萬科新里程案例分析萬科新里程——項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目地址高青路2878號(hào)總戶數(shù)1104建筑類型一期：8-14小高層二期：高層和聯(lián)排別墅停車位1143（租：400元/月，14萬/個(gè)）容積率1.5周邊配套東林中學(xué)、新里程幼兒園、工行、交行、家樂福等綠化率50%占地面積297200㎡竣工日期2007-3-1建筑面積330000㎡項(xiàng)目地塊以高青路分割。高青路以南為萬科新里程一期，以北再憑盛苑路分割。盛苑路以西為二期，以東為商業(yè)、學(xué)校用地。萬科新里程一期命名：歌雅花園萬科新里程二期命名：金色里程家樂福曹鵬藝術(shù)中心與明珠小學(xué)一兆韋德健身中心家樂福與社區(qū)沿街商鋪相結(jié)合。能夠滿足生活需求。曹鵬藝術(shù)中心、一兆韋德健身會(huì)所。能夠滿足各類精神、娛樂、休閑需求緊靠明珠小學(xué)，小學(xué)年齡段教育配套到位。中學(xué)也在規(guī)劃中一期：建筑面積71700㎡住宅656套高層和聯(lián)排別墅二期：建筑面積43299㎡住宅448套小高層三林地區(qū)位于中環(huán)沿線重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套逐步完善，未來潛力較佳樓盤供應(yīng)充足穩(wěn)定價(jià)格保持平穩(wěn)運(yùn)行穩(wěn)定的供應(yīng)與價(jià)格，將成為主流中產(chǎn)的主要置業(yè)區(qū)中環(huán)特色優(yōu)勢(shì)來源與CBD距離適宜。如在交通、生活配套支持下，易吸引客戶群體廣泛軌道交通、越江隧道全面導(dǎo)入。3條大橋——南浦、盧浦、徐浦4條隧道——打浦路（復(fù)線）、西藏路、上中路、龍耀路3條軌道交通——6、7、8號(hào)線城際磁懸浮——設(shè)世博會(huì)、上海南站、嘉興、杭州站具備吸引浙江客戶的條件三林地區(qū)靠近世博板塊。導(dǎo)致板塊居住價(jià)值的不斷提升，投資自住俱佳。三林地區(qū)不僅擁有中環(huán)沿線的特色，還兼具該地區(qū)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，因此新里程具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。萬科新里程一期擁有各種層高住宅，令社區(qū)獨(dú)具靈動(dòng)感。二期建筑包括高層公寓和英式聯(lián)排別墅，形成多元、開放、包容的社區(qū)。萬科新里程一期采用板式高層與點(diǎn)式高層結(jié)合。并組合搭配各種層高的住宅，高低錯(cuò)落的建筑天際線，令社區(qū)彰顯跳躍的靈動(dòng)感。建筑立面整體以布紋陶土磚、透明玻璃、高級(jí)灰啞光涂料、陽臺(tái)欄桿金屬深灰涂料為主要材料。陶土質(zhì)感的建筑體和深色系的主色調(diào)自然融合，典.雅莊重，整體建筑簡(jiǎn)單而不單調(diào)。萬科新里程一期建筑特色金色里程英倫聯(lián)排。建筑風(fēng)格源自純粹的英式Tudor風(fēng)格，沿襲英格蘭藝術(shù)和人文傳統(tǒng)。融入上海老建筑的百年居住精髓。通過對(duì)紅磚、老虎窗、坡屋頂?shù)燃?xì)節(jié)的精心打造，構(gòu)建出一個(gè)具有濃郁英倫與老上海風(fēng)情相結(jié)合的人文社區(qū)。萬科新里程二期建筑特色

萬科新里程一期歌雅花園，房型從一室一廳到三室兩廳均有，面積由72-125㎡不等。一期二室一廳一衛(wèi)面積：89㎡優(yōu)勢(shì)：房型方正、兩間臥室均朝南劣勢(shì)：客廳面積較小、沒有工作陽臺(tái)萬科新里程一期歌雅花園，房型從一室一廳到三室兩廳均有，面積由72-125㎡不等。一期一室一廳一衛(wèi)面積：72㎡房型特色：衛(wèi)生間空間大、臥室面積較大，房型方正、客廳面積較大一期三室二廳二衛(wèi)面積：120-125㎡房型特色：陽臺(tái)個(gè)數(shù)多，包括工作陽臺(tái)和觀景陽臺(tái)。臥室朝向好，嬰兒房及主臥均由朝南飄窗，采光良好。萬科在新里程項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)上運(yùn)用了三項(xiàng)創(chuàng)新，分別是住宅產(chǎn)業(yè)化模式、社區(qū)運(yùn)營(yíng)和選址上的突破。住宅產(chǎn)業(yè)化突破以往開發(fā)地段以往萬科開發(fā)樓盤均在外環(huán)以外，依靠品牌自身的力量在荒蕪中帶動(dòng)板塊發(fā)展。此次項(xiàng)目位于中環(huán)線旁，三林板塊在政府規(guī)劃中，易吸引不同開發(fā)商投資。此地塊是萬科開發(fā)的最具潛力的地塊。尋求企業(yè)與行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的共贏上海萬科新里程20、21號(hào)樓，是萬科首個(gè)市場(chǎng)化的工廠化住宅項(xiàng)目。工廠生產(chǎn)出一面帶隔熱層、壓制好的墻板，在工地現(xiàn)場(chǎng)用專利技術(shù)“粘貼拼裝”整個(gè)建造過程基本上與發(fā)達(dá)國家在流水線上蓋房子的情形類似。

政府支持“社區(qū)運(yùn)營(yíng)”目前除萬科新里程社區(qū)內(nèi)擁有的家樂福旗艦店、一兆韋德、新里程小學(xué)、浦東棒壘球場(chǎng)等配套設(shè)施。政府大力支持“社區(qū)運(yùn)營(yíng)”概念，政府將加強(qiáng)服務(wù)功能，促使開發(fā)商和各商家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有有效進(jìn)行資源整合，促進(jìn)社區(qū)和諧發(fā)展。++萬科新里程住宅已于09年下半年全部售罄，目前在售車庫。成交均價(jià)于08年下半年達(dá)到頂峰，為19876元/㎡。09年上半年包括車庫共售出753套，達(dá)5年之最。項(xiàng)目一期首次開盤，項(xiàng)目二期首次開盤。項(xiàng)目共兩期，開盤次數(shù)達(dá)20次之多，歷時(shí)5年。說明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)價(jià)格走向的不確定性，少量多開為了試探消費(fèi)者的接受程度。營(yíng)銷腥推廣萬科針新里偶程營(yíng)昌銷推罩廣生活的“七擇十年霧代文包化節(jié)弟”N零八蝕年新萍品汽壯車展星巴克咖啡文化節(jié)萬科總新里納程一西期營(yíng)糊銷推評(píng)廣動(dòng)感N生活不炫絕動(dòng)新春里程08新款傍汽車懷發(fā)布銅會(huì)亮巖相新鐵里程活動(dòng)惜形式絕：椅邀請(qǐng)墊新車授發(fā)布重代表夢(mèng)，在辛入口括廣場(chǎng)狠處召伴開新壤車上丙市新響聞發(fā)罵布會(huì)將，介甚紹新蕉車的鐘潮流常資訊劉和性翼能，殘如有匠條件煩可以恰增加標(biāo)新車月試駕排活動(dòng)課，讓喜客戶姨在選甜房的壁同時(shí)神，感絕受到貧新里伶程不涉一樣隙的N生活殘潮流麻生活耐方式08年3月新抽品汽司車展岡（15輩-3痛0萬檔京次汽逆車）20擦08年5月星軟巴克書咖啡售文化剩節(jié)萬科油新里鬼程一溪期營(yíng)盲銷推點(diǎn)廣活動(dòng)安排：在“商業(yè)街”舉辦“咖啡文化節(jié)”，屆時(shí)將邀請(qǐng)專業(yè)人士解說咖啡的歷史、產(chǎn)地和沖泡咖啡的要訣、研磨咖啡豆的藝術(shù)，更會(huì)現(xiàn)場(chǎng)教授如何鑒賞、品嘗咖啡?；顒?dòng)期間還有各種咖啡豆以及各式咖啡器具展示，其時(shí)邀請(qǐng)新里程的未來客戶與業(yè)主免費(fèi)品嘗現(xiàn)煮咖啡。

活動(dòng)安排：分為“70年代游戲節(jié),70年代零食節(jié)，70年代圖書節(jié)，70年代影音節(jié)”4大主題活動(dòng)活動(dòng)霜時(shí)間凳：活動(dòng)穴目的手：以客也戶小罪時(shí)候至體驗(yàn)蒼過的灰美好足生活扛為主位題，乏在現(xiàn)洽場(chǎng)真芬實(shí)展燃示，更易勾患起客積戶的需興趣倉，提朵升上訪門量窯，從喜而制柿造現(xiàn)柏場(chǎng)熱購烈的壩銷售剪氣氛正。70年代倉零食寸節(jié)&圖書線節(jié)70年代暖游戲粥節(jié)&影音凈節(jié)萬科括新里妻程二備期營(yíng)施銷推擋廣N生活游“70年代昌文化廉節(jié)”近期廣告展示了萬科新里程項(xiàng)目的特色及亮點(diǎn)，通過文字概述與圖像資料的整合，最大限度地吸引消費(fèi)者的關(guān)注，在為項(xiàng)目做品牌推廣的同時(shí)，倡導(dǎo)健康生活，低碳環(huán)保的理念。萬科伍新里豆程廣魔告策縮慧劃69愈.1丑%浦東徐匯盧灣閘北虹口黃浦普陀外地4.弄4%4.棉4%8.評(píng)8%2.支9%2.責(zé)9%1.表5%5.卷9%萬科公新里例程上解海市擴(kuò)區(qū)成脊交客忽戶區(qū)妄域分邀布圖50年代13均%60年代23閘%70年代47規(guī)%80年代17觀%50年代60年代70年代80年代萬科瘦新里兇程成俘交客狠戶年更齡段絹分析萬科膊新里乖程成凝交客仰戶主仙要來沸源于懲浦東利本區(qū)頸，約沙占總施人數(shù)擱的70饑%；按舒年齡晝劃分謙，受衰結(jié)婚驗(yàn)、孩估子讀啞書影飼響，70后購哈房者宵居多靠，占47夢(mèng)%。項(xiàng)目SW軋OT分析本案st哥re奧ng謎th1、構(gòu)鄰造低床碳建隊(duì)設(shè)，懂實(shí)現(xiàn)申住宅掃工業(yè)識(shí)化。新里帖程20、21號(hào)樓眉為框刮架剪頭力墻捎結(jié)構(gòu)紙，除墓梁柱作和少演量現(xiàn)圣澆樓柏板外維，其失余外桶墻板蹦、樓趕梯等戒均為述工業(yè)言化構(gòu)擁件，帶預(yù)制述率為36筐.8日%。該項(xiàng)具目成凱為低醬碳工表程的銷領(lǐng)跑扇項(xiàng)目咽，意蠶義上始有高店度。st夠re蘭ng泥th2、位吵于重圓點(diǎn)小禁學(xué)明否珠小倡學(xué)附骨近，系為學(xué)都區(qū)房明，可旗吸引爆學(xué)齡攝兒童哲的家但長(zhǎng)購嘩買we含ak柳ne最ss1、周螞邊缺滴乏休頑閑消音費(fèi)設(shè)冊(cè)施。沒施有塑焰造極敵度高走端產(chǎn)品燙的氛符圍。2、樓運(yùn)盤附左近缺襖少高窯檔樓刮盤做趁烘托銹。因此討，該雀項(xiàng)目授檔次歷定位勤不高懷，價(jià)舌格難鞭以拔探高。1、項(xiàng)桿目交目通便端捷，膏包括3大橋妨、4隧道赴、3軌道獸交通偷。另開們通城嬸際磁愉懸浮仆，可秋吸引章江浙遲客戶機(jī)。2、項(xiàng)健目位臣于世雄博輻博射區(qū)滿內(nèi)。世博眉效應(yīng)噸可帶悲動(dòng)項(xiàng)獵目周群邊商塌機(jī)并刑提升稱項(xiàng)目?jī)?yōu)地塊