“鑫達(dá)花園”可行性研究報(bào)告300畝合20萬(wàn)平方米4萬(wàn)6平米作文化廣場(chǎng)和文化博物館其它作為房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積：15.4*1.6=2646001.3銷(xiāo)售額：264600*3000=73920萬(wàn)成本概算：3000萬(wàn)2.7億5000萬(wàn)1億到1.5億利潤(rùn)能到2.5億到3億“鑫達(dá)花園”可行性研究報(bào)告第一章

投資環(huán)境分析一、

國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：1-5月,全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房屋施工面積商品房銷(xiāo)售面積、房企本年資金來(lái)源等關(guān)鍵數(shù)據(jù)均呈上升趨勢(shì)，而且幅度不小，而全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)到60個(gè)，全國(guó)樓市似乎“漲聲”一片……對(duì)于09年下半年中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)是該漲還是該跌，作為普通購(gòu)房者當(dāng)然希望房?jī)r(jià)下跌，而大部分相關(guān)專(zhuān)家也從中國(guó)現(xiàn)有樓價(jià)嚴(yán)重超出普通購(gòu)房者承受能力等角度分析得出結(jié)論：中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)應(yīng)該跌，而且跌幅還得不小才能回到合理的價(jià)格區(qū)間，然而2009年3月份以來(lái)，中國(guó)的樓價(jià)卻“神奇”地止跌回升，并隨著氣溫的升高，漲價(jià)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，降價(jià)幅度也越來(lái)越高。是什么“力量”“力挽狂瀾”地把中國(guó)樓市從08年的一片慘淡扭轉(zhuǎn)為讓09年的一片“漲聲”？房?jī)r(jià)的漲跌，從理性的角度來(lái)講，是受供需比、各種經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和相關(guān)政策的影響，而從感性的角度來(lái)說(shuō)，其實(shí)可以看作是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間一個(gè)心理博弈的結(jié)果。具體說(shuō)來(lái)，導(dǎo)致09年3月以來(lái)中國(guó)樓市房?jī)r(jià)普遍上揚(yáng)的因素有以下幾點(diǎn)：一、大環(huán)境的影響。特別是央行連續(xù)降息、銀根放松等政策極大的緩解了各大開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的局面，增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者進(jìn)行博弈的能力。2007年中國(guó)樓市的瘋狂局面使得中央政府下決心對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整，從年初的開(kāi)征土地增值稅、通過(guò)《物權(quán)法》到限制外商投資房地產(chǎn)；從連續(xù)加息、加大交易環(huán)節(jié)稅、提高貸款首付比例，到最后也是最有效的迅速收縮信貸，這些措施迅速的讓樓市進(jìn)入調(diào)整期：房?jī)r(jià)不再瘋狂上漲，購(gòu)房者中出現(xiàn)觀望情緒，使得開(kāi)發(fā)商在和購(gòu)房者的博弈中處于一個(gè)心理相對(duì)弱勢(shì)的地位，開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金，不斷在市場(chǎng)中進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)或者變相降價(jià)促銷(xiāo)，這些舉動(dòng)又進(jìn)一步加劇了購(gòu)房者的觀望情緒。但是隨著2008年8月份美國(guó)金融危機(jī)引起的全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境也受到很大的影響，經(jīng)過(guò)一系列的醞釀和博弈，2008年9月16日，央行最終決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，這是央行六年來(lái)首次降息，并在之后的短時(shí)間內(nèi)連續(xù)五次降息。這些“救市”措施很大程度上緩和了開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力，拯救了中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；另一方面，也可以說(shuō)是更重要的一方面是，通過(guò)各種媒體的“狂轟亂炸”，嚴(yán)重影響了購(gòu)房者的判斷，打擊了購(gòu)房者堅(jiān)信樓價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌的信心。二、地方政府扶植樓市。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各個(gè)地方經(jīng)濟(jì)、GDP的巨大貢獻(xiàn)，不少地方政府為了保增長(zhǎng)，出臺(tái)了各種名目的扶植房地產(chǎn)業(yè)的措施，比如延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地的付款期等等，這些措施一方面降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，鼓勵(lì)購(gòu)房者及時(shí)入市購(gòu)買(mǎi)，另一方面進(jìn)一步緩解了開(kāi)發(fā)商的資金鏈。在這些種種措施的影響下，到2009年初，在08年積攢下來(lái)的剛性需求慢慢被釋放，2009年3月21日，此時(shí)眾開(kāi)發(fā)商仍然對(duì)樓市一片悲觀，但武漢樓市出現(xiàn)了一幅讓當(dāng)時(shí)所有人都驚掉眼球的畫(huà)面：為了搶購(gòu)“現(xiàn)代城”的商品房，許多購(gòu)房者在開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未公布的情況下，蜂擁到售樓處排隊(duì)。甚至有人直接將帳篷搭建在了附近，最后開(kāi)發(fā)商百步亭集團(tuán)被迫提前開(kāi)盤(pán)。如果這個(gè)例子在當(dāng)時(shí)還只是被看作極端的個(gè)案的話(huà)，那接下來(lái)的4、5月份，中國(guó)樓市的“復(fù)蘇”速度則讓不少之前預(yù)測(cè)樓市仍需調(diào)整的專(zhuān)家、媒體呆了眼，同比2008年，樓市銷(xiāo)量翻了一倍的城市名單越來(lái)越長(zhǎng)，部分城市甚至以?xún)杀度兜乃俣仍谠黾?。截至今?月31日，已經(jīng)有7家開(kāi)發(fā)商半年銷(xiāo)售額過(guò)百億。三、大量信貸資金涌入房地產(chǎn)界。為了對(duì)抗金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能造成的負(fù)面影響，央行大幅提高了09年的全年貸款額度，全年可能達(dá)到8萬(wàn)億的巨額貸款量，這和2008年緊縮信貸的政策相比，簡(jiǎn)直就是一個(gè)天上一個(gè)地下：在08年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商求著銀行要貸款，而到了09年，則是銀行為了完成貸款任務(wù)追著開(kāi)發(fā)商的屁股跑，就在上周，招行北京支行就和SOHO中國(guó)簽下了100億的綜合授信額度。這些資金更加提高了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者博弈的能力和欲望，一些開(kāi)發(fā)商甚至玩起了捂盤(pán)惜售的“游戲”。四、購(gòu)房剛性需求的劇烈釋放。08年由于大部分有剛性需求的購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，積累了大量的剛性需求，而這些需求在09年樓市大翻轉(zhuǎn)的情況下，許多有購(gòu)買(mǎi)能力又的確有購(gòu)房需求的人擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，都選擇了入市購(gòu)房，這立刻產(chǎn)生了羊群效應(yīng)，甚至可以說(shuō)是在更廣大的潛在購(gòu)房者中引起了恐慌性的購(gòu)房行為。如果說(shuō)08年是屬于開(kāi)發(fā)商的恐慌時(shí)期，那么到現(xiàn)在，則到了購(gòu)房者的恐慌時(shí)期。購(gòu)房者由于對(duì)下半年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的擔(dān)心，讓08年積攢起來(lái)的巨大剛性需求快速的釋放，這形成了購(gòu)房者間的滾雪球效果：越擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，就越快的購(gòu)房，而這反過(guò)來(lái)又讓更多的購(gòu)房者結(jié)束觀望，趕緊入市購(gòu)房。五、投資性資金進(jìn)入樓市，“炒樓團(tuán)”再現(xiàn)江湖。由于擔(dān)心下半年宏觀經(jīng)濟(jì)可能會(huì)趨向通貨膨脹，不少個(gè)人以及投資機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)當(dāng)作保值工具，紛紛入市搶購(gòu)樓盤(pán)，而各種炒樓團(tuán)也重新出沒(méi)于各地樓市，這些投資型需求一方面讓開(kāi)發(fā)商對(duì)于漲價(jià)變得底氣十足，另一方面又進(jìn)一步打擊了剩余的可能購(gòu)房者的觀望信心。二、滄州市南皮縣房地產(chǎn)市場(chǎng)：緊隨市場(chǎng)脈搏1、由于近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速升溫，二、三線(xiàn)城市也緊隨步伐，出現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的局面。2、南皮縣政府部門(mén)保持對(duì)土地價(jià)格的控制，受經(jīng)濟(jì)因素和土地指標(biāo)限制，不會(huì)降低土地價(jià)格，以規(guī)劃控制、劃小地塊的形式穩(wěn)定土地價(jià)格并逐步提高土地價(jià)格。使得本來(lái)已無(wú)多少降價(jià)空間的市場(chǎng)被迅速激活。3、項(xiàng)目背景（簡(jiǎn)述，后章詳述）：項(xiàng)目位于南皮縣城東北方向，北環(huán)路北，南吳路東側(cè)，占地12559.6平米，原鑫達(dá)型煤公司廠房，地塊南鄰北環(huán)路，西鄰陵園路（規(guī)劃路，從南至北已修至北環(huán)路）。項(xiàng)目占地少，地價(jià)低，前期工作已經(jīng)運(yùn)作成熟，因此項(xiàng)目前期投入少，適合目前公司開(kāi)發(fā)。

第二章

項(xiàng)目概況一、建設(shè)地址南皮縣鑫達(dá)花園項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”）位于南皮縣北環(huán)路北側(cè)，南吳路東側(cè)，地處城市拓建規(guī)劃的重要地段，是未來(lái)城市的熱土，這在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。二、項(xiàng)目規(guī)?！蚌芜_(dá)花園”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為12559.6平方米，總建筑面積約18000平方米。住宅容積率：1.55綠地率＞30%三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；2、適應(yīng)社會(huì)中高人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；3、在創(chuàng)造優(yōu)美建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為南皮縣的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目參照北京、上海等地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶(hù)型設(shè)計(jì)、樓宇間距、特色商業(yè)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)以城市主干道、入口廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成梯形形狀，以北環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。2、建筑單體設(shè)計(jì)小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車(chē)庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。設(shè)置中心會(huì)所，滿(mǎn)足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。小區(qū)住宅單體定位于四層疊拼高檔住宅，由不同戶(hù)型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車(chē)庫(kù)、屋頂露臺(tái)、底層花園等，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形傾向歐式風(fēng)格，使小區(qū)具濃郁的異域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。根據(jù)分區(qū)倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。五、物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項(xiàng)目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車(chē)分流，小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。

第三章

項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷(xiāo)一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、地段環(huán)境優(yōu)越項(xiàng)目位于南皮縣城東北方向，交通主動(dòng)脈——北環(huán)路北，南吳路東側(cè)，西鄰陵園路（規(guī)劃路，從南至北已修至北環(huán)路）是連接市中心的紐帶，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。2、周邊生活配套基本完善本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：超市、菜場(chǎng)、銀行、醫(yī)院，生活十分便利。3、建筑風(fēng)格及園林景觀設(shè)計(jì)突出本項(xiàng)目對(duì)南皮住宅市場(chǎng)的建筑風(fēng)格和園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化，保證植被的多樣性和色彩性4、市場(chǎng)供求關(guān)系良好本項(xiàng)目地處城市改造的區(qū)域，高端房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。將為本項(xiàng)目帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷(xiāo)售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂(lè)觀。二、營(yíng)銷(xiāo)方案1.產(chǎn)品定位本項(xiàng)目位于南皮城東北，地里位置相對(duì)較偏，地塊較小，不適合定位于普通消費(fèi)人群。而打造成高品位、高居住環(huán)境的中高檔社區(qū)，面對(duì)縣城中高端人群，打造南皮精品高檔社區(qū)更為適宜！2.廣告營(yíng)銷(xiāo)策略（1）重點(diǎn)突破戰(zhàn)略：采取直接發(fā)放宣傳單頁(yè)方式，針對(duì)特定對(duì)象，將宣傳單頁(yè)直接送達(dá)消費(fèi)者手中，激發(fā)其好奇心和購(gòu)買(mǎi)欲望，吸引客戶(hù)到售樓處參觀。（2）全面攻擊戰(zhàn)略：根據(jù)工程進(jìn)展，逐步加大宣傳力度，采用報(bào)紙、電視等傳播媒體進(jìn)行宣傳，制造聲勢(shì)，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象，為銷(xiāo)售奠定好基礎(chǔ)，運(yùn)用報(bào)紙夾頁(yè)加以輔助。（3）短兵相接戰(zhàn)略現(xiàn)場(chǎng)布置有親切感的接待中心，精美的設(shè)計(jì)圖及沙盤(pán)，使參觀客戶(hù)有深刻的感染力。接待人員經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，加強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心。（4）促銷(xiāo)戰(zhàn)略根據(jù)工程進(jìn)展情況及預(yù)售證發(fā)放日期，適時(shí)進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷(xiāo)售高峰。3.廣告分期計(jì)劃（1）引導(dǎo)期運(yùn)用報(bào)紙夾頁(yè)、電視飛播廣為告知，直接面向區(qū)域市場(chǎng)發(fā)放宣傳單頁(yè)，點(diǎn)與面的配合迅速樹(shù)立樓盤(pán)形象及擴(kuò)大知名度，搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。（2）強(qiáng)銷(xiāo)期隨著工程進(jìn)展，項(xiàng)目形象逐步完善及預(yù)售證的發(fā)放，運(yùn)用工地項(xiàng)目形象及售樓處沙盤(pán)、展板等銷(xiāo)售道具制作電視短片，意在宣傳公司及項(xiàng)目形象，加強(qiáng)人們的購(gòu)買(mǎi)信心。大量運(yùn)用夾報(bào)、當(dāng)?shù)厣钯Y訊報(bào)紙版面，直接有力的訴求，打動(dòng)消費(fèi)者，配合銷(xiāo)售活動(dòng)，創(chuàng)造銷(xiāo)售高峰。（3）繼續(xù)期：重點(diǎn)在保持樓盤(pán)印象，報(bào)紙夾頁(yè)、發(fā)單靈活運(yùn)用，使廣告和銷(xiāo)售相輔相成，為樓盤(pán)銷(xiāo)售積累客戶(hù)，進(jìn)一步提高樓盤(pán)知名度。三、“鑫達(dá)花園”價(jià)格定位1.定價(jià)原則：本項(xiàng)目執(zhí)行平開(kāi)高走的定價(jià)原則。2.定價(jià)依據(jù)：（1）成本測(cè)算：根據(jù)目前市場(chǎng)情況，每平米總成本為2037元（含稅金）。（2）縣城內(nèi)目前在售樓盤(pán)的售價(jià)情況：城市國(guó)際：縣城最東側(cè)，成交均價(jià)為1700元／平方米。古韻新城：縣城中心位置，成交均價(jià)為1800元／平方米欣鑫家園：縣城最西側(cè)，銷(xiāo)售均價(jià)為1380元／平方米。注：目前南皮房地產(chǎn)市場(chǎng)暫無(wú)在建樓盤(pán)，以上小區(qū)均為現(xiàn)房。(3)縣城內(nèi)09年待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及售價(jià)情況：信和齒輪廠項(xiàng)目：占地31畝，預(yù)計(jì)6月份動(dòng)工，現(xiàn)價(jià)格未對(duì)外公布，據(jù)信和員工說(shuō)均價(jià)2200∕㎡。古韻新城二期：占地約20畝，多層，拆遷項(xiàng)目，預(yù)計(jì)6、7月份動(dòng)工，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格1、2、3層2350∕㎡。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)情況不理想。城市國(guó)際三期：預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)5棟，多層，6月份動(dòng)工，價(jià)格未對(duì)外公布，二期想提高價(jià)格，均價(jià)在2000∕㎡左右（具內(nèi)部了解，其二期工程原計(jì)劃暫停開(kāi)發(fā)建設(shè)，但當(dāng)?shù)鼐用裥麄髌湟褵o(wú)能力進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)其銷(xiāo)售造成了一定的負(fù)面影響。所以，宏宇房地產(chǎn)也只有對(duì)二期工程繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，來(lái)樹(shù)立當(dāng)?shù)鼐用裥闹械男蜗?，但銷(xiāo)售形勢(shì)并不樂(lè)觀）。新建縣醫(yī)院南側(cè)地塊：占地30畝，地塊還未走掛牌程序，醫(yī)院內(nèi)部職工報(bào)名多層均價(jià)2000∕㎡，小高層均價(jià)2200∕㎡3、價(jià)格的分析與制定：根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目自身定位，建議項(xiàng)目定價(jià)平開(kāi)高走，視預(yù)定情況，價(jià)格隨時(shí)上調(diào)。如依據(jù)我們的成本測(cè)算并結(jié)合市場(chǎng)情況，在可以解決資金壓力的情況下，建議暫定銷(xiāo)售價(jià)格2500元/㎡。4、優(yōu)惠政策：考慮縣城的特殊情況，領(lǐng)導(dǎo)需要照顧一些政府部門(mén)關(guān)系，建議在車(chē)庫(kù)或儲(chǔ)藏室款上優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度為100元／平方米，其余客戶(hù)均沒(méi)有優(yōu)惠。

第四章

投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析一、前期工程需要做的準(zhǔn)備工作1、土地出讓手續(xù)全部完善；2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成。二、投資計(jì)劃本項(xiàng)目“鑫達(dá)花園”總投資約需人民幣叁仟陸百陸十萬(wàn)元，詳情請(qǐng)見(jiàn)下表：項(xiàng)目占地（m2）建筑面積（m2）總投資（萬(wàn)元）備注住宅3500140002852商業(yè)用房20004000814合計(jì)12000180003666說(shuō)明：上述土地不包括道路代征地。三、經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)，由住宅、商業(yè)用房、兩部分組成，其銷(xiāo)售所得即為純利潤(rùn)，具體分析如下：1、住宅（商品房），測(cè)算成本為人民幣2037元/㎡，預(yù)計(jì)盈利658萬(wàn)元。如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬(wàn)元）銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）140002037285225003500648說(shuō)明：具體明細(xì)見(jiàn)附表（1）2、商業(yè)用房由臨街一至二層組成，測(cè)算成本為人民幣2037元/m2，預(yù)計(jì)盈利188萬(wàn)元，如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬(wàn)元）銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）4000203781425001000186說(shuō)明：具體明細(xì)見(jiàn)附表（2）。4、由上述經(jīng)濟(jì)分析得出，本項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析如下表：項(xiàng)目面積（m2）總投入（元/m2）總收入（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）住

宅1400028523500648商業(yè)用房40008141000186合

計(jì)1800036664500834

附表

成本分析項(xiàng)目數(shù)量每平方米攤銷(xiāo)（元/m2）金額（萬(wàn)元）備注建筑面積18000土地款5561000城市配套費(fèi)7072規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)費(fèi)4275綠化廣場(chǎng)5599配電設(shè)施916道路1527土建費(fèi)、水電安裝9001620開(kāi)發(fā)管理費(fèi)60不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用2036稅金275495按銷(xiāo)售收入11%計(jì)合計(jì)20373666目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、合作社基本情況 1（一）合作社概況 1（二）運(yùn)營(yíng)狀況 4（三）以前年度各類(lèi)財(cái)政資金對(duì)合作社的扶持情況 5二、項(xiàng)目立項(xiàng)背景 5（一）必要性分析 5（二）優(yōu)勢(shì)分析 8（三）市場(chǎng)分析 9（四）合作社成員對(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目的支持情況 12三、項(xiàng)目目標(biāo) 14四、項(xiàng)目建設(shè)方案 14（一）主要建設(shè)內(nèi)容 14（二）主要技術(shù)參數(shù) 18（三）項(xiàng)目涉及的相關(guān)環(huán)保措施 18（四）項(xiàng)目組織與管理 19五、投資估算與資金來(lái)源 22（一）總投資估算 22（二）資金來(lái)源 22（三）財(cái)政補(bǔ)助資金使用和管理 23（四）自籌資金的使用和管理 23六、效益分析 23（一）經(jīng)濟(jì)效益 23（二）社會(huì)及生態(tài)效益 25目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目概況 11.2可行性研究報(bào)告編制單位 41.3承辦單位簡(jiǎn)介 41.4項(xiàng)目區(qū)概況 51.5可行性研究依據(jù) 91.6可行性研究的范圍 10第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 112.1項(xiàng)目建設(shè)背景 112.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 14第三章項(xiàng)目建設(shè)地址及條件 173.1項(xiàng)目建設(shè)地址 173.2項(xiàng)目建設(shè)條件 17第四章工程建設(shè)方案 224.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)與原則 224.2工程規(guī)劃方案 234.3工程技術(shù)方案 254.4給排水工程 304.5供電工程 314.6采暖及通風(fēng) 354.7燃?xì)庠O(shè)計(jì) 37第五章環(huán)境保護(hù) 385.1環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 385.2環(huán)境影響初步分析 385.3施工期環(huán)境保護(hù)措施 395.4運(yùn)營(yíng)期間環(huán)境保護(hù)措施 415.5綠化 425.6環(huán)境影響評(píng)價(jià) 43第六章節(jié)能 446.1依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、法律、法規(guī)和規(guī)范 446.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 446.3節(jié)能措施 45第七章勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防 487.1設(shè)計(jì)依據(jù) 487.2危害因素及危害程度分析 487.3安全設(shè)施及措施 487.4消防設(shè)施 50第八章抗震設(shè)防 528.1編制依據(jù) 528.2建設(shè)場(chǎng)地條件 528.3建筑結(jié)構(gòu)概況與抗震設(shè)計(jì) 54第九章組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理 569.1組織機(jī)構(gòu) 569.2項(xiàng)目管理 56第十章項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 5910.1項(xiàng)目建設(shè)期 5910.2項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施規(guī)劃 59第十一章工程招標(biāo) 6011.1招標(biāo)依據(jù) 6011.2招標(biāo)投標(biāo)的基本原則 6011.3項(xiàng)目概況 61HYPERLINK