法學(xué)術(shù)語非法轉(zhuǎn)讓土地01特征違法所得四種行為成立要件追訴時效目錄03050204基本信息非法轉(zhuǎn)讓土地又稱非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。根據(jù)《憲法》第十條第四款的規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！币虼?，非法轉(zhuǎn)讓土地行為就是買賣或者以其他形式非法讓渡土地權(quán)利的行為，即違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，將土地權(quán)利完全或部分、永久或在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給他人，從而獲利的行為。具體包括買賣土地及其他一切違反土地管理法律法規(guī)出租、出讓、出售、交換、贈與等各種形式的轉(zhuǎn)讓土地行為。特征特征構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地的行為，需具有以下四個特征：一是在同一違法行為中必須有兩方或兩方以上的違法行為當事人，即必須同時具有賣方或轉(zhuǎn)讓方和買方或受讓方；二是必須違反現(xiàn)行土地管理的法律法規(guī)，即屬于現(xiàn)行法律法規(guī)所規(guī)定的違法違規(guī)行為；三是當事人已經(jīng)實施了轉(zhuǎn)讓土地行為，違法當事人簽訂并完全或部分履行了土地買賣或轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議；四是違法當事人通過非法轉(zhuǎn)讓土地從而獲取非法所得。成立要件成立要件非法轉(zhuǎn)讓土地行為是以雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，還是以轉(zhuǎn)讓方實際取得價款，或是受讓方實際占用、使用土地或者上述條件都要具備即成立，這在執(zhí)法實踐中較難把握，也沒有相關(guān)的法律規(guī)定。認為，應(yīng)以雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議后，轉(zhuǎn)讓方實際取得價款、實物或者受讓方實際占用、使用土地為非法轉(zhuǎn)讓土地行為成立的條件。但在實際執(zhí)法過程中，對簽訂轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，只支付部分價款或定金，沒有實際占用土地的，可以根據(jù)《行政處罰法》的原則，減輕處罰或免于處罰，宣布轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議無效，返還財產(chǎn)。違法所得違法所得違法所得是指轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓土地實際取得的價款或?qū)嵨?，但不包括非法轉(zhuǎn)讓的土地本身。轉(zhuǎn)讓方原取得土地的代價及對土地的投入不予扣除，但在土地與地上建筑物和其他設(shè)施同時轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)扣除地上建筑物和其他設(shè)施的價值部分。追訴時效追訴時效對非法轉(zhuǎn)讓土地行為是以雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議的時間，還是以支付價款的時間，或者是以實際占用土地的時間作為計算追罰時效的起始時間，這也是一個沒有明確答案的問題。根據(jù)《行政處罰法》第二十九條規(guī)定，認為對非法轉(zhuǎn)讓土地行為應(yīng)以轉(zhuǎn)讓方實際取得價款、實物和受讓方實際占用、使用土地兩個行為完成的時間作為計算追罰時效的起始時間。轉(zhuǎn)讓方實際取得價款、實物的行為具有連續(xù)狀態(tài)的，以最后一次取得價款、實物之日為非法轉(zhuǎn)讓行為終了之日。受讓方已退出占有、使用土地的，以退出之日作為非法轉(zhuǎn)讓土地行為終了之日。四種行為四種行為擅自將農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。該行為違反《土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定。應(yīng)按照《土地管理法》第八十一條、《土地管理法實施條例》第三十九條規(guī)定處理，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并處非法所得的百分之五以上百分之二十以下的罰款。此種違法行為不包括買賣集體土地的行為。擅自轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)的行為。該行為違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、國務(wù)院55號令第十九條及第二十八條的規(guī)定，不具備法定的轉(zhuǎn)讓條件或未履行土地使用權(quán)出讓合同約定的義務(wù)。應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十五條規(guī)定處理，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以并處罰款。對以招標、拍賣或掛牌方式取得的出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以不受完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的條件限制。擅自轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的行為。此行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定。包括未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)、土地上的建筑物或其他設(shè)施，以土地使用權(quán)作價出資、入股或作為合作條件與他人進行房地產(chǎn)開發(fā)、房屋聯(lián)建及以劃撥方式取得的土