“房屋理財(cái)”方式獲得養(yǎng)老資金以房自助養(yǎng)老01適用群體趨勢(shì)展望“”暗含風(fēng)險(xiǎn)與“反向住房抵押貸款”模式的差異目錄03020405主要難題意義建議具體實(shí)例目錄0706基本信息以房自助養(yǎng)老是指老年人把自己的房產(chǎn)提前賣給一個(gè)公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性地把錢給他，他再?gòu)墓鏅C(jī)構(gòu)把房子租回來(lái)。通過(guò)這種“房屋理財(cái)”方式獲得養(yǎng)老資金。針對(duì)65歲以上的老年人，他們可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易；交易完成后，老人可以一次性收取房款；該房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同；老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心；其他費(fèi)用均由公積金管理中心交付。適用群體適用群體“以房自助養(yǎng)老”模式雖好但實(shí)施起來(lái)還有許多難度，它涉及到政府擔(dān)保、房產(chǎn)評(píng)估、抵押貸款、房屋維護(hù)、房屋拍賣轉(zhuǎn)讓、貶值保險(xiǎn)、長(zhǎng)期看護(hù)險(xiǎn)等眾多問(wèn)題。此外，從國(guó)人的傳統(tǒng)習(xí)慣來(lái)看，中國(guó)人熱衷將財(cái)產(chǎn)留給子女，同時(shí)許多老人還擔(dān)心如果將住房抵押，子女很可能就不肯照顧他們了，因此不愿用放棄親情和關(guān)愛的代價(jià)來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金。能接受這種以房養(yǎng)老的只有極少部分家庭，如那些獨(dú)居、缺乏子女照顧、沒(méi)有穩(wěn)定生活經(jīng)濟(jì)來(lái)源的老人，此外，家庭經(jīng)濟(jì)狀況好，子女收入高的老人對(duì)此也可能愿意接受這種模式。相反，一些退休金微薄、子女收入一般的老年人接受該模式還比較困難。南京模式：社會(huì)力量主導(dǎo)“上海剛剛開始推廣的‘以房養(yǎng)老’類似于“倒按揭”?！痹虾Ｊ袆趧?dòng)保障科研所所長(zhǎng)戴律國(guó)對(duì)**表示?！澳暇┳钕韧茝V的‘以房養(yǎng)老’模式則屬于‘倒按揭’，并且已經(jīng)操作了?！蓖ǔ！耙苑筐B(yǎng)老”指的就是住房反向抵押貸款，簡(jiǎn)稱“倒按揭”。南京湯山“溫泉留園”曾率先公開推出具有倒按揭性質(zhì)的“以房養(yǎng)老”舉措。該方案是：擁有南京市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可以自愿將其房產(chǎn)抵押；經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免繳一切費(fèi)用；房屋產(chǎn)權(quán)在老人謝世后歸養(yǎng)老院所有。南京湯山“溫泉留園”的做法是“倒按揭”的雛形。但是專家認(rèn)為，雖然倒按揭在南京得到了一定的推行，并不適合向全國(guó)大規(guī)模推廣?！啊卑岛L(fēng)險(xiǎn)“”暗含風(fēng)險(xiǎn)一部分人趁高房?jī)r(jià)將房產(chǎn)過(guò)戶給父母甚至不相干的老年人，然后變現(xiàn)、長(zhǎng)期享用低租金；乃至將此房屋高價(jià)轉(zhuǎn)租……戴律國(guó)認(rèn)為，不排除有極小部分人會(huì)這樣操作，但總體而言對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有很大影響，相關(guān)部門也要研究出臺(tái)法規(guī)來(lái)規(guī)范。房?jī)r(jià)平穩(wěn)、過(guò)戶要繳納高額稅金，相關(guān)政策使這部分人沒(méi)有機(jī)會(huì)，總體而言，當(dāng)前“以房養(yǎng)老”仍處于市場(chǎng)啟動(dòng)的“草莽階段”。趨勢(shì)展望趨勢(shì)展望“社會(huì)化養(yǎng)老”催生養(yǎng)老物業(yè)戴律國(guó)認(rèn)為，未來(lái)上海將有“社會(huì)化養(yǎng)老”和“居家養(yǎng)老”兩種模式并存。上海市公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”試點(diǎn)屬于“居家養(yǎng)老”；而“社會(huì)化養(yǎng)老”模式前景同樣光明。居家養(yǎng)老，即房屋抵押后老人仍居住在其房屋內(nèi)，直至身故后由接受抵押機(jī)構(gòu)處理房產(chǎn)；居家養(yǎng)老一般適合剛退休不久，六十多歲且身體健康、生活能自理、住房寬裕，抵押后能獲得較高貸款的老年人。社會(huì)化養(yǎng)老即將住房抵押給有關(guān)機(jī)構(gòu)，老人住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老至終身。社會(huì)化養(yǎng)老適合80歲以上、生活不能自理的高齡老人。“從現(xiàn)在起，應(yīng)發(fā)動(dòng)社會(huì)各方面的力量，加快建造適應(yīng)各層次老年人入住的護(hù)理院、福利院、養(yǎng)(敬)老院、老年公寓、老年別墅乃至老年社區(qū)和托老所?！贝髀蓢?guó)呼吁，“政府不要自己扛著。這既是福利事業(yè)，又是一個(gè)產(chǎn)業(yè)?！本汀耙苑筐B(yǎng)老”而言，除了由社會(huì)力量或政府部門搭建收購(gòu)、返租的“居家養(yǎng)老”平臺(tái)，越來(lái)越大的老年市場(chǎng)也在催生專門的社會(huì)化養(yǎng)老型物業(yè)。與“反向住房抵押貸款”模式的差異與“反向住房抵押貸款”模式的差異上海“以房自助養(yǎng)老”模式類似于在國(guó)外已逐漸成熟的“倒按揭”模式，所謂“倒按揭”，其放貸對(duì)象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，銀行定期向借款人放貸，到期以出售住房或其他資產(chǎn)還貸。這相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過(guò)分期付款的形式，收購(gòu)?fù)侗Ｈ说姆课莓a(chǎn)權(quán)，通俗地理解，就是把如今銀行推行的住房抵押貸款反過(guò)來(lái)操作。兩者最大的區(qū)別在于房屋交易的先后，即“倒按揭”只是抵押，最終產(chǎn)權(quán)人還可以是抵押人，而“以房自助養(yǎng)老”則事先已完成產(chǎn)權(quán)人的變更?！暗拱唇摇笔墙鹑跈C(jī)構(gòu)盈利性行為，而“以房自助養(yǎng)老”則屬于政府扶助居家養(yǎng)老的公益行為。據(jù)了解，公積金管理中心所購(gòu)的“以房自助養(yǎng)老”房屋，最終將用于廉租房，即納入市房地資源管理局廉租房系統(tǒng)一起解決本市部分中低收入生活困難家庭住房，使這部分困難居民家庭能夠通過(guò)租賃來(lái)提高居住質(zhì)量。主要難題主要難題上海公積金中心試點(diǎn)的“以房自助養(yǎng)老”在協(xié)議簽訂時(shí)就變更房屋產(chǎn)權(quán)，結(jié)算協(xié)議期內(nèi)的租金，它克服了西方國(guó)家“倒按揭”模式必須估算房屋價(jià)值以及未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)、估算老人壽命等技術(shù)難題，也規(guī)避了“倒按揭”模式在利率不穩(wěn)定及房屋維修不當(dāng)時(shí)可能帶來(lái)的較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)施過(guò)程中，上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”模式也面臨一些問(wèn)題與困難：（一）房屋定價(jià)成為操作難題上海、北京等大城市房?jī)r(jià)處在高位運(yùn)行，帶來(lái)的問(wèn)題是，按市場(chǎng)價(jià)“收房”，就有房產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)——萬(wàn)一房?jī)r(jià)下跌，資產(chǎn)就會(huì)出現(xiàn)縮水；而如果低于市場(chǎng)價(jià)格收房，就有信息不對(duì)稱或者市場(chǎng)壟斷的嫌疑。（二）租售價(jià)格可能產(chǎn)生倒掛現(xiàn)象市場(chǎng)的租金價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房?jī)r(jià)的上漲速度，甚至還會(huì)出現(xiàn)租售價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。此種狀況之下實(shí)行該種模式，“一高一低”的局面顯然會(huì)給政府部門帶來(lái)非常沉重的壓力。（三）市場(chǎng)機(jī)構(gòu)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大上海模式具有明顯的公益性，只能由有政府背景的事業(yè)單位如上海公積金管理中心或國(guó)企來(lái)做，如市場(chǎng)機(jī)構(gòu)運(yùn)作容易受市場(chǎng)因素影響，運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較大。具體實(shí)例具體實(shí)例“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)潛力巨大。據(jù)上海市老齡委統(tǒng)計(jì)，上海戶籍的老年人為266.37萬(wàn)人，老齡化指數(shù)達(dá)到19.58%；再過(guò)一二十年，上世紀(jì)50年代生育高峰出生的人口陸續(xù)退休，據(jù)預(yù)測(cè)，上海老年人口將高達(dá)400萬(wàn)，其中80歲以上的高齡人口近100萬(wàn)。“上海模式”的核心類似于“倒按揭”：公積金中心購(gòu)買老年人的房產(chǎn)，然后返租?？紤]到租金總量不可能超出售價(jià)，差價(jià)部分由老人支配。這樣把老年人的房產(chǎn)變成了“活錢”，而老年人有生之年的居住權(quán)則不受影響；房屋產(chǎn)權(quán)歸公積金管理中心，完整權(quán)益在老人去世后即可獲得。李先生夫婦家住在靜安區(qū)康定路，李先生65歲、配偶62歲；在退休之前，李先生夫婦的一個(gè)月收入為6000元，李先生夫婦每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金為3500元。李先生夫婦想通過(guò)“以房養(yǎng)老”改善晚年生活，于是可以考慮將自己面積70平方米、總價(jià)120萬(wàn)的房子賣給公積金管理中心；同時(shí)按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，該套房子每月租金為2500元。根據(jù)2006年上海市人口平均期望壽命已達(dá)80.97歲的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，李先生夫婦和公積金管理中心簽訂了長(zhǎng)達(dá)20年返租協(xié)議，獲得該房屋20年使用權(quán)。這樣李先生在買房同時(shí)向公積金管理中心交納租金60萬(wàn)元；物業(yè)價(jià)值為120萬(wàn)元，剩余60萬(wàn)現(xiàn)金就由李先生夫婦所得。退休后兩個(gè)人原本每個(gè)月只能領(lǐng)取3500元的退休金，生活質(zhì)量明顯下降；通過(guò)“以房養(yǎng)老”把自己的房屋賣給相關(guān)機(jī)構(gòu)，獲得60萬(wàn)元現(xiàn)金，哪怕平攤到20年每個(gè)月也有2500元，這樣他們的生活質(zhì)量也就不會(huì)降低。意義建議意義建議（一）“以房自助養(yǎng)老”模式的可持續(xù)性意義1、有利于養(yǎng)老保障金的形成循環(huán)機(jī)制。如將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)保障與購(gòu)房養(yǎng)老相結(jié)合，可為巨額保險(xiǎn)資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)金“從養(yǎng)老中來(lái)，到養(yǎng)老中去”的新型循環(huán)機(jī)制。2、有利于減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。這種模式積極倡導(dǎo)老人自我保障，兒女獨(dú)立自強(qiáng)，減輕老人和兒女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)養(yǎng)老模式上，增加新型的“以房養(yǎng)老”，可加固養(yǎng)老保障。隨著這項(xiàng)業(yè)務(wù)的成熟以及人們觀念的轉(zhuǎn)變，今后“以房養(yǎng)老”的接受程度將逐步提高，而四五十歲的中年人有望成為真正的受益者。3、有利于政府回收房產(chǎn)。采取這一養(yǎng)老模式，使得政府能夠從市場(chǎng)上收回一定可用于流通的房產(chǎn)，以便可以更迅速地將之投入到廉租房的領(lǐng)域，為中低收入的人群提供更多的住房。（二）推進(jìn)“以房自助養(yǎng)老”模式的