緊盯普通住房

房產(chǎn)新政加大了對購買一般住房的優(yōu)待力度，且選擇面更寬，將來即使政策進(jìn)一步放松，優(yōu)待向一般住宅傾斜的既定方針是不會變的，所以購房者應(yīng)首先在符合一般住房標(biāo)準(zhǔn)的房源中查找房產(chǎn)。

一般住房成了香餑餑，由于從今往后購買一般住房很劃算。一般住房目前的境遇好像家中的珍寶，舅舅疼，姥姥愛。政府出臺的各項(xiàng)財(cái)稅政策，其對象全都是一般住房。如降低首付比例，賜予更大的貸款利率優(yōu)待。上海甚至減免交易環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)，如營業(yè)稅、個(gè)稅以及交易手續(xù)費(fèi)等。此外，還有地方政府賜予的購房財(cái)政補(bǔ)貼對象也是一般住房。由此看來，購買一般住房無疑是實(shí)惠多多。

因此專家建議，在現(xiàn)階段，購房者應(yīng)當(dāng)將目光鎖定在一般住房上面，以獵取更多的政策支持和優(yōu)待，降低購房成本。

政策最大受益者

購買一般住房優(yōu)待多多，可以讓購房者省下實(shí)實(shí)在在的真金白銀。

由于此次房產(chǎn)新政加大了對購買一般住房的優(yōu)待力度，在稅收、首付比例、貸款額度、貸款利率方面都賜予了優(yōu)待，且各個(gè)城市都對一般住房的標(biāo)準(zhǔn)作了最新的調(diào)整，使得購房者可選房源更多了。將來即使政策進(jìn)一步放松，優(yōu)待向一般住宅傾斜的既定方針是不會變的，所以購房者應(yīng)首先在符合一般住房標(biāo)準(zhǔn)的房源中查找房產(chǎn)。

“自2024年11月1日起，個(gè)人首次購買90平方米及以下一般住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買一般自住房和改善型一般自住房供應(yīng)貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％?！辈浑y看到，財(cái)政部于10月22日下發(fā)的購房新政中涉及的對象都鎖定一般住房。此次調(diào)整中，一般住宅享受的優(yōu)待也因此從過去契稅3％到1.5％的減半征收增加到涉及契稅、商業(yè)貸款利率的雙重優(yōu)待。

地方政府對購買一般住房者賜予的財(cái)稅支持更多，除了在契稅、商業(yè)貸款利率、首付比例等方面多重優(yōu)待之外，還有其他方面的優(yōu)待。如在上海，對于個(gè)人將購買超過2年的一般住房對外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。此外，還將免收個(gè)人購買一般住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量一般住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費(fèi)。對此，上海美聯(lián)物業(yè)有關(guān)人士表示，僅營業(yè)稅和個(gè)稅兩項(xiàng)稅費(fèi)減免，可讓賣方節(jié)省相當(dāng)于總房價(jià)6.55％的交易成本，也等于給買賣雙方留出了6.55％的議價(jià)空間。

對于一般住房的優(yōu)待不會就此結(jié)束。廣州知名房產(chǎn)專家韓世同在接受記者采訪時(shí)表示，中心要拉動內(nèi)需，地方政府要保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)進(jìn)展，因此在救市方面，政府會依據(jù)市場來適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。而一旦有后續(xù)政策出臺，首先受關(guān)照的將仍舊是一般住房。由此看來，關(guān)注一般住房的置業(yè)思路是不會有問題的。

一般住房什么樣

何謂一般住房?“一般住房”這個(gè)概念消失在3年前。2024年5月，建設(shè)部等七部委共同的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》中首次提到了一般住房，此后，一系列與之相關(guān)的條款政策便間續(xù)出臺，如信貸、稅收等對于購買一般住房予以優(yōu)待，大力進(jìn)展90平方米以下的一般住房(90/70政策)等。

建設(shè)部對一般住房提出了3個(gè)原則性條件，如：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各地方政府可依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際狀況制定詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。

各地的一般住房標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，主要在價(jià)格方面。目前，上海的一般住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)調(diào)整，如單價(jià)、容積率等有所變化(詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)見表1)。北京、廣州目前仍舊沒有對一般住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，但這并非意味著不會調(diào)整。北京一位市場人士告知記者，主管部門已經(jīng)在著手進(jìn)行調(diào)整，擇日將會公布新標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整內(nèi)容主要在房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方面。廣州的狀況有些特別。據(jù)廣州市場人士介紹，廣州的一般住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)名存實(shí)亡，也就是說，在廣州，一般住房與非一般住房之間的區(qū)分就是容積率和面積的區(qū)分，而絕大多數(shù)狀況下是面積的區(qū)分，超過144平方米為“豪宅”，低于這個(gè)水平即為一般住宅。

記者了解到，各地紛紛放寬了一般住房的標(biāo)準(zhǔn)。包括南京、武漢等城市一般住房標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了調(diào)整。南京取消了價(jià)格限制，只保留容積率和面積兩個(gè)限制條件；武漢也放寬了價(jià)格限制，使得許多市中心的“豪宅”也變身為一般住房。

“非轉(zhuǎn)普”中尋機(jī)會

各地調(diào)整一般住宅標(biāo)準(zhǔn)，較之以前有較大程度的放寬，同時(shí)考慮到各項(xiàng)優(yōu)待政策都是針對一般住房，那么在目前購買“非轉(zhuǎn)普”房，無疑能夠獲得更多的優(yōu)待。

據(jù)了解，購買“非轉(zhuǎn)普”房，主要是在稅收和信貸方面能夠獲得更多的優(yōu)待。就上海而言，能夠獲得諸多優(yōu)待。美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理黎志賢坦言，“非轉(zhuǎn)普”之后，將直接影響房屋契稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收開支。那么其優(yōu)待究竟有多少呢?下面以詳細(xì)案例來進(jìn)行說明。

比如上海的張先生在徐匯區(qū)田林新村(內(nèi)中環(huán)間)購買一套100平方米的公寓，總價(jià)為120萬元，為家庭唯一生活用房。依照上?，F(xiàn)行規(guī)定，現(xiàn)在從非一般住宅被界定為一般住宅，且此物業(yè)產(chǎn)權(quán)已滿3年(出售方供應(yīng)不出原值發(fā)票，所以稅費(fèi)選擇按總價(jià)繳納)。

依據(jù)計(jì)算，“非轉(zhuǎn)普”之后，買方可由于契稅減半以及印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等減免，節(jié)省購房開支18850元，相當(dāng)于總房價(jià)的1.6％。賣家可節(jié)省97210元，相當(dāng)于總房價(jià)的8.1％(詳細(xì)計(jì)算及政策規(guī)定見表2)。

與此同時(shí)，“非轉(zhuǎn)普”之后，在利率方面還有更大幅度的優(yōu)待。依據(jù)財(cái)政部出臺的政策，首次購買一般自住房供應(yīng)貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，而這與非一般住房相比，有15％的差距。假如張先生選擇商業(yè)貸款，貸款總額為80萬元，貸款年限為20年(等額本息還款法)，依據(jù)現(xiàn)行的利率水平，“非轉(zhuǎn)普”前后利息支出差距達(dá)到11.75萬元，每月還款差額為489元。

就上海而言，基本上各個(gè)區(qū)域都存在“非轉(zhuǎn)普”的情形。在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，老工房和年限較長的公寓值得關(guān)注。此前，由于受到單價(jià)的限制，外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域幾乎鮮見一般住宅，即便是面積不大的老工房，總價(jià)雖然不高，但由于單價(jià)超標(biāo)而被尷尬地劃為“豪宅”。現(xiàn)在以總價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)來區(qū)分一般與非一般，便使得不少總價(jià)不高的老工房和公寓又恢復(fù)“一般本色”。此外，中外環(huán)線之間也會有大批房源被“解放”出來。目前該區(qū)域內(nèi)總價(jià)約140萬元左右的次新居比比皆是，此類房源面積在100平方米左右，為舒適性兩房