物流園商業(yè)計劃書物流園商業(yè)計劃書物流園商業(yè)計劃書一、**物流業(yè)概況和**物流業(yè)優(yōu)勢享有“花都”美譽的**市,不僅是我國南方重要的經(jīng)濟、文化、商業(yè)中心，而且還是華南地區(qū)重要的交通運輸樞紐。據(jù)不完全統(tǒng)計，每天進出**市的各種貨運車輛約有十五萬多臺次，每年進出 **市的貨物在1.7億多萬噸。貨物運輸業(yè)的飛速發(fā)展不僅使貨物運輸總量大幅度增長，而且也使運輸生產(chǎn)的組織方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，這其中就包括近年來從貨物運輸業(yè)與倉儲業(yè)逐步演繹出來的新興產(chǎn)業(yè)——第三方物流服務(wù)業(yè)。早在80年代中期，各地的運輸企業(yè)（其中大多為私營企業(yè)和個體商戶）就已看好**物流服務(wù)業(yè)發(fā)展的的市場潛力，紛紛搶灘占地，在各種商品批發(fā)市場的周圍、停車場的附近建起了大大小小的貨運站場和貨運檔口，并從事貨運代理業(yè)務(wù)。從1991年9月成立第一家正規(guī)的貨運站場到1998年7月，**市已擁有專業(yè)的貨運站場50多家，站場總面積達一百多萬平方米，年營業(yè)總額約為350億元以上，年貨運總量達1.5億多萬噸。據(jù)統(tǒng)計，**市的貨運市場每年可為貨主、車主配貨102萬輛次，按每車拉貨20噸、平均運距1000公里、每百公里耗油25升計算，年運費約達100多億元，貨運業(yè)的發(fā)展促使貨物流通量以每年25%的速度迅速增長。各方面的信息和資料都證明物流業(yè)是新世紀的朝陽產(chǎn)業(yè)。二、**物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀是華南地區(qū)經(jīng)濟中心和交通樞紐，**市交通運輸體系建設(shè)不斷發(fā)展，已由單一結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣Y(jié)構(gòu)，形成了包括公路、鐵路、水路、第2頁共14頁物流園商業(yè)計劃書航空和管道五種運輸方式的綜合體系。表1**市近年各種運輸方式貨運量統(tǒng)計單位：萬噸年份公路水路鐵路民航全社全20009896113642366123331520012018810867233114337682002212371070021221734443200322004979020411934238200422549956920182034585200523286914520521934915圖1近年各種運輸方式貨運量（萬噸）300002500020000150001000050002001 2002 2003 2004 2005┈┈■ ┈┈公路 ┈┈▲┈┈水路 ┈┈鐵路┈┈*┈┈民航┈┈◆┈┈全社會（一） 公路物流市公路貨運主要分為兩部分：專業(yè)運輸，社會運輸。其中，專第3頁共14頁物流園商業(yè)計劃書業(yè)運輸指的是部、省及市屬的大型運輸企業(yè)運輸所承擔的貨物運輸部分，社會運輸指其他形式的社會運輸企業(yè)，包括個體及聯(lián)戶，所承擔的運輸份額。近年來，公路貨運的發(fā)展趨勢是專業(yè)運輸不斷萎縮，社會運輸?shù)玫搅藰O大發(fā)展。2000年公路運輸總量12549萬噸，其中社會運輸達6755萬噸，已經(jīng)占了60%。（二） 機場物流南方航空貨運中心擁有各種運輸飛機100架，經(jīng)營航線300多條，其中國內(nèi)航線250多條，國際和地區(qū)航線50多條，航線網(wǎng)絡(luò)連接國內(nèi)外80多個大、中城市，形成了以**為中心覆蓋全國，輻射亞洲，連接歐美澳的航線網(wǎng)絡(luò)，其中國內(nèi)航線覆蓋面均居國內(nèi)航空公司之首。而且國際快運的加盟，使運營猛增。（三）鐵路物流中鐵物流是中國鐵路物資**公司2000年傾力推出的服務(wù)品牌，它依托遍布全國的鐵路物資儲運網(wǎng)絡(luò)，引入現(xiàn)代物流理念，利用現(xiàn)代信息技術(shù)和市場機制，對傳統(tǒng)物資進行改造、優(yōu)化、升華，為社會提供多層次、互動式物流服務(wù)。為電子商務(wù)的發(fā)展提供裝備精良、運作高效的堅實物質(zhì)基礎(chǔ)。（四） 郵政物流2000 年**郵政確立了“以信息化改造傳統(tǒng)郵政，用現(xiàn)代化構(gòu)筑物流產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮郵政的獨特優(yōu)勢，大力拓展郵政包裹、特快專遞（EMS）、報刊配送、國內(nèi)與國際貨運、同城配送等物流服務(wù)、實現(xiàn)業(yè)務(wù)收入11億元，名列全國省會城市首位，成為 **市物流市場一第4頁共14頁物流園商業(yè)計劃書支主力軍。目前**郵政正與戴爾、聯(lián)想、TCL、澳洲電視購物（TVSN）、美開樂郵政公司等大型企業(yè)合作，提供一整套物流服務(wù)。三、**物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃情況為加快**市物流業(yè)的發(fā)展，**市交通委員會目前已完成《 **市物流園區(qū)總體布局》，規(guī)劃局、市信息中心等部門共同完成了〈 〈**現(xiàn)代物流發(fā)展實施綱要〉〉，該綱要對**物流業(yè)發(fā)展提出了框架性的指導(dǎo)意見。物流發(fā)展定位：以國際現(xiàn)代物流為主導(dǎo)，以市域現(xiàn)代物流為基礎(chǔ)——東南亞區(qū)域現(xiàn)代物流為主體，服務(wù)全國、全球，以最快速度融入全球現(xiàn)代物流的分工和合作體系中去。建設(shè)物流園區(qū)：建成黃埔、南沙、**國際空港三大國際性綜合型物流園區(qū)和一批市域性民營專業(yè)型物流中心及配送中心。構(gòu)建物流運輸平臺：以**新機場、**國際空港等國際性樞紐貨運站為依托，以航空網(wǎng)、水運網(wǎng)、鐵路網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為通道網(wǎng)絡(luò)，以城市主干道為配送道路體系來構(gòu)建物流運輸平臺，形成公路、鐵路、水路、航空和管道綜合運輸體系。四、廣東及**地區(qū)物流業(yè)發(fā)展前景目前，廣東物流業(yè)初步形成了國有、集體、股份制、個體、私營和外資等各種經(jīng)濟成份共同發(fā)展的新格局，同時積極探索中外合資合作物流業(yè)發(fā)展的新路子，中國加入世貿(mào)組織后，從批發(fā)、運輸、維修等產(chǎn)品的分銷領(lǐng)域，到租賃、速遞、貨物儲運、包裝等物流服務(wù)領(lǐng)域，第5頁共14頁物流園商業(yè)計劃書都將進一步擴大開放，眾多外資商業(yè)企業(yè)相繼進入廣東，為廣東物流經(jīng)濟帶來生機和活力，作為廣東第三產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展的物流業(yè)，必將成為外商投資的重點領(lǐng)域，廣東地區(qū)，尤其是珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)，必將成為外商進入中國市場的重要登陸點。 **作為華南經(jīng)濟中心和交通樞紐中心，是外商投資最為活躍的地區(qū)，也是全球外資加工制造業(yè)最密集的地區(qū)，具有發(fā)展國際物流和區(qū)域物流的良好經(jīng)濟基礎(chǔ)和地理優(yōu)勢。近年來**的經(jīng)濟集聚力和輻射力日益增大，依托空港、海港發(fā)展的國際大物流格局初步形成，現(xiàn)有的公路、鐵路、信息網(wǎng)路和白云國際機場等一大批樞紐性交通基礎(chǔ)設(shè)施，將為 **現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供良好的硬件環(huán)境，**物流業(yè)發(fā)展前景良好。五、 開發(fā)***** ·***物流園項目的成功機會政策機會１、**的物流規(guī)劃將陸續(xù)進入實施階段，政府將繼續(xù)大力推進物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。白云區(qū)被規(guī)劃為 **市五大區(qū)域性綜合型物流園區(qū)之一。新的政府機構(gòu)有利于物流業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃和協(xié)調(diào)管理， 醞釀中的政策措施會更趨成熟。例如，國家發(fā)展和改革委員會正在研究、制定的中國物流發(fā)展業(yè)規(guī)劃大綱與發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策：國家質(zhì)檢總局和原國家經(jīng)貿(mào)計劃設(shè)立全國物流標準化委員會：國家科技部將根據(jù)原有現(xiàn)代物流科研項目的進展部署后兩年的滾動計劃等等。此外交通運輸、郵政、信息、商務(wù)等有關(guān)政府部門和一批地方政府也將會制定新的計劃和政策，泛珠江三角，九加二的合作，物流也是主要的合作項目之一。２、雖然國家控制固定資產(chǎn)投資的增長速度，但物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第6頁共14頁物流園商業(yè)計劃書仍將是投資重點。我國物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將繼續(xù)受到關(guān)注。 除了國家仍將把物流基礎(chǔ)設(shè)施作為投資重點之外，民間資本與外國資本也將把物流作為投資的新方向，因此基投資主體將呈現(xiàn)多元化趨向。物流裝備也將受到重視，提高物流裝備技術(shù)水平已成為物流業(yè)發(fā)展的重要組成部分。、**市政府關(guān)于貨運站場的整頓政策及發(fā)展規(guī)劃。**市為了規(guī)范市內(nèi)貨物運輸市場，緩解市內(nèi)交通壓力，迎接 2010年亞運會的召開，自2005年開始出臺一系列政策大力整頓貨運站場，完成中心區(qū)、過度區(qū)向發(fā)展區(qū)過渡工作。按計劃，2009年底前，分期、分批完成56家在中心區(qū)、過渡區(qū)貨運市場、貨車停車場、大型貨運公司自有貨場和已經(jīng)許可的貨運市場全部撤遷到貨運發(fā)展區(qū)：1）目前已完成中心區(qū)6家貨運站場的搬遷工作；2）2007年7月底要完成沙河涌沿線9大貨運站場的搬遷工作；3）2008年之前完成沙太路貨運站場的搬遷工作；4）2009年之前完成增槎路貨運站場的搬遷工作。投資物流市場機會我國物流市場需求和現(xiàn)代物流業(yè)均已進入快速增長時期。２００３年物流相關(guān)總支出達１９０００億元，物流成本占ＧＤＰ的比重約為２０％。２００４年是我國第三方物流迅速發(fā)展的一年，一批超大型國有物流企業(yè)投身第三方物流市場。７０％的物流服務(wù)提供商在過去的三年中，年均業(yè)務(wù)增幅都高達３０％。隨著中國加入ＷＴＯ，快速發(fā)展的物流業(yè)使外資物流企業(yè)紛紛進第7頁共14頁物流園商業(yè)計劃書入中國，國際上１０家最大零售企業(yè)已有落戶中國，在中國設(shè)立采購中心?？鐕驹谥械牟少徚繉哪壳暗模玻埃岸鄡|美元增加到２００５年的５００多億美元。據(jù)統(tǒng)計２００４年，我國物流市場規(guī)模已達到２４００億元，比２００３年增長２６％左右。整個中國第三方物流市場２０００年至２００５年的年增長率預(yù)計將達２５％。物流業(yè)必將成為**市的新型支柱產(chǎn)業(yè)。六、xx物流園具有的經(jīng)營優(yōu)勢（一）具有經(jīng)濟地理位置和城市規(guī)劃優(yōu)勢物流園位于白云區(qū)石井鎮(zhèn)鴉崗村,處于**市交通委員會和白云區(qū)規(guī)劃的***物流園區(qū)內(nèi),北界花都區(qū),西交南海、佛山，東鄰天河、黃圃區(qū)、南靠荔灣區(qū)，是**市最繁華的增槎路貨運一條街的延伸，經(jīng)營貨運有較高的知名度。地理位置十分優(yōu)越：12分鐘抵達**火車站、省客運站、流花車站（約10公里）；距白云國際機場18分鐘車程（約25公里）；距2008年6月前政府批定搬遷的嘉忠、湖天、華盛等 20多家貨運市場5分鐘車程（約3.5公里）；20分鐘直達沙太路要搬遷的 20多家貨運市場。（二）項目位于交通樞紐的優(yōu)勢白云區(qū)石井街交通發(fā)達，路網(wǎng)完善，是 **市東西北的交通要沖，公路運輸極為繁華，是 106，107國道、廣清高速、京珠高速公路出口的匯集地，華南干線三期直達物流園區(qū)，市內(nèi)多條公交線路途經(jīng)物流園區(qū)。項目所在地周邊已形成一定規(guī)模的貨運市場，物流氛圍濃厚，是現(xiàn)代物流集散地。第8頁共14頁物流園商業(yè)計劃書(三)綜合服務(wù)完善、科學布局優(yōu)勢·***物流園是集貨物配送、運輸、倉儲、交易結(jié)算、廣告、信息發(fā)布、咨詢服務(wù)于一體的專業(yè)物流市場，提供公路、鐵路、空運綜合性、跨區(qū)域多功能服務(wù)的物流園區(qū)，同時設(shè)置銀行、旅業(yè)、餐飲、超市、汽車維修、檢測等配套服務(wù)設(shè)施。七、***物流發(fā)展公司決定投資該項目的原因1、物流園區(qū)良好的發(fā)展機遇：為了解決市內(nèi)交通，規(guī)劃市政路，市政府決定于2009年以前完成對沙太路、增槎路貨運站場的搬遷，將中心區(qū)、過渡區(qū)的貨運站場搬遷到發(fā)展區(qū)，為了配合市政府的這一舉措***物流發(fā)展公司決定投資興建該項目。2、**市政府及有關(guān)部門對發(fā)展區(qū)貨運站場給予政策上扶植：**市重點建設(shè)“3+5”物流園區(qū)，鼓勵中心區(qū)和過渡區(qū)物流業(yè)戶向發(fā)展區(qū)搬遷，對發(fā)展區(qū)貨運站場給予政策上的扶植，**市政府、**市交通委員會、國土局、規(guī)劃局等有關(guān)部門大力支持發(fā)展區(qū)物流園區(qū)的建立。在2007年5月31日召開的**市政府工作會議中，下發(fā)了穗府[2007]101號文件，指示白云區(qū)政府、區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)國土房管分局要做好已建、擬建物流園的工作。3、***物流園項目所處地理位置優(yōu)越，交通四通八達，是發(fā)展物流的黃金地段，擁有中心區(qū)、過渡區(qū) 50多家貨運站場良好的客源。第9頁共14頁物流園商業(yè)計劃書八、***物流園項目規(guī)模四期占地400多畝，總投資 10926.54萬元，商鋪93624平方米、綜合辦公樓9968.9平方米、倉儲10016平方米，園區(qū)內(nèi)有：商鋪、綜合辦公大樓（綜合服務(wù)大廳、賓館、寫字樓等）、倉庫、停車場等。九、物流園的經(jīng)營、管理、運作園區(qū)內(nèi)設(shè)有健全的組織機構(gòu)體系：1）設(shè)有決策層和執(zhí)行層；2）設(shè)有招商部、工程部、物業(yè)管理處、保安部、行政部、信息咨詢服務(wù)中心等部門，各部門權(quán)責明確，分工合作。物流園區(qū)經(jīng)營管理，包括招商引資、宣傳推廣、品牌建設(shè)、物業(yè)租售、物業(yè)管理與維護、為入住企業(yè)提供貨物配送、運輸、倉儲、廣告、交易結(jié)算、安全監(jiān)管等；且為入住企業(yè)提供各種配套服務(wù)，包括商務(wù)服務(wù)、經(jīng)營管理咨詢、工商稅務(wù)代辦、信息發(fā)布、保險、通信、小型購物、后勤、保安、環(huán)衛(wèi)、消防、文化娛樂、餐飲、住宿、處理企業(yè)投訴，為入住企業(yè)提供一流的管理、一流的服務(wù)。十、項目投資規(guī)模概算四期總投資10926.54萬元一期投資概算：3642萬元（一）土地面積66000平方米“三通一平”1050萬元１、填土平整場地50萬元２、地面排污、排水50萬元３、車道水泥硬化500萬元４、通水電400萬元５、綠化50萬元第10頁 共14頁物流園商業(yè)計劃書（二）商鋪、辦公樓、倉庫2132萬元１、4棟商鋪：15000（平方米）Ｘ700（元）/平方米=1050萬元2、辦公室、招待所：9968.9平方米Ｘ900（元）/平方米=897.2萬元3、2棟倉庫：4400（平方米）Ｘ420（元）＝184.8萬元（三）設(shè)備460萬元１、消防150萬元２、空調(diào)、停車場收費系統(tǒng)、大門、監(jiān)控110萬元（四）報建、土地項目調(diào)整200萬元二期投資概算：2428.18萬元（一）土地面積66600平方米“三通一平”435萬元１、填土平整場地50萬元２、地面排污、排水25萬元３、車道水泥硬化300萬元４、通水電50萬元５、綠化10萬元（二）商鋪、倉庫1913.18萬元１、7棟商鋪：26208（平方米）Ｘ700（元）/平方米=1834.56萬元2、1棟倉庫：1872（平方米）Ｘ420（元）/平方米=78.62萬元（三）設(shè)備、消防80萬元三期投資概算：2428.18萬元（一） 土地面積66600平方米“三通一平”435萬元１、填土平整場地50萬元第11頁共14頁物流園商業(yè)計劃書２、地面排污、排水25萬元３、車道水泥硬化300萬元４、通水電50萬元５、綠化10萬元（二）商鋪、倉庫1913.18萬元１、7棟商鋪：26208（平方米）Ｘ7000（元）/平方米=1834.56萬元2、1棟倉庫：1872（平方米）Ｘ420（元）平方米=78.62萬元（三）設(shè)備、消防80萬元四期投資概算：2428.18萬元（一）土地面積66600平方米“三通一平”435萬元１、填土平整場地50萬元２、地面排污、排水25萬元３、車道水泥硬化300萬元４、通水電50萬元５、綠化10萬元（二）商鋪、倉庫１、7棟商鋪：26208（平方米）Ｘ700（元）/平方米=1834.56萬元2、1棟倉庫：1872（平方米）Ｘ420（元）平方米=78.62萬元（三）設(shè)備消防80萬元十一、進園商客的估計、經(jīng)營收益及投資回報預(yù)算中心區(qū)、過度區(qū)56家貨運站場的業(yè)戶必然要搬遷到發(fā)展區(qū)（市政第12頁 共14頁物流園商業(yè)計劃書府、市交委只批準 10幾家貨運站場在發(fā)展區(qū)新建），***物流園項目具有充足的客源。經(jīng)營收益來源：商鋪、寫字樓、賓館出租、停車場收費、廣告位出租、汽修廠等。投資回報評估：第一年投資回報：一期 100畝 凈收入：1155.4萬元１、4棟商鋪15004（平方米）Ｘ40元／月＝60萬元/月２、寫字樓、賓館 9968.9（平方米）Ｘ20（元）=19.9萬元／月３、停車場收500（臺）Ｘ20元／月Ｘ30（元）＝37.5萬元4、2棟倉庫4400（平方米）元/月Ｘ20（元）=8.8萬元/月第一年收入：126.2萬元/月Ｘ12=1514.4萬元第一年工資、稅收、租地費用合計： 70萬元+50萬元+239萬元=359萬元第一年凈收入：1155.4萬元第二年投資回報：四期 400畝 凈收入：8103.6萬元１、25棟商鋪936