濟(jì)寧市晨陽莊園住宅小區(qū)項目申請報告50-目錄第一章申報單位及項目概況 -4-一、項目申報單位概況 -4-二、項目概況 -5-第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 -21-一、發(fā)展規(guī)劃分析 -21-二、產(chǎn)業(yè)政策分析 -24-三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 -24-第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 -26-一、資源開發(fā)方案 -26-二、資源利用方案 -26-三、資源節(jié)約措施 -27-第四章節(jié)能方案分析 -28-第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 -31-一、項目選址及用地方案 -31-二、土地利用合理性分析 -32-三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 -33-第六章環(huán)境和生態(tài)影響及交通條件分析 -34-一、環(huán)境影響識別 -34-二、環(huán)境影響分析 -34-三、交通條件分析 -37-第七章經(jīng)濟(jì)影響分析 -38-一、經(jīng)濟(jì)效益分析 -38-二、項目對國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響分析 -42-三、行業(yè)影響分析 -44-第八章社會影響分析 -45-一、社會影響效果分析 -45-二、適應(yīng)性分析 -46-三、社會風(fēng)險及對策分析 -46-四、社會評價結(jié)論 -47-第九章結(jié)論與建議 -47-一、結(jié)論 -47-二、建議 -49-第一章申報單位及項目概況

第一節(jié)項目申報單位概況企業(yè)名稱：濟(jì)寧市高聳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：程現(xiàn)河注冊資本：2000萬元人民幣企業(yè)地址：濟(jì)寧市王母閣路86號成立時間：2004年04月經(jīng)營范圍：從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出租、出售、轉(zhuǎn)讓及配套建筑裝潢。（凡涉及國家專向規(guī)定的，取得專向許可手續(xù)后經(jīng)營）。企業(yè)簡介：濟(jì)寧市高聳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于二零零四年四月，是由濟(jì)寧碳素工業(yè)總公司、程現(xiàn)河、劉明君、張新安、曹慶輝共同出資成立的有限責(zé)任公司，公司注冊資本2000萬元：住所位于王母閣路86號。公司現(xiàn)有員工40人，其中高、中級管理人員占10%、工程技術(shù)人員占70%，人員結(jié)構(gòu)科學(xué)合理。公司下設(shè)工程技術(shù)部、項目部、財務(wù)部、營銷部、勞動人事部、市場開發(fā)部、企劃部、辦公室、審計中心、物業(yè)管理等部門。公司制度健全，管理規(guī)范，員工團(tuán)結(jié)敬業(yè)。法人代表簡介：姓名：程現(xiàn)河性別：男政治面貌：中國共產(chǎn)黨員出生日期：1959年10月10日文化程度：大專專業(yè)：工民建專業(yè)技術(shù)職務(wù)：工程師工作簡歷：在濟(jì)寧市光明化工廠工作在濟(jì)寧市化工設(shè)計院擔(dān)任設(shè)計員濟(jì)寧市許莊建筑工程公司擔(dān)任技術(shù)副經(jīng)理在濟(jì)寧碳素建筑工程公司擔(dān)任法人代表2004-至今在濟(jì)寧市高聳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擔(dān)任法人代表

第二節(jié)項目概況一、項目申請報告編制依據(jù)1、項目單位委托書；2、國家及省市有關(guān)政策、法規(guī)和文件；3、項目總體規(guī)劃；4、《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》；5、《濟(jì)寧市城市總體規(guī)劃》；6、《城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；7、濟(jì)寧市各類建筑取費標(biāo)準(zhǔn)；8、濟(jì)寧市土地分等級及基準(zhǔn)地價；9、《2008年濟(jì)寧市統(tǒng)計年鑒》；10、項目承辦單位提供的有關(guān)設(shè)想及基礎(chǔ)資料。二、項目背景及建設(shè)的必要性1、濟(jì)寧市概況（1）濟(jì)寧概況濟(jì)寧市位于魯西南腹地，地處黃淮海平原與魯中南山地交接地帶，東鄰臨沂市，西接菏澤市，南面是棗莊市和江蘇省徐州市，北與泰安市交界，西北隔黃河與聊城市相望。濟(jì)寧市是省級歷史文化名城，國家重要的能源和原材料基地；是山東省重點規(guī)劃發(fā)展的除青島、濟(jì)南以外的第三大區(qū)域性中心城市?，F(xiàn)轄2區(qū)（市中區(qū)、任城區(qū)）、3市（曲阜、兗州、鄒城）、7縣（汶上、泗水、微山、金鄉(xiāng)、嘉祥、魚臺、梁山），153個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。總面積1.1萬平方公里，總?cè)丝?05.78萬。境內(nèi)有曲阜、鄒城2座國家級歷史文化名城和孔府、孔廟、孔林3個世界歷史文化遺產(chǎn)，古老的京杭大運(yùn)河、水泊梁山、微山湖等風(fēng)景旅游勝地享譽(yù)海內(nèi)外。濟(jì)寧區(qū)位優(yōu)越，交通便利，資源豐富，綜合經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，是一座加速成長中的工業(yè)城市，全國重要的能源基地，也是山東省重點發(fā)展的三大區(qū)域中心城市之一。濟(jì)寧地處魯蘇豫皖結(jié)合部，是華東與華北、山東半島與中原地區(qū)的通道。京滬、京九、新石鐵路在境內(nèi)交叉，四條國道和京福、日東兩條高速公路交織成網(wǎng)，濟(jì)寧還是全國內(nèi)河水網(wǎng)重要樞紐，京杭大運(yùn)河干線總長度為210公里，縱貫濟(jì)寧南北。市中區(qū)內(nèi)開通公交車線路24條，出租車5千余輛。因此，城區(qū)已聯(lián)成四通八達(dá)的主體交通運(yùn)輸網(wǎng)。濟(jì)寧是山東省重要的糧棉油生產(chǎn)基地，也是魯西黃牛、小尾寒羊、微山麻鴨、金鄉(xiāng)大蒜、魚臺大米的集中產(chǎn)地，糧食產(chǎn)量占全省的十分之一，淡水產(chǎn)品產(chǎn)量占全省的四分之一。濟(jì)寧工業(yè)實力比較雄厚，現(xiàn)有利稅過千萬元的企業(yè)81家、過億元的21家，5家企業(yè)進(jìn)入全國500強(qiáng)，5家企業(yè)進(jìn)入全省23家重點企業(yè)集團(tuán)，原煤、電力、毛紡織品、工程機(jī)械、抗生素藥品、味精等產(chǎn)銷量居全國同行業(yè)前列，兗礦、山推、魯抗股票先后在深圳、上海、美國、香港上市。濟(jì)寧與70多個國家和地區(qū)建立了較為穩(wěn)定的經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系，累計實際利用外資15億美元，年進(jìn)出口總額達(dá)到11億美元。濟(jì)寧先后榮獲“全國科教興市先進(jìn)城市”、“全國平原綠化先進(jìn)市”、“全國衛(wèi)生城市”等稱號，連續(xù)三次獲得“全國雙擁模范城”。近幾年來，濟(jì)寧市加快建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名市、組群結(jié)構(gòu)大城市。2008年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2122.16億元，按可比價格計算，比上年增長13.1％。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值256.81億元，增長3.7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值1183.49億元，增長14.8％；第三產(chǎn)業(yè)增加值681.86億元，增長13.5％。在第三產(chǎn)業(yè)中，金融保險業(yè)增加值28.9億元，增長14.2％；批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增加值146.99億元，增長16.7％；房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值47.78億元，增長10.9％。三次產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)率分別為3.1％、63.8％和33.1％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為12.1∶55.8∶32.1。人均GDP達(dá)到26721元（按現(xiàn)行匯率折算為3848美元），比上年增加4729元，按可比價格計算增長12.4％。（2）濟(jì)寧市城市建設(shè)及建筑、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況全力推進(jìn)中心城區(qū)重點項目建設(shè)，城市綜合服務(wù)功能明顯提高。全年園林綠化完成投資27201.57萬元，新增園林綠地面積55.6公頃，人均擁有公共綠地面積9.85平方米。市政設(shè)施建設(shè)完成投資31099萬元，全年新修道路13條，新增道路長度12.54公里，面積52.26萬平方米。維修道路34條，維修道路路燈共11580盞，新安裝路燈1327盞，累計維修人行道16.86萬平方米。市區(qū)污水處理工程完成投資4154萬元。濟(jì)寧市區(qū)公用事業(yè)發(fā)展迅速，日供水能力達(dá)到30萬立方米燉日，城市供水普及率達(dá)到99.5％，集中供熱面積492萬平方米。全年新增公交車輛137輛，增加延伸路線５條，為市民出行提供了方便。環(huán)境保護(hù)工作取得新進(jìn)展。全市共完成環(huán)保投資39.6億元，其中城市建設(shè)環(huán)保投資24.4億元，“三同時”環(huán)保投資2.78億元，老污染源治理投資12.08億元，微山湖濕地生態(tài)建設(shè)及塌陷地復(fù)墾投資0.34億元。環(huán)境管理工作進(jìn)一步加強(qiáng)，建設(shè)項目“三同時”合格率及執(zhí)行合格率均為100％；完成限期治理項目56個，關(guān)停污染重、能耗高、浪費資源的企業(yè)11家。環(huán)境污染得到進(jìn)一步控制，全市地表水水質(zhì)明顯改善，各主要河流、湖庫ＣＯＤ濃度較上年下降７％，城市飲用水源達(dá)標(biāo)率達(dá)到100％；市區(qū)空氣環(huán)境質(zhì)量得到了明顯改善，大氣污染指數(shù)為78建筑業(yè)生產(chǎn)效益穩(wěn)步增長。全市資質(zhì)以上建筑企業(yè)342家，新增45家，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值163.3億元，增長14.3％；實現(xiàn)利稅3.9億元，增長9.6％。房地產(chǎn)開發(fā)平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資69.1億元，增長20.5％。全市房屋施工面積1081.6萬平方米，增長25.4％；房屋竣工面積168.3萬平方米，增長2.7％；商品房銷售面積189.3萬平方米，增長5.8％。其中商品住宅銷售面積174.3萬平方米，增長11.1％。房屋空置面積19.8萬平方米，增長0.2％。（3）濟(jì)寧市人民生活情況城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。據(jù)抽樣調(diào)查，市區(qū)居民全年人均總收入16873元，增長13.3％。其中人均可支配收入15617元，比上年增加1723元，增長12.4％；人均消費支出9485元，增長18.4％。城市居民家庭恩格爾系數(shù)37.9％。農(nóng)村居民人均純收入5965元，比上年增長13.2％，人均生活消費支出3735元，增長13.3％。其中，食品支出1377元，增長8.2％；用于文教娛樂方面的支出413元，增長6.9％。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為36.8％，降低1.7個百分點。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善。城市居民人均居住面積22.7平方米，比上年增加0.56平方米。農(nóng)村居民人均住房面積33平方米勞動就業(yè)保持穩(wěn)定增長，社會保障進(jìn)一步加強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員8.6萬人，其中下崗職工再就業(yè)3.85萬人。企業(yè)養(yǎng)老保險參保人數(shù)達(dá)到56.97萬人，征繳養(yǎng)老保險金18.52億元，為10.71萬離退休人員支付養(yǎng)老保險金14.02億元。失業(yè)保險參保人數(shù)59.02萬人，征繳失業(yè)保險金2.2億元，發(fā)放失業(yè)保險金5650萬元。機(jī)關(guān)事業(yè)養(yǎng)老保險參保人數(shù)20.06萬人，征繳養(yǎng)老保險金14.05億元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.94％。2、項目的提出近幾年來，隨著住房制度改革和舊城改造步伐的加快，濟(jì)寧市個人住房需求明顯增加，居民家庭購房熱情持續(xù)高漲。新開發(fā)的住宅小區(qū)如雨春筍般不斷涌現(xiàn)，不僅改善了人們的居住環(huán)境，也讓濟(jì)寧市區(qū)變得越來越美，越來越現(xiàn)代。樓高了、道寬了、天藍(lán)了、水清了、草綠了，人們的日子越來越好。雖然房價不斷上漲，雖然濟(jì)寧市區(qū)已經(jīng)開發(fā)建成了許多小區(qū)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的未開發(fā)地帶已經(jīng)不多，但是，住宅的供需矛盾依然突出，人們購買力的旺盛依然不減。隨著居民收入的增加和生活水平的提高，過去單一的小戶型設(shè)計已不能滿足居民的居住需求，紛紛要求購買新戶型、舒適性、智能性的小區(qū)住宅。為進(jìn)一步推進(jìn)城市改造，提高土地使用價值，國土局在進(jìn)行了前期土地收購儲備工作的基礎(chǔ)上將新、老三二七國道之間，古槐路東國有土地使用權(quán)進(jìn)行掛牌出讓，經(jīng)過競價掛牌，濟(jì)寧高聳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得古槐北路東片區(qū)國有土地使用權(quán)。該片區(qū)占地8.09公頃，凈用地面積為6.07公頃。3、項目建設(shè)的必要性（1）符合國家產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，價值大、資金占用多，且具有保值增值的特點，不僅具有消費價值還具有投資價值。國務(wù)院2003年頒布的18號文件對房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中的地位作了肯定，稱之為支柱產(chǎn)業(yè)。從房地產(chǎn)行業(yè)的地位來看，在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位將更明顯。多年來，我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了持續(xù)、快速的發(fā)展態(tài)勢，為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)。全國80多個行業(yè)中，在投資上，房地產(chǎn)業(yè)居首位，表明了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系日益加深，它的持續(xù)、穩(wěn)步、健康發(fā)展，對消費、投資、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融安全以及整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都將產(chǎn)生重大影響。從房地產(chǎn)宏觀政策上看，始終堅持一個目標(biāo)和16字方針。房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，又是風(fēng)險性產(chǎn)業(yè)。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)，采取非“一刀切”的因地制宜、分別決策、區(qū)別對待、分類指導(dǎo)的16字方針將是今后國家宏觀調(diào)控落實科學(xué)發(fā)展觀必須堅持的原則。（2）符合房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃要求當(dāng)前，居民購房十分看重住房質(zhì)量，“規(guī)劃設(shè)計是否合理，功能設(shè)施是否齊全，物業(yè)管理是否完善”已經(jīng)成為居民買房時最為關(guān)心的問題。但是，“房屋利用率低，住房面積小”，“小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，附屬設(shè)施不完善”的問題在濟(jì)寧市區(qū)仍然存在。為此，國家對房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃和要求成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。隨著住房體制改革的深化、福利性分房體制的取消及貨幣購房體制的實行，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了顯著改善。為此，建設(shè)部制定了城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)“十一五”規(guī)劃，省、市也相繼編制了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從濟(jì)寧高聳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)濟(jì)寧晨陽莊園項目來看，完全符合國家和地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，而且能夠帶動當(dāng)?shù)鼐用裣M水平的提高，并能夠迅速提高居民的生活質(zhì)量。（3）符合濟(jì)寧市城市發(fā)展規(guī)劃濟(jì)寧市的發(fā)展越來越迅速，經(jīng)濟(jì)規(guī)模也在不斷的增大，在經(jīng)濟(jì)規(guī)模增大的前提下，為社會各個產(chǎn)業(yè)的良好和健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。在濟(jì)寧市的遠(yuǎn)景總體規(guī)劃中，要求全市大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，使?jié)鷮幊蔀轸斘髂系墓I(yè)和商貿(mào)中心。在這一總的思想指導(dǎo)下，順應(yīng)濟(jì)寧市大的發(fā)展方向，現(xiàn)在所要建設(shè)的小區(qū)就位于新規(guī)劃的濟(jì)寧市任城區(qū)中心地帶，將為附近居民提供更加舒適和方便的居所。三、市場需求分析1、國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況按照世界各國城市化發(fā)展的一般規(guī)律，一國的城市化水平在達(dá)到30%后，城市化進(jìn)程便會加快。城市化水平的提高，必然帶來城市人口的增加，從而極大帶動了對房地產(chǎn)的需求，成為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要動力。同時，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，價值大、資金占用多，且具有保值增值的特點，使房地產(chǎn)不僅具有消費價值還具有投資價值。國家對房價進(jìn)行調(diào)控，提高銀行貸款利率，增加經(jīng)濟(jì)適用房和一般住宅的供應(yīng)量，限制“炒房”投機(jī)行為，更有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。我國城鎮(zhèn)家庭收入的快速增長，同時住宅消費支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我國城鎮(zhèn)家庭用于住宅消費支出的金額不斷加大。經(jīng)專家研究預(yù)測，未來我國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢是：（1）從房地產(chǎn)市場總體形勢來看，未來走勢平穩(wěn)，行業(yè)關(guān)注度減弱。在國家宏觀調(diào)控措施指導(dǎo)下，近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增勢得以遏制，初步形成了以普通商品房為主的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房價趨于穩(wěn)定。平穩(wěn)是未來房地產(chǎn)市場走勢的主調(diào)，行業(yè)“關(guān)注度”減弱，成熟度將逐步提高，“橫眉冷對千夫指”、大起大伏的時代將結(jié)束。（2）從束縛已久的城市化需求看，將會帶動國家對基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)項目的大幅上升。以城市居民和總?cè)丝诘谋壤齺砗饬?，我國的城市化水平非常低。由于國家在改革開放以前一直實行城市和農(nóng)村勞動力市場相分離的政策，使得廣大農(nóng)村地區(qū)至今仍然沒有走上城市化和工業(yè)化道路。1978年實行改革開放以來，我國就逐步開始了城市化的進(jìn)程，并在過去幾年里加快了這一目標(biāo)實施的步伐。由于目前全國的城市居民數(shù)僅占總?cè)丝诘?0%，所以，農(nóng)村勞動力向城市的轉(zhuǎn)移還有很長的路要走，同樣對城市住房的需求也會有很大的發(fā)展空間。（3）從被束縛的住房升級需求看，以農(nóng)村人口加速轉(zhuǎn)移為表現(xiàn)的城市化伴隨而來的是住房升級的需求。城市和農(nóng)村居民的人均住房面積從1980年的7～8平方米提高到如今的20多平米。因此，城市住房的總使用面積大約為25年前的十倍，在農(nóng)村大約為3倍。（4）從壯大的中產(chǎn)階層看，收入分配和中產(chǎn)階層的出現(xiàn)是影響人們需求變化的重要因素。不同的收入水平?jīng)Q定了對不同產(chǎn)品的購買力。其它國家的經(jīng)驗顯示，人均年收入超過3000美元將會出現(xiàn)一個中產(chǎn)階層迅速擴(kuò)大，消費需求大幅上升的時期。中國全球經(jīng)濟(jì)研究小組預(yù)測，到2011年，我國人均年收入將是目前收入水平的兩倍，達(dá)到大約2500美元，這將使中產(chǎn)階層的人數(shù)達(dá)到目前的6倍(總?cè)丝诘?8%)。（5）從住宅質(zhì)量的趨勢來看，追求住宅品質(zhì)的時代已經(jīng)到來。居住品質(zhì)決定了生活品質(zhì)，直接影響到每個人、家庭的生活品質(zhì)。品質(zhì)房地產(chǎn)時代的到來，加劇了企業(yè)的競爭，所以，開發(fā)商所建住宅、建筑要追求的不能是一時的需求，而應(yīng)是經(jīng)得住時間考驗的一勞永逸的好產(chǎn)品。如果今天建的房子，五十年以后的人還覺得它是好房子，那么就說明是經(jīng)得起時間的考驗。所以住宅這一特殊商品的時間品質(zhì)要求耐久性、文化感、適應(yīng)今天和未來需求等多個方面。這一更高標(biāo)準(zhǔn)逐漸成為開發(fā)商的共識。（6）從消費者的消費觀念角度看，隨就業(yè)地附近居住的時代已經(jīng)到來。在就業(yè)地附近居住的優(yōu)點是能夠降低交通成本、時間成本，相應(yīng)地也會提高個人的生活品質(zhì)。隨著我國二手房、租賃市場的規(guī)范、成熟，也將推動隨就業(yè)地附近居住格局的形成,新到一地就業(yè)就出現(xiàn)一次“買賣”行為或“賣”“租”行為，一生只在一地居住，一生只買一次房子的行為將隨之改變。2、濟(jì)寧市房地產(chǎn)市場狀況濟(jì)寧市近幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了火爆的局面，尤其經(jīng)濟(jì)適用性住宅更為暢銷，已經(jīng)開始成為濟(jì)寧強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長點。在當(dāng)前住房制度的轉(zhuǎn)軌過渡階段，濟(jì)寧市集團(tuán)和個人購買力也隨著房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前處于上升發(fā)展階段。但具有超前意識強(qiáng)、綜合性服務(wù)高的住宅建設(shè)工程目前還僅僅處于起步階段，它的市場潛力隨著市區(qū)居民的增多，對居住環(huán)境要求改善的呼聲越來越高，再加上經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名市和組群結(jié)構(gòu)大城市的規(guī)劃建設(shè)，濟(jì)寧市城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，中高檔住宅的需求越來越大。特別是從2001年起，濟(jì)寧市房地產(chǎn)業(yè)開始逐步規(guī)范化，宏觀環(huán)境漸趨規(guī)范，為全市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了保障。濟(jì)寧房地產(chǎn)市場營銷時代已經(jīng)顯現(xiàn)，激烈的房地產(chǎn)市場競爭，促進(jìn)了房地產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等的協(xié)調(diào)和優(yōu)化。特別是濟(jì)寧市新一輪城市環(huán)境改造，為規(guī)劃住宅社區(qū)提供了以人為本的生態(tài)氣息，從而提高了濟(jì)寧人的居住檔次與生活品位。隨著濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)逐年快速增長，居民收入水平也逐年提高，對戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理較好的樓盤比較看重，或投資、或居住。3、項目的市場預(yù)測濟(jì)寧晨陽莊園住宅小區(qū)位于濟(jì)寧市老城區(qū)西北部，新規(guī)劃濟(jì)寧市任城區(qū)中心地帶，具有以下幾個方面的市場優(yōu)勢：（1）是區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢：周邊教育、醫(yī)療、公共服務(wù)設(shè)施齊全，所處地段和區(qū)域位置極佳。因此，該項目的市場需求前景較好，市場潛力非常大。（2）是交通優(yōu)勢：緊鄰城市生活主干道古槐路、金宇路，有多班公共汽車路過，交通便利。四、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容1、建設(shè)規(guī)模本項目根據(jù)濟(jì)寧市住宅市場需求情況和城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合建設(shè)地點條件和周圍環(huán)境，確定本項目總體規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為：地上總建筑面積16.22萬平方米，其中住宅15.18萬平方米，商業(yè)1.04萬平方米，住宅總套數(shù)1582套，總居住人口5062人。項目總用地面積80900平方米，凈用地面積2、建設(shè)內(nèi)容該項目擬分兩期建設(shè)。其中一期地上建筑總面積101586.5平方米，住宅面積93986.5平方米，商業(yè)7600平方米，住宅總套數(shù)814套，總居住人口2605人；項目規(guī)劃用地53400平方米，凈用地41700平方米，擬建26層商住樓3棟、18層高層層住宅樓3二期地上建筑總面積60658.24平方米，住宅面積57858.24平方米，商業(yè)2800平方米，住宅總套數(shù)768套，總居住人口2458人；項目規(guī)劃用地27400平方米，項目凈用地19000平方米五、規(guī)劃布局與工程方案（一）規(guī)劃設(shè)計方案1、設(shè)計依據(jù)本項目設(shè)計依據(jù)主要有：（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2）《濟(jì)寧市城市總體規(guī)劃》（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（4）《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（5）《濟(jì)寧曹東、曹西、中楊莊姜樓大規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》（6）甲方提供的地形圖。2、指導(dǎo)思想本項目的設(shè)計指導(dǎo)思想為：堅持“高起點、高定位、高檔次”的原則，整體規(guī)劃，充分體現(xiàn)項目的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。結(jié)合區(qū)位特點，打造獨特的社區(qū)特色和景觀個性。依據(jù)現(xiàn)有實際，統(tǒng)籌安排，長遠(yuǎn)規(guī)劃，從硬件到軟件都體現(xiàn)出高水平、高質(zhì)量、高起點，體現(xiàn)出設(shè)施現(xiàn)代化、服務(wù)規(guī)范化、管理科學(xué)化的新型社區(qū)。3、規(guī)劃地點及現(xiàn)狀1）現(xiàn)狀概況濟(jì)寧市古槐北路東片區(qū)宗地位于濟(jì)寧主城區(qū)北部，北臨新327國道，位于任城新區(qū)中心位置，地勢平整，地理條件優(yōu)越，交通便利。2）建設(shè)條件（1）本地塊位于老城區(qū)西北，緊鄰北環(huán)路，地理位置優(yōu)越。（2）本區(qū)位于城區(qū)的邊緣，基本為村莊果園，基地西側(cè)古槐路已經(jīng)通車，市政管線可以接入。3）現(xiàn)狀分析經(jīng)過全面的現(xiàn)狀調(diào)查和分析，對本地塊的現(xiàn)狀情況有了清楚的認(rèn)識和了解，設(shè)計中主要存在如下幾個問題：（1）隨著城市的發(fā)展，本地塊在城市中的交通條件、區(qū)位價值發(fā)生變化，影響到市區(qū)的綜合功能和形象，因而產(chǎn)生進(jìn)行整治與改建的必要。（2）隨著諸城市社會、經(jīng)濟(jì)、文化等到條件的逐步改善，居民對居住與生活的要求不斷提高，由此產(chǎn)生了提高居住標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施、提高環(huán)境質(zhì)量的要求。（3）自然村落和城市之間的嵌接，不同生活方式的融合,回遷與開發(fā)組團(tuán)之間的聯(lián)系等，直接影響不同社會群體的交往與生活模式。（4）綜合考慮村莊改造的現(xiàn)實情況，合理安排不同地段的開發(fā)時序，解決近遠(yuǎn)期的規(guī)劃布局，是必須要認(rèn)真對待的問題之一。4、規(guī)劃目標(biāo)（1）合理有效利用土地資源，通過對用地與功能結(jié)構(gòu)的合理化調(diào)整，提高經(jīng)濟(jì)效益，提升城市形象。（2）通過整治改善等一系列更新措施進(jìn)行規(guī)劃改造，改變現(xiàn)有基地面貌，提升城市形象和市民生活水平。（3）采用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)手段，改善或增加必需的環(huán)境設(shè)施和休閑空間，改善居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量，減少交通噪聲干擾，為居民提供安靜、適用、美觀的居住環(huán)境。5、規(guī)劃原則（1）面向未來的原則：站在未來的角度思考今天，面向21世紀(jì)，針對居民經(jīng)濟(jì)水平的提高和生活方式的更新，創(chuàng)造高質(zhì)量的生活居住環(huán)境。（2）注重傳統(tǒng)文化的原則：站在城市的角度思考社區(qū)，社區(qū)作為城市中心的一個組成部分，使其有機(jī)地融入城市，并為城市增光添色。在尊重地方特色、延續(xù)歷史脈絡(luò)的同時，注入現(xiàn)代文化意識，努力創(chuàng)造富有地方特色的城市景觀風(fēng)貌。（3）以人為本的原則：建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一體，在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，最大程度的使居民接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。（4）景觀環(huán)境優(yōu)先的原則：小區(qū)外圍的自然景觀和人工景觀是提高居住環(huán)境質(zhì)量的有利條件，也是規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思的源泉。充分挖掘地方特色，綜合考慮小區(qū)內(nèi)各物質(zhì)因素，特別注重小區(qū)內(nèi)外部空間的景觀設(shè)計，建筑、道路、水景、綠化、小品統(tǒng)籌規(guī)劃，有機(jī)結(jié)合，達(dá)到景觀均好形成完整的統(tǒng)一整體。6、規(guī)劃結(jié)構(gòu)與布局（1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)本居住區(qū)分為南北2個地塊，2個地塊整體布局力求系統(tǒng)化與組織化，分別以公共活動空間為中心，以道路和綠化為骨架，主要步行通道為紐帶，形成“一軸，兩片”的整體結(jié)構(gòu)框架。各區(qū)圍繞景觀中心呈滲透狀分布的格局，以公共活動空間為中心，強(qiáng)調(diào)住宅與環(huán)境之間的多層次融合，院落空間、組團(tuán)綠地、中心綠地和外部景觀的多層次穿插與滲透。一軸：以小區(qū)的主要公共活動節(jié)點組成的串聯(lián)小區(qū)整體的軸線。兩片：根據(jù)城市道路網(wǎng)布局，將小區(qū)用地分成了南北兩個片區(qū)，各區(qū)相對獨立，自成系統(tǒng)。（2）規(guī)劃布局在社區(qū)主要道路的交叉口，布置中心廣場，圍繞其安排中心綠地和托幼、社區(qū)活動中心等公共服務(wù)設(shè)施，形成本社區(qū)的公共中心。各配套市政設(shè)施統(tǒng)一安排，便于集中管理。沿街建造的商業(yè)不僅服務(wù)于本社區(qū)居民，還為周邊地區(qū)服務(wù)。商業(yè)街主要是以零售商業(yè)和出租性商業(yè)為主，滿足本社區(qū)居民和周邊社區(qū)的居民的需求。（3）公共設(shè)施布局依照規(guī)劃局意見，沿古槐路基本不設(shè)置商業(yè)網(wǎng)點，以透綠墻和建筑作為圍合，增加古槐路的景觀景深。沿國道部分僅在樓梯框架下設(shè)置局部二層商業(yè)，樓體之間用透綠墻分格，使內(nèi)外綠地空間互相交融，更好的適應(yīng)了現(xiàn)代人的生活和心理特點。南、北區(qū)主入口商業(yè)網(wǎng)點結(jié)合小區(qū)入口廣場向區(qū)內(nèi)延伸1個單元，通過設(shè)計不同特色的綠化、小品、趣味橫生的廣告、色彩各異的鋪地形成具有不同個性魅力的商業(yè)休閑空間。既作為購物者消費的場所，同時成為居民交流活動的中心，使現(xiàn)代商業(yè)在追求商業(yè)利益的同時，也關(guān)注共用性、舒適性和文化氣息，使該地區(qū)充滿活力。7、道路系統(tǒng)規(guī)劃1）規(guī)劃設(shè)計原則：（1）規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)規(guī)劃首先以加強(qiáng)內(nèi)部功能組織與便利內(nèi)外交通聯(lián)系為原則。并為分期開發(fā)提供方便。（2）在居住區(qū)內(nèi)，以通達(dá)性為前提，滿足交通性和景觀性并存的要求。（3）充分考慮停車場與停車點的設(shè)置，對于不同交通方式進(jìn)行適當(dāng)分流，同時確保種類交通方式的便捷到達(dá)性。2）出入口由于本社區(qū)的周邊道路已經(jīng)基本形成，所以，在進(jìn)行了現(xiàn)狀分析與評估后，在古槐路路開設(shè)了主要出入口，便于小區(qū)居民的出行與乘車。北區(qū)在327國道與南邊城市支路上也開設(shè)了小區(qū)出入口，南區(qū)在東部規(guī)劃城市支路開車行出入口，便于居民的日常出行。3）道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)本基地具有良好的外圍交通條件，小區(qū)次要道路作為小區(qū)主路的補(bǔ)充，共同形成完整的車行道路系統(tǒng)。入戶路結(jié)合宅間綠地廣場以步行交通和住戶交往為主，設(shè)計以精致取勝，形成宜人的場所氛圍。在面積較為完整有良好地質(zhì)條件的地方安排地下停車場。各地塊的交通便捷，并滿足消防要求。4）道路分級規(guī)劃區(qū)道路等級可分為兩級：小區(qū)主要道路（6米）、宅間路（4米）。5）停車在創(chuàng)建良好的道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的同時，充分合理安排停車場的設(shè)置，結(jié)合人流集散較密集地帶和住宅組群設(shè)置停車場，部分地段結(jié)合機(jī)動車道設(shè)置路邊停車位。區(qū)內(nèi)機(jī)動車停放采取不同方式，住宅區(qū)采取地下與地面相結(jié)合的方式，以地下停車為主，地面停車為輔，根據(jù)用地條件和實際要求進(jìn)行合理配置。實行規(guī)范安全的管理，充分滿足住戶的要求。8、景觀綠地系統(tǒng)規(guī)劃在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，本次規(guī)劃設(shè)計努力創(chuàng)建一種具有文化內(nèi)涵的環(huán)境設(shè)計理念，體現(xiàn)具有地方特征的景觀環(huán)境意象。整個小區(qū)的景觀系統(tǒng)應(yīng)用生態(tài)細(xì)胞構(gòu)成原理，整體上以多點流線型布局為主，局部上以內(nèi)核式為結(jié)構(gòu)。各核心點組成小區(qū)景觀軸線，具有無限生長性。小區(qū)綠化布置強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性與生態(tài)性。結(jié)合建筑布局和空間軸線同時將居住組團(tuán)中心綠地、宅間綠地個融合，使之成為統(tǒng)一整體。濃濃綠意滲透于小區(qū)的每一個角落，使住戶充分享受大自然無可比擬的魅力。9、豎向設(shè)計現(xiàn)狀地形比較平坦，為了保證以后的建設(shè)和居民生活用水和排水的通暢，在現(xiàn)有地形上要進(jìn)行一定的地面改造，在保證地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，本方案綜合進(jìn)行了考慮，盡量減少填土量，降低工程造價。場地坡度為0.2-0.8%，人行道比道路路緣石高100-200毫米，地塊標(biāo)高高于路面標(biāo)高0.2-0.4米。10、建筑設(shè)計住宅平面貫徹“多樣性”原則，以達(dá)到多樣性的戶型來包容不同人的不同行為活動。小區(qū)戶型力求功能合理、面積緊湊，并且每戶主要房間均有良好的日照和景觀朝向，并遵守我們?yōu)樾^(qū)量身定做的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。項目開發(fā)時間要求短平快，建筑設(shè)計選擇了簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格，利用建筑橫豎相交錯的墻體，形成骨架；并結(jié)合凸窗、陽臺、入口雨棚、空調(diào)機(jī)位等精心的細(xì)部處理，線條流暢，棱角分明，營造了現(xiàn)代感極強(qiáng)的居住氛圍。在建筑造型設(shè)計上，本設(shè)計力求創(chuàng)造一種輕盈、明快的現(xiàn)代感，表達(dá)一種輕松、積極的情感，是傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格的完美結(jié)合。在大的風(fēng)格統(tǒng)一的前提下每種戶型都有自己的造型特點，增加了小區(qū)和住宅單體的可識別性。11、主要技術(shù)指標(biāo)編號項目單位數(shù)量1規(guī)劃用地（含道路用地）公頃8.09可建設(shè)用地公頃6.072規(guī)劃總建筑面積萬平方米19.52其中住宅建筑面積14.749.40商業(yè)建筑面積1.480.76地下建筑面積3.302.13規(guī)劃居住戶數(shù)戶15824戶均人口人/戶3.25規(guī)劃居住人口人50626容積率萬平方米/公頃2.677建筑密度%19.328綠地率%41.99公共綠地面積平方米1630010停車位（住宅）地上82地下636（二）建筑設(shè)計方案1、設(shè)計依據(jù)《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96-86）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16-87）《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》（GB50098-98）《商店建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ48-88）《民用建筑設(shè)計通則》（JGJ37-87）《建筑設(shè)計放火規(guī)范》（GBJ16-87）《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（GB50207-94）《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ100-98）其它現(xiàn)行國家、部委、省市有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和條文2、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想（1）、創(chuàng)造鮮明、和諧的主體城市形象。（2）、體現(xiàn)濟(jì)寧晨陽莊園住宅小區(qū)深厚的文化底蘊(yùn)及人文環(huán)境。（3）、創(chuàng)造新世紀(jì)的居住購物環(huán)境。（4）、精心的平面布局并兼顧投入成本。3、建筑平面設(shè)計1）商業(yè)公建商業(yè)公建平面布局靈活，分隔合理。充分考慮商業(yè)購物之需要，營造符合現(xiàn)代購物心理的優(yōu)雅空間，拼棄繁雜、擁擠、雜亂。商業(yè)公建周邊留足開闊街面。2）住宅建筑濟(jì)寧是一個北方城市，住戶的居住行為與氣候特征結(jié)合起來是設(shè)計的一個方向，因此在滿足自然采光通風(fēng)的基礎(chǔ)上，盡可能將室內(nèi)公共活動區(qū)域的開窗面積增大，盡量加大向陽面與室外環(huán)境的接觸面，使室內(nèi)外融為一體。住宅平面設(shè)計力求靈活、適用、新穎。按照大衛(wèi)、大廳、大廚、小臥的原則區(qū)分功能，合理布局，優(yōu)化設(shè)計。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照窗地比滿足規(guī)范要求。房屋開間進(jìn)深適當(dāng)，門、窗尺寸及位置符合采光、通風(fēng)的要求。室內(nèi)房間布置以起居室為中心，合理安排各廳、室及廚房、衛(wèi)生間的位置，既滿足日常生活的需要，又滿足住室隱秘性的要求。根據(jù)與建設(shè)單位的多次協(xié)商及多輪方案的修改，同時根據(jù)濟(jì)寧市的市場需求，以及滿足日照、防火等技術(shù)要求，最終確定現(xiàn)在的戶型組合。該戶型組合充分考慮了用地、開發(fā)效益、城市景觀、市場需求等多方面的因素，應(yīng)該說是無論哪個角度講都不盡完美，但又比較客觀現(xiàn)實的方案。戶型綜合考慮了一室至四室多種組合，90平方米以下戶型占主導(dǎo)，為8.8萬平方米，占58人民防空建筑作為高層建筑，是國家明令要求設(shè)計的內(nèi)容之一。本項目屬于高層住宅，故每棟主體建筑下均有一層人防地下室。人防地下室結(jié)合地上建筑的功能分區(qū)，每個樓座設(shè)兩個防護(hù)單元，每個防護(hù)單元有獨立的防護(hù)設(shè)備，每個防護(hù)單元為一個獨立的防火分區(qū)和防煙分區(qū)。每個防護(hù)單元設(shè)兩個（或有的共用一個）防護(hù)出口滿足規(guī)范要求。4、建筑剖面設(shè)計本住宅小區(qū)一期工程由6棟高層建筑組成，北面三棟為商住樓，26層，其中下面兩層為商業(yè)，中間兩棟為18層高層住宅，南面為一棟18層商住樓，下面兩層為商業(yè)，地下車庫為2層。商業(yè)建筑一層層高為3.9米，二層層高為3.6米；高層住宅地下一層建筑層高為3.1米，二層建筑層高為3.1米，地下車庫層高為3.6米5、建筑立面設(shè)計商業(yè)建筑利用較長的沿街面，強(qiáng)調(diào)豐富的建筑體量，充分體現(xiàn)商業(yè)入口的標(biāo)志性作用，結(jié)合石材、鋁板、鋁塑板、玻璃等高檔裝飾材料，直接體現(xiàn)商業(yè)的指示與引導(dǎo)作用，立面結(jié)合廣告、燈箱等構(gòu)件，選取明亮的色彩，突出商業(yè)氛圍。住宅建筑單棟面寬較窄，利用高度優(yōu)勢體現(xiàn)出建筑向上，挺拔的感覺，利用現(xiàn)代立面構(gòu)成手段，利用構(gòu)架，凸窗、挑板等手法結(jié)合主體，鮮明、飽和的色彩突出的屋面造型，形成個性化的居住組群。6、建筑裝修住宅建筑填充墻體采用多排孔燒結(jié)粉煤灰磚,符合本市發(fā)展節(jié)能墻體材料的要求。戶內(nèi)分隔墻采用輕質(zhì)隔墻，以盡量增大戶內(nèi)使用空間。入戶門采用防盜門，內(nèi)門采用夾板門或暫不裝門，窗戶采用中空塑鋼窗，以滿足建筑節(jié)能要求。架空層地面采用防潮地面；住宅樓面為C20細(xì)石砼地面；廚房、衛(wèi)生間地面為貼防滑磚地面（帶防水層），墻面皆為混合砂漿墻面，刷乳膠漆，頂棚為混合砂漿頂棚，廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面標(biāo)高皆低于其它地面20mm。屋面平屋頂處為膨脹珍珠巖保溫屋面，坡屋面處為紅色粘土瓦屋面。屋面排水為有組織排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道為混凝土坡道，散水為1000寬細(xì)石砼散水。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計方案1、設(shè)計依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50003-2001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010-2002《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2002《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB5007-2002《建筑地基處理規(guī)范》JGJ79-912、基本設(shè)計參數(shù)建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級。建筑結(jié)構(gòu)可靠度采用的設(shè)計基準(zhǔn)期T取50年?？拐鹪O(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速值為0.05g，設(shè)計地震分組為第一組。建筑抗震重要性分類為乙類建筑，地震作用須符合7度抗震設(shè)防烈度的要求抗震等級住宅剪力墻抗震等級為四級。商業(yè)框架抗震等級為四級。地下車庫框架抗震等級為三級。3、上部結(jié)構(gòu)方案高層住宅樓樓上部結(jié)構(gòu)均采用剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓屋面。商業(yè)公建結(jié)構(gòu)采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，梁板式樓面。地下車庫結(jié)構(gòu)采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系框架結(jié)構(gòu)建筑物外墻均采用空心磚墻，并做外墻體保溫。內(nèi)墻為砌塊墻，磚砌體結(jié)構(gòu)建筑物墻體均采用燒結(jié)煤矸石磚墻。連系梁兼做門窗過梁。圍護(hù)墻皆按有關(guān)結(jié)構(gòu)規(guī)范要求設(shè)置構(gòu)造柱、圈梁，并設(shè)置墻柱拉結(jié)筋，以滿足結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防要求。4、基礎(chǔ)設(shè)計方案高層住宅樓及商住樓擬采用箱形基礎(chǔ)。其它建筑物擬采用混凝土條形基礎(chǔ)或獨立柱基。具體的基礎(chǔ)形式應(yīng)根據(jù)實際的地質(zhì)勘察資料和結(jié)構(gòu)荷載情況確定。5、結(jié)構(gòu)荷載基本風(fēng)壓Wｏ=0.55kN/m2，地面粗糙度取B類。雪菏載：0.35kN/m2主要樓面和屋面菏載標(biāo)準(zhǔn)值按建筑結(jié)構(gòu)菏載規(guī)范取值：住宅2.0kN/m2庫房5.0kN/m2商業(yè)3.5kN/m2廁所、陽臺、樓梯2.5kN/m26、結(jié)構(gòu)材料本項目建筑物主體結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度等級：混凝土強(qiáng)度等級：五層以下為C35；框架混凝土強(qiáng)度等級為C30、基礎(chǔ)墊層混凝土為C10外，其它處皆為C20；鋼筋采用HPB235級、HRB335及HRB400級鋼筋。砌體材料強(qiáng)度等級為Mu10，砌筑砂漿地面以下采用M5.0水泥砂漿，地面以上為M5.0混合砂漿，未說明的其它結(jié)構(gòu)問題皆按國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行。（四）給排水設(shè)計方案1、設(shè)計依據(jù)及設(shè)計范圍建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計任務(wù)書和建筑專業(yè)方案資料。國家頒布的現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計范圍：規(guī)劃基地內(nèi)室內(nèi)外給排水，消防設(shè)計。2、給水方案（1）需水預(yù)測①小區(qū)規(guī)劃人口為5062人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》居民生活用水定額為200升/人.日，時變化系數(shù)取2.3，則最高日最高用水量為2328.52立方米②商業(yè)建筑用水按7升/m2.天計，商業(yè)建筑面積為14800平方米，則最高日最高用水量為103.6③市政、公建、綠化用水量為取上述的15%，最高日最高用水量為364.82立方米④未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量未預(yù)見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的10%計，則該用水量為279.69立方米綜上所述，規(guī)劃該居住小區(qū)最高日總用水量為3076.63立方米（2）供水水源及水壓①水源：取自市政給水管網(wǎng)，擬從城市干道各引入一路DN200給水管，引入后在基地內(nèi)成環(huán)布置，以滿足整個社區(qū)生活和消防用水。市政水壓按0.25Mpa考慮。②水質(zhì)：水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5745-89。③給水系統(tǒng)：供水系統(tǒng)根據(jù)建筑高度的不同分成3個不同的壓力分壓。低壓生活供水系統(tǒng)：1—6層建筑、市政用水，由濟(jì)寧市供水集團(tuán)供應(yīng)。中壓生活供水系統(tǒng)：7—15層建筑生活用水、室外消防。高壓生活供水系統(tǒng)：15—26層建筑生活用水。（3）管網(wǎng)的布置為了提高小區(qū)供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。3、消防設(shè)計（1）建筑物按二類建筑防火標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，耐火等級為二級。（2）消防水量：根據(jù)消防規(guī)范小區(qū)同一時間內(nèi)按發(fā)生一次火災(zāi)計，一次火災(zāi)滅火用水量為20升/秒，一次著火時間按2小時計，則小區(qū)室外消防用水量為140立方米/日。對于小區(qū)室內(nèi)消防用水由變頻調(diào)速供水設(shè)備供水，消防用水量為室內(nèi)消火栓系統(tǒng)15升/秒，同一時間內(nèi)按2個消火栓計算，2個小時滅火用水量為216立方米/日，則消防總用水量為356立方米/日。（3）消防水源：室外消防用水取自城市自來水網(wǎng)，兩路DN200給水管在基地內(nèi)呈環(huán)狀網(wǎng)布置，環(huán)網(wǎng)上按間距不大于120m布置地上式三出口消火栓,消防栓采用半地下防凍式。室內(nèi)消防用水儲存在消防專用水池內(nèi)，消火栓系統(tǒng)按火災(zāi)延續(xù)時間2小時，自動噴水滅火系統(tǒng)按火災(zāi)延續(xù)時間1小時計，消防貯水量共為360m3。（4）消防系統(tǒng)：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)豎向成環(huán)，按規(guī)范要求在走道公共部位布置單出口消防栓，其間距保證任何部位有兩個消防栓的水槍充實水柱同時到達(dá)，充實水柱按10m設(shè)計。（5）自動噴水滅火系統(tǒng)為穩(wěn)高壓濕式系統(tǒng)，每個防火分區(qū)及樓層分別設(shè)有水流指示器，在大廳、公共走道庫房等處均布置快速響應(yīng)噴頭。（6）每層按規(guī)范配置磷酸銨鹽干粉手提式滅火器。。（7）建筑疏散樓梯在數(shù)量、間距、疏散寬度等方面均應(yīng)能滿足消防要求。4、排水方案（1）排水體制：本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，室內(nèi)排水采用污、廢水合流制排水系統(tǒng)；室外排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。污水經(jīng)生化處理消毒后排入市政污水管網(wǎng)，雨水排至市政污水管網(wǎng)。（2）排水系統(tǒng)：①雨水：雨水流量按濟(jì)寧市暴雨強(qiáng)度公式計算，重現(xiàn)期為一年，雨水管管徑按雨水流量計算；各管段流向布置，根據(jù)豎向規(guī)劃及水系分布進(jìn)行考慮，本著就近排入水體的原則進(jìn)行布置。最小管徑D300，最大管徑為D600。規(guī)劃后，該小區(qū)排水通暢、迅速、無積水現(xiàn)象。②污水：污水流量按給水量的90%計，住宅數(shù)、公建樓的污水需經(jīng)化糞池初沉，然后流入污水管。5、管材（1）室外給水管選用實壁給水塑料管，橡膠圈接口；室內(nèi)給水管選用CPVC塑料管，專用膠粘接。（2）室內(nèi)排水管選用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排水管選用排水塑料管，橡膠圈接口。（3）熱水管選用薄壁紫銅管及配件，焊接。（4）消防噴淋管DN150選用無縫鋼管，內(nèi)外熱鍍鋅；DN≤100，選用熱鍍鋅鋼管，管道連接；DN≧100，卡箍連接；DN＜100，絲扣連接。（五）供熱設(shè)計方案1、熱負(fù)荷計算小區(qū)供熱負(fù)荷全是采暖負(fù)荷，負(fù)荷分為兩部分，一是居民住宅采暖，二是公建筑采暖。規(guī)劃采用平均熱指標(biāo)法進(jìn)行計算，得小區(qū)冬季采暖負(fù)荷表如下：小區(qū)采暖計算表采暖用戶采暖熱指標(biāo)W/m2采暖面積m2采暖負(fù)荷MW居民住宅7014740010.318商業(yè)85148001.258合計16220011.576注：小區(qū)集中采暖率為100%。2、熱源規(guī)劃擬用熱源由熱力公司供應(yīng)。3、管網(wǎng)規(guī)劃（1）采用鋼管，地溝鋪設(shè)。該小區(qū)供熱分兩個系統(tǒng)：低壓系統(tǒng)供1—13層建筑物；高壓系統(tǒng)供14—26層建筑物。主干管為D300，各單元樓的主干管管徑控制為D100，管線在小區(qū)內(nèi)呈枝狀布置（2）采用供——回水雙管循環(huán)系統(tǒng)，供回水管同向鋪設(shè)。（3）供回水溫度為95/70℃（4）供熱管道應(yīng)作好保溫及防腐，并應(yīng)考慮熱補(bǔ)償。（六）燃?xì)夤?yīng)方案1、用氣量小區(qū)引用管道天然氣作為氣源，小區(qū)居民氣化率為100%，按戶均用氣1.4N立方米/日計算，得小區(qū)用氣平衡表如下：小區(qū)用氣平衡表戶類型用戶定額N立方米(戶/日)用氣戶數(shù)用氣量N立方米/日居民1.415822214.82、氣源市煤氣公司中壓天然氣管道接入該區(qū)，小區(qū)建設(shè)天然氣調(diào)壓站，調(diào)壓后供給用戶。3、管網(wǎng)（1）采用中——低壓兩級管網(wǎng)系統(tǒng)。（2）管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)。（七）供電及電信設(shè)計方案1、供電設(shè)計（1）設(shè)計依據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計任務(wù)書。建筑、結(jié)構(gòu)、給排水等有關(guān)專業(yè)提供的資料。國家頒發(fā)的有關(guān)設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》【GB50052-95】《10KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》【GB50053-94】《低壓配電設(shè)計規(guī)范》【GB50054-95】《建筑物仿雷設(shè)計規(guī)范》【GB50057-94】《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》【JGJ/T16-92】《建筑設(shè)計防火規(guī)范》【GBJ16-87】《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》【GB500116-98】（2）供電設(shè)計①負(fù)荷及容量預(yù)測住宅樓用電指標(biāo)為6千瓦/戶，商業(yè)為60瓦/平方米，需用系數(shù)為0.3，功率因素為0.9?？傋≌瑧魯?shù)為1582戶，商業(yè)公建面積為14800平方米，則總用電負(fù)荷為3114千瓦，所需變壓器總?cè)萘繛?460②變電室配置根據(jù)規(guī)范規(guī)定，變電室其負(fù)荷半徑不應(yīng)超過250米，在地下一層設(shè)置1處變電室，配置1160千伏安變壓器3臺。10千伏電力線就近由中壓電網(wǎng)引入。（3）配電系統(tǒng)及線路敷設(shè)由變配電室引至各建筑物的線路，采用VV22型電力電纜直埋方式敷設(shè)，直埋電纜在直線段每隔50－100m處、轉(zhuǎn)彎處、進(jìn)入建筑物處設(shè)明顯方位樁，建筑物內(nèi)配電線路采用BV型銅導(dǎo)線穿PVC管敷設(shè)。電源進(jìn)戶處斷路器設(shè)漏電保護(hù)功能，漏電保護(hù)電流為500mA，以防止電氣火災(zāi)發(fā)生。住宅樓各戶電表集中安裝在底層。戶內(nèi)開關(guān)箱總斷路器采用可切除中性線開關(guān)，插座回路開關(guān)均具有漏電保護(hù)功能，漏電保護(hù)電流為30mA。各單位工程做總等電位聯(lián)結(jié)，進(jìn)線配電箱的PE母線，進(jìn)入建筑物的各金屬管道，建筑物內(nèi)部的金屬結(jié)構(gòu)均應(yīng)做好電位聯(lián)結(jié)。建筑物除配電所需的事故照明外，還設(shè)有自備蓄電池的應(yīng)急誘導(dǎo)燈和疏散照明燈。商業(yè)公建用房、起居室、臥室采用普通燈具，廚房、衛(wèi)生間采用防潮吸頂燈。所有消防及重要負(fù)荷的供電均設(shè)置雙電源末端自動切換裝置，并選用品質(zhì)可靠的ATS開關(guān)，以保證供電的可靠性。（4）照明設(shè)計①照明光源：以熒光燈為主，門廳、樓梯、走道采用節(jié)能型熒光燈。②事故照明：在重要場所除有雙電源供給外，還設(shè)EPS鎘鎳電池集中電源供應(yīng)急燈在事故發(fā)生時疏散、誘導(dǎo)人員能迅速離開事故現(xiàn)場之用。③線路敷設(shè)：變電所或配電間低壓配店柜配出干線經(jīng)電氣豎井至各配電箱，干線采用緊密式插接母線，配電箱至各照明設(shè)備采用導(dǎo)線穿管敷設(shè)。至各子項低壓電纜沿室外電纜溝敷設(shè)。（5）建筑物防雷建筑物防雷按二級考慮。在各建筑物頂部設(shè)避雷帶做接閃器，引下線利用柱內(nèi)二根以上主筋，接地極利用建筑物基礎(chǔ)，建筑物每層利用框架梁鋼筋與柱內(nèi)主筋連接形成法拉第籠防雷擊，對建筑物各電源電纜進(jìn)戶處設(shè)置防雷擊電涌保護(hù)器。各建筑物的強(qiáng)、弱電豎井引入線采用金屬管保護(hù)以防雷電波侵入。建筑物內(nèi)低壓配電屏、各層配電箱及帶有計算機(jī)、弱電信息裝置的中端配電箱分三級設(shè)置電涌保護(hù)器。本工程接地保護(hù)采用TN-S接地系統(tǒng)，變壓器中性點直接接地，設(shè)專用接地線（PE線），接地體利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋，所有進(jìn)戶金屬管線、電梯接地、防雷接地、弱電接地、電氣設(shè)備接地及建筑物的各種水平、垂直金屬管干線與建筑物接地體全部連接，形成總等電位連接，接地電阻小于1歐。淋浴、衛(wèi)生間等設(shè)施局部輔助等電位聯(lián)結(jié)，防止電擊或微電擊的發(fā)生。2、電信設(shè)計總住戶數(shù)1582戶，標(biāo)準(zhǔn)1部/戶；商業(yè)公建總面積14800平方米，標(biāo)準(zhǔn)為1部/150平方米，則話機(jī)總數(shù)為1681部。該小區(qū)所需交換機(jī)總?cè)萘堪?700電訊線路由主干線引入，線路在小區(qū)內(nèi)沿主要道路呈網(wǎng)狀與枝狀相結(jié)合布置。主要交叉路口及人流集散集中的地方應(yīng)設(shè)公用電話亭，服務(wù)半徑約100米。小區(qū)電話由市局直通，擬預(yù)留交接間一個，并在各住宅樓底層設(shè)電話交接箱。小區(qū)設(shè)有完善的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)、泛光照明系統(tǒng)等。有線電視用戶考慮為1700戶，由小區(qū)主光纜引入，經(jīng)基站分配后，由電纜引至各單元樓，管線在小區(qū)內(nèi)呈網(wǎng)狀布置。電視電纜系統(tǒng)通過市有線電視光纜接入，經(jīng)有線電視基站分配后，由電纜引至各單元樓，管線在小區(qū)內(nèi)呈網(wǎng)狀布置。根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，著眼于現(xiàn)代化小區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，設(shè)置寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，直接接入各用戶，方便入住本小區(qū)居民日常現(xiàn)代信息及時接收與處理的要求。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)?？刹捎盟喙軌K式電信管道或用PVC排管埋地敷設(shè)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。（八）小區(qū)管線鋪設(shè)方案本工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵守如下原則：1、壓力流管讓重力流管。2、小管徑讓大管徑3、給水管盡量在污水管上面。4、易彎曲管讓不易彎曲管。5、臨時性管線讓永久性管線。6、工程量小的管線讓工程量大的管線。

六、項目實施進(jìn)度本項目申請報告報告于2009年10月編制，立項批復(fù)后應(yīng)立即著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時委托設(shè)計單位編制初步設(shè)計，并進(jìn)行建設(shè)場地的拆遷、勘測和場地平整等工作。社區(qū)建設(shè)實行一次規(guī)劃定點，分階段實施完成的方式，開發(fā)建設(shè)期為三年。開發(fā)總目標(biāo)是建設(shè)一個環(huán)境優(yōu)美、舒適、工程質(zhì)量優(yōu)良，規(guī)劃設(shè)計合理，配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理一流，集居住、娛樂、購物為一體的文明社區(qū)，成為濟(jì)寧市的優(yōu)良住宅工程群，力爭成為一流水平的模范社區(qū)。為確保工程質(zhì)量和施工進(jìn)度，嚴(yán)格執(zhí)行投資項目的法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和合同管理制，通過科學(xué)組織、合理安排工期，加快項目建設(shè)進(jìn)度，確保建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)。七、投資估算與資金籌措（一）建設(shè)投資1、編制依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第三版。中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。規(guī)劃設(shè)計院提供的總體規(guī)劃圖設(shè)計說明。估算中的有關(guān)稅金和費用按現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算。該項目的基本配套費用按現(xiàn)行造價估算。工程費用按國家建設(shè)工程計價規(guī)范及山東省建筑工程消耗量定額計算。國家現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。（二）投資估算范圍投資估算范圍為本次項目分析的全部內(nèi)容，包括土地購置費用，建筑安裝工程費用，工程建設(shè)其他費用，管理費用，銷售費用，以及財務(wù)費用，不可預(yù)見費等。（三）編制方法建安工程費參照同類建筑物近期單位造價,按指標(biāo)估算法進(jìn)行估算，其他費用均根據(jù)項目實際情況估算，并考慮了5%的不可預(yù)見費。（四）項目總投資經(jīng)測算，項目總投資估算額為50000.61萬元，全部為開發(fā)產(chǎn)品投資。詳見項目總投資估算表二、開發(fā)進(jìn)度計劃項目擬開發(fā)建設(shè)期為三年，項目開發(fā)用款計劃詳見投資使用計劃與資金籌措表。三、資金籌措本項目總投資50000.61萬元，所需資金由濟(jì)寧高聳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過自籌、銀行貸款、預(yù)售房款解決。濟(jì)寧高聳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入項目資本金25573.91萬元，銀行貸款7000萬元，房屋預(yù)售款17426.70萬元。銀行貸款為第一年中一次貸入，第三年分兩次償還。四、投資指標(biāo)開發(fā)部分單位功能總投資為3082.65元/平方米。

第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析

第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、城市性質(zhì)：以發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的魯西南地區(qū)中心城市，省級歷史文化名城。二、市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：城鎮(zhèn)規(guī)模等級結(jié)構(gòu)分為四級，一級為中心城市濟(jì)寧一曲阜都市區(qū)(濟(jì)寧市區(qū)、曲阜、兗州、鄒城)；二級為次中心城市微山、魚臺、金鄉(xiāng)、嘉祥、汶上、泗水、梁山等7個縣城；三級為22個中心鎮(zhèn)；四級為其他一般建制鎮(zhèn)。城市化水平2010年達(dá)到49％左右，2020年達(dá)到60％左右。要優(yōu)先構(gòu)建復(fù)合中心城市，加強(qiáng)都市區(qū)一體化建設(shè)；著力培植次中心城市，積極發(fā)展中心鎮(zhèn)，適度發(fā)展一般鎮(zhèn)，適時合并行政村；統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)居民點、各類產(chǎn)業(yè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，努力構(gòu)建分工有序、布局合理的城鎮(zhèn)體系。三、城市規(guī)模：近期到2010年，城市人口70萬人左右，用地82平方公里；遠(yuǎn)期到2020年，城市人口100萬人左右，用地115平方公里。四、城市規(guī)劃區(qū)：包括濟(jì)寧市市中區(qū)、任城區(qū)．兗州市黃屯鎮(zhèn)、王因鎮(zhèn)行政轄區(qū)及嘉祥機(jī)場凈空控制范圍。五、城市規(guī)劃布局：城市建設(shè)發(fā)展方向以向東為主，控制北部，優(yōu)化西部，適當(dāng)發(fā)展南部，形成“一湖兩城，雙心三軸”的布局結(jié)構(gòu)?！耙缓敝改贤猸h(huán)以南的北湖及其周邊的濕地保護(hù)區(qū)。該區(qū)以保護(hù)為主，主要是搞好生態(tài)環(huán)境保護(hù)和修復(fù)．適當(dāng)發(fā)展旅游度假等設(shè)施?！皟沙恰敝肝鞒菂^(qū)和東城區(qū)。西城區(qū)以發(fā)展商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂、生活居住等為主．適度發(fā)展低污染、高附加值、高就業(yè)的一類工業(yè)；東城區(qū)以發(fā)展新型制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、倉儲物流業(yè)為主。“雙心”指西城區(qū)城市商貿(mào)中心和東城區(qū)商務(wù)中心。西城區(qū)城市商貿(mào)中心重點發(fā)展傳統(tǒng)商貿(mào)、金融、文化娛樂、餐飲服務(wù)等產(chǎn)業(yè)；東城區(qū)商務(wù)中心重點發(fā)展商貿(mào)咨詢、文化娛樂、金融保險、體育休閑等產(chǎn)業(yè)?！叭S”指歷史文化軸、現(xiàn)代文明軸和時代發(fā)展軸三條軸線。沿古槐路一櫻花路一王母閣路一北湖路形成體現(xiàn)濟(jì)寧運(yùn)河文化、歷史文脈的歷史文化軸；沿東城區(qū)海川路建設(shè)集商務(wù)、文化、娛樂、休閑、綠地廣場為一體，展示新世紀(jì)都市風(fēng)貌的現(xiàn)代文明軸；沿太白樓路一詩仙路形成貫通東西、融匯古今，展現(xiàn)時代發(fā)展脈搏的時代發(fā)展軸。濟(jì)寧市晨陽莊園住宅小區(qū)地塊屬于城區(qū)西北部，且位于任城新區(qū)中心位置，急需改造。為加快濟(jì)寧舊城改造，改善老城區(qū)居住環(huán)境，項目區(qū)規(guī)劃為住宅、商業(yè)。項目符合濟(jì)寧總體規(guī)劃，也符合加強(qiáng)濟(jì)寧環(huán)境綜合整治，創(chuàng)建“國家園林城市”的目標(biāo)要求。

第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析目前我國正在經(jīng)歷工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，市場化，國際化，并行快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是重要的生活資料。經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，和生活水平的持續(xù)提高，都必然導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈很長，與上下游的關(guān)聯(lián)眾多。由此決定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有支柱產(chǎn)業(yè)地位。所以保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展，意義重大。本項目為商業(yè)及住宅，符合房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策。

第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析濟(jì)寧高聳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于二零零四年四月，現(xiàn)為國家三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，注冊資本2000萬元，企業(yè)資產(chǎn)1.2億元。該項目完全符合濟(jì)寧市城市規(guī)劃，項目單位資質(zhì)符合房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

第三章資源開發(fā)及綜合利用分析

第一節(jié)資源開發(fā)方案本項目為房地產(chǎn)開發(fā)，不屬于資源開發(fā)類項目，故不在進(jìn)行資源開發(fā)方案分析。

第二節(jié)資源利用方案一、我國資源利用現(xiàn)狀資源是指維持生命和生活所必需和經(jīng)常利用的物質(zhì)，包括空氣、水、陸地、森林、礦產(chǎn)、能源等。人人都在利用或接觸資源，人類對地球資源的需要不斷增加。地球資源的開發(fā)和利用，為人類文明進(jìn)程提供了必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。人口多、人均資源不足是中國的基本國情。土地即地球陸地的表面部分，它是人類生活和生產(chǎn)的主要空間場所。土地是由氣候、地貌巖石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然綜合體，也是人類生產(chǎn)勞動的產(chǎn)物。土地資源是一種“綜合”的自然資源，具有一切農(nóng)業(yè)自然資源的屬性，是人類社會最基本的生產(chǎn)資料與勞動對象。中國山地多，平地少，干旱、高寒區(qū)域大，耕地發(fā)展受限制；人均耕地少，人地矛盾尖銳。目前，我國經(jīng)濟(jì)的快速增長在很大程度上是靠消耗大量資源實現(xiàn)的。我國的資源比較貧乏，人均資源擁有量僅為世界平均水平的四分之一，且時空分布不均。土地是極其寶貴的自然資源，是生產(chǎn)力的重要要素，是人類生產(chǎn)和生活最基本的物質(zhì)資料。我國實有耕地18.3億畝，平均每人只有耕地1.4畝，只相當(dāng)于美國人均耕地11.1畝的十分之一左右，還不到世界平均水平的三分之一。因此，我國是一個典型的人多地少、人均資源緊缺的國家。我國實行最為嚴(yán)格的土地資源管理制度?；窘ㄔO(shè)項目主要消耗的是土地資源。二、項目所在區(qū)域的資源概況根據(jù)《濟(jì)寧年鑒》，至2005年末，全市土地總面積4375平方公里，耕地面積20萬公頃，陸地面積36.18萬公頃，水域面積7.33萬公頃。同期全市戶籍人口達(dá)351.6萬人，人口密度為每平方公里804人，而全省人口平均密度為每平方公里724人，濟(jì)寧市人口密度高于全省人口密度，可見濟(jì)寧市人口稠密，是土地資源十分寶貴的地區(qū)。三、項目資源利用分析1、本項目總用地面積80900㎡2、用水量估算：最高日用水量：3076.63m3、本項目主材用量估算：鋼材：10000噸砂漿：2粉煤灰砌塊磚：24000萬塊（折合標(biāo)磚）

第三節(jié)資源節(jié)約措施1、所有設(shè)備一律選用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不在國家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品之列。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。2、住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。3、燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約電能。4、合理布置建筑物朝向，盡量保持采光條件良好。5、采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。除上述措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費。

第四章節(jié)能方案分析

中國是能源資源嚴(yán)重短缺的國家。石油、天然氣人均剩余可采儲量僅有世界平均水平的7.7%和7.1%，儲量比較豐富的煤炭也只有世界平均水平的58.6%。按目前探明儲量和開采能力測算，中國煤炭、石油、天然氣的可采年限分別只有80年、15年和30年,而世界平均水平分別是230年、45年和61年。近年來能源消費急劇增長，供需矛盾日益突出，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)發(fā)展的最大制約，直接威脅國家經(jīng)濟(jì)安全。2005年煤炭產(chǎn)量達(dá)21.9億噸，比2000年翻了一番，仍不能滿足需要。石油凈進(jìn)口量由2000年的0.76億噸，迅速增長到2005年的1.43億噸。與能源短缺形成強(qiáng)烈反差的是，能源浪費驚人。近年來單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗不降反升，單位GDP能耗數(shù)倍于發(fā)達(dá)國家，按2000年價格計算，2002年至2004年分別為1.30、1.36、1.43噸標(biāo)準(zhǔn)煤／萬元，2005年與2004年持平，今年上半年同比上升0.8%。面對如此嚴(yán)峻的形勢，十屆全國人大四次會議審議通過的“十一五”規(guī)劃綱要確定，2010年單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗比2005年降低20%，這是新中國成立以來第一次以法律文件的形式，將節(jié)能確立為必須完成的約束性目標(biāo)。在眾多能耗領(lǐng)域里，建筑能耗是最大的。目前，建筑能耗已占到我國各工業(yè)部門全國總能耗的1/3。建設(shè)部已把能耗標(biāo)準(zhǔn)作為一個強(qiáng)制性門檻，推行到建筑的各個環(huán)節(jié)。把能耗標(biāo)準(zhǔn)作為項目審批、核準(zhǔn)和開工建設(shè)的強(qiáng)制性門檻。凡是達(dá)不到工程建設(shè)節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，不得進(jìn)入市場?！蹦壳拔覈青l(xiāng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱和氣密性能差、采暖空調(diào)系統(tǒng)能源利用效率低下，這與發(fā)達(dá)國家不斷提高的建筑節(jié)能要求相比，差距越來越大，譬如北京市，一個冬季每平方米采暖需耗費22.4公斤標(biāo)準(zhǔn)煤，而在德國，這一數(shù)字小于９公斤。我國已經(jīng)編制的居住建筑與公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，都是在原有能耗基礎(chǔ)上，通過改善建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能，以及提高設(shè)備和系統(tǒng)能源利用效率，做到節(jié)能50%。按照標(biāo)準(zhǔn)建造的節(jié)能建筑，不僅節(jié)約能源，還提高了建筑的舒適性，做到冬暖夏涼。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國目前已累計建成節(jié)能建筑面積10．6億平方米，但這一數(shù)字僅占全國城鎮(zhèn)既有建筑面積7％的比例。

通過執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)就能把我國巨大的節(jié)能潛力挖掘出來，從而提高我國國民經(jīng)濟(jì)的總效率。一、節(jié)能設(shè)計依據(jù)1、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》2、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》【JGJ134-2001】3、《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》【GB50176-93】4、《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》【GB50034-2004】5、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》【GB50189-2005】6、《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》【GB/T50033】7、《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》【GB50411-2007】二、節(jié)能設(shè)計要求我國幅員遼闊、地形復(fù)雜、由于地理緯度、地勢和地理條件的不同，各地區(qū)氣候差異懸殊，根據(jù)氣候特點，我國分為五個建筑熱工分區(qū)：嚴(yán)寒地區(qū)、寒冷地區(qū)、夏熱冬冷地區(qū)、夏熱冬暖地區(qū)、溫和地區(qū)。山東地區(qū)屬于夏熱冬冷地區(qū)，濟(jì)寧市年平均最高氣溫19.4℃，年平均最低氣溫8.61、設(shè)計指標(biāo)：室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)：冬季采暖建筑室內(nèi)平均溫度不低于18℃，換氣次數(shù)為1.0次/小時，夏季空調(diào)建筑室內(nèi)平均溫度不低于26℃，換氣次數(shù)為1.5次/小時，夏季自然通風(fēng)情況下，建筑物外圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)表面溫度不高于建筑能耗指標(biāo)：本項目采暖耗熱量、空調(diào)耗冷量、耗電量指標(biāo)采暖期空調(diào)降溫期耗熱量指標(biāo)qH(W/M2)耗冷量指標(biāo)qR(W/M2)耗電量指標(biāo)qER(W/M2)22.024.012.82、本項目建筑熱工設(shè)計的一般要求本項目建筑群體的平面和豎向布局，宜采用交錯排列、斜、坡地臺階排列形式，不宜采用不利于自然通風(fēng)的周邊式和混合式布置，朝向宜為南偏西5℃至南偏東30.53、圍護(hù)結(jié)構(gòu)規(guī)定性指標(biāo)要求本項目建筑設(shè)計應(yīng)采用合理的平面布局，減少外表面積。建筑的體型系數(shù)宜控制在0.32以下。當(dāng)體型系數(shù)超過0.32時，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)屋面、墻面、窗的傳熱阻應(yīng)符合下面各表的要求，體型系數(shù)不得超過0.38。屋面：屋面?zhèn)鳠嶙柚礡(M2·K/W)ρ〈0.700.7-0.85D4.1-61.6-4>3≤3R0.971.091.261.42當(dāng)體型系數(shù)超過0.35時，屋面?zhèn)鳠嶙柚礡除符合上表外。不得小于1.26M2·墻體傳熱阻值R(M2·K/W)墻體D=4.1-6D=1.6-4南墻0.620.69東西墻ρ≥0.60.730.80ρ<0.60.620.69北墻0.740.83墻體冷橋處傳熱系數(shù)應(yīng)不小于0.52M2·門窗：本項目各朝向門窗總面積與各朝向墻體總面積之比，或不同朝向的窗墻面積比及其相應(yīng)的門窗傳熱阻應(yīng)符合下表規(guī)定：窗朝向窗墻面積比傳熱阻R(M2·K/W)北0.25≥1/3.0東西南北朝向建筑0.15≥1/4.7東西朝向建筑0.30≥1/2.7南0.35≥1/4.7總面積比0.23各方向的熱阻值同上當(dāng)體型系數(shù)超過0.32，每增加0.01，減少窗傳熱10%，當(dāng)體型系數(shù)達(dá)到或超過0.35時，各朝向窗戶的傳熱阻R應(yīng)不小于1/2.7M2·K/W，各朝向或窗墻面積比超過上表規(guī)定時，每增加20%，各朝向或總窗戶的保溫性能按下窗的傳熱系數(shù)表的窗戶類型序列提高1當(dāng)。多層建筑門窗的氣密性不低于GB7107規(guī)定的Ⅲ級，高層建筑門窗的氣密性不低于Ⅱ級，陽臺門肚板傳熱系數(shù)應(yīng)達(dá)到0.59M2窗的傳熱系數(shù)表窗框材料窗戶類型空氣層厚度（mm）窗框窗洞面積比（%）傳熱系數(shù)K(W/M2K)鋼鋁單層窗-20-306.4單框雙玻璃1220-303.91620-303.720-3020-303.6雙層窗100-14020-303.0單層+單框雙玻璃100-14020-302.5塑料（木）單層窗-30-404.7單框雙玻璃1230-402.71630-402.620-3030-402.5雙層窗100-14030-402.3單層+單框雙玻璃100-14030-402.0樓梯間：本項目的樓梯間宜采用封閉式，封閉式樓梯間外墻應(yīng)設(shè)置保溫層，與封閉式樓梯間相鄰的隔墻，當(dāng)建筑為1-6層時，其傳熱阻應(yīng)為北墻的60%；當(dāng)建筑為7-30層時，其傳熱阻應(yīng)為北墻的60%；與非封閉式樓梯間相鄰的隔墻，按外墻設(shè)計。樓梯間分戶門的傳熱阻應(yīng)與樓梯間隔墻的傳熱阻一致，氣密性要求同窗戶合格品要求。三、節(jié)能施工要求建筑節(jié)能分部工程分為10個分項工程，節(jié)能工程應(yīng)按分項工程驗收。而各檢驗批應(yīng)按主控項目和一般項目驗收；主控項目應(yīng)全部合格；一般項目應(yīng)合格，當(dāng)采用計數(shù)檢驗時，應(yīng)有90％以上的檢查點合格，且其余檢查點不得有嚴(yán)重缺陷；各檢驗批應(yīng)具有完整的施工操作依據(jù)和質(zhì)量驗收記錄。建筑節(jié)能的施工必須認(rèn)真執(zhí)行《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》【GB50411-2007】，并符合以下強(qiáng)制性條文的要求：第一條：單位工程竣工驗收應(yīng)在建筑節(jié)能分部工程驗收合格后進(jìn)行。第二條：設(shè)計變更不得降低建筑節(jié)能效果。當(dāng)設(shè)計變更涉及建筑節(jié)能效果時，應(yīng)經(jīng)原施工圖設(shè)計審查機(jī)構(gòu)審查，在實施前應(yīng)辦理設(shè)計變更手續(xù)，并獲得監(jiān)理或建設(shè)單位的確認(rèn)。第三條：建筑節(jié)能工程應(yīng)按照經(jīng)審查合格的設(shè)計文件和經(jīng)審查批準(zhǔn)的施工方案施工。第四條：墻體節(jié)能工程使用的保溫隔熱材料，其導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強(qiáng)度、燃燒性能應(yīng)符合設(shè)計要求。第五條：墻體節(jié)能工程的施工，應(yīng)符合下列規(guī)定：1、溫隔熱材料的厚度必須符合設(shè)計要求。2、保溫板材與基層及各構(gòu)造層之間的粘結(jié)或連接必須牢固。粘結(jié)強(qiáng)度和連接方式應(yīng)符合設(shè)計要求。保溫板材與基層的粘結(jié)強(qiáng)度應(yīng)做現(xiàn)場拉拔試驗。3、保溫漿料應(yīng)分層施工。當(dāng)采用保溫漿料做外保溫時，保溫層與基層之間及各層之間的粘結(jié)必須牢固，不應(yīng)脫層、空鼓和開裂。4、當(dāng)墻體節(jié)能工程的保溫層采用預(yù)埋或后置錨固件固定時，錨固件數(shù)量、位置、錨固深度和拉拔力應(yīng)符合設(shè)計要求。后置錨固件應(yīng)進(jìn)行錨固力現(xiàn)場拉拔試驗。第六條：嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)外墻熱橋部位，應(yīng)按設(shè)計要求采取節(jié)能保溫等隔斷熱橋措施。第七條：幕墻節(jié)能工程使用的保溫隔熱材料，其導(dǎo)熱系數(shù)、密度、燃燒性能應(yīng)符合設(shè)計要求。幕墻玻璃的傳熱系數(shù)、遮陽系數(shù)、可見光透射比、中空玻璃露點應(yīng)符合設(shè)計要求。第八條：建筑外窗的氣密性、保溫性能、中空玻璃露點、玻璃遮陽系數(shù)和可見光透射比應(yīng)符合設(shè)計要求。第九條：屋面節(jié)能工程使用的保溫隔熱材料，其導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強(qiáng)度或壓縮強(qiáng)度、燃燒性能應(yīng)符合設(shè)計要求。第十條：地面節(jié)能工程使用的保溫材料，其導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強(qiáng)度或壓縮強(qiáng)度、燃燒性能應(yīng)符合設(shè)計要求。第十一條：建筑節(jié)能工程的施工作業(yè)環(huán)境和條件，應(yīng)滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和施工工藝的要求。節(jié)能保溫材料不宜在雨雪天氣中露天施工。外保溫工程施工期間以及完工后24h內(nèi)，基層及空氣溫度不應(yīng)低于5℃。夏季應(yīng)避免陽光暴曬。在5級以上大風(fēng)天氣和雨天不得施工。第十二條：采暖系統(tǒng)的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：1、采暖系統(tǒng)的制式，應(yīng)符合設(shè)計要求；2、散熱設(shè)備、閥門、過濾器、溫度計及儀表應(yīng)按設(shè)計要求安裝齊全，不得隨意增減和更換；3、室內(nèi)溫度調(diào)控裝置、熱計量裝置、水力平衡裝置以及熱力入口裝置的安裝位置和方向應(yīng)符合設(shè)計要求，并便于觀察、操作和調(diào)試；4、溫度調(diào)控裝置和熱計量裝置安裝后，采暖系統(tǒng)應(yīng)能實現(xiàn)設(shè)計要求的分區(qū)）溫度調(diào)控、分棟熱計量和分戶或分室（區(qū)）熱量分?jǐn)偟墓δ?。第十三條：采暖系統(tǒng)安裝完畢后，應(yīng)在采暖期內(nèi)與熱源進(jìn)行聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)和調(diào)試。聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)和調(diào)試結(jié)果應(yīng)符合設(shè)計要求，采暖房間溫度相對于設(shè)計計算溫度不得低于2℃，且不得高于1檢驗方