從全國政策來說，最近地產(chǎn)調(diào)控有所緩和，但一些房企的感覺并即使是已經(jīng)感受到政策暖意的房企，也不敢掉以輕心。因?yàn)?，有關(guān)部門再次強(qiáng)調(diào)，房住不炒的基調(diào)不變！所有的地產(chǎn)人，心中其實(shí)都有一個問題，那就是：？與最新一輪房企暴雷直接相關(guān)的調(diào)控政策，有2個：一是對項(xiàng)目預(yù)售款的監(jiān)管，越來越嚴(yán)格；就從這2個政策的極限說起……就是現(xiàn)房銷售現(xiàn)在地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售款受到嚴(yán)格監(jiān)管，以此來保證買房者的權(quán)益不現(xiàn)房銷售目前已經(jīng)在很多城市已經(jīng)試點(diǎn)，有朝一日全面推開，是現(xiàn)房銷售的核心，是用于項(xiàng)目建設(shè)的錢，基本都得開發(fā)商自己出，項(xiàng)目修好之后一手交錢一手交房，也就不需要擔(dān)心項(xiàng)目爛尾、不如果現(xiàn)房銷售真的全面推開，其核心影響有2個：在資金實(shí)力相同的情況下，同一家房企能做的項(xiàng)目就減少了，原來1000億規(guī)模的房企，縮水到400億也是有可能的。其次，“快周轉(zhuǎn)”模式，不是減速成“中周轉(zhuǎn)”就行，而是會一了之前地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是先修售樓處和示范區(qū)，加快推進(jìn)預(yù)售，一年中，同一筆錢周轉(zhuǎn)2次，一個項(xiàng)目就可以變成2個項(xiàng)目乃至如果現(xiàn)房銷售真的全面鋪開，房企的思路，就絕對不能是“快”，從開工到交房，目前一般要24個月，最快也要18個月。如果有房企在現(xiàn)房銷售的背景下，還費(fèi)盡心機(jī)想把這個時間變成事實(shí)上，如果地產(chǎn)項(xiàng)目的周期拉長到2年這個程度之后，總的操盤思路就要變成：這2年時間，能不能用來搞各種活動，讓房企在該城市擁有足夠的品牌勢能，讓日后項(xiàng)目的銷售越來越越容易？最終實(shí)現(xiàn)多個項(xiàng)如果是包括產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅等各種業(yè)態(tài)在內(nèi)的綜合項(xiàng)目，這2年時間，能不能用來進(jìn)行各種運(yùn)營，讓各種業(yè)態(tài)之間產(chǎn)生化學(xué)反如果思路、模式調(diào)整過來了，在沒有嚴(yán)格限價的情況下，現(xiàn)房銷售模式下，房企的規(guī)模、擴(kuò)張速度可能會受到影響，但地產(chǎn)項(xiàng)目收緊的極限就是需要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押一些銀行不愿意發(fā)放開發(fā)貸，說白了就是擔(dān)心項(xiàng)目修到一半爛尾，此在貸款有限的情況下，這些銀行就不愿意向一些中小開發(fā)商另一類則是一些房企的信用貸貸不下來，甚至之前貸出來的貸款有銀行就向某標(biāo)桿房企發(fā)出最后通牒，要么趕快還錢，要么補(bǔ)充而以房企信用為背書的美元債等債券，在幾家房企爆雷之后，發(fā)其極限就是：如果這種極限情況出現(xiàn)，什么樣的房企能夠應(yīng)對呢？那就是：之前房企不愿意持有商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、酒店、公寓等資產(chǎn)，大家總是覺得賣掉資產(chǎn)，變成現(xiàn)金，才是賺到錢了。如果持有，就是砸手。如果房企主動持有商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、酒店、公寓等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那么除了把它們抵押出去，獲得利率較低的貸款，用于新項(xiàng)目的建設(shè)之外，還有以下一些好處：等收入一次變現(xiàn)；得狠下決心，存下一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而一旦存下了一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，原房地產(chǎn)稅和短期政策會此消彼長達(dá)成新的平衡除了上面說到的這些，會對行業(yè)構(gòu)成重大影響，確定可能出臺，根據(jù)的理解，房地產(chǎn)稅的出臺目的，并不是繼續(xù)加碼，而是逐漸“限貸”、“限購”相對還是比較市場化的，調(diào)節(jié)供需；而“限非市場化短期政策，就會造成一手房比二手房便宜幾十萬乃至幾長期政策加速出臺，說明短期政策的各種不足已經(jīng)被認(rèn)知，而且也就是說，目前的“五限”政策，已經(jīng)接近極限，很難再繼續(xù)加長期政策靴子落地的過程，就是短期政策的歷史使命逐漸終結(jié)的《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)但是，到底怎么續(xù)期，是不交錢還是交少量的錢？續(xù)期是續(xù)多少年？第二次到期以后又怎么辦？這些細(xì)節(jié)，之前并沒有進(jìn)一步明產(chǎn)權(quán)問題的最終明確，與房地產(chǎn)稅的逐漸落地，以及短期政策的結(jié)語敢于面對極限，放心干