1/6景區(qū)開發(fā)的八大理念及流程1、景區(qū)開發(fā)的八大理念（1）在產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動中尋找解決方案景區(qū)的開發(fā)需要在食住行游購?qiáng)实嚷糜萎a(chǎn)業(yè)鏈甚至是跨旅游產(chǎn)業(yè)鏈中實現(xiàn)聯(lián)動發(fā)展，這一方面可以使景區(qū)擺脫對門票經(jīng)濟(jì)的依賴，另一方面，還可以構(gòu)建更加完善的產(chǎn)品體系，滿足游客越來越個性化的需求，提升景區(qū)旅游綜合經(jīng)濟(jì)效益。（2）用實證的科學(xué)手段，深度研究細(xì)分市場對市場的了解程度決定了景區(qū)產(chǎn)品的科學(xué)程度。規(guī)劃設(shè)計前期，應(yīng)通過實證的科學(xué)手段，深入研究市場特征，尤其是諸如老人、自駕游等細(xì)分市場，為后期的產(chǎn)品及游憩方式設(shè)計提供詳實有效的參考數(shù)據(jù)。（3）以人為本，設(shè)計游憩模式景區(qū)的消費主體是游客，因此無論是游線的設(shè)計、游樂項目的設(shè)計還是休憩及購物設(shè)施的布置，都要以人文本，符合游客的旅游習(xí)慣。（4）追求獨創(chuàng)奇異，形成獨特性賣點市場競爭的加劇、游客旅游需求的不斷提升，促使景區(qū)不能保持平庸，而是要在市場及資源的基礎(chǔ)上，盡可能的發(fā)揮創(chuàng)意，形成區(qū)別于其他景區(qū)的獨特性賣點。（5）深度挖掘地脈文脈人脈，用情境化體驗化設(shè)計產(chǎn)品一個景區(qū)最不能被復(fù)制的除了資源外，就是當(dāng)?shù)亟?jīng)過長期發(fā)展遺存下來的地脈、文脈和人脈，這也構(gòu)成了游客被吸引的深層次原因。因此，景區(qū)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計時，需要深度挖掘當(dāng)?shù)氐牡孛}、文脈和人脈，并且用情境化、體驗化的設(shè)計手法表達(dá)出來，讓游客可以真真切切的感受到、體驗到。（6）遵循“品牌整合營銷傳播技術(shù)”，創(chuàng)新旅游營銷隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)之間的融合，一些新興的旅游營銷模式不斷涌現(xiàn)。微博、微電影、四格漫畫、定制營銷等各種風(fēng)靡的營銷手段，都可以拿來為景區(qū)服務(wù)。各景區(qū)應(yīng)順應(yīng)時代潮流，創(chuàng)新營銷模式，最大化實現(xiàn)景區(qū)的價值。（7）遵循產(chǎn)業(yè)特性，再造管理流程，實現(xiàn)效率提升與其他產(chǎn)業(yè)性比，旅游具備獨有的特性。景區(qū)可視為一個獨立運營的企業(yè)，其管理要在汲取其他企業(yè)管理流程、模式的基礎(chǔ)上，遵循產(chǎn)業(yè)特性，實現(xiàn)創(chuàng)新，從而提升效率。（8）以投資商和銀行為導(dǎo)向，包裝產(chǎn)品，實現(xiàn)融資絕大多數(shù)景區(qū)的資源歸國家所有，但若只靠政府，無論是在初期開發(fā)還是后期運營方面都存在著不可回避的短板。在我們看來，政府在保留資源國有及對整個景區(qū)監(jiān)督的權(quán)利基礎(chǔ)上，將經(jīng)營權(quán)開放，甚至依靠資本市場的力量來推動景區(qū)的開發(fā)建設(shè)，無疑是最快最有效的方式。2、景區(qū)開發(fā)的流程根據(jù)旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設(shè)的客觀實際情況，可以把旅游項目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。時間工作內(nèi)容開工準(zhǔn)備階段投資決策與合同簽定期管理架構(gòu)與運作策劃期開工準(zhǔn)備與政府審批期工程建設(shè)階段資金運作與建設(shè)工程期開業(yè)運作階段開業(yè)準(zhǔn)備與運作期（1）投資決策投資決策過程中，最重要的是對景區(qū)資源及開發(fā)價值進(jìn)行整體評價。投資商在與景區(qū)所有者即政府簽訂合同前，可以聘請旅游專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策評估之后，提交一份《旅游項目投資可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據(jù)。（2）合同簽定旅游景區(qū)開發(fā)，一般涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源，或多或少都會存在一些不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、景區(qū)開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。另外，合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。（3）組織管理架構(gòu)合同簽定后，運營方（即原來的投資方，合同簽訂后，投資方就轉(zhuǎn)變?yōu)榱诉\營方）應(yīng)立即著手組建開發(fā)管理團(tuán)隊，并建立開發(fā)運作的管理構(gòu)架與管理制度。管理構(gòu)架應(yīng)包括前期工作部、建設(shè)管理部、開業(yè)運營部三方面。前期工作部，主要負(fù)責(zé)項目開工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作，包括委托旅游規(guī)劃設(shè)計公司進(jìn)行市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃及規(guī)劃設(shè)計；編撰文件向政府相關(guān)部門報批、向社會招商等。建設(shè)管理部，以項目經(jīng)理為首，負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。開業(yè)運營部，負(fù)責(zé)景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實景區(qū)運營必備的人、財、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會影響力。（4）產(chǎn)品策劃（項目設(shè)計）及項目運作策劃產(chǎn)品策劃（項目設(shè)計）及項目運作策劃不同于旅游規(guī)劃，主要用來解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問題。必須聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應(yīng)編制《旅游項目建設(shè)可行性研究報告》。（5）規(guī)劃產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應(yīng)該聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃（應(yīng)包含部分需馬上動工區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃）。新建項目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行景觀與建筑設(shè)計。（6）設(shè)計在建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理后或是規(guī)劃編制的同時，要委托專業(yè)的旅游規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行旅游景區(qū)的景觀及部分建筑設(shè)計。主要包括景區(qū)大門、游客服務(wù)中心、停車場、休閑及景觀節(jié)點、景觀小品等。設(shè)計的基本程序為勘察－規(guī)劃－設(shè)計方案－初步設(shè)計－施工圖設(shè)計。（7）政府審批事項辦理推進(jìn)通過政府的各項審批非常重要。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農(nóng)業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報建批復(fù)等等，十分繁雜。（8）資金運作與招商引資項目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金啟動項目，利用項目融入建設(shè)資金。（9）建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè)以項目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有景區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項目建設(shè)四個方面。項目工程結(jié)束后，項目法人要組織驗收工作。（10）開業(yè)運作項目完成工程建設(shè)，與開業(yè)運行，還有較大的差距，開業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導(dǎo)游（講解員），技術(shù)維護(hù)，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營銷人員等，需建立完整的旅游標(biāo)識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等。以上大多屬于軟件建設(shè)，必