物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下）12.柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范柴油發(fā)電機的操作程序，確保準確、平安的操作柴油發(fā)電機。2.0適用范圍食用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的操作。3.0職責3.1機電修理修繕部主管/組長負責檢查本規(guī)程的執(zhí)行狀況。3.2當值管理員依照本規(guī)程負責進行柴油發(fā)電機的操作。4.0程序要點4.1啟動前檢查4.1.1檢查機油油位是否在標示刻度線以內(nèi)，不夠加同型號機油至標示線以內(nèi)位置。4.1.2檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，不夠加清水至上述位置。4.1.3檢查電池液液位是否在極板面上15cm左右，不夠加蒸餾水至上述位置。4.1.4清理發(fā)電機組現(xiàn)場，把有礙操作或運行的物品搬開，確保冷卻通風道順暢。4.1.5確保柴油發(fā)電機組總空氣開關在OFF（關）狀態(tài)。4.2鑰匙啟動監(jiān)控屏柴油發(fā)電機啟動、停機操作4.1.2啟動：把鑰匙從“0”位經(jīng)過“1”位轉到“預熱”位，在預熱位等7秒鐘使空氣預熱，然后繼續(xù)把鑰匙放松，鑰匙回復到“1”位；鑰匙在啟動位置停留的時間最長不要超過5-7秒，如在上述時間內(nèi)柴油發(fā)電機未能啟動，則應把鑰匙立刻回復到“0”位。間隔30秒鐘后再行第二次啟動，如連續(xù)3次仍未能啟動柴油發(fā)電機，則應查找原因并排除故障后才允許再啟動；柴油發(fā)電機啟動后，應馬上檢查有無異常噪音及震動，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，監(jiān)控屏有無異常顯示。在開機10-15秒內(nèi)，油壓是否達到正常范圍（35-60p.s.i），如有不正常現(xiàn)象，則應作出相應整改處理，等所有正常后將柴油發(fā)電機總空氣開關合上（ON位置），開始供電。4.2.2停機：先把柴油發(fā)電機總空氣開關扳下（OFF）位置，讓發(fā)電機空載運行5分鐘，然后把鑰匙轉回“0”位置；如有緊急狀況停電需停機，可以在不切斷負載的狀況下把鑰匙轉到“0”位置或干脆按下紅色急停按鈕。4.3自動啟動監(jiān)控屏柴油發(fā)電機、停機操作4.3.1手動啟動：確保監(jiān)控屏上各按鈕已經(jīng)復位，把監(jiān)控鈕旋到“RUN”（運轉）位置，柴油發(fā)電機啟動；如柴油機發(fā)電機是冷的應把預熱器按鈕到“RUN”（位置），柴油發(fā)電機啟動；柴油發(fā)電機正常狀況下，一次自動啟動著車或最多三次自動啟動著車，如柴油發(fā)電機三次都未能啟動著車，監(jiān)控屏面板上的故障指示燈會亮，此時應查明原因并排除故障后才能再啟動；啟動著車后，應檢查有無異常噪音或震動，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，監(jiān)控屏有無異常顯示，在開機10-15秒內(nèi)，油壓應達到正常范圍（35—60p.s.i）,如有不正常狀況則應做出相應整改，待所有正常后柴油發(fā)電機總空氣開關開始供電。4.3.2手動停機：先扳下柴油發(fā)電機總空氣開關，讓發(fā)電機空載運行5分鐘，然后把監(jiān)控按鈕旋到：“STOP”（停）的位置，柴油機發(fā)電機停機；如有緊急狀況需停車，可以不扳下柴油發(fā)電機總空氣開關直接按下紅色緊急停車按鈕，柴油發(fā)電機停機。4.3.3自動啟動：a)把監(jiān)控屏面扳上的各按鈕復位；b)把監(jiān)控鈕旋到“AUTO”（自動）位置；c)把柴油發(fā)電機總空氣開關合上（ON）位置；d)如“市電”停，柴油發(fā)電機在8秒內(nèi)便會自行啟動并送電；e)如柴油發(fā)電機未能自動啟動，監(jiān)控屏面板上便會亮故障燈，此時應把監(jiān)控鈕旋到“STOP”（停）的位置，查明原因排除故障后再旋到“AUTO”（自動）位置，柴油發(fā)電機便會自動啟動。4.3.4自動停機。來“市電”，雙電源轉換柜立刻自動切換成“市電），柴油發(fā)電機在空載狀況下運行3分鐘后自動停機。5.0記錄6.0相關支持資料文件資料資料文件13.柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范柴油發(fā)電機運行管理工作，確保柴油發(fā)電機良好運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)柴油發(fā)電機的運行管理。3.0職責3.1機電修理修繕部主管負責檢查柴油發(fā)電機運行管理工作的實施。3.2機電修理修繕部組長負責柴油發(fā)電機運行管理工作的組織實施。3.3當值管理員具體負責柴油發(fā)電機的運行管理。4.0程序要點4.1巡視監(jiān)控4.1.1當值管理員應密切監(jiān)視柴油發(fā)電機的運行并每隔1小時進行一次記錄。巡視部位包括：柴油發(fā)電機、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風系統(tǒng)、監(jiān)控柜（箱）、儲油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)。4.1.2巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：有無異常聲響或大的振動；有無異常氣味；排煙顏色是否正常，是否有漏油（機油、柴油）、漏水現(xiàn)象；機油壓力冷卻水溫是否正常；頻率偏差是否較大；三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現(xiàn)象；各信號燈指示是否正常；檢查蓄電池狀況（溫度未能超過45℃，用半導體濕度計）；回風是否順暢；緊固件是否有松動現(xiàn)象；柴油箱油位；消音效果是否抱負；每半個月應使備用柴油發(fā)電機試運行半小時。4.1.3對于巡視中發(fā)覺的不正常狀況，當值管理員及時實行措施予以解決。處理不了的問題，應及時具體地匯報給機電修理修繕部組長或主管，請求支援解決。整改時應遵守《柴油發(fā)電機保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。4.2柴油發(fā)電機異常狀況的處置4.2.1柴油發(fā)電機“飛車“的處置：柴油發(fā)電機發(fā)生”飛車“現(xiàn)象時，當值管理員需沉著、冷靜、迅速堅決得實行措施：切斷油路：將油門開關拉到停機位置，如柴油機停下來，可以拆掉油泵進油管或高壓油管；切斷氣路：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或將空氣濾清器拆下，直接用棉衣等物品塞住進氣口（切斷氣路時，一定要注意平安）；絕對禁止削減或去掉負載；柴油機停機后，應立刻查找原因。排除故障后，試機運行，所有正常后方可正式使用。4.2.2柴油發(fā)電機房發(fā)生火災時按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。4.2.3柴油發(fā)電機房發(fā)生水浸時的處置：視進水狀況關掉機房內(nèi)運行的柴油發(fā)電機；堵住漏水源；如漏水較大，應立刻通知機電修理修繕部主管，同時盡力阻滯進水；漏水源堵住后，應立刻排水；排干水后，應立刻對濕水設備設備進行除濕處理。如用干的潔凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等；確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常狀況出現(xiàn)則可以投入正常運行。4.3當值管理員應及時開關柴油發(fā)電機。對于手動操作的柴油發(fā)電機，在?！笆须姟皶r，應在15分鐘內(nèi)啟動柴油發(fā)電機并開始供電；在來”市電“時，應在20分鐘內(nèi)關停柴油發(fā)電機。4.4對于柴油發(fā)電機，當值管理員應依據(jù)其負荷的變化，適當調(diào)整其油門的大小。使其功率得到充分的利用。4.5柴油發(fā)電機機房管理4.5.1非值班人員不準進入機房，如需要進入，需經(jīng)機電修理修繕部主管同意，并在值班人員的伴隨下方可進入機房。4.5.2機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危急物品。機房內(nèi)應備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。機房內(nèi)嚴禁吸煙。4.5.3每周打掃一次機房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設備表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、潔凈光亮。4.5.4機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。4.5.5機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得擅自自配鑰匙。4.6交接班要求4.6.1交接人員應準時接班。4.6.2接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《__________柴油發(fā)電機運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《___________柴油發(fā)電機運行日記》表上簽名。4.6.3有下列狀況之一者不準交接班：上一班運行狀況未交代清晰；記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；機房不潔凈；接班人未到崗；事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人關心進行。4.7當值管理員應將柴油發(fā)電機的運行狀況規(guī)范、具體、清晰的記錄在《______柴油發(fā)電機運行日記》內(nèi)，并于每月的3號之前由柴油發(fā)電機管理員將上一個月的記錄整理成冊交由機電修理修繕部存檔，保存期為兩年。5.0記錄《__________柴油發(fā)電機運行日記》6.0相關支持資料文件資料資料文件6.1《柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》6.2《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》柴油發(fā)電機日記NO：巡視時間室內(nèi)溫度運行頻率機油壓力冷卻水溫電池電壓柴油用量年月日星期ABBCCAABC天氣交班時間負責人運行狀況：交班人：接班人：天氣交班時間負責人運行狀況：交班人：接班人：天氣交班時間負責人運行狀況：交班人：接班人：14.柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)工作，確保柴油發(fā)電機所有性能良好，保證柴油發(fā)電機良好運行。2.0適用范圍適用物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的修理修繕保養(yǎng)工作。3.0職責3.1主管經(jīng)理負責審核《柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)年度方案》并檢查該方案執(zhí)行狀況。3.2機電修理修繕部主管負責制定《柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)年度方案》并組織、監(jiān)督該方案的執(zhí)行。3.3柴油發(fā)電機管理員負責柴油發(fā)電機的日常修理修繕保養(yǎng)。4.0程序要點4.1《柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)年度方案》的制定4.1.1每年的1xx月15日之前，由機電修理修繕部主管組織柴油發(fā)電機管理員一起爭論??、制定《柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)年度方案》并上報公司審批。4.1.2制定《柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)年度方案》的原則：柴油發(fā)電機使用的頻度；柴油發(fā)電機的運行狀況（故障隱患）；合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。4.1.3《柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)年度方案》應包括如下內(nèi)容：修理修繕保養(yǎng)項目及內(nèi)容：具體實施修理修繕保養(yǎng)的時間；估量費用；備品、備件方案。4.2柴油發(fā)電機機外附件的修理修繕保養(yǎng)，由機電修理修繕部管理員負責，其余修理修繕保養(yǎng)由外委履行，修理修繕保養(yǎng)應按《柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)年度方案》進行。4.3柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)4.3.1進行修理修繕保養(yǎng)時，應注意可拆零件的相對位置及其挨次（必要時應作記號），不行拆零件的結構特點，并把握好重新裝回時的用力力度（用扭力扳手）。4.3.2空氣濾清器的修理修繕保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次：a)空氣濾清器顯示器：當顯示的透亮部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度，應立刻進行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復位；b)空氣濾清器：——松開鐵環(huán)，拆下儲塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯；——濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應注意空氣壓力未能太大，噴咀不太接近濾芯；——如濾芯太臟，應用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風筒吹干（注意未能過熱）；——清洗完畢，應進行檢查，檢查的方法是用燈泡從內(nèi)往外照，在濾芯外部觀看，如發(fā)覺有光點則表明濾芯已穿孔，此時則應更換同型號的濾芯；——如沒有發(fā)覺光點出現(xiàn)則表明濾芯末穿孔，此時則應小心安裝好空氣濾清器。4.3.3蓄電池的修理修繕保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次：用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應充電；檢查電池液位是否在極板上15MM左右，如不夠則加蒸餾水至上述位置；檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應修復處理或更換，并涂上黃油。4.3.4皮帶的修理修繕保養(yǎng)周期為每運行100小時進行一次：檢查每條皮帶，發(fā)覺有損毀或失效的，應及時更換；在皮帶中段加40N壓力，皮帶應能按下12MM左右，太松太緊都應當進行調(diào)整4.3.5散熱器的修理修繕保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次：a)外部清潔：——用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面對風扇方向噴射（如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置），使用此方法時，要用膠布攔住柴油發(fā)電機；——如上述方法未能清除頑固的沉積物，則應把散熱器拆下浸在熱的確良堿水中約20分鐘，然后用熱水清洗。b)內(nèi)部除垢：——把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆xx口；——向散熱器中倒入45。C的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器；——如仍有水污，則用8%的酸溶液再清洗一次；——除垢后用3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上；——所有工作履行后，檢查散熱器是否漏水，如漏水則申請外委修補；——如不漏水則重新裝回，散熱器裝回后應重新生灌滿清水并加入防銹劑。4.3.6潤滑機油系統(tǒng)修理修繕保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次；啟動柴油發(fā)電機，讓其運行15分鐘；當柴油機高熱時，從油底殼螺塞排出機油，排完后用110NM（用扭力掃扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號親手新的與機油，渦輪增壓器內(nèi)也應加添相同型號機油；拆除兩個粗機油濾清器，換兩個新的機油濾清器，新濾清器內(nèi)應新穎的與機內(nèi)型號相同的機油（粗機油濾清器從代理商處購得）；更換精濾清器濾芯（從代理商處購得），添加新的與機內(nèi)型號相同的機油。4.3.7柴油濾清器的修理修繕保養(yǎng)周期性每運行200小時進行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的潔凈柴油，然后裝回。4.3.8充電發(fā)電機和啟動電機的修理修繕保養(yǎng)周期為每運行600小時進行一次：清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油；清潔碳刷，如碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應及時更換；檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損狀況，如齒輪磨損嚴峻則應申請外委修理修繕。4.3.9發(fā)電機監(jiān)控屏修理修繕保養(yǎng)周期為每半年進行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。4.4對于柴油發(fā)電機的拆機修理修繕或調(diào)整應由主管填寫《外委修理修繕保養(yǎng)申請單》，經(jīng)管理處經(jīng)理、公司總經(jīng)理批準后，由處委單位履行。4.5對于方案中列出的修理修繕保養(yǎng)工作，應由機電修理修繕部主管盡快補充至方案中。對于突發(fā)性的柴油發(fā)電機故障，先經(jīng)機電修理修繕部主管口頭批準后，先組織解決而后寫出《________事故報告》并上報公司。4.6對于上述的所有修理修繕保養(yǎng)工作都應清晰、完整、規(guī)范地記錄在《柴油發(fā)電機修理修繕保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次修理修繕保養(yǎng)后的3天內(nèi)由柴油機管理員將記錄交機電修理修繕部存檔，長期保存。5.0記錄6.0相關支持資料文件資料資料文件15.常壓生活鍋爐操作標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范常壓生活鍋爐操作程序，確保準確、平安的操作常壓生活鍋爐。2.0適用范圍適用于常壓生活鍋爐的操作管理。3.0職責3.1機電修理修繕部班組長負責職工或職工或員工的操作質量。3.2當值管理員負責依照本規(guī)程操作常壓生活鍋爐。4.0程序要點4.1開爐前的檢查4.1.1檢查鍋爐給水、供水閘閥是否均已擰開（中心空調(diào)熱水供應閘閥及回水閘閥只有制熱時才擰開，其余時間均關閉），否則應擰開。4.1.2檢查各信號燈是否正常，否則應整修。4.1.3手盤供水泵軸3圈，應靈活無阻滯。4.2開爐4.2.1合上水泵監(jiān)控箱電源開關，按下水泵啟動按鈕，啟動水泵。4.2.2合上燃燒機電源開關，將轉換開關置于“燃燒”位置，燃燒機電動機立刻啟動。點火電極造成或造成或產(chǎn)生點火花，約過7秒鐘的預吹風時間后，電磁閥自動打開，噴嘴噴出油霧。油霧被點火花燃后形成火焰，點火電極再延時點火約15秒鐘后停止點火，燃燒機開始進入正常工作。4.2.3如點火不成功，經(jīng)過約25秒鐘后燃燒機上會亮起故障紅燈。此時再經(jīng)過3分鐘后可以按下恢復按鈕，重新啟動燃燒機。如三次均未啟動成功，則需查明原因并排除故障后才允許再啟動。4.2.4啟動成功后，應繼續(xù)觀看10秒鐘，及時整改不正常狀況：有無異常聲響或振動；有無漏油、漏水現(xiàn)象；煙色及水溫變化是否正常；燃燒機監(jiān)控箱、水泵監(jiān)控箱有無異常氣味。4.3停爐4.3.1將燃燒機轉換開關置于“停止”位置，拉下電源開關，燃燒機停止燃燒。4.3.2當水溫降到45℃左右時，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水。此時應拉下水泵監(jiān)控箱電源開關。4.3.3檢查鍋爐及附件是否有不正常狀況，如有應及時整改。5.0記錄常壓生活鍋爐運行管理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范常壓生活鍋爐運行管理工作，保證常壓生活鍋爐良好運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)常壓生活鍋爐的運行管理。3.0職責3.1機電修理修繕部主管負責檢查壓力鍋爐運行工作的實施狀況。3.2機電修理修繕部組長負責常壓生活鍋爐運行管理工作的組織實施。3.3當值班管理員具體負責常壓生活鍋爐的運行管理。4.0程序要點4.1巡視監(jiān)控4.1.1當值管理員每隔2個小時巡視一次常壓生活鍋爐，巡視部位包括：鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣監(jiān)控系統(tǒng)及各種附屬裝置（閘閥、油箱、熱水箱）。4.1.2巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：觀看各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象；是否有異常的聲響或振動，是否有異常氣味；觀看排煙顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定；觀看鍋爐水溫是否變化正常；查看鍋爐水位，油箱油位；檢查水泵機組：——電機溫度是否太高（燙手），風葉是否碰殼；——水泵是否漏水成線；——有無松弛的螺栓、螺母。g)檢查監(jiān)控箱：——各指示燈是否正常；——各元器是否動作可靠，有無燒傷、過熱、打火現(xiàn)象。4.1.3對于巡視中發(fā)覺的正常狀況，當值管理員應及時實行措施予以解決。處理不了的問題，當值管理員應及時具體的匯報給機電修理修繕部組長或主管，請求支援。整改時應遵守《常壓生活鍋爐修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。4.2當值管理員應依據(jù)使用熱水部門或用戶的要求，及時開關常壓生活鍋爐，并依據(jù)他們的需要，適當調(diào)整鍋爐熱水的溫度或熱水供應量的大小。注意最高溫度未能超過65℃。4.3異常狀況處理4.3.1當常壓生活鍋爐房發(fā)生火災時，按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。4.3.2當常壓生活鍋爐發(fā)生水浸時的處置：視進水狀況關掉運行中鍋爐,拉下總電源開關;堵住漏水源;如漏水較大,應立刻通知機電修理修繕部主管,同時盡力阻滯進水;漏水源堵住后,應立刻排水;排干水后,應立刻對濕水設備設備進行除濕處理.如用干的潔凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風，更換相關管線等；確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機運行‘；如無異常狀況出現(xiàn)則可以投入正常運行。4.4常壓生活鍋爐房管理4.4.1非值班人員不準進入常壓生活鍋爐房，如需要進入，須經(jīng)機電修理修繕部主管同意，并在值班人員的伴隨下方可進入常壓生活鍋爐房。4.4.2常壓生活鍋爐內(nèi)嚴禁存放易爆、易然、危急物品。4.4.3常壓生活鍋爐房內(nèi)應備齊消防器材，并應放置在方便、顯眼處。常壓生活鍋爐房內(nèi)嚴禁吸煙。4.4.4每班打掃一次常壓生活鍋爐房的衛(wèi)生。每周清潔一次常壓生活鍋爐房內(nèi)的設備設備，做到地面、天花、門窗、墻壁、設備設備表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好、潔凈光亮。4.4.5常壓生活鍋爐房內(nèi)應當通風良好、光線足夠，門窗開啟靈活。4.4.6常壓生活鍋爐房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值常壓生活鍋爐管理員保管，常壓生活鍋爐房管理員不得自私配鑰匙。4.5交接班要求4.5.1交接人員應準時接班。4.5.2接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《常壓生活鍋爐運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《常壓生活鍋爐運行日記》表上簽名。4.5.3有下列狀況之一者不準交接班：上一班運行狀況未交代清晰；記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；常壓生活鍋爐房不潔凈；接班人未到崗；事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人關心進行。4.6對于常壓生活鍋爐的運行狀況，當值管理員應及時完整、規(guī)范清晰的記錄在《常壓生活鍋爐運行日記》表內(nèi)，并于每月的3號之前由機電修理修繕部組長把上一個月的記錄整理成冊后交機電修理修繕部存檔，保存期為兩年。5.0記錄《常壓生活鍋爐運行日記》6.0相關支持資料文件資料資料文件6.1《常壓生活鍋爐修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》6.2《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》常壓生活運行日記年月日NO：班次巡視時間序號項目早班當值人：中班當值人：晚班當值人：1鍋爐水溫2水泵機組（電機溫升、水泵漏水等）3電控箱（批示燈、儀表、繼電器等）4燃燒機（火焰是否穩(wěn)定、點火狀況）5各連接處是否漏油、漏水6柴油量7其他附屬裝置狀況8重要運行狀況記錄9負責人建議或建議或意見及簽名說明：正常打“√”，已調(diào)整打“△”，外委打“☆”，等料“▲”17.常壓生活鍋爐修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范常壓生活鍋爐的修理修繕保養(yǎng)工作，確保常壓生活鍋爐隨時處于完好狀態(tài)，保證其良好運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)常壓生活鍋爐的修理修繕保養(yǎng)。3.0職責3.1主管經(jīng)理負責審核《常壓生活鍋爐修理修繕保養(yǎng)年度方案》并檢查該方案的執(zhí)行狀況。3.2機電修理修繕部主管負責組織制定《常壓生活鍋爐修理修繕保養(yǎng)年度方案》，并組織、監(jiān)督、實施該方案。3.3鍋爐管理員具體負責常壓生活鍋爐的修理修繕保養(yǎng)。3.4公共事物部負責通知關于用戶關于停止供應熱水的狀況。4.0程序要點4.1《常壓生活鍋爐修理修繕保養(yǎng)年度方案》的制定4.1.1每年的1xx月15日之前，由機電修理修繕部主管組織鍋爐管理員一起爭論??、制定《常壓生活鍋爐修理修繕保養(yǎng)年度方案》，并上報公司審批。4.1.2制定《常壓生活鍋爐修理修繕保養(yǎng)年度方案》的原則：常壓生活鍋爐使用的頻度：常壓生活鍋爐的運行狀況（故障隱患）；合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。4.1.3《常壓生活鍋爐修理修繕保養(yǎng)年度方案》應包括如下內(nèi)容：修理修繕保養(yǎng)項目及內(nèi)容；具體實施修理修繕保養(yǎng)的時間；估量費用；備品、備件方案。4.2鍋爐管理員對常壓生活鍋爐進行修理修繕保養(yǎng)時應按《常壓生活鍋爐修理修繕保養(yǎng)年度方案》進行。4.3燃燒機修理修繕保養(yǎng)要領。每年度xx月、xx月、xx月、xx月份分別對燃燒機進行一次清潔、保養(yǎng)。4.3.1電動機及風機：檢查電動機接線是否銹蝕或松動，如是則修理并重新接好；檢查電動機電容是否已變形、膨脹或開裂，如是則應更換同型號規(guī)格的電容；檢查電動機與風機聯(lián)軸器是否結實可靠，如松弛則應緊固處理；對電動機軸承、風機波絲加注潤滑油；用500V搖表測量電動機線圈絕緣電阻，如低于0.2MΩ則應進行處理，處理后達不到要求的應拆修；清潔電動機、風機上的污物、灰塵。4.3.2油泵檢查油泵與電動機的聯(lián)軸器是否結實可靠，如松弛則應緊固處理；檢查油泵進、出油管是否漏油，如是則應重擴喇叭口并擰緊螺母；用壓力表測試油泵出油壓力，應調(diào)定為0.9MPA，最高不允許超過2MPA，過高過低應調(diào)整；清潔油泵進油油濾；清潔油泵外部。4.3.3點火電極：檢查點火電極是否燒蝕嚴峻，如是則應更換同規(guī)格點火電極；調(diào)整點火電極至合理位置，清潔點火電極。4.3.4噴嘴：清除噴嘴上的碳化物、污物，使其暢通；如噴嘴磨損嚴峻或已堵住，則應更換同規(guī)格噴嘴。4.3.5光電探測器、點火變壓器：清潔光電探測器，點火變壓器、；如光電探測器、點火變壓器已老化或已損毀、則應更換同規(guī)格光電探測器、點火變壓器。4.3.6電磁閥：清洗監(jiān)控器（可用壓縮空氣吹污或用潔凈干抹布輕輕擦拭）；如監(jiān)控器損毀則應更換同規(guī)格的監(jiān)控器。4.4鍋爐本體修理修繕保養(yǎng)要領。每年度的xx月、1xx月應分別對鍋爐本體進行一次修理修繕保養(yǎng)。4.4.1熱交換器：外部清潔。用細鐵絲刷和掃把清除熱交換器外面的碳化物，使熱交換器外部潔凈；內(nèi)部除垢。把鍋爐進、出口閘閥拆開，放干鍋爐內(nèi)的水，然后把鍋爐進出口封閉，向鍋爐內(nèi)注入45℃的4%的酸溶液，過8分鐘后排干酸溶液。再次檢查熱交換器，如仍有水垢，則用45℃的%酸溶液加洗一次。除垢后，用3%堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗3次。所有工作履行后。檢查熱交換器是否漏水，如不漏則重新裝回；如漏水則用氧焊修補后再裝回。4.4.2檢查爐內(nèi)膽及耐火材料，對于損毀之處作必要的修復；檢查排煙管，并進行清潔處理。4.5鍋爐附屬裝置修理修繕保養(yǎng)要領。每年度的xx月、xx月、xx月、xx月份分別對鍋爐附屬裝置進行一次清潔、保養(yǎng)。4.5.1水泵機組：對水泵軸承加注高溫潤滑油，磨損嚴峻的軸承應更換；檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新裝壓盤根（不定時、視漏水狀況）；檢查聯(lián)軸器是否結實可靠，否則應更換橡膠墊并擰緊（不定時）；旋轉水泵軸，如有卡住、碰撞現(xiàn)象則說明葉輪已損毀，應拆換同規(guī)格葉輪。4.5.2電氣監(jiān)控系統(tǒng)：清除水位監(jiān)控電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查是否動作可靠，否則應作相應修理；檢查電控箱里面的各元器件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰或脫落，否則作相應處理。4.5.3附屬閘閥、儲油箱、熱水箱：檢查附屬閘閥是否漏水，如漏水則應加裝、壓緊黃油麻繩；檢查附屬閘閥是否開關靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應在螺桿上加注黃油；清除儲油箱里面的污物和積水；清除熱水箱里面的泥沙、污物。4.6每次常壓生活鍋爐方案修理修繕保養(yǎng)的時效不允許超過8小時。如必需超過8小時，則應由機電修理修繕部主管填寫《申請延時修理修繕保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。4.7對于方案中未列出的修理修繕保養(yǎng)工作，應由機電修理修繕部主管口頭批準，先行組織而后寫出《_________事故報告》并上報公司。4.8鍋爐管理員將常壓生活鍋爐修理修繕保養(yǎng)工作完整、規(guī)范的記錄在《_________修理修繕保養(yǎng)工作記錄表》內(nèi)，并于每次修理修繕保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由機電修理修繕部組長將記錄整理成冊后交機電修理修繕部存檔，保存期為長期。4.9停止供應熱水的管理常壓生活鍋爐因檢修等原因需要停止供應熱水時，應由機電修理修繕部組長事先填寫《停_________申請表》，經(jīng)機電修理修繕部主管、主管經(jīng)理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前24小時通知關于用戶。如因突然故障停止供應熱水，則應在恢復供應熱水后8小時內(nèi)向關于用戶作出說明。5.0記錄6.0相關支持資料文件資料資料文件18.中心空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范中心空調(diào)操作程序，確保準確、平安地操作中心空調(diào)。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的會所、食街的中心空調(diào)操作。3.0職責3.1機電修理修繕部主管/組長負責檢查《中心空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行狀況。3.2當值管理員具體負責中心空調(diào)的操作。4.0程序要點4.1開機前的檢查確認下列狀況正常后方可開機；4.1.1電壓表指示否在額定值的+10%范圍以內(nèi)。4.1.2各種信號燈顯示是否正常。4.1.3各種閥是否均已打開。4.2開機4.2.1啟動冷卻塔風機。4.2.2啟動冷卻塔水泵。4.2.3啟動冷水泵。4.2.4確認冷卻供水壓力正常、冷凍水供水壓力正常，過5-10分鐘后啟動壓縮機。4.2.5壓縮機啟動后，觀看壓縮機運行電流，壓縮機吸排氣壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認所有正常后才算啟動成功。4.3停機4.3.1停壓縮機。4.3.2過5-10分鐘后停冷凍水水泵、冷卻塔水泵、冷卻塔風機。4.3.3全部關停后，嚴禁將總電源開關拉下，應保持壓縮機繼續(xù)預熱以便下次啟動。4.3.4確認無異常狀況后才算停機成功。5.0記錄6.0相關資料文件資料資料文件19.中心空調(diào)運行管理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范中心空調(diào)運行管理工作，確保中心空調(diào)良好運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中心空調(diào)的運行管理。3.0職責3.1機電修理修繕部主管負責中心空調(diào)運行管理工作管理的實施狀況。3.2機電修理修繕部組長負責組織實施中心空調(diào)的運行管理。3.3當值管理員具體負責中心空調(diào)的運行管理。4.0程序要點4.1巡視監(jiān)控4.1.1當值管理員每隔兩小時巡視一次中心空調(diào)機組，巡視部位包括：中心空調(diào)主機、冷卻塔、監(jiān)控柜（箱）及管路、閘閥等附件。4.1.2巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：檢查線電壓（正常380V，未能超額定值）；檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；檢查油壓（正常10-15kgf/fm2）；檢查高壓（<12kgf/fm2）；檢查低壓（>2.5kgf/fm2）；冷卻水進水溫度（正常<35℃）；冷卻水出水溫度（正常>40℃）；冷凍水進水溫度（正常10-18℃）；冷凍水出水溫度（正常6-10℃）；檢查中心空調(diào)主機運轉是否有異常振動或噪音；檢查冷卻塔風機運轉是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；檢查監(jiān)控柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。4.1.3巡視過程中如發(fā)覺上述狀況有不正常時，當值管理員應及時實行措施予以解決，處理不了的問題應及時具體的匯報給機電修理修繕部主管，請求支援解決。整改時，應嚴格遵守《中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。4.2異常狀況的處置4.2.1中心空調(diào)發(fā)生制冷劑泄漏時的處置：立刻關停中心空調(diào)主機，關閉相關的閥門；加強現(xiàn)場通風或用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設備上）；搶救人員應身穿防毒衣，頭戴防毒面具進入現(xiàn)場，并要求兩人為一組，確保平安；對于不同狀況的中毒者實行不同的方法：——對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應立刻轉移到通風良好的地方去休息；——如中毒者出現(xiàn)痙攣、神志不清，處于昏迷狀態(tài)，應立刻轉移到空氣新穎的地方，進行人工呼吸并送醫(yī)院治療；——如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應用2%的硼酸加消毒食鹽水反復清洗眼睛并送醫(yī)院治療。e)排除泄漏后，啟動中心空調(diào)試運行，確認無泄漏后，機組方可投入正式運行。4.2.2中心空調(diào)機房發(fā)生水浸時的處置：視進水狀況關掉中心空調(diào)機組，拉下總電源開關；堵住漏水源；如漏水較大，應立刻通知機電修理修繕部主管，同時盡力阻滯進水；漏水源堵住后，應立刻排水；排干水后，應立刻對濕水設備設備進行除濕處理，如用干的潔凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關管線等；確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常狀況出現(xiàn)則可以投入正常運行。4.2.3中心空調(diào)機房發(fā)生火災時按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。4.2.4當值管理員應依據(jù)用冷部門的要求，及時開關中心空調(diào)，并依據(jù)負荷狀況啟用相應的中心空調(diào)機組，調(diào)整相應的制冷溫度，最大限度地節(jié)省能源。4.3中心空調(diào)機房管理4.3.1非值班人員不準進入中心空調(diào)機房，如需要進入，需經(jīng)機電修理修繕部主管同意、，并在值班人員的伴隨下方可進入中心空調(diào)機房。4.3.2中心空調(diào)機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危急品。4.3.3中心空調(diào)機房內(nèi)應備齊消防器材、防毒用品，并應放置在方便、顯眼處。中心空調(diào)機房內(nèi)嚴禁吸煙。4.3.4每班打掃一次中心空調(diào)機房的衛(wèi)生，每周清潔一次中心空調(diào)機房內(nèi)的設備設備，做到地面、天花、門窗、墻壁、設備設備表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，潔凈光亮。4.3.5中心空調(diào)機房內(nèi)應當通風良好，光線足夠、門窗開啟靈活。4.3.6中心空調(diào)機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，當值管理員不得擅自配鑰匙。4.4交接班要求4.4.1接班人員應準時接班。4.4.2接班人員應認真聽取交班人員交代、并查看《中心空調(diào)運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《中心空調(diào)運行日記》表上簽名。4.4.3有下列狀況之一者不準交接班：上一班運行狀況未交代清晰；記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；中心空調(diào)機房不潔凈；接班人員未到崗；事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人關心進行。4.5對于中心空調(diào)的運行狀況，當值管理員應及時、完整、規(guī)范、清晰的記錄在《中心空調(diào)運行日記》表內(nèi)，并于每月的3號之前由機電修理修繕部組長把上一個月的記錄整理成冊后交機電修理修繕部存檔，保存期為兩年。5.0記錄《中心空調(diào)運行日記》6.0相關支持資料文件資料資料文件6.1《中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》6.2《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》中心空調(diào)運行日記NO：巡視時間室內(nèi)溫電流（V）電流（A）T1T2T3T4高壓低壓油壓年月日星期線電壓相電壓ABABABAB天氣交接時間負責人運行狀況：交班人：接班人：天氣交接時間負責人運行狀況：交班人：接班人：天氣交接時間負責人運行狀況：交班人：接班人：說明：“T1”表示“冷凍水進水溫度”，“T2”表示“冷凍水出水溫度”；“T3”表示“冷凍水出水溫度”，“T4”表示“冷凍水出水溫度”。20.中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)工作，確保中心空調(diào)所有性能完好。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中心空調(diào)的修理修繕保養(yǎng)。3.0職責3.1主管經(jīng)理負責審核《中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)年度方案》并檢查該方案的執(zhí)行狀況。3.2機電修理修繕部主管負責組織制定《中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)年度方案》并組織、監(jiān)督該方案的實施。3.3機電修理修繕部制冷技工具體負責中心空調(diào)的修理修繕保養(yǎng)。3.4公共事物部負責向關于用戶通知停用中心空調(diào)的狀況。4.0程序要點4.1《中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)年度方案》的制定4.1.1每年的1xx月15日之前，由機電修理修繕部主管組織制冷技工一起爭論??、制定《中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)年度方案》并上報公司審批。4.1.2制定《中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)年度方案》的原則：中心空調(diào)使用的頻度；中心空調(diào)運行狀況（故障隱患）；合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。4.1.3《中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)年度方案》應包括如下內(nèi)容：修理修繕保養(yǎng)項目及內(nèi)容；具體實施修理修繕保養(yǎng)的時間；估量費用；備品、備件方案。4.2對中心空調(diào)進行修理修繕保養(yǎng)時應按《中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)年度方案》進行。4.3制冷技工負責中心空調(diào)的日常修理修繕保養(yǎng)、中心空調(diào)的大型修理及PC中心處理器的故障處理由外委履行。4.4冷卻塔修理修繕保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)4.4.1用500V搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。4.4.2檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。4.4.3檢查皮帶是否開裂或磨損嚴峻，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調(diào)整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸協(xié)作是否松動，如是否松動，如是則應整修。4.4.4檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。4.4.5清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。4.4.6檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定時）。4.4.7擰緊所有緊固件。4.4.8清潔整個冷卻塔外部。4.5風機盤管修理修繕保養(yǎng)：冷卻技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)4.5.1每周清洗一次空氣過屢網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣（不定時）。4.5.2檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。4.5.3用500V搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否結實，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。4.5.4清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。4.5.5用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水垢。4.5.6擰緊所有緊固件。4.5.7清潔風機盤管外殼。4.6冷凝器、蒸發(fā)器修理修繕保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)4.6.1柜式蒸發(fā)器修理修繕保養(yǎng)：每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)；清潔蒸發(fā)器散熱片；清潔接水盤。4.6.2水冷式冷凝器、蒸發(fā)器修理修繕保養(yǎng)（清除污垢）：配制10%的鹽酸溶液（沒1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑）；拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為12小時；酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗三次以上；全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委修理修繕；如漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。4.7冷卻水泵機組、冷凍水泵機組修理修繕保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。4.7.1電動機修理修繕保養(yǎng)：用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應進行干燥處理或修復；檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承；檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。4.7.2水泵修理修繕保養(yǎng)：轉動水泵軸，觀看是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，照實軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定時）。4.7.3檢查彈性聯(lián)軸器有無損毀，如損毀則應更換彈性橡膠墊（不定時—）。4.7.4清洗水泵過濾網(wǎng)。4.7.5擰緊水泵機組所有緊固螺栓。4.7.6清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴峻，則應重新油漆一遍。4.8制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng)4.9.1節(jié)制閥與調(diào)整閥的修理修繕保養(yǎng)：檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；檢查閥們開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油；如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門；檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。4.9.2電磁調(diào)整閥、壓差調(diào)整閥修理修繕保養(yǎng)：干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器；電磁調(diào)整閥、壓差調(diào)整閥：——通斷電檢查電磁調(diào)整閥、壓差調(diào)整閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)整閥，壓差調(diào)整閥；——對壓差調(diào)整閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。4.10檢查、監(jiān)控部分修理修繕保養(yǎng)：制冷技工每半年對檢測、監(jiān)控部分進行一次保養(yǎng)4.10.1檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）修理修繕保養(yǎng)：對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換；送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬試驗，對于不合格的傳感器應拆換；檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。4.10.2監(jiān)控部分修理修繕保養(yǎng)：清潔監(jiān)控柜內(nèi)外的灰塵、贓物；檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴峻的接線頭應更換；溝通接觸器修理修繕保養(yǎng)：——清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；——清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴峻則應更換同規(guī)格溝通接觸器；——清潔鐵芯上的灰塵及贓物；——擰緊所有緊固螺栓。d)熱繼電器修理修繕保養(yǎng)：——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損毀則應更換。e)自動空氣開頭修理修繕保養(yǎng)：——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應烘干處理；——清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損毀則應更換；——清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。f)信號燈、指示儀表修理修繕保養(yǎng)：——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡；——檢查各指示儀表指示是否準確，如偏差較大則應作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應更換。中間繼電器、信號繼電器修理修繕保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；PC中心處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委修理修繕。4.11壓縮機修理修繕保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)4.11.1檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀看鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。4.11.2檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應排放空氣。4.11.3具體檢查壓縮機如下參數(shù)：a)壓縮機電機絕緣電阻（正常0.5MΩ 以上）；b)壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）；c)壓縮機油壓（正常10-15kgf/cm2）；d)壓縮機外殼溫度（正常85℃以下）；e)吸氣壓力（正常值4.9-5.4kgf/cm2）；f)排氣壓力（正常值12.5kgf/cm2）g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動；h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。通過上述檢查綜合推斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委修理修繕）。4.12中心空調(diào)修理修繕保養(yǎng)的時間方案不允許超過8小時，如必需超過8小時，則應由主管填寫《申請延時修理修繕保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準并征得營業(yè)部門的同意后方可延時。4.13對于方案中未列出的修理修繕保養(yǎng)工作，應油機電修理修繕部主管盡快補充至方案中；對于突發(fā)行的設備設備故障，先經(jīng)機電修理修繕部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《___________事故報告》并上報公司。4.14中心空調(diào)因修理修繕保養(yǎng)等原因需停用時，應由機電修理修繕部主管填寫《停用申請表》經(jīng)主管經(jīng)理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前一周通知關于營業(yè)部門。如因突然故障停用中心空調(diào)，應在恢復使用后2小時內(nèi)向關于部門作出說明。5.0記錄6.0相關支持資料文件資料資料文件21.電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運行管理。3.0職責3.1機電修理修繕部主管負責檢查電梯運行管理工作的實施狀況。3.2機電修理修繕部班組長負責電梯運行管理工作的組織實施。3.3電梯管理員具體負責電梯的運行管理。4.0程序要點4.1巡視監(jiān)控4.1.1電梯管理員每天應對小區(qū)內(nèi)所有的主要部位至少巡視一次。4.1.2巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高（燙手），曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；減速想是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否結實可靠，螺栓有無松動；指示儀表、指示燈是否準確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響；變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污；曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常，；有無異常聲響；通訊設備是否靈敏暢通，指示牌、標示牌是否完好，盤車手輪、開閘扳手等救援工具是否已放置在指派位置；轎照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常；廳門及轎門踏板是否清潔潔凈；轎廂和對重導靴油盅油量是否足夠；電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；開關門有無異常（順暢），轎廂內(nèi)應急燈是否可靠；底坑限速器、張緊裝置、開關可碰鐵距離是否異常；補償鏈是否有異響；底坑有無積水或贓物。4.1.3巡視過程中如發(fā)覺上述狀況有不正常時，電梯管理員應及時實行措施予以解決。處理不了的問題應及時照實地匯報給機電修理修繕部主管，在主管的協(xié)同下加以解決。整改時，應嚴格遵守《電梯修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。4.2異常狀況處置4.2.1發(fā)生火災的處置：樓層發(fā)生火災時，電梯管理員應立刻擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后，應使乘客保持冷靜，疏導乘客迅速離開轎廂；井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災時，電梯管理員應即刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火監(jiān)控火勢蔓延；對于上述兩種狀況，電梯管理員應及時通知小區(qū)消防中心，按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。4.2.2電梯濕水的處置：當?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源；當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電源總電源；當?shù)卓?、井道或機房進水較多時，應立刻停梯，斷開電梯電源總開關；發(fā)生濕水時，應迅速阻斷漏水源；對濕水電梯應進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干（溫度未能太高）、自然通風（用工廠用鼓風機）、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。4.2.3停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程》處理。4.3電梯機管理4.3.1非值班人員不準進入機房，如需要進入，須經(jīng)機電修理修繕部主管同意，并在值班人員的伴隨下方可進入機房。4.3.2機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆或危急物品，機房內(nèi)應配足消防器材，禁止吸煙。4.3.3每周打掃一次機房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設備表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、潔凈光亮。4.3.4機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。4.3.5機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。4.4交接班要求4.4.1接班人員應準時來接班。4.4.2接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行日記》表上簽名。4.4.3有下列狀況之一者不準交接班：上一班運行狀況未交代清晰；記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；機房不潔凈；接班人未到崗；事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人關心進行。4.5對于電梯運行狀況，應完整、規(guī)范的記錄在《電梯運行日記》表內(nèi)，于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊后交機電修理修繕部存檔，保存期為兩年。5.0記錄《電梯運行日記》6.0相關支持資料文件資料資料文件《電梯修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》電梯運行日記年月日NO：備注1機房溫度、濕度2曳引電動機溫度、潤滑油、緊固3減速箱油位油色、聯(lián)軸器、緊固狀況4限速器、機械選層器運行狀況5監(jiān)控柜內(nèi)繼電器、接觸器工作狀況6制動器（線圈溫度、制動輪臟污狀況7變壓器、電抗器、電阻器運行溫度8對講機、警鈴、應急燈（周）9轎廂內(nèi)照明、風扇10廳外及轎內(nèi)指層燈及指令按鈕11廳門及轎門踏板清潔12開關門有無異常13井道底坑狀況（周）14補償鏈狀況15各種標示物及救援工具狀況16電梯運行舒適感說明：正常打“√”，已調(diào)整打“〇”，待調(diào)整打“△”，外委打“☆”，待；料打“◎”__________________班電梯管理員：負責人：22.電梯日常修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范電梯修理修繕保養(yǎng)工作，確保電梯所有性能履行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯修理修繕保養(yǎng)。3.0職責3.1主管經(jīng)理負責審核《電梯修理修繕保養(yǎng)年度方案》并檢查修理修繕保養(yǎng)工作的實施狀況。3.2機電修理修繕部主管負責組織制定《電梯修理修繕保養(yǎng)年度方案》并具體組織、實施、監(jiān)督修理修繕保養(yǎng)工作。3.3電梯管理員負責電梯的日常修理修繕保養(yǎng)。3.4公共事物部負責向關于用戶通知電梯停用的狀況。4.0程序要點4.1《電梯保養(yǎng)年度方案表》的制定4.1.1每年的1xx月15日之前，由機電修理修繕部主管組織電梯管理員一起爭論??、制定《電梯修理修繕保養(yǎng)年度方案表》并上報公司審批。4.1.2制定《電梯修理修繕保養(yǎng)年度方案表》的原則是：電梯使用的頻度：電梯的運行狀況（故障隱患）；合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）4.1.3《電梯修理修繕保養(yǎng)年度方案表》應包括如下內(nèi)容：修理修繕保養(yǎng)項目及內(nèi)容；備品、備件方案；具體實施修理修繕保養(yǎng)的時間；預期費用。4.2電梯管理員進行電梯修理修繕保養(yǎng)時，應按《電梯修理修繕保養(yǎng)年度方案表》進行。4.3電梯修理修繕保養(yǎng)平安操作4.3.1修理修繕保養(yǎng)前的平安籌備工作在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌；關好廳門，未能關廳門時，用合適的護柵攔住入口處，防止無關人員進入電梯轎廂或進入電梯井道；有人在轎頂上做檢修工作時，必需按下轎頂修箱上的檢修開關，關好廳門。4.3.2檢修過程中的平安注意事項：給轉動部位加油、清洗或觀看鋼絲繩的磨損狀況時必需停閉電梯；人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃潔凈，以防滑倒；人在轎頂上籌備開動電梯觀看關于電梯部件的工作狀況時，必需牢牢握住鋼絲繩，并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和協(xié)作好，末經(jīng)許可不準開動電梯；禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙；檢修電器部件是時尺可能避開帶電作業(yè)，必需帶電操作或難以在完全切斷電源的狀況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特殊應注意電梯突然啟動運行；使用的手燈必需采納帶護罩的、電壓為３６Ｖ以下的平安燈。最好使用手電筒；嚴禁修理修繕人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴禁修理修繕人員兩只腳站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作；底坑深度超過1。5M的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后，應將底坑檢視燈箱上的急停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開；應盡量避開在井道內(nèi)上下同時作業(yè)，必需同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應戴上平安帽；檢修末完，檢修人員需暫且離開現(xiàn)場時，應做到：——關閉所有廳門，暫且關不上的必需設置明顯標示物，進行平安圍檔，并在該廳門口懸掛“危急、切勿靠近”警告牌，并派人看守；——切斷電梯總電源開關；——排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。k)檢修保養(yǎng)工作終止后應做到：——將所有開關恢復到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落有設備上；——清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌；——送電試運行，觀看電梯運行狀況，發(fā)覺異常及時整改；——通知關于人員電梯恢復正常運行。4.4電梯管理員負責電梯的日常修理修繕保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和平安裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委履行。4.5每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各平安裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng)4.5.1檢查拽引機和減速箱有無異常響聲，如有則應對拽引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪桿潤滑油。4.5.2檢查拽引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，如有則應更換彈性圈，檢查拽引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應擰緊。4.5.3檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)整螺母是否緊固無松動，如松動則應擰緊。制動器溫升不超過60。C。4.5.4門機直流電動機碳刷磨損如超過新裝時厚度的1/3時則更換。4.5.5限速器旋轉銷軸處應加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應無異常磨損，如磨損嚴峻則應更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應完好列油污；限速器夾繩鉗口處應無油污或異物，如末在正常位置則應扳回。4.5.7檢查平安鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如有阻滯現(xiàn)象則應對各傳動處加潤滑油，平安鉗楔塊與導軌的間隙應為2-4MM。平安鉗鉗口應清潔無油污。4.5.8清潔監(jiān)控柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應進行整修，整修達不到要求的則應更換同型號規(guī)格的接觸器繼電器；檢查熔斷器有無人松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損毀則應予以更換。4.5.9檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應更換鋼帶；檢查各傳動機構動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理。4.5.10清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油污。4.5.11檢查各廳門鎖接觸是否良好，否則應修理，門鎖轉動部位應注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更換。4.5.12檢查自動門傳動機構，[平安觸板傳動機構是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損毀，要求門刀距廳門地坎5-8MM，運行中門刀未能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為3MM，廳門未能從外面用手扒開。對各轉動軸加潤滑油，保證轉動靈活自如，平安觸板動作靈敏可靠。4.5.13檢查轎廂和對重導靴油盒中油量（正常應為2/3油盒），缺油應及時加好；檢查滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應更換。4.5.14檢查斷相愛護、超速愛護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復位開關、急停開關、平安鉗開關、檢修開關、終端限位平安裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動部位應加潤滑油。4.5.15清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。4.5.16檢查緊固感應器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。4.5.17檢查拽引鋼絲繩張力是否全都，繩有無伸長，如伸長則應作相應調(diào)整。拽引輪繩槽應清潔無油污。4.5.18檢查導軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應擰緊。4.5.19做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。4.6每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試，此項工作每年1xx月上旬以前履行4.6.1每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。4.6.2檢查制動片磨損狀況，如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應更換。4.6.3清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。4.6.4張緊輪底平面距底坑地面距離應為500+50MM，超過規(guī)定的應予以截繩。4.6.5檢查平安鉗楔塊和導軌的間隙（正常值2-4MM），試驗平安鉗動作是否靈敏可靠，如不滿意要求則應作機械調(diào)整。4.6.6清潔機械選層器，對各轉動部位加潤滑油，損毀的元器件應予以更換。4.6.7清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調(diào)整好門機速度。4.6.8調(diào)整倚轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應保證5-8MM。4.6.9緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調(diào)整緊固補償鏈，運行時應無撞擊聲。4.6.10加緩沖器油，作緩沖器復位試驗時，復位開關應動作準確，傳動部分應靈活。4.6.11對終端限位開關做越和試驗，其越程距離為上下端站地坎以遠150-200MM。4.6.13檢查動力部分絕緣電阻應在0.5Mひ以上，其余電氣線路應在0.25Mひ以上，電氣設備的金屬外殼對地應在4Mひ以上，如達不到要求則應進行干燥處理。4.6.14檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等愛護裝置是否工作正常，如不行則應更換。4.7每次電梯修理修繕保養(yǎng)時間不允許超過8小時，若要超過8小時，則應由機電修理修繕部主管填寫《申請延時修理修繕保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。4.8對于方案中末列出的修理修繕保養(yǎng)工作，應由機電修理修繕部主管盡快補充至方案中，對于突發(fā)性的設備設備故障，先經(jīng)機電修理修繕部主管口頭批準后，按《電梯故障修理修繕標準作業(yè)規(guī)程》進行緊急修理修繕。4.9電梯管理員應將上述修理修繕保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《修理修繕保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次修理修繕保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊后交機電修理修繕部存檔，保存期為長期。4.10電梯停用管理電梯因修理修繕保養(yǎng)等原因需要停梯時，應由機電修理修繕部主管填寫《停申請表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前24小時通知關于用戶。如因特殊狀況突然電梯停用，應在電梯恢復使用后12小時內(nèi)向關于用戶作出說明。5.0記錄6.0相關支持資料文件資料資料文件23.電梯故障修理修繕標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范電梯故障修理修繕工作，確保電梯的平安運行。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司管轄內(nèi)的電梯故障修理修繕工作。3.0職責3.1電梯分公司和電梯修理修繕工負責電梯發(fā)生故障時的緊急修理修繕工作。3.2機電修理修繕部主管負責電梯故障修理修繕的組織監(jiān)控工作。4.0程序要點4.1電梯發(fā)生故障后，電梯修理修繕工應快速到達現(xiàn)場（值班人員和電梯工10分鐘內(nèi)；分包公司30分鐘內(nèi)）。4.2先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。4.3依據(jù)不同的故障，進行相應的處理。4.4一般常見機械故障及處理措施4.4.1機房：a)電機軸承故障：電機運轉時發(fā)出異常響聲，如推斷是軸承故障，應拆下電機檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則須更換軸承；b)選層器故障：一般有以下幾種：——滑鏈：應調(diào)整整鏈條長度，調(diào)整帶動輪位置；——選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，應用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用；——上、下滑桿不靈活：主要是導向軸承修死、或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、除去主導軸銹污、加潤滑油。c)制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有磨擦現(xiàn)象。應調(diào)整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污；d)限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損毀。應清洗雜物、更換軸承。4.4.2井道與轎廂：轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有碰聲、門隙過大等。應清除地坎滑槽雜物、調(diào)整平安觸板、連桿轉動處加油等；廳門故障同上；開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車。應調(diào)整開門刀位置（開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙）；導軌故障：運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象。應調(diào)整軌道尺寸，用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口；導靴故障：運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動現(xiàn)象，導靴片磨損嚴峻、導靴座位置不對等，應更換導靴，調(diào)整導靴座位置；平安鉗故障：運行時有磨鐵聲，嚴峻時平安鉗還會動作剎車，或單邊剎車。應調(diào)整平安鉗間隙、平安聯(lián)動機構，加油潤滑，保證各活動部位靈活。4.4.3底坎：補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應調(diào)整補償鏈長度；平安鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應調(diào)整平安篋鋼絲繩，更換軸承；緩沖器故障：緩沖器生銹，不活動，液壓油量不足。應除去鐵銹，補充液壓油。4.5電梯一般常見的電氣故障及修理修繕處理方法4.5.1機房：a)保險絲故障：——緩沖器、底坎急停、斷繩開關短路。應排去底坎積水，排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門平安回路；——井道有水，回路有短路點。應斷去來水源，排除短路點，換上雙同保險絲、指示燈回路；——廳外指示有水或有線破裂短路。應排干水，排除短路點，更換保險絲，監(jiān)控回路；——監(jiān)控線圈被燒，監(jiān)控元件內(nèi)部斷路，應更換監(jiān)控線圈和監(jiān)控元件，排除線路短路點、換上雙同保險絲。b)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，監(jiān)控線路或插件有斷開點，監(jiān)控線路保險被燒壞等原因所致。應更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。4.5.2開道與轎箱：上、下限位幾極限開關故障：此故障出現(xiàn)電梯未能走車，一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致。應清潔接觸點或更換、排除斷點等；轎門、廳門聯(lián)鎖開關故障：此故障出現(xiàn)電梯只關門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關接觸不好或開關損毀、線路短路等原因所致。應清潔接觸點，更換開關排除線路斷點等；平安鉗開關、平安窗開關、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關接觸不良或損毀等原因所致。應清潔接觸點，更換開關。4.5.3底坎：a)緩沖器開關、底坎急停開關故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲過長，對重遇到緩沖器開關+損毀所致。應清潔接觸點，緩沖器復位，，縮短主鋼絲繩，更換開關；b)張緊輪斷繩開關故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關接觸不良，平安鉗鋼絲過長，開關損毀等原因所致。應清潔接觸點，縮短平安鉗鋼絲，更換開關。4.6電梯故障排除后，電梯工應將電梯故障修理修繕狀況記錄在《電梯修理修繕記錄表》中，歸檔長期保存。4.7本規(guī)程作為電梯工的績效考評的依據(jù)之一。5.0記錄《電梯修理修繕記錄》6.0相關支持資料文件資料資料文件《電梯日常修理修繕保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》電梯修理修繕記錄表樓宇名稱：年月日電梯編號故障位置開始時間終止時間修理修繕人員故障原因及內(nèi)容：修理修繕過程及平安措施：修理修繕人：檢定結論（含技術參數(shù)功能）：檢驗人/日期：備注：說明：1.此表為參數(shù)考表，也可以使用電梯分包公司的表格；2.修理修繕后，機電修理修繕部組織人員驗證檢定。24.電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范電梯困人救援工作的程序，確保乘客與電梯平安。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。3.0職責3.1機電修理修繕部主管負責電梯、困人后的救援工作的組織實施。3.2電梯管理員負責電梯困人后的救援工作。4.0程序要點4.1當發(fā)生電梯困人事故時，電梯管理員通過電梯對講機或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務必使其保持冷靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的援救；被困人不行將身體任何部位伸出轎廂外。入彀轎廂門處于半開閉狀態(tài)，電梯管理員應設法將轎廂門完全關閉。4.2依據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀看推斷轎廂所在位置。4.3轎廂停于距廳門0.5米左右（高于或低于）位置時的救援4.3.1拉下電梯電源開關。4.3.2用專門廳門鑰匙開啟廳門。4.3.3在轎頂用人力開啟轎廂門。4.3.4關心乘客離開轎廂。4.3.5重新關好廳門。4.4轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法4.4.1進入機房切斷電梯電源。4.4.2拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及勸柄。4.4.3救援人員之一把旋柄，另一救援人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避開轎廂移動太快發(fā)行危急，操作時應一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門（0.5米左右）為止。4.4.4當轎廂停于距廳門0.5米遠左右位置時，其救援方法按4.3條款進行。4.5遇有其他復雜狀況，應請救電梯公司關懷救援。4.6困人救援工作完畢后，電梯管理員應將狀況完整、規(guī)范的記錄在《電梯運行日記》內(nèi)。5.0記錄6.0相關支持資料文件資料資料文件25.二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范二次供水管理工作，確保二次供水水質符合衛(wèi)生檢驗標準。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)水池（箱）的二次供水管理工作。3.0職責3.1機電修理修繕部主管負責定時檢查二次供水管理工作的實施狀況。3.2水泵房管理員具體負責二次供水管理。4.0程序要點4.1二次供水管理要求4.1.1機電修理修繕部主管每月5號之前檢查小區(qū)內(nèi)每個水池（箱），并將檢查狀況記錄在自己的工作日記上。4.1.2二次供水管理由水泵房管理員專職負責，水泵房管理員應持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認可的《健康證》。4.1.3每個水池（箱）應結構完好、無滲漏，檢視窗應加蓋上鎖，水池（箱）四周及頂蓋應清潔、潔凈。4.1.4水池（箱）應每隔4個月清洗、消毒一次，清洗員應持有衛(wèi)生防疫站認可的《健康證》。4.1.5清洗消毒水池（箱）時應提前兩天通知公共事物部，由公共事物部通知關于用水部門和用戶做好儲水籌備。4.2水池（箱）清洗消毒平安注意事項4.2.1在水池（箱）內(nèi)作業(yè)時，光源需采納36V以下的平安電壓，最好用手電筒或應急燈。4.2.2抽污水的潛水泵應裝漏電開關，漏電開關應提前試驗并確認動作可靠。4.2.3水池（箱）消毒人員需戴防護眼鏡和口罩，如在水池（箱）內(nèi)感到頭暈、氣喘，則