濟(jì)南整體別墅市場分析一、濟(jì)南別墅物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析（一）濟(jì)南別墅市場處于初步發(fā)展階段90年代末，別墅物業(yè)進(jìn)入濟(jì)南房地產(chǎn)市場，但因其發(fā)展速度緩慢，導(dǎo)致濟(jì)南別墅整體市場仍處于初步發(fā)展階段。主要表現(xiàn)為：1、濟(jì)南別墅物業(yè)大多集中于城市郊區(qū)，城市別墅區(qū)尚未形成。縱觀濟(jì)南市別墅市場，在售別墅物業(yè)主要集中于濟(jì)南市郊區(qū)，如：跨黃河的國科國際高爾夫別墅，長清的文昌山莊，南部的金宮花園、加州花園，東部的鳳凰城、蟠龍山水，東部新城的悉尼花鄉(xiāng)等。這些項(xiàng)目都處于城市的郊區(qū)，距離中心距離較遠(yuǎn)，屬郊區(qū)別墅。城市別墅只是在千佛山片區(qū)的一些住宅區(qū)零星出現(xiàn)，尚未形成城市別墅區(qū)的概念。2、濟(jì)南別墅社區(qū)品質(zhì)堪憂，產(chǎn)品有形無神。濟(jì)南市在售別墅區(qū)所處的地理位置及自然資源較好，但在其社區(qū)內(nèi)部缺少規(guī)劃，產(chǎn)品打造過于粗陋，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致別墅品質(zhì)普遍較差，呈現(xiàn)出整體別墅產(chǎn)品的有形無神，缺少項(xiàng)目個(gè)性。2004年熱銷別墅悉尼花鄉(xiāng)，正是在社區(qū)規(guī)劃上做出特色，在產(chǎn)品上推出極具特色的連排Townhouse，才獲得別墅銷售市場上一枝獨(dú)秀的局面。3、別墅市場主力產(chǎn)品為獨(dú)棟別墅，其它類型產(chǎn)品尚未出現(xiàn)。濟(jì)南市在售別墅社區(qū)主要以獨(dú)棟別墅為主，這些別墅因?yàn)闆]有合理的產(chǎn)品規(guī)劃，在產(chǎn)品上反映出來的就是產(chǎn)品面積過大，室內(nèi)結(jié)構(gòu)較差，戶型布局不合理，總價(jià)較高。其它類型產(chǎn)品除了悉尼花鄉(xiāng)新近推出了Townhouse別墅外，其它別墅產(chǎn)品如雙拼、迭加別墅均未出現(xiàn)。4、濟(jì)南別墅產(chǎn)品客戶置業(yè)觀念需要引導(dǎo)和培養(yǎng)。儒家思想對濟(jì)南人的影響根深蒂固，反映到消費(fèi)過程中就是非常的保守。大部分高端客戶有不露富的心理，表現(xiàn)在消費(fèi)上就是猶豫不決和瞻前顧后，這種思想對于別墅宣傳帶來了一定的難度，如何選擇有效媒體通路、突破這種局限、引導(dǎo)消費(fèi)成為關(guān)鍵。在對別墅物業(yè)的客戶進(jìn)行宣傳時(shí)要從置業(yè)觀念和生活方式方面進(jìn)行打開切口。5、別墅整體市場宣傳和引導(dǎo)力度弱。濟(jì)南別墅市場的宣傳推廣力度較弱。由于別墅物業(yè)在媒體的曝光率較低，導(dǎo)致客戶對別墅物業(yè)整體形象欠缺認(rèn)識，導(dǎo)致別墅整體產(chǎn)品在市場表現(xiàn)上乏力，消費(fèi)者認(rèn)同度低。二、濟(jì)南別墅物業(yè)區(qū)域市場分析濟(jì)南市別墅物業(yè)的發(fā)展尚未形成一定的片區(qū)氣候，目前主要在售別墅物業(yè)分散于市內(nèi)局部區(qū)域、城市郊區(qū)和周邊縣市。區(qū)域市場呈現(xiàn)出城市中心區(qū)一枝獨(dú)秀，城郊郊區(qū)四面分散，周邊縣市夾擊的市場特征。竿1撐、城厚市別樂墅區(qū)路一枝蓄獨(dú)秀黨真正條的別謀墅區(qū)眨應(yīng)具拒有先丑天的放自然俯景觀竭區(qū)位洲資源紛，千店佛山魂是濟(jì)滔南作侵為旅遲游城我市的掏風(fēng)景垂名勝望之一毀，其超傳承革已久車地域謙文化妹和景撒觀成騙為濟(jì)陜南人蛾眼里瓦最好繡的別驗(yàn)墅住什宅區(qū)按。千忘佛山怎片區(qū)截是濟(jì)垃南市驅(qū)內(nèi)唯檢一有某別墅存出現(xiàn)痰的區(qū)禮域，賭只是潮這些褲別墅偶只是給零星球存在賞于一駛些高梢檔住東宅小兇區(qū)里賀，未曠形成貧氣候津，在制千佛用山至世今沒甘有一艱個(gè)純衫別墅防小區(qū)懲出現(xiàn)淹。千抖佛山楚片區(qū)辣的別蝦墅物遺業(yè)作駝為城箱市別筒墅，上在濟(jì)飲南市蘆場可艘謂一驢枝獨(dú)撕秀。匠2喝、城頸市郊密區(qū)別衛(wèi)墅分岡析拾南部占區(qū)域囑——室南部塑山區(qū)零別墅個(gè)南部襯山區(qū)取因其蒜獨(dú)特位的山脹景資痕源和粥地塊鳳資源種，吸艷引了箏一些捉有實(shí)母力的趙發(fā)展引商到捕此開仔發(fā)別李墅，珍其高綱規(guī)格下的規(guī)餓劃和似設(shè)計(jì)故，將舞會(huì)形秧成未偏來濟(jì)瑞南別眾墅市色場的飲一支供生力走軍，催引起草較大鏈的市熊場轟倆動(dòng)和知影響閑，也宇是未祝來與朝本項(xiàng)字目具漲有相效當(dāng)競賽爭的踩區(qū)域絕之一圖。坡東部豆區(qū)域嶄——異別墅妥市場喝前進(jìn)根的方招向干根據(jù)獲城市盛規(guī)劃躁的方糧針政退策，疑東部興新城賄是濟(jì)勾南的市發(fā)展吵方向晚，隨歸著經(jīng)校十東仗路景牙觀大教道的來修建泡，東框部郊咳區(qū)概鵲念隨釘之降催低，毅人們胞對于妻這一覺區(qū)域積的發(fā)勤展寄雄于厚壽望。妻隨著例城市脾的東終拓，緩東部壁區(qū)域攀逐漸壩成為游濟(jì)南致別墅窄發(fā)展劫的又蹈一個(gè)丈區(qū)域母方向排。近嶄期，架出現(xiàn)剖的悉揭尼花川鄉(xiāng)項(xiàng)婆目就偵是東爐部新有城片粥區(qū)所嗓出現(xiàn)穿的新團(tuán)型別云墅典歡型代犁表；午北部缺、西柜部區(qū)創(chuàng)域熊——棵別墅辨市場喉不容鬧樂觀劉北部慮、西暑部區(qū)擴(kuò)域由竭于在種自然吵景觀機(jī)、交嶼通條諒件、點(diǎn)生活吩水平釀、配生套設(shè)滔施以伸及城賄市規(guī)妄劃方響面，畝不具娃備別腥墅開可發(fā)條鎮(zhèn)件，宗其區(qū)虎域位口置也鏈不被基別墅蝶客戶效看好啟，因否此這礦兩個(gè)傍區(qū)域君在別謀墅市鋤場的財(cái)未來奴表現(xiàn)賠不容薄樂觀鳥。視3戒、周膛邊縣煙市別磁墅區(qū)傍的興熄起，膨?qū)?jì)宋南別謙墅市緒場形晚成夾賣擊之明勢。餡濟(jì)南貝周邊暫縣市鑼如長具清、遮章丘揮、聊如城、尿鄒城蜘等地榆都有槐較大得規(guī)模唯的別寨墅社匙區(qū)面奧市，苦其市包場整豈體表蜻現(xiàn)較潮差，繩但這建些周欺邊縣竭市的孫別墅圈區(qū)域啞形成血，對牢于濟(jì)房南別怨墅市勇場造結(jié)成了短客源劈分流猴，形穗成夾屈擊之猛勢，郊加劇重了別婦墅市可場的臟競爭送。選濟(jì)南峽市典頌型別鄭墅項(xiàng)刷目調(diào)建查掛一、遞典型鼓項(xiàng)目夏選取抖說明便：悉尼花鄉(xiāng)Townhouse立面煙目前滑濟(jì)南緩市區(qū)碌、城余郊和上周邊悟縣市勢主要蓮在售星別墅悉尼花鄉(xiāng)Townhouse立面伴二、皂典型卵別墅概物業(yè)牧分析娃：新悉尼荷花鄉(xiāng)壞項(xiàng)目茅位置虛：濟(jì)戚南歷臉城高泉新技勵(lì)術(shù)開領(lǐng)發(fā)區(qū)臟北側(cè)杜項(xiàng)目抓規(guī)模候：占作地隙40攪0樣畝，鑼分三會(huì)期開差發(fā)，照一期梳為鉛16雷0鴿棟，握原版賤移植找澳洲川的自西然生鑰態(tài)園拾景。艙綠化肆率餐50溝%崇，容馬積率靠0.凡59囑。錘開臥發(fā)資商常：山呢東世刷通房斗地產(chǎn)劇有限影公司寫規(guī)劃叉設(shè)計(jì)辭：澳浴洲廟U/退A仙集團(tuán)骨建筑攪設(shè)計(jì)設(shè)：香月港中寺元設(shè)炮計(jì)國拒際有攀限公甜司赴&.瑞濟(jì)南霉市建慕筑設(shè)昌計(jì)研壘究院握銷售煌價(jià)格巴：單裹位均朱價(jià)約摘55賽00共元陳/游平方誰米，爛幢均欣價(jià)食77在萬鋸/疤套，淹最高點(diǎn)價(jià)為買18粘0繳萬子/驚套；喚主題必推廣吃語：原悉尼桂花鄉(xiāng)焰，純壇美生允活感蝴動(dòng)濟(jì)蝕南冷銷售訓(xùn)分析攀：一報(bào)期開依發(fā)的攔VI羊EW刊HO奔US循E比景觀滋洋房答，推癥出市箏場不光久即剝銷售彼結(jié)束踐。斯二期落為仆To扇wn樹ho冶us丈e懶連排及別墅礎(chǔ)，愿T標(biāo)ow私nh掌ou擦se序別墅餡開盤因價(jià)為冶45蘆00起元歌/咸平方傭米，它最高月價(jià)格鐘為碰60炭00逗元賄/渴平方康米。斯銷售帶最好參的戶占型面不積為甩18杰0飯－地20懶0餓平方柄米，輸現(xiàn)只算剩肝26忠0-舉28尾0掘平方濁米大沿面積園To劫wn運(yùn)ho幼u(yù)s菊e嬌戶型俯。絲購房枝客戶園分析和：項(xiàng)怨目購劫房客囑戶中姐約有趟50視%悉是來菌自周爬邊高夕新技香術(shù)開報(bào)發(fā)區(qū)馬的中巧層管株理人怒員，主約２塵５％描來自投各企挎業(yè)、逗機(jī)關(guān)紀(jì)的領(lǐng)楚導(dǎo)和鬼部分恐隱形弓收入蔽者，療另有度約漲20挑%晶的客初戶來播自于戶濟(jì)南今市個(gè)姨體、未私營旬企業(yè)盡主，斑另有遣５％植的客選戶是訂來自崇濟(jì)南電周邊副縣市陶的居覽民；撲對本椒項(xiàng)目京的借飄鑒：陷規(guī)劃叢設(shè)計(jì)貍的合密理性背。蹄悉尼云花鄉(xiāng)籮在規(guī)懼劃上知設(shè)計(jì)代中以紹“榆均好劇性籌”霸的綠蛛化規(guī)傷劃、吸澳洲云生態(tài)歐景觀贈(zèng)貫穿本社區(qū)東的中磨軸線譽(yù)，開布敞式膠的建柴筑規(guī)守劃格速局，軌做到瓶組團(tuán)橡綠化鹽與社飲區(qū)園錫林的是融合看，形榮成良嗽好的選社區(qū)器景觀勢，成沉為項(xiàng)恐目的脂一大娃賣點(diǎn)而；奏To冬wn錢ho談us持e抗的建月筑特壇色。禾To源wn兔ho鑼us劇e抬別墅附作為煌新型曲別墅露產(chǎn)品針登陸批濟(jì)南監(jiān)，也欲成為螞悉尼俊花鄉(xiāng)覽在產(chǎn)顧品創(chuàng)鎖新上策的一眨大賣采點(diǎn)；微準(zhǔn)確職的市禮場價(jià)雜格定側(cè)位。蕉悉尼啄花鄉(xiāng)川一改虎濟(jì)南牽傳統(tǒng)嘴別墅慰戶型妻面積闖大、副總價(jià)畝高的博特點(diǎn)使，在憂別墅所戶型煎面積蛛上做遷到了格16替0-低28評0握平方匙米，懼主力號戶型邪面積談在耳20辜0惕平方加米左跪右，滋總價(jià)夾集中論為命12炸0巡萬左果右，枝在銷陡售上篇形成改迅速鏡消化拴的局報(bào)面；槽營銷宗包裝撇及推輕廣。虹悉尼逐花鄉(xiāng)鼠在營奮銷包扒裝上夢形成凈自己債的風(fēng)向格和襲路線敬，玫慮瑰紅文的標(biāo)渡準(zhǔn)色讓、清砍晰的嫂LO稀GO罰標(biāo)示猜，感丹性的博主題載推廣懷和產(chǎn)課品說前明在角市場菠上形劣成了社項(xiàng)目駕特色咽。嚴(yán)燕子警山莊學(xué)項(xiàng)目約位置育：歷心下區(qū)彎燕子創(chuàng)山路丈１８東號輛項(xiàng)目牢規(guī)模高：建狂筑面未積墻2.市5意萬平閣方米射。巡一期逆總建贊筑面縣積朵1.肌2期萬平媽方米靠，層5得棟樓電，共鑼47道套，牙復(fù)式更21擺套，蓄其中古1/傍3桐—宏1/籃2單屬定擁向開欄發(fā)（挨面向補(bǔ)省委迷、市協(xié)委等豬）；且二期溝14河棟獨(dú)疫棟別攔墅，肌每棟參別墅磨占地運(yùn)1.密5城畝，少戶型娘為二足層帶中閣樓故或三黑層帶曾閣樓摔，獨(dú)屆棟別浮墅建諷筑面崖積限60朝0雀－楚90坊0M梨2倘左右道。吹開洞發(fā)覆商疾：山味東匯如雅房寄地產(chǎn)叼開發(fā)某有限孤公司處銷售罷價(jià)格且：一童期銷蹄售中嚴(yán)起價(jià)召69居00鄉(xiāng)元／伯M依2菌，均紫價(jià)康75泡00占元／款M科2局，目躁前成達(dá)交最敏高單燕價(jià)為和90兇00跪元功/微M創(chuàng)2炎；宋別墅扮銷售濱單價(jià)愉為欺15梁00貪0糠－偉20遲00疏0候元暫/M通2抽，現(xiàn)瞞正進(jìn)掃行內(nèi)號部認(rèn)豈購，著別墅退正式瞎銷售掃時(shí)間險(xiǎn)為摧20拖05檔年見7椅、塵8告月間府。漢銷售牙分析免：目若前銷嶄售率建近３蠶０％來，銷臘售情失況不種大理夠想，崖主要優(yōu)原因獸在于粗價(jià)格倒過高圖。筒對本炊項(xiàng)目勝的借鄉(xiāng)鑒：混燕子畏山莊火別墅床產(chǎn)品庸主要痕是以鉗獨(dú)棟喇別墅雀為主妄，別礎(chǔ)墅面縣積及膝價(jià)格畫都是泥頂級本別墅羊的概諸念，辟在產(chǎn)濤品上右與本語項(xiàng)目渡有太涉大的賞差別霜，不霉具有既競爭蝦相關(guān)眉性，傻可借患鑒意錘義不痕大。歌國科旬國際確高爾講夫別邁墅逆項(xiàng)目屠位置寬：地逗處齊懼河縣竊與濟(jì)悟南市卡邊緣聯(lián)項(xiàng)目孫規(guī)模提：國述科國蛙際高忠爾夫黨別墅餃總占嗚地面拋積嫩15掩00遼畝，坑將建榴設(shè)散80邪0萌余棟蒸別墅伸，為面積透從掌26惕0—膨42布0刃平米兇，容優(yōu)積率差為彎0.攔2紫，綠孩化率拋70鮮%貍。君開界發(fā)炊商嗽：栽國科吵(柳齊河垮)袍投資賞有限穴公司較醋景觀桶設(shè)計(jì)鄭：中帶外建妻環(huán)境軌設(shè)計(jì)站所（其留法數(shù)博士辯DA厚IS懲Y潑作品淹）淹建筑漁設(shè)計(jì)漸：加鑄拿大綠KH猶&Z蟲建筑賺設(shè)計(jì)衰公司砍銷售擺價(jià)格籍：均犧價(jià)陰33漿00寶-3報(bào)50牛0嗽元輸/避平米薯，幢是均價(jià)論92永-1炊00宰萬。欲銷售于分析濃：一是期銷嶺售總68胃％，竹二期剝銷售蒜50晨％，督由于以受國乒家宏誰觀政籍策調(diào)姥控和弱項(xiàng)目疲自身煙配套居不齊勢全等禽原因鈔影響懂，銷狗售狀浮況不困是非蔑常理融想。臥購房靜客戶島分析染：尤成交罩客戶蝕中，后二、庫三次凈置業(yè)則者占劑主導(dǎo)俘地位觸，購晴置目吵的多像用于互度假除和改謙善居陶住條月件。裝成交謎客戶部的年懶齡段錦主要盒集中世在戰(zhàn)30癢-4隆9同歲之藏間，授多為少企業(yè)扛主要蜓負(fù)責(zé)蠢人、圍個(gè)體私業(yè)主轎和代元理商進(jìn)；學(xué)蠢歷層獵次主勿要集吸中在危大專合以上森，比英例達(dá)貓到佩94鼠%緊；釋90蕉％的順客戶區(qū)是濟(jì)耳南的揪消費(fèi)績者，忌其中錢歷下回區(qū)占亞濟(jì)南屋客戶仆的顏54房％；懇這部敗分客閑戶群投體大驕多事益業(yè)有燒成，眼經(jīng)濟(jì)畢條件及好，乞?qū)儆诟透呤樟w入群搜體。聚對本確項(xiàng)目羨的借梯鑒：縫別墅駁項(xiàng)目駝?wù)w途規(guī)劃歐非常嶼重要哲。駝國科荷高爾笑夫規(guī)煮模、而資源手優(yōu)勢穩(wěn)是非趣常突霉出的士，但運(yùn)因其慎整體字規(guī)劃枝差，錢園林慚環(huán)境罰設(shè)計(jì)悲差，連因此鑒在銷誓售表顏現(xiàn)上菠差強(qiáng)澤人意裳。因器此別命墅項(xiàng)縣目的四整體撲規(guī)劃返設(shè)計(jì)挪對于鳥項(xiàng)目玩的成黨功與薪否至嚴(yán)關(guān)重溜要。陳蟠龍衛(wèi)山水?dāng)U項(xiàng)目伴位置販：繞思城高定速以老東的墾彩石蝶鎮(zhèn)蟠棍龍灣書國家池森林閃公園園內(nèi)票項(xiàng)目項(xiàng)規(guī)模鳳：總向面積痰20得00槍余畝洞，建奴筑面晶積約嶼33富萬方廁米，攏樓群此建筑加59皂6否棟左異右。傘開壩發(fā)灰商味：山丸東泰卸山房遵地產(chǎn)份有限腹公司答美國訓(xùn)索爾悄集團(tuán)簽上海揀公司厚設(shè)計(jì)弱單位夏：香兆港尚拐格都岸市設(shè)禮計(jì)有震限公帶司仁營銷敗代理踩：上浮海新豆長寧拼房地炸產(chǎn)銷平售有妖限公甩司坊物業(yè)革管理再：山濃東舜否天物慧業(yè)公袍司堤銷售舅價(jià)格帖：慈均價(jià)寬38晴00闊元擺/到平方凝米餡優(yōu)劣賭分析惑：焦優(yōu)勢旱：低宅密度冬生態(tài)誓住宅贊，四宗面環(huán)擾山，報(bào)小區(qū)墾對面句有一臂個(gè)大斗型水渴庫，湊整個(gè)移小區(qū)巖坐落粗在山喘水之統(tǒng)中，隸自然拳景觀禮優(yōu)越肚。廈劣勢就：交礙通不甲方便狼，缺腥乏交鵝通標(biāo)腎識牌陪，通列達(dá)性輪較差耕。別帽墅產(chǎn)握品戶豐型較值大，佛戶型墓面積累最小抬為嘴20傲0即平方絨米左揭右，皺形成先較高碌的總輕價(jià)，繞導(dǎo)致行項(xiàng)目冰銷售拳周期局拉長槳。導(dǎo)對本統(tǒng)項(xiàng)目偉的借低鑒：徒１、鍛要樹來立項(xiàng)買目鮮烤明的赴產(chǎn)品府形象算，形贏成整幸體一明致的溪產(chǎn)品熟形象近風(fēng)格舌。永2請、合蟲理控旬制戶圈型面區(qū)積和嘗總價(jià)萍，形基成一虧定的位總價(jià)丑優(yōu)勢皮，形簽成快友速消童化的號營銷修策略蓄機(jī)制喊。斗加州虎花園時(shí)項(xiàng)目喬位置備：濟(jì)探南南份郊仲嘉宮鎮(zhèn)況，距壇市區(qū)忠二十醫(yī)分鐘掙車程鄙。南項(xiàng)目識規(guī)模脊：用國地面癥積嫁30豈0含畝，行總建康筑面布積琴3管萬平匹米；點(diǎn)戶型屬面積鳳：蹈30添0免平方答米換—尺46星8豬平方物米。巷開測發(fā)鉛商撿：前數(shù)程房歡地產(chǎn)鉆開發(fā)傍公司竄容順積沸率冬：撤0主.政15幻銷眠售代率束：同80她%漏銷售沃價(jià)格燕：總臥價(jià)在傅19胳0-控47充0璃萬元敢。亡主題強(qiáng)推廣匯：濟(jì)深南市書首家及純美撤式別宴墅小轉(zhuǎn)區(qū)徹—嚴(yán)加州圈花園舌項(xiàng)目螞特點(diǎn)諷：三輝面環(huán)撒山，違面臨井百畝副果園書，緊泄靠臥曠虎山箱水庫慣，是斃空氣本清新嘴、環(huán)歸境優(yōu)料美的貨風(fēng)水棒寶地希?？v小區(qū)育內(nèi)建競生態(tài)添公園折、圓段夢湖賣、公旬共游奪泳池帳、網(wǎng)次球場嶼、籃嚇球場輸、兒豆童樂價(jià)園等釣小區(qū)撇配套題：會(huì)矛所、喘超市籮、診僵所、汪洗衣幕店和避中西懼餐廳湯、音蘿樂酒濫吧、釣商務(wù)族中心避等。劍對本襖項(xiàng)目它的借藍(lán)鑒：箱別墅滿物業(yè)倦完善憶的社坦區(qū)生守活配慚套是倘吸引恭客戶樹購買集的另暑一重膜要因皇素。餐三、砌典型蓮項(xiàng)目裝分析斗總結(jié)緣根據(jù)桃以典肥型別計(jì)墅物茅業(yè)的拌調(diào)查攻，現(xiàn)榆分析汪總結(jié)舅如下賤：雖1叢、濟(jì)趁南別度墅產(chǎn)貫品市杰場以自獨(dú)棟桿別墅閥產(chǎn)品耳為主牲，恥To擊wn壩ho俱us辦e厭別墅店只在逼悉尼央花鄉(xiāng)濫出現(xiàn)舌，別灘墅市附場的縫產(chǎn)品摩單一剝發(fā)展李為新協(xié)型別鈴墅產(chǎn)蘇品的號注入捏提供短了很咱好的黑機(jī)會(huì)鼓和市渾場空稠間。暑2沫、濟(jì)缸南目示前在俘售的鋼別墅溪產(chǎn)品組同質(zhì)王化嚴(yán)雞重，慈獨(dú)棟筆別墅消競爭果比較販激烈杏，銷貸售周告期較圍長。肚3殺、別鴨墅項(xiàng)顏目在瞇戶型越設(shè)計(jì)份上面懷