國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書1國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書目 錄第一部分 項目概況44457881415192730323536414243“”44“”452國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書第一部分 項目概況一、項目名稱：山水花都國際安養(yǎng)城（暫名）。二、項目性質(zhì)：海濱親水型城市度假休閑設(shè)施與住宅項目綜合開發(fā)（國有困難企業(yè)改革發(fā)展與職工再就業(yè)工程）。三、項目建設(shè)地點及其條件：項目建設(shè)地點位于某市榆林灣東岸、某鹽場駟軒分場的全部地界范圍。項目區(qū)位于某市主城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，南接某市大東海旅游區(qū)，北靠某市田獨鎮(zhèn)，西臨榆林灣、大茅河與某市榆紅管區(qū)相連，東隔安羅嶺與亞龍灣國家級旅游度假區(qū)為鄰（通過田獨鎮(zhèn)的旅游專用通道和本項目區(qū)現(xiàn)有的600～1000米長的兩條山路均可通往亞龍灣），是連接某市區(qū)和某亞龍灣國家級旅游度假區(qū)、某海棠灣國家級旅游度假開發(fā)區(qū)、田獨鎮(zhèn)新興工業(yè)區(qū)、六道漁港及南海海洋漁業(yè)綜合服務基地的咽喉之地，正在建設(shè)中的紅沙大橋?qū)驯卷椖繀^(qū)與某市區(qū)連為一體， 其地理位置十分優(yōu)越。榆林灣是一個呈南北走向的狹長形海灣，其北部為大茅河出海口與田獨鎮(zhèn)國家級熱帶生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地，南部為中國南海地區(qū)的重要海洋軍事要塞——榆林軍港，西側(cè)為某市的城市中心制高點——海螺嶺與狗嶺山地，東側(cè)為亞龍灣的主要背景山脈——安羅嶺，中間有大茅河、榆3國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書林灣水體及紅樹林生態(tài)長廊自北向南貫徹全境。其整體地形如同一把納涼休閑的太師椅，山海河城匯集一體、水木清華生機勃然，是某市區(qū)唯一可從事大型人工水系營造工程的高檔海濱建設(shè)項目開發(fā)用地，也是目前某市區(qū)碩果僅存的親水型城市旅游度假發(fā)展空間，具有無可限量的投資價值與升值前景。四、項目（產(chǎn)品）定位：（一）著眼基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對榆林灣、大茅河近 4000畝水面及其沿岸的紅樹林生態(tài)環(huán)境進行徹底維護和改造， 根治大茅河水患，疏道清淤，提高防洪、泄洪能力，防止水流倒灌給榆林灣、大茅河兩岸人民造成的生命、財產(chǎn)損失。（二）改善榆林灣水質(zhì)環(huán)境。以生物科技和工程科技手段，治理并恢復榆林灣、大茅河的水質(zhì)環(huán)境，使之達到國家二類以上水質(zhì)與海洋生物鏈得以重新自然繁衍的環(huán)保標準。（三）保護紅樹林生態(tài)環(huán)境，使其繁榮昌盛，并使之成為提升某榆林灣旅游度假環(huán)境品位的“水上綠色景觀長廊” 。（四）按照某市整體的城市功能規(guī)劃進行運作。項目擬采取 “近期功能與遠期功能相結(jié)合，旅游度假環(huán)境與生態(tài)環(huán)境相結(jié)合” 的提升性規(guī)劃開發(fā)方式，擬將其建成集熱帶濱海濕地風光、水鳥棲息、熱帶花卉園藝、城市度假休閑、益智健身、水上游樂、國際會議會展及大型水上演藝、大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光工程等為一體的多功能的開放型城市公園，使之成為某市東大門的一方靚麗名片，成為某創(chuàng)建世界級熱帶濱海旅游城市的“海洋文化綜藝之窗”。4國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書根據(jù)海南省規(guī)劃委員會有關(guān)“榆林灣旅游度假區(qū)”的規(guī)劃指導思想，某榆林灣“山水花都”國際度假城邦項目，擬按照某市旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃中將榆林灣作為“亞龍灣旅游度假延伸區(qū)域及旅游、后勤綜合服務基地”的基本定位，結(jié)合某創(chuàng)建世界級熱帶濱海旅游城市的發(fā)展目標，以“綠色浮島”的生態(tài)復合型地產(chǎn)開發(fā)理念，整合項目區(qū)得天獨厚的自然山水、休閑度假、生態(tài)養(yǎng)生資源，建設(shè)集人工島嶼景觀系統(tǒng)、熱帶花卉園藝產(chǎn)業(yè)、五星級海洋主題度假酒店（含海洋科技會館、酒店公寓）、國際老年康復、養(yǎng)生、度假、臨水旅游商業(yè)中心及大型低密度高尚住宅區(qū)（含鹽場職工安置區(qū)）為一體的國際性山水度假城邦，使之成為具有濃郁的海洋文化特色和世界級生活品位的“第二居住地”。（五）維護某社會穩(wěn)定，使之成為某經(jīng)濟、社會發(fā)展和國有企業(yè)改制發(fā)展的典范。該項目地原為某鹽場的工業(yè)用地。為了貫徹海南省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會[2006]129號《關(guān)于加快推進省屬國有企業(yè)改革工作的通知》文件精神，通過對某鹽場進行企業(yè)改制，斥巨資補償職工安置費用，解決企業(yè)困境，改善職工生活，消除不安定隱患，為某的和諧穩(wěn)定貢獻力量。項目的規(guī)劃建設(shè)，將充分考慮到某鹽場職工“再就業(yè)工程”的實際需要，提供適合多種文化技能層面和就業(yè)年齡段的工作崗位、個體工商經(jīng)營單位，優(yōu)先滿足鹽場干部、職工的就業(yè)需求。目前某鹽場就此合作項目的立項報告已經(jīng)上報主管部門批準，某投資發(fā)展有限公司與某鹽場的合作開發(fā)協(xié)議也已于2006年12月8日正式簽訂。五、市場定位本項目主要是針對中國“第三次置業(yè)”和國內(nèi)外“第二居住地”市5國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書場而開發(fā)的高端度假與住宅產(chǎn)品。其基本的市場定位為：（一）目標客戶群：無閑照料老人的城市富有家庭，具有投資、度假多重需求的城市中產(chǎn)階層，孤獨的離退休干部，澹泊的文藝界人士和工作壓力較大的企業(yè)高管人員，以及被中國和平、穩(wěn)定的發(fā)展局勢所吸引的各類國際投資置業(yè)人士（目前某的國際置業(yè)客戶主要來自俄羅斯、韓國、以色列、美國及歐洲等國家）。（二）主要區(qū)域市場劃分：包括：1）以避寒、養(yǎng)老為主的東北市場； 2）以投資與“候鳥式”度假為主的上海、華東市場； 3）以度假、養(yǎng)生為主的北京、華北市場；4）以晚年移民為主的西北市場； 5）以“候鳥式”度假為主的西南、華南市場。（三）旅游客源市場：包括：1）中國內(nèi)陸地區(qū)（其中主要是北方游客）和國外旅游者； 2）某市民、海南當?shù)氐挠熊囎澹ㄗ杂稳耍┖屯鈦砺糜螆F隊。六、主要規(guī)劃設(shè)計條件：（待批）（一）項目規(guī)劃總用地面積：本項目規(guī)劃用地總面積約 2466畝。其中，某鹽場駟軒分場地界范圍內(nèi)的土地約 1757.17畝（合117.15萬平方米，不包括榆林灣、大茅河約4000畝自然水體面積），安游公路西側(cè)與某鹽場駟軒分場地界之間的狹長形用地約 709畝（待征用）。（二）海/河濱生態(tài)保護地帶的占地面積：6國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書約750畝（根據(jù)有關(guān)法規(guī)，沿岸兩側(cè)各退出 50米～100米的紅樹林生態(tài)保護區(qū)）。（三）主要控制性規(guī)劃指標： （待批）1、總體容積率（開發(fā)強度）：0.768。2、總建筑面積：約 90萬平方米。3、總體建筑密度：≤ 9.8％（以小高層及多層建筑為主） 。4、綠地率（含城市公園部分）：≥65％。5、最大建筑高度（頂部高度） ：住宅建筑 40米，標志性酒店建筑120米，臨水公建、商業(yè)設(shè)施15米。七、項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容：（以政府最終批準的方案為準）本項目的規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容主要包括以下五大組團：1、“中央綠島公園”及紅樹林保護區(qū)；2、榆林灣“綠色浮島”人工水系與核心景觀、配套系統(tǒng)工程；3、五星級“海洋綜藝之窗”度假酒店；4、某國際老年安養(yǎng)城（含老年康復療養(yǎng)中心） ；5、榆林灣“山水花都”國際度假住宅區(qū)（含鹽場職工安置區(qū)） 。各組團的基本情況簡述如下：（一）榆林灣“中央綠島公園”及紅樹林保護區(qū)項目定位（細分）：“中央綠島公園”是本項目的景觀中心及核心動感項目開發(fā)組團。其位于榆林灣東、西兩岸之間的“中央綠島” （人工島）區(qū)域，園區(qū)規(guī)劃7國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書用地面積約600畝（含450畝紅樹林生態(tài)濕地/水鳥棲息保護區(qū)），規(guī)劃水域使用面積約4000畝，擬建成目前某市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境最美、功能最全的城市動感休閑公園及紅樹林生態(tài)觀賞區(qū)。景觀結(jié)構(gòu)：主要包括紅樹林濕地/水鳥觀賞游覽區(qū)、景觀型綠色岸基休閑長廊、“綠色浮島”（島群）景觀水系改造工程、島上橋梁造型、中心廣場、“陽春白雪”鹽文化造景區(qū)、熱帶植物/花卉園藝造景區(qū)、泉藝景觀區(qū)及公園地面鋪裝藝術(shù)、靜態(tài)/動態(tài)造型藝術(shù)、光影藝術(shù)等景觀設(shè)施，在充分表達項目區(qū)“風、花、山、水”等自然景觀要素的基礎(chǔ)上，營造公園“動靜相宜”的城市休閑文化氛圍。動態(tài)項目及主要休閑服務設(shè)施：包括：1）榆林灣“海洋劇場”與大型數(shù)碼噴泉、大型數(shù)碼焰火燈光工程；2）多功能會館及國際會議會展中心；3）生態(tài)型SPA水療中心與“鹽浴”（特種鹵水保健）會館；4）小型休閑游艇碼頭/會所；5）榆林灣軍事艦船模型館；6）水吧/茶藝休閑會館；7）城市嬉水樂園等設(shè)施。（二）榆林灣“綠色浮島”人工水系與核心景觀 /配套系統(tǒng)工程項目定位（細分）：計劃在項目區(qū)引入榆林灣、大茅河水系，整體建設(shè)項目區(qū)“綠色浮島”景觀/配套系統(tǒng)工程，充分打造項目區(qū)的“親水”特質(zhì)，營造國際化“山水花都”度假社區(qū)的中心景觀與基礎(chǔ)配套設(shè)施體系。基本建設(shè)內(nèi)容：1、項目區(qū)人工水系營建工程（使項目區(qū)分為 10～15個“島嶼式”8國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書開發(fā)組團）；2、綠色岸基景觀綠化工程；3、分散型社區(qū)游艇碼頭（每個島嶼組團均設(shè)有數(shù)個棧橋式小型游艇泊位）；4、“泛會所”社區(qū)配套服務設(shè)施區(qū)（含專為社區(qū)業(yè)主服務的文體會所、游艇會所、泳池、網(wǎng)球場、高爾夫練習場、幼兒園、兒童樂園、社區(qū)超市、診所、物業(yè)服務中心、綠業(yè)租售服務中心等）。（三）五星級“海洋綜藝之窗”度假酒店（含泛游艇社區(qū)）項目定位（細分）：引入國際著名酒店服務品牌，共同營建具有世界一流水準，以大型人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長廊和珊貝文化為主題，集山水、花卉、園林景觀與動感休閑、游艇會館及泛游艇社區(qū)（小型游艇可直接出入酒店大堂）、水上游樂、水療健身為一體的五星級“綠島式”海洋主題度假酒店（海洋綜藝之窗度假酒店）。規(guī)劃設(shè)計：酒店區(qū)域規(guī)劃擬包括3～4個島嶼功能區(qū)，其空間布局擬采用高層低密度建筑設(shè)計，使酒店的低、中、高層分別具有不同的視覺空間和觀景效果，同時最大程度地增加酒店區(qū)域的園林景觀營造空間，在既定的容積率條件下，降低建筑物對項目區(qū)景觀視線的阻攔，同時進一步增強項目區(qū)的標志性（酒店主體建筑建議設(shè)計為35＋1層，首層為架空層）。酒店區(qū)將充分融合“七彩珊貝谷”的熱帶海洋主題進行建筑與景觀設(shè)計，在全方位營造酒店區(qū)域的人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長廊和珊貝文化主題設(shè)施的前提下，擬將其主要功能及配套設(shè)施區(qū)域劃分為：1、主島區(qū)：為酒店主體建筑及酒店核心配套服務設(shè)施（客房總數(shù)9國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書約500間/套）及中國熱帶海洋科技會館區(qū)。其中酒店主體建筑與游艇碼頭采用融合設(shè)計，小型游艇可從酒店大堂直接出入。同時，泳池設(shè)計擬采用個性化、私秘性和美感更強的生態(tài)園林泳池系列（大池 1個，小池數(shù)個），并使之與酒店戶外景觀融為一體。2、動感島：為私家游艇俱樂部（游艇會所） 、海洋劇場（多功能會館及國際會議會展中心）及大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光設(shè)施區(qū)、水吧休閑區(qū)、SPA會館、海上夜總會、水上游樂區(qū)等。3、綠島高級會館區(qū)（泛游艇社區(qū)） ：采用產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品銷售 /委托經(jīng)營模式，會館區(qū)業(yè)主擁有分時度假與經(jīng)營回報雙重權(quán)益。其戶型設(shè)計主要采用集獨立式高級會館、私家游艇碼頭、私家園林、泳池為設(shè)計單元的別墅戶型，物業(yè)銷售形態(tài)為精裝修成品房（含全套家具、家電與酒店式客房用品，每戶配售高級進口游艇一艘） 。建筑參數(shù)：酒店（含動感島及泛游艇社區(qū)）計劃占地面積約 200畝，總建筑面積約12萬平方米（其中含酒店公寓 6萬平方米）。（四）某國際老年安養(yǎng)城（含老年康復療養(yǎng)中心）項目定位（細分）：充分利用某市得天獨厚的山水生態(tài)、氣候、濱海資源條件，結(jié)合我國日益加劇的人口老年化發(fā)展趨勢，拓展某老年度假、養(yǎng)生、居住市場，建設(shè)具有國際品牌和完善的遠程診療服務功能的、專為國家機關(guān)組織的高級干部（含高級離退休干部）、專家院士和國內(nèi)外高端人士提供慢性老年疾病恢復、療養(yǎng)、養(yǎng)老居住的國際老年安養(yǎng)城，同時建設(shè)具有一般醫(yī)10國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書療機構(gòu)的疾病診治功能（甲級醫(yī)療護理服務機構(gòu)）的國際老年康復療養(yǎng)中心。項目擬建內(nèi)容：1、具有五星級酒店設(shè)施標準的國際老年康復（診療）中心大樓； 2、園林式專業(yè)康復療養(yǎng)別墅群（20～30棟）；3、高級老年養(yǎng)生公寓（約500個戶型單位）；4、老年休閑會所（含專為老年人設(shè)計的戶外休閑配套設(shè)施）；5、醫(yī)護人員生活配套區(qū)（含專家樓）；6、高檔園林及生態(tài)健身休閑游樂區(qū)；7、直升飛機場（配救護直升機 1架）；8、專用車隊；9、其他后勤配套服務設(shè)施。建筑參數(shù)：計劃用地面積約150畝，總建筑面積約10萬平方米。（空間布局方式擬與社區(qū)“中央綠島公園”進行景觀與休閑要素結(jié)合，使之成為公園化、生態(tài)型的國際老年安養(yǎng)、度假中心）。品牌合作：醫(yī)療服務擬委托北京某頂級醫(yī)院開展經(jīng)營，護理服務擬在引進日本著名醫(yī)療護理品牌基礎(chǔ)上，實現(xiàn)專業(yè)護理人員的本地化。（五）榆林灣“山水花都”國際度假住宅區(qū)項目定位（細分）：在充分體現(xiàn)項目區(qū)“綠色浮島”和“風、花、山、水”休閑景觀要素的基礎(chǔ)上，整合項目區(qū)的養(yǎng)生、度假、服務資源，建設(shè)主要針對中國“第二居所”置業(yè)市場及其他目標客戶群的國際化高尚度假住宅區(qū)。為便于住宅區(qū)的分期、分區(qū)開發(fā)，擬將該住宅區(qū)自北向南分為 “水榭江南”、11國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書“山水華庭”、“山海有約”、“云域海洲”四大組團（不含五星級酒店所屬“泛游艇社區(qū)”和國際老年康復療養(yǎng)中心的老年公寓組團） 。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計：結(jié)合“綠色浮島”開發(fā)理念開展親水型住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計。建筑物主流設(shè)計擬采用11＋1層的“小高層”住宅方案，力求使住宅區(qū)的建筑密度控制在8％以內(nèi)，以最大限度地擴大住宅區(qū)的戶外景觀與休閑空間，強化住宅區(qū)景觀視線的通透性，保障住宅的通風效果，整體提升住宅區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。建筑與戶型設(shè)計上應充分考慮熱帶度假住宅產(chǎn)品的個性化特征，除普遍采用自然通風、自然采光的“無暗室”設(shè)計、大飄窗、大陽臺設(shè)計要素外，建議增加門窗的“折疊式”通風設(shè)計，以取得最佳的室內(nèi)通風效果，使住戶充分享受某優(yōu)越的空氣，達成某夏季的“避暑”居住條件。據(jù)此設(shè)計的主流戶型產(chǎn)品包括：1房1廳1衛(wèi)1廚戶型（迷你度假/熱租戶型），每戶建筑面積約 50平方米。宜占總戶數(shù)的 30％。2房2廳1衛(wèi)1廚戶型（適合年輕家庭居住或作為異地家庭的“候鳥式”居所），每戶建筑面積約 90平方米。宜占總戶數(shù)的 40％。3房2廳2衛(wèi)1廚戶型（當?shù)囟沃脴I(yè)與異地移民主流戶型） ，每戶建筑面積約 130平方米。宜占總戶數(shù)的 20％。3房2廳復式住宅（中產(chǎn)家庭二次置業(yè)主流戶型） ，每戶建筑面積約160平方米。宜占總戶數(shù)的 5～7％。頂層復式豪宅（空中別墅，高端人士的個性化住宅） ，有4房3廳～6房3廳多種戶型，每戶建筑面積約 230～360平方米，帶小型淺水泳池、陽光桑拿（玻璃房）等私家配套設(shè)施，并附送屋頂平臺/花園，可享有“管12國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書家型”特種物業(yè)服務。 宜占總戶數(shù)的 3～5％。定制式“泛游艇豪宅”（住宅區(qū)景觀地帶的極品豪宅，高端人士的傳世珍藏版），每戶（棟）建筑面積約 450～600平方米（3層以下獨立式建筑），帶小型私家泳池、私家游艇碼頭（配售游艇一部）和個性化私家花園，其有證部分的私家宅基地面積約 600～800平方米，并充分享有住宅區(qū)景觀地帶的公共休閑空間。該類“泛游艇豪宅”屬社區(qū)景觀區(qū)域的副產(chǎn)品，統(tǒng)一納入五星級酒店及游艇會所的酒店式物業(yè)服務范圍，采用定制式營銷模式，為客戶提供多樣化的設(shè)計方案（也可由客戶自行提供設(shè)計方案），并在此基礎(chǔ)上獨立定價，獨立銷售。建筑參數(shù)：住宅區(qū)占地面積約1216畝，總建筑面積68萬平方米。住宅區(qū)規(guī)劃凈容積率為0.84，建筑密度≤8％，綠地率≥65％，平均建筑層數(shù)11＋1層，建筑物頂部高度約40米，樓間距≥60米。以上戶型設(shè)計及其比例，可在項目分期建設(shè)過程中根據(jù)實際的銷售情況進行修改、調(diào)整和變更。八、項目合作開發(fā)模式本項目擬由某鹽場、某投資發(fā)展有限公司以合作方式進行整體開發(fā)。具體的合作模式為 股份制合作模式，即：由某鹽場出地（駟軒分場現(xiàn)有的榆林灣全部土地） 、某投資發(fā)展有限公司出資，雙方根據(jù)海南省國資委《關(guān)于加快推進省屬國有企業(yè)改革工作的通知》（瓊國資【2006】129號文件）精神，在妥善處理好某鹽場債權(quán)、債務和職工安置、再就業(yè)等問題的前提下，共同組建股份制項目公13國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書司（具體的持股比例及有關(guān)權(quán)益事項由雙方協(xié)商后以《公司章程》形式進行確定），由項目公司統(tǒng)一實施本項目的規(guī)劃、建設(shè)、銷售與經(jīng)營管理事務，項目公司存續(xù)期間所產(chǎn)生的經(jīng)營利潤由雙方按《公司章程》確定的有關(guān)原則進行分配。項目公司及其分公司的相關(guān)工作崗位，將優(yōu)先滿足某鹽場職工再就業(yè)之需。相關(guān)承諾：按照上述合作模式，某投資發(fā)展有限公司將認真履行對某鹽場的如下幾項承諾：1、由某投資發(fā)展有限公司通過協(xié)議出讓方式全額出資擔負某某鹽場全部債務，并按省國資委文件精神安置職工，從而取得某鹽場的全部債權(quán)、經(jīng)營權(quán)。2、為使企業(yè)在改制后能平穩(wěn)過渡， 原鹽場領(lǐng)導班子改制后在三至五年內(nèi)保持整體不變，繼續(xù)發(fā)揮領(lǐng)導作用。3、對原鹽場職工在自愿的原則下優(yōu)先簽訂《勞動合同》 ，原有職工簽訂合同的人數(shù)不得低于現(xiàn)在職人數(shù)的 50％。改革現(xiàn)有工資體系，提高職工工資和福利待遇，保證在鹽場改制后的當年全員年人均工資總額標準不低于2006年鹽場在崗年人均工資總額的 1.5倍，并在改制后對所聘用的職工及已辦理內(nèi)退人員， 按政府的規(guī)定接續(xù)和及時上繳養(yǎng)老、 失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等各項社會保險金。九、項目總投資估算根據(jù)本項目的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及其合作開發(fā)模式，初步估算，本項目14國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書的各項建設(shè)投資費用約為人民幣 400,000萬元。其中,項目建設(shè)投資為人民幣357,840萬元（含土地等無形資產(chǎn)投資92,590萬元），建設(shè)期經(jīng)營管理費用5,300萬元，前期市場推廣費用5,360萬元，建設(shè)期銀行貸款利息31,500萬元。詳見下表：某榆林灣“山水花都”國際安養(yǎng)城項目投資估算表序投資、建設(shè)內(nèi)容單位數(shù)量單價投資金額號（元）（萬元）一建設(shè)投資★無形資產(chǎn)投資1承擔某鹽場債務/企業(yè)改制/職工12,150.00安置(辦理房產(chǎn)證)/補償費用2土地使用權(quán)評估價(變性后)畝1,757.17300,00052,715.103駟軒分場186戶職工住房安置２18,6001,6002,976.00M4村屬部分的魚塘、土地清理、補償畝7099,000630.005注(1)22,000.00無形資產(chǎn)投資預備費6項目前期運作費用2,118.90項目無形資產(chǎn)投資合計92,590.00★固定資產(chǎn)投資項目開辦費用1.1地質(zhì)勘探/規(guī)劃/設(shè)計２900,000302,700.00M1.2立項、規(guī)劃審批、報建費用２900,000353,150.00M1.3土地整理/圍墻/臨建工程500.0015國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書1.4七通一平工程畝1,757.1767,00011,770.001.5城市建設(shè)配套費用２900,000151,350.00M1.6其他開辦費用1,530.00小計21,000.00核心景觀/配套設(shè)施建設(shè)費用2.1中央綠島公園及紅樹林景觀長廊5,000.002.2人工水系/岸基園林景觀/休8,500.00閑配套設(shè)施2.3海洋文化綜藝之窗基礎(chǔ)建設(shè)工程6,500.00小計20,000.00土建/安裝/裝修工程費用3.1人防/消防/太陽能/智能設(shè)施２900,000130.0011,700.00M3.2五星級酒店主體工程２52,0004,00020,800.00M3.3五星級酒店泛游艇社區(qū)(含游２60,0003,50021,000.00M艇碼頭)3.4海洋綜藝之窗文化/演藝/會２8,0003,5002,800.00M議/會展服務設(shè)施3.5海洋劇場大型數(shù)碼噴泉/焰火２5,000.00M燈光藝術(shù)工程3.6國際老年安養(yǎng)中心主體工程２15,0003,0004,500.00M3.7老年公寓/院士流動工作站２85,0002,50021,250.00M3.8高尚度假住宅區(qū)(毛坯房)２M16國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書“水榭江南”組團２170,0001,70028,900.00M“山水華庭”組團２170,0001,70028,900.00M“山海有約”組團２170,0001,70028,900.00M“云域海洲”組團２170,0001,70028,900.00M小計202,650.00社區(qū)園林景觀/配套設(shè)施工程4.1五星級酒店與泛游艇社區(qū)２110,0004004,400.00M4.2老年安養(yǎng)中心/老年公寓區(qū)２50,0002001,000.00M4.3高尚度假住宅區(qū)２350,0002007,000.00M小計12,400.00設(shè)備購置費用5.1進口小型豪華游艇/機動帆船艘10150萬1,500.005.2酒店經(jīng)營服務設(shè)備4,000.005.3醫(yī)療/護理設(shè)備2,000.005.4救護直升飛機架11,200萬1,200.005.5物業(yè)管理機械/設(shè)備500.00小計9,200.00項目固定資產(chǎn)投資合計265,250.00項目建設(shè)投資合計357,840.00三經(jīng)營管理費用(按固定資產(chǎn)投資額的2.0％計)5,300.00四前期流動資金(按長期經(jīng)營項目投資額的8.7％計)5,360.00五銀行貸款利息(以建設(shè)期5年/長期負債10億元/利率6.3％計)31,500.0017國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書項目總投資合計400,000.00注：1、項目無形資產(chǎn)投資預備費主要用于項目區(qū)除某鹽場駟軒分場1757.17畝土地范圍外、安游大道與鹽場地界之間約709畝帶狀土地（項目規(guī)劃范圍之內(nèi)）的購置費用。2、以上投資估算將根據(jù)政府部門最終批準的項目規(guī)劃設(shè)計方案重新進行投資測算，以此作為股東各方開展項目合作的依據(jù)之一。十、市場營銷與效益分析本項目是以某市榆林灣區(qū)域得天獨厚的山水、生態(tài)、氣候、空氣、陽光、島嶼風情、田園風光等自然生態(tài)資源為背景，以某特殊的熱帶海洋文化及熱帶花卉、園林藝術(shù)、民風民俗為依托，以“親近自然、反璞歸真”的濱海度假生活理念，結(jié)合我國“第三次置業(yè)”與海南“第二居所”的未來發(fā)展趨勢，通過將某市榆林灣區(qū)域優(yōu)美和諧的自然、度假、養(yǎng)生環(huán)境與建筑科技、海洋文化、人居藝術(shù)等資源整合一體，專為國內(nèi)外成功人士精心打造的“候鳥式居所”與“第二居住地”。（一）某市房地產(chǎn)業(yè)的市場背景與前景分析當前，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策和措施，其目的在于保證我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、保障國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性發(fā)展平衡，并以抑制房價的快速增長實現(xiàn)人民群眾的基本住房問題、社會問題的全面解決。海南的房地產(chǎn)業(yè)由于具有十分典型的“第二居所”市場特征，主要18國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書面對的是中國中產(chǎn)階層以上的目標客戶群體，屬于邊緣性的“富人房地產(chǎn)”和“第三次置業(yè)”的發(fā)展范疇，突出的是旅游房地產(chǎn)業(yè)的資源特殊性、養(yǎng)生度假的舒適性和居住環(huán)境的愉悅性。因而，海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)很顯然不屬于國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的“震中”影響范圍（ 但國家新近出臺的限制用地和禁止用地項目政策，對海南的高爾夫、別墅類等“圈地”型項目產(chǎn)生了顯著的控制性影響 ）。與國內(nèi)主流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相反的是，相對于美國夏威夷、澳大利亞黃金海岸、印尼巴厘島、沙特迪拜等國外旅游度假勝地，目前海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)僅處于“賤賣資源”的初級發(fā)展階段，國家對海南旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實行的是一種相對鼓勵的邊緣政策，采取的是一種提升性的規(guī)劃引導和市場扶持措施（如海南省、某市近年來實施的一系列大型招商、推介、節(jié)慶活動與規(guī)劃提升行為等）。某是我國唯一的熱帶海濱旅游城市， 是我國獨具熱帶濱海自然風光、田園風光的、具有最佳養(yǎng)生環(huán)境、旅游環(huán)境、度假環(huán)境、人居環(huán)境的“綠島公園”、“全中國人民的后花園和陽光露臺” 。經(jīng)過十多年來的旅游行業(yè)創(chuàng)建和市場開發(fā)，目前某已成為我國旅游經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，并已躋身我國六大旅游目的地之列，同時被世界旅游組織授予“世界最佳旅游目的地”和“世界樣板旅游城市”稱號。 2005年，某市旅游接待總?cè)藬?shù)已達593萬人次，自 1996年以來，年均客源增長率達 17.3％。旅游業(yè)的高速發(fā)展，進一步改善了某的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量的國內(nèi)、國際人士到某置業(yè)、投資，開辟“第二居所”或“侯鳥式居所”。2001～2005年5年間，某市商品房銷售面積為 463萬平方米，其中外銷商品房面積為 417萬平方米，外銷率達 90.06％！五年之間，某市的商19國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書品房平均銷售價格已從低于成本價的數(shù)百元 /平方米猛升至 4260元/平方米，而以某灣為代表的一線海景房的銷售價格， 更是從2003年以前的2200元/平方米躍升至目前的萬元價格臺階！饒是如此，權(quán)威經(jīng)濟分析人士和行業(yè)專家均還普遍認為：某有限的高品位人居資源尤其是濱海度假資源，相對于國內(nèi)、國際市場的巨大需求，顯然還是被嚴重低估和“賤賣”了。（二）項目營銷機構(gòu)與銷售行為的組織本項目的產(chǎn)品銷售行為，主要通過建立如下全國性網(wǎng)絡(luò)進行：1、本地營銷中心：擬選定某作為項目的本地營銷服務中心，負責統(tǒng)一管理本項目的全國性銷售網(wǎng)絡(luò)，并統(tǒng)一開展異地客戶接待、市場推廣與產(chǎn)品廣告發(fā)布事務。2、異地營銷網(wǎng)點：擬在北京、天津、上海、太原、成都、重慶、哈爾濱、大連、青島等中心城市設(shè)立常年展銷處，同時尋求代理服務商開展區(qū)域性營銷合作，通過異地代理商組織異地客戶到某旅游購房，為代理商提供具有競爭力的代理服務傭金（銷售額的 2～3％），同時為成交客戶提供報銷旅游團費或打折機票的銷售政策。3、其他居間服務網(wǎng)絡(luò)： 如發(fā)展出租車司機、酒店、旅行社等工作人員加入本項目的居間銷售服務，為其提供具有吸引力的居間服務傭金。4、全國性巡回展銷（產(chǎn)品行銷）：1）通過參加全國各地的房展、會展活動，進行品牌推廣與產(chǎn)品展銷； 2）組織專門的巡回銷售隊伍，采取“蛙跳式”戰(zhàn)術(shù)，在全國各中心城市開展項目的產(chǎn)品巡銷活動（每次展銷時間半個月以上，并在當?shù)亻_展全方位的市場推廣工作） 。20國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書（三）銷售周期和進度由于某榆林灣“山水花都”國際安養(yǎng)城項目擁有得天獨厚的地理位置和自然資源，加之政府對某的包裝、宣傳力度逐年增加，和不斷舉辦一些國際大賽、活動，已把某推上了國際舞臺。某在國際上的知名度和影響力將越來越大，其旅游和房地產(chǎn)等行業(yè)將逐步面向國際市場。從長遠角度考慮，某房地產(chǎn)市場的增值空間還很大，而其土地資源稀缺狀況必將越來越嚴重。我公司擬充分把握和利用現(xiàn)有土地資源，采取控制性開發(fā)和銷售的政策，使土地價值最大化、利潤空間最大化，在此基礎(chǔ)上爭取進一步加大土地儲備量。項目的計劃開發(fā)周期為五年，銷售周期六年。各銷售開發(fā)組團的工程進度與銷售進度計劃安排如下：1、工程進度達到正負零，售出率達到 5%。2、主體封頂，售出率達到 60%。3、主樓完工，售出率達到 90%。4、主樓驗收完成，售出率達到 95%。5、景觀、配套全面完成，售出率達到 99%以上 。（四）銷售價格與收入預測1、產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)品價格定位：根據(jù)本項目的區(qū)位、景觀、配套、戶型等競爭優(yōu)勢，參照當前某旅游、房地產(chǎn)業(yè)的綜合價格指數(shù)與市區(qū)同類型樓盤（如時代海岸、臨春山水國際、鳳凰水城等）的商品房銷售價格，同時結(jié)合某大東海區(qū)域的酒店銷售情況，在較大的保險系數(shù)下，初步確定本項目主要旅游、房地產(chǎn)21國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書產(chǎn)品的銷售價格為：1）普通商品房（毛坯房）平均銷售價格，以 5600元/平方米計；2）游艇會館及別墅區(qū)（泛游艇社區(qū)） ，以28000元/平方米計；3）老年公寓（成品房）的平均銷售價格： 6800元/平方米(含裝修/家電/家具)；4）臨水商業(yè)經(jīng)營設(shè)施，以 8500元/平方米計；5）五星級產(chǎn)權(quán)式酒店（客房部分） ：以20000元/平方米計；【以上銷售價格策略，應采取低開高走、隨行就市的原則。以最低起價（均價保持在以上定價范圍內(nèi)）先進行內(nèi)部認購進。低價進入市場后，結(jié)合工程進度、銷售進度及市場情況進行隨機應變性的調(diào)整。 】2、長期經(jīng)營項目的產(chǎn)品價格定位：1）五星級酒店客房（五星級標準）出租價格按平均 850元/天計。2）國際老年安養(yǎng)中心的客房出租價格按平均 680元/天計，醫(yī)療、護理服務價格執(zhí)行國家和地方的有關(guān)價格標準。3）國際游艇俱樂部會員消費，按綜合消費價格 600元/人次計。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費綜合價格：按 200元/人次計。5）項目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn) /服務價格：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬盆（株）、平均價格100元/盆(株)計。3、項目的產(chǎn)權(quán)銷售收入預測1）“山水花都”毛坯房銷售收入：按 5600元/平方米計，68萬平方米毛坯房的銷售收入為 38.08億元；2）游艇會館區(qū)（五星級酒店泛游艇社區(qū)）銷售收入：以 28000元/平方米計，6萬平方米別墅類物業(yè)的銷售收入為 16.8億元；22國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書3）老年公寓的成品房銷售收入：按 6800元/平方米計，8.5萬平方米成品房的銷售收入約為 5.78億元；臨水商業(yè)服務設(shè)施，按8500元/平方米計，2萬平方米商業(yè)物業(yè)（含會所型商業(yè)設(shè)施）的銷售收入為1.70億元。5）五星級產(chǎn)權(quán)酒店（客房部分） ：按20000元/平方米計，4萬平方米五星級酒店客房及其經(jīng)營權(quán)益的銷售收入約 8.0億元；4、長期經(jīng)營項目的經(jīng)營、銷售收入根據(jù)分項測算，長期經(jīng)營項目如五星級酒店、老年康復療養(yǎng)中心、中央綠島公園、游艇俱樂部、海洋劇場及多功能會議會展中心、臨水商業(yè)中心及其旅游、文化產(chǎn)業(yè)項目等的年度銷售、經(jīng)營收入可達人民幣4.0億元。其中：1）五星級酒店的年度經(jīng)營收入：按酒店客房總數(shù) 800間，年出租率以55％、價格850元/天計，為1.365億元。2）國際老年安養(yǎng)中心的年度經(jīng)營收入：按特種五星級客（?。┓繛?50間、入住率 60％、價格680元/天計，為0.67億元；醫(yī)療、護理服務收入以客（?。┓渴杖氲?50％計，為0.33億元。合計為 1.0億元。3）國際游艇俱樂部的年度經(jīng)營收入： 按年接待各類會員或游客 6萬人次，綜合消費價格 600元/人次計，為0.36億元。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費服務收入（含五星級酒店的配套服務項目及社區(qū)各類服務項目的經(jīng)營收入） ：按年接待各類消費人士（含游客、市民）70萬人次，綜合消費服務價格以 200元/人次計，為 1.40億元。5）項目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn) /服務經(jīng)營收入：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬盆（株）、平均價格 100元/盆(株)計，為0.15億元。23國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書【注：社區(qū)物業(yè)代租收入主要體現(xiàn)為業(yè)主權(quán)益與物業(yè)管理公司的經(jīng)營成本。物業(yè)公司的經(jīng)營收入部分，主要用于物業(yè)公司的自養(yǎng)和社區(qū)長期養(yǎng)護，不計入本項目經(jīng)營收入】以上合計本項目的產(chǎn)品（產(chǎn)權(quán)）銷售收入約為人民幣 70.36 億元,可實現(xiàn)銷售利潤約 20.18億元，企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)總額（可分配）約9.259億元，形成項目公司的長期經(jīng)營性資產(chǎn)（原值 )約6.16億元（含未銷售的6.5萬建筑平方米地面附屬物和占地 1000余畝的公園、景觀與花卉產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營設(shè)施的固定資產(chǎn)原值） 。項目的固定資產(chǎn)長期經(jīng)營收入約4.275億元/年。5、項目的產(chǎn)權(quán)銷售效益估算（見下表） ：某榆林灣“山水花都”項目財務效益估算表（一）序號測算科目單位數(shù)量單價(元)金額(萬元)一項目銷售總收入703,600二項目總成本1項目總投資400,000銷售成本2.1異地營銷網(wǎng)點建設(shè)處20500,0001,0002.2市場推廣及廣告費用(按項目總投資的1％計)4,0002.3銷售傭金及代理費用(一般為銷售收入的2％)14,0722.3客戶返點優(yōu)惠(一般為銷售收入的3％)21,1082.4日常銷售費用(含異地銷售網(wǎng)點的日常費用)1,8002.5土地增值稅(按銷售額的3％計)21,10824國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書2.6營業(yè)稅(銷售額的5.5％)38,698銷售成本合計101,786項目總成本合計501,786三銷售利潤(所得稅前)201,814四資產(chǎn)性收益(項目形成的固定資產(chǎn)原值)61,600五項目利潤總額(所得稅前)263,414六企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)收入92,590七全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值收入合計356,004八項目投資利潤率＝263414÷400000×100％＝65.85％九項目投資回報率＝356004÷400000×100％＝89％6、長期經(jīng)營項目經(jīng)濟效益估算（見下表） ：某榆林灣“山水花都”項目財務效益估算表（二）序號長期經(jīng)營項目數(shù)量價格(元)年度經(jīng)營收入單位：萬元一五星級酒店客房經(jīng)營收入16.06萬人次85013,651.00二國際老年安養(yǎng)中心客房收入9.855萬人次6806,700.00醫(yī)療護理服務收入3,300.00三國際游艇俱樂部經(jīng)營收入6萬人次6003,600.00四城市休閑、娛樂、餐飲消費服務收入70萬人次20014,000.00(含五星級酒店的配套服務項目)五花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務經(jīng)營收入15萬盆(株)1001,500.00長期項目年度經(jīng)營收入合計42,750.0025國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書第二部分 融資、合作方案一、項目投資開發(fā)進度及資金籌措計劃根據(jù)海南旅游、房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及其動態(tài)趨勢，結(jié)合某榆林灣“山水花都”國際安養(yǎng)城項目的合作開發(fā)模式，本項目的開發(fā)周期初步確定為五年（自項目修建性規(guī)劃獲政府正式批準之日開始計算） 。開發(fā)期各年度的工程進度及投資計劃初定如下：第一年：完成某鹽場企業(yè)改制、重組、職工安置、補償及項目區(qū)土地資產(chǎn)的評估與實物投資的驗收工作，并同步開展項目區(qū)土地確權(quán)、一期項目區(qū)土地變性、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計、報批和榆林灣“海洋文化綜藝之26國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書窗”基礎(chǔ)建設(shè)工程、榆林灣“中央綠島公園”及紅樹林保護區(qū)兩大核心項目的建設(shè)，為項目區(qū)的全面開發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場推廣平臺，同時開始啟動項目區(qū)中部的“山海有約”住宅組團的開發(fā)建設(shè)。該年度計劃投入 137,000萬元。其中，項目啟動資金投資約 43,180萬元，項目區(qū)國有劃撥土地等實物資產(chǎn)投資約 93,800萬元。第2年：開始實施榆林灣“山水花都”國際度假住宅區(qū)一期工程20萬平方米商品住宅項目建設(shè)，并在年內(nèi)達到商品房預售所需的工程進度要求。同時開始進入五星級海上度假酒店、國際老年安養(yǎng)中心兩大項目的主體工程施工階段，并在全國開展商品房市場營銷和預定業(yè)務。該投資年度內(nèi)，項目區(qū)“中央綠島公園”和紅樹林生態(tài)觀賞區(qū)基本建成，并正式對市民和游人開放。該年度計劃投資78,000萬元。第3年：五星級海上度假酒店、國際老年安養(yǎng)中心開始進入室內(nèi)裝修與設(shè)備安裝階段?！吧剿ǘ肌弊≌瑓^(qū)一期工程和酒店公寓、老年公寓一期工程正式交付使用，項目區(qū)商品住宅進入現(xiàn)房銷售階段，并按商品房的實際銷售進度逐步開展榆林灣“山水花都”國際度假住宅區(qū)二期工程（35萬平方米）的施工。該年度計劃投資95,000萬元，同時，預計當年回籠商品房銷售資金150,000萬元，“中央綠島公園”實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)服務收入5,000萬元。第4年：五星級度假酒店、國際老年安養(yǎng)中心投入試運營，泛游艇社區(qū)、老年公寓及“山水花都”住宅區(qū)一期工程的銷售目標基本實現(xiàn)，三期工程27國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書35萬平方米商品住宅、老年公寓陸續(xù)竣工，并始終以現(xiàn)房方式進行發(fā)售。計劃投資90,000萬元，同時，預計當年回籠銷售資金150,000萬元，五星級酒店、國際老年康復療養(yǎng)中心和“中央綠島公園”實現(xiàn)營業(yè)收入30,000萬元以上。第5年:后期銷售及工程竣工/決算階段。預計當年起至建設(shè)期結(jié)束后共回籠銷售資金約206,650萬元，五星級酒店、國際康復療養(yǎng)中心、中央綠島公園三大經(jīng)營項目實現(xiàn)營業(yè)收入40,000萬元以上，并進入穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績發(fā)展階段。項目建設(shè)所需的啟動資金籌措計劃見下表：1、項目啟動資金籌措計劃表（第1～2年）資金使用項目單位/數(shù)量啟動資金資金來源(萬元)(萬元)自籌其他1.某鹽場企業(yè)改制費用(含土地確權(quán)辦證)12,15012,1502.一期項目區(qū)土地變性費用557畝6,6846,6843.地質(zhì)勘探/規(guī)劃設(shè)計2002004.一期項目報建/行政規(guī)費3003005.七通一平及臨建設(shè)施557畝2,0001,0001,0006.海洋綜藝之窗基礎(chǔ)工程(一期)3,0001,5001,5007.中央綠島公園及紅樹林保護區(qū)5,0002,0003,00028國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書8.一期人工水系建設(shè)工程2,0001,0001,0002住宅區(qū)土建工程10,0005,0005,0009.“山海有約”17萬M10.前期市場推廣費用50050011.管理費用50050012.不可預見費1,0001,000項目啟動資金合計43,33431,83411,500二、項目公司的原始股權(quán)價值分析（一）項目公司原始股權(quán)的資產(chǎn)價值分析：根據(jù)某鹽場與某投資發(fā)展有限公司于 2006年12月8日簽署的合作協(xié)議及上級主管部門的有關(guān)批復，本項目由某鹽場和某投資發(fā)展有限公司采取股份制合作模式進行投資開發(fā)，雙方共同組建某投資開發(fā)有限公司（項目公司），并由該公司統(tǒng)一實施本項目的開發(fā)建設(shè)。 按照雙方簽署的新公司章程，新公司擬定的注冊股本為人民幣 4000萬元（股）。其中，某鹽場以其位于某市榆林灣的駟軒工區(qū)的 1757.17畝國有劃撥土地（評估后）入股，在新公司中的持股比例為 25％（1000萬股）；某投資發(fā)展有限公司以承擔某鹽場企業(yè)改制與職工安置補償費用、土地變性費用、某鹽場職工再就業(yè)培訓費用和項目的全部建設(shè)投資費用等出資方式入股，在新公司中的持股比例為75％（3000萬股）。據(jù)此推算新公司的股東權(quán)益和單位股本的資產(chǎn)價值如下（項目融資合作的股權(quán)價值依據(jù)）：某投資開發(fā)有限公司原始股本價值推算表29國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書序測算依據(jù)/設(shè)計條件土地的市場價值1757.17畝按一千萬股折合為單位號（以政府批準的規(guī)劃設(shè)(萬元/畝)土地總價值股權(quán)的資產(chǎn)價值計條件為準）(萬元)(元/股)1當容積率為0.2時2035,143.3435.142當容積率為0.3時3052,715.1052.723當容積率為0.4時4070,286.8070.294當容積率為0.5時5087,858.5087.865當容積率為0.6時60105,430.20105.436當容積率為0.7時70123,001.90123.007當容積率為0.8時80140,573.60140.578當容積率為0.9時90158,145.30158.159當容積率為1.0時100175,717.00175.72注：目前本項目申報的規(guī)劃設(shè)計條件為：總建筑面積 90萬平方米，總體容積率 0.768。按此推算新公司的單位股權(quán)資產(chǎn)價值為 134.95元/股，項目公司4000萬股總股本的股權(quán)資產(chǎn)總價值為53.98億元。（二）項目公司原始股權(quán)的市盈率價值分析為驗證項目公司的股權(quán)資產(chǎn)收益能力（即項目公司股本的資本市場投資價值），本報告對項目公司原始股權(quán)的市盈率價值進行預測如下：根據(jù)本項目的財務效益測算表顯示，本項目在運營期（ 6年）內(nèi)可實現(xiàn)的全部項目利潤與無形資產(chǎn)變現(xiàn)收益為 35.60億元，平均每年約為5.93億元，每股收益為 14.833元/年。按資本市場的理性收益率為 30倍計算，30國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書折合項目公司總市值約 180億元或445元/股。其6年內(nèi)的項目總收益約相當于1100億元資金在銀行所產(chǎn)生的一年期利息收入， 或相當于180億元資金在銀行所產(chǎn)生的六年利息收入的總和。三、項目融資或戰(zhàn)略合作模式鑒于本項目總投資規(guī)模及其前期開發(fā)所需的資金量較大，某投資發(fā)展有限公司出于總體資金鏈計劃方面的考量，擬引進 1～2家有相當資金實力的企業(yè)作為控股方（某公司）的戰(zhàn)略合作伙伴。公司初步擬訂的項目融資或戰(zhàn)略合作模式為：（一）債權(quán)融資1、合作模式：由某投資發(fā)展有限公司以以固定回報率方式向戰(zhàn)略投資人開展直接融資業(yè)務。2、計劃融資總額： 人民幣3.0億元（企業(yè)間直接融資）。3、還款期限：3～5年（自首批款項到賬之日起計算） 。4、投資回報率：每年固定回報8～10％（可協(xié)商）。5、還款保證與優(yōu)先條款：（1）抵押、擔保措施：每1億元企業(yè)直接融資，均由某投資發(fā)展有限公司以其在項目公司中的500萬股原始股權(quán)進行抵押（單位股權(quán)資產(chǎn)價值為134.95元/股）；或采取其他擔保形式。2）財務監(jiān)督：債權(quán)人可向某公司派駐副總經(jīng)理和財務專員各一名，監(jiān)督項目公司的資金使用情況，并督促某公司按期還本付息。31國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書（3）債轉(zhuǎn)股承諾：某公司承諾，債權(quán)人可在2年內(nèi)自愿將上述貸款按33.33元/股（約合項目公司股權(quán)原值的24.70％。其每億元貸款全部轉(zhuǎn)為股份后合300萬股，占項目公司總股本的7.5％，股權(quán)資產(chǎn)總價值約4.05億元）的優(yōu)惠條件轉(zhuǎn)換為項目公司股權(quán)。6、債權(quán)融資退出方案：投資方資金劃撥到達某公司帳戶后，某公司首先將第一年的投資回報返給投資方；第二年初支付第二年度的投資回報；自第三年起，項目所有的銷售收入首先用于償還投資方的借款，然后才能進行其它支出。投資方將所有的本息結(jié)算清以后，雙方解除債權(quán)債務關(guān)系（債轉(zhuǎn)股時除外）。（二）股權(quán)融資1、股權(quán)融資方式：由某投資發(fā)展有限公司以協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式向戰(zhàn)略合伙人進行融資。戰(zhàn)略合伙人以某公司的股東身份間接參與項目公司的投資經(jīng)營管理事務，并從某公司獲得的項目利潤中分享應得利益。2、融資總額：人民幣3.0億元。3、投資人權(quán)益保證：（1）經(jīng)營管理權(quán)：投資方投資1億元人民幣時，即可擁有某投資發(fā)展有限公司的 10％股份（根據(jù)項目財務效益測算表顯示，建設(shè)期結(jié)束后，項目公司每 10％股份可獲取的利益回報約 3.15億元），與某公司共同分享項目利益， 并可推舉副總經(jīng)理（可出任某公司董事） 、財務主管各一人，間接參與項目公司32國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書的經(jīng)營管理事務；投資方投資2億元人民幣以上時，除按每1億元投資擁有某投資發(fā)展有限公司的相應股份外，并可推舉常務副總經(jīng)理（可出任某公司執(zhí)行董事）、財務總監(jiān)、出納各一人，間接參與項目公司的經(jīng)營管理事務。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)分包：某公司承諾：投資方投資1億元人民幣以上時，在雙方合作期的前2年內(nèi)，可以由投資方按照該項目區(qū)當時的土地市值（土地變性并評估后），自愿將雙方的股權(quán)融資行為轉(zhuǎn)為對項目區(qū)的相應地塊（組團）進行的分包開發(fā)行為（由某公司在項目公司中為投資方建立獨立核算帳戶）。其分包開發(fā)項目的建設(shè)資金由投資方另行籌集，投資方已向某公司投入的股權(quán)資金轉(zhuǎn)為項目分包費用，并將其所持的某公司股權(quán)歸還給某公司。其分包項目中的銷售利潤在結(jié)付某鹽場應得的部分后，其余銷售利潤歸投資方所有。4、股權(quán)融資退出方案：項目開發(fā)完畢，合作雙方按股權(quán)對項目收益進行劃分 （1、產(chǎn)權(quán)項目銷售利潤扣除企業(yè)所得稅后以可分配利潤方式按年度分配結(jié)算； 2、固定資產(chǎn)收益部分按各方相應的投資比例計轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)項目經(jīng)營公司的相關(guān)股權(quán)，或由某公司在開發(fā)期結(jié)束后，向投資方退還其應占有的固定資產(chǎn)原值部分的等值貨幣； 3、項目無形資產(chǎn)變現(xiàn)收入，在項目開發(fā)期結(jié)束后一次性分配結(jié)算）。以上項目收益分配、結(jié)算完成后，投資方將其所持的某公司股權(quán)歸還給某公司 （股權(quán)轉(zhuǎn)分包的除外），雙方的股權(quán)合作即自行終止。33國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書（三）項目（組團）分包開發(fā)及承銷投資方按照該項目區(qū)當時的土地市值（土地變性并評估后），和某公司以協(xié)議方式對該項目區(qū)的相應地塊（組團）進行分包開發(fā)并自行組織銷售（由某公司在項目公司中為投資方建立獨立核算帳戶）。投資方可向某公司分期支付項目分包費用（首期承包費用不低于總分包費用的50％,并在一年內(nèi)付清全部分包費用）。投資方一次性支付項目分包費用時可享受95折優(yōu)惠。其分包開發(fā)項目的建設(shè)資金由投資方自行籌集，其分包開發(fā)項目的銷售利潤在結(jié)付某鹽場應得的部分后，其余銷售利潤歸投資方所有。（四）其他合作方式： 可商議。結(jié)論部分本項目區(qū)是某市所有海灣開發(fā)地帶中唯一可從事大型人工水系與景觀體系營造工程的親水型城市海濱綜合開發(fā)用地，也是某市主城區(qū)范圍內(nèi)碩果僅存的大型高端度假項目組合開發(fā)區(qū)域。隨著某市 2006年重點投資工程項目中的“重中之重”項目——某紅沙大橋的建成，有著“山、海、河、城”卓越景觀要素和極品人居環(huán)境的榆林灣區(qū)域，即將成為某市新一輪市政建設(shè)和世界級旅游度假“名片工程”項目爭先落戶的中心與熱點。某的熱帶濱海旅游度假資源在全國范圍而言具有無可置疑的唯一性34國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書和權(quán)威性。同時，濱海土地資源的不可再生性，以及當前某濱海土地資源的日益緊缺，凸現(xiàn)了某榆林灣“山水花都”項目的彌足珍貴。綜上所述，本項目的開發(fā)經(jīng)營，具有如下幾方面的投資保證：1、低風險、高回報根據(jù)測算，項目的投資 /銷售周期為5~6年，預計可實現(xiàn)項目銷售總收入70.36億元，銷售利潤為20.18億元，項目總利潤為 26.34億元，全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值（利潤）收入合計為 35.60億元。項目總體投資利潤率為65.85%，總體投資收益率為 89％。其余各項收益指標均表現(xiàn)良好。2、優(yōu)良的投資環(huán)境，極佳的戰(zhàn)略機遇在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展緩慢時， 某房地產(chǎn)保持著高速增長； 本次經(jīng)濟的高速增長與90年代不同，不是單純的炒地而是事實在在的建造出產(chǎn)品，并已被廣大的國內(nèi)外消費者所接受、購買。為巨大的投資發(fā)展機遇和海南高速增長的經(jīng)濟所吸引， 香港李嘉誠集團投入400億元人民幣、上海家化集團投資 200億元人民幣共同開發(fā)海棠灣；榮智健集團投資 200億元，獨家開發(fā)萬寧市神洲半島。多家大型企業(yè)集團的到來，為海南特別是某的經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力。3、巨大的度假產(chǎn)品市場空間和獨特珍貴的氣候條件， 為項目的成功奠定了不可動搖的發(fā)展基石中國只有一個某。某的淡水水質(zhì)居全國第一， 空氣質(zhì)量居世界第二，是“全中國人民共有的后花園和陽光露臺” 。她獨特的熱帶氣候、密集的濱海旅游度假要素、健康純凈的養(yǎng)生、人居環(huán)境，獨特濃郁南國風情，其無論是放在國內(nèi)還是國際上都是稀缺的資源?？墒悄壳澳车恼w房地35國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書產(chǎn)價格還不到夏威夷的十分之一，這預示著某的房地產(chǎn)業(yè)在以后幾年或幾十年中，尚有著巨大的市場發(fā)展空間。附件：某市房地產(chǎn)業(yè)基本情況參考資料資料（1）：2005年1～12月份某商品房銷售情況統(tǒng)計表月份旅游人數(shù)銷售面積銷售套數(shù)銷售金額(2005年)（萬人）（萬平方米）（萬元）136.9815.61155245495.30233.6912.42113436110.70340.956.5574620733.85428.326.8878424780.03524.832.312448866.47619.470.61602449.06726.902.232777651.79827.6727.672447336920.601.421565741.731028.665.6549021262.181136.044.4750121124.711240.7414.281680112775.36合計364.8574.667868314377.18（上表資料來源：某市房產(chǎn)交易所、某市旅游局）36國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書資料（2）：2005年某市房地產(chǎn)銷售圖表70000600005000040000銷售面積30000銷售套數(shù)20000銷售金額1000003月份5月份7月份9月份11月份1月份上圖顯示：某市的房地產(chǎn)銷售情況受旅游客源市場的季節(jié)性影響比較明顯。每年的6～10月為銷售淡季，當年11月份～次年5月份為銷售旺季。資料（3）：某市最近幾年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況單位：億元年度固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例200013.400.171.26%200116.372.7016.5%200219.734.7824.6%200326.788.1230.3%200437.3213.8537.1%37國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書2005 48.95 19.33 39.5%從表中可以看出，某市房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資占同期固定資產(chǎn)投資比例自2000年以來快速增長。增長的原因，一是因為某市城市環(huán)境有了很大的改善，房地產(chǎn)市場形勢良好，投資回報率高，增加了投資者的信心；二是受1992年房地產(chǎn)泡沫的影響，原來房地產(chǎn)投資的基數(shù)很低，現(xiàn)正處于恢復階段，所以增幅較大；三是某在2001年——2003年的三年內(nèi)完成了123萬