房地產(chǎn)工程承發(fā)包方案及勞務(wù)價格調(diào)研報告2013年9月前言根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)的決策及相關(guān)專題會議的部署，公司安排成本部以房地產(chǎn)發(fā)承包模式及勞務(wù)市場價格信息作為調(diào)研課題，就公司新項目工程發(fā)包模式進行調(diào)查研究并形成書面資料向公司匯報。成本部高度重視，于8月份收集整理了大量關(guān)于工程發(fā)包、合約策劃、項目管理方面的資料；以電話、傳真、郵件等各種方式咨詢了一些外聯(lián)資源；先后走訪了惠州、惠陽及大亞灣的部分地產(chǎn)同行。取得了一些有價值的成果，現(xiàn)整理成稿，不當(dāng)之處請公司領(lǐng)導(dǎo)及同事提出寶貴的意見及建議。一、 現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程主要承包模式及特點分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目工程主要承包模式有包工包料(全包)、大清包、小清包、部分包工包料(部分主材甲供，半包)等幾種方式。1、包工包料承包內(nèi)容包括：人工、材料、機械設(shè)備等全部項目，是目前產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用最多的發(fā)包模式。優(yōu)點：(1)業(yè)主對設(shè)計可以進行嚴(yán)格控制，使設(shè)計充分體現(xiàn)其意圖。(2)可以充分利用競爭機制，選擇專業(yè)技術(shù)水平高的承包商承擔(dān)相應(yīng)專業(yè)項目的施工從而取得提高質(zhì)量、降低造價、縮短工期的效果。缺點：(1)建設(shè)周期較長；(2)設(shè)計與施工相脫離，設(shè)計變更較多；(3)合同關(guān)系復(fù)雜，需要業(yè)主處理和協(xié)調(diào)的關(guān)系較多，業(yè)主的工作量大。包工包料又包含施工總承包、總承包加指定分包、總承包加直接發(fā)包等多種形式。目前主流房企多采用總承包加指定分包加直接發(fā)包相結(jié)合(部分主材甲供)的模式。附件：某公司項目合約規(guī)劃項目合約規(guī)劃050711.xls適用范圍：(1)規(guī)模不大、難度低的項目，特別是普通工業(yè)民用建筑工程。(2)工程規(guī)模大、技術(shù)復(fù)雜，有能力承包這類工程的施工企業(yè)很少。(3)業(yè)主由于競爭環(huán)境和優(yōu)選承包商、降低中標(biāo)價的考慮，同時業(yè)主也有能力和經(jīng)驗做好項目的協(xié)調(diào)管理工作，可以選擇分項發(fā)包的組織模式。

施工總承包合同結(jié)構(gòu)圖（*為業(yè)主自行采購及分包部分）業(yè)」主「I好供優(yōu)商=5F供貫商2分供賞布—分過商『一掙包腎I址訃低位總承包管理合同結(jié)構(gòu)圖2業(yè)猜單商位$分萌供分供貨繭適商施匚.也疏但訐理單位*好供優(yōu)商=5F供貫商2分供賞布—分過商『一掙包腎I址訃低位總承包管理合同結(jié)構(gòu)圖2業(yè)猜單商位$分萌供分供貨繭適商施匚.也疏但訐理單位*注;此菠左屯誇療加購和仆也的部分2、大清包承包內(nèi)容包括：承包全部班組的人工費及管理費（包括工程所有輔材和耗材以及機械設(shè)備及周轉(zhuǎn)材料，如竹膠板、方木、鋼管、腳手架、密目網(wǎng)、安全網(wǎng)、塔吊、各種鋼筋加工機具及大、小型機械工具等所有周轉(zhuǎn)材料及輔助材料和一切安全防護設(shè)施及文明施工設(shè)施）。大清包為近年來房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目招投標(biāo)實施階段采用的一種發(fā)包形式，此發(fā)包形式最大的優(yōu)點（與總包相對比）是建設(shè)單位能有效的控制建安成本，從而降低房屋的開發(fā)建設(shè)成本，提高經(jīng)濟效益。但由于近幾年建筑市場價格波動較大，主要是建筑材料及人工價格相對不穩(wěn)定，造成大清包此種發(fā)包形式的優(yōu)點并不十分明顯。而且在質(zhì)量、進度、管理等方面存在無法轉(zhuǎn)移的風(fēng)險。大清包實質(zhì)上是包干了定額中的人工費、機械費、周轉(zhuǎn)材料費、臨時設(shè)施及低質(zhì)易耗品（小型材料），在實踐中測算，按定額以上統(tǒng)計費用基本上與大清包市場價格相符合，清包商主要利潤存在定額人工費之中，一般為10%?15%左右。材料費一般能占工程造價的65%?75%之間。甲供料的情況下節(jié)約成本為10%?20%左右，主要在材料款部分，且要看管理的深度與組織的效果。據(jù)相關(guān)測算，大清包與總包相比可節(jié)約建安成本約30~140元/平方，具體如下：結(jié)構(gòu)形式節(jié)約造價（元/平方）磚混結(jié)構(gòu)30~40框剪結(jié)構(gòu)90~110塔式剪力墻結(jié)構(gòu)81~100地下室結(jié)構(gòu)140~170注：此為靜態(tài)測算，在實施工中應(yīng)考慮資金成本（清包工程發(fā)包方資金使用端口前移，資金占用時間及額度提高）、資源組織管理協(xié)調(diào)成本及人工材料市場風(fēng)險等（如目前大亞灣商品砼市場價格存在高于信息價的倒掛情況，甲供材使發(fā)發(fā)方蒙受損失）。下面從造價、質(zhì)量、進度、合同管理等方面就總包與大清包模式做簡要對比：

模式對比項總包大清包造價預(yù)算加簽證，總價讓利原貝0，目前本地區(qū)一般按預(yù)算下浮5~8%,具有規(guī)避人工材料市場價格風(fēng)險的優(yōu)勢。最大特點是甲供材，有集中采購規(guī)模效應(yīng)，造價比總包模式節(jié)約30~140元/平方。質(zhì)量施工、材料質(zhì)量由總包負(fù)責(zé)，在發(fā)包方監(jiān)控管理到位的情況下不存在因材料質(zhì)量問題引起的扯皮糾紛。按《建筑工程質(zhì)量管理條例》之規(guī)定，建筑材料的質(zhì)量應(yīng)由供貨方總負(fù)責(zé)這一點給發(fā)包方帶來較大風(fēng)險，在實踐中往往與施工單位產(chǎn)生糾紛，增加管理協(xié)調(diào)工作量。進度在進度控制方面更有利，對施工單位整體進度的控制直接有效，減少中間環(huán)節(jié)，強化監(jiān)管力度。對發(fā)包方進度控制有較大的影響。第一，由于甲供主材的質(zhì)量問題造成停工影響正常進度。第二，由于甲供材料不及時，造成停工的現(xiàn)象，此現(xiàn)象在實踐中多有發(fā)生，隨之而產(chǎn)生施工單位要求簽證追加費用補償，主要是停工期間的人工費，機械費及管理費等，從而增加施工成本。合同雙方簽署施工總包合同，合同管理較為成熟。不僅要與供應(yīng)商簽署供貨合同，還要與施工單位協(xié)議中明確具體的甲供材料的具體細(xì)節(jié)條款，中間環(huán)節(jié)較多，而且宜產(chǎn)生糾紛，加大了管理組織協(xié)調(diào)及

結(jié)算的工作量。環(huán)節(jié)越多越容易出現(xiàn)問題。從上表看出，大清包與總包相比，在市場環(huán)境相對穩(wěn)定的條件下，在造價的控制方面具有一定優(yōu)勢，而在進度、質(zhì)量、合同管理等環(huán)節(jié)存在更大的管理難度具有更高的風(fēng)險因素。大清包合同結(jié)構(gòu)圖3、小清包承包內(nèi)容包括：各專業(yè)班組的人工費、輔材、耗材。不包括機械設(shè)備及周轉(zhuǎn)材料。該承包模式大多適用于總包單位的勞務(wù)分包，發(fā)包方（集團公司下屬建筑公司或掛靠施工總包）亦可在甲方乙方都自己干的條件下采用，在此不再展開。小清包合同結(jié)構(gòu)圖承包內(nèi)容包括：承包內(nèi)容包括：人工、材料（部分材料如鋼筋、外墻磚、機電設(shè)備等為甲供）、機械設(shè)備等全部項目，該方式也是房地產(chǎn)行業(yè)采用較多的發(fā)包模式。該承包方式是總承包的升級版，目前不少有實力的開發(fā)商都有自己的材料配套供應(yīng)部門，在集中采購的規(guī)模效應(yīng)下能夠有效降低造價并保證材料品質(zhì)。其特

點和應(yīng)用可參照總包模式，在此不再展開。部分包工包料合同結(jié)構(gòu)圖（同施工總承包）二、 現(xiàn)階段本地區(qū)勞務(wù)市場價格情況（一）我們于8月份就勞務(wù)清包市場價格進行了實地調(diào)研，現(xiàn)在工程勞務(wù)價格總體呈逐漸上升趨勢（見圖表）。勞務(wù)價格因工程所在地、工程量、計量方式、材料及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期、付款方式不同而略有不同。實物工程量勞務(wù)清包及勞務(wù)大清包價格見下表：全國寡合人工成本平均日工費（元/工日）表1：實物工程量勞務(wù)清包價格表（2012~2013年）工種工作內(nèi)容承包范圍單價惠州華日雙城惠陽別樣城大亞灣金砂世紀(jì)木工人工，包支模，包鐵釘鐵線及小型機械人工約2726地下/31地上27約模板枋木支撐架等材料材料約1524約高支模（超3.6M）工料12兀/立方包工包料包工包料約4551約鋼筋工鋼筋人工，包鐵線及小型機械人工及機械40/建筑面積480地下/750地上/噸34/地上建筑面積/580/噸地下55噸電渣焊人工及機械2.套筒人工及機械10構(gòu)造植筋人工及機械0.6/泥水砼澆搗及養(yǎng)護人工及機械約4024地下/26地上18地下/26地上15上壓光/拉毛人工及機械2/序號123

砌體人工及機械150/立方31/平方樓地面找平人工及機械8/平方10/平方10內(nèi)墻抹灰人工及機械12/平方13/平方14外墻抹灰人工及機械22/平方25-30/平方25天棚抹灰人工及機械12/平方外墻貼磚人工及機械31/平方25-30/平方25內(nèi)墻貼磚人工及機械30/平方雙排外架人工及機械16/搭設(shè)面積18積雙排外架包工包料45/建筑面積68/搭設(shè)面積64積單排外架人工及機械6.5/搭設(shè)面積滿堂架人工及機械6.5/搭設(shè)體積內(nèi)架人工及機械6.5/搭設(shè)面積內(nèi)架包工包料10/建筑面積11/建筑面積通道安全防護架人工及機械25/投影面積4架子

56防水水電費安全垂直防護架卷材及涂膜施工用水電人工及機械人工5/建筑面積5/延米2.50型28000/26塔吊10/建筑面積月，60型38000/月7大型31000/月機械人貨梯12/建筑面積26000/月含司機85不木工需注意:人防內(nèi)墻需采用止水螺桿,水泥條內(nèi)撐用量非常大.紅線范圍內(nèi)的零星構(gòu)件,所用鋼管\木方等材料,頂托上材料有撐系統(tǒng)\加固系統(tǒng)所用材料即可.泥水需注意:付款方式應(yīng)采用節(jié)點方式,外墻是否貼磚，價格根據(jù)簡易成度定.鋼筋:付款方式一般地下室按70%付進度,上部85%計算表2：大清包勞務(wù)單價表（2013惠州華日雙城）序號工種承包范圍建面單價備注1木工包工包料，含支撐架1332鋼筋工人工及機械40含接頭3砼工人工及機械184泥水工人工及機械127不含樓地面找平含外墻磚150-180元/平，不含外墻磚120-1305外架包工包料456內(nèi)架包工包料107塔吊包工包料108人貨梯包工包料129水電費包工包料510安全文明施工費、管理費、泵機費等40合計440綜合近兩年各工程實例，目前大清包主流價格在440-450元間，具體根據(jù)工程實際、質(zhì)量、工期、付款條件等不同。表3：大清包價格調(diào)查表（網(wǎng)絡(luò)資料）序號結(jié)構(gòu)形式單位價格（元/肝）1純磚混280?2902多層框架415?4403有閣樓每平方米另加12元

412層以下框架390?4005塔式剪力墻結(jié)構(gòu)440?450617層以上450?4657地下工程定額人工費（二）大清包形式下發(fā)包方相應(yīng)采取的措施：1、組織措施1）建立起以主管經(jīng)理為主要負(fù)責(zé)人的組織機構(gòu)，定崗定職各司其職建議組織機構(gòu)圖水電總經(jīng)理*預(yù)算組材料組工程部長財務(wù)主管土建材料員材料員水電總經(jīng)理*預(yù)算組材料組工程部長財務(wù)主管土建材料員材料員材料員2）明確材料定貨、采購、組織、運輸、進場、報驗、程序，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，有效控制材料的質(zhì)與量。工作流程圖

2、管理措施1）、采購：對大宗的建材如鋼材、水泥、砂、石、紅砂、砌塊等可以以訂貨會議的形式招標(biāo)，取得價格競爭優(yōu)勢，降低成本。2）、合同：建議每種建材（大宗）應(yīng)與兩三家以上簽訂供貨合同，但不宜過多，鼓勵競爭，甲方可以有更多的回轉(zhuǎn)余地。3、技術(shù)措施1）、按施工圖紙抽料定量，并與施工單位簽署協(xié)議，明確供貨范圍，品種、數(shù)量、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2）、嚴(yán)格執(zhí)行材料計劃的報批審查制度，會簽制度，形成原始憑證，建立起備案制度。4、經(jīng)濟措施建立經(jīng)濟獎罰制度，對施工單位加強管理在保證質(zhì)量的前提下，采取優(yōu)化方案，節(jié)約用材，可以給予相應(yīng)的獎勵。相反，不僅抵扣工程款，還要追加相應(yīng)罰款。三、 調(diào)研結(jié)論及決策建議通過上文分析得出，大清包與總包相比，在市場環(huán)境相對穩(wěn)定的條件下，在造價的控制方面具有一定優(yōu)勢，而在進度、質(zhì)量、合同管理等環(huán)節(jié)存在更大的管理難度，具有更高的風(fēng)險因素。在調(diào)查中我們了解到，實行大清包制的項目基本上為中小型項目，承包方大多為發(fā)包方的長期合作伙伴，雙方具有成功的合作案例及較高的信任度，也有因合作基礎(chǔ)出現(xiàn)重大變化（如發(fā)包方規(guī)劃設(shè)計重大變化或工期變化、資信危機等）造成合作決裂，產(chǎn)生工程糾紛出現(xiàn)重大損失的情況。假如是新的合作商，首先雙方?jīng)]有合作案例，雙方都對對方的實力缺乏足夠的底氣和信心，承包商為了抵御風(fēng)險，可能會出現(xiàn)報價偏高的情況；其次因人工及材料市場價格波動較大，可能出現(xiàn)承包商難以承受的風(fēng)險，承包