美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告2023/6/5美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告青島市近年商業(yè)消費(fèi)特征

魯能仲盛置業(yè)公司

麥島商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位第一部分

美國(guó)科特勒營(yíng)銷集團(tuán)中國(guó)公司麥島商業(yè)項(xiàng)目工作組2004.11.10美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告1。城市商業(yè)布局商業(yè)形態(tài)分布情況

青島市的商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)地理位置的不同、經(jīng)營(yíng)種類的差異、歷史沿革等因素，可以分為中山路商圈、臺(tái)東商圈、東部商圈、李村商圈四大商圈。

1。1中山路商圈：中山路是青島市繁華的發(fā)源地，作為市級(jí)商業(yè)中心已有百年的歷史，是青島市一張珍貴的名片。中山路商圈，以中山路綜合商業(yè)街為中軸線，向東西兩側(cè)擴(kuò)大展，中山路綜合商業(yè)街是島城的老商業(yè)街，已有近80年的歷史，它南起棧橋，北至大窯溝，全長(zhǎng)1360米，是青島市著名的商業(yè)中心之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中山路商圈商鋪共649戶。經(jīng)營(yíng)服裝類的商鋪共計(jì)245戶，占總數(shù)的38%；其余類型的商鋪數(shù)量分布較為平均，但是經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，市場(chǎng)專業(yè)化程度不高。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告1。城市商業(yè)布局中山路商圈具有以下主要特征：u

以大型百貨商場(chǎng)為龍頭，例如百盛、發(fā)達(dá)、國(guó)貨、東方等。u

以服裝類為市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)形態(tài)，占前六位的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分別為服裝、餐飲、美容美發(fā)、

飾品、鞋帽、皮包；u

商鋪零星分布，專業(yè)市場(chǎng)尚未形成，缺乏有序化的市場(chǎng)組織。商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格差異較大，在6.6—36元/㎡/天之間，像中山商城，專業(yè)以經(jīng)營(yíng)服裝、

鞋為主，租金價(jià)格在16—36元/㎡/天之間，而一般沿街商鋪價(jià)格在6.6—8.2元/㎡/天

之間，因此，專業(yè)化市場(chǎng)是獲得高租金收益的主要方式之一。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告1。城市商業(yè)布局1。2東部商圈：青島市于1992年確定了開發(fā)東部的方針，隨著市政府的東移，東部地區(qū)進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道。東部商圈以佳世客為中心點(diǎn)向四周發(fā)散，佳世客步行街已形成了東部商圈的中軸線。東部商圈子已成為青島市目前最具活力的商業(yè)區(qū)域之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，東部商圈內(nèi)的零星商鋪共129家，其中餐飲、服裝、酒吧、美容美發(fā)，共占市場(chǎng)總量的62%左右，占據(jù)了絕大部分的市場(chǎng)份額。其它類型商鋪如裝飾公司、小百貨店、音像店、家居店等數(shù)量少，而且分布較平均。東部商圈的租金價(jià)格在2.7—18.2/m2/天,價(jià)格分布上,專業(yè)商業(yè)街的價(jià)格明顯高于零星分布的商鋪價(jià)格,佳世客地下商業(yè)街的租金在15.2元/m2/天左右,而云霄路上的商鋪價(jià)格在3.6元/m2/天左右。東部商業(yè)圈具有以下明顯的特征：◆商鋪的集中程度較高，以專業(yè)性市場(chǎng)為主；◆零星商鋪數(shù)量少；◆商鋪的經(jīng)營(yíng)類型以服裝為主、占前六位的經(jīng)營(yíng)類型有：服裝、餐飲、酒吧、美容美發(fā)、裝飾公司、小百貨店；◆商鋪的租金價(jià)格在2.7----18.2元/m2/天之間，專業(yè)街的價(jià)格明顯高于零星商鋪的價(jià)位；◆佳世客、家樂福是傳統(tǒng)意義的百貨商店，經(jīng)營(yíng)特色濃郁。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告1。城市商業(yè)布局1。3李村商圈：李村向陽(yáng)路綜合商業(yè)街，該街位于青島市北部的李滄區(qū)李村，全長(zhǎng)600米，南起濱河路，北至京口路，共有門店150余處，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集。該街有嶗百、北方國(guó)貨等大型商廈，已成為青島市北部綜合性商業(yè)中心。李村商鋪的租金價(jià)格：商場(chǎng)的租金面積在4—8m2每年2萬至4萬元人民幣，嶗百附近的商鋪5m2每年3萬至4萬元人民幣，20m2左右每年10萬元人民幣。李村商圈具有以下名顯的特征:◆商鋪的集中程度較高，形成專業(yè)性的市場(chǎng)；◆零星商鋪數(shù)量少；◆商鋪的經(jīng)營(yíng)類型以服裝為主、占前六位的經(jīng)營(yíng)類型有：服裝、鞋帽、通訊、賓館、餐飲、飾品、小百貨、美容美發(fā)；◆商鋪的租金價(jià)格在13—16元/m2/天之間，專業(yè)街的價(jià)格明顯高于零星商鋪的價(jià)位；美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告1。城市商業(yè)布局1。4臺(tái)東商業(yè)圈：臺(tái)東商業(yè)圈是青島最為火爆的商業(yè)區(qū)之一也是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域，該商業(yè)圈以臺(tái)東三路商業(yè)步行街為中軸線，向南北西側(cè)擴(kuò)散，臺(tái)東三路商業(yè)步行街所處的位置歷史上就是一個(gè)商埠，現(xiàn)街長(zhǎng)1000米，臺(tái)東商圈的中心區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，臺(tái)東商圈零散分布的商鋪共169戶，其中服裝、餐飲占總量的54%，是市場(chǎng)的主體，其它種類分布散亂，而且種類相當(dāng)齊全。臺(tái)東商圈的租金價(jià)格，以威海路為主干線，商鋪?zhàn)饨鹪?0元/m2/天左右，而位于威海路步行街小區(qū)內(nèi)的租金價(jià)格僅為2.3元/m2/天，可見地段因素起了非常重要的因素。臺(tái)東商圈的主要特征：◆零星商鋪較少，而且經(jīng)營(yíng)范圍廣泛；◆市場(chǎng)以沃爾瑪、利群、諾瑪特等大型百貨商廈和購(gòu)物超市為龍頭，輔以國(guó)美電器、雅泰電器等大規(guī)模專業(yè)商鋪，積極推動(dòng)市場(chǎng)；◆從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析占前六位的依次是：服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)；◆租金的價(jià)格，優(yōu)勢(shì)地段一般在30元/m2/天左右；◆商業(yè)氛圍濃厚，但商品檔次整體較低。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告1。5商業(yè)區(qū)商業(yè)特色對(duì)比商業(yè)區(qū)商業(yè)特征臺(tái)東商圈≯以中低檔消費(fèi)為主≯利群、諾馬特、沃爾瑪為代表的大賣場(chǎng)和百貨公司以及以國(guó)美為代表的專業(yè)化市場(chǎng)是區(qū)域商業(yè)的主要拉動(dòng)力量≯區(qū)域內(nèi)大量的、密集的居住區(qū)為商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利的市場(chǎng)支撐中山路商圈≯具有歷史文化底蘊(yùn)濃厚的區(qū)域≯百盛是拉動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展的最主要的力量≯以中高檔消費(fèi)為主≯由于城市中心的東移、區(qū)域居住區(qū)的減少、區(qū)域環(huán)境差亂等因素影響，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展較為緩慢≯隨著西部開發(fā)改造的進(jìn)程，區(qū)域商業(yè)發(fā)展蘊(yùn)含較大商機(jī)≯旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用李村商圈≯以低檔消費(fèi)為主≯嶗百、北方國(guó)貿(mào)是區(qū)域商業(yè)的代表≯區(qū)域內(nèi)大量的、密集的居住區(qū)為商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利的市場(chǎng)支撐東部商圈≯以中高檔消費(fèi)為主≯隨著市政府的東移、區(qū)域居住區(qū)的急速增加，區(qū)域商業(yè)得到了較大的發(fā)展≯家樂福、佳世客是區(qū)域商業(yè)的典型代表≯隨著國(guó)美家電落戶東部商圈，專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)凸現(xiàn)1。城市商業(yè)布局美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告1。城市商業(yè)布局1。6商業(yè)區(qū)優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比

商業(yè)區(qū)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)臺(tái)東商圈≯商業(yè)發(fā)展歷史悠久≯商業(yè)業(yè)態(tài)功能豐富≯商圈內(nèi)居住密度較高，市場(chǎng)基礎(chǔ)強(qiáng)≯位置優(yōu)越，交通條件較好≯商圈輻射力范圍較廣≯商圈內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)壓力大≯商業(yè)發(fā)展趨于飽和，未來發(fā)展空間受限≯區(qū)域環(huán)境制約了商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展中山路商圈≯商圈的歷史文化底蘊(yùn)濃厚≯隨著區(qū)域的整體改造，蘊(yùn)含較大的商機(jī)≯商圈商業(yè)發(fā)展緩慢≯城市中心的東移，影響了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展≯區(qū)域居住氛圍較差李村商圈≯商業(yè)氛圍濃厚≯商圈內(nèi)居住密度較高，市場(chǎng)基礎(chǔ)強(qiáng)≯商品品質(zhì)較低≯商業(yè)的專業(yè)化、集約化程度差≯商圈輻射范圍以北部區(qū)域?yàn)橹鳎緟^(qū)域消費(fèi)群占多數(shù)東部商圈≯區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)水平、消費(fèi)能力較強(qiáng)≯商圈的輻射范圍較廣≯隨著城市東部的發(fā)展，區(qū)域商業(yè)的發(fā)展空間較大≯商圈內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)≯未來區(qū)域的商業(yè)壓力較大≯商業(yè)業(yè)態(tài)功能單一，以綜合性超市為主美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告1。城市商業(yè)布局1。7小結(jié)：青島市不同的商業(yè)空間具有不同的經(jīng)營(yíng)特色，綜合比較分析青島市目前的四大商圈的現(xiàn)狀，可以發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)主要特征：≯區(qū)域商業(yè)的發(fā)展與區(qū)域的成熟度有較大的關(guān)系。人流量的多少是影響商業(yè)的關(guān)鍵因素之一。從青島市目前四大商圈的形成及發(fā)展情況看，無一不是與區(qū)域居住區(qū)的密集度有密切關(guān)系，最明顯的代表是東部商圈的發(fā)展。東部商圈的發(fā)展與青島市重心東移有密切關(guān)系，隨著重心的東移，東部區(qū)域的住宅市場(chǎng)得到了極大的發(fā)展，與之相應(yīng)的城市道路、交通、基礎(chǔ)配套等也得到了極大的完善，特別是居住區(qū)的增加，為區(qū)域商業(yè)的發(fā)展提供了有利的市場(chǎng)支撐，直接帶動(dòng)了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，由于區(qū)域住區(qū)是中高檔住宅，造成了區(qū)域的商業(yè)檔次以中高檔消費(fèi)群為主?！凵虡I(yè)市場(chǎng)的差異化發(fā)展，專業(yè)化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)凸顯。通過對(duì)青島市商業(yè)市場(chǎng)的分析，商業(yè)市場(chǎng)專業(yè)化、差異化經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)更加明顯。青島最早的專業(yè)化市場(chǎng)是以雅泰電器為代表，之后的國(guó)美電器、百安居、歐倍德等專業(yè)市場(chǎng)紛紛登陸島城商業(yè)市場(chǎng)。商業(yè)發(fā)展的專業(yè)化趨勢(shì)更加明顯，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，專業(yè)化、差異化經(jīng)營(yíng)是奪取市場(chǎng)的有效途徑。

美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告2。主要業(yè)態(tài)構(gòu)成2。1中山路商圈業(yè)態(tài)分布圖

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中山路商圈商鋪共649戶。經(jīng)營(yíng)服裝類的商鋪共計(jì)245戶，占總數(shù)的38%；其余類型的商鋪數(shù)量分布較為平均，但是經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，市場(chǎng)專業(yè)化程度不高。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告2。主要業(yè)態(tài)構(gòu)成2。2東部商圈業(yè)態(tài)分布圖據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，東部商圈內(nèi)的零星商鋪共129家，其中餐飲、服裝、酒吧、美容美發(fā)，共占市場(chǎng)總量的62%左右，占據(jù)了絕大部分的市場(chǎng)份額。其它類型商鋪如裝飾公司、小百貨店、音像店、家居店等數(shù)量少，而且分布較平均。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告2。主要業(yè)態(tài)構(gòu)成2。3李村商圈業(yè)態(tài)布圖通過對(duì)李村商圈的調(diào)查，李村商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)集中以服裝類、美發(fā)、鞋店、通訊、賓館、餐飲為主。通過經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的分布情況看，李村商圈整體的商業(yè)品質(zhì)不高，主要以中低檔消費(fèi)為主。李村商圈內(nèi)的商鋪經(jīng)營(yíng)美發(fā)、通訊占有了相當(dāng)?shù)谋壤Ｃ绹?guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告2。主要業(yè)態(tài)構(gòu)成2。4臺(tái)東商圈業(yè)態(tài)分布圖據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，臺(tái)東商圈零散分布的商鋪共169戶，其中服裝、餐飲占總量的54%，是市場(chǎng)的主體，其它種類分布散亂，而且種類相當(dāng)齊全。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告2。主要業(yè)態(tài)構(gòu)成2。5區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分布美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告2。主要業(yè)態(tài)構(gòu)成2。6通過對(duì)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布狀況的調(diào)查分析，區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)分布呈現(xiàn)以下主要特征：

≯區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的分布較為分散，缺乏有序化的市場(chǎng)組織；≯區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)占前四位的分別是飯店、網(wǎng)吧、裝飾裝潢和小商店，其他

類型的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布較為平均；≯區(qū)域內(nèi)無大型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)以臨街商鋪的形式為主；≯區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的檔次較低；≯區(qū)域內(nèi)商鋪多以底商的網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)為主，租金價(jià)格在2元/天/㎡?！蹍^(qū)域商業(yè)市場(chǎng)大發(fā)展?jié)摿^大，特別是隨著區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的不斷增加，區(qū)域

商業(yè)市場(chǎng)擁有較大的發(fā)展空間。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告3。人口狀況

3。1居住人口：項(xiàng)目所在區(qū)域是青島市重要的高檔住宅集中區(qū)，分布在區(qū)域內(nèi)的小區(qū)主要有通過對(duì)區(qū)域內(nèi)新建住宅區(qū)與傳統(tǒng)居住區(qū)的不完全統(tǒng)計(jì)，區(qū)域內(nèi)的居住人口約有3.5萬—4萬人，其中考慮到區(qū)域商品住宅的入住率較低的因素。3。2消費(fèi)能力：項(xiàng)目所在區(qū)域是青島市重要的高檔住宅集中區(qū)，金帝山莊、凱旋山莊、建飛花園、錦園等是青島市高檔住宅的典型代表。區(qū)域的地區(qū)屬性決定了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)能力較強(qiáng)，屬于中高檔層次消費(fèi)者。消費(fèi)者的消費(fèi)能力導(dǎo)致了項(xiàng)目未來商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次必然以中高檔消費(fèi)為主，充分滿足中高檔消費(fèi)者的消費(fèi)需求，甚至是心理需求是項(xiàng)目商業(yè)必須注重的因素。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告4。未來發(fā)展?fàn)顩r嶗山區(qū)確定了構(gòu)建區(qū)域性“五大中心”作為嶗山發(fā)展的基本定位、基本特色和主攻方向，并且加快推進(jìn)的步伐。其中加快構(gòu)建青島東部商貿(mào)中心是重要的一環(huán)。東部商貿(mào)中心要以海爾路周邊、沿海一線為重點(diǎn)，加快中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，開建一批高樓大廈，突出樓宇經(jīng)濟(jì)、城市服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、虛擬經(jīng)濟(jì)五大板塊，構(gòu)建高層次、高容量、高效益的現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)階段，嶗山區(qū)已經(jīng)開始了部分項(xiàng)目的網(wǎng)上招商，其中購(gòu)物中心項(xiàng)目是其中重要的一部分。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告5競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況介紹

項(xiàng)目類別：購(gòu)物中心項(xiàng)目類型：新建項(xiàng)目建設(shè)周期：1.5年項(xiàng)目建設(shè)位置：嶗山區(qū)香港東路與世紀(jì)廣場(chǎng)交界處項(xiàng)目建設(shè)用地：100畝項(xiàng)目總投資：6000萬美元項(xiàng)目?jī)?nèi)容：集高檔名品、購(gòu)物休閑為一體的綜合性高檔購(gòu)物中心招商目的：滿足日常生活和旅游觀光及城區(qū)配套的需求美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告6。麥島區(qū)域市場(chǎng)特征

過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查分析，本區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)出以下明顯特征:≯麥島項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)目前商業(yè)氛圍較差，但是考慮到區(qū)域未來較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，區(qū)域未來的人流必然激增，而且區(qū)域的住宅市場(chǎng)以高檔物業(yè)為主，消費(fèi)能力較強(qiáng)，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力?！埯湇u區(qū)域現(xiàn)階段市場(chǎng)發(fā)展的低迷也表明了區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)存在相應(yīng)的發(fā)展機(jī)會(huì)≯麥島項(xiàng)目的位置優(yōu)勢(shì)明顯，屬于市南區(qū)東部與嶗山區(qū)板塊市場(chǎng)的橋頭堡，≯嶗山區(qū)確定的發(fā)展青島東部商業(yè)中心的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。為商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展

提供了有力的政策扶持≯東部商圈對(duì)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)發(fā)展帶來了不利的影響≯麥島區(qū)域目前商業(yè)業(yè)態(tài)布局較為散亂，專業(yè)化程度差。滿足中高檔消費(fèi)者日常消費(fèi)的場(chǎng)所匱乏，同時(shí)針對(duì)中高檔消費(fèi)者的專業(yè)化商業(yè)設(shè)施不足。

美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告綜上所述，麥島區(qū)域現(xiàn)階段的商業(yè)發(fā)展較為緩慢，但是隨著區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，存在較大的市場(chǎng)需求，麥島區(qū)域恰恰存在較大的市場(chǎng)真空地帶。因此，麥島項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)物業(yè)還是具有相當(dāng)大的市場(chǎng)空間，關(guān)鍵在于準(zhǔn)確的商業(yè)形態(tài)定位。

美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告7市場(chǎng)總結(jié)7。1青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的影響

青島市宏觀經(jīng)濟(jì)的分析表明，青島市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持著高速、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)總量的高速增長(zhǎng)為青島市商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從近年青島市宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)圖可以看出，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈直線上升的趨勢(shì)，表明未來一段時(shí)期內(nèi)青島市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將仍然保持著較高速度的上升走勢(shì)。隨著青島市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，2003年人均收入已達(dá)10000元，青島市城市居民的人均可支配收入、職工收入水平等都有了非常顯著的提高，青島市消費(fèi)者消費(fèi)支出也顯著增加，消費(fèi)支出的增加，為城市商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利的市場(chǎng)基礎(chǔ)。隨著消費(fèi)者消費(fèi)支出能力的提高，消費(fèi)者的消費(fèi)水平同時(shí)隨之提高。這從青島市的恩格爾系數(shù)的變動(dòng)方面體現(xiàn)的最為明顯，2002年青島市的恩格爾系數(shù)為40.5%，青島市恩格爾系數(shù)的下降反映出青島市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，即食品支出下降，衣著、交通和通信、教育文化娛樂服務(wù)的支出比重上升，青島市消費(fèi)者的消費(fèi)水平發(fā)生了明顯的變化，對(duì)高檔消費(fèi)品的需求明顯增加。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告7市場(chǎng)總結(jié)7。2不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)可滿足不同的顧客需求（下面用表簡(jiǎn)要比較說明）經(jīng)營(yíng)形態(tài)顧客的需求倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)追求價(jià)格的低廉便利店、超市追求方便電視直銷、郵購(gòu)、網(wǎng)絡(luò)商店追求省時(shí)、省力大型百貨商店追求高質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)服務(wù)大型百貨商店、專賣店追求優(yōu)質(zhì)服務(wù)、追求品牌美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告8區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)未來商業(yè)發(fā)展的影響麥島區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在商業(yè)氛圍較差、商業(yè)發(fā)展較為散亂。區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成仍然是以臨街商鋪為主要的構(gòu)成形式，店面式經(jīng)營(yíng)是區(qū)域商業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)形式。區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為凌亂，業(yè)態(tài)多而雜，且也區(qū)域的地區(qū)屬性不相匹配，很難滿足區(qū)域內(nèi)高檔消費(fèi)者的消費(fèi)需求，這也是造成區(qū)域消費(fèi)力“外流”的一個(gè)主要原因之一。麥島項(xiàng)目所在區(qū)域是青島市重要的高檔住宅居住區(qū)，消費(fèi)者的消費(fèi)能力較強(qiáng)，但是目前表現(xiàn)的最突出的問題是趨于高檔住宅的居住率較低，這一方面是由于區(qū)域住宅購(gòu)買的投資目的為主，另一方面也與區(qū)域商業(yè)的發(fā)展有關(guān)。隨著項(xiàng)目的建設(shè)以及區(qū)域配套條件的日益改善，區(qū)域的居住現(xiàn)狀將會(huì)有較大的改善。針對(duì)區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，麥島區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)最缺乏的一方面是滿足日常生活消費(fèi)的賣場(chǎng)。另一方面是缺乏可以滿足中高檔消費(fèi)者需求的專業(yè)性高檔消費(fèi)場(chǎng)所。因此，麥島項(xiàng)目未來的商業(yè)建設(shè)應(yīng)充分考慮以上兩方面因素。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告9麥島區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)未來商業(yè)發(fā)展的影響結(jié)論：≯青島市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)、高速發(fā)展為商業(yè)的發(fā)展提供了有利的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境≯城市居民人均可支配收入的提高、消費(fèi)支出的增長(zhǎng)則為城市商業(yè)的發(fā)展提供

了有利的市場(chǎng)支撐≯青島市消費(fèi)的主要特征是消費(fèi)水平的不斷提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的

變化≯麥島區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間較大≯嶗山區(qū)確定的東部商貿(mào)中心的發(fā)展方向也為項(xiàng)目未來的商業(yè)運(yùn)作提供了有利

的政策支持≯麥島區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)能力較強(qiáng)，區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)商品檔次以中高檔為主≯結(jié)合麥島項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境，考慮到東部商圈對(duì)區(qū)域商業(yè)的影響等因素，對(duì)于本案未來的商業(yè)運(yùn)作而言，差異化補(bǔ)缺定位是關(guān)系項(xiàng)目的重要因素

美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告9麥島區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)未來商業(yè)發(fā)展的影響麥島項(xiàng)目未來的商業(yè)定位，建議以大型綜合性超市為依托，走專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的路線，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要考慮滿足區(qū)域高檔消費(fèi)者的消費(fèi)需求、心理需求，如高檔餐飲、酒吧等，商品檔次以中高檔商品為主。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告商業(yè)投資者問卷調(diào)查研究

魯能仲盛置業(yè)公司

青島麥島商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位

第一部分B美國(guó)科特勒營(yíng)銷集團(tuán)中國(guó)公司麥島商業(yè)項(xiàng)目工作組2004.11.10美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告青島大學(xué)區(qū)域在青島商業(yè)中的地位

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，53%的受訪者認(rèn)為該區(qū)域的商業(yè)地位具有潛在地位，表明受訪者對(duì)區(qū)域的未來市場(chǎng)發(fā)展看好，熱別是投資客而言應(yīng)該具有較大的市場(chǎng)吸引力。

美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告經(jīng)營(yíng)行業(yè)

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，47%的受訪者選擇經(jīng)營(yíng)服裝，而尚有17.6%受訪者對(duì)自己經(jīng)營(yíng)方向缺乏清醒地認(rèn)識(shí)，這部分受訪者多是目前租賃經(jīng)營(yíng)商鋪的受訪者。選擇經(jīng)營(yíng)食品的受訪者比例最低，僅占調(diào)查樣本總量的2.4%。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告選擇商鋪?zhàn)⒅貑栴}

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受訪者購(gòu)買商鋪關(guān)心的問題分別是客流量、投資回報(bào)率、升值潛力、便利的交通、商業(yè)規(guī)模等方面，其中對(duì)客流量的關(guān)注程度最高，59.5%的受訪者選擇了此項(xiàng)。同時(shí)，受訪者對(duì)物業(yè)服務(wù)、廣告效應(yīng)的關(guān)注程度較低。表明受訪者更加關(guān)心影響商鋪經(jīng)營(yíng)或回報(bào)的因素，而對(duì)其他問題的敏感度較低。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告喜歡的商業(yè)形態(tài)

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受訪者最為喜歡的商業(yè)形態(tài)是臨街商鋪，而對(duì)綜合性大型商廈的關(guān)注程度較低。同時(shí)，步行街和綜合性的休閑廣場(chǎng)也是較為受訪者歡迎的商業(yè)形態(tài)。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告影響商鋪價(jià)格走勢(shì)因素

調(diào)研結(jié)果顯示，人均收入、人流量、區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改善、城市改造力度、土地成本是受訪者認(rèn)為影響未來商鋪價(jià)格走勢(shì)的主要因素。受訪者對(duì)人均收入對(duì)商鋪價(jià)格的影響最為關(guān)注，而對(duì)金融環(huán)境對(duì)商鋪價(jià)格的影響因素關(guān)注程度較低。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告計(jì)劃購(gòu)買商鋪的單價(jià)

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受訪者對(duì)購(gòu)買商鋪的單價(jià)集中在25000—30000元之間，占調(diào)查總量的85.5%，反映出目前青島市的商鋪購(gòu)買者對(duì)價(jià)格的承受能力。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告底層商鋪的合適單價(jià)

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，79%受訪者認(rèn)為青島大學(xué)附近的底層商鋪的價(jià)格在20000—25000元/平米之間，表現(xiàn)出較高的一致性，而接受30000—35000元/平米的價(jià)格的受訪者僅占調(diào)查樣本總量的3%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，青島大學(xué)的底層商鋪價(jià)格在30000元/平米以下，受訪者的接受力較強(qiáng)，超過了30000元/平米的價(jià)格市場(chǎng)接受力度非常弱。

美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告二層商鋪合適單價(jià)

調(diào)研結(jié)果顯示，47.5%的受訪者認(rèn)為二層商鋪的單價(jià)在10000元/平米以下，37.29%的受訪者選擇10000—15000元/平米間的單價(jià)，表明受訪者對(duì)區(qū)域的二層商鋪單價(jià)集中在15000元/平米以下，占調(diào)查樣本總量的84.79%。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告二層商鋪合適單價(jià)

調(diào)研結(jié)果顯示，47.5%的受訪者認(rèn)為二層商鋪的單價(jià)在10000元/平米以下，37.29%的受訪者選擇10000—15000元/平米間的單價(jià)，表明受訪者對(duì)區(qū)域的二層商鋪單價(jià)集中在15000元/平米以下，占調(diào)查樣本總量的84.79%。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告商鋪的租賃價(jià)格

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，29%的受訪者選擇150—200元的租金價(jià)格，23.25%的受訪者選擇150元以下的租金價(jià)格，17.5%的受訪者選擇200—300元的租金價(jià)格，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示52.25%的受訪者可以接受200元以內(nèi)的租金價(jià)格，是區(qū)域主要的租金價(jià)格。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告商鋪面積的選擇

調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，受訪者對(duì)面積的選擇集中在50平米以下，占調(diào)查樣本總量的72%，受訪者對(duì)面積的選擇以小面積的商鋪為主，大面積的商鋪受訪者接受力度較弱。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告樓層選擇調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，89.25%的受訪者選擇1樓，占絕對(duì)的多數(shù)，而只有2%的受訪者選擇3樓，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明，受訪者最關(guān)心的樓層是1樓鋪面。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告知名品牌餐飲類店鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響

調(diào)研結(jié)果顯示，92%的受訪者認(rèn)為會(huì)有積極的影響，只有5%的受訪者認(rèn)為會(huì)有負(fù)面影響，表明受訪者對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪旁的知名品牌店還是較為接受的。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告計(jì)劃購(gòu)買商鋪的單價(jià)

已購(gòu)商鋪問卷分析通過對(duì)客戶心理的統(tǒng)計(jì)分析可知,麥島區(qū)域、啤酒城沿海區(qū)域是已購(gòu)商鋪者首要選擇的區(qū)域，而高科園以北和徐家麥島客戶的心理認(rèn)知度較差，選擇的較少。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告區(qū)域商業(yè)地位已購(gòu)商鋪者對(duì)青島大學(xué)區(qū)域的商業(yè)地位普遍認(rèn)為具有潛在地位，支持者占總訪問量的50.8%.占總量的半數(shù)以上,可見本區(qū)域在已購(gòu)商鋪者的心理地位較高,市場(chǎng)前景看好。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告投資商鋪何種用途

已購(gòu)商鋪者,投資商鋪的主要用途是自己經(jīng)營(yíng),占整個(gè)訪問量的55.6%，其次是出租，而出售獲利的比例最小。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告經(jīng)營(yíng)的行業(yè)

簡(jiǎn)析：通過對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析可知，自己經(jīng)營(yíng)者選擇行業(yè)前三名是服裝、其他、餐飲，分別占總量的55.8%、22.3%、8.8%。經(jīng)營(yíng)服裝和餐飲者是商鋪經(jīng)營(yíng)行業(yè)的主體。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告選擇商鋪時(shí)注重的是

通過對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析可知，商鋪業(yè)主在購(gòu)買商鋪是更注重客流量、投資回報(bào)率、檔次和升值潛力。其中，客流量是購(gòu)買商鋪?zhàn)钭⒅氐囊蛩兀颊麄€(gè)訪問量的18.4%，其次是投資回報(bào)率，檔次和升值潛力。分別占總訪問量的13.8%、12.4%、12.4%。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告喜歡的商業(yè)形態(tài)

通過對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析可知，已購(gòu)商鋪者對(duì)臨街商鋪和綜合性休閑廣場(chǎng)的認(rèn)知度較高，比較喜歡這兩種商業(yè)形態(tài)，其次是步行街。分別占總訪問量的27.6%、27.1%和25.8%。從百分比上可以看出，臨街商鋪、綜合性休閑廣場(chǎng)、步行街三者基本持平，訪問者認(rèn)知度比較高，同時(shí)也是消費(fèi)者認(rèn)知度較高的商業(yè)業(yè)態(tài)。美國(guó)科特勒青島麥島創(chuàng)意新天地商業(yè)街項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告商鋪價(jià)格走勢(shì)

通過對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析可知，已購(gòu)商鋪者對(duì)青島市商鋪的價(jià)格上漲信心十足，其中支持穩(wěn)步上升和小幅上漲的，分別占總量的32.2%和36.6%，只