建輝地產(chǎn)項目前期策劃提案我們面對什么樣的市場環(huán)境？穩(wěn)定健康的市場環(huán)境宏觀上競爭相對激烈產(chǎn)品日漸同質(zhì)化品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然中觀上微觀上我們面對什么樣的購買市場？對產(chǎn)品對區(qū)位對價格高性價比、物質(zhì)與精神的復(fù)合產(chǎn)品有較好的城市配套及發(fā)展前景的區(qū)域以地段來決定價格選擇我們有什么？我們的風(fēng)險在哪里？優(yōu)勢劣勢機(jī)遇威脅市場低迷；新增購買力脫節(jié)；消化速度緩慢規(guī)模優(yōu)勢；發(fā)展商綜合實力優(yōu)勢區(qū)域形象認(rèn)識度低；市政配套缺乏所在區(qū)域為發(fā)展型區(qū)域；客戶注重社區(qū)綜合因素置業(yè)者對該區(qū)域選擇率較低；項目前期的投入風(fēng)險較大區(qū)位風(fēng)險銷售速度市場整體銷售速度慢，影響到投資動態(tài)指標(biāo)我們?nèi)ツ睦?？檔次定位客戶定位新安康人4200元/㎡均價3800元/㎡入市價格定位中檔、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象定位享受純美生活策略：項目未動品牌先行教育營銷貫穿始終我們?nèi)绾稳?？先認(rèn)識品牌再認(rèn)識產(chǎn)品展示建輝集團(tuán)實力品牌導(dǎo)入?yún)^(qū)位導(dǎo)入項目導(dǎo)入在開發(fā)順序上對學(xué)校優(yōu)先投入品牌帶動，教育強(qiáng)區(qū)，對高新區(qū)再定義目錄第一部分 總體市場分析第二部分 消費(fèi)者行為分析第三部分 項目分析第四部分 項目風(fēng)險分析第五部分 項目定位第六部分 產(chǎn)品建議第七部分 營銷推廣策略第一部分總體市場分析總體市場分析一、安康市概況安康市地處內(nèi)陸腹地，陜西省東南部，居川、陜、鄂、渝交接部，南依巴山北坡，北靠秦嶺主脊，東與湖北省的鄖縣、鄖西縣接壤，東南與湖北省的竹溪縣、竹山縣毗鄰，南接重慶市的巫溪縣，西南與重慶市的城口縣、四川省的萬源市相接，西與漢中市的鎮(zhèn)巴縣、西鄉(xiāng)縣、洋縣相連，西北與漢中市的佛坪縣、西安市的周至縣為鄰，北與西安市的戶縣、長安區(qū)接壤，東北與商洛市的柞水縣、鎮(zhèn)安縣毗連。距省會西安市160千米?？傮w市場分析1、行政區(qū)劃分安康市轄漢濱區(qū)、漢陰縣、石泉縣、寧陜縣、紫陽縣、嵐皋縣、平利縣、鎮(zhèn)坪縣、旬陽縣、白河縣1區(qū)9縣。全市有4個街道辦事處，157個鎮(zhèn)，共161個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2、人口全市常住總?cè)丝?63.07萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口95萬人，全市城鎮(zhèn)化率35％；全市常住人口中，男性138.97萬人，占52.84％；女性124.02萬人，占47.16％；14歲以下43.64萬人，占16.59％；15～64歲195.77萬人，占74.44％；65歲以上23.59萬人，占8.97％；具有大學(xué)（指大專以上）文化程度的人口為12.62萬人；具有高中（含中專）文化程度的人口為25.43萬人；總體市場分析3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展新型工業(yè)快速增長。工業(yè)化率達(dá)到38%。新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)74戶、產(chǎn)值過億元企業(yè)64戶?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)特色鮮明。加快實施“百園建設(shè)、千元增收”工程，啟動建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)154個，其中省級20個，建成面積21.4萬畝。生態(tài)旅游蓬勃發(fā)展。安康漢江龍舟節(jié)、中國盆景展、南宮山旅游文化節(jié)等重大節(jié)慶活動成功舉辦，安康生態(tài)旅游知名度明顯提高。園區(qū)經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)。高新區(qū)生產(chǎn)總值增長30%以上，財政收入增長62.5%，新增億元以上企業(yè)7戶?？h域工業(yè)園區(qū)入園企業(yè)達(dá)到624戶，實現(xiàn)產(chǎn)值204億元。總體市場分析二、全國房地產(chǎn)市場分析2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），比2012年提高3.6個百分點(diǎn)。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%?？傮w市場分析2013年，商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，其中，住宅銷售面積增長17.5%商品房銷售額81428億元，增長26.3%，其中，住宅銷售額增長26.6%總體市場分析三、安康市房地產(chǎn)市場分析2013年安康市房地產(chǎn)市場調(diào)控成效明顯。中心城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資增長、銷售增長、用地增長和價格穩(wěn)定的“三增長、一穩(wěn)定”局面，2013年中心城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25.89億元，同比增長87.1%；全年銷售商品房5248套、59.99萬平方米，同比增長89%；商品房均價4584元/平方米，同比上漲0.6%。整個市場供應(yīng)充足、需求放大、成交倍增、價格穩(wěn)定，達(dá)到了控制房價過快上漲的目標(biāo)?？傮w市場分析四、安康市典型樓盤分析項目名稱北城中央開發(fā)商安康市高新區(qū)中元實業(yè)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層建筑面積49萬㎡參考均價待定項目地址高新區(qū)秦嶺大道與安康大道交界總體市場分析項目名稱萬浩·未來城開發(fā)商安康萬浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型小高層建筑面積24萬㎡參考均價待定項目地址高新區(qū)生態(tài)文化公園南側(cè)總體市場分析項目名稱興科明珠花園三期開發(fā)商安康興科房建集團(tuán)項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積12萬㎡參考均價3700元/㎡項目地址安康大道鄰東沿線總體市場分析項目名稱興漢華庭開發(fā)商安康興漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別商住建筑類型高層建筑面積8萬㎡參考均價4000元/㎡項目地址高新區(qū)江北張溝橋總體市場分析項目名稱江南一品-南郡開發(fā)商安康興安地產(chǎn)集團(tuán)項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積10萬㎡參考均價4300元/㎡項目地址安康市城東金堂路總體市場分析項目名稱城市莊園開發(fā)商安康京康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層別墅建筑面積8萬㎡參考均價4550元/㎡項目地址安康市南環(huán)路與文昌路交匯處總體市場分析項目名稱漢城國際商業(yè)街開發(fā)商安康博泰投資有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層建筑面積20萬㎡參考均價5000元/㎡項目地址南臨濱江大道北依江北大道總體淡市場訊分析項目名稱深匯-仕府大院開發(fā)商安康深匯置業(yè)有限公司項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積40萬㎡參考均價4400元/㎡項目地址安康大道安康學(xué)院東側(cè)總體市戶場分析項目名稱高新·現(xiàn)代城開發(fā)商安康高新地產(chǎn)開發(fā)公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層建筑面積360萬㎡參考均價3900元/㎡項目地址高新區(qū)花園大道中段總體引市場退分析項目名稱新興天著開發(fā)商安康新興基源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積26萬㎡參考均價3900元/㎡項目地址高新區(qū)花園溝大橋總體恢市場筆分析從安形康房藏地產(chǎn)少市場肉競爭惠分布烈來看猴，市帽場主否要呈六現(xiàn)出芹四大口板塊百：高璃新區(qū)遼板塊宅、江拜北濱江帶絞、江衣南老搏城區(qū)該、城幼東近速郊區(qū)殊。安棟康房與地產(chǎn)秀市場監(jiān)格局妥的形袋成，炭與其徒城市隙的逐恒步發(fā)背展息園息相戶關(guān)，共從城鉗市規(guī)丘劃與咬發(fā)展助的角師度來勸看，優(yōu)以老壯城區(qū)幼域為擠核心麗，先析向東忙發(fā)展漆，再桿向西革發(fā)展闊，由川此通蹲過優(yōu)遷化城潤區(qū)東政部有錘限區(qū)鍛域，躬改造烏江南蠶老城淚區(qū)，殘開拓拾江北宣新區(qū)仇和城劫東新壯區(qū)，題逐漸他形成使了當(dāng)亦前安鏡康市首場格珍局?？傮w市翻場分析指標(biāo)城東近郊區(qū)江南老城區(qū)江北濱江帶高新區(qū)地理位置市區(qū)邊緣地帶安康商業(yè)金融中心城區(qū)離市中心較近城市新區(qū)發(fā)展前景城市東移前景看好中心城區(qū)發(fā)展成熟安康未來城市休閑旅游示范區(qū)未來安康新興的城市中心周邊配套交通便利配套成熟交通便利配套成熟交通便利配套不佳交通便利配套不佳周邊環(huán)境環(huán)境較差建筑密度較高舊城改造環(huán)境優(yōu)美江景資源稀缺人氣不足心理距離較遠(yuǎn)樓盤定位開發(fā)大量高中檔樓盤高中檔樓盤目前為高檔樓盤中高檔樓盤價格水位4400元/㎡5000元/㎡5100元/㎡4000元/㎡從城市迅區(qū)域板別塊發(fā)展住特點(diǎn)角用度入手同，將一春系列重貝要指標(biāo)幅通過總事結(jié)和明合確，將廟安康市碌區(qū)當(dāng)前于四大重柿點(diǎn)房地逮產(chǎn)區(qū)域淋進(jìn)行對繼比，從浮而在感凡官上對尖各個區(qū)造域板塊冰在整個密城市所循扮演的胳角色進(jìn)規(guī)行說明綁，進(jìn)而騾明確項管目在全飲市生存田和發(fā)展搭的基礎(chǔ)水地位。總體市抽場分析五、貨安康備市房度地產(chǎn)肯市場胞特征區(qū)域突性分敞布明脖顯市場釘成熟擋度還肝有待粗于提園高內(nèi)外銷啞并存，吉內(nèi)銷占兼絕對主粒力產(chǎn)品更餃新快，關(guān)品牌忠瞧誠度高電視店媒體見和房挽展是勾信息圓傳播盛的主權(quán)渠道推貨謹(jǐn)豈慎，吸嗚納速度邊慢銷售價民格區(qū)域兄差別大第二部承分消費(fèi)者黃行為分掛析消費(fèi)隨者行觀為分偽析一、竹市場傳客戶摸主流倒與非波主流賺分類行政事攻業(yè)單位鞠公務(wù)員個體煩私營企業(yè)雄主主流非主男流企業(yè)高蘋級管理梢及技術(shù)釀人員外來人瞇口客戶勝群消費(fèi)救者行蔥為分體析二、杯市場違客戶畫群體姜的消正費(fèi)行塊為分貍析1、源生活灑基本往特征消費(fèi)層峰次較高口碑壇傳播帶對消吊費(fèi)者隆影響倍大2、品牌攪的影響奔力3、購熟房區(qū)域苗選擇如何譽(yù)改變殊置業(yè)基者對擦項目床區(qū)域偉的抗礙性，坐將是養(yǎng)本項片目發(fā)耐展的賴關(guān)鍵淡。4、寸價格它選擇置業(yè)陳者的曬目標(biāo)素價格世集中雨在350塵0-4乳500元/㎡。消費(fèi)龍者行湯為分六析5、產(chǎn)品毛要求戶型日設(shè)計陰：置徐業(yè)者減一般累選擇羊三房用二廳差，注柏重實表用、檔功能河性；朝向選點(diǎn)擇：多騰選擇南怨向，對替東西朝以向抗拒鎮(zhèn)性強(qiáng)；園林必規(guī)劃飯：消被費(fèi)者偵對園攝林越帖來越榆關(guān)注巡壽，但狗還是技以發(fā)耗展商窩的引墊導(dǎo)為爐主；生活配飾套：主進(jìn)要集中緊在學(xué)校棕、商業(yè)或、交通斬、會所墻上；交樓標(biāo)糖準(zhǔn)：本虛地客戶參主要選浩擇毛壞送房自已羞裝修。6、拼置業(yè)衡時機(jī)消費(fèi)集吸中在節(jié)暢假日，步其中春疤節(jié)前后沫的購買趁數(shù)量最備為明顯像。7、預(yù)對折隊扣的宅敏感對于看價格左的敏時感度屆要低型于折柄扣優(yōu)石惠。消費(fèi)者跳行為分班析三、潤不同扔客戶嫂群的掘置業(yè)罷特點(diǎn)客戶類別置業(yè)次數(shù)區(qū)域價格樓型行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)二次或多次置業(yè)江南老城區(qū)4500-5500元/㎡小高層行政事業(yè)單位員工首次置業(yè)江南老城區(qū)4000元/㎡高層市區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點(diǎn)價格相對實惠無選擇重點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點(diǎn)價格相對實惠無選擇重點(diǎn)企業(yè)高級管理核心技術(shù)人員首次置業(yè)鄰近工作區(qū)域3500-4000元/㎡無選擇重點(diǎn)部分外來人口在安康首次置業(yè)無選擇重點(diǎn)3500元/㎡商住房消費(fèi)者掀行為分侵析客戶類別戶型面積教育配套商業(yè)配套社區(qū)規(guī)模行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)四房140㎡以上可有可無大型商業(yè)規(guī)模大行政事業(yè)單位員工二房或小三房豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大市區(qū)私營企業(yè)主四房140㎡以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主三房120㎡以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點(diǎn)企業(yè)高級管理核心技術(shù)人員三房100㎡左右豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大部分外來人口二房80-100㎡無選擇重點(diǎn)品種齊全規(guī)模大消費(fèi)者愈行為分妙析思考：按照目貿(mào)前客戶牢選擇區(qū)技域的分嘉布格局句，我們估能吸引每什么類戴型的客森戶群？如果大以低疊價格摔切入宅市場蓋，能鎖否改敘變目悲前客蠅戶選徐擇的窩區(qū)域棋偏向紗？如果發(fā)北展中檔雷、精品租項目，由回避江慘北濱江譜帶和江督南老城糖區(qū)的高完價競爭醒，我們膽的目標(biāo)生客戶群癢又是哪岔一類人糕群？第三部而分項目刑分析項目分時析一、安喪康市高勤新區(qū)概畝況安康高映新區(qū)位火于漢江多之北，唐規(guī)劃控深制面積67平方公慶里，與腰安康中報心城市賴一橋相葬連,是200怖9年省政鳴府批準(zhǔn)偉設(shè)立的穿省級高檔新技術(shù)痛產(chǎn)業(yè)開納發(fā)區(qū)，禁實行充士分授權(quán)遣、區(qū)域忠管轄、姑開放運(yùn)湯行的管變理體制理，享有創(chuàng)市級經(jīng)甜濟(jì)管理窮權(quán)。高新邊區(qū)立軌足規(guī)尼劃引池領(lǐng)，漸體現(xiàn)助大手扭筆、教大氣遷魄、詳大胸遙懷；輕著眼漁基礎(chǔ)習(xí)先行膀，體辮現(xiàn)高米起點(diǎn)碗、功貸能全諷、服墨務(wù)優(yōu)喝；突區(qū)出產(chǎn)當(dāng)業(yè)支裝撐，語體現(xiàn)饞興產(chǎn)卻業(yè)、譽(yù)調(diào)結(jié)煌構(gòu)、滾促發(fā)蜂展；債落實朽招商元為要星，體炭現(xiàn)大柱招商梢、招掃大商樣、能更落地炒；加辨快創(chuàng)先新推務(wù)動，魚體現(xiàn)拉體制絨好、放政策銅活、床機(jī)制響全。近年來嘉，圍繞茄“三大迎基地”本、“四腹大中心稱”和“外五大產(chǎn)習(xí)業(yè)”建沙設(shè)，已斥逐步成穗為安康途戰(zhàn)略門繼戶之區(qū)諸、宜業(yè)女宜居之狂區(qū)、生釘態(tài)文化格之區(qū)和絮循環(huán)產(chǎn)雖業(yè)之區(qū)貪。項目分虹析二、坑項目鋼所在裂區(qū)位某描述本項目慌位于安甩康市高褲新技術(shù)針產(chǎn)業(yè)開含發(fā)區(qū)核畢心地段臘，東臨澤秦嶺大擔(dān)道，南臨厘運(yùn)動銷公園禽和歡切樂世峰界，孝西北瞞臨316國道項目分浸析三、項奸目SW塔OT分析【優(yōu)勢昆分析】規(guī)模優(yōu)早勢；交通系臭統(tǒng)良好柏；地塊平牽坦易于學(xué)規(guī)劃設(shè)害計?！玖觿萦|分析】區(qū)域的替人氣較捐差；周邊咬生活捕配套襲較少襲；項目酸距離錫老城誓區(qū)較臨遠(yuǎn)?！緳C(jī)會分否析】政府押對高獎新區(qū)姜的基柜礎(chǔ)建幟設(shè)開啟始加行大投礎(chǔ)入；市民疏置業(yè)饅時已昆開始勉注重手社區(qū)儲的綜維合質(zhì)蠅素；另有革知名秒發(fā)展橫商在喜高新社區(qū)圈奴地準(zhǔn)浴備開沙發(fā)?！就{分暖析】市場供彼過于求同，競爭逝激烈且直低迷；新生遠(yuǎn)客戶唐出現(xiàn)恭脫節(jié)倡，消安化速即度緩鹽慢；市民知對項壘目所廳在區(qū)吊域有糖較大絕的抗勉拒。項目分符析四、競批爭分析【短期競產(chǎn)爭分析】短期鎖競爭招主要暮來自涌市場舉供應(yīng)擁量的殖壓力堡，高廳新區(qū)梢即將怪開發(fā)預(yù)項目治以及取在售惱樓盤壩占地雷大約13號8萬㎡臥，以偏平均1.駐5容積率挽計約207萬㎡。項目名稱占地面積地理位置北城中央210畝高新區(qū)秦嶺大道與安康大道交界萬浩未來城150畝高新區(qū)生態(tài)文化公園南側(cè)深匯-仕府大院212畝高新區(qū)安康大道安康學(xué)院東側(cè)高新現(xiàn)代城1500畝高新區(qū)花園大道中段項目分脊析【長期咳競爭許分析】從市民漆對品牌屠的追逐殘及品牌與發(fā)展商霧的召喚紙力來看紛，在未曲來，品腸牌發(fā)展遮商的大梁型項目薯將是我擋們主要糠的競爭艇壓力，迫如中元趁實業(yè)的含北城中擾央，高憤新地產(chǎn)武的高新疲現(xiàn)代城浩。品牌發(fā)尿展商規(guī)模坑大區(qū)域猴相似項目蒸分析思考：1、森如何員改變北市民份目前子對項催目區(qū)達(dá)位認(rèn)轉(zhuǎn)識？問題目：80%市民撫對項兆目區(qū)簡域的將概念望是比驗較偏示遠(yuǎn)的緞地方因，房算地產(chǎn)概價格楊預(yù)期鳳在40掘00元/㎡以第下。解決寨：通擠過特助色教邊育引夾進(jìn)、揪生活慶配套擺完善包、事略件公厚關(guān)活土動、挺媒介緞傳播薦來改思變市紅場偏危見。2、如何染利用項騾目自身擠優(yōu)勢？突出大個盤的社填區(qū)優(yōu)勢練，對高印新區(qū)社扔區(qū)再定碎義。第四部乞分項目饒風(fēng)險富分析項目淋風(fēng)險倉分析一、激區(qū)位釋風(fēng)險1、項目顏所在區(qū)濁域較為切偏遠(yuǎn)2、市路民印巨象欠也佳安康鴿市民觀對高秩新區(qū)爹的認(rèn)貢識一個較醋偏遠(yuǎn)的精區(qū)域生活副設(shè)施撫較為高缺乏資的區(qū)童域環(huán)境謊、治葬安較紅差的外區(qū)域公共設(shè)莊施尚未蹲配套完撈善的區(qū)尾域項目拿風(fēng)險肚分析二、慣銷售郵速度啄風(fēng)險20辰13年安康騎市城區(qū)羽成交面午積：60萬㎡在售晴樓盤明：28個銷售數(shù)蕉量：524骨8套銷售均雖價：458俗4元/㎡平均族銷售祖速度殘：2萬㎡/年資金回詞收：45付84元X2萬㎡=91斯68萬元項目倒風(fēng)險炸分析三、內(nèi)險部收益瓦率的影奇響：項目終風(fēng)險疤分析總結(jié)約：我們化解風(fēng)險全新的教育理念對高新區(qū)社區(qū)再定義準(zhǔn)確的定造產(chǎn)品靈活多樣的銷售渠道全面導(dǎo)入建輝品牌全面拓寬產(chǎn)品

的覆蓋區(qū)域第五母部分項目定律位項目定胃位一、目勞標(biāo)客戶豆定位目標(biāo)轎客戶“新憲安康六人”思想開放有追求的青年族外來人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購買力地域消費(fèi)觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋全市的購買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開放易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義1.目標(biāo)客溪戶定位涼推導(dǎo)項目貪定位2、定位行依據(jù)購買力黎因素針對偏消費(fèi)笛能力詞最穩(wěn)紹定、典最持皂續(xù)或四增長未最迅斑速的透群體氏。地域因艷素覆蓋的顛客戶群去有條件截在全市教范圍內(nèi)恢輻射。鎮(zhèn)區(qū)坐客源吳不容褲忽視駛。消費(fèi)驕觀念眼因素哪個年能齡層次說的人比沫較容易群轉(zhuǎn)變觀養(yǎng)念？哪個類鑄群體比洞較容易皂接受新構(gòu)興事物冠？項目沈定位3、定肢位結(jié)性論“新安康艦人”項目駐定位4、特征殲分析在外轎接受奪教育肉的回錫流人渣士接觸舌外界勤信息嘆較多作的企害業(yè)主外來天人口縣中高載收入解人群思想胖開放歇、有選追求匪的年孫青族項目株定位5、職業(yè)溝分類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公硬務(wù)員的摧界定項目定毒位6、目標(biāo)似客戶特遣性需求越分析行政喉事業(yè)起單位覽公務(wù)昏員特征抓：工作劑和收臉入穩(wěn)棵定，關(guān)有較棗多積隔蓄?；镉休^坑高文烘化素仁質(zhì)，綿思想壓觀念摟比較暢新，密容易綱接受像新事減物。追求說較舒狐適的塘生活稼環(huán)境藏，生掌活講麻究品么質(zhì)。拿非常豎注重伏子女全教育志。人員潤結(jié)構(gòu)網(wǎng)本地耳人和完外地臂人都字有，悶本地兆人為棟主。糊數(shù)量動龐大英且結(jié)閱構(gòu)穩(wěn)晌定，遷置業(yè)清需求椒明顯碰，因行工作擦年限擾和職憲級的愛不同秒，一桿、二述次置數(shù)業(yè)的姑可能騾性均買等。項目定皆位需求送：要求教揀育配套轎完善，抗并且不高滿足于若傳統(tǒng)的縮慧應(yīng)試教邁育。距離樸工作臟單位幕近，折車程洗在二驅(qū)十分柱鐘以蘇內(nèi)，炊上下幫班方阻便。完善的丈配套，腔安全舒臥適的居斥住環(huán)境萬，良好覽社區(qū)文夠化，體賊現(xiàn)身份準(zhǔn)檔次。以二昌房、全三房慢戶型繪為主盞，注營重朝睬向。項目保定位私營企側(cè)業(yè)主特征：全市至標(biāo)少5萬多個灣私營企忠業(yè)主，蹲數(shù)目龐膝大，資仙本雄厚但，收入批高，購匙買能力晉強(qiáng)。屬廣二次及爺多次置舞業(yè)者雖然文矮化素質(zhì)慨不高，修但由于頁營商的桐原因，楚接觸新填鮮事物懲多且觀牢念超前臺。人員沖結(jié)構(gòu)蛾主要授是本掙地人篩，多參散居必在各胡鎮(zhèn)區(qū)聰，置業(yè)犧在地調(diào)域上別沒有薪明確古的要幸求，大多錯是為子明女教育革才置業(yè)脫城區(qū)，返希望將袍來子承屯父業(yè)、筋后繼有舒人，望姐子成龍熱心切。項目定悔位需求郵：要求教紐奉育配套圍完善，窗注重子蘆女教育屬。優(yōu)美猜舒適攪的居廁住環(huán)忌境，悲完善蘇的配焰套設(shè)鐵施，糾能滿廈足社長交的撇需求蒜。對產(chǎn)虧品質(zhì)懂量和譜服務(wù)勻要求魔比較門高，叼體現(xiàn)銜其身吹份。以大戶精型、大頭面積為捉主。項目定甜位企業(yè)雀白領(lǐng)特征：他們是唱伴隨著神城市的擋發(fā)展迅匆速形成來的新興桐群體，揪屬于消茫費(fèi)能力仰增長最申快的人擾群。收剃入穩(wěn)定括且較高水，但積蔽蓄有限倘。外地攪人為齡主，扔文化沿素質(zhì)吸高，蘇融合球各區(qū)悠域文創(chuàng)化特樹征明每顯。他們春是安腥康的貧新人亂類，蔑生活聯(lián)節(jié)奏謀快，像時間撓觀念寸強(qiáng)，洪生活巖注重戒品位蛋和細(xì)貪節(jié)。置業(yè)蜘地域養(yǎng)上沒創(chuàng)有太權(quán)多要煤求，翼比較結(jié)理性溝，講忍求最魯高性密價比露。多日屬首阻次置者業(yè)。項目司定位需求：生活虧配套肅完善手，交寨通便季利，傘距離膠工作恥地點(diǎn)侮較近擱。追求本較高舍的性度價比梳，有泄戶口壺的要職求。需求惠以中改小戶披型為冰主，盆多注日重朝韻向。項目定漂位7、目聲標(biāo)客財戶群鍛的拉欣升從長端遠(yuǎn)看肥，伴蠅隨著昨本項甜目開榮發(fā)的魔深入靠，居追住人揭氣逐僑漸形兄成，哥各類唉配套模設(shè)施攤完善陳，必般然帶丹動高猴新區(qū)曉整體皆區(qū)位岸價值訓(xùn)的提穿升。醉屆時愉地塊羨的區(qū)煩位資諸源對雨產(chǎn)品雨的支臂撐力愿度將樹大大蘿加強(qiáng)界，將晚有號狹召力跌吸引籮更高衫檔次府的目鍋標(biāo)客博戶。項目定章位二、項凈目檔次冒定位1、定位打推導(dǎo)畢采用舊排除法饒：結(jié)論：許不支持結(jié)論乓：不戚支持結(jié)論：帝支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：室中檔價竄格、中歡檔成本煙、中高使檔形象警。項目定尿位2、檔次副定位本項午目定拜位為“中結(jié)檔、習(xí)高質(zhì)隔素的射精品拌社區(qū)姥”。所謂中忍檔，主地要是針硬對成本齒而言，灶力求控飛制未來畏的銷售僅價格不志要過高理；雖以更中檔為林定位，詞但在產(chǎn)劑品形象著上應(yīng)走董中高路殊線，即雨將能夠凝體現(xiàn)項披目形象留的地方豬做足功蕉夫，通霧過提供敢性價比搭高的產(chǎn)津品促進(jìn)峰銷售。項目定祝位隨著尋項目沸開發(fā)康深入紡，各邀類配鐮套設(shè)略施逐納步完句善，叫居住盆人氣爛提升伍，可懇以帶途動高偵新區(qū)舊的整虜體區(qū)籌位價辮值，魔本項謝目價粒格也逗會隨木之升模高。府屆時瞎我們辭將有狠號召抱力吸撈引更蔽高檔瓣次的受目標(biāo)繩客戶米，將閑整個舉樓盤鑰檔次華提升為。3、檔醋次提升市的演繹項目涼定位三、城項目我形象堤定位1、形象椒概念推變導(dǎo)思路市場鳥導(dǎo)向皮性：市場需求品牌需求形象概念結(jié)合自身項目定詞位開發(fā)揀概念鏟的推踩導(dǎo)步崖驟：確定目標(biāo)客戶群研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項目的獨(dú)特點(diǎn)研究建輝品牌深層含義的精髓得出符合市場需求的關(guān)鍵詞得出符合建輝品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項目形象定位形象定位將指導(dǎo)項目的建設(shè)，并提升品牌影響力項目蘿定位2、從債市場需敗求推導(dǎo)隊形象定初位的關(guān)役鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源對產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育項目定裙位質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的需求項目撞定位3、產(chǎn)品章自身特閃色推導(dǎo)劈燕形象定貫位的關(guān)割鍵詞自然陪清新現(xiàn)代腹明快離塵不設(shè)離市優(yōu)雅尺安逸自身特?fù)跎椖慷〞唤ㄝx意的品爬牌口魄號：傻“創(chuàng)瓦建人筋居典允范，專共鑄怠商業(yè)石傳奇甜”建輝淋的企饑業(yè)使探命：晉“為中蕩國富險強(qiáng)，蝕人民強(qiáng)安康茂而努禍力奮鞠斗”建輝的摔品牌核肥心：“滾誠信、桶專精、雹創(chuàng)新、劉感恩、牢快樂”建輝的吸企業(yè)精乎神：“鞭高效務(wù)規(guī)實，開哈拓創(chuàng)新璃”4、從挺建輝班品牌嫁推導(dǎo)落關(guān)鍵升詞項目定伍位建輝書品牌凝的關(guān)瓜鍵詞高品何味生另活高性價叮比創(chuàng)新健康顧客為太本貼心建輝品腔牌項目定石位5、本飄項目令形象款概念茅的推杯出核心覺客戶獲需求高品味噴生活完善的乓配套良好的阿居住環(huán)麥境子女巡壽教育本項淡目形絲式象概吐念關(guān)響鍵詞品質(zhì)殘悠閑臘創(chuàng)新自然佩健康劇現(xiàn)代本項龜目形始象概擊念描落述享受肝純美廈生活延伸院客戶邀需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品類自身廁特色自然耍清新現(xiàn)代卷明快離塵音不離材市優(yōu)雅貸安逸純美生記活建輝拐品牌日要求高素質(zhì)嫁生活高性謠價比創(chuàng)新健康顧客為安本貼心項目定殲位四、昆價格菜定位1、陣參照藍(lán)對象賤選取黨依據(jù)樓盤裝規(guī)模瞞相近地理位恰置參照連其它郊完區(qū)項目產(chǎn)品紹形態(tài)秩相近綜合上害述條件走，選取咽高新現(xiàn)乓代城、傭深匯仕扎府大院很、興科古明珠花慰園三個選項目作聚為比價診對象。項目常定位2、罵市場廉比較丹法分燙析均峰價(小高層)單位：填元/㎡高新現(xiàn)代城深匯仕府大院興科明珠花園按揭均價（毛坯）390044004600區(qū)域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然環(huán)境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100規(guī)模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100對比價400042004500權(quán)重40%30%30%建議均價4210由上暮述市趣場比統(tǒng)較推猶導(dǎo)后牙，得必出參橡考均遇價為421尊0元/㎡，以5%的技玻術(shù)參諒數(shù)作叼調(diào)查怕，得牙到參討考價椒格區(qū)享間為39慎90銳-4軍42晉0元/㎡。項目觸定位3、砌入市建建議建議項邪目采納膝低價入舒市的策倦略，初舅期以380展0/㎡（毛坯艱）的均贈價入市紅，營造匆“同價可優(yōu)質(zhì)”伍的市場帥口碑。第六部奇分產(chǎn)品建洲議產(chǎn)品增建議一、細(xì)項目藍(lán)整體凳容積搬率建吸議建議項洪目整體偉的容積妻率為2.2項目攔總建健筑面先積為23口44謹(jǐn)32平方米市場萄比較卻法項目名稱萬浩未來城北城中央興科明珠花園深匯仕府大院高新現(xiàn)代城容積率1.983.163.02.992.8產(chǎn)品建要議項目本蛇身的產(chǎn)垮品需要產(chǎn)品與形態(tài)矛可安善排得遺很豐樣富，戶環(huán)境鍋優(yōu)勢以可以預(yù)表現(xiàn)逆得更越加明玻顯，代且比眾較符炒合本繳項目機(jī)整個田的檔岸次定府位。在產(chǎn)品繳形態(tài)符帝合目標(biāo)犁客戶選姻擇的前授提下，元適當(dāng)提圈高容積替率也基巷于盈利功的考慮且。項目漢的盈缺利需波要產(chǎn)品建繡議產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%140659平均層數(shù)16層一梯4戶多層25%58608層數(shù)6層一梯三戶情景洋房10%23443層數(shù)4層一梯兩戶Townhouse5%11722單位面積230m2二、產(chǎn)吧品形態(tài)覽建議產(chǎn)品建譯議三、分希期開發(fā)雹次序建田議擬定師整個像項目樂的開泰發(fā)周呆期為4年。項目期數(shù)開發(fā)面積㎡產(chǎn)品類型所占比例一期70000（可售）小高層30%二期70000多層、小高層30%三期58000情景洋房、多層25%四期35000情景洋房、Townhouse15%產(chǎn)品建完議體現(xiàn)決一個氧大盤元應(yīng)有古的綜確合環(huán)挎境優(yōu)決勢。在銷提售現(xiàn)仿場及羞參觀杠區(qū)域艦，突艦出本梨項目角的細(xì)僵部處蕩理，請如安特排特顛色景志觀帶肥及具閥有觀間賞效勞果的功小品泥。銷售區(qū)傭域的環(huán)驕境處理賊，體現(xiàn)角出本項計目純美逮、向上仰的生活在形態(tài)，疲讓客戶責(zé)在不經(jīng)克意之中稻觸摸理葉想的生陜活境界掙，并適源當(dāng)增加方立體的廉環(huán)境音舍樂、自潛然蟲鳥嘩聲等。本項仰目所吧處位瞇置，艷是一鑼個整鐘體環(huán)敲境欠磁佳的劣區(qū)域形，所島以首蘋期形宏象及柄銷售耍示范慰區(qū)設(shè)看計時惰建議鋼主要震參考銀以下兩幾點(diǎn)語：產(chǎn)品穩(wěn)建議產(chǎn)品建攤議四、慕園林孔景觀低建議主題概殺念---伏---根--現(xiàn)代堤中式慮宅院輪演繹捕都市包生活在延續(xù)粥城市歷克史文脈濫和整體陷城市風(fēng)鐮格的前隊提下，哲給景觀鏟設(shè)計上穴賦予了逃新的生憶命，采案擷中式何傳統(tǒng)園絡(luò)林高超飛的布景探、獨(dú)特載的施工輪工藝等顧優(yōu)點(diǎn)，取同時又桃不拘泥紫于傳統(tǒng)給，在造垃園布局然上以錯蹄位的景菜觀軸線堤來布置鑒景觀空會間，注睛重梳山禁理水好、障相景、集借景粉、對蹦景的運(yùn)用挎，并有朝機(jī)的融害入風(fēng)水旋運(yùn)勢理落論，凸驅(qū)顯了現(xiàn)觸代中式窮園林的占大氣浩杰然和現(xiàn)當(dāng)代都市偶生活的題精致與內(nèi)活力，霜給居者旁一個現(xiàn)昆代感強(qiáng)埋烈的中蒼式園林被。宗旨：優(yōu)雅犧而不忠張揚(yáng)掩，內(nèi)罰斂而呼不浮醋夸產(chǎn)品盡建議景觀層示次布局將建乘筑與量景觀煌融為美一體朋，通吵過街循、坊痕、院云的有蝦機(jī)結(jié)常合，暖形成宜功能疏明確殲的二嗚級空打間，蝴從而躬打破郊高層臣住宅扮的壓非抑感磨，營徑造出祝舒適郊、宜僵居的壯生活啄環(huán)境帖。街道是補(bǔ)古代市些鎮(zhèn)的組肅成單位甚。此處減指代商促業(yè)街、拔主入口俱道路、布主要景示觀軸線寧。。。由此歐產(chǎn)生棗聯(lián)想然：石汪板街焦、拴握馬柱陡、燈法籠。意。。坊曾是固古代城韻市社區(qū)樂的單位券，同一按條街巷裹稱作坊甘。此處攻指代鞭各棟忍建筑掉間的訴宅間濱綠地蔬，坊擇也就筍形成醫(yī)給單啦元的設(shè)交流狹場所蛙。比鄰吩而居搜圍合搬就成率院落冷。此處撓指代霞中央貪下沉激庭院丙和各腦棟入嫩戶前信的節(jié)旁點(diǎn)功圍能區(qū)外。也招指由磁景墻拖和大鏟喬圍愈合成精的休西閑小廢廣場來。街坊院產(chǎn)品建需議概念岡手法由綠色諷的散步蓋道像項址鏈似的籃串聯(lián)了剝各個入辮戶空間促，形成收一個充嚇滿活力挎的健康文網(wǎng)，既知增加空寧間延續(xù)俱又建立桂了人與海人的空誓間對話綠色的蛛健身步激道形成毀一個通惰達(dá)的聯(lián)車系鏈，豆四周的烈人流通臘過綠環(huán)蛋涌向中肚心黃環(huán)玩即下沉最空間，光取意于摸中國傳墻統(tǒng)的匯坦水聚財皂的美好旦寓意居民德從外孩圍的睬入口斑等侯愧廣場無通過勝銀杏備道進(jìn)啞入迎懇賓廣異場再坦由園凝區(qū)散竿步道寧進(jìn)入爬入戶筍空間古最后轉(zhuǎn)進(jìn)入犧大廳往，給好業(yè)主張一個塔尊貴礎(chǔ)、舒誤適的夢歸家防感受借由扇中國煮傳統(tǒng)孝居住臺空間貓手法廟，利爐用前年有照踩壁，柿內(nèi)有溫中庭帥后院在的手跨法一翅步步謀打造倦歸途居者家斜的最君貴，片從而喝體現(xiàn)毛對人攀本的秘關(guān)懷掃，打跳造客氣戶不徐平凡幻玉的人竄生產(chǎn)品請建議小區(qū)胡中庭生鳥瞰暢圖產(chǎn)品建暖議大門門衛(wèi)室地下車戒庫入口熔（木頂謙棚）銀杏靈樹陣地雕柜圖案鏤空景嘆墻灌木花抗帶玉壁景墻特色坐士凳太湖石花境小區(qū)散敘步道主要景逼觀特色—入口主網(wǎng)廣場1283456791012101112131379產(chǎn)品建顏議Vi驢ew產(chǎn)品筆建議照壁瓣剖立缸面圖產(chǎn)品建老議中庭抄外圍低回廊樓梯囑房直跑樓追梯跌水副景觀臺地蜜花池木質(zhì)滿景墻休閑蘇廣場特色拐樹池條形木樸坐凳涌泉觀景木燙平臺春風(fēng)底廊主要景促觀特色—中央敲下沉懲庭院283467910111215115產(chǎn)品宋建議Vie找w產(chǎn)品密建議Vie少w產(chǎn)品建為議電梯大娃廳主入鞠戶鋪寇裝等候空蜓間入戶門福頭藝術(shù)花嬸缽特色喬茫灌景墻殘疾人椅通道小區(qū)散址步道休息空躁間景觀大櫻樹對景備景墻草坪主要幫景觀襯特色—入戶棄空間128345679101112135136產(chǎn)品建仙議圍墻框立面飯方案產(chǎn)品歉建議景墻有亭廊產(chǎn)品建膚議公共設(shè)分施產(chǎn)品葛建議硬質(zhì)盲景觀羊組成產(chǎn)品建票議植物白設(shè)計春有喝桃花斜櫻花班可觀忠，夏必有海終棠梔波子飄音香。秋有銀重杏紅楓尤觀葉，敬冬有臘并梅凌雪你傲霜。移步異赤景桂花鋒可賞，借四季皆呈有杜鵑頃怒放。產(chǎn)品建韻議植物升圖例(喬木、史灌木搭絨配)參考攤植物海圖片產(chǎn)品建藏議以130平方米木一戶計隔算，整稈個社區(qū)洗約有18題00戶。較長際一段娛時間此內(nèi)生槽活配碌套無稻法全夕部落抄實，那客戶屢對社爺區(qū)內(nèi)頂配套挖有較心大依導(dǎo)賴。五、雙蹲會所建腫議單一俯會所腥輻射赤半徑扮有限凍，雙鉛會所籃在銷剃售方歐面對Tow泥nho戰(zhàn)use、情景旋洋房等雞高檔產(chǎn)星品買家廣有吸引更。從客戶店的生活桿特征的馳需求來主看，主儲要有日憶常休閑鋪、健康情運(yùn)動，殊所以在摧會所設(shè)享置進(jìn)行齊區(qū)別有史必要。產(chǎn)品建士議雙會頑所功釣?zāi)芙缜岸ǚ滞ι顗炐蓍e華類與鹽健康嚴(yán)運(yùn)動災(zāi)類。功能挖建議杯：位置建牛議：一期會須所建議容安排在轟鄰社區(qū)勒主要道岸路附近顯，如集屢中的園彈林或景道觀帶附搶近。產(chǎn)品建參議六、蠻商業(yè)鉆街建傲議將一個始配套優(yōu)欄良的社柴區(qū)展示巾給客戶望，解決庸其對社聲區(qū)生活兆配套的炕疑慮。作另外能置降低項爸目前期洽硬性配誦套的投現(xiàn)入。在建筑盒形態(tài)上唉吻合項挎目形象怪定位，譯在功能瓦上突出蒜它是一脖個休閑美的戶外指走廊，援也是特黑色和賣仍點(diǎn)?？梢源佥^好炮的挖謙掘項叔目潛賠在的格商業(yè)逢價值貞。配置子原因:功能建膊議:生活威配套每功能個性配債套功能╋產(chǎn)品回建議七、懸交樓鬧標(biāo)準(zhǔn)例建議裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)電梯大堂部分電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間建議以萌裝修套冒餐的形字式讓客剃戶選擇,套餐認(rèn)的單畢位價蛋格分30詢0元/㎡和500元/㎡兩樣種。室內(nèi)裝撈修標(biāo)準(zhǔn):產(chǎn)品建千議教育資弱源已經(jīng)尤成了市窮場項目軌一個強(qiáng)陸有力的償賣點(diǎn)。市場及曉項目的炒需要：本項鴨目所朽在區(qū)披域的憐教育絲式配套禁。目標(biāo)龍客戶航群的辭需要淚。銷售勿價格習(xí)的支鼓撐。八、條學(xué)校爹建議產(chǎn)品建勤議學(xué)校類描型建議殼幼兒赴園和姿小學(xué)春，比直如“姥建輝幟幼兒元園”耍，“芳建輝年小學(xué)輕”，素或者笨有可溉能的肝話和籮安康塑學(xué)院懶合作奧建設(shè)鍵附屬蜻幼兒脅園，鞏附屬紡小學(xué)略。學(xué)校的獅選址及量規(guī)模錘建議將磨學(xué)校安者排在靠臟近秦嶺奸大道或抖項目南薪面的學(xué)固府路附女近。具體的惑建筑面攪積根據(jù)滲政府規(guī)銹劃要求著。另外庸在建設(shè)亡資金上粱，通過夕與政府恩協(xié)商，領(lǐng)爭取在酸地價或帶稅收上英加以減宜免。產(chǎn)品建振議建設(shè)時智間時間垂建議飾在首飄期項秘目開虛發(fā)之騎前，罷做到閃教育黃先行。首期足項目哈營銷衛(wèi)需要哭；改變市恢民對項兼目區(qū)位胸的偏見惜；樹立題項目賽形象每及整溜體特仙色；滿足清住戶教在前證期對光教育舍配套寨的需士要。產(chǎn)品障建議九、物剝業(yè)建議凝聚提齒煉“仲忌量聯(lián)行伍”和“鬧戴德梁吊行”的弄高端物缸業(yè)服務(wù)笛理念，縫更進(jìn)一步提驚升項目瓶檔次，詠增加賣霧點(diǎn)。產(chǎn)品建別議產(chǎn)品建蚊議十、販冬季裹采暖啦建議--弟--碳纖舊維地慨暖碳纖周維是勒用天濱然纖視維或奮人造廁有機(jī)找化學(xué)萄纖維系經(jīng)過秒碳化蕩制成機(jī)。其疊主要雄成份儲由碳唇原子碑組成住。碳決纖維秘另一稈引人眨注目采的結(jié)玩構(gòu)是法具有掌發(fā)達(dá)返的比蘿表面湊積，藥豐富積的微寺孔徑診。碳獸纖維屆一般較應(yīng)用謀于比踩較高墨端的羞產(chǎn)品璃，是勺很多喝軍方輪技術(shù)桂中普糞遍應(yīng)克用的遞產(chǎn)品福，在管國外接發(fā)達(dá)容國家灶采暖賭應(yīng)用補(bǔ)中普蔑遍應(yīng)驅(qū)用于唇地板亡采暖晝，等帥節(jié)能親工程靠。原街材料蜂主要茅依靠糞進(jìn)口全日本刮，韓劫國的渴產(chǎn)品縫。第七部恨分營銷推般廣策略營銷沸推廣趣策略一、說脫明本項目虛面臨三妨個困難蜘點(diǎn)：品牌知訂名度不國高區(qū)域遷形象矮不佳銷售速摩度的壓觸力“如何傾解決維這些窯問題?”營銷推寄廣策略二、市蹲場推廣眾核心核心刺思路健如下判：企業(yè)愿品牌—→項目形起象—→項目睡品牌約←→瓣企業(yè)嚴(yán)品牌項目劉未動,品牌疼先行,教育括營銷,貫穿昌始終營銷推均廣策略說明：品牌導(dǎo)女入策略形象重拖塑策略項目導(dǎo)殖入策略我們浩將從照三方笑面提誤出本阿項目禾的策濟(jì)略建謝議：在時辨間的啦順序最上：品牌導(dǎo)扯入—→形象重我塑—→項目鴿導(dǎo)入—→開發(fā)配云合教育營亦銷是整革個策略俘的核心座主線。營銷推弟廣策略特色扮教育眨營銷我們所歷提的教俱育營銷氏，絕非填一般的厘名校概執(zhí)念，而漿是貼近估時代脈遠(yuǎn)搏，適府應(yīng)社會暢需求的量現(xiàn)代教恥育。營銷推慌廣策略為什么琴我們的禾教育一位定要有競特色?安康眼現(xiàn)有醒學(xué)校蒜已經(jīng)神在市艱民心浙目中得樹立注起了煮較高疊的社櫻會形羽象，顧如果環(huán)我們播沒有燃特色模，僅逮僅靠潑“教宇育”猴效應(yīng)絨很容倍易流潛于一周般，浙難以脂與之押競爭