XX商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理有限公司XX國(guó)際商業(yè)街規(guī)劃定位方案

2007年4月6日

目錄一、形象定位二、消費(fèi)客層定位三、功能定位（一）功能細(xì)分定位（二）功能規(guī)劃建議（三）業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃定位一、形象定位立足本土的國(guó)際化商業(yè)典范依據(jù)集團(tuán)公司對(duì)XX國(guó)際商業(yè)街的戰(zhàn)略規(guī)劃及定位要求，為了使XX商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)定位達(dá)到輻射整個(gè)鄭州及周邊縣市的目的，我們遵照商業(yè)街高起點(diǎn)、高品味、高檔次的規(guī)劃要求，把XX國(guó)際商業(yè)品牌一條街，打造成為該區(qū)域內(nèi)高檔次、規(guī)?；⑻厣纳虡I(yè)地標(biāo)，使其成為鄭州商業(yè)界的名片與特色商業(yè)的典范。經(jīng)過(guò)我們的詳細(xì)調(diào)研與集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)XX國(guó)際商業(yè)步行街的精準(zhǔn)定位，使我們對(duì)XX國(guó)際商業(yè)街的規(guī)劃有了明確的方向。步行街將是特色性、國(guó)際化，規(guī)?；?、高品味的商業(yè)地標(biāo)。主力消費(fèi)群體是一些高端消費(fèi)群和目的性消費(fèi)群，在這里可以滿足他們對(duì)國(guó)際精品與特色商業(yè)的體驗(yàn)式消費(fèi)要求，走進(jìn)XX商業(yè)街就是一種品位與高貴的象征。國(guó)際化的品牌內(nèi)涵和極具特色的品牌形象號(hào)召力，能更有效的吸納鄭州市及周邊城市的高端消費(fèi)客層。為了使XX商業(yè)街達(dá)到特色化國(guó)際化商業(yè)街，商品結(jié)構(gòu)定位于高檔品牌，主要以國(guó)際品牌服飾為主，再穿插一些特色餐飲。從個(gè)性化，特色化的角度考慮，使其成為國(guó)際化購(gòu)物中心，成為鄭州商業(yè)界獨(dú)一無(wú)二的亮點(diǎn)。讓顧客購(gòu)物中休閑，在休閑中購(gòu)物。其核心地位在未來(lái)數(shù)年都將無(wú)法動(dòng)搖，將持續(xù)發(fā)揮其重要的影響力。二、消費(fèi)客層定位高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、高級(jí)商務(wù)人士、私營(yíng)業(yè)主及周邊縣市的高收入客層。（25-45歲）此類客層主要是整個(gè)鄭州市及周邊地市IT界、金融界、地產(chǎn)界及商務(wù)界等的高級(jí)白領(lǐng)及高級(jí)商務(wù)人士；高級(jí)行政區(qū)內(nèi)的高級(jí)行政官員；私營(yíng)老板等。消費(fèi)習(xí)慣：1、具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)；2、追求品牌和娛樂(lè)消費(fèi)，消費(fèi)心理較為成熟；3、以高檔為主；特色消費(fèi)為輔，是本案的主力消費(fèi)群體；4、以奢侈品和高檔品牌消費(fèi)為主要特征，對(duì)消費(fèi)環(huán)境及個(gè)性化服務(wù)要求較高；5、注重商品的品質(zhì)和品牌附加值，追求更高層次的文化、娛樂(lè)、精神享受。三、功能定位體驗(yàn)式消費(fèi)品味中心（一）功能細(xì)分定位

XX國(guó)際廣場(chǎng)的功能分區(qū)，一定要考慮如下三大因素的支持：1、設(shè)計(jì)休閑購(gòu)物和目的性購(gòu)物人流（1）購(gòu)物人流的設(shè)計(jì)，是直接決定步行商業(yè)街經(jīng)營(yíng)成功與否的主要因素之一，從功能分區(qū)的角度來(lái)考慮，商業(yè)街購(gòu)物人流的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮休閑購(gòu)物和目的購(gòu)物人流，具體作如下規(guī)劃：（2）設(shè)計(jì)明確的功能區(qū)域和板塊，引導(dǎo)目的性購(gòu)物人流。（3）設(shè)計(jì)功能與功能區(qū)域之間的相互作用關(guān)系，以此帶彼，以彼促此，使各種業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)得到有力的加強(qiáng)和補(bǔ)充。（4）橫向和縱向設(shè)計(jì)不同的亮點(diǎn)和購(gòu)物興奮點(diǎn)，設(shè)計(jì)人性化的輔助功能設(shè)施，引導(dǎo)觀光休閑人流留連忘返。（5）設(shè)計(jì)日常消費(fèi)人流，增強(qiáng)步行商業(yè)街人氣，以日常消費(fèi)促進(jìn)、帶動(dòng)其它非日常的購(gòu)物。（6）設(shè)計(jì)步行商業(yè)街的建筑標(biāo)志與功能標(biāo)志，定期、定時(shí)、定點(diǎn)引導(dǎo)觀光、休閑、購(gòu)物人流，以制造興奮點(diǎn)，從而達(dá)到集中引導(dǎo)購(gòu)物的目的。2、提高步行商業(yè)街的整體物業(yè)和投資價(jià)值

的建議XX國(guó)際商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”，她是以一個(gè)整體的形象而出現(xiàn)的，她既要有整體的概念形象，又要有各種細(xì)分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細(xì)分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細(xì)致地考慮，各種功能的經(jīng)營(yíng)贏利與經(jīng)營(yíng)成本，只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營(yíng)與成本之間的矛盾，才能有效地做好銷(xiāo)售，提高整體的銷(xiāo)售率，有效快速地回籠資金，盡早實(shí)現(xiàn)步行商業(yè)街的正常運(yùn)營(yíng)。3、逃后續(xù)料的經(jīng)管營(yíng)和郵管理XX肅商業(yè)確街在子功能亞分區(qū)撫的同饑時(shí)，趁必須井考慮灘到商淡業(yè)步怎行街急的經(jīng)守營(yíng)和堡管理統(tǒng)，尤屬其象鳴特色直餐飲亞功能蜻區(qū)域焦，更臂應(yīng)是顫如此冬。（二榜）功俱能規(guī)遲劃建甲議為了臟讓X釋X國(guó)狹際商捉業(yè)步洋行街械能夠長(zhǎng)達(dá)到耀輻射戰(zhàn)鄭州省市及蹦周邊益地市曉，X發(fā)X國(guó)間際商榜業(yè)步露行街捎必須肝具備毒以下廊條件1、何對(duì)主紅力品階牌的榴要求（1乘）必池須是銀具有廁系統(tǒng)巖化、產(chǎn)全線妻化、欺規(guī)模展化的甜國(guó)際膏國(guó)內(nèi)板著話名井品牌冷。（2云）在緣瑞本行師業(yè)中磁具有畫(huà)較強(qiáng)出的影揚(yáng)響力券與領(lǐng)全導(dǎo)性金，并翅具有聞很強(qiáng)經(jīng)的代飽表性雞。（3按）品脊牌在梯河南靠省屬柄獨(dú)有丑性或鍛稀缺劑性，醬具有煮很強(qiáng)叢的競(jìng)紀(jì)爭(zhēng)能找力和招適應(yīng)嘆能力皺。（4缸）品寄牌的哪單店悟規(guī)模疤應(yīng)具靜有相伸當(dāng)強(qiáng)響的號(hào)碧召力態(tài)，并條具有額很好溪的品挪牌形避象及提健全公的全瘡國(guó)營(yíng)階銷(xiāo)網(wǎng)文絡(luò)。（5冰）站姿在輻逝射整塘個(gè)鄭開(kāi)州市擇及周懶邊地歉級(jí)市炎的高優(yōu)度而銹言，獸品牌旁必雨須具褲有個(gè)戰(zhàn)性化戴、國(guó)切際化盾，特響色化迎的高膚檔次訂品牌斃和個(gè)隙性化妨品牌修。2、清對(duì)特辛色品職牌的危要求（1）沃在本比行業(yè)柄有很毒強(qiáng)的多創(chuàng)新叮能力勢(shì)，有屆跨區(qū)買(mǎi)域拓助展的首業(yè)務(wù)榜發(fā)展來(lái)需要姻，具限有良春好的叔品牌逮形象憤和口主碑；（2鎖）肆具有鈴相對(duì)險(xiǎn)成熟符的系廁統(tǒng)化銹發(fā)展偵模式惰和選貼店條棉件。（3把）荷對(duì)新挺市場(chǎng)鎮(zhèn)的適賓應(yīng)能搞力較餃快，拆本土沖創(chuàng)新湯能力汪較強(qiáng)跳。（4刑）絕在本利行業(yè)乳領(lǐng)域梢的品太牌個(gè)釀性較趟強(qiáng)。綁影響扁力較側(cè)大。（5凳）舍與相掉關(guān)業(yè)犁態(tài)的塌互補(bǔ)權(quán)性較席強(qiáng)，辜能夠收很好種的促艷進(jìn)整團(tuán)體的源商業(yè)減形象黑提升郵。3、香對(duì)項(xiàng)因目本統(tǒng)身的起要求（1你）從左項(xiàng)目斬的硬泊件設(shè)蹤蝶施來(lái)丸看，依動(dòng)線婦、燈某光的漂設(shè)計(jì)附，店輛面的禾設(shè)計(jì)邪和停皺車(chē)位格等技倡術(shù)面猴一定驚要達(dá)泛到高看標(biāo)準(zhǔn)辣的要譽(yù)求。（2坡）經(jīng)會(huì)營(yíng)管雞理上煉，要嬸有經(jīng)從驗(yàn)豐蟲(chóng)富的假經(jīng)營(yíng)兔管理縣公司需進(jìn)行臣管理除。其摔對(duì)整隸個(gè)商舒業(yè)街陜項(xiàng)目窮的成笑功至包關(guān)重扛要，榆它能德夠很喚好的杏調(diào)節(jié)害整體辭商業(yè)膨的品爭(zhēng)牌結(jié)長(zhǎng)構(gòu)可何以通付過(guò)各取種宣單傳活煎動(dòng)和分促銷(xiāo)枯手段被來(lái)加攪大X仔X國(guó)爪際商煩業(yè)步描行街救在鄭獎(jiǎng)州市瘋的知瞧名度合，從道而吸罵引客較戶，因并能球讓商同業(yè)物已業(yè)持磚續(xù)增觀值。（3框）從洪服務(wù)笑上講股，要褲更為顧專業(yè)次化、和更為搏個(gè)性姨化，河以滿顫足顧游客的栽需求著。（4繪）發(fā)墻展商莊的知孟名度金及品壞牌實(shí)栗力對(duì)唇項(xiàng)目暖的推苗廣也迎起著忌很大飾的推肌動(dòng)作姜用。顆所以孤建議倍XX咽集團(tuán)鴨在商桌業(yè)地寫(xiě)產(chǎn)方擁面的擴(kuò)招商駐策略梨應(yīng)該嗎與知痰名品綢牌進(jìn)干行合綿作，兄通過(guò)乓與知檢名品營(yíng)牌建闖立合諸作聯(lián)麻盟，爛從而鍬提高如XX浸國(guó)際秩商業(yè)首步行顛街在考商業(yè)挪界的丘知名挽度。（三砍）業(yè)薦態(tài)業(yè)吩種規(guī)箭劃定暑位國(guó)際增化與蘆個(gè)性菌化購(gòu)數(shù)物天民堂1、緩XX燙商業(yè)死街功絞能分憑區(qū)總炭原則（1概）實(shí)聞行橫澡向、膊縱向稿交叉醋式的漂功能舅分區(qū)綿；（2多）以悠步行惡商業(yè)努街中游段“朽中心永功能藏”區(qū)灰域向喬?hào)|門(mén)狼口和性北門(mén)潔口輻努射；（3類）完饅全考釣慮主裳題商蠢業(yè)整恐體經(jīng)分營(yíng)管頂理模賓式的左功能旬分區(qū)汽；（4片）各寶功能緣瑞分區(qū)棄的大私小比籃例合足理規(guī)犯劃。2、叛XX俯國(guó)際頁(yè)商業(yè)栽街功信能分嚇區(qū)規(guī)漲劃（腦見(jiàn)圖憤一）XX延商業(yè)朽街總攜長(zhǎng)度脈35梨0米扒，室車(chē)內(nèi)面猛積約明19加23煉7m尼2，陪我們篇將對(duì)擾建筑哥單位逝的自幸然塊罰狀自同西向僑東分使為四純個(gè)區(qū)奴兩個(gè)怎館，菊以經(jīng)但營(yíng)國(guó)辯內(nèi)、娃國(guó)際稅一線選品牌呀為主也。業(yè)態(tài)啞定位A區(qū)沾：國(guó)球際品便牌男唯裝系教列B區(qū)同：國(guó)窯際品囑牌女昌裝系朗列C區(qū)無(wú)：歡牧樂(lè)購(gòu)傾物街D區(qū)奏：國(guó)建內(nèi)精挪品男垃、女糞裝A館茄：美怖美時(shí)逆代百膜貨B館組：特儀色餐犁飲XX抵商業(yè)別街業(yè)楊態(tài)功邀能布辟局表區(qū)域域名業(yè)態(tài)功能分區(qū)占比面積業(yè)種營(yíng)業(yè)時(shí)間A區(qū)國(guó)際品牌男裝系列服飾、鞋帽18.39%3549m2休閑裝、商務(wù)正裝、運(yùn)動(dòng)裝9:00-21:30B區(qū)國(guó)際品牌女裝系列服飾、鞋帽17.04%3290m2少、淑女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝9:00-21:30C區(qū)歡樂(lè)購(gòu)物街化妝品、箱包、皮具、飾品12.34%2381m2化妝品、飾品、皮具、箱包9:00-21:30D區(qū)國(guó)內(nèi)精品男、女裝服飾19.02%3670m2鞋帽、衣、精品女裝9:00-21:30A館特色餐飲餐飲8.72%1683m2特色美食廣場(chǎng)、西餐，歐克一佰咖啡、音樂(lè)廚房9:00-02:00B館美美百貨百貨24.49%4727m2精品百貨9:00-21:30國(guó)際巖國(guó)內(nèi)柜品牌比一覽易表業(yè)態(tài)主力品牌次主力品牌國(guó)際男裝唐納·卡蘭、路易·威登、范思哲、迪奧、Gucci古奇、瓦倫·蒂諾、PYADA、猜（Guess）、阿瑪尼、夢(mèng)特嬌杰克瓊斯、國(guó)內(nèi)精品男裝柒牌、勁霸、七匹狼、利郎、才子、太子龍、九牧王、虎都、帝牌、Boss、卡賓、金利來(lái)、Esprit、群豪、偉志、愛(ài)登堡、亞瑟王、仙霞少紳男裝觀奇、順美、雅戈?duì)?、喬夫、卡賓、成龍、報(bào)喜鳥(niǎo)、艾斯鋪瑞、圣大保羅、富紳、卡爾丹頓、鱷魚(yú)、莊吉、CAMEL、藍(lán)豹、商務(wù)正裝杉杉、花花公子、圣大保羅、維可多、倫敦霧、馬克華菲、莊吉、順美雅戈?duì)枴⑴嗝?、僑蒙、運(yùn)動(dòng)男裝耐克Nike、阿迪達(dá)斯Adidas、銳步Reebok、彪馬PUMA、斐樂(lè)FILA、美津儂Mizuno、茵寶UMBRO、背靠背KAPPA、迪亞多納DIADORA、樂(lè)途LOTTO、Esprit、花花公子、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋(píng)果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國(guó)際女裝夏奈爾、Burbery、路易斯、Kenzo、（Drol）迪奧、JIVENCHY、VERSACE、VLENTZNO、PRADA、BOSS、（PORTS）寶姿、LouisVuitton、Prada、范思哲、克里斯丁迪奧、紀(jì)梵喜、伊夫圣洛朗、瓦倫蒂諾、喬治·阿瑪尼、三宅一生、卡爾文·克萊恩、唐娜·卡倫、法涵詩(shī)、Burberry、國(guó)內(nèi)女裝Only、艾格、歌莉婭、太平鳥(niǎo)、蟲(chóng)蟲(chóng)、太和、斯?fàn)桘悺⒌辖z平、千百惠、歌力思婕儷絲、魅族、桑迪、周仕依林、播牌、歐時(shí)力、美特斯邦威、圣瑪田、雪歌、傲絲度、蝶苑、佳人苑、玉璞少淑女裝Cushow、EUE、洛卡小鎮(zhèn)、花木馬、季侯風(fēng)、艾格、淑格、時(shí)尚小魚(yú)、BK、閣蘭秀、法國(guó)箱子、茵佳妮、臺(tái)秀、城市麗人、靜夜思、簡(jiǎn)、播敦奴、路逸莎美、娜爾思、紅人、閣蘭秀、法米尼、凱萊、依瑤、以純國(guó)際國(guó)內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑女裝耐克（Nike）、阿迪達(dá)斯（Adidas）、銳步（Reebok）、彪馬（PUMA）、斐樂(lè)（FILA）、美津儂（Mizuno）、茵寶（UMBRO）、背靠背（KAPPA）、迪亞多納（DIADORA）、樂(lè)途（LOTTO）、Bossni、李寧、Gstar、哥倫比亞、真維斯、佐丹奴、LEE、蘋(píng)果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、國(guó)際精品內(nèi)衣黛安芬、曼妮芬、安莉芳、愛(ài)慕、國(guó)內(nèi)精品內(nèi)衣歐迪芬、龍笛、研色國(guó)際、國(guó)內(nèi)名品珠寶金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大福、周生生、六福、明牌、金鷺、吉盟、金至尊、金得利、老鳳祥、福輝國(guó)際名表雷達(dá)、勞力士、浪琴、歐米茄、豪雅表、卡地亞、艾美、萬(wàn)寶龍世界知名香水（ChanelNo’s）香奈兒、（GUERLAIN）嬌蘭、（Lancome）蘭蔻、（Shalimar）夏爾美、（Chritiandior）迪奧、（Gucci）奇歐·古孜、（Joyjeanpatou）喜悅香水、（Davidoff）大衛(wèi)·杜夫、（EsteeLauder）雅詩(shī)蘭黛、（RALPHLAUREN）羅夫羅倫、（PORTS）寶姿（Elizabeth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