第5章

房地產(chǎn)投資財務(wù)分析5.1房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的目標(biāo)、原理與程序

5.1.1房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的目標(biāo)房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的目標(biāo)是：對投資項目進行盈利能力分析與償債能力分析，必要時，還需對既有項目法人項目的主體企業(yè)進行盈利能力和財務(wù)狀況進行分析。項目財務(wù)盈利能力分析是房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的首要目標(biāo)。對項目清償能力的分析為尋求適宜的資金來源和融資方案提供重要參考依據(jù)。包含兩個層次：一是項目的財務(wù)清償能力；二是債務(wù)清償能力。

5.1.2房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的基本原理凈現(xiàn)值分析法是整個動態(tài)財務(wù)分析評價的核心方法體系，其基本思想是：運用資金的時間價值原理，將項目生命周期內(nèi)各年的成本和收益折算為現(xiàn)值，然后從全部收益折現(xiàn)值之和中減去全部成本折現(xiàn)值之和，再減去無項目狀態(tài)的財務(wù)凈效益現(xiàn)值，從而得出該項目的凈現(xiàn)值。資金的時間價值原理是房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的基本原理。資金時間價值是指資金經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。現(xiàn)金流量，指把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，計算期內(nèi)，資金的收入與支出。資金等值，又稱資金等效值，是指不同時點的不同金額可以具有相等的價值。

資金時間價值的計算在建設(shè)項目財務(wù)分析中，資金時間價值計算公式見表5-1：

表5-1資金時間價值計算公式及其系數(shù)匯總表公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號復(fù)利終值公式P，i，nF普通年金終值公式A，i，nF公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號復(fù)利現(xiàn)值公式F，i，nP普通年金現(xiàn)值公式A，i，nP資金回收公式P，i，nA公式名稱已知求公式系數(shù)系數(shù)代號償債基金公式F，i，nA定差數(shù)列現(xiàn)值公式G，i，nP定差年金公式G，i，nA5.1.3房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的程序

房地產(chǎn)項目財務(wù)分析是一種規(guī)范化的體系，其基本程序如圖5-2所示：

編制財務(wù)報表估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計算評價指標(biāo)分析財務(wù)效益指標(biāo)得出評價結(jié)果指標(biāo)計算方法選擇評價參數(shù)圖5-2房地產(chǎn)項目財務(wù)分析程序圖5.2房地產(chǎn)投資財務(wù)數(shù)據(jù)估算5.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售（營業(yè)）收入的估算

1、租售方案的確定

2、租售價格的確定（重要環(huán)節(jié)）市場比較法市場比較法是從供需雙方（或買賣雙方）角度，運用替代原理，根據(jù)市場競爭條件下同一供求區(qū)域內(nèi)同類、同效用、同質(zhì)產(chǎn)品價格趨于同一的規(guī)則，對類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當(dāng)修正消除差異，以此推算出待估房地產(chǎn)價格。市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價格為導(dǎo)向求取估價對象的公開市場價值，比準(zhǔn)價格的理論依據(jù)為替代原理。

成本導(dǎo)向法成本導(dǎo)向法是從供給方（或賣方）角度，運用等量投資獲取等量收益的投資原理，根據(jù)產(chǎn)品定價的一般原則，確定房地產(chǎn)的價格等于投入所有資本和正常利潤之和。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值，計算價格理論依據(jù)為生產(chǎn)費用價值論。收益還原法收益還原法是從需求方（或買方）角度，運用預(yù)期收益原理，將未來可能獲得的收益資本化，確定房地產(chǎn)價格等于其未來收益期內(nèi)可能獲得的正常凈收益現(xiàn)金流的折現(xiàn)之和，以此推算待估房地產(chǎn)的公開市場價值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值，收益價格的理論依據(jù)為效用價值論。

5.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加的估算房地產(chǎn)銷售(租)租金及附加是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在銷售和交易階段發(fā)生的一些稅費，這些稅費是作為銷售收入的扣減，并不參與投資與成本費用構(gòu)成。房地產(chǎn)銷售(租)租金及附加主要包括兩大部分：與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費和土地增值稅。1、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(1)營業(yè)稅

(2)城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅

(3)教育費附加(4)教育專項基金(5)交易印花稅

(6)交易管理費2．土地增值稅

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物收入的增值部分征收的一種財產(chǎn)稅。對土地增值額的課稅,實質(zhì)上是對土地收益或者是對地租課稅。

5.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的估算

1、總成本費用的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中所發(fā)生的各項投資成本與費用的總和，具體包括：（1）土地使用權(quán)獲取成本（2）前期開發(fā)費（3）建安工程費（4）基礎(chǔ)配套設(shè)施費（5）房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費（6）建設(shè)單位管理費（7）不可預(yù)見費（8）管理費用（9）銷售費用（10）財務(wù)費用

2、總成本費用的估算(1)獲取土地的費用①國有土地的出讓價款②集體土地的征用補償費③城鎮(zhèn)拆遷安置補償費(2)前期開發(fā)費

(3)建安工程費

(4)基礎(chǔ)配套設(shè)施費(5)房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費

(6)建設(shè)單位管理費(7)不可預(yù)見費

(8)銷售費用(9)財務(wù)費用

5.3房地產(chǎn)投資財務(wù)分析基本報表

5.3.1現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是財務(wù)分析使用的基本報表之一?，F(xiàn)金流量表通過反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況，用以計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等反映項目財務(wù)盈利能力的評價指標(biāo)。

根據(jù)計算基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表可分為全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表。

5.3.2損益表

損益表是反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額，所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、投資利稅率、資本余利潤率和資本金凈利潤率等靜態(tài)指標(biāo)的表格。

5.3.3資金來源與運用表

資金來源與運用表反映項目計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃，并為編制資產(chǎn)負債表提供依據(jù)，同時還可以用來計算借款償還期。

5.3.4資產(chǎn)負債表

資產(chǎn)負債表綜合反映項目計算期內(nèi)備年年末資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的增減變化及對應(yīng)關(guān)系，以考察項目資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)是否合理，用以計算資產(chǎn)負債率指標(biāo)，進行清償能力分析。

資產(chǎn)負債表的主體結(jié)構(gòu)包括三大部分：資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益。其平衡關(guān)系用會計等式表示，即：資產(chǎn)＝負債+所有者權(quán)益

5.4.1反映項目盈利能力的指標(biāo)反映項目盈利能力的指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)，其區(qū)別在于是否考慮了資金的時間價值問題。1、靜態(tài)指標(biāo)的計算與分析（1）投資利潤率投資利潤率，又可稱為投資收益率或投資效果系數(shù)，是指房地產(chǎn)投資項目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤總額（或預(yù)計回收期內(nèi)的平均年利潤額）與項目總投資額的比率。其計算公式為：5.4房地產(chǎn)投資財務(wù)分析指標(biāo)

（2）投資利稅率投資利稅率是指房地產(chǎn)投資項目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利稅額與項目總投資額的比值，它也是標(biāo)明投資效果的一種指標(biāo)。計算方法類似投資利潤率，公式為：（3）資本金利潤率資本金利潤率是指房地產(chǎn)投資項目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤總額與項目資本金之比例，其計算公式為：（4）靜怕態(tài)投熟資回漢收期靜態(tài)上投資在回收暈期是貫指以售項目利的凈刃收益毀來抵驕償全師部投所資（揭包括候固定蠢資產(chǎn)滅和流完動資泄金）辰所需昌要的齊時間時。靜掛態(tài)，直即不枝考慮馬資金束時間遙價值們。3、動路態(tài)指退標(biāo)的欄計算仍與分植析動態(tài)搭指標(biāo)駐是指曲考慮挺資金牢時間聰價值鴉因素滿的影辛響而仿計算王的指厘標(biāo)，軟主要嶺包括暫財務(wù)尼凈現(xiàn)紹值、鵝財務(wù)拒內(nèi)部縣收益籍率和娘動態(tài)拆投資嘴回收裝期。（1）財爸務(wù)凈征現(xiàn)值坡（FN蹈PV）財務(wù)舒凈現(xiàn)棄值是襪指將企投資蒜期內(nèi)萄不同內(nèi)時間燦所發(fā)極生的怒凈現(xiàn)悉金流握量，峰以一綢定的友折現(xiàn)它率折豎算到璃第零粒年，繭將各軍期的破凈現(xiàn)近值相食加，只所得晃之和模即為寬財務(wù)只凈現(xiàn)筋值。濕財務(wù)級凈現(xiàn)胃值計峰算公摧式為辜：（2）財栗務(wù)內(nèi)拖部收她益率暫（FI睜RR）財務(wù)咳內(nèi)部校收益矩率是蟻重要管的動煤態(tài)分非析指揉標(biāo)，黎它是諷指使舅計算品期內(nèi)販各年具凈現(xiàn)磚金流趕量現(xiàn)商值之秀和為蓮零時亡的折限現(xiàn)率信。內(nèi)記部收階益率霧反映柱擬投犯資項川目的胖實際垃投資罩的收遮益水濟平。充其計分算公窩式為諸：（3）動肆態(tài)投與資回插收期動態(tài)敵投資喊回收棕期是串在考查慮了鏡資金距的時窗間價闖值的罩基礎(chǔ)斤上，安在藥基弊準(zhǔn)折深現(xiàn)率曠條件亂下投洗資項角目從電投資超開始再到項減目凈潔收益宵補償姓投資畫額為吩正所權(quán)經(jīng)歷鼻的時傘間。公式借如下狡：5.冒4.遵3反映鼻項目捐清償開能力潔的指稠標(biāo)反映銳項目汽清償寨能力諸的指非標(biāo)通妙常包架括借調(diào)款償器還期旬、資尾產(chǎn)負劫債率調(diào)、流妻動比展率和框速動洲比率撕等靜鉗態(tài)指毫標(biāo)。1、借敲款償柔還期借款晶償還圓期是廣指在較房地愛產(chǎn)開島發(fā)經(jīng)爸營期爐內(nèi)，搞使用室可用矮作還爺款的念利潤燦、折宵舊及眨其他羨還款啄資金吹，償稠還建代設(shè)投漂資借闖款本測金和吼利息云所需叼要的償時間璃。借樣款償統(tǒng)還期廳的計魂算公破式為捧：2、資搬產(chǎn)負掃債率資產(chǎn)略負債爽率是笛負債朽總額檔除以卻資產(chǎn)歲總額位的百娃分比蹲，也何就是字負債寬總額號與資泡產(chǎn)總廚額的炮比例學(xué)關(guān)系塌。資尊產(chǎn)負綿債率慕反映葵在總鄉(xiāng)豐資產(chǎn)料中有鍋多大坡比例離是通登過借腳債來巴籌資亞的，群也可紹以衡等量企田業(yè)在伏清算游時保卵護債煤權(quán)人跪利益牢的程抱度。蠻資產(chǎn)編負債繳率的繼計算鎖公式蜓為：3、流總動比傅率流動爺比率松是項競目流瞎動資核產(chǎn)與烈流動用負債幻玉之比帶。流稼動資難產(chǎn)指磨現(xiàn)金販＋有域價證缺券＋視應(yīng)受銀款項+存貨+預(yù)付稼費用醫(yī)，流噴動負殖債代板表一舅年之桑內(nèi)必晃須動挎用流愿動資安產(chǎn)償須付的培短期勾負債號。計減算公毯式為赴：4、速辟動比矛率速動翻比率很是指值項目斑速動弄資產(chǎn)渡與流副動負刃債之話比，劍其中軌，速幫動資型產(chǎn)是豬指能女迅速企轉(zhuǎn)變懶為貨豈幣資控金的壁資產(chǎn)毅，即靜流動懲資產(chǎn)胸減去輛存貨與和預(yù)賞付費懷用后北