉公司里冤的工作租人員實唉際技能寇。拿電斃梯來說坑，如果脆一個載冰人電梯竟突然出止了故障蠟，如果哨物管公真司能夠努擁有一幸定的技模能，就報可以及黑時救援刑業(yè)主，鳳為業(yè)主歐提供更科加安全數(shù)和可靠歸的生活男環(huán)境。優(yōu)秀斤的物缸業(yè)公敞司能條夠做往到解貸決業(yè)襯主的氏日常蟻生活堆