房地產(chǎn)項目全程策劃30步驟二OO四年十月七日第一階段項目市場調(diào)研與投資分析步驟1：項目所在地市場情況初步調(diào)查【主要任務(wù)】從宏觀上整體把握項目所在地房地產(chǎn)市場情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據(jù)。階段A：宏觀環(huán)境分析第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟(jì)情況、財政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、對外貿(mào)易，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。侄第三粘、政朱策環(huán)徹境。層即與工地產(chǎn)冒市場蕩相關(guān)戚的房井改政儉策、皇房地合產(chǎn)價經(jīng)格政胡策、乎房地端產(chǎn)金往融政簽策、證土地埋制度米和土權(quán)地政止策、碰稅收帳政策綠等。礦第四缺、行師業(yè)環(huán)方境。隙有關(guān)喚國民仿經(jīng)濟(jì)站社會共發(fā)展展計劃斗、發(fā)桌展規(guī)橫劃、餐土地柜利用肺總體桶規(guī)劃蟲、城扇市建吧設(shè)規(guī)括劃和趣區(qū)域扮規(guī)劃亮、城議市發(fā)商展戰(zhàn)捉略等娃。捷與此恩同時鈴，在佩地產(chǎn)訂開發(fā)遙過程潮中，兔資本館流動秧量、嘩項目壇的分雀析和鳳評估信手段糾、投紐資價勢值與尚決策渡、交榨易規(guī)翼模和勝交易照過程誠、貨肝幣信因貸情停況等刃方面程也應(yīng)周該做罪出系暈統(tǒng)的醉研究續(xù)。招階段喉B：崗項目抹所在哲地房雞地產(chǎn)役市場示狀況譯分析倘第一納、城福市房希地產(chǎn)仇市場走發(fā)展估描述寇。主頌要通旦過數(shù)欺據(jù)的廢統(tǒng)計兔，進(jìn)嗚而對唱供應(yīng)遍量與適需求闊量、猜價格種走勢趨進(jìn)行呀客觀遞、到傾位的噴描述脊。法第二爆、市爹場現(xiàn)事狀剖銀析。煉通常較通過奶對比冠近3俘-5基年的復(fù)成交灑量、碗供應(yīng)陵量及乏成交薄價格緒，結(jié)臺合當(dāng)誤地居拌民的府居住媽觀念早及開叮發(fā)商顫的開掠發(fā)模損式，僑對當(dāng)員地市吵場現(xiàn)蛛狀進(jìn)望行深子層次失的剖煮析。住第三瞇、未梁來走出勢預(yù)助測。峽在現(xiàn)投狀剖處析的捏基礎(chǔ)槍上，當(dāng)就與回項目重相關(guān)像的方禁面，陡如郊咳區(qū)住嚷宅發(fā)葵展趨圈勢等牌，做照出預(yù)要測（殊約3菜-5代年）鏟。秧階段燥C：紀(jì)項目亮所在粗地板棄塊市乒場分雕析憶第一寸、板捕塊總欣體規(guī)饑劃。塊主要捷包括鞋其住紀(jì)宅規(guī)貸劃、惕配套遷規(guī)劃搞、道朵路規(guī)狡劃、舟綠地弦規(guī)劃棟等。鑒第二歐、板熟塊功每能定侮位。嬌是C惰LD積還是謎CB粥D等荷都是隔要加芬以區(qū)州分的塑。竟第三銅、板葡塊開蛾發(fā)動氣態(tài)。天已建跌、在辟建和淘即將廊開發(fā)未的項時目都閘要有然個全邀面、彩扼要手的認(rèn)迎識。主第四種、板吉塊物浮業(yè)價浮格水慶平分破析。酒這是書制訂聰價格稍策略喚的基殲礎(chǔ)，來因此吧一定鴨要搜飛集準(zhǔn)綁確、謎全面拖的資謠料，特并進(jìn)肺行歸鑄類、驅(qū)分析研。逼階段散D：靠項目損地塊毫環(huán)境乏研究陪分析爺?shù)貕K脈環(huán)境腿研究掀報告浩一般銹的結(jié)綁構(gòu)是吉：對共開發(fā)箏地塊仗周圍壞1-盡2公祥里范劍圍內(nèi)哈，以面及開塊發(fā)地窗塊未節(jié)來在浸城市錘發(fā)展姐走勢微中的正地位牛研究待分析姿。哪第一親、生攝活配巾套。轎主要久包括浸交通練狀況筑、商禮業(yè)網(wǎng)端點狀喜況、槳休閑辦、體渠育場班所、庸醫(yī)療償、教砍育設(shè)臘施分丑布及擦未來天發(fā)展刪預(yù)測匹第二皆、交脂通狀敲況。廚各種習(xí)交通資工具后的通塘勤半公徑、受停車崇設(shè)施釀狀況躁研究爸、各念種公梳路交稼通工袖具維煙修點早狀況仿第三蔽、周鑼邊景太觀。抖自然蹲景觀繭、歷州史人國文景充觀等篇第四胡、污六染狀殼況。滅空氣鍋質(zhì)量鞭、水己質(zhì)狀近況、踢土質(zhì)辦狀況孩、輻丑射物笨輻射玉狀況呢、能決見度氣狀況彈、水踐氣及旨腐蝕摔狀況俘及未泉來變建化虛第五狹、社咽會治證安。郵第六攏、未置來發(fā)槽展?fàn)顝臎r。挪交通階未來禾發(fā)展讓狀況遙研究丸、教踏育及手醫(yī)療狗未來皺發(fā)展譯狀況牽研究顏、購討物及挪休閑醬未來車發(fā)展墳狀況鴉研究別、體國育及祖旅游箱景點墾未來大發(fā)展孕狀況果研究仰脈階段嶄E：撞項目小地塊飛特性板分析習(xí)第一包、項艱目地賀塊的森基本灘情況哥。主局要有駁地理冊位置琴、占要地面塑積、報規(guī)劃礦用途巡、規(guī)朗劃指幼標(biāo)（隙容積爆率、貸建筑鋼密度趟、綠揉化率充、建惹筑限揪高）說及其亡它一曉些基饒本情翅況。艙第二攀、項碌目地稻塊S圈WO懷T分定析。然從區(qū)氏位、篩時機(jī)銜、政案策及稅經(jīng)濟(jì)弱環(huán)境機(jī)、自覽身條矮件和故外部柔可利鬼用資屆源等障對項苦目進(jìn)式行優(yōu)砌勢、熊劣勢型、機(jī)遣會和僅威脅確分析謊。嗓步驟住2：劫對項步目所賠在地麥?zhǔn)袌霁F情況戰(zhàn)再次疏進(jìn)行奇調(diào)查付【主流要任歸務(wù)】棄深入柜了解嗚房地盾產(chǎn)市杠場的因需求歪情況抓，確著定可寨類比識項目珍，對倚可類辭比項涂目進(jìn)終行調(diào)晨查和隙研究寇，為頓項目臥定位姥提供頑依據(jù)討。循階段峽A：重對該足區(qū)域筍房地棵產(chǎn)市既場環(huán)擠境作躲深入袖的調(diào)難查與崇分析目第一進(jìn)、市璃場需榜求和圍消費些者行覺為調(diào)瓣查。傲主要郵包括制消費造者對唐某類減房地園產(chǎn)的營總需捧求量涉及其扔飽和毒點、款市場越需求犬發(fā)展夸趨勢案、市慢場需你求影猶響因杠素調(diào)攜查、佩需求牙動機(jī)帥與行葡為調(diào)核查。皆（注喂：由危于開瀉發(fā)項脖目不粒同，畫問卷貫內(nèi)容禿不盡賴相同濃）。液第二夢、房墻地產(chǎn)湊市場豆?fàn)顩r升針對樸性調(diào)諸查。輕主要成包括搏對該志區(qū)域訓(xùn)的明適星樓彈盤、悔暢銷阿樓盤哲、滯誰銷樓芳盤、猜最受盟歡迎錯物業(yè)殼類型護(hù)、住己宅市續(xù)場空沿置率跡等調(diào)物查分永析。永第三太、房貓地產(chǎn)質(zhì)市場廁的營媽銷手艱段調(diào)捐查。急主要訊包括楊房地磁產(chǎn)廣燃告的泡時空盾分布芝及廣汗告效紡果測矩定、蔥房地得產(chǎn)廣應(yīng)告媒塌體使溪用情薄況、芽房地鞠產(chǎn)廣喉告預(yù)弦算與鑰代理菊公司麗調(diào)查該、各因種公刃關(guān)活脊動對竟項目頸績效勉的影夫響，繡以及釀房地里產(chǎn)市既場營世銷方流式的控采用奧情況報?？孰A段屆B：頂對可壽類比扮項目復(fù)進(jìn)行筋全面腥分析桐對可土類比信項目舟自身氧特色百、各缺類硬損件指收標(biāo)及洪軟件煌指標(biāo)孫、銷僻售業(yè)檢績等殺進(jìn)行掉分析樹。賠第一曲、對談可類灑比項的目的退硬件性指標(biāo)巧調(diào)查麗。項親目占哲地面甲積、鏈用地凝面積令、容爆積率僻、建道筑密爺度、裝綠化創(chuàng)率、顧規(guī)劃鍵戶數(shù)椒等的使調(diào)查緣研究器。中第二六、對賭可類顧比項半目的濟(jì)軟件瘦指標(biāo)購調(diào)查晴。主霧要包嚼括項丘目價壺格層丹次、勻戶型嘗配比杜、社戀區(qū)配適套、武項目盒定位俘、主痰要賣扣點、章第三皮、對富可類顯比項孤目銷傘售去歉化順皂序分瓶析。差第四友、對茅可類梁比項樹目銷俊售渠燭道使寫用情談況的遮調(diào)查勿和分暫析。丹第五且、對?？深惛槐软棓n目者違的廣僅告投存放和慮廣告夕費用謊、廣客告策甘略的因研究熊。擴(kuò)第六歉、對撤未來譯可類窩比項熄目情扶況的嚷分析銷與估砌計等架。獅步驟專3臨：制疏訂項部目投互資分灶析報體告辨階段助A：研對項懇目開途發(fā)基碗本情對況介雀紹曬階段犬B：纖項目他開發(fā)館的成獲本分萍析踏項目毅開發(fā)濟(jì)的成匠本主慌要包職括土辣地購依置成題本、牌前期嫂開發(fā)帖費用育、建立安工紐程造宿價、膠公建鉆配套寺設(shè)施編費、立管理索費用儲、財板務(wù)費譜用及壤稅費撐等。叫階段掠C：蘇項目愿開發(fā)謝的投攻資收第益分因析深第二役階段鴨項蠅目概級念設(shè)在計及謹(jǐn)項目料定位澇步驟聽1：飲可類鋸比項扮目、災(zāi)重點蛾競爭鮮對手蛇營銷仁策略習(xí)分析直對可促比項攜目分帥析的午重點裝主要用有項傍目概蜜況、誰市場欺定位屯、價秤格、籠銷售柏對策窯、主已要媒爹體運施用及唯投放綠頻率塞、公在關(guān)促震銷活膠動、肆其它喝特殊鋤賣點伏和營體銷手諸段。究步驟虜2：苗項目犯SW鋼OT裝分析井及總恭體思剝路擬匪定際階段江A：取項目我的S褲WO百T分益析棵從區(qū)放位、條時機(jī)弱、政梯策及縣經(jīng)濟(jì)懷環(huán)境孔、自狂身條儉件和墾外部粘可利津用資明源等膚（如吃地理勉環(huán)境藝、周晨邊配荒套、塞交通似、競率爭對責(zé)手、攻拆遷痕問題效、品款牌實耕力、處城市洽規(guī)劃機(jī)、項率目定伸位、乳地形鳴地塊徹、地宅段檔賊次、翠項目仁規(guī)模異、污鹽染問餓題、處政策除環(huán)境答、設(shè)嘴計風(fēng)圈格）或?qū)椖窟M(jìn)壤行優(yōu)照勢、扮劣勢案、機(jī)會會和頸威脅惱分析禁。甲階段茅B：撐針對聯(lián)項目搶劣勢咸所采液取的蟻應(yīng)對炕策略殲階段哥C：宏項目淺總體韻思路森的擬析定府第一昨、戰(zhàn)很略部裝署。貝制訂荷項目蠢的戰(zhàn)假略目支標(biāo)及器劃分幼實施理步驟獲。似第二雖、軟捷件平隨臺構(gòu)弦筑。喬達(dá)致鐮項目圣戰(zhàn)略大目標(biāo)虛所需趁的軟碑件平唉臺堪——炎“棟營銷無大環(huán)掛境侍”宋的構(gòu)耗筑，蹤應(yīng)從醒項目俘的規(guī)命劃階喪段就仇開始竊著手午。稻第三練、硬筒件功較能的近配置才。包洲括項淡目自肥身應(yīng)衛(wèi)實現(xiàn)棄的功稱能定雅位及專項目嬌結(jié)合粒周邊輝配套僅等所漂應(yīng)實嘗現(xiàn)的龜功能忽定位孤。暮步驟簡3：費項目顆潛在狗價值攪的挖商掘祖第一救、挖洗掘項組目先蹲天的齒最大愁價值宜。從謀品牌催價值注、時唉機(jī)價冬值、銜文化失背景贊價值裕、環(huán)勿境價藝值、乘交通性價值叼、地顏地形包、規(guī)濾模、夾產(chǎn)品悲特色種等方傍面入徒手。蛾第二拜、賦寺予其薄適當(dāng)育且最離大化擺的后盯天價考值。殖第一避大類魂型賣遭點：載樓盤粉硬件鉤價值胃第二趣大類禽型賣諒點：培產(chǎn)品績可感母受價命值蠶第三背大類當(dāng)型賣城點：鈴功能卷提升霧型價犬值毅第四丈大類擋型賣注點：傘居住和文化宏與生恰活方鄰式拔第五綿大類對型賣墳點：杏情感積第六絡(luò)大類溜型賣泰點：滋身份載第七剃大類租型賣質(zhì)點：初規(guī)范靈與指跪標(biāo)夕榮譽擱與規(guī)奉范往第八尾大類目型賣鄉(xiāng)點：廊直接氏促銷獄功能悠步驟逮4：娘項目薄的目倘標(biāo)客秩戶群繞鎖定溉階段瓦A：患對以梨下問糞題進(jìn)哨行研幫究遇第一敞、哪龍些人蹦是買容家（每包括賞隱性竹、顯潔性兩嗓類）啄？相第二也、賦堆予其印適當(dāng)賤且最并大化標(biāo)的后經(jīng)天價截值。挎第三災(zāi)、買也家為病什么唐要買嫩這些泛房子與？爺?shù)谒暮?、誰麻參與順了買粱家的請購買耐行動梳？饞第五惱、買盞家以符什么仍樣的汽方式酬買房買？矛第六崗、買位家什拍么時綢候買爭房？誕第七焰、買撿家在菊哪里巨買房康？輪在研紐究了李上述念問題溜之后嗽，我運們要留為買貓家畫蓮一幅忙“匹素描檢”暗，這耍幅臺“滲素描型”粒要對嘴買家底的文克化特冶征、義社會浙特征輛、個怪人特新征和機(jī)心理鉛特征社進(jìn)行抖最全德面、欺最準(zhǔn)哀確的腰描繪歉。桶階段疑B：龜目標(biāo)重客戶帥群定獅位渴階段還C：秤目標(biāo)倡客戶斬群描序述孟階段街D：展項目京與目渴標(biāo)客袋戶群戀的對律接授第一便、項蛾目產(chǎn)符品的少總體辣特征目描述站。噸第二糧、項簡目產(chǎn)鑼品與懂目標(biāo)落客戶返群的蛛對接適。蠢階段劫E：混目標(biāo)鞋客戶襯群的卡消費類心理關(guān)研判誕及需堡求分行析食消費生心理牲。傻需求怕分析銀。要對項光目主練題的啄認(rèn)知酬步驟柳5：態(tài)項目街開發(fā)搖主題致定位她及形勾象定姨位塌階段芬A：速項目番開發(fā)滲主題躬定位沫為項設(shè)目建順立領(lǐng)涉先的薯、策兄略型哀的市寸場主孕題概堅念體閘系：敵a.棕該體慣系不南僅是名一個申主題釣概念院的提災(zāi)出；療b.侮該體冤系緊吹扣項恩目與罪當(dāng)?shù)鼐胤康刈螽a(chǎn)市秀場的誼大勢速與機(jī)孝會點款；草c.炊立足匙于該刻項目檔資源佩優(yōu)勢爹與發(fā)妹展商破自身益優(yōu)勢門之上墓；虜d.營具有門充分殿的整差合性足。該勿體系白能夠殊充分拾挖掘深、兌挑現(xiàn)項消目的充最大丘價值笑，包幅括項本目的災(zāi)核心挪優(yōu)勢棵與一仔系列輝賣點迷；問f.堵該體吊系的蹲是深焰度能插夠使案項目梯輸出黨持續(xù)蹤的價舌值，印從而盲保證療大型獵項目均的持米續(xù)旺彎銷熱圖度，歷并為泳戰(zhàn)略地擴(kuò)張犬埋下框伏筆駝；韻g.壤該體盡系能向夠與也項目卻的建皆設(shè)與袖分期銜開發(fā)索節(jié)奏飾及發(fā)撕展商徹的開礙發(fā)與叔推廣著相匹冬配，怨實現(xiàn)襖脈動嗓狀的柄市場非推動牲功能棒。蠅階段非B：違項目舞形象沉定位萄圍繞沈項目混的開悅發(fā)主產(chǎn)題定折位，陷從功妖能與巴形式己兩方渾面入翁手，譜為項頃目進(jìn)奏行形項象定姿位。顆步驟迷6：后項目公的產(chǎn)卡品設(shè)阿計及浩建議藥階段竿A：樣項目女總評案規(guī)劃狂會同桌專業(yè)賄規(guī)劃嗚公司洋進(jìn)行戴土地蛙開發(fā)眉總平華規(guī)劃鉗，堅啄持風(fēng)“琴市場才化歌”線與撇“孝適度爭超前仰”柜兩個霉原則會。境階段具B：跨交通卵道路群規(guī)劃化小區(qū)化內(nèi)交鍬通道掀路規(guī)饒劃。萬小區(qū)為連接構(gòu)外部些道路腹規(guī)劃繞。遞階段握C：勤社區(qū)渴配套挎規(guī)劃凱階段壘D：畫戶型支設(shè)計惱建議籍戶型概比例即配置躲。二線房二捷廳、趕三房緞二廳呆等占丹多大止比例槐的配和置。噴戶型濟(jì)面積困比例圖。8健0平釋方米滲以下宜、8印0～磨10淘0平批方米剩等占笛幾個吊百分乞點，銜需進(jìn)歸行精李確配榜比。野戶型似設(shè)計嫁特色談。單拖式、嶄躍式遇、復(fù)翼式及腹功能循分區(qū)光等建誦議捎階段覺E：賽建筑游設(shè)計換建議裕立面設(shè)設(shè)計女建議牌。為整體糾風(fēng)格偉建議姥。辦組團(tuán)梁規(guī)劃饑設(shè)計痛建議題。薦階段去F：綠園林資景觀未規(guī)劃餡綠化湯面積治的確摟定。畢景觀夜的主春題提技煉。疫景觀角的特莫色營妨造。雨階段克G：墾智能風(fēng)化系冶統(tǒng)設(shè)鍋計建獲議編堅持怕“拼適度彈先進(jìn)鎖”另、貪“芝控制會成本肢”膽及嫩“美特色裕營造氧”捆三個犧原則懂，提見出智溉能化匙系統(tǒng)蹈設(shè)計攀建設(shè)震。耍步驟災(zāi)7：足項目貫開發(fā)棒策略濃擬定發(fā)階段建A：泥分期將發(fā)展勺策略械階段叔B：蛇分期惠發(fā)展標(biāo)計劃訂第三砌階段剃項釋目的猴營銷呈策劃袖步驟丟1：效推廣迅策略么的定苦位逃階段格A：屈品牌磚策略憶第一行、命列名方荷案幸第二曉、V禮IS抹系統(tǒng)得的建蚊立鮮階段飾B：親價格邊策略止定價視策略金。霞1方、定廁價目紙標(biāo)：海加速勾銷售隸速度草、提嘩高銷肢售率鋸、以徐利資敲金周耗轉(zhuǎn)等狗。桶2、錘定價海的衡幕量因術(shù)素：逢建造庸成本估、建皂筑物俱產(chǎn)品智特色察、正列常利疑潤、移市場勝價格瘋導(dǎo)向他、附初近市突場行煩情和照競爭鐵狀況游等。禿3、噴價格案策略談：著交重于喚市場授導(dǎo)向惕。覺4、員定價醋原則碧：地刷理位介置、層景觀旋、房跳型規(guī)毫劃、憶樓層棍、朝掏向等朽因素刪。違5、灣定價圾方針等和付樓款方陪式：釀付