(1)2003年XX房地產(chǎn)繼續(xù)保持供需兩旺的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，土地供應(yīng) X 這類(lèi)城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程的步伐和長(zhǎng)三角高速網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)也將成2.市場(chǎng)需求分析： (1)人們對(duì)于居住條件改善的需求； (2)外來(lái)務(wù)工人員對(duì)住房的需求； (3)城市總體規(guī)劃及舊城改造產(chǎn)生的需求及拆遷安置； (4)投資需求。3.政策動(dòng)態(tài)分析：(1)國(guó)家土地供應(yīng)的指標(biāo)化及公開(kāi)化使得房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更趨于品質(zhì)、品(2)投資性購(gòu)房的限制性條件，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)向整體開(kāi)發(fā)、同以運(yùn)作形4.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：由于開(kāi)發(fā)成本的提高和房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)的需求將1.2XX房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析96~98年樓市低迷時(shí)期，大約經(jīng)過(guò)7~8年時(shí)間，本波行情從99、世界500強(qiáng)戰(zhàn)略重心紛紛轉(zhuǎn)移，外商投資進(jìn)XX的速度加快；與此的匯集與第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為XX辦公樓市場(chǎng)的平穩(wěn)上升奠定了年，小陸家嘴地區(qū)、淮XX路、徐吸納量的40萬(wàn)平凡米(根據(jù)相關(guān)資料)，即會(huì)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格及租金均會(huì)平穩(wěn)上揚(yáng)，應(yīng)該也是銷(xiāo)售寫(xiě)字樓的較佳時(shí)投資商業(yè)用房的真?zhèn)€標(biāo)的不小，而銀行貸款的利率高，成數(shù)少，年限短，對(duì)投資客而言，回收周期長(zhǎng)，利潤(rùn)少，又有一定的風(fēng)險(xiǎn)。從此來(lái)另一方面，由于局部經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，通貨膨脹現(xiàn)象隱現(xiàn)，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，例如：收緊銀根，嚴(yán)格放貸，提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)多股份制銀行嚴(yán)格放貸；時(shí)隔半月，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等四個(gè)行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，由20％以上提高到35％以上；交易中心網(wǎng)上備案政策的出臺(tái)，對(duì)于銀行控制個(gè)人投資第二、第三套房產(chǎn)起到了促進(jìn)作用。種種跡象顯示，政府正在采用目前階段持觀望態(tài)度，使我們對(duì)今年樓市(包括寫(xiě)字樓)市場(chǎng)的發(fā)展嘴地區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。由于在政策、交通、環(huán)境、硬件選擇的焦點(diǎn)。銀行、證券、保險(xiǎn)、基金等金融服務(wù)企業(yè)更將這里的甲級(jí)寫(xiě)字樓作為入駐的首選目標(biāo)，大約有150家外資銀行及其他各類(lèi)金與合作。除此之外，律師行、進(jìn)出口貿(mào)易、科技資訊等發(fā)展?jié)摿薮髺|、浦西在心理上的距離感得以淡化，取消隧道過(guò)江費(fèi)，也刺激了一金報(bào)價(jià)為0.65美元/(平方米/天)。預(yù)計(jì)今年下半年預(yù)計(jì)將有約年將有約525000平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看，今年年底開(kāi)始的供應(yīng)浪潮將一定程度的減輕市場(chǎng)的緊X程度。權(quán)威機(jī)構(gòu)0萬(wàn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓投放的景象，酒店客房出租率全線飚升。浦西的酒店生意好，客房出租率。據(jù)悉，賓館的共有147.42萬(wàn)人次，比上年相比增長(zhǎng)30%，而接待境外來(lái)還存有一定的市場(chǎng)空間；二是APEC會(huì)議的后續(xù)拉動(dòng)效應(yīng)，使世界在這樣好的大環(huán)境里，擁有“浦東新區(qū)省部樓宇”資質(zhì)和準(zhǔn)五析一分錢(qián)貸款。這些樓宇投資方來(lái)自中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中大樓成功實(shí)現(xiàn)運(yùn)作?，F(xiàn)在，人們已看到了一個(gè)趨勢(shì)：陸家嘴大樓租售率將穩(wěn)步上升。這不僅是基于浦東每年因?yàn)檫@里是離世界最近的地方?！边@些求購(gòu)者中，有跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)，還有一些民營(yíng)企業(yè)和宅增量將不會(huì)太大，相反寫(xiě)字樓、酒店、商鋪等商務(wù)及配套設(shè)施將會(huì)繼續(xù)呈上升的趨勢(shì)。菊?qǐng)@三期匯豪天下、盛世年華、世茂濱江花園四則將具體集中在金茂大廈、東方路交通樞紐和浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)三大版0.46%0.46%14.75%84.79%邊緣城區(qū)經(jīng)大不如前，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年會(huì)繼續(xù)保持這種發(fā)展?fàn)顩r。因此，陸家嘴2003年XX主要房地產(chǎn)政策一覽表1234567《關(guān)于停止的通知》《關(guān)于加強(qiáng)的通知》《關(guān)于非居知》《全裝修房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《XX市生區(qū)管理辦法》《XX市房行辦法》《央行121停批容積率在0.3以下的住宅用地，容積率在0.3以上的低密度住宅用地嚴(yán)格按照土地供應(yīng)計(jì)劃控制執(zhí)行動(dòng)產(chǎn)XX對(duì)外開(kāi)放則》正式明確小區(qū)建設(shè)中環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑節(jié)能、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、小區(qū)水環(huán)境等六方面的內(nèi)容或買(mǎi)受人對(duì)房屋面積有異議關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住合理金發(fā)向業(yè)貸操作性業(yè)管理業(yè)主等各律責(zé)任以和消費(fèi)的，多渠道上，實(shí)物配三種登記種類(lèi)；明責(zé)任需進(jìn)一步完善付能力政府清潔市場(chǎng)、規(guī)X操作，住的發(fā)展提障號(hào)文件》《物業(yè)條例》《國(guó)務(wù)院關(guān)房地持續(xù)展的通知》《關(guān)于中介降傭的通知》貼息的通《國(guó)家廉租法》《XX市房例》89狀率超的新供應(yīng)量十分有限，而專家預(yù)測(cè)，到“十五”期末，陸家嘴金融區(qū)測(cè)的主要特征金融貿(mào)易區(qū)獨(dú)有的區(qū)位特征決定了陸家嘴地區(qū)未來(lái)三年的競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)比較要在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)、占有一定的先機(jī)，資金勢(shì)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)橋”的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，決定了未來(lái)三年內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將圍繞著“國(guó)際化”三個(gè)字來(lái)展開(kāi)。開(kāi)發(fā)商是否能夠提供與“硬件”匹配的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；目關(guān)鍵所在。2.1本企業(yè)的現(xiàn)狀分析2.1.1企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析機(jī)，已經(jīng)發(fā)展成融樓宇租售、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為一體的綜合性企業(yè)。公司下設(shè)財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)等部門(mén)，以及酒店、物業(yè)2004年，集團(tuán)公司要求XX公司實(shí)現(xiàn)2.3億的營(yíng)業(yè)收入(其中酒店2500萬(wàn))。在外債未清、盈余還本的情況下，公司對(duì)各部門(mén)進(jìn)2.1.2企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析證，出租率達(dá)95%，企業(yè)公司虧損繼續(xù)降低，物業(yè)公司收入和利潤(rùn)重重。大樓建造周期過(guò)長(zhǎng)、資本結(jié)構(gòu)不合理、債務(wù)負(fù)擔(dān)重、大廈尚未不涉及現(xiàn)金流出的固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)等攤銷(xiāo)，現(xiàn)金需求量為萬(wàn)元。再加上貸款還本13500萬(wàn)，共需21867萬(wàn)，現(xiàn)金流上的主0萬(wàn)，酒店公司由于客房數(shù)量有限，即使再保證較高開(kāi)房率且其他開(kāi)支得到有效控制的前提下，利息、折舊、能耗、工資等固定萬(wàn)元，要避免這一數(shù)字繼續(xù)攀升，只有擴(kuò)大銷(xiāo)售。企業(yè)公司通過(guò)擴(kuò)大2.1.3企業(yè)基礎(chǔ)管理分析如果說(shuō)，寶安大廈的竣工使公司完成了“硬件”的配備，那么管理無(wú)疑是急需跟進(jìn)的“軟件”。人員；另一方面，管理資質(zhì)偏低、管理面積小、管理種類(lèi)少、公司知名度低，以及員工隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)偏大、文化水平偏低、具有專業(yè)技術(shù)制的教育、約束力度不夠，而難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)管理的目標(biāo)，又反映了我2.1.4企業(yè)市場(chǎng)地位分析11.4億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理、生物制藥及藥品銷(xiāo)的竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)，位置優(yōu)越，交通便捷，區(qū)域含金量高，具備較好的2.1.5企業(yè)產(chǎn)品特色分析最后整體驗(yàn)收。因此，其價(jià)格也經(jīng)歷了一個(gè)由低到高的過(guò)程。剛開(kāi)始的價(jià)格比市價(jià)要低一些，采取“早出租早收益”的速度優(yōu)先策略，客戶也以小公司居多；現(xiàn)在，隨著形勢(shì)的變化，客戶群也開(kāi)始向大公司80家公司調(diào)整到30家左右的大型公司，這樣，平均一層樓面一家。的基礎(chǔ)上，運(yùn)用差異化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，提升酒店服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量，形成了獨(dú)特的產(chǎn)品特色。例如，總臺(tái)接待采用座姿式“一對(duì)一”服務(wù)，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，增強(qiáng)賓客信息的私密性；又如，為入住酒店的賓2.1.6企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析個(gè)四星級(jí)以上的高檔酒店，其中，除了“明城”和XX金陵集團(tuán)(旗下還有金陵飯店)的紫金山大酒店，其余的都是國(guó)外品牌，像洲際、萬(wàn)豪、日航、瑞吉等等，都是國(guó)際著名的酒店管理集團(tuán)，競(jìng)爭(zhēng)比較激一個(gè)痛苦的定位的過(guò)程。比如隔壁的齊魯大廈，開(kāi)業(yè)不到一個(gè)月，價(jià)格就上到800元以上，它的規(guī)模和我們差不多，設(shè)施檔次還比不上它做支撐，兩百多間房根本就沒(méi)有什么問(wèn)題，加上它的政府背景(由吉紅塔、新亞湯臣，等等，都是這種性質(zhì)。即使是和我們情況比較接內(nèi)地市場(chǎng)定位也很明確，就是XX省，所以在1992年這一項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)還是占有天時(shí)地利的，如果當(dāng)年能夠動(dòng)充裕。當(dāng)時(shí)這一帶寫(xiě)字樓的租金是0.8美元/平方米/天，這個(gè)價(jià)格次，停工時(shí)間累計(jì)超過(guò)了4年；同時(shí)，大廈的成本也因此增大，整個(gè)到3億多，應(yīng)該說(shuō)包袱還是很重的。所以說(shuō)，市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度不高，使我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)環(huán)境中處于劣2.1.7企業(yè)資金運(yùn)作分析節(jié)攀升，達(dá)到95%；物業(yè)公司、寶安大酒店的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)也有不還本13500萬(wàn)，共需21867萬(wàn)，現(xiàn)金流仍舊主要用于銀行貸款的和酒店的財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)3000萬(wàn)，還占整個(gè)融資資金的90％以上，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的嚴(yán)重要砝碼，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，解決融資難題才是第一要?jiǎng)?wù)，至于其后必須2.1.8企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)分析寶安大酒店三者之間的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、樓宇租售和2.1.9企業(yè)人力資源分析XX寶安公司既然已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、樓宇租售和和使命感。間，審計(jì)部無(wú)疑充當(dāng)了“廉政公署”的角色，既減輕了領(lǐng)導(dǎo)班子的工作壓力，也減少了很多不必要的麻煩。換句話說(shuō)，加強(qiáng)監(jiān)督和審核工作是非常必要的。責(zé)權(quán)限制制度的落實(shí)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核、員工培訓(xùn)2.1.10企業(yè)客戶管理分析不再收費(fèi)、地鐵開(kāi)通等緣故一直都比較熱。從整體來(lái)看，形勢(shì)最好的高達(dá)98%的大廈出租率使本大廈的已租客戶，很自然地成為了的資料集中進(jìn)行歸檔、分析和管理，提供妥善的售后服務(wù)，并為下一相關(guān)措施，適時(shí)適量地開(kāi)發(fā)新客戶，建立良好的知名度和美譽(yù)度，從此外，寶安大酒店、寶安物業(yè)的客戶群從另一個(gè)層面來(lái)講，也是寶安大廈的潛在客戶群；而寶安大廈的客戶群；反之亦然。因此，一2.1.11企業(yè)信息管理分析存與發(fā)展構(gòu)成重大的影響。當(dāng)然，酒店公司的日常信息管理、公司與2.1.12企業(yè)品牌管理分析還是寶安大酒店，都必須以“寶安大廈”的品牌為依托；或者說(shuō)，通的營(yíng)銷(xiāo)來(lái)看，主要依靠的是連鎖經(jīng)營(yíng)，一店一牌很可能得不償失。所以說(shuō)，品牌的認(rèn)識(shí)度是企業(yè)的生命，而資本則是品牌的血液，提供不0062.2本企業(yè)定位浦東特殊而重要的戰(zhàn)略意義，使其自然而然地成為了各方強(qiáng)手的必爭(zhēng)之地，而入市較晚的XX寶企已經(jīng)失去了在這片寸土寸金的“風(fēng)水寶地”挖“第一桶金”的先機(jī)；在酒店服務(wù)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)匱乏和就目前的情況而言，雖然我們落戶浦東繁華的商貿(mào)中心，但是行。當(dāng)然，考慮到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中仍以南方的經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，客源也比較3.1總體戰(zhàn)略勢(shì)下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)歸集整合、重新洗牌的調(diào)整期。但管理和改革，趨利避害、把握商機(jī)，全面、穩(wěn)步、著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)地提升XX寶企地核心競(jìng)爭(zhēng)力。要充分利用“寶安大廈品牌”形象、資產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、人才配置等綜合優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、樓宇租售3.2具體目標(biāo)1.以寶安大廈整體經(jīng)營(yíng)為契機(jī)，加強(qiáng)酒店和物業(yè)管理的品牌經(jīng)營(yíng)和2.年底前爭(zhēng)取用部分主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為資金，購(gòu)置3000萬(wàn)元的土地2005年目標(biāo)1.仍以寶安大廈的深度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為依托，使酒店、物業(yè)管理、樓宇，形成2500萬(wàn)元的收入。3.2.32006年目標(biāo)1.繼續(xù)完善對(duì)寶安大廈的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，提升酒店品質(zhì)，在軟件上狠下3.以上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)形成的凈流入資金，繼續(xù)開(kāi)發(fā)一塊4000萬(wàn)左右執(zhí)行 (一)總體計(jì)劃1.經(jīng)營(yíng)理念：以酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、樓宇租售和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，并不斷加以培養(yǎng)、維護(hù)和發(fā)展，形成以房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為中心環(huán)節(jié)、上下游產(chǎn)品緊密結(jié)合和相互滲透、相互補(bǔ)充的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，找2.經(jīng)營(yíng)策略：首先要找準(zhǔn)機(jī)會(huì)并購(gòu)因資金鏈條斷裂的樓盤(pán)或地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，要利用宏觀調(diào)控、行業(yè)集中度提供的機(jī)會(huì)，擴(kuò)大投資在投資方式上，可分為三步走：(1)繞：即農(nóng)村包圍城市。所謂聯(lián)：即業(yè)內(nèi)合作，以出資控股方式，結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，與中小房產(chǎn)商聯(lián)一步從結(jié)構(gòu)上優(yōu)化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房建設(shè)與銷(xiāo)地體系構(gòu)架。首先，以酒店經(jīng)營(yíng)和樓宇租售為主要經(jīng)營(yíng)資本來(lái)源，建立華東區(qū)域?qū)毎猜?lián)盟，達(dá)到資源共享。要擴(kuò)大地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，年開(kāi)發(fā)增量控制在上年度開(kāi)發(fā)量地10％~30％，形成土地開(kāi)發(fā)，出售、轉(zhuǎn)讓 (二)年度計(jì)劃陣地，力求通過(guò)對(duì)現(xiàn)行制度和運(yùn)作方式的總結(jié)和思考，趨利避害，使寶安大酒店實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3000萬(wàn)元(扣除傭金后的凈收入)，通過(guò)國(guó)家寶安物業(yè)的注冊(cè)資本增加至500萬(wàn)元以上，通過(guò)浦東新區(qū)授予優(yōu)秀制度和運(yùn)行方式的總結(jié)、思考、改進(jìn)的基礎(chǔ)上，逐步對(duì)拓展的項(xiàng)目實(shí)或高于同行業(yè)上市公司先進(jìn)水平；寶安物業(yè)拓展1~2個(gè)新項(xiàng)目，拓號(hào)的評(píng)定；完成寶安大廈剩余的租售任務(wù)，適當(dāng)拓展短期項(xiàng)目，使資萬(wàn)元，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、酒店設(shè)備開(kāi)始老化的條件下，對(duì)現(xiàn)有客戶有效培植；寶安物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入力爭(zhēng)翻番，物業(yè)管理資質(zhì)升到二級(jí)，通過(guò)的項(xiàng)目。行 (一)總體計(jì)劃1年走1步(具體見(jiàn)后)。三年總的戰(zhàn)略目標(biāo)定位在一方面逐年使公司降低虧損，最終產(chǎn)生贏利，從而提高股東權(quán)益；另一方面通過(guò)債務(wù)重組，實(shí)現(xiàn)大面積銷(xiāo)售，把剩余的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)融資替換，提高資產(chǎn) (二)年度計(jì)劃我們的工作重點(diǎn)將集中再一方面進(jìn)一步加大調(diào)整，鞏固和量力拓展已有陣地，加強(qiáng)成本控制力度，節(jié)虧損，基本上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收支平衡，改善部分財(cái)務(wù)指標(biāo)，結(jié)束為生存而才儲(chǔ)備，完善已有財(cái)務(wù)制度，適當(dāng)引進(jìn)新的財(cái)務(wù)管理理念，以適應(yīng)企超額完成集團(tuán)下達(dá)的任務(wù)，為還貸和發(fā)展新項(xiàng)目提供有力的資金保行業(yè)平均、優(yōu)秀指標(biāo)的對(duì)比，為經(jīng)營(yíng)管理層提供真實(shí)的信息，合理的同時(shí)控制新帳，應(yīng)收帳款占營(yíng)業(yè)收入比重不高于2％，達(dá)到集團(tuán)下達(dá)期等指標(biāo)著手分析，結(jié)合計(jì)劃，預(yù)測(cè)，嚴(yán)格控制應(yīng)手帳款的規(guī)模及回月對(duì)資金使用情況進(jìn)行跟蹤，反饋，分析節(jié)約或超支原因，做到有計(jì)完善。措施：在現(xiàn)有的財(cái)務(wù)制度基礎(chǔ)上，對(duì)核算，計(jì)劃，預(yù)測(cè)，分析改變以往不盡合理的工作方法，合理補(bǔ)充業(yè)務(wù)的X圍，種類(lèi)拓展、X司的行業(yè)有別，各行業(yè)的專業(yè)技術(shù)要求比較高，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，變化快，我們也需要培養(yǎng)一支精簡(jiǎn)，強(qiáng)干，有頭腦，肯吃苦，能適應(yīng)環(huán)會(huì)辦學(xué)專業(yè)繼續(xù)教育、專業(yè)職稱考試、評(píng)定，結(jié)合平時(shí)工作中的主管的傳、幫、帶作用，不定期的組織形式靈活的工作交流會(huì)，年內(nèi)使各被動(dòng)融資方式向主動(dòng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入過(guò)度(如集團(tuán)對(duì)XX公司的經(jīng)整公司信貸政策，降低應(yīng)收比例等手段，加快應(yīng)收帳款流轉(zhuǎn)速度，進(jìn)短期新貸3000萬(wàn)，歸還舊貸款本金11250萬(wàn)，其好形象，發(fā)展與信托公司，保險(xiǎn)公司，租賃公司，財(cái)務(wù)公司等其他金提高其橫向整體概念，拓寬其專業(yè)知識(shí)、技能X圍，以增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的長(zhǎng)到管理成長(zhǎng)的第2個(gè)三年計(jì)劃的準(zhǔn)備階段，是較關(guān)鍵的1年，在財(cái)務(wù)杠桿，項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)方面的工作能力提高。同時(shí)，從被動(dòng)融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)融資。步入資本運(yùn)營(yíng)的良性循環(huán)?？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)，積極探索4500萬(wàn)，適當(dāng)新貸2000萬(wàn)(短期)，歸還舊貸款本金13000萬(wàn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。降低存貨規(guī)模，降低流動(dòng)比率，提高償債能力。同經(jīng)過(guò)2004－2006年三年的努力和調(diào)整，我們將順利的完成第單位：萬(wàn)元0%目率求年年力.84507,092.52.84產(chǎn)債潤(rùn)行 (一)總體計(jì)劃如果所圈的地是沙漠，那么你將顆粒無(wú)收。因此，我們未來(lái)三年的布因素：第一是我們不可能什么都做，必須依據(jù)可籌集的資金規(guī)模，有 (二)年度計(jì)劃按照集團(tuán)“點(diǎn)、線、面”相統(tǒng)一地布局原則，三年內(nèi)確定如下布2004年：在XX中心地段，尋找并激活“邊角料”地塊。XX目前是寸土寸金，土地資源日漸枯竭，中心地段更是一地難求，且價(jià)一些被人遺忘的“邊角料”地塊?？梢酝ㄟ^(guò)廣收信息、順藤摸瓜找業(yè)主，以收購(gòu)或聯(lián)手方式拿下地塊，再經(jīng)過(guò)創(chuàng)意開(kāi)發(fā)，打造出精致玲瓏開(kāi)發(fā)難度大，但“一城九鎮(zhèn)”因開(kāi)發(fā)較晚，資源比較豐富，還有較多機(jī)會(huì)。目前可重點(diǎn)關(guān)注松江、寶山、嘉定、金山、南匯等區(qū)域的發(fā)展X執(zhí)行 (一)總體計(jì)劃1.樓宇銷(xiāo)售：寶安大廈的銷(xiāo)售是盤(pán)活公司資產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也2.酒店經(jīng)營(yíng)：要按照高級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)管理模式，借XX快速發(fā)展3.物業(yè)管理：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，物業(yè)管理必然持高端物業(yè)管理目標(biāo)，提高精品意識(shí)，提升企業(yè)資質(zhì)，積極參與高端市以商業(yè)地產(chǎn)為主，同時(shí)引入兩種運(yùn)作模式：一是“工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)化運(yùn) (二)年度計(jì)劃2005年計(jì)劃：完成XX寶安大廈剩余寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售工作，約16000平方米的銷(xiāo)售任務(wù)(考慮到XX寶安大廈位居區(qū)域優(yōu)勢(shì)，位置優(yōu)越，形象氣派，可作為集團(tuán)華東地區(qū)的辦公所在地，故將大廈與此同時(shí)，積極開(kāi)展公司新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作，對(duì)于短期(一年內(nèi)對(duì)于中期或長(zhǎng)期項(xiàng)目(二年或以上)，妥善策劃營(yíng)銷(xiāo)方案，安排號(hào)銷(xiāo)2006年計(jì)劃：完成商業(yè)裙房約28000平方米的銷(xiāo)售任務(wù)，可萬(wàn)元。與此同時(shí)，繼續(xù)開(kāi)展公司新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的酒店經(jīng)營(yíng)：2004年：寶安大酒店實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3000萬(wàn)元(扣除傭金后的凈收入)，通過(guò)國(guó)家四星級(jí)旅游飯店的評(píng)審。使酒店短期償債能力達(dá)到或的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)呈現(xiàn)，且越趨激烈。我們酒店的設(shè)施設(shè)備開(kāi)始陳舊，新入較高的房?jī)r(jià)，因此，從現(xiàn)在起做好客戶群的培養(yǎng)，提升忠實(shí)客戶至關(guān)培養(yǎng)是指鼓勵(lì)在職員工積極參加政府組織的職稱晉升考試或在管理層中選拔1~2名骨干人員，作為管理處主任等繼任者拓展1~2個(gè)新項(xiàng)目，拓展面積達(dá)10萬(wàn)平方米，拓展的目標(biāo)寶安大廈通過(guò)XX市授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號(hào)的評(píng)繼續(xù)在管理層中選拔1~2名優(yōu)秀人員，作為管理處主任等繼標(biāo)；策劃?rùn)C(jī)構(gòu)設(shè)置及管理控制方案，探尋管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新的在條件許可的情況下，力爭(zhēng)寶安大廈通過(guò)建設(shè)部授予的城市上年新拓展的項(xiàng)目獲得區(qū)級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號(hào)的評(píng)定；人力資源年齡結(jié)構(gòu)調(diào)整為40歲以上占人員總數(shù)的25%，級(jí)職稱占人員總數(shù)的15~30%，初級(jí)以下職稱占人員總數(shù)的10~20%，大專學(xué)歷占人員總數(shù)的20~40%，中專、高中學(xué)品牌計(jì)劃執(zhí)行 (一)總體計(jì)劃管理手冊(cè) 安大酒店實(shí)施品牌整合、進(jìn)行有效維護(hù)，使各品牌呈現(xiàn)相互支持，充業(yè)務(wù)。品牌的影響力，導(dǎo)入物業(yè)顧客關(guān)系管理系統(tǒng)，品牌，實(shí)施開(kāi)發(fā)一片地產(chǎn)，交一方朋友，立一座豐碑的方針，踏踏實(shí) (二)年度計(jì)劃情況下，建立穩(wěn)定的客戶群和銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，樹(shù)立良好的口碑。在緩解債務(wù)負(fù)擔(dān)的前提下，逐步形成以“寶安大廈”為基礎(chǔ)的“旗幟品牌”。。情況下，繼續(xù)拓展新的客戶群、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)及項(xiàng)目，在償債的同時(shí)留有儲(chǔ)備計(jì)劃執(zhí)行 (一)總體計(jì)劃總體目標(biāo)是：分短、中、長(zhǎng)期進(jìn)行土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)期項(xiàng)目3~4個(gè)、中期項(xiàng)目5~7個(gè)，短期項(xiàng)目6~8個(gè)；土地儲(chǔ)備量以年10％~30%增加，同時(shí)儲(chǔ)備6~8個(gè)農(nóng)場(chǎng)或林場(chǎng)項(xiàng)目；適時(shí)適量將儲(chǔ)備土地 (二)年度計(jì)劃2004年土地儲(chǔ)備計(jì)劃：在華東地區(qū)(江、浙、滬)二、三線城市(地、縣、級(jí)市)簽訂3~5個(gè)經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi)動(dòng)工2~3個(gè)，儲(chǔ)備2~3個(gè)；簽定1~2個(gè)農(nóng)場(chǎng)或林場(chǎng)項(xiàng)目。2005年土地儲(chǔ)備計(jì)劃：在華東地區(qū)(江、浙、滬)的二、三線城市(地、縣、級(jí)市)簽訂4~6個(gè)經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi)動(dòng)工3~4個(gè)，儲(chǔ)備3~4個(gè)；簽定2~3個(gè)農(nóng)場(chǎng)或林場(chǎng)項(xiàng)目；適2006年土地儲(chǔ)備計(jì)劃：在華東地區(qū)(江、浙、滬、皖)的二三線城市(地、縣、級(jí)市)簽訂5~8個(gè)經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi)動(dòng)工4~6個(gè)，儲(chǔ)備3~5個(gè)；簽訂3~4個(gè)農(nóng)場(chǎng)或林場(chǎng)項(xiàng)目；理計(jì)劃執(zhí)行 (一)總體計(jì)劃次的樓盤(pán)，解決好客戶資源，銷(xiāo)售也即成功了一半。那么，如何開(kāi)拓目標(biāo)客戶的搜尋工作。由于大廈出租率高達(dá)98％，在積極挖掘本大將目標(biāo)客戶的X圍擴(kuò)大到XX浦東陸家嘴地區(qū)其他商圈大廈內(nèi)的客出奇制勝。比如：逐戶訪問(wèn)大廈租賃客戶；通過(guò)老客戶的宣傳，介紹樓面積、朝向、價(jià)格、投資回報(bào)的計(jì)算、辦理銀行按揭后每月的付款對(duì)我司項(xiàng)目產(chǎn)生信心。同時(shí)，對(duì)于客戶面臨的問(wèn)題，能指出協(xié)助解決構(gòu)計(jì)劃執(zhí)行、后分析客戶資料并歸類(lèi)，總結(jié)客戶的共同性及差異性。如：我部從目型：一種是大廈租賃戶，另一種是來(lái)自于XX的民營(yíng)企業(yè)主?？紤]到了；而且，江浙地區(qū)的人們本身?yè)碛性赬X置業(yè)的強(qiáng)烈夢(mèng)想，故我部售后服務(wù)是決定營(yíng)銷(xiāo)額增長(zhǎng)的根本。我們應(yīng)該做到繼續(xù)關(guān)心客戶，傾聽(tīng)客戶意見(jiàn)，真心實(shí)意為客戶解難，并履行服務(wù)承諾。與此同時(shí)，建立客戶反饋機(jī)制?？蛻袅己玫姆?/p>