南昌市高新區(qū)板塊市場調(diào)研報告第一部分高新區(qū)宏觀環(huán)境分析區(qū)域概況：高新區(qū)位于南昌東大門，面積231平方公里，擁有900余家企業(yè)及瑤湖高校園區(qū)高新區(qū)是南昌東大門，是我省唯一的國家高新區(qū)。高新區(qū)創(chuàng)建于1991年3月，1992年11月被國務(wù)院批準(zhǔn)。全區(qū)企業(yè)900余家，外資企業(yè)200余家，美國微軟、科勒、耶茲、法國ABB、德國G&D、臺灣東元等一批國際知名跨國公司和中興通訊、深圳方大、江銅集團、TCL等一批國內(nèi)知名企業(yè)進駐。區(qū)域內(nèi)瑤湖高校區(qū)14.7平方公里，目前有江西師范大學(xué)、藍天學(xué)院、南昌工程學(xué)院等7所高校進駐。人口概況：高新區(qū)人口總數(shù)30余萬，半數(shù)產(chǎn)業(yè)人口，大學(xué)生占比較大；區(qū)內(nèi)常住人口22.85萬人，未來5年將突破50萬人口總量：高新區(qū)目前常住人口22.85萬，主要人口由產(chǎn)業(yè)人口及高校人群組成；大學(xué)生10萬余人，與產(chǎn)業(yè)人口平分秋色，高新區(qū)加上外來務(wù)工人員，目前高新片區(qū)內(nèi)人口總數(shù)約30萬人。人口結(jié)構(gòu)：從人口組成來看，高新區(qū)總?cè)丝?/3人口為大學(xué)生，半數(shù)以上為產(chǎn)業(yè)聚集性人口，本地居民所占比例有限。未來人口預(yù)計：由于瑤湖組團的規(guī)劃建設(shè)，特別是洪都集團的搬遷，航空城的開建，未來5年區(qū)域人口或?qū)⑼黄?0萬。交通路網(wǎng)：高新區(qū)交通路網(wǎng)四通八達，北京路、南京路直達市區(qū)，紫陽大道連接?xùn)|外環(huán)高速，富達右路聯(lián)通紅谷灘及昌北，交通極為便捷，但是部分區(qū)域公交欠發(fā)達軌道交通：地鐵1、3、4號線經(jīng)過高新區(qū)，未來出行將十分便捷，特別是地鐵1號線2014年的通車運營，為沿線房地產(chǎn)項目的發(fā)展注入活力各條線路說明如下：1號線：雙港站，蛟橋站長江路站，珠江路站，八一橋西站，綠茵路站，豐和站，會展路站，秋水廣場站，中山西路站，子固路站，八一館站，八一廣場站，丁公路北站，師大南路站，彭家橋站，謝家村站，青山湖大道站，高新大道站，艾溪湖西站，艾溪湖東站，太子殿站，天祥大道站，奧體中心站2號線：南昌西站，龍崗站，國體中心站，臥龍山站，嶺北三路站，前湖大道站，學(xué)府大道東站，翠苑路站，雅苑路站，紅谷中大道站，滕王閣站，陽明公園站，青山路口站，福州路站，永叔路站，丁公路南站，南昌火車站，洪都中大道站，辛家庵站3號線：瑤湖北，民豐路，丹霞路，青山路，八一大道，疊山路，象山路，象山南路，繩金塔街，十字街，京山北路，迎賓大道，至蓮塘4號線：高速客運西站，站前北大道，朝陽洲南，撫生路，洪城路，洪都大道，南京東路，上海路，國威路，火炬大道5號線：下羅地區(qū)，長堎大道，學(xué)府大道，紅谷南大道，學(xué)府大道，朝陽大道，江鈴西路，高新大道其中2016年前將完成1號線和2號線的一期建設(shè)，全長共50.6公里，靜態(tài)投資為264.24億元，其中地上高架為2.8公里，地下鐵路為47.8公里。按照每1.2公里設(shè)一個出、進站口規(guī)劃，全線共設(shè)出、進站口41個。高新風(fēng)光及配套：五星級大酒店、艾溪湖濕地公園、奧林匹克中心、高校園區(qū)等高校資源：瑤湖高校園區(qū)，規(guī)劃占地面積25平方公里，可容納15所院校，發(fā)展人口30萬，是江西構(gòu)筑人才高地和科研的重要基地，目前入駐師生10萬余人南昌高新區(qū)已成為江西省科技含量最產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)最顯著、發(fā)展速度最快、創(chuàng)新能力最強的經(jīng)濟區(qū)域。經(jīng)濟跨越式發(fā)展，省內(nèi)經(jīng)濟龍頭，GDP向千億邁進高新區(qū)，光伏產(chǎn)業(yè)、LED產(chǎn)業(yè)、航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)或?qū)⒁蔀樵搮^(qū)支柱特色產(chǎn)業(yè)?？偼顿Y500億元的光伏產(chǎn)業(yè)園，將建成全球產(chǎn)業(yè)鏈最完整、科技含量最高的光伏產(chǎn)業(yè)園。同事，高新區(qū)真著力建設(shè)國產(chǎn)大飛機零部件研發(fā)制造基地，力爭2018年實現(xiàn)總收入1000億元。在中華環(huán)保聯(lián)合會和北京大學(xué)中國低碳發(fā)展研究中心共同主辦的“低碳發(fā)展經(jīng)驗交流會暨低碳中國突出貢獻城市、企業(yè)、個人”授牌儀式商。南昌高新區(qū)被評為“低碳中國突出貢獻園區(qū)”。2009年度南昌高新區(qū)憑借強大的發(fā)展動力，在國家科技部日前公布的國家高新區(qū)評價試行結(jié)果中，綜合實力成功躋身前30強，排名全國第28位，成為我省首個邁進國家級高新區(qū)前30強的開發(fā)區(qū)。1991年，南昌高新區(qū)在一片農(nóng)田上起步，當(dāng)年GDP僅3億。2003年，全區(qū)GDP突破100億。到2005年突破200億，僅用了2年的時間；到2006年突破300億只用了1年的時間；2009年全區(qū)GDP收入618億元，2010年園區(qū)GDP681億元，地區(qū)生產(chǎn)總值完成212億元，財政收入突破21億元。高新區(qū)宏觀環(huán)境分析總結(jié)優(yōu)勢—Strength片區(qū)作為南昌市東大門，緊鄰南昌市老城市，隨著城市的快速發(fā)展，區(qū)域?qū)⒅鸩桨l(fā)展成為南昌市湖濱產(chǎn)業(yè)居住區(qū)；瑤湖組團規(guī)劃的提出，及大量的土地出讓和品牌開發(fā)商的進入，將使區(qū)域發(fā)展獎更加迅速，特別是在政府大量資金及市政配套的支持下，板塊效應(yīng)的凸顯，區(qū)域發(fā)展將更快；地鐵一號線2014年的運營，艾溪湖大橋、麻邱立交的竣工將為區(qū)域的交通帶來更加的優(yōu)勢，片區(qū)未來交通優(yōu)勢將顯著；劣勢—Weak片區(qū)未來規(guī)劃定位較好，但區(qū)域基礎(chǔ)配套建設(shè)速度存在一定的滯后，城市綜合配套服務(wù)功能缺乏，商業(yè)生活配套、基礎(chǔ)教育配套、休閑娛樂設(shè)施尚未形成，短期內(nèi)將影響區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展；片區(qū)大手筆的規(guī)劃，缺乏有效的、針對性強的發(fā)力點，對區(qū)域的快速發(fā)展難以形成有限的基礎(chǔ)支撐。第二部分高新區(qū)市場調(diào)研分析高新區(qū)房地產(chǎn)走勢南昌市房地產(chǎn)走勢住宅開發(fā)商江西深國投京東商用地產(chǎn)有限公司位置北京東路1819號（北京東路與京東大道交匯處）占地面積14800㎡建筑面積105000㎡容積率5.49綠化率20%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總戶數(shù)546戶機動車停車位535個物業(yè)形態(tài)3棟高層，1號樓是具有70年產(chǎn)權(quán)的公寓，2號樓是板式住宅，3號樓是觀湖大宅物業(yè)費2.5元/㎡·月物業(yè)公司南昌市達觀物業(yè)服務(wù)有限公司均價11000元/㎡交房時間2013年9月份在售產(chǎn)品十套48平米一房，3套97平米二房，2套130平米三房，二十余套170平米四房優(yōu)惠情況一房兩房三房按揭95折一次性93折，四房按揭98折一次性97折銷售率90%達觀國際：項目自帶天虹商場，商業(yè)配套齊全，位處交通便利地段，北京東路京東大道兩條主干道交界處核心競爭力=商業(yè)+區(qū)域1-3樓為天虹，4樓萬達影城1#的主要為公寓，戶型方正實用性高

，帶陽臺，臥室?guī)勾?，得房?5%48.00㎡1室1廳1衛(wèi)1廚67.00㎡

2室2廳1衛(wèi)1廚96.00㎡2室2廳1廚1衛(wèi)129.00㎡3室2廳1廚1衛(wèi)2#樓戶型南北通透，主臥次臥朝南，主臥帶飄窗175.00㎡3室2廳2衛(wèi)1廚3#作為項目樓王一梯兩戶，主臥獨立衛(wèi)生間，大陽臺、大客廳餐廳設(shè)計，提升居住舒適度價格走勢購買套數(shù)開發(fā)商江西新城房屋開發(fā)公司位置青山湖北京東路1666號（一峰賓館旁）占地面積28700㎡建筑面積78000㎡容積率2.20綠化率35%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總戶數(shù)382戶機動車停車位260個物業(yè)形態(tài)5棟小高層，1-2層為商業(yè)，3-12層為住宅物業(yè)費1.30元/㎡·月物業(yè)公司南昌新利物業(yè)管理有限公司均價7700元/㎡交房時間現(xiàn)房在售產(chǎn)品僅剩6套172㎡三房優(yōu)惠情況按揭98折，全款96折銷售率98%新城國際花都：項目與達觀國際僅一條馬路之隔，09年開始銷售，建筑用地為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)只有40年。房屋質(zhì)量差核心競爭力=區(qū)域97.00㎡3室2廳1衛(wèi)1廚94.00㎡4室2廳1衛(wèi)1廚137.00㎡3室2廳2衛(wèi)1廚主臥朝南帶凸窗，戶型較為混亂，大戶型設(shè)有陽臺價格走勢購買套數(shù)開發(fā)商江西方大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置高新開發(fā)區(qū)高新區(qū)紫陽大道以北，創(chuàng)新一路以西占地面積85742㎡建筑面積296135㎡容積率2.50綠化率36%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總戶數(shù)一期1943戶機動車停車位1730個物業(yè)形態(tài)8棟33F高層，7棟11F小高層，12棟6F多層物業(yè)費電梯花園洋房1.8元/㎡/月，高層、小高層1.5元/㎡/月均價3-6樓預(yù)計均價9000元/平米，1-2樓預(yù)計10000元/平米交房時間2014年9月在售產(chǎn)品項目售樓處6月中旬開放，預(yù)計6月下旬底開盤首推100-150平帶電梯洋房（6F）。優(yōu)惠情況無銷售率未開盤方大上上城：毗鄰艾溪湖濕地公園，項目包括五星級酒店、5A級寫字間、大型商業(yè)中心、大型運動休閑會館、高檔住宅、高檔酒店式公寓為一體的近百萬平方米社區(qū)。核心競爭力=湖景公園+地鐵沿線開發(fā)商綠地集團位置高新區(qū)紫陽大道和創(chuàng)新一路交匯處占地面積148227㎡建筑面積493441㎡容積率2.06綠化率33%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總戶數(shù)2525戶車位數(shù)3254個物業(yè)形態(tài)別墅、洋房、高層和寫字樓、公寓、集中商業(yè)，一棟高約268米的超高層甲級商務(wù)體，27-32層高層住宅，多層電梯花院洋墅物業(yè)費1層1.8元/㎡·月2層以上2元/㎡·月物業(yè)公司南昌綠地科瑞物業(yè)均價11000元/㎡入住時間2014月4月在售產(chǎn)品無銷售率住宅全部售罄洋房超高寫字樓和底部集中商業(yè)寫字樓、商業(yè)、公寓等綜合商業(yè)區(qū)核心競爭力=品牌+產(chǎn)品綠地新都會：大型綜合體占位高新地標(biāo)性建筑，艾溪湖東岸首開項目，創(chuàng)新產(chǎn)品及品牌力帶動產(chǎn)品去化高層創(chuàng)新疊加別墅墅戶型特點：位于洋房的一二層，均贈送陽光地下室和陽臺，洋房物業(yè)塑造出別墅生活感覺143㎡碟墅140㎡碟墅洋房戶型特點：位于洋房的三至六層，大陽臺、大客廳餐廳設(shè)計，均設(shè)計主臥套房南北通透，居住舒適度提升109㎡三房147㎡四房119㎡三房89㎡二房107㎡三房132㎡三房高層戶型特點：戶型方正通透、各房間均設(shè)置凸窗，大戶型臥室設(shè)置陽臺，三房大戶型產(chǎn)品設(shè)置主臥套房、舒適度較高價格走勢購買套數(shù)開發(fā)商保利（江西）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置高新開發(fā)區(qū)艾溪湖二路66號占地面積191449㎡建筑面積420000㎡容積率2.20綠化率23.8%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總戶數(shù)3540戶機動車停車位3889個物業(yè)形態(tài)由16棟30-32層高層、62棟雙拼、聯(lián)排別墅組成物業(yè)費1.8元/㎡*月物業(yè)公司南昌保利物業(yè)管理有限公司均價預(yù)計均價7400元/平米，別墅均價13000-20000元/平米交房時間2014年底在售產(chǎn)品六月中旬開盤91-117平米兩房三房600余套，已預(yù)約登記1200多組，168平米4房在售優(yōu)惠情況認籌1萬抵5萬，現(xiàn)房總房款減免4萬三天內(nèi)付款再減1萬，按揭98折，一次性96折銷售率77%保利香檳國際：保利地產(chǎn)2011進軍南昌東部的又一新作，品牌力帶動產(chǎn)品去化核心競爭力=品牌+產(chǎn)品106㎡兩房兩廳兩衛(wèi)117.00㎡2室2廳2衛(wèi)1廚91.00㎡2室2廳1衛(wèi)1廚兩房，每戶均有至少15㎡贈送面積，贈送面積實用方正可改一間房間。戶型南北通透，臥室?guī)勾?，提升居住舒適度。170.00㎡3室2廳2衛(wèi)1廚三房：23.8㎡大贈送面積，贈送面積實用方正可改一間房間，南北雙陽臺，通風(fēng)采光好價格走勢購買套數(shù)開發(fā)商綠都地產(chǎn)集團·江西綠都置業(yè)有限公司位置高新開發(fā)區(qū)創(chuàng)新一路占地面積59604㎡建筑面積166605㎡容積率2.20綠化率35%建筑風(fēng)格純英式風(fēng)格總戶數(shù)703戶機動車停車位1095個物業(yè)形態(tài)由79席面積約182㎡-311㎡三面采光南昌首屈一指家族別墅、6棟高層組成，物業(yè)費別墅：3.18元/平*月，高層：2元/平*月物業(yè)公司綠都物業(yè)均價預(yù)計高層均價7100元/平，別墅均價15000元/平交房時間2015年9月在售產(chǎn)品預(yù)計6月推5#樓高層（33F），戶型為93-115平三房，現(xiàn)聯(lián)排及雙拼別墅在售，面積180-310㎡優(yōu)惠情況認籌享1萬元購房優(yōu)惠，按揭98折，一次性96折銷售率55%綠都溫莎城堡：位于高新開發(fā)區(qū)創(chuàng)新一路艾溪湖東岸，與4.5平方公里艾溪湖相鄰，坐擁2500余畝城市綠肺艾溪湖濕地公園，景觀資源豐富！核心競爭力=區(qū)位+產(chǎn)品75.00㎡2室1廳1衛(wèi)1廚95.00㎡3室1廳1衛(wèi)1廚戶型方正，實用率高，臥室?guī)эh窗，三房主次臥分離互不影響價格走勢購買套數(shù)開發(fā)商聯(lián)發(fā)集團廈門房地產(chǎn)代理有限公司位置高新開發(fā)區(qū)艾溪湖板塊,地塊用地范圍：東至創(chuàng)新二路，南至艾溪湖三路占地面積78736㎡建筑面積240145㎡容積率2.20綠化率35%建筑風(fēng)格中式風(fēng)格總戶數(shù)1382戶機動車停車位暫無物業(yè)形態(tài)７棟高層和114席別墅物業(yè)費暫無均價預(yù)計均價7000元/平米交房時間2014年年底在售產(chǎn)品預(yù)計八九月份開盤銷售2棟33樓高層景觀樓王以及部分別墅，五月底出別墅樣板房優(yōu)惠情況無銷售率未開盤聯(lián)發(fā)君悅湖：聯(lián)發(fā)集團繼運籌紅角洲中心（聯(lián)發(fā)江岸匯景）、CBD中心（聯(lián)發(fā)廣場）、朝陽新城中心（聯(lián)發(fā)君悅朝陽）之后的東部中心墅區(qū)作品。核心競爭力=品牌+別墅高新區(qū)住宅分析1、居住向東轉(zhuǎn)移：高新區(qū)占地廣闊，內(nèi)部居住區(qū)較多，目前主要集中于艾溪湖西岸，而隨著艾溪湖西岸用地減少，東岸開發(fā)樓盤增多，居住逐漸向東轉(zhuǎn)移2、項目品質(zhì)不斷提升：由市郊向城市副中心轉(zhuǎn)變，高新區(qū)住宅產(chǎn)品品質(zhì)不斷上升，尤其保利、綠地以及聯(lián)發(fā)等入駐高新區(qū)，湖景產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品供應(yīng)加大，區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升。3、客戶逐漸外向化：隨著市中心房價逐漸走高，價格壓力加大，置業(yè)高新區(qū)的客戶逐漸增多，隨瑤湖組團規(guī)劃出臺、地鐵施工、居住用地出讓增多等一系列因素引導(dǎo)，置業(yè)高新區(qū)的區(qū)外客戶逐漸增多，一改早期區(qū)域市場相對封閉的局面。4、供應(yīng)快速增加，競爭日益激烈：高新區(qū)土地儲備充裕，近兩年土地供應(yīng)快速增多，使高新區(qū)近幾年住宅供應(yīng)快速放大，高新區(qū)將成為南昌樓市供應(yīng)熱點。同時將加劇區(qū)域市場的競爭，對區(qū)外客戶的搶奪將日益激烈。

高新區(qū)將是未來南昌置業(yè)重點方向之一，規(guī)劃利好多，發(fā)展?jié)摿Υ螅瑢⒊蔀槲磥砟喜龢鞘袩狳c寫字樓開發(fā)商江西泰豪科技廣場有限公司位置高新開發(fā)區(qū)紫陽大道3088號（艾溪湖大橋引橋旁）占地面積313919㎡建筑面積140509㎡容積率4.50綠化率25%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，全玻璃幕墻總戶數(shù)915戶機動車停車位420個物業(yè)形態(tài)2棟為寫字樓，為雙子塔樓，均為27層，每層的戶型分布一致，整棟樓南北朝向，層高3.5米，可自由分割物業(yè)費4.80元/平*月均價9500元/平米交房時間2014年9月在售產(chǎn)品A座5-11層僅余5層2間55平米，12-27層預(yù)計6月中下旬開盤優(yōu)惠情況每間認籌10000享受購房98折銷售率68%泰豪科技廣場：泰豪科技廣場項目毗鄰1號線站口紫陽大道站，A、B兩座獨立塔樓為獨立板式平面結(jié)構(gòu)。底部三層裙樓將兩座塔樓連為一體。核心競爭力=地段+空中花園4部電梯整層1100㎡可分割為20小間，每間有獨立房產(chǎn)證。帶有4部電梯。西面端戶可觀賞艾溪湖。1-3樓商場，泰豪自主招商價格走勢購買套數(shù)開發(fā)商江西華新置業(yè)有限公司位置高新開發(fā)區(qū)紫陽大道3399號(昌東大道和紫陽大道交匯處直面艾溪湖)占地面積37457㎡建筑面積308063㎡容積率8.22綠化率26%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總戶數(shù)1200戶機動車停車位2312個物業(yè)形態(tài)項目由兩棟塔式高層組成，地上60層高220m，地下4層，是南昌地下層數(shù)最多的大樓。物業(yè)費暫無均價暫無交房時間待定在售產(chǎn)品預(yù)計2013年下半年開盤，售樓部六月中下旬開放優(yōu)惠情況無銷售率未開盤云中城：是由洪源投資，華新置業(yè)全力打造雙座超200米企業(yè)總部。位于艾溪湖橋頭，城市東軸中心，地鐵1號線的出入口。核心競爭力=地段+雙子塔開發(fā)商南昌市瑤湖實業(yè)發(fā)展有限公司位置高新開發(fā)區(qū)紫陽大道2999號（艾溪湖旁紫陽大道與創(chuàng)新一路交匯處）占地面積30071㎡建筑面積140509㎡容積率3.99綠化率30.6%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總戶數(shù)834戶機動車停車位664個物業(yè)形態(tài)3棟公寓、1棟寫字樓和1棟產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)費公寓：1.2元/平*月，寫字樓：1.8元/平*月均價6200元/平米交房時間現(xiàn)房在售產(chǎn)品毛坯棟寫字樓（31F），為項目最后房源，目前11F-14F,20F-30F在售優(yōu)惠情況一次性97折，按揭98折。整層購買一次性95折，按揭96折。滿300平米減1%，十天內(nèi)付款再減1%。銷售率67%紫陽明珠：地鐵口物業(yè)，交通優(yōu)勢明顯，價格優(yōu)勢，整體營銷上較為失敗，僅一期公寓產(chǎn)品開盤銷售，公寓后期及寫字樓項目均采取自然消化策略，走量緩慢核心競爭力=價格+地段紫陽明珠案例：產(chǎn)品設(shè)計不合理，整層面積660平米，可分為9間，面積50-97平米，外立面顯陳舊。僅有2部電梯。不能有效滿足辦公要求，整體檔次較低2部電梯紫陽明珠：寫字樓于2012年3月16號取得預(yù)售后對外出售，無蓄客，無開盤，目前銷售面價為6200元/平米綠地新都會案例：綠地新都會寫字樓依托自身品牌優(yōu)勢、綜合體規(guī)模及地段優(yōu)勢實現(xiàn)走量，銷售較好綠地新都會寫字樓產(chǎn)品作為區(qū)域?qū)懽謽窍闰?qū)產(chǎn)品，依托自身品牌、項目規(guī)模、區(qū)域發(fā)展前景、精裝修等、地段、相比其他區(qū)域價格等各方面的優(yōu)勢銷售開發(fā)商綠地集團位置高新區(qū)紫陽大道和創(chuàng)新一路交匯處占地面積148227㎡建筑面積493441㎡容積率2.06綠化率33%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，全玻璃幕墻總戶數(shù)2525戶車位數(shù)3254個物業(yè)形態(tài)別墅、洋房、高層和寫字樓、公寓、集中商業(yè)，一棟高約268米的超高層甲級商務(wù)體，27-32層高層住宅，多層電梯花院洋墅物業(yè)費6元/㎡·月物業(yè)公司南昌綠地科瑞物業(yè)均價預(yù)計均價15000-16000元/平米入住時間2014月年底在售產(chǎn)品僅剩移動268米寫字樓，五月底開始整層預(yù)定，預(yù)交定金為總價的20%。預(yù)計六月中下旬開盤銷售率61%核心競爭力=品牌+產(chǎn)品綠地新都會案例：5A級標(biāo)準(zhǔn)，2000平米，可分為八間，每間面積268平米，17部電梯，中央空氣凈化處理，10米挑高大堂區(qū)域首個入市寫字樓項目17部電梯價格走勢購