龍湖商業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略:「天街」搶入商業(yè)“天街”系列，是龍湖旗下最主要的商業(yè)地產產品線。雖然此前在重慶、成都等地已有項目開業(yè)，但位于北京東部的“長楹天街”才將是真正意義上具有全國影響力的旗艦項目。該項目位于北京市朝陽區(qū)常營板塊，占地17.6公頃，總規(guī)劃建筑面積46.3萬平方米，龍湖地產于2010年2月以45.4億元競得該地塊?！斑@是一個百億級的項目?！饼埡禺a策劃總監(jiān)羅丹告訴記者，項目整體涵蓋住宅、公寓、寫字樓和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，其中商業(yè)部分為“長楹天街”，約27萬平方米；主體商業(yè)全部為自持，除了寫字樓作為回建項目需要返還給政府之外，僅對后街公寓底商部分進行散售。而且，散售的公寓底商也將由龍湖進行統(tǒng)一的商業(yè)運營。目前，項目的招商工作已展開?！白≌蜕虡I(yè)的相互支撐與促進，銷售回籠資金是很重要的一部分。同時，集團還有其他的融資渠道予以支持?！贬槍ι虡I(yè)運營所需的資金量，羅丹如是說。今年3月份，長楹天街項目住宅部分首次開盤，憑借“全家庭型生活體”的創(chuàng)新定位，當月認購金額超過3.5億元，是惟一列入北京銷售排行榜前十的140平方米以上非別墅類項目。羅丹透露，接下來將開出部分公寓。龍湖方面預計，到2013年底，長楹天街項目住宅入住，商業(yè)開業(yè)。龍湖則希望在培育運營2?3年后，能夠開始盈利。為了保證商業(yè)運營的成功，龍湖也將住宅領域所擅長的產品設計研發(fā)和物業(yè)服務移植到了商業(yè)項目中?！俺?萬平方米的園林景觀之外，還針對北京特殊的氣候條件，特別引入了'不打傘的商業(yè)設計'觀念，通過風雨廊、天光長廊等建筑設計，既能有效利用商業(yè)空間，又可以規(guī)避北京漫長寒季的影響。此外，龍湖還為年輕家庭特別設計了軟性的服務設施，比如兒童的看管服務，可供租用的童車、兒童衛(wèi)生間等?！绷_丹說，僅僅為這個商業(yè)運營，龍湖就配備了500人規(guī)模的龍湖物業(yè)服務團隊。產品線的擴張與融合長楹天街的推出，對龍湖而言，意味著“天街”系列產品開始走出西南，面向全國擴張。這也是龍湖地產產品線的又一次延伸?！霸诘禺a企業(yè)中，龍湖的產品線可以說是最豐富的?！绷_丹介紹，住宅地產從公寓、洋房到別墅，龍湖均有多條產品線；商業(yè)地產方面也有“天街”、“星悅薈”、“MOCO家居館”三個系列，“天街”是大型的超區(qū)域或區(qū)域購物中心，“星悅薈”是社區(qū)型時尚生活中心，MOCO為高端精品家居生活館。而將商業(yè)產品線與住宅產品線相融合，產生化學效應，相互支撐與促進，正是龍湖在商業(yè)地產領域能夠迅猛發(fā)力的重要原因之一。住宅的銷售能夠為商業(yè)提供現(xiàn)金流支持和人氣，反過來，商業(yè)也會促進住宅的溢價和銷售。尤其龍湖在住宅市場上的良好口碑，更加放大了這種效應。龍湖2011年一季度的簽約銷售額達到98.8億元，其中超過20%來自于北京、重慶、成都的三個“天街”系商業(yè)綜合體。迄今為止，龍湖尚未拿過單獨的商業(yè)地塊，或許就是出于這方面的考慮。同時，即使是綜合用地，龍湖也不去追逐城市核心區(qū)域的高價地塊，更多在城市的新興區(qū)域拿地。十多年以來的發(fā)展，龍湖憑借豐富的產品線及優(yōu)異的區(qū)域打造能力，練就了不挑土地的“鐵胃”。龍湖的底氣，正是來自于其出色的產品設計能力、優(yōu)質客戶的高忠誠度以及產品線的黏合?！跋犬a品擴張、后區(qū)域擴張”，是龍湖多年來一直堅持的做法。用吳亞軍的話說，就是趴在一個地方將活兒做細。在重慶，龍湖對公寓、花園洋房、別墅、寫字樓、城市綜合體等每一類產品都深入研究。啟動擴張之后，這一風格也被延續(xù)。上市之前，龍湖僅進入了8個城市。這樣做的好處在于，布點城市雖少，但可以通過多業(yè)態(tài)的布局實現(xiàn)領先業(yè)務規(guī)模，達到最佳資源使用效率。這也是龍湖既定的“區(qū)域聚焦+多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略。商業(yè)地產上，也同樣如此。龍湖早在10年前就已試水商業(yè)地產。2000年，龍湖拿下位于重慶市觀音橋區(qū)域的一塊土地，開始打造龍湖?北城天街，至2003年開業(yè)。在多年的運營后，北城天街成為重慶最為時尚的消費中心。龍湖也摸索出了“天街”產品的運營門道，并積累了100多個合作品牌商家。而在龍湖正在謀劃推出的度假地產業(yè)務板塊中，這種融合的思路更加明顯。以即將啟動的“山海湖”系列為例，將集合國際會議中心、主題樂園、度假酒店、別墅、商業(yè)等一系列的復合產品。未來，人們熟知的滟瀾系別墅、香醍系別墅，天街系商業(yè)以及高層公寓等成熟的產品系可能會在綜合體項目中得到全面展示。品質與規(guī)模的平衡“趴著把活兒做細”之后，“做大”也就自然成為戰(zhàn)略上的要求。特別是上市以后，在商業(yè)地產的大舉布局，已經是龍湖地產非常重要的集團戰(zhàn)略。在2010年年報中，龍湖地產明確表示，龍湖的一個重要策略就是“逐步增加收租物業(yè)的持有量，特別是購物中心?！蹦壳?，龍湖地產的商業(yè)地產在營收和利潤占比都還非常小。龍湖希望到2015年，持有200萬平方米的商業(yè)之后，租金收益能占利潤的10%左右?！斑@個變化需要一定的時間，現(xiàn)在還停留在規(guī)劃圖和工地上，但3?5年后大家都能看到我們的變化?！饼埡禺a執(zhí)行董事秦力洪曾對媒體表示。截至2010年底，龍湖地產在全國范圍內在建或規(guī)劃中的商業(yè)項目已經遍布北京、重慶、成都、煙臺、杭州、無錫、常州等城市。2010年，為了配合商業(yè)地產進軍全國的發(fā)展戰(zhàn)略，龍湖地產成立了商業(yè)地產部，包括招商、研策、運營、技術、品牌推廣、酒店等多個業(yè)務中心，負責龍湖旗下商業(yè)項目的發(fā)展運營。龍湖方面表示，在商業(yè)地產的發(fā)展商，將借鑒華潤、中糧、萬達等企業(yè)的成功經驗。據(jù)悉，龍湖商業(yè)地產的發(fā)展規(guī)模和建設速度希望以萬達為標桿，商業(yè)物業(yè)的綜合能力以華潤為標桿。龍湖的天街系列既可以規(guī)模化復制，同時單體來看也獨具個性。但是，在品質和規(guī)模擴張之間，龍湖地產還要面臨一次選擇。如何在品質和規(guī)模間尋找到最佳的平衡，目前還很難有答案。據(jù)記者了解，龍湖地產在商業(yè)地產上的思路是大型商業(yè)項目將全部持有，這或許意味著龍湖不會選擇萬達式的急速擴張道路。龍湖此前也曾透露，“我們的發(fā)展速度將介于華潤和萬達之間?！薄鞍烟旖窒盗袕椭频饺珖?！”開發(fā)商青睞商業(yè)地產的開發(fā)自然有足夠的理由，而抗擊打能力就是其中很重要的理由?！吧虡I(yè)地產有其特殊性，尤其是在現(xiàn)在的中國房地產市場變幻莫測的時代，一定體量的商業(yè)地產開發(fā)以及自持運營能夠有效的提升企業(yè)的抗風險能力?！敝貞c龍湖地產營銷經理羅政告訴記者，“當然，是否能夠提升企業(yè)的抗風險能力也有賴于企業(yè)對于商業(yè)地產的運營能力?！饼埡奶旖窒盗性谥貞c無人不知曉，這也是龍湖地產這幾年持續(xù)重點打造的商業(yè)項目，在重慶有北城天街、西城天街、時代天街，在北京有長楹天街，龍湖會不會把天街系列復制成一個遍布全國重點城市的商業(yè)項目呢？羅政說：“龍湖的天街系列商業(yè)布局是在北城天街誕生之初就已經有了藍圖，而在今年也正式邁出了全國化布局的第一步，目前北京的長楹天街，成都的時代天街都已經投入開發(fā)；龍湖會在時機成熟的時候把天街系列作為重點布局商業(yè)項目帶到更多的城市去?！辟Y金鏈和運營能力決定全國化布局龍湖提出在“2015年持有型物業(yè)達到200萬平米”，目前龍湖地產已在全國一二線城市核心區(qū)域和重點發(fā)展區(qū)域儲備了超過200萬平方米的商業(yè)可開發(fā)體量，并將進一步提高商業(yè)項目土地儲備比重。然而，商業(yè)地產的持有經營需要企業(yè)擁有強大的資金實力和豐富的管理經驗，龍湖地產的實力到底如何？“對于龍湖來講，資金和運營能力一直以來都是公司的強項，尤其是在2009年11月于香港掛牌上市之后，并且在北城天街和西城天街成功運營的過程中積累了豐富的商業(yè)運營經驗，為未來更大體量的商業(yè)運營以及龍湖商業(yè)的全國化布局提供了堅實的基礎?！绷_政告訴記者。重慶既是龍湖地產的發(fā)家之地，當然也是龍湖商業(yè)地產規(guī)劃的重點城市，目前，重慶的自持物業(yè)正在形成3個品牌序列的發(fā)展，包括以一站式購物中心Shoppingmall為主的天街系列（包括北城天街，西城天街和在建中的時代天街），以高端家居賣場為主的MOCO家居生活館和高端社區(qū)商業(yè)為主的星悅薈。三大品牌的并行發(fā)展，在功能和定位上進行細分，從而達到全方位受眾覆蓋?！靶菒偹C主打高端社區(qū)商業(yè)，集時尚餐飲，時尚生活娛樂于一身；天街系列為一站式家庭購物中心，高端百貨，大型超市，五星影城，高端娛樂場所，高端餐飲，國際時尚品牌名品坊，應有盡有，滿足一切家庭所需的購物娛樂需求。MOCO家居生活館集中了國際知名品牌的家居用品店，從高檔家具到家居飾品一應俱全?！鄙虡I(yè)地產火熱投資客如何下注？目前，商業(yè)地產成為了很多投資客的新寵，投資商業(yè)風險大、收益高，切忌盲目。