投資分析階段

實(shí)施方案階段

施工圖階段

設(shè)計(jì)前期階段主要內(nèi)容一.階段的工作特點(diǎn)二.概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn)三.《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》一.階段的工作特點(diǎn)1.本階段的起點(diǎn)和終點(diǎn)

設(shè)計(jì)前期階段項(xiàng)目立項(xiàng)審批通過規(guī)劃方案設(shè)計(jì)開始項(xiàng)目設(shè)計(jì)“正式開始”2.設(shè)計(jì)部成為“1/2主角”＋市場(chǎng)營銷部門設(shè)計(jì)部本階段任務(wù)完成市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議書完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書營銷前期設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)前期階段的主要工作成果是什么？主要工作成果示意圖概念設(shè)計(jì)方案產(chǎn)品建議書項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃二.概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn)1.概念設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容原則一依據(jù)經(jīng)營、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二

側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究兩設(shè)計(jì)關(guān)注重點(diǎn)不同定位方向結(jié)構(gòu)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)尋求達(dá)成“目標(biāo)”的方法設(shè)計(jì)的深化綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1.產(chǎn)品建議書是否可行？對(duì)土地的利用是否合理？

2.結(jié)合成本、銷售，驗(yàn)證各公建面積指標(biāo)的合理性。

3.……

規(guī)劃設(shè)計(jì)方面

1.如何分期開發(fā)？

2.如何設(shè)置主入口？

3.如何利用用地內(nèi)、外景觀資源？

4.……

“回答發(fā)展商必須回答，做出決策的問題?！?.如何進(jìn)行概念設(shè)計(jì)研究？案例一：南昌萬科四季花城案例二：深圳XX項(xiàng)目案例一：南昌萬科四季花城案例點(diǎn)評(píng)容積率較低；用地大，分期開發(fā)時(shí)便于調(diào)整。規(guī)劃總用地27.3ha，容積率1.02，多層為主。城市整體市場(chǎng)處于初級(jí)階段，競爭壓力較小。難點(diǎn)一：地段偏僻無人氣，如何吸引客戶？難點(diǎn)二：周邊市政、公建配套不完善，與開發(fā)建設(shè)的矛盾。難點(diǎn)三：售價(jià)有限，成本控制與品質(zhì)營造的矛盾。南昌萬科四季花城概念設(shè)計(jì)結(jié)論1.規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)2.路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng)3.景觀結(jié)構(gòu)4.分期開發(fā)模式1.沿湖小高層的排布及市場(chǎng)依據(jù)2.湖景與湖堤的景觀利用方式……－－參見《范例匯編》第16頁已確定方面待定方面案例雞二：乳深圳阿XX撒項(xiàng)目逃概念睜設(shè)計(jì)8月牛20亂日，妹市場(chǎng)束定位滑、概狼念設(shè)濾計(jì)同嫁時(shí)啟約動(dòng)；9月診15喝日，祥確立銹了先惜定量喊，后循定性膚的市襪場(chǎng)研輛究方犬向，順市場(chǎng)誓定位例樹起盾風(fēng)向翁標(biāo)；10程月1表5日鴿，確偉定SW勿A等3廣家設(shè)蜂計(jì)公朗司，查同時(shí)愁委托綿概念馳設(shè)計(jì)惜任務(wù)喪；12襯月6趟日，屆定量裹研究浙結(jié)束含、概腸念設(shè)暮計(jì)完溫成；頭第一假輪工緊作按盈計(jì)劃數(shù)順利蜘匯合柴；12匆月3攏0日卷，市薯場(chǎng)初和步定孕位，象據(jù)此板，進(jìn)蜜行正謙式方促案招湖投標(biāo)冬設(shè)計(jì)效委托木；來年乏2月留26勤日，演設(shè)計(jì)辱回標(biāo)圈。同禾時(shí)市鳳場(chǎng)定插位明體確，以并確柔定了熄整體天經(jīng)營割策略舟。XX縱區(qū)域詢位置脆圖總用地面積268483.5平方米總建筑面積214800平方米容積率0.80覆蓋率15％總戶數(shù)1680戶難點(diǎn)傷一：原山、她海景椒觀資嶺源的誦分配甩與利李用山景房誠為主奶還是累海景份為主典？眉各鴨種類獎(jiǎng)型住較宅的稍景觀收資源悶分配漿？墾內(nèi)勻部營尼造景漿觀的余類型敬，與身住宅謎的關(guān)挪系？概念頭方案賢一：1.經(jīng)海景別+湖賭景（趕內(nèi)部俱營造么）+低高爾植夫2.蘭酒店奶與公層建位好于用江地東孝面3.菌小高密層位阻于較輛高區(qū)渾域，誘別墅則位于再較低含區(qū)域概念敏方案傷二：1.董海景臘+湖雁景（算內(nèi)部礦營造善）2.追酒店零與公環(huán)建位訓(xùn)于用竊地東摩南臨叨街區(qū)膏域3.濫多層甩、別毛墅位腐于較腦高區(qū)刻域，虜小高干層位段于較畝低區(qū)瞞域概念睛方案倉三：1.善酒店影與公窗建位矮于用惜地中友心低稱標(biāo)高薪無海牌景的蹲區(qū)域財(cái)，住各宅縱造向輻垮射，米各縱置向區(qū)干域間席留綠雷化帶瘦。2.肉盡量頃保持猾山谷控形態(tài)猴，充火分利愧用山摸景難點(diǎn)朗二：鋼項(xiàng)目旗定位“用拒來渡臺(tái)假還培是用慮來居舟??？離”休閑綿度假栽的實(shí)增質(zhì)內(nèi)坡容是忍什么涌?人的童行為壺會(huì)對(duì)艷產(chǎn)品堂提出裕什么躁要求斤？渡假寄對(duì)入教口、歪組團(tuán)粱方式坊的影米響？休閑孕度假駱住宅洞區(qū)的淚物業(yè)頌管理呈方式倘？……難點(diǎn)懸三：駐公建疼配套擴(kuò)的設(shè)鼻置與貸經(jīng)營公建辯配套碑如何漏支持旬“渡痰假概胡念”桌社區(qū)?小區(qū)音配套為與政四府配晚套的蓬關(guān)系慚？小區(qū)存配套遼的經(jīng)鼻營方收式？（1住00依00范平米萌酒店棵公寓睬，5好00府0平補(bǔ)米會(huì)睬所，縫90洗00賴平米服商業(yè)蜜）案例腹點(diǎn)評(píng)難點(diǎn)揭一：冒山、惡海景牌觀資頓源的浪分配剩與利涌用難點(diǎn)互二：童項(xiàng)目鴨定位難點(diǎn)蜘三：漫公建年配套隨的設(shè)濱置與肆經(jīng)營……項(xiàng)目閑定位倦為我魂們經(jīng)江驗(yàn)較講少的無“渡怎假形六態(tài)的互住宅騾”，戒在產(chǎn)脈品建嬸議、層經(jīng)營侵方式隨、物星業(yè)管玩理方脅面都釀面臨服較大銀的挑就戰(zhàn)。而市栽場(chǎng)上輝的多映種可脹能、銅不確駕定又疫必須驚通過搏概念世設(shè)計(jì)傻來驗(yàn)是證；伸最終買得出堂共同裙的結(jié)西論。XX處項(xiàng)目絹規(guī)劃雕設(shè)計(jì)沾評(píng)審敢的兩圖個(gè)方睡案項(xiàng)目傲定位屑確定陪為：桶“披沫著渡旨假外姓衣的默住宅良”，礎(chǔ)但定扶位仍泰需與頁設(shè)計(jì)使同步法深入跟研究恒。對(duì)比朗以上倆兩個(gè)慕案例旦，說相明項(xiàng)寺目難渾易程期度、爽特點(diǎn)脹不同決，我舒?zhèn)冊(cè)趷鄹拍詈鹪O(shè)計(jì)獸階段況重點(diǎn)國研究鹿的具虹體內(nèi)丙容也著不盡技相同。原則違一依據(jù)獨(dú)經(jīng)營蝕、銷舍售的翻要求姥，兼復(fù)顧工貸程、杰成本概的因召素；原則尚二側(cè)重飾于規(guī)高劃設(shè)響計(jì)方受面的傅研究3.概念頓設(shè)計(jì)解方案召成果棵標(biāo)準(zhǔn)2.玻1輕設(shè)使計(jì)說唇明2.惑2蜻綜逐合經(jīng)笛濟(jì)技悉術(shù)指選標(biāo)及睛產(chǎn)品高分析2.詞2.書1綜合唯經(jīng)濟(jì)贈(zèng)技術(shù)俗指標(biāo)2.輛2.公2產(chǎn)品慣分析2.潔3堤概念國設(shè)計(jì)挎方案2.神3.旦1希概滿念設(shè)妨計(jì)圖斬紙目奇錄2.童3.動(dòng)2旬概拖念設(shè)潮計(jì)圖濤紙深吉度要稻求－－嶺參見渠《成繭果標(biāo)版準(zhǔn)》盒第2劈燕4頁啟；《傅范例才匯編型》第朝19頁-2區(qū)4頁4.概議念設(shè)化計(jì)研戲究結(jié)近論成卷果標(biāo)白準(zhǔn)概念帖設(shè)計(jì)憶研究嗓結(jié)論達(dá)到己深度做出所結(jié)論明確靈遺留全問題方案設(shè)計(jì)要求－－掛參見珍《成蛛果標(biāo)漁準(zhǔn)》曾第3話1-遞35貍頁分類概念設(shè)計(jì)研究方案設(shè)計(jì)要求用地布局功能分區(qū)住宅和公建分區(qū)深化設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型分布產(chǎn)品類型分布空間序列和層次主要公共空間的功能和特點(diǎn)的描述或圖片道路交通主入口位置描述或圖示深化設(shè)計(jì)人車關(guān)系明確人車分流、局部合流或合流停車方式和數(shù)量明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量公交場(chǎng)站明確是否設(shè)置，如有，明確面積或停車數(shù)量、位置等班車車位明確位置和數(shù)量銷售分期狀況各期面積和產(chǎn)品組成深化設(shè)計(jì)賣場(chǎng)安排面積和使用方式、空間要求（獨(dú)立、合用）深化設(shè)計(jì)三.股《項(xiàng)港目設(shè)愈計(jì)指歪導(dǎo)書銀》1.為項(xiàng)繼目設(shè)艘計(jì)工救作的綱領(lǐng)桃性文件日。統(tǒng)籌候考慮存影響填項(xiàng)目禿設(shè)計(jì)弱工作棒的各滲因素繼，并愉對(duì)項(xiàng)頃目設(shè)塊計(jì)的穴整個(gè)競工作禮做出庭方向緒性決拴策的荷文件穿。2.恥《項(xiàng)男目設(shè)餃計(jì)指多導(dǎo)書側(cè)》的言內(nèi)容總經(jīng)煩理設(shè)計(jì)泉部營銷成本開發(fā)斑目標(biāo)怠、開扒發(fā)計(jì)沖劃項(xiàng)目疑設(shè)計(jì)險(xiǎn)工作小計(jì)劃項(xiàng)目急概況領(lǐng)及用至地分蓋析概念狐設(shè)計(jì)抹研究怖結(jié)論方案棉設(shè)計(jì)懇需解陵決的美問題項(xiàng)目削設(shè)計(jì)魄各環(huán)句節(jié)的叮綜合則分析市場(chǎng)奴定位竭及產(chǎn)仗品建壯議成本雄控制刑因素工程工程餡管理匆意見－－駝參見術(shù)《成循果標(biāo)舊準(zhǔn)》起第2日7-溜36現(xiàn)頁3.某《項(xiàng)搜目設(shè)暴計(jì)指栽導(dǎo)書鎖》中悼需設(shè)鐵計(jì)部遮完成奏的工軋作項(xiàng)目靠設(shè)計(jì)分計(jì)劃項(xiàng)目循概況攏及用黨地分嶺析概念塵設(shè)計(jì)債研究券結(jié)論方案名設(shè)計(jì)坐需解惰決的換問題項(xiàng)目吵設(shè)計(jì)戰(zhàn)各環(huán)繩節(jié)的均綜合鍋分析a.項(xiàng)目引設(shè)計(jì)面各環(huán)柳節(jié)的孝綜合斬分析設(shè)計(jì)鞏任務(wù)慘的細(xì)暖分設(shè)計(jì)份單位奮的選口擇設(shè)計(jì)羨部人查力資也源的烏分配設(shè)計(jì)架費(fèi)用贈(zèng)的成君本控天制計(jì)量劃－－膨參見餓《成嗓果標(biāo)唉準(zhǔn)》扎第3德6頁b.項(xiàng)目已設(shè)計(jì)半計(jì)劃概念棉設(shè)計(jì)山研究集團(tuán)鼓確認(rèn)佳概念紗設(shè)計(jì)惱研究收結(jié)論規(guī)劃枕方案軟設(shè)計(jì)集團(tuán)卷規(guī)劃沖設(shè)計(jì)赴評(píng)審尿會(huì)集團(tuán)顆單體周確認(rèn)實(shí)施愚方案緊完成土建課施工繡圖完禮成景觀封設(shè)計(jì)銷售開包裝列設(shè)計(jì)（如診公建有、立蟲面需友另行席委托島應(yīng)單聯(lián)獨(dú)列錄出）開工古時(shí)間開盤托時(shí)間詳規(guī)屢報(bào)