長(zhǎng)春恒興國(guó)際城商業(yè)定位目錄項(xiàng)目投資環(huán)境分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目投資環(huán)境分析1、宏觀分析2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3、消費(fèi)者分析4、政策分析東北地區(qū)長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)恒興國(guó)際城東北地區(qū)：自然資源豐富，石油、金、鐵儲(chǔ)量全國(guó)第一，人均耕地面積全國(guó)第一，老工業(yè)基地，技術(shù)人才眾多，為長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀之后的中國(guó)第四大經(jīng)濟(jì)圈。長(zhǎng)春市：汽車城，電影城，文化城，雕塑城，歷史上作為偽滿洲國(guó)國(guó)都名氣人口曾超過(guò)東京，在2010年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排名中位于第29位，弱于大連（9位）和沈陽(yáng)（14位），強(qiáng)于哈爾濱（46位）。南關(guān)區(qū)：

面積80.95平方公里，人口112.37萬(wàn)，在長(zhǎng)春六大主城區(qū)中人口最多。1、宏觀分析沈陽(yáng)大連長(zhǎng)春哈爾濱人口數(shù)（萬(wàn)人）717585757992城市面積（平方公里）12881125742057153068地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）4269387728943174地區(qū)生產(chǎn)總值增速14.1%15%16.5%13%社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)元）17785858139674831089375215078539社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速18.1%18.1%13.2%19.3%商品交易市場(chǎng)個(gè)數(shù)（個(gè)）67492743商品交易市場(chǎng)成交額（萬(wàn)元）1721378815079928727085600573進(jìn)出口總額（萬(wàn)美元）6570284220347855158369268貨運(yùn)總量（萬(wàn)美元）151642848388139342城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）18475190141607215887城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出（元）16111153301340912358數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)城市流通競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告2010》，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社項(xiàng)目所在城市概況長(zhǎng)春地處東北平原中央，是東北地區(qū)天然地理中心，東北亞幾何中心，東北亞十字經(jīng)濟(jì)走廊核心，地理位置十分優(yōu)越。長(zhǎng)春人口多于沈陽(yáng)、大連，面積大于沈陽(yáng)、大連，生產(chǎn)總值卻低于沈陽(yáng)、大連，說(shuō)明長(zhǎng)春生產(chǎn)能力尚未充分發(fā)揮。在東北四個(gè)典型城市中，長(zhǎng)春地區(qū)生產(chǎn)總值增速最大，說(shuō)明長(zhǎng)春正處于高速發(fā)展期。長(zhǎng)春社會(huì)消費(fèi)品零售總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出均較低，說(shuō)明本地居民消費(fèi)能力相對(duì)較弱。長(zhǎng)春商品市場(chǎng)個(gè)數(shù)不到沈陽(yáng)的一半，也遠(yuǎn)少于大連、哈爾濱，說(shuō)明其商品市場(chǎng)數(shù)量較少。長(zhǎng)春進(jìn)出口總額高于沈陽(yáng)、是哈爾濱的兩倍多，出口潛力巨大。長(zhǎng)春商品交易市場(chǎng)成交額大于沈陽(yáng)，貨運(yùn)總量卻少于沈陽(yáng)，可能原因是一大部分商品直接出口去了國(guó)外。重慶路商圈紅旗街商圈桂林路商圈2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目2000m亞泰富苑百貨大樓國(guó)貿(mào)崇智商城卓展購(gòu)物王府井香格里拉長(zhǎng)春第一商圈，長(zhǎng)春市的市級(jí)商業(yè)中心，以中高檔消費(fèi)為主。主力店有：卓展、亞泰富苑、國(guó)貿(mào)、百貨大樓、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、人防地下商場(chǎng)、沃爾瑪、國(guó)美、蘇寧等。目前重慶路商圈的主要問(wèn)題是：1、交通擁擠；2、停車位嚴(yán)重不足；3、業(yè)態(tài)分布不合理，互補(bǔ)性不強(qiáng)。

重慶路商圈名稱商業(yè)面積（㎡）業(yè)態(tài)定位租金狀況綜合分析卓展購(gòu)物中心8層共123000單層面積15000單鋪70-120B1:家居、家電1F：精品、化妝品2F:男裝3F:淑女裝4F:少女裝5F:運(yùn)動(dòng)休閑6F:兒童、美食利用扣率聯(lián)營(yíng)服裝：27.5%鞋類：27%化妝品：8%推廣費(fèi)用1%長(zhǎng)春檔次最高的商業(yè)百貨，國(guó)際頂級(jí)品牌、亞洲和國(guó)內(nèi)知名品牌1100余種，代表性品牌：GUESS、AMANI、BURBERRY，銷售額不高，處于虧損階段。亞泰富苑7層共46000單層6600單鋪40-80B1:運(yùn)動(dòng)休閑1F:精品名店2F：男士服飾3F：少女裝4F:淑女裝5F:家居生活6F：品牌折扣利用扣率聯(lián)營(yíng)服裝：25%鞋類：25%珠寶：2%化妝品：7%2003年12月25日開業(yè)；百貨所屬的亞泰集團(tuán)是長(zhǎng)春最有影響力的國(guó)有控股企業(yè)，定位中高檔，同檔次中經(jīng)營(yíng)狀況較好。百貨大樓十層共65000每層6500主力鋪30-70B1:餐飲1F：珠寶化妝品2F:鞋類3F:男裝4F:少女裝5F:淑女裝6F:童裝及家居類7-9F:家電數(shù)碼城利用扣率聯(lián)營(yíng)服裝：27%鞋類：26%區(qū)域最有歷史的百貨，目前略顯老化，業(yè)績(jī)?cè)?jīng)輝煌，但這些年競(jìng)爭(zhēng)力大不如前，2005年虧損1634萬(wàn)元，屬于百貨類虧損大戶。名稱商業(yè)面積（㎡）業(yè)態(tài)定位租金狀況（元/㎡/天）綜合分析國(guó)貿(mào)中心七層共20000每層3000單鋪30-801F:化妝品、箱包2F：鞋類3F：仕女、淑女4F:男裝5F:羊絨、羊毛6F：珠寶、名表7F：品牌折扣利用扣率聯(lián)營(yíng)服裝：26%曾經(jīng)與百貨大樓并稱雙子，現(xiàn)在也隨之衰敗。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)五層共80000單層16000申格體育5000沃爾瑪20000國(guó)美3000影城50001F單鋪80-1501F：精品店、申格體育2、3F:沃爾瑪、國(guó)美4F:萬(wàn)達(dá)電影城1F沿重慶街14-161F南面內(nèi)街10-12是一個(gè)三大主力店集合的綜合商體，一層出售內(nèi)鋪28000元/㎡，外鋪?zhàn)罡?5000元/㎡，底鋪由于租金很高經(jīng)營(yíng)失敗，業(yè)主退場(chǎng)后引入申格體育。人防地下商場(chǎng)地下兩層5300B1:約300B2:約5000B1單鋪：1-2B2單鋪：10B1:飾品B2:服飾批發(fā)B1:40-60B2:12-14人行通道面積2到3個(gè)平方米的小飾品店，每個(gè)店面日租金80元以上，地下兩層做中低檔服裝批發(fā)，生意比較好。以上均為2009年數(shù)據(jù)，僅供參考。數(shù)據(jù)來(lái)源/u/ybmybm/archives/2009/114513.html重慶路商圈不同業(yè)態(tài)比例長(zhǎng)春第二商圈，匯集了歐亞商都、巴黎春天百貨、亞細(xì)亞百貨、百腦匯等大型商家，三大業(yè)態(tài)為百貨、超市、電子市場(chǎng)。臨近電影城、朝陽(yáng)公園、南湖公園，人文環(huán)境資源好。與重慶路商圈相比，發(fā)展空間大，未來(lái)可能挑戰(zhàn)重慶路的第一商圈地位。目前正在規(guī)劃建設(shè)以萬(wàn)達(dá)和國(guó)信兩大綜合體為龍頭的大型綜合體項(xiàng)目。紅旗街商圈定位為時(shí)尚、另類、前衛(wèi)，吸引年輕人。大小商家2700戶，僅韓國(guó)投資興辦的企業(yè)就有近百戶。形成了長(zhǎng)春韓國(guó)街、同志街名品名店一條街、隆禮路酒吧一條街、同光路通信一條街，桂林路精品服飾一條街、西康路名小吃一條街、立信街燒烤一條街、百匯街全民創(chuàng)業(yè)一條街等專業(yè)街路。桂林路商圈對(duì)恒興國(guó)際項(xiàng)目的啟示長(zhǎng)春商戶對(duì)價(jià)格很敏感，商業(yè)部分如果利用扣率聯(lián)營(yíng)，扣率應(yīng)低于重慶路商圈同類型項(xiàng)目中扣率最低的亞泰富苑。根據(jù)長(zhǎng)春的城市發(fā)展階段、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及恒興國(guó)際自身特點(diǎn)，恒興國(guó)際定位中高端市場(chǎng)比較合適。論據(jù)如下：2010年長(zhǎng)春城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16072元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出13409元，遠(yuǎn)低于北京、上海，并低于東北地區(qū)的大連、沈陽(yáng)。重慶路商圈正在進(jìn)行升級(jí)改造工程，卓展擴(kuò)建項(xiàng)目、原百貨商場(chǎng)改造項(xiàng)目均面向高端客戶。如果恒興國(guó)際也定位高端客戶，競(jìng)爭(zhēng)壓力極大。定位高端市場(chǎng)的卓展處于虧損，定位中高端的亞泰富苑經(jīng)營(yíng)狀況較好。重慶路商圈面向高中檔客戶，短期內(nèi)難有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。紅旗街商圈以百貨、超市、電子產(chǎn)品為三大業(yè)態(tài)，未來(lái)以萬(wàn)達(dá)、國(guó)信之類的城市綜合體為龍頭發(fā)展，發(fā)展?jié)摿薮蟆９鹆致飞倘σ詴r(shí)尚為賣點(diǎn)吸引年輕人。恒興國(guó)際項(xiàng)目必須走差異化競(jìng)爭(zhēng)道路才能成功。3、消費(fèi)者分析客流來(lái)源：本商圈主力消費(fèi)人群主要來(lái)自長(zhǎng)春本地的中高收入層，以長(zhǎng)春市居民為主，本地居民占到75%，外地人口為25%，主要是吉林省非長(zhǎng)春人為主；年齡：商圈的客流主要集中在40歲以下的人群中，主力年齡層大約為20到50歲的青年及中年人士，40歲以下的人群占到74%，40歲以上的只占26%。顯示出商圈潛在的消費(fèi)者年齡相對(duì)年輕，且女性的比例比較大?；橐鰻顩r：商圈客流比例中已婚比例占到59%，未婚比例占到41%。家庭人口：商圈客流以3口之家居多，占56%，4口之家占18%，其他占26%。文化程度：商圈客流文化程度略高于長(zhǎng)春市居民的總體程度，有51%的顧客文化程度在大學(xué)、大專以上，高中、中專占到36%，文化程度較低的僅占13%。職業(yè)特征：在商圈客流中占13%的為商業(yè)服務(wù)人員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、大中學(xué)生和私營(yíng)企業(yè)人員，10%的為公司職員，黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員占10%，自由職業(yè)者8%，專業(yè)技術(shù)人員占12%，其他占8%。消費(fèi)者數(shù)據(jù)搜集困難，故先以離項(xiàng)目最近的重慶路商圈數(shù)據(jù)作為參考。實(shí)際項(xiàng)目中應(yīng)通過(guò)嚴(yán)格的調(diào)研取得準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。消費(fèi)者消費(fèi)趨向研究消費(fèi)時(shí)間：一天當(dāng)中主要在下午和晚上購(gòu)物，占59%，一周當(dāng)中主要在雙休日購(gòu)物的占66%。消費(fèi)地點(diǎn)及內(nèi)容：主要在繁華商業(yè)區(qū)和家庭附近的超市和百貨商場(chǎng)購(gòu)買日用品、服飾和食品。影響因素：影響消費(fèi)者購(gòu)物的因素主要是價(jià)格和質(zhì)量，其次是購(gòu)買便利。消費(fèi)趨勢(shì)：潛在消費(fèi)者中等收者居多，有少部分高收入人群。

價(jià)格購(gòu)買便利質(zhì)量消費(fèi)者要什么？4、政策分析根據(jù)《南關(guān)區(qū)2010年政府工作報(bào)告》：“2011年，要以實(shí)施‘項(xiàng)目落地年’活動(dòng)為載體，始終突出項(xiàng)目建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。年內(nèi)計(jì)劃推進(jìn)億元以上項(xiàng)目120個(gè)，其中新建項(xiàng)目50個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目32個(gè)，爭(zhēng)取項(xiàng)目38個(gè)，實(shí)現(xiàn)投資突破100億元，新增建筑面積300萬(wàn)平方米。重點(diǎn)抓好長(zhǎng)春國(guó)際金融中心、綠地中央廣場(chǎng)等16個(gè)大型商業(yè)綜合體和大馬路商貿(mào)區(qū)塊、南部新城金融總部集中區(qū)區(qū)塊等項(xiàng)目建設(shè)?！备鶕?jù)2011年1月20日長(zhǎng)春市市長(zhǎng)在第十三屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上的講話：“繼續(xù)抓好20個(gè)商務(wù)綜合體、20個(gè)區(qū)域性批發(fā)大市場(chǎng)，年內(nèi)力爭(zhēng)全部在建并盡快建成開業(yè)?！边@么多商業(yè)綜合體！市場(chǎng)消化得了嗎？項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析基本情況項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目周邊市政配套狀況項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍項(xiàng)目周邊辦公環(huán)境項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表專業(yè)團(tuán)隊(duì)1、基本情況項(xiàng)目名稱：恒興國(guó)際城用地性質(zhì)：居住、商業(yè)項(xiàng)目四至：東至原線材廠東墻，西至大經(jīng)路，南至解放大路，北至二道街項(xiàng)目區(qū)位：長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)大經(jīng)路與解放大路交叉口北側(cè)，西二道街東側(cè)，亞泰大街西側(cè)基地東側(cè)的道路為大馬路，西側(cè)為大經(jīng)路，北側(cè)為西二道街，南側(cè)為主干道解放大路。東側(cè)為主干道亞泰大街。基地內(nèi)有西頭道街等貫穿基地東西，基地東側(cè)為長(zhǎng)春市的母親河伊通河，具備良好景觀帶。2、項(xiàng)目周邊交通狀況項(xiàng)目西側(cè)二道街項(xiàng)目西南角解放大路與大經(jīng)路交叉口東側(cè)：與大馬路之間隔著部分居民樓，交通受阻，南、西、北三側(cè)均臨街；南臨：長(zhǎng)春市東西向交通主干道解放大路，為雙向8車道設(shè)計(jì)；西側(cè)：大經(jīng)路為南北向交通要道，為雙向4車道設(shè)計(jì)；北側(cè)：二道街是東西向交通道路，為雙向混合車道，來(lái)往小型車輛和公交線路較多。距離長(zhǎng)春市龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)約30公里，距離火車站約4.5公里，規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線和5號(hào)線的交匯處，交通發(fā)達(dá)。

3、項(xiàng)目周邊市政配套狀況配套名稱政府機(jī)構(gòu)吉林省林業(yè)廳、吉林省勞動(dòng)和就業(yè)保障局、長(zhǎng)春供電電能計(jì)量所、吉林省電力局、南關(guān)區(qū)環(huán)保局、吉林省社會(huì)保險(xiǎn)局學(xué)校東北師范大學(xué),西三小學(xué)、東四小學(xué)、長(zhǎng)春市第十二中學(xué)、長(zhǎng)春市第八中學(xué),吉林大學(xué)第六幼兒園、市紅星烹飪專業(yè)技術(shù)學(xué)校、長(zhǎng)春市五環(huán)體育舞蹈中等職業(yè)學(xué)校、國(guó)泰快樂(lè)教育培訓(xùn)學(xué)校、大橋外國(guó)語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校、長(zhǎng)春市銘楊藝術(shù)學(xué)校商場(chǎng)華普超市、南街超市住宅龍?zhí)└辉沸^(qū)酒店恒達(dá)酒店、民航賓館醫(yī)院吉大第二醫(yī)院、長(zhǎng)春市口腔醫(yī)院、長(zhǎng)春協(xié)和婦科醫(yī)院、長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)清明醫(yī)院、董氏醫(yī)院、長(zhǎng)春凱旋康復(fù)醫(yī)院、長(zhǎng)春眾康醫(yī)院、長(zhǎng)春靜珠婦產(chǎn)醫(yī)院郵局金安廣場(chǎng)郵政儲(chǔ)蓄銀行工行、建行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行長(zhǎng)春市分行、交行、長(zhǎng)春市商業(yè)銀行

(金業(yè)大廈北)、吉林銀行亞泰大街支

(商行亞泰)、中國(guó)信合金源分社、中國(guó)銀行大經(jīng)路分支、中國(guó)工商銀行永安橋儲(chǔ)蓄所餐飲哈爾濱香巴啦扒肉館長(zhǎng)春總店、吉祥茶藝館、春盛全羊館、巴蜀水岸酒樓、金業(yè)大廈餐飲中心、小康人家私房菜其他客運(yùn)南站、吉林大學(xué)前衛(wèi)就業(yè)服務(wù)中心書店、長(zhǎng)春城市規(guī)劃展覽館、吉林街派出所政府機(jī)構(gòu)多！學(xué)校多！商場(chǎng)少！住宅少！酒店少！醫(yī)院多！恒興國(guó)際業(yè)態(tài)可設(shè)置購(gòu)物中心、酒店、公寓、住宅。產(chǎn)品可挖掘公務(wù)員、學(xué)生、病人的特別需求。項(xiàng)目位置業(yè)態(tài)評(píng)價(jià)北奇星河灣項(xiàng)目東北側(cè)樂(lè)購(gòu)超市和歐亞電器，因經(jīng)營(yíng)不理想樂(lè)購(gòu)已退出本項(xiàng)目周邊較大的商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)也許會(huì)有一定的沖擊。門面房東側(cè)沿亞泰大街餐飲、娛樂(lè)、休閑行業(yè)檔次較高、業(yè)態(tài)規(guī)劃較好、具有一定特色。全安綜合批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目南側(cè)快餐、副食品、汽車服務(wù)、美容美發(fā)等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為雜亂，且整體檔次不高，后期可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)定位帶來(lái)一定的負(fù)面影響。門面房西側(cè)沿街業(yè)態(tài)雜亂經(jīng)營(yíng)狀況一般，部分近幾年建成的項(xiàng)目沿街門面房尚未開業(yè)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)氛圍不足。2023/5/274、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍項(xiàng)目東南角商業(yè)門面項(xiàng)目北側(cè)沿街商鋪5、項(xiàng)目周邊辦公環(huán)境項(xiàng)目用地南側(cè)的解放大路有長(zhǎng)春的“金融一條街”之稱，周邊辦公類建筑體除吉林省林業(yè)廳、電力局、吉林勞保等政府機(jī)關(guān)辦公大樓外，沿解放大路建有通鋼國(guó)際大廈、21世紀(jì)商務(wù)總部、長(zhǎng)春國(guó)際商務(wù)中心、財(cái)富廣場(chǎng)、金碧閣等中高檔辦公樓、商住樓，且以形成一定的規(guī)模，初步培育出區(qū)域商務(wù)辦公氛圍；但目前多數(shù)項(xiàng)目的企業(yè)入駐情況一般，入駐率不高、租金偏低、且入駐企業(yè)規(guī)模不大，以中小企業(yè)為主。總建筑面積：5.3萬(wàn)平方米

主體高：99.6米

A座：25層，共3.1萬(wàn)平方米

B座：20層，2.2萬(wàn)平方米

局部高度：110.6米入駐企業(yè)：招商證券、泰康人壽、中國(guó)南方航空、工商銀行、吉林銀行、中國(guó)建設(shè)銀行通鋼國(guó)際大廈恒興國(guó)際寫字樓的租金價(jià)格可參考通鋼國(guó)際大廈。6、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)中心不多，沿街商業(yè)門面經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，需有區(qū)域核心商業(yè)來(lái)調(diào)動(dòng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍；周邊辦公樓較多，具有一定的商務(wù)辦公氛圍，但是檔次參差不齊，多數(shù)檔次不高，區(qū)域高檔寫字樓市場(chǎng)前景廣闊；區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目較少，商住較多，公寓類產(chǎn)品幾乎沒(méi)有，市場(chǎng)空白。項(xiàng)目東側(cè)保留建筑前方有小塊空地，原規(guī)劃建設(shè)商住樓，總建大約在2萬(wàn)㎡左右；項(xiàng)目用地東側(cè)過(guò)長(zhǎng)春大橋有大幅空地，目前正在進(jìn)行場(chǎng)地平整，規(guī)劃建設(shè)住宅和沿街底商；項(xiàng)目西南角、21世紀(jì)商務(wù)總部旁有一幢爛尾樓，目前已被吳太集團(tuán)收購(gòu)，規(guī)劃用途為商住、辦公，但是內(nèi)部設(shè)計(jì)較差，產(chǎn)品檔次與本案規(guī)劃的寫字樓有較大差距。7、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目單位數(shù)值備注總用地面積㎡57,100

建設(shè)用地面積㎡57,100

總建筑面積㎡427,328

其

中地上建筑面積㎡299,206

其

中公建㎡282,566

住宅㎡16,640

地下建筑面積㎡128,122

建筑占地面積㎡33,228

計(jì)容建筑面積㎡299,206

容積率

5.24＜5.25建筑密度%58.20%＜60%綠地率%6.00%

停車總數(shù)輛2,273

其

中地下停車輛2,218

地面停車輛55貨車位6個(gè)

客車位6個(gè)8、專業(yè)團(tuán)隊(duì)營(yíng)運(yùn)商

廈門恒興置業(yè)有限公司投資商

長(zhǎng)春恒興置業(yè)有限公司設(shè)計(jì)單位中國(guó)建筑東北設(shè)計(jì)研究院有限公司策劃公司北京零點(diǎn)前進(jìn)策略咨詢有限責(zé)任公司

項(xiàng)目商業(yè)定位整體定位客層定位營(yíng)銷策略功能配置商業(yè)構(gòu)想項(xiàng)目可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)措施建議HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。1、整體定位HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION+APARTMENT“HOPSCA”豪布斯卡（酒店+辦公+公園+購(gòu)物中心+商會(huì)+住宅）2、客層定位“HOPSCA”豪布斯卡（酒店+辦公+公園+購(gòu)物中心+商會(huì)+住宅）高檔中檔低檔以中檔客戶為主，高檔客戶為輔，兼顧低檔客戶消費(fèi)需求。3、營(yíng)銷策略商業(yè)：突出“物美價(jià)廉，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”的概念。寫字樓：突出專為XX類公司打造的高端寫字樓。商戶主要選家樂(lè)福、蘇寧、百信鞋業(yè)等以“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”特點(diǎn)出名的商戶，高檔商品可參考奧特萊斯模式主要銷售折扣商品。例如IT公司電腦多，要求寫字樓布線合理，散熱好?？稍趯懽謽且?guī)劃之初就按某行業(yè)要求定做，宣傳時(shí)突出這個(gè)特點(diǎn)。參考融科資訊中心營(yíng)銷方案。住宅：突出黃金地段升值空間大，學(xué)校多、生活方便等概念。功能類別服務(wù)內(nèi)容商務(wù)辦公甲級(jí)寫字樓住宿酒店式公寓、住宅餐飲中西中高檔餐飲、特色餐飲、快餐、咖啡、茶樓等購(gòu)物大型購(gòu)物中心、日用百貨店、超市、精品店、時(shí)尚店等休閑娛樂(lè)兒童樂(lè)園、美容店、健體中心、網(wǎng)吧、休閑書吧等