PAGE花都匯城東鏡村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：廣州匯城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制日期：目錄TOC\o"1-3"\h\z1．項(xiàng)目概況 31.1項(xiàng)目背景 31.2項(xiàng)目現(xiàn)狀 31.3項(xiàng)目規(guī)模 51.4項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式 52．區(qū)位分析 62.1花都概況 62.1.1地理環(huán)境 62.1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 62.1.3人文社會(huì)環(huán)境 72.2城市建設(shè)與交通區(qū)位分析 73．市場(chǎng)分析 83.1花都房地產(chǎn)市場(chǎng) 83.1.1基本概況及特點(diǎn) 83.1.2市場(chǎng)走勢(shì)及前景的判斷 114．項(xiàng)目發(fā)展定位研究 234.1項(xiàng)目SWOT分析 234.2市場(chǎng)定位研究 254.2.1需求定位 254.2.2發(fā)展定位 264.2.3目標(biāo)客戶定位 265．規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 275.1項(xiàng)目規(guī)劃布局 275.2環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 275.3建筑單體設(shè)想 275.4裝修設(shè)計(jì)建議 286．開發(fā)成本分析 306.1投資構(gòu)成、總投資估算 306.2開發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資資金安排計(jì)劃 326.3項(xiàng)目銷售收入及投資安排計(jì)劃 336.4項(xiàng)目利潤(rùn)估算 347．財(cái)務(wù)分析 357.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)贏利能力分析 357.2項(xiàng)目盈虧平衡分析 358．初步營(yíng)銷設(shè)想 388.1銷售范圍 388.2銷售執(zhí)行策略設(shè)想 388.3宣傳促銷手段建議 398.4廣告運(yùn)作安排 409．物業(yè)管理建議 4010．社會(huì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià) 4311．結(jié)論 43附表一開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 45附表二D區(qū)第一期工程銷售前我司投放計(jì)劃表 46附表三建設(shè)期資金流出表 47附表四項(xiàng)目分期銷售計(jì)劃表 48附表五項(xiàng)目分期銷售收入估算表 48附表六項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量表 49

1．項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目背景匯城東鏡村項(xiàng)目地址位于花都區(qū)新華街東鏡村，與廣州白云區(qū)交界，距廣州市中心城區(qū)的車程約30分鐘。項(xiàng)目所處的新廣花路連接廣州和花都區(qū)。其附近有105、106、107三條國(guó)道和京珠、機(jī)場(chǎng)、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環(huán)等五條高速公路。正在建設(shè)的最高時(shí)速達(dá)340公里的京廣快速鐵路客運(yùn)專線在花都設(shè)有車站。連接花都汽車城到新機(jī)場(chǎng)和廣州市其他區(qū)的地鐵9號(hào)線將于2013年前開通。匯城東鏡項(xiàng)目由廣州匯城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。一期工程用地面積約105970平方米，占地約159畝,用地性質(zhì)是住宅、酒店及商業(yè)配套設(shè)施，一期項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：建筑密度約23.2%，容積率約1.62；共分高層住宅區(qū)、酒店商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)及會(huì)所區(qū)四個(gè)區(qū)域建設(shè)。1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀本項(xiàng)目用地手續(xù)齊全，包括立項(xiàng)批文、用地批文、國(guó)土使用許可證、建設(shè)用地許可證均己取得，土地征用、拆遷及相關(guān)費(fèi)用己經(jīng)繳清，地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田和魚塘，無村舍等構(gòu)筑設(shè)施，目前項(xiàng)目己?jiǎn)?dòng)總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)及報(bào)規(guī)工作，計(jì)劃于本年度正式動(dòng)土建設(shè)。1.3項(xiàng)目規(guī)模根據(jù)現(xiàn)已批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：一期項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容指標(biāo)1用地面積105970m22建筑基底面積24590m3地下室面積21730m4總建筑面積（不包地下室）192000m其中高層106260m多層8400m聯(lián)排別墅17820m商鋪26560m酒店32960m5建筑密度23.20%6容積率1.627綠地率40%1.4項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式住宅項(xiàng)目采用開發(fā)預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓，在建筑進(jìn)度達(dá)到預(yù)售要求后開始發(fā)售，支付方式可通過一次性支付，亦可通過銀行按揭轉(zhuǎn)帳方式。2．區(qū)位分析2.1花都概況2.1.1地理環(huán)境花都區(qū)位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳。地理位置十分重要?；ǘ紖^(qū)總面積960平方公里,下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面和花僑十個(gè)鎮(zhèn)?；ǘ紖^(qū)地勢(shì)北高南低，北部丘陵綿亙,中部淺丘臺(tái)地，南部為廣花平原,形成東北向西南斜置的長(zhǎng)方形。東有流溪河流經(jīng)，西有巴江河過境?；ǘ紖^(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫21.7攝氏度。2.1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況改革開放以來，花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持較高的增長(zhǎng)速度。在珠江三角洲地區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較富裕地區(qū)。2000-2006年，花都國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)14.4%。2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值360.36億元，同比增長(zhǎng)13.21%；完成工業(yè)總產(chǎn)值825.85億元，同比增長(zhǎng)14.38%。經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)239.27%，同比提高21.21個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值34.54億元，占全區(qū)CDP5.56%，同比增長(zhǎng)6.2%，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入527.8億元，同比增長(zhǎng)6.78%，農(nóng)民人均收入7325元，比上年增長(zhǎng)4.34%。完成地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入16.35億元，同比增長(zhǎng)35.74%；稅收總額53.2億元（不含海關(guān)關(guān)稅及代征稅22.04億元），同比增長(zhǎng)40.75%。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資86.71億元，同比增長(zhǎng)20.01%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額108.26億元，同比增長(zhǎng)13.13%；外貿(mào)出口總值11.63億美元，同比增長(zhǎng)43.69%。實(shí)際利用外資2.17億美元，同比增長(zhǎng)7.81%。2.1.3人文社會(huì)環(huán)境花都區(qū)戶籍人口72萬，另有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬人。城區(qū)常住人口30萬。2.2城市建設(shè)與交通區(qū)位分析花都是廣州市、珠江三角洲通向中國(guó)內(nèi)地的北大門，擁有發(fā)達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。

中國(guó)三大樞紐機(jī)場(chǎng)之一的廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐落在花都區(qū)花東鎮(zhèn)，首期工程年旅客輸送量為2500萬人次，貨運(yùn)吞吐量為100萬噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年8000萬人次客運(yùn)和300萬噸貨運(yùn)。廣州地區(qū)三個(gè)始發(fā)站之一的廣州火車北站設(shè)在花都，中國(guó)鐵路大動(dòng)脈——京廣鐵路從此經(jīng)過。區(qū)內(nèi)還有105、106、107三條國(guó)道和京珠、機(jī)場(chǎng)、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環(huán)等五條高速公路越境而過。正在建設(shè)的最高時(shí)速達(dá)340公里的京廣快速鐵路客運(yùn)專線在花都設(shè)有車站。

有國(guó)家二類口岸花都港，可供千噸貨船直達(dá)香港、澳門，年吞吐量100萬噸，目前正在進(jìn)行擴(kuò)建，到2007底年吞吐量可達(dá)300萬噸。

廣州市正加快規(guī)劃建設(shè)地鐵，實(shí)現(xiàn)與花都的無縫對(duì)接。連接花都汽車城到新機(jī)場(chǎng)和廣州市其他區(qū)的地鐵9號(hào)線將于2013年前開通。今后，還有廣州北三環(huán)、城際列車專線連接花都與廣州中心城區(qū)及珠江三角洲其他地區(qū)。到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個(gè)功能區(qū)片。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國(guó)際機(jī)場(chǎng)兩個(gè)最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，按照相對(duì)獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。3．市場(chǎng)分析3.1花都房地產(chǎn)市場(chǎng)3.1.1基本概況及特點(diǎn)廣州中心市區(qū)地產(chǎn)熱帶動(dòng)周邊縣區(qū)地產(chǎn)不斷升溫。近年來花都房地產(chǎn)銷售呈大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，今年1到2月全區(qū)實(shí)際銷售面積1331477平方米，比同期增長(zhǎng)了百分之17.8%，銷售金額達(dá)44億元人民幣，同比增長(zhǎng)百分之41.26%根據(jù)花都統(tǒng)計(jì)局公報(bào)，2006年花都區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資86.71億元，其中完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額24.31億元，同比增長(zhǎng)26.23%。其中民間完成投資及外商投資仍是投資的主體。由于廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)的帶動(dòng)，使花都商業(yè)性質(zhì)的投資持續(xù)升溫，以商鋪、寫字樓、物流、酒店為主的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額大幅增加。2006年，花都區(qū)完成商品房銷售面積135.87萬平方米，同比增長(zhǎng)12%，商品房銷售金額49.41億元，同比增長(zhǎng)47.7%，2006年花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲勢(shì)迅猛，根據(jù)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：花都區(qū)2003年商品房住宅成交均價(jià)僅為1793元/平方米，2006年全年商品房住宅成交均價(jià)更是達(dá)到3235元/平方米，住宅成交均價(jià)比2003年增長(zhǎng)了80.4%。成交面積為102.8萬平方米，同比增長(zhǎng)14%。07年2月份，花都區(qū)一手商品房住宅成交均價(jià)達(dá)到3975元/平方米，每平方米比去年同期高出1268元，增幅高達(dá)46.8%。個(gè)別樓盤銷售價(jià)格已是突破6000元/平方米大關(guān)。近年來花都區(qū)新建商品房住宅銷售情況表據(jù)中原地產(chǎn)研究部表示，花都區(qū)的樓盤主要分為城區(qū)樓盤和郊外山水別墅樓盤兩大部份，銷售情況也呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，檔次較高、規(guī)模及配套較為齊全的樓盤銷售情況非常好，甚至出現(xiàn)賣斷貨的情況。而規(guī)模較小、中低檔次、較偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施還未成熟的樓盤則銷售情況較差。同時(shí)由于近兩年在部份優(yōu)質(zhì)樓盤的帶動(dòng)下，花都樓價(jià)上漲的幅度較大，其它樓盤也紛紛跟著上漲，部份項(xiàng)目有意放慢了開發(fā)速度，有些樓盤甚至故意減緩銷售速度，等待樓價(jià)上漲。總體來說，2006年花都樓市供貨量雖然不少，但高端優(yōu)質(zhì)樓盤并不多。從05年開始，多家大型發(fā)展商紛紛進(jìn)駐花都開發(fā)，不少大型樓盤已相繼開工建設(shè)，今年春節(jié)前后，中房觀湖國(guó)際及駿威錦東花園的開盤為花都樓市帶來新一輪購房熱潮，至春節(jié)前，二盤推出的首期單位均全部售罄，銷售均價(jià)創(chuàng)下6000元/平方米的花都?xì)v史記錄。預(yù)計(jì)到2007年至2008年，花都新推樓盤及貨量都將會(huì)達(dá)到高峰。花都區(qū)主要樓盤情況表區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置規(guī)模均價(jià)（元/m2）銷售情況城區(qū)雅居樂-雍華庭花都區(qū)迎賓大道27萬m23500售罄雅居樂-雍逸豪庭花都區(qū)天貴路15萬m2別墅9000洋房4100別墅售出約80%洋房基本售罄駿威錦東花園花都區(qū)紫薇路總建120萬m2洋房5500首期售出90%中房觀湖國(guó)際花都區(qū)環(huán)湖路占地480畝洋房4600首批售罄云珠花園花都區(qū)龍珠路3.52萬m2電梯洋房3800基本售罄新都城市花園花都區(qū)蘭花路約4萬m2洋房4300首期基本售罄金色華庭花都區(qū)龍珠路3.05萬m2無電梯住宅3300住宅售出約80%永愉花園花都區(qū)鳳凰路2.47萬m2電梯洋房3800住宅售出約90%機(jī)場(chǎng)片區(qū)合和新城花都區(qū)迎賓大道73萬m2洋房3500聯(lián)排別墅5500首期售出約80%豪利花園花都區(qū)鏡湖大道16.4萬m2電梯洋房3600首期售出約85%郊外雅堡新城廣清高速公路海布出口100萬m2電梯洋房2400別墅7000近期推出洋房和別墅天湖峰境花東鎮(zhèn)山前大道800畝別墅8000-18000認(rèn)購階段南航碧花園山前大道160萬m2別墅7500還有少量尾貨芙蓉綠茵豪苑芙蓉度假村22萬m2別墅7500售出約70%碧桂園假日半島山前大道650萬m2別墅5500售出約1500多棟別墅資料來源：中原地產(chǎn)研究部在花都經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的帶動(dòng)下，花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，成為廣州樓市的一大亮點(diǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)介紹，在原有的恒大地產(chǎn)、美林基業(yè)、雅居樂、合和集團(tuán)、雅堡集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)外，近年更有祈福集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)、中房集團(tuán)、富力地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、合景泰富等多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐花都。物業(yè)開發(fā)也呈多元化發(fā)展，包括住宅、別墅、商業(yè)、辦公寫字樓、物流、酒店以及工業(yè)房地產(chǎn)等多種類型。目前花都新開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目總量達(dá)到20多個(gè)，已公開新項(xiàng)目的總建筑面積約在600萬平方米左右，一場(chǎng)地產(chǎn)開發(fā)熱潮將在北部掀起。綜合分析花都眾多樓盤，其市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：在供應(yīng)方面：項(xiàng)目的開發(fā)以多層住宅、別墅為主，并以別墅為發(fā)展方向。在需求方面：買家以廣州、香港人士為主，其中廣州人占大部分，其余少量為花都人吸納消化。還有，買家以二次置業(yè)者居多，中等面積單元的銷路較大，以別墅為市場(chǎng)焦點(diǎn)。在銷售策略上，一般先以低價(jià)入市，帶動(dòng)起人氣，得到社會(huì)認(rèn)同，創(chuàng)造出項(xiàng)目品牌，然后再進(jìn)行后期的開發(fā)。3.1.2市場(chǎng)走勢(shì)及前景的判斷（1）政府政策花都區(qū)國(guó)土房管局早在1998年6月20日就頒布了《國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)》，實(shí)行土地拍賣制度，使土地市場(chǎng)走上法制化、規(guī)范化軌道，保證了土地的增值保值和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。花都區(qū)的地價(jià)和房?jī)r(jià)在廣州市各區(qū)中屬于偏低，但社區(qū)環(huán)境相對(duì)成熟一類，投資大有可為。（2）市場(chǎng)需求根據(jù)《珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃》預(yù)測(cè)到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到30平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會(huì)帶來大規(guī)模的城市建設(shè)，反過來，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對(duì)城市住宅需求上升。由于經(jīng)濟(jì)的連續(xù)快速發(fā)展，未來幾年，花都區(qū)的人口將快速增長(zhǎng)。其中汽車產(chǎn)業(yè)方面，目前全區(qū)共有整車生產(chǎn)企業(yè)2家，汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)已超過100多家。年產(chǎn)值達(dá)到350多億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的50%左右，對(duì)全區(qū)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到95%以上，根據(jù)花都區(qū)政府工作計(jì)劃，預(yù)計(jì)到2010年花都區(qū)汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將可超過1000億元，花都將被打造為全國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)模達(dá)到50平方公里的汽車工業(yè)園將全面建成。已在汽車城正式落戶的"世界500強(qiáng)企業(yè)"有10家。目前已投產(chǎn)企業(yè)共25家，大部份投資企業(yè)目前均在裝配建設(shè)中，隨著大批進(jìn)駐投資企業(yè)的建成投產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來幾年可以為花都區(qū)增加大量外來人口，其中由于汽車及其零配件企業(yè)因技術(shù)要求較高，技術(shù)人員及管理人員占有較大的比例，其中將會(huì)有較多的外籍技術(shù)及管理人員，外來人口素質(zhì)及其購買力相對(duì)較高，住房需求將會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)。除了汽車產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)外，花都區(qū)由于新機(jī)場(chǎng)的投入使用，空港經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將會(huì)有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流業(yè)的發(fā)展將會(huì)有無限的商機(jī)。由于新機(jī)場(chǎng)的投入使用，與之相關(guān)的航空物流、國(guó)際商務(wù)、廣大國(guó)際游客等將為花都注入勃勃生機(jī)，各項(xiàng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將隨之興旺。目前世界四大快遞公司之一的美國(guó)聯(lián)邦快遞公司亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心落戶花都并已開工建設(shè)，同時(shí)祈福集團(tuán)、富力地產(chǎn)在花都的大型物流項(xiàng)目也相繼開工建設(shè)中，眾多的大型星級(jí)酒店將云集新機(jī)場(chǎng)周圍。預(yù)計(jì)空港物流業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將會(huì)吸納更多人才進(jìn)入花都，加上白云機(jī)場(chǎng)龐大的員工隊(duì)伍，必將帶來大量的住房市場(chǎng)需求，帶旺花都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。廣州市花都區(qū)具有"中國(guó)皮具之都"的稱號(hào)，在全國(guó)越來越顯示出舉足輕重的地位；位于花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)的"獅嶺（國(guó)際）皮革皮具城"吸引了眾多來自全國(guó)各地的皮具原材料、輔料企業(yè)或經(jīng)銷商、制造商進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)已形成了集皮具設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工、銷售、運(yùn)輸、信息交流等相配套的產(chǎn)業(yè)集群體系，已成為全國(guó)最大的皮革皮具原材料及其輔料集散基地和皮具生產(chǎn)基地。目前，花都區(qū)獅嶺的皮革皮具生產(chǎn)企業(yè)多達(dá)2700多家，皮革皮具從業(yè)人員近10萬人，年產(chǎn)皮具4億只，年產(chǎn)值超過60億元人民幣。獅嶺皮具產(chǎn)品份額占廣州市場(chǎng)的60%、廣東市場(chǎng)的35%，皮具皮革交易量居全國(guó)第一。此外，全國(guó)最大的皮革皮具專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)-"獅嶺（國(guó)際）皮革皮具城"每天交易額超過200萬歐元。每年舉辦國(guó)際性的皮革皮具行業(yè)盛會(huì)-中國(guó)（獅嶺）國(guó)際皮革皮具節(jié)，更使花都獅嶺聲名遠(yuǎn)播，蜚聲海外。近年來花都皮革皮具業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了一大批房地產(chǎn)企業(yè)的興旺，其中位于獅嶺及山前旅游大道一帶的樓盤如"南航碧花園"、"五溪御龍灣"、"雅堡新城"及位于花都新城區(qū)的"雅居樂-花樣巴黎"、"錦尚明苑"等已開發(fā)樓盤的購房客戶中，皮革皮具從業(yè)人員占有非常大的比例，隨著花都皮革皮具業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，必將為花都的房地產(chǎn)企業(yè)帶來大量的購房客戶。珠寶產(chǎn)業(yè)作為花都區(qū)重點(diǎn)培育發(fā)展的新興行業(yè)，則展示出蓬勃魅力，經(jīng)歷幾年的努力打造，已建成初具規(guī)模的大型珠寶生產(chǎn)加工和交易平臺(tái)。"花都（國(guó)際）金銀珠寶城"吸引了大量國(guó)內(nèi)外品牌珠寶企業(yè)進(jìn)駐設(shè)廠，有效推動(dòng)花都經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。據(jù)有關(guān)研究表示，花都支柱產(chǎn)業(yè)的興旺和蓬勃發(fā)展，在帶動(dòng)整個(gè)花都經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也給花都的樓市發(fā)展帶來了強(qiáng)勁的動(dòng)力和后勁。預(yù)計(jì)未來幾年將會(huì)有近10多萬的從業(yè)人員進(jìn)入花都，其中高素質(zhì)的技術(shù)人才將會(huì)占有較大的比重，龐大的消費(fèi)群將給花都樓市注入蓬勃的生機(jī)。與此同時(shí)，隨著地鐵及公共交通的日益便利，廣州及珠江三角洲地區(qū)到花都置業(yè)者也將明顯增多。花都正逐漸成為一個(gè)令人關(guān)注的熱門置業(yè)板塊。（3）市場(chǎng)承受能力現(xiàn)時(shí)花都區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)還相對(duì)偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)（公寓）售價(jià)（以平方米為單位）都在3500元到5000元之間，以100平方米的戶型來算，售價(jià)大約在35萬到50萬元間。隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團(tuán)體將會(huì)成為本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是居民對(duì)生活的要求不斷提高），正從市中心向外擴(kuò)散，去年番禺銷售、預(yù)售面積為205.2萬平方米，達(dá)59.2億元，其中大部分是來自廣州的買家。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達(dá)7.5％，而且呈不斷上升趨勢(shì)，估計(jì)入世轎車價(jià)格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?；ǘ紖^(qū)的優(yōu)勢(shì)正逐漸顯現(xiàn)，例如較低的開發(fā)費(fèi)用和售價(jià)，完善的基礎(chǔ)建設(shè)和社區(qū)環(huán)境等，由于開發(fā)較遲及規(guī)模不大，區(qū)內(nèi)得以保存了相對(duì)好的自然地貌，從廣州市中心區(qū)到花都區(qū)之間有一條寬闊的綠化隔離帶，加上建設(shè)山水城市、生態(tài)圈的發(fā)展構(gòu)想，都是促使花都區(qū)構(gòu)筑和諧生活社區(qū)的契機(jī)，在這幾年將會(huì)迎來房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。4．項(xiàng)目發(fā)展定位研究4.1項(xiàng)目SWOT分析（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)匯城東鏡村項(xiàng)目坐落于廣州白云區(qū)與花都區(qū)交界處,距廣州中心城區(qū)20公里左右。項(xiàng)目所處的新廣花路連接廣州和花都區(qū)。其附近有105、106、107三條國(guó)道和京珠、機(jī)場(chǎng)、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環(huán)等五條高速公路。正在建設(shè)的最高時(shí)速達(dá)340公里的京廣快速鐵路客運(yùn)專線在花都設(shè)有車站，擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)。具有開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的良好先天條件。（2）項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目附近農(nóng)田村舍較多，景觀較差。應(yīng)對(duì)措施：作好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要利用地形營(yíng)造優(yōu)美的內(nèi)部景觀以擬補(bǔ)先天的不足。（3）外部機(jī)會(huì)新機(jī)場(chǎng)的使用用和輕鐵的建設(shè)，己大大推動(dòng)花都的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，縮短廣州市區(qū)與花都區(qū)的時(shí)間距離。隨著區(qū)域建設(shè)的完善，花都區(qū)這幾年房地產(chǎn)健康快速的發(fā)展，區(qū)域的優(yōu)勢(shì)逐年顯現(xiàn)，加上區(qū)政府的支持，未來幾年將會(huì)迎上地產(chǎn)開發(fā)的高潮。（4）外部威脅今后幾年，花都將會(huì)成為各大地產(chǎn)商角逐的熱點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)加大彼此間的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成一定的壓力。應(yīng)對(duì)措施：抓準(zhǔn)消費(fèi)顧客群，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目的品質(zhì)，以差異性的市場(chǎng)策略來對(duì)付同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目周邊的各項(xiàng)市政配套設(shè)施較少，商業(yè)氣氛薄弱，會(huì)造成購物、保健、娛樂等生活的不便。應(yīng)對(duì)措施：在區(qū)內(nèi)設(shè)置相應(yīng)的生活配套設(shè)施。總的來說，本項(xiàng)目具有良好的天然資源，但是亦存在一些明顯不足，規(guī)劃設(shè)計(jì)需作相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，而且目前外部環(huán)境總體上優(yōu)大于劣，因此本項(xiàng)目具備一定的開發(fā)潛質(zhì)。4.2市場(chǎng)定位研究4.2.1需求定位今日都市人心目中的郊區(qū)概念不知比以前擴(kuò)大了多少倍。昔日被視為荒郊野嶺的地方已變成繁華鬧市，而隨著城市規(guī)模的急劇擴(kuò)張，許多地道的城市人也越來越樂意搬到城市周邊地區(qū)居住。隨著高速公路的興建、私家車的增長(zhǎng)以及人們對(duì)環(huán)境意識(shí)的提高，一些二次置業(yè)人士將居住的眼光放到數(shù)十近百公里外的遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)村，從而興起一種遠(yuǎn)郊度假型住宅的置業(yè)居住時(shí)尚。在房地產(chǎn)向郊區(qū)發(fā)展的大趨勢(shì)中，一種以休閑度假為主要功能，以回歸自然、維護(hù)生態(tài)環(huán)境為生活主張的居住潮流也開始悄然興起，并且受到許多二次置業(yè)人士的青睞。我司可看準(zhǔn)這股潛在而強(qiáng)大的消費(fèi)需求，在遠(yuǎn)郊空氣清新的鄉(xiāng)村開發(fā)出適宜度假的住宅，往往能獲得這批人士的追捧。4.2.2發(fā)展定位結(jié)合本地塊條件和花都區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，可將該地塊定位為集文體保健、居住、酒店商業(yè)為一體的大型綜合項(xiàng)目，以休閑生活作為項(xiàng)目的主題，并以高品位、低價(jià)位、優(yōu)服務(wù)作為項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路。概念：休閑生活倡導(dǎo)者核心要素：天然景觀、建筑特色、園林特點(diǎn)、社區(qū)氛圍聯(lián)想物：自然健康、溫馨舒適休閑生活的發(fā)展指導(dǎo)思想是：先在大環(huán)境的建構(gòu)中與本項(xiàng)目周邊可利用資源相契合，并樹立起宏觀的秩序?yàn)闊o數(shù)塑造良好環(huán)境的小計(jì)劃提供契機(jī)，并在小環(huán)境的建構(gòu)中使人具體感受到大環(huán)境的可塑性和包容性，令人感到“區(qū)內(nèi)區(qū)外”渾然一體，一切都顯得自然優(yōu)美，充分洋溢社區(qū)的高貴和優(yōu)雅的氛圍。4.2.3目標(biāo)客戶定位根據(jù)花都房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群定位為：核心人群界定：向往自然悠閑生活的成功人士，以男性為主導(dǎo)，年齡25-50歲，有一定家庭財(cái)產(chǎn)，事業(yè)已有正常軌道。廣州地區(qū)：以度假、休閑享受家庭樂趣，朋友共度閑暇、確立自己的社會(huì)地位?；ǘ嫉貐^(qū)：為家人創(chuàng)造良好居住條件，享受家庭樂趣，對(duì)子女有益，利于確定自己的社會(huì)地位。香港地區(qū)：以度假、休閑為主，享受清新健康的生活。共同心理需求：環(huán)境好、個(gè)性化、配套全、規(guī)模大、規(guī)劃好、文化氣息濃、高尚會(huì)所具備。5．規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5.1項(xiàng)目規(guī)劃布局總體規(guī)劃構(gòu)思：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體規(guī)劃主要體現(xiàn)現(xiàn)代化的手法特點(diǎn)，融合花都特定的地理環(huán)境與人文特色，創(chuàng)出一個(gè)具有時(shí)代氣息和華南特色的建筑環(huán)境。注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：突出的文化特征重視整體效益提供豐富的交往空間注重與當(dāng)?shù)丨h(huán)境形態(tài)的協(xié)調(diào)，歷史傳統(tǒng)符號(hào)的保存，改造和創(chuàng)新5.2環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目追求全新的休閑居住環(huán)境。創(chuàng)造一個(gè)既能滿足現(xiàn)代人居住心理需要，具有濃郁時(shí)代氣息；又能體現(xiàn)深厚文化底蘊(yùn)嶺南特色的居住環(huán)境。5.3建筑單體設(shè)想按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)況和今后的發(fā)展趨勢(shì)，并依據(jù)高品位的開發(fā)思路，本項(xiàng)目的建筑單體以多層、高層和別墅為主，別墅的外型設(shè)計(jì)以中式建筑為主。5.4裝修設(shè)計(jì)建議裝修好的套房在視覺上能給予人美觀的感受，可以促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。價(jià)格的構(gòu)成，除了建筑與環(huán)境，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是其中一個(gè)關(guān)鍵。家庭裝飾是一個(gè)個(gè)性化、私密性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，其設(shè)計(jì)本質(zhì)除具有舒適溫馨的怡人氛圍，更需具有寬敞明亮的空間和方便合理的機(jī)能設(shè)計(jì)。成功的裝修設(shè)計(jì)，結(jié)合合理價(jià)格系統(tǒng)，將會(huì)是項(xiàng)目銷售的最大推力。最近，國(guó)家建設(shè)部有關(guān)人士提出，住宅開發(fā)建設(shè)單位及住宅設(shè)計(jì)單位、施工單位，要在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，掌握居民普遍的住房室內(nèi)裝修需求，盡可能地根據(jù)住房所需的裝修“菜單”，為居民提供交鑰匙即可入住的商品住宅。從目前至長(zhǎng)遠(yuǎn)看，提倡和推行一次成型裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合已勢(shì)在必行。從實(shí)際情況來看，住戶自行裝修帶來的許多負(fù)面影響是非常嚴(yán)重的，它一方面遮掩了開發(fā)商與建筑商們的許多無知與不足，另一方面在于，有的住戶自行裝修，拆承重墻，增大負(fù)荷，造成材料浪費(fèi)同時(shí)破壞了結(jié)構(gòu)安全。如上圖示，2001年度部分城市商品住宅需求狀況市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在對(duì)“希望所購買的住房具備怎樣的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上，46.9％的人選擇了具備基本簡(jiǎn)單裝修，15.9％的人選擇“全屋精裝修”，14.8％的人選擇“開發(fā)商提供裝修套餐”。毛坯房卻只有22.5％的受選率。這反映出由于目前購房者以工作時(shí)間緊張的企業(yè)人員為主，而裝修市場(chǎng)又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時(shí)間也沒足夠精力自行裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況。由此可以看到，房地產(chǎn)建設(shè)和室內(nèi)裝修相結(jié)合可根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展、服務(wù)功能的完善、人們觀念的改變等分步驟進(jìn)行。富于個(gè)性化的精裝修套餐會(huì)在今年進(jìn)一步受到歡迎。綜觀整個(gè)廣州在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在大多數(shù)都已經(jīng)進(jìn)入了精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)代。如果開發(fā)公司能夠提供出有所不同的個(gè)性裝修特色，既是市場(chǎng)發(fā)展的需要，又可創(chuàng)造一個(gè)閃亮的賣點(diǎn)。6．開發(fā)成本分析6.1投資構(gòu)成、總投資估算依據(jù)廣州市造價(jià)定額、市場(chǎng)調(diào)查資料及近期結(jié)算資料分析統(tǒng)計(jì)，對(duì)本項(xiàng)目一期土地成本，建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、市政配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、其他費(fèi)用等進(jìn)行估算。D區(qū)的建設(shè)成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）數(shù)量（㎡）金額（萬元）備注1建筑安裝工程費(fèi)131541.1別墅土建工程費(fèi)7505883944131.2別墅安裝工程費(fèi)80588394711.3公寓、興建土建工程費(fèi)11006672573401.4公寓、興建安裝工程費(fèi)120667258011.5工程監(jiān)理費(fèi)建安×1％1302前期工程費(fèi)21352.1勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)501255646282.2三通一平12012556415073配套設(shè)施工程費(fèi)46573.1外水、電工程15012556418833.2電訊、保安等弱電工程401255645023.3煤氣工程151255641883.4綠化工程1001078921079按綠地面積計(jì)3.5道路、排污、排水工程8012556410054開發(fā)期間應(yīng)繳交稅費(fèi)6034.1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建安×3％3954.2工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費(fèi)建安×3.2‰424.3防雷工程1.4125564184.4噪音檢測(cè)費(fèi)1125564134.5建筑工地管理及余泥排放費(fèi)建安×2‰264.6招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi)建安×4‰524.7白蟻防治費(fèi)5125564635其他費(fèi)用24255.1管理費(fèi)（1＋…4）×5％10285.2不可預(yù)見費(fèi)（1＋…4）×5％10285.3利息（1＋…4）×30％×6％×1370合計(jì)229751830元/㎡甲方已投入D區(qū)的各種工程費(fèi)用4500萬元，按有效價(jià)值80％計(jì)算，D區(qū)還需投入開發(fā)資金19375萬元。E區(qū)的建設(shè)成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）數(shù)量（㎡）金額（萬元）備注1建筑安裝工程費(fèi)62851.1別墅土建工程費(fèi)7507203754031.2別墅水電安裝工程費(fèi)80720375761.3公寓、興建土建工程費(fèi)110020002201.4公寓、興建安裝工程費(fèi)1202000241.5工程監(jiān)理費(fèi)建安×1％622前期工程費(fèi)12592.1勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)50740373702.2三通一平120740378883配套設(shè)施工程費(fèi)31063.1外水、電工程1507403711113.2電訊、保安等弱電工程40740372963.3煤氣工4綠化工程10099634996按綠地面積計(jì)3.5道路、排污、排水工程80740375924開發(fā)期間應(yīng)繳交稅費(fèi)3374.1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建安×3％1874.2工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費(fèi)建安×3.2‰204.3防雷工程1.4125564184.4噪音檢測(cè)費(fèi)1125564134.5建筑工地管理及余泥排放費(fèi)建安×2‰124.6招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi)建安×4‰254.7白蟻防治費(fèi)5125564635其他費(fèi)用12965.1管理費(fèi)（1＋…4）×5％5495.2不可預(yù)見費(fèi)（1＋…4）×5％5495.3利息（1＋…4）×30％×6％×1198合計(jì)122841654元/㎡表16項(xiàng)目投資費(fèi)用匯總表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目投資額備注1項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)15618暫按對(duì)方提價(jià)計(jì)算2D區(qū)建設(shè)費(fèi)193753D區(qū)建設(shè)費(fèi)12284合計(jì)47276從投資結(jié)構(gòu)中可看出，在項(xiàng)目的建設(shè)成本中，以建筑費(fèi)用所占比重最大，其次是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)和配套設(shè)施工程費(fèi)。因此，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，對(duì)工程建筑的成本控制尤為重要。還有，對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)的談判和支付進(jìn)度的設(shè)計(jì)也至關(guān)重要。6.2開發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資資金安排計(jì)劃由于項(xiàng)目規(guī)模較大，公司目前資金較為緊張，為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我司計(jì)劃將D區(qū)分為兩期、E區(qū)為一期共三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。按目前進(jìn)度推測(cè)，估計(jì)在2003年第3季度開始D區(qū)第一期工程施工，到2006年第3季度E區(qū)工程全部竣工，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)周期控制在三年內(nèi)，各期工程以現(xiàn)樓形式在2004年至2006年每年的五一期間公開對(duì)外銷售，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃見附表一（項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表）。根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目在D區(qū)第一期工程銷售前需投入開發(fā)建設(shè)資金為7900萬元，結(jié)合開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，我司編排了項(xiàng)目銷售前的資金投放計(jì)劃，詳見附表二（銷售前資金投放表）、附表三（建設(shè)期資金流出表）。6.3項(xiàng)目銷售收入及投資安排計(jì)劃運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行項(xiàng)目銷售定價(jià)，市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似對(duì)象進(jìn)行比較對(duì)照，從已發(fā)生交易的類似的價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。所謂類似是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象相同或相似的。根據(jù)替代原理，本報(bào)告主要選取了在地理位置上和項(xiàng)目檔次上較為接近的樓盤作為本項(xiàng)目定價(jià)的參造物。獨(dú)立別墅價(jià)格測(cè)算表項(xiàng)目?jī)r(jià)格地段交通配套戶型規(guī)劃及環(huán)境知名度項(xiàng)目相對(duì)基價(jià)（元/m2）金碧御水山莊390010010010098991023941雅寶新城400010110110299971013964注：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=交易對(duì)象價(jià)格*100/（）*100/（）*……運(yùn)用市場(chǎng)比較法和加權(quán)平均法測(cè)定項(xiàng)目獨(dú)立別墅的市場(chǎng)平均銷售基價(jià)為3953元/,建議初步定價(jià)為3900元/。同理：測(cè)算出項(xiàng)目聯(lián)體別墅與公寓的銷售均價(jià)分別為：2800元/m2、2000元/m2。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析資料及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表,制定項(xiàng)目的分期銷售計(jì)劃，見附表四（項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃表）和附表五（分期銷售收入估算表）。項(xiàng)目銷售稅費(fèi)估算表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式基數(shù)總額1營(yíng)業(yè)稅銷售收入*5%6268431342教育費(fèi)附加銷售收入*0.15%62684943城建稅銷售收入*0.35%626842194房地產(chǎn)交易費(fèi)銷售收入*1‰62684635印花稅銷售收入*0.5‰62684316預(yù)收增值稅銷售收入*1.0%626846277防洪費(fèi)銷售收入*0.18%626841138代理及廣告宣傳費(fèi)銷售收入*6.0%626843761合計(jì)合計(jì)80426.4項(xiàng)目利潤(rùn)估算項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目金額備注1銷售收入626842項(xiàng)目開發(fā)成本472763銷售稅費(fèi)80424毛利潤(rùn)73651-2-3-45所得稅24304*33%6稅后利潤(rùn)49354-57項(xiàng)目投資利潤(rùn)率10%6/27．財(cái)務(wù)分析7.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)贏利能力分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析所用到的財(cái)務(wù)報(bào)表是根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)制度，國(guó)家建設(shè)部發(fā)布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的全投資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析,通過作項(xiàng)目全投資的現(xiàn)金流量表,計(jì)算財(cái)務(wù)收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從而分析出整個(gè)項(xiàng)目的投資計(jì)劃是否可行.所謂財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是按設(shè)定的貼現(xiàn)率,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)值折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和;它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),凈現(xiàn)值大于或等于零,項(xiàng)目的投資可行。而所謂財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也是考察項(xiàng)目盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表，當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收基率時(shí)，項(xiàng)目的投資計(jì)劃可行?；鶞?zhǔn)收率根據(jù)行業(yè)平均利潤(rùn)率10%計(jì)算，折算成季度后大約為3%，加上一定的保險(xiǎn)系數(shù)，這里取5%。對(duì)項(xiàng)目以上指標(biāo)的具體分析見附表六（現(xiàn)金流量表）。項(xiàng)目全投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1564）遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，說明項(xiàng)目全投資滿足基準(zhǔn)收益率為5%的要求，而且項(xiàng)目的全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（9%）超過了基準(zhǔn)收益率5%，其盈利能力已滿足并超過最低要求，所以項(xiàng)目方案具有可行性。7.2項(xiàng)目盈虧平衡分析(1)盈虧平衡點(diǎn)及邊際利潤(rùn)固定成本=項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)+建安成本+前期費(fèi)用+市政配套設(shè)施費(fèi)=42819萬元總投入支出=開發(fā)投入+銷售稅費(fèi)=55319萬元變動(dòng)成本=總支出-固定成本=12500萬元單位變動(dòng)成本=變動(dòng)成本÷開發(fā)量=12500÷199601=626(元/m2)平均銷售單價(jià)=銷售收入÷開發(fā)量=62684÷199601=3140(元/m2)盈虧平衡點(diǎn)（Q）=固定成本÷(平均銷售單價(jià)-單位變動(dòng)成本)=170307m邊際利潤(rùn)（M）=銷售收入-變動(dòng)成本=62684-12500=50184萬元邊際利潤(rùn)率（m）=邊際利潤(rùn)÷銷售收入=80%既本項(xiàng)目不至虧損的最少商品房開發(fā)面積為167140平方米，當(dāng)開發(fā)量超出167140平方米時(shí)，每超過100平方米，可獲得100×82%×3140=25.14萬元（2）盈虧平衡時(shí)點(diǎn)從項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖中可看出，項(xiàng)目從2004年2季度開始產(chǎn)生收入，直到2005年2季度整個(gè)項(xiàng)目才出現(xiàn)盈利。7.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析由于本項(xiàng)目投資期長(zhǎng)達(dá)3.5年，考慮到項(xiàng)目建設(shè)成本、銷售單價(jià)等因素均有可能發(fā)生變化，故針對(duì)這些因素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析。（1）項(xiàng)目開發(fā)成本的敏感性分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于原材料價(jià)格、人工費(fèi)及其他費(fèi)用的波動(dòng)，將會(huì)直接影響項(xiàng)目開發(fā)成本，從而引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的變化。現(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上升5%、10%、15%、20%，分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感程度。項(xiàng)目開發(fā)成本影響程度分析表變動(dòng)幅度開發(fā)成本（萬元）公司利潤(rùn)（萬元）投資回報(bào)率（%）回報(bào)率下降幅度（%）5%4964033517%30%10%5200417673%70%15%543689500.3%97%20%56732-1400由表中所示分析結(jié)果可看出，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)開發(fā)成本的變動(dòng)非常敏感，只要開發(fā)成本上升10%、15%時(shí)，投資利潤(rùn)率就相應(yīng)下降70%、97%。當(dāng)開發(fā)成本升幅達(dá)到20%時(shí)，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。由此可見嚴(yán)密控制成本開支，推行責(zé)任成本制。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，廣泛引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在各環(huán)節(jié)實(shí)行招標(biāo)承包是行之有效的管理辦法。（2）商品房銷售單價(jià)的敏感性分析由于市場(chǎng)行情變化或出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，而且從這幾年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)觀察，未來幾年內(nèi)商品房的銷售價(jià)格有可能下降，從而直接影響項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的下降。設(shè)商品房銷售單價(jià)分別下降5%、10%、15%，分析由此而引起的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益下降程度。商品房銷售單價(jià)影響程度分析表變動(dòng)幅度銷售收入（萬元）公司利潤(rùn)（萬元）投資回報(bào)率（%）回報(bào)率下降幅度（%）-5%5955031046.6%34%-10%5641512742.7%73%-15%53281-557由表中所示分析結(jié)果可看出，本項(xiàng)目投資利潤(rùn)對(duì)此也相當(dāng)敏感。銷售價(jià)格下降5%、10%時(shí)，投資回報(bào)率分別下降34%、73%，當(dāng)銷售價(jià)格下降幅度達(dá)15%時(shí)，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。由此可見，本項(xiàng)目在開發(fā)過程中要有效的制定和實(shí)施銷售方案，盡早回收資金，對(duì)確保項(xiàng)目投資效益是非常重要的。此外，在商品房的銷售過程中，還應(yīng)密切注意市場(chǎng)行情，采取各種應(yīng)急措施，提高競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大商品房銷售市場(chǎng)。8．初步營(yíng)銷設(shè)想8.1銷售范圍主要銷售推廣地區(qū)：廣州、花都以軟性廣告作項(xiàng)目宣傳鋪墊，然后以一系列推廣策略在廣州打響頭炮，展銷會(huì)后在報(bào)章上報(bào)以佳績(jī)。8.2銷售執(zhí)行策略設(shè)想◆形象塑造在前，銷售推廣在后◆廣告宣傳在先，面市發(fā)售在后◆先慢慢“蓄勢(shì)”，在集中“造勢(shì)”，再猛力“發(fā)勢(shì)”，進(jìn)行瞬間引爆。（1）前期推廣活動(dòng)：以項(xiàng)目主題舉辦大型的公益活動(dòng)或綠色別墅小區(qū)研討活動(dòng)，詣在加深人們對(duì)項(xiàng)目的印象，培養(yǎng)優(yōu)良的區(qū)內(nèi)文化。同時(shí)利用如新聞發(fā)布會(huì)、座談會(huì)等一連串事件增強(qiáng)項(xiàng)目曝光率及提升項(xiàng)目公眾形象，以利日后銷售活動(dòng)的吸引力。這些軟性宣傳令買家經(jīng)過多重潛移默化及咨訊轟炸的攻勢(shì)后，以達(dá)到蓄勢(shì)待發(fā)效果。（2）軟性廣告宣傳階段及“買家”入市利用我司與各大媒體的良好關(guān)系，以軟性廣告和新聞稿件的形式在廣州、花都各大家報(bào)紙上發(fā)布，引發(fā)目標(biāo)客戶的注意。同時(shí)將前期掌握的眾多買家召集進(jìn)行項(xiàng)目介紹，并為這類客戶提供具吸引力及投資性的條件，以限額方式引入項(xiàng)目的第一批消費(fèi)者。（3）輪籌法銷售。在項(xiàng)目全方位、立體化的大型宣傳攻勢(shì)出臺(tái)之時(shí)，我們會(huì)將首次公開發(fā)售單位限制在一定數(shù)額，以“輪籌法”進(jìn)行銷售，以引起市場(chǎng)關(guān)注并形成熱點(diǎn)，從而可大大提高項(xiàng)目的第一批客戶。（4）巡回公開展銷會(huì)：有節(jié)奏地舉辦項(xiàng)目的巡回公開展銷，在東山區(qū)、天河區(qū)人氣聚集的地方巡回招開展銷會(huì)，以求將項(xiàng)目的市場(chǎng)擴(kuò)展，并廣泛聽取客觀反饋意見。8.3宣傳促銷手段建議（1）邀請(qǐng)?jiān)趶V州香港兩地具知名度的人士（具有現(xiàn)代成功人士形象）作為項(xiàng)目的推廣形象代表。貫穿于整個(gè)推廣活動(dòng)中，利用其知名度引起買家的關(guān)注，從帶出本項(xiàng)目的品牌和質(zhì)素。（2）于廣州通往花都主干線上安排搶眼、清晰的統(tǒng)一廣告牌或交通指示路牌，以此引導(dǎo)買家實(shí)地考察，并吸引過往人流注意，以提高買家購買欲念，提高項(xiàng)目知名度（3）各類媒介的立體宣傳：于公開展銷會(huì)前后，連續(xù)于以下媒介展開項(xiàng)目的全方位宣傳攻勢(shì)：——《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》——省、市有線電視臺(tái)8.4廣告運(yùn)作安排以目前市場(chǎng)之競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地體現(xiàn)我們的銷售策略實(shí)施方面并將項(xiàng)目信息有效地傳播給買家。故我司通常采用多元化的廣告配合項(xiàng)目本身特點(diǎn)，其中包括報(bào)紙廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告、項(xiàng)目工地之路牌、廣告策劃等對(duì)項(xiàng)目作專業(yè)的包裝。9．物業(yè)管理建議該項(xiàng)目位于廣州市的花都區(qū)，所以該項(xiàng)目的物業(yè)管理宜引入香港先進(jìn)的物業(yè)管理理念和管理方式，從項(xiàng)目的籌劃、定位階段開始，到物業(yè)的竣工、驗(yàn)收、交付使用，從物業(yè)管理的的角度配合整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，創(chuàng)出本項(xiàng)目物業(yè)管理的特色，將成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)一個(gè)亮麗的賣點(diǎn)。也為提高本物業(yè)的檔次及價(jià)值，使該物業(yè)達(dá)到日后保值升值的目的打下良好的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目規(guī)模較大，作為高級(jí)別墅住宅項(xiàng)目，物業(yè)管理的水平宜定位在高檔，以配合本物業(yè)的檔次；物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)起點(diǎn)要求也應(yīng)較高，要求有大專以上文化、建筑相關(guān)專業(yè)畢業(yè)、有服務(wù)意識(shí)及有工作耐心，以保證物業(yè)管理質(zhì)量的持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理工作宜在建設(shè)階段介入，使物業(yè)從設(shè)計(jì)到使用都能得到全過程的監(jiān)督和管理，并從管理使用的角度對(duì)不合理的設(shè)計(jì)和施工加以改進(jìn)，以便于日后物業(yè)的管理，保障建設(shè)責(zé)任與管理利益有機(jī)結(jié)合，提前做好建設(shè)和管理的工作銜接，主要作用如下：（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，安排好建設(shè)期間的小區(qū)封閉管理，垃圾點(diǎn)的設(shè)置，監(jiān)控設(shè)施的安裝、防盜系統(tǒng)的設(shè)置、物業(yè)管理用房的位置確定等。（2）在工程建設(shè)中參與，一方面監(jiān)督建設(shè)單位按原設(shè)計(jì)意圖進(jìn)行建設(shè)，保證工程質(zhì)量，制止建設(shè)單位不顧今后物業(yè)管理的難度和廣大業(yè)主的利益，而隨意改變?cè)O(shè)計(jì)的現(xiàn)象發(fā)生，另一方面，可以熟悉了解物業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施情況，提前作好準(zhǔn)備，使建設(shè)寓于管理之中。（3）在物業(yè)驗(yàn)收接管期間，對(duì)配套設(shè)施設(shè)備、公共設(shè)施環(huán)境等進(jìn)行前期管理，以便于進(jìn)一步熟悉環(huán)境、方便業(yè)主的入住裝修和為業(yè)主入住后的管理做好準(zhǔn)備。對(duì)本項(xiàng)目的配套設(shè)施及服務(wù)的建議：（1）常規(guī)性的服務(wù)項(xiàng)目（此項(xiàng)目費(fèi)用包括在管理費(fèi)內(nèi)）：a、二十四小時(shí)保安值班，出入口有固定崗位守衛(wèi)，小區(qū)內(nèi)各分區(qū)有保安巡邏或安裝閉路監(jiān)控；b、有專業(yè)清潔隊(duì)伍對(duì)樓宇內(nèi)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行日常保潔，垃圾清運(yùn)；c、對(duì)物業(yè)內(nèi)的配套設(shè)備設(shè)施實(shí)行定期維修保養(yǎng)；d、綠化有專業(yè)的人員進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)；e、對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施包括停車場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的維護(hù)保養(yǎng)。（2）特約服務(wù)項(xiàng)目（另外收費(fèi)）：a、家政服務(wù)：包括家居清潔、大掃除、專業(yè)洗衣、家電維修、代接送小孩等；b、商務(wù)服務(wù)：代辦票務(wù)、代購物品、收發(fā)傳真、打字、代訂書報(bào)等；c、設(shè)計(jì)、裝修服務(wù)：為有需要的業(yè)主提供專業(yè)的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及裝修施工；d、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。（3）公共配套設(shè)施的設(shè)置：a、做戶外兒童游樂中心；b、設(shè)置會(huì)所；c、利用廣播做背景音樂，定時(shí)開放；（4）會(huì)所配套設(shè)施的設(shè)置：a、室內(nèi)泳池；b、健身室；c、乒乓球室；d、保健中心（與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作設(shè)立門診部）e、多功能會(huì)議室；f、音樂茶藝室（對(duì)外營(yíng)業(yè)）；h、壁球室；i、羽毛球室；j、桌球室。除此之外，管理公司應(yīng)定期舉行小區(qū)內(nèi)文化及聯(lián)誼活動(dòng)，增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)居民的歸屬感。為了促進(jìn)物業(yè)的后期銷售，在制訂物業(yè)管理收費(fèi)水平時(shí)，應(yīng)抱著管理費(fèi)收入與支出應(yīng)大致平衡為原則，不宜太高。相鄰金碧御水山莊物業(yè)管理費(fèi)為2.00元/㎡，所以南航碧花園銷售期的物業(yè)管理費(fèi)也定在2.00元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)為宜。10．社會(huì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的建成，將在花都形成一個(gè)環(huán)境幽雅，景色宜人的度假休閑居住區(qū)，其全新的建筑造型、雅致的園林景點(diǎn)，秀麗的自然景觀與功能齊全，配套完備的公共服務(wù)設(shè)施，無疑將在花都形成一個(gè)新的休閑居住勝地，對(duì)于美化環(huán)境，促進(jìn)花都旅游區(qū)形象建設(shè)，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善投資環(huán)境將帶來較大的影響，具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。11．結(jié)論通過上述對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的分析可知，南航碧花園的市場(chǎng)前景還是好的，項(xiàng)目的自然條件良好，容易營(yíng)造良好的居住環(huán)境。同時(shí)，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的，但敏感性分析表明，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，而且項(xiàng)目贏利水平不高，在同類項(xiàng)目中，并不是最理想的。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，以提高經(jīng)濟(jì)效益。有關(guān)說明和建議（1）我司買斷項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，能根據(jù)自身的資金狀況和項(xiàng)目情況，對(duì)項(xiàng)目的是設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)進(jìn)行全面控制，充分發(fā)揮我司各方面的資源，有利于公司品牌的塑造。（2）用地方所提出15619萬元的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，其中5000萬元的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)及部分工程費(fèi)用應(yīng)該還有下浮的空間，能夠進(jìn)一步增加項(xiàng)目的收益。（3）由于項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，因此項(xiàng)目的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。（4）本報(bào)告的測(cè)算是在考察廣州和花都房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其銷售價(jià)的，這在很大程度上倚賴廣州、花都房地產(chǎn)的供求關(guān)系和未來幾年內(nèi)廣州政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于廣州、花都目前及今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，存在相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。因此，公司做好開發(fā)管理工作，從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的贏利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益。（5）建筑施工過程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在在工程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行竟投招標(biāo)、工料包工等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。（6）本項(xiàng)目建設(shè)投資需47276萬元，龐大的資金需求將成為項(xiàng)目是否能如期進(jìn)行的關(guān)鍵。附表一開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)內(nèi)容2003年2004年2005年2006年12341234123412341項(xiàng)目談判、規(guī)劃方案調(diào)整及D區(qū)報(bào)建工作2D區(qū)第一期工程三通一平3D區(qū)第一期工程施工約6萬㎡4D區(qū)第一期配套工程施工5D區(qū)第二期工程三通一平6D區(qū)第二期工程施工約6萬㎡7D區(qū)第二期配套工程施工8E區(qū)報(bào)建工作9E區(qū)三通一平10E區(qū)工程施工11E區(qū)配套工程施工附表二D區(qū)第一期工程銷售前我司投放計(jì)劃表序號(hào)內(nèi)容2003年2004年小計(jì)（萬元）234151項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)300030002建筑安裝工程費(fèi)10002000100040003勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)1001502504三通一平費(fèi)2002504505配套工程費(fèi)400100014006各種稅費(fèi)1501507企業(yè)管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)505050502504508扣減甲方已投入-1000-800-1800合計(jì)7900附表三建設(shè)期資金流出表序號(hào)內(nèi)容2004年2005年2006年23412341234121項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)30005000500026502建筑安裝工程費(fèi)10002000100023003000100023003000100028403勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)100150100214100264704三通一平費(fèi)2002502004501002006001072885配套工程費(fèi)4001000500100010007571000100011066各種稅費(fèi)1504003617企業(yè)管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)505050502505050050050500500505528利息1001002001679扣減甲方已投入-1000-800-1000-80010合計(jì)47276附表四項(xiàng)目分期銷售計(jì)劃表項(xiàng)目20042jd20043jd20044jd20051jd20052jd20053jd20054jd20061jd20062jd20063jd20064jd獨(dú)立別墅（m2）0.10.10.050.10.10.20.10.10.050.050.05120851208560431208512085241701208512085604360436043聯(lián)體別墅（m2）0.250.150.050.100.20.10.050.050.0525071504501100320051003501501501公寓（m2）0.20.10.20.30.10.050.051274563731274519118637331863186合計(jì)1459226334129162583333208315451577315773654460436043附表五項(xiàng)目分期銷售收入估算表（單位：萬元）項(xiàng)目20042jd20043jd20044jd20051jd20052jd20053jd20054jd20061jd20062jd20063jd20064jd合計(jì)獨(dú)立別墅4713471323574713471394264713471323572357235747132聯(lián)體別墅7024211402815612811401401402807公寓2549127525493824127563763712745合計(jì)54157683377175439098109825491549124972357235762684附表六項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量表（單位：萬元）項(xiàng)目合計(jì)2003年2004年2005年2006年2jd3jd4jd1jd2jd3jd4jd1jd2jd3jd4jd1jd2jd3jd4jd現(xiàn)金流入62684541576833771754390981098254915491249723572357銷售收入62684541576833771754390981098254915491249723572357現(xiàn)金流出-57749-3150-1550-1300-650-7245-5000-4084-2668-6878-5930-5511-2921-7826-302-2733建設(shè)投資-47276-3150-1550-1300-650-6550-4014-3600-1700-5711-4521-4807-2217-7506銷售稅費(fèi)-8042-695-986-484-968-1167-1409-704-704-320-302-302所得稅-2430凈現(xiàn)金流量-3150-1550-1300-650-18302683-312487522205052-212569-53292054-376累計(jì)凈現(xiàn)金流量-3150-4700-6000-6650-8480-5796-6109-1234986603860178586325753114935計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=1564>0財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=9%>5%目錄第一篇前言 5第二篇房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 61宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 61．1社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 61．2房地產(chǎn)投資環(huán)境 61．2．1完成開發(fā)投資 61．2．2土地開發(fā)與購置 71．2．3商品房建設(shè) 71．2．4商品房交易 81．2．5商品房空置 91．3商品房市場(chǎng)消化系數(shù) 91．4小結(jié) 102海珠區(qū)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 102．1番禺、天河、海珠為購房熱點(diǎn) 102．2海珠區(qū)發(fā)展規(guī)劃 112．2．1“東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居”的發(fā)展模式 112．2．2構(gòu)筑兩個(gè)市級(jí)中心 112．2．3重心東移4公里 122．3客戶特征 122．3．1外地人購房比例呈上升趨勢(shì) 122．3．2中、高檔收入人士居多，年齡層次稍高 132．3．3購房?jī)A向中高檔 132．4小結(jié) 133項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)狀況 143．1赤崗塔房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 143．2周邊項(xiàng)目簡(jiǎn)介 14泓景花園 14珠江帝景 15帝景華苑 15濱江怡苑（芭堤水岸） 163．3小結(jié) 16第三篇項(xiàng)目分析 174項(xiàng)目情況分析 174．1經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 174．2開發(fā)條件分析 174．2．1環(huán)境 174．2．2配套 174．2．3交通條件 18HYPERLIN