XXX小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目可行性研安報告GZ—2011—03—01PAGEPAGE55經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目可行性研究報告

第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：XXX經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目1.1.2項目承辦單位：XXX康泰置業(yè)有限公司1.1.3項目選址：XXX以南，XXX1.2研究工作的依據(jù)和范圍1.2.1研究工作依據(jù)1、可行性研究報告編制委托書2、《民用建筑設(shè)計通則》3、《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》4、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》5、XXX發(fā)改城市[2006]1457號文件及住房建設(shè)規(guī)劃意見等6、國家相關(guān)的規(guī)范、規(guī)定7、XXX城區(qū)規(guī)劃文件8、項目承辦單位提供的相關(guān)資料等1.2.2研究工作的范圍根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究階段的深度規(guī)定，本報告對項目概況及必要性、內(nèi)容與規(guī)模、設(shè)計方案、環(huán)保節(jié)能、項目組織與實(shí)施進(jìn)度計劃、項目招標(biāo)方案、投資估算與資金籌措等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點(diǎn)研究和論述項目建設(shè)的必要性、內(nèi)容和規(guī)模、投資估算和資金籌措，為項目的決策和實(shí)施提供可靠和準(zhǔn)確的論證。1.3方案與結(jié)論1.3.1項目建設(shè)的必要性自國家推行房改政策以來，XXX開發(fā)建設(shè)的住宅安居工程，雖然解決了很多居民的住房問題，但隨著城區(qū)框架的不斷拉大，城鄉(xiāng)人口的轉(zhuǎn)移，急需要一批經(jīng)濟(jì)適用房，解決了無房戶的住房問題，并適度改善住房困難戶的住房條件，還在群眾中樹立了政府的良好形象,定會受到廣大群眾的充分肯定和高度贊揚(yáng)。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房可以有效調(diào)控商品房價格，抑制商品房市場的畸形發(fā)展，可有效解決中低收入家庭的住房問題，減少民怨，深得民心，可有效消除社會上的不安定因素，有利于和諧社會的建設(shè)，對于加快XXX的城市建設(shè)，保證XXX經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，對維護(hù)安定團(tuán)結(jié)都有著深遠(yuǎn)積極的影響。1.3.2環(huán)保節(jié)能項目建設(shè)期間的污水產(chǎn)生量較小，一部分自然消耗，一部分流入城市排水管網(wǎng)。本項目屬于民用建筑，建成后產(chǎn)生的污染物主要是：污水、生活垃圾。根據(jù)不同的污染物，做出了相應(yīng)的處理，產(chǎn)生的污水采用先進(jìn)的生活污水處理技術(shù)，集中收集處理達(dá)標(biāo)后，排入城市管網(wǎng)，生活垃圾按照城市垃圾處理辦法，及時清運(yùn)到城市垃圾處理廠處理，對環(huán)境影響不大。1.3.3項目實(shí)施計劃本項目為XXX以南，XXX以東，天山路以北，共建設(shè)5棟住宅商業(yè)樓及其配套附屬設(shè)施。開發(fā)過程中選擇有經(jīng)驗的建筑隊伍和優(yōu)秀的管理層,嚴(yán)密組織,科學(xué)管理,盡早完成該項目的建設(shè)。根據(jù)該項目實(shí)際情況,計劃分期分批完成，歷時工期18個月,自2011年4月開始實(shí)施,2012年9月底小區(qū)全部交付使用。工程施工過程中,分期、分批滾動施工，使資金和進(jìn)度有機(jī)結(jié)合起來。1.3.4建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容項目總占地31353.10m2（47.029畝），其中：代征道路面積8231.5m2（12.347畝），實(shí)際用地23121.6m2（34.628畝）。項目建設(shè)包括：總建筑面積96250.22m2，包括住宅面積80653.52平方米，商業(yè)面積6092.70平方米，公共配套面積191.00平方米。及小區(qū)配套的道路及綠化等公共服務(wù)設(shè)施。綠化面積9827平方米，道路及停車場8104平方米。（詳見經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項目名稱單位指標(biāo)備注規(guī)劃用地面積M231353.10合47.029畝建設(shè)用地面積M223121.60合34.628畝代征道路用地面積M28231.50合12.347畝總建筑面積M296250地上建筑面積M286937其中住宅建筑面積M280653.52商業(yè)建筑面積M26092.70配套建筑面積M2191.00地下建筑面積M29313.00建筑占地面積M25190.88住宅建筑占地面積M23514.28總居住戶數(shù)戶1015總居住人口人3045層數(shù)層27/25點(diǎn)式為主建筑密度%22.45綠化面積M29827綠化率42.50容積率%3.76總投資萬元124投資估算與資金籌措本項目總投資12456.8萬元；資金來源：全部由項目單位自籌解決。1.3.6效益評價該項目企業(yè)利潤為681.30萬元。利潤率為2.9%，符合國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)利潤率不超過3%的要求。凈現(xiàn)金流量為681.30萬元,表明財務(wù)狀況基本良好。項目面臨主要風(fēng)險因素時，具有一定的抗風(fēng)險能力。1.3.7結(jié)論與建議該項目建設(shè)完工后，住宅建筑面積達(dá)96250平方米，可為部分中低收入家庭和住房困難戶提供質(zhì)優(yōu)價廉的經(jīng)濟(jì)適用住房1015套，可解決約3000余人的住房問題，解決了部分中低收入家庭和住房困難戶住房問題，定會受到廣大群眾的歡迎。綜上所述，該項目符合國家的政策導(dǎo)向，可以有效調(diào)節(jié)目前房地產(chǎn)市場，解決社會矛盾，順應(yīng)民心，因此該項目的實(shí)施是必要的、可行的。第二章項目背景及建設(shè)必要性2.1項目背景近年來，隨著XXX城市建設(shè)的腳步加快，城市框架不斷拉大，城市發(fā)展速度較快，有效帶動了XXX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引越來越多的人員入住城區(qū)；但隨著越來越多的進(jìn)城務(wù)工人員的增加，及大量住房困難戶的出現(xiàn)，住房問題逐漸成為不能回避的難題?，F(xiàn)階段，隨著住房制度改革的不斷完善，國家的住房政策已經(jīng)完全實(shí)行商品化、實(shí)物制度，中低收入家庭收入偏低，而商品房市場價格居高不下，同時進(jìn)城務(wù)工人員中，80%都是中青年人士，在保證生活的條件下，去購買商品用房，只能是可望而不可及，大量的居民擠住在出租房，導(dǎo)致民怨很大。XXX委、市政府政府十分重視這部分人群的住房問題，把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)列為惠民工程之首。為解決城區(qū)內(nèi)居民住房問題，經(jīng)過對市場的充分調(diào)查研究，綜合分析各方面的因素，XXX康泰置業(yè)有限公司利用國家的各項優(yōu)惠政策，組織實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程，以中低收入家庭為主要銷售對象，讓百姓買得起房，買到放心房，可以緩解無房家庭的住房難題，有利于調(diào)控XXX目前商品房市場的發(fā)展，促使房地產(chǎn)業(yè)走健康良性發(fā)展道路。2.2承辦單位簡介XXX康泰置業(yè)有限公司位于XXX工農(nóng)北路167號，成立于2005年11月28日。企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司，注冊資本2000萬元。公司資質(zhì)證書為三級。公司現(xiàn)有職工人數(shù)20人，有職稱的專業(yè)技術(shù)管理人員12人，其中具有高級職稱的1人，中級職稱6人，初級職稱2人。公司下設(shè)四部一室：即工程部、財務(wù)部、營銷部、物資部及公司辦公室。公司自成立以來，一直遵循以“質(zhì)量求生存、以產(chǎn)品求發(fā)展”的經(jīng)營策略，大力實(shí)施品牌化發(fā)展戰(zhàn)略，審時度勢，穩(wěn)步發(fā)展。在開發(fā)項目決策上，采取科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，準(zhǔn)確定位，適度開發(fā)，滿足消費(fèi)需求，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，注重質(zhì)量、信譽(yù)至上，提高產(chǎn)品的品位、檔次。經(jīng)營管理上，堅持“以人為本、科學(xué)管理”的企業(yè)管理方略，把質(zhì)量管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)放在企業(yè)經(jīng)營的首位。并把人才看作企業(yè)的第一資源，增強(qiáng)員工的凝聚力，提高員工的積極性和創(chuàng)造性，大大增強(qiáng)了員工的核心競爭力，在2009年度被市建委授予“優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”稱號。2.3項目建設(shè)的必要性2.3.1堅持經(jīng)濟(jì)適用住房政策，切實(shí)解決中低收入家庭，特別是住房困難戶的住房問題，有效提升政府為民辦實(shí)事的良好形象。改革開放以來，我們的經(jīng)濟(jì)有了長足的發(fā)展，城市面貌有了較大改觀，居民生活環(huán)境和居住條件發(fā)生了很大變化。但是，一些困難企業(yè)還存在著部分職工住房困難問題，還有一些住房特困戶。而城市目前有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品住房，屬于高品質(zhì)、大戶型的較多，不菲的價格使得中低收入家庭不能入住，如果把這部分人的住房問題都推向市場，去購買市場上的商品房,一個中低收入家庭要十幾年,甚至幾十年的積蓄才能購買一套商品房,經(jīng)濟(jì)上難以承受。適用住房項目，享受政府優(yōu)惠政策,利潤嚴(yán)格按照國家的標(biāo)準(zhǔn)，項目是具有社會福利性質(zhì)的民用住房。該項目實(shí)施，是貫徹中央文件精神，是政府為民辦實(shí)事的具體表現(xiàn)，在群眾中樹立了政府的良好形象,定會受到廣大群眾的充分肯定和高度贊揚(yáng)。2.3.2房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),由于城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市化進(jìn)程加快,外遷人員增加,大量外遷人員需要解決最基本的住房問題，促使住房地產(chǎn)市場供需矛盾突出,市場供求不平衡，導(dǎo)致房價一路攀升。在取消了福利分房制度之后，住房價格更是一個敏感問題。由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市化進(jìn)程加快，土地資源不可再生,促使市場供需矛盾尖銳,導(dǎo)致商品房價格一路攀升，而開發(fā)商要追求利潤的最大化，使整個房地產(chǎn)市場的價格攀升越演越烈，房屋價格在一定時期內(nèi)不會有所下降。如果單單靠市場行為來調(diào)解這一社會問題，在短期內(nèi)市場就會失靈。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用毋庸置疑，國家的宏觀調(diào)控是為了國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康有序的發(fā)展，從而拉動其他行業(yè)發(fā)展。因此,政府要解決社會矛盾,就要全面貫徹落實(shí)國家的宏觀調(diào)控政策,根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》等等，采取適當(dāng)?shù)母深A(yù)方式來影響市場,穩(wěn)定住房價格,維護(hù)廣大中低收入家庭的切身利益，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展。而現(xiàn)階段控制房價的主要方式之一，就是通過政府提供經(jīng)濟(jì)適用住房,在價格上低于商品房，以此來影響商品房價格，維護(hù)廣大中低收入家庭的利益,確保房地產(chǎn)市場走持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展之路,共同構(gòu)建和諧社會。2.3.3房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。房屋產(chǎn)品消費(fèi)，特別是住房消費(fèi)屬于綜合性消費(fèi)，會波及和帶動生活消費(fèi)的方方面面。因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，有效提高居民住房消費(fèi)水平，為人們生活水平的提高，創(chuàng)造條件和可能。經(jīng)典的造型設(shè)計、漂亮的小區(qū)綠化組合，無疑能提高周邊的環(huán)境和品位。經(jīng)濟(jì)適用住房一般都選址在城市的新區(qū)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模都比較大，結(jié)合住房需求和城市整體發(fā)展規(guī)劃，堅持可持續(xù)性發(fā)展理念，在加快新區(qū)建設(shè)的同時，兼顧老城區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)新、老區(qū)的功能互補(bǔ)，協(xié)調(diào)發(fā)展，盡快形成配套齊全的小區(qū)；其次，從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上來看，地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，還拉動與建筑業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、中介服務(wù)行業(yè)等相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)，如房產(chǎn)中介，室內(nèi)裝修、第三產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，無形中拉動了整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本項目符合國家的有關(guān)規(guī)定，為政府解決各種社會問題和大量糾紛、上訪，真正做到“最大限度維護(hù)拆遷戶利益”，真心實(shí)意地將群眾的安居工程“作為造福百姓的解困工程，作為新時期密切黨群、干群關(guān)系的民心工程，作為塑造黨和政府嶄新形象的德政工程”、做到使群眾的安居工程成為群眾心中的“民心工程”。綜上所述，該項目的實(shí)施是可行的、必要的。第三章市場分析3.1政策分析國家有關(guān)部委提出推動住房消費(fèi)的改革措施，一是要加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適宜于廣大普通居民購買住宅的投資力度；二是加快城鎮(zhèn)住房制度的改革，住房實(shí)物分配轉(zhuǎn)變成貨幣分配形式；三是出臺購買住宅的優(yōu)惠辦法，銀行給予按揭貸款，推動住房商品化的進(jìn)程。3.2市場需求預(yù)測隨著住房制度改革的不斷深入，建立在住房私有化基礎(chǔ)上的住宅供應(yīng)逐漸多樣化，取消福利分房，以自住民居為主；而經(jīng)濟(jì)適用房是享受國家優(yōu)惠政策而建設(shè)的專用住房，保本微利（3%的利潤）出售給符合條件的購房戶。結(jié)合XXX的實(shí)際情況：（1）從消費(fèi)市場來看：我市享受低保家庭共有45786戶，其中，人均建筑面積在8平方米以下的有20913戶，8－16平方米的15717戶，16平方米以上的9156戶，本項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房總套數(shù)為1912套，可在一定程度緩解我市中低收入家庭的住房困難問題。隨著住房貸款政策的逐步完善和深入實(shí)施，同時經(jīng)濟(jì)適用房在市場上供不應(yīng)求，消費(fèi)者對其有較為強(qiáng)烈的消費(fèi)需求，市場前景是樂觀的；從購買力方面來看，本項目屬于經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)，考慮到中低收入家庭的購買能力，還可以采用住房公積金貸款。嚴(yán)格按照保本微利的原則出售。因此，該項目的市場潛力十分巨大。(2)從供給市場來看：目前，在XXX房地產(chǎn)市場上中高檔房屋供應(yīng)量比較充足，房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀大都比較分散，不成規(guī)模，設(shè)計觀念滯后，面對中低收入人群的小戶型房屋偏少。而XXX康泰置業(yè)有限公司建設(shè)的康泰小區(qū)位于XXX以南，XXX以東，附近有較為完善的市政配套設(shè)施，可為住戶提供較為便利的生產(chǎn)生活條件。該小區(qū)位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計合理，從房屋價格、規(guī)劃設(shè)計、居住環(huán)境、交通等方面解決了住房的有效供應(yīng)，向中低收入家庭提供既經(jīng)濟(jì)又適用的住房，占天時、地利、人和，其銷售前景是非?？春玫?。第四章項目選址及建設(shè)條件4.1項目選址項目選址位于XXX以南，XXX以東，天山路以北，緊臨城市建設(shè)交通要道，屬城區(qū)位置，交通四通八達(dá)，項目選址適宜，主要從以下幾個方面考慮：（1）從規(guī)劃角度看，該項目在規(guī)劃區(qū)內(nèi)，附近的公用基礎(chǔ)配套基本健全，符合未來城區(qū)規(guī)劃發(fā)展。（2）小區(qū)附近有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、商場和公交車站等，配套設(shè)施較為齊全，便于居民生活。（3）小區(qū)地理位置較為優(yōu)越，緊臨城市交通主干道XXX，周邊有XXX與天山路，交通四通八達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，周圍無重要污染源，是較為理想的居住區(qū)域。綜上所述，項目區(qū)所在的地理位置比較理想，是適宜居住的。4.2建設(shè)條件4.2.1氣候特征XXX地處亞熱帶向暖溫帶的過渡地帶，屬于典型的季風(fēng)型大陸性半濕潤氣候，陽光充足，熱量豐富，雨量充沛，全年春、夏、秋、冬四季分明，氣溫變化非常明顯。全市3月22日～5月20日為春季，5月21日～9月12日為夏季，9月13日～11月11日為秋季，11月12日～次年3月21日為冬季，冬、夏較長，分別達(dá)130天和115天；春、秋較短，各有60天。年日照時數(shù)1897.9～2120.9小時，年無霜期220～245天。氣溫：年平均溫度：14.4～15.7℃極端最高溫度：41.4℃極端最低溫度：17.9℃風(fēng)：最大風(fēng)速：16米/秒瞬時風(fēng)速：20米/秒最大風(fēng)力：8級年平均風(fēng)速：3.2米/秒基本風(fēng)壓：0.35千帕主導(dǎo)風(fēng)向：冬季多為東北風(fēng)，頻率為13%夏季多為西南風(fēng)，頻率為13.2%雨：年平均降雨量為787.4mm，日最大降雨量212.9毫米雪：最大雪壓：0.25千牛/平方米最大積雪深度：230毫米最大凍土深度：230毫米4.2.2地形、地貌條件XXX地處全國第二級地貌臺階向第三級臺階過渡的邊坡上，西、北、東三面環(huán)山，是一個南開口的馬蹄形盆地。山地、丘陵、平原大體各占三分之一。項目場地地勢平坦，略呈北高南低，場地高差0.8米，且處于高地與耕地交叉地帶，與周邊交界地帶有一定落差，便于場地排水，便于防洪抗訊。4.2.3工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）地層巖性XXX地層區(qū)跨華北地臺和秦嶺褶皺系兩大地質(zhì)單元，以欒川～維摩寺～新安店一線為界，以北屬華北地臺，以南屬秦嶺褶皺系，由大洋地殼經(jīng)過多旋回螺旋式發(fā)展，逐漸演化成大陸地殼。（2）地址構(gòu)造特征XXX地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造具有多旋回、強(qiáng)烈變動特征。褶皺構(gòu)造呈線狀展布，形態(tài)復(fù)雜；斷裂構(gòu)造以區(qū)域性大斷裂為主，呈北西西向或北西向，次為北東向、北北東向延伸。（3）水文地質(zhì)特征XXX地表水分屬長江、淮河兩大流域，淮河及唐、白河和丹江三大水系。合川徑流主要來自地表徑流，全區(qū)多年平均徑流量為68.03億立方米，徑流深279毫米。地表徑流分布與大氣降水一致。XXX地下水資源豐富，淺層地下水總量達(dá)19.29億立方米，其中可開采量為7.75億立方米。（4）地震烈度我國國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》2008于８月１日起正式實(shí)施。該標(biāo)準(zhǔn)在原地震烈度區(qū)劃圖的基礎(chǔ)上，吸收了我國近十年來新增加的、大量的地震區(qū)劃基礎(chǔ)資料及其綜合研究的最新成果，采用了國際上最先進(jìn)的編圖方法編制而成。新區(qū)劃圖能夠更精確、更直接、更詳細(xì)地反映出地震時地面的動態(tài)特征。在這幅區(qū)劃圖中，XXX區(qū)的地震動峰值加速度為０.１ｇ，反應(yīng)譜特征周期為０．３５ｓ，相當(dāng)于地震烈度７度。XXX地處華北板塊與華南板塊交界處，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，地震活動頻繁，被列為河南省重點(diǎn)地震監(jiān)視防御區(qū)，市地震辦要求各建設(shè)單位和設(shè)計部門在今后的工程設(shè)計中，嚴(yán)格按照新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抗震設(shè)防，確保各類建設(shè)工程達(dá)到設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》標(biāo)識，該項目位于地震動峰值加速度為0.10g區(qū)內(nèi)（相當(dāng)于地震基本烈度7度），鑒于園區(qū)所處的地震地質(zhì)構(gòu)造情況，在工程初步設(shè)計前必須進(jìn)行專門的地震安全性評價，以確定科學(xué)的抗震設(shè)防要求。4.2.4周邊建筑物與環(huán)境條件項目區(qū)周邊有幼兒園、小學(xué)、初中、商場和公交站等，配套設(shè)施較為齊全，便于居民生活。4.2.5城市規(guī)劃要求該項目選址，周邊無工礦企業(yè)，選址符合XXX城市總體規(guī)劃要求。4.2.6交通條件該項目選址在XXX以南，XXX以東，天山路以北區(qū)域。交通四通八達(dá)，十分便利。4.2.7基礎(chǔ)設(shè)施條件本項目位于城市供水、供電輻射范圍以內(nèi)，相關(guān)配套設(shè)施（水、電、排水、通訊）已完備，待項目施工圖完成后，由當(dāng)?shù)氐乃㈦?、通訊等部門將水、電、通訊等引至項目所在區(qū)域內(nèi)。第五章建設(shè)內(nèi)容與技術(shù)方案5.1設(shè)計原則在土建設(shè)計過程中，遵守國家的相關(guān)技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，以建設(shè)優(yōu)美宜人的居住環(huán)境為目標(biāo)，同時適應(yīng)市場和房地產(chǎn)開發(fā)的多種要求，在保證工程質(zhì)量，確保建筑物安全性和耐久性的前提下，兼顧經(jīng)濟(jì)效益，注意降低造價，減少材料消耗，同時有利于降低運(yùn)行、維修和管理費(fèi)用。5.2建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容主要為：項目總占地31353.10m2（47.029畝），其中：代征道路面積8231.50m2（12.347畝），實(shí)際用地23121.60m2（34.682畝）?？偨ㄖ娣e96250.22m2，包括住宅面積80653.52m2，商業(yè)面積6092.70m2，配套附屬設(shè)施用房191.00m2。綠化面積為9827m2，道路及停車場8104m2。本項目共建5棟高層住宅，其中：27層為3棟，為1#、3#、4#；25層1棟，為2#；5號樓為局部11層，主體25層；總套數(shù)為1015套，套型具體分布如下：樓號戶型戶型面積（單位：m2）套數(shù)（單位：套）1二室二廳一衛(wèi)86.5250二室二廳一衛(wèi)88.9825二室一廳一衛(wèi)71.6250一室一廳一衛(wèi)68.50550二室一廳一衛(wèi)71.1650二室一廳一衛(wèi)71.465502二室二廳一衛(wèi)93.7446一室一廳一衛(wèi)65.78592一室一廳一衛(wèi)67.98923二室二廳一衛(wèi)86.5254二室一廳一衛(wèi)71.161084二室二廳一衛(wèi)88.9827一室一廳一衛(wèi)68.50554二室一廳一衛(wèi)71.62545二室二廳一衛(wèi)85.0950二室二廳一衛(wèi)92.5944三室二廳一衛(wèi)123.3633三室二廳一衛(wèi)123.4611三室二廳一衛(wèi)128.4825一室一廳一衛(wèi)65.3350合計1015（2）商業(yè)用房面積6092.70m2，其中：XXX位置建設(shè)1、2號樓及3、4號樓商業(yè)部分為主樓部分的2層裙樓，方便居民需求；（3）地下面積為9313m2。（4）在建筑中心位置設(shè)置綠化面積9827m2，道路及停車場8104m25.3建筑設(shè)計方案5.3.1總平面規(guī)劃5.3.1總平面規(guī)劃（1）小區(qū)的住宅以25與27層為主，5號樓為整體11層，局部25層。為使居民能夠得到良好的景觀，減速少塔樓住宅的空間單調(diào)感，在主體樓建筑周邊錯落有序地布置裙房，使用地中部形成幾片較大的庭園綠地，同時幾個綠化空間又是能夠相互連通，形成一個序列。由于建筑高度的不同，使整個建筑群高低起伏、錯落有序。結(jié)合周邊環(huán)境，考慮到生態(tài)平衡和建筑設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性，設(shè)置地面生態(tài)停車場，另利用局部地形設(shè)地下室兼作停車場，既方便住戶出行，又加大戶外面積，外來車輛統(tǒng)一存放在停車場，便于管理，也保證了小區(qū)的安靜。力爭使整個小區(qū)設(shè)計合理，功能設(shè)施齊全，服務(wù)優(yōu)良。小區(qū)內(nèi)按照國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)留足遮陰面和綠化帶，種植花草樹木，健身跑道，社區(qū)生活廣場，并采取立體綠化，屋頂綠化，使整個小區(qū)達(dá)到居住小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。（2）豎向設(shè)計豎向設(shè)計的主要原則是保證道路暢通，雨水排出順暢，鑒于該地塊地勢情況，故豎向布置依地勢的自然坡度采取平坡式布置，場區(qū)內(nèi)排水采用路面排水和暗管排水相結(jié)合的方式。（3）道路路網(wǎng)道路設(shè)計原則是既方便本區(qū)使用，又要避免外來車輛的干擾，力求簡潔，在節(jié)約用地的同時又直達(dá)通暢。除環(huán)小區(qū)四周設(shè)置消防通道外，由于小區(qū)面積較大，并且近臨道路，在臨路位置要設(shè)置緩沖段，共設(shè)出入口兩個，其中：人流通過北面XXX和天山路方向各設(shè)置一個主出入口；車流主要從北面XXX和南面天山路進(jìn)入小區(qū)地面停車場。做到了即與現(xiàn)狀道路網(wǎng)絡(luò)匹配，又滿足了交通要求，而且合理地改變了道路的通視性和人車不分現(xiàn)象。以便居民進(jìn)出小區(qū)。區(qū)內(nèi)道路均為混凝土道路，主入口寬度為10米、次入口寬度6米。（4）綠化設(shè)計小區(qū)沿西側(cè)設(shè)置大面積集中綠地，通過雕塑、草坪及鮮花相互映襯、相互環(huán)繞，并建設(shè)涼亭、水景、走廊、社區(qū)活動廣場等設(shè)施，為小區(qū)居民提供休息、游玩場所。在宅前道路兩旁種植四季常青樹木及小塊綠地，帶狀和小片綠地與宅間綠地連接溝通，從而形成相互滲透、互為延伸的空間系列。5.3.2建筑設(shè)計本次項目建設(shè)是經(jīng)濟(jì)適用住房，在功能上主要保證中低收入家庭的住房需要，與實(shí)際情況相結(jié)合，因此套型設(shè)計以小戶型建筑面積為主有86.52㎡、88.98㎡、71.62㎡、68.505㎡、71.16㎡、71.465㎡、65.785㎡、67.98㎡、86.52㎡、85.09㎡、92.59㎡、65.33㎡，兼有93.74㎡、123.36㎡、123.46㎡、128.48㎡。在平面功能設(shè)計上，應(yīng)通過對各行為空間進(jìn)行充分的分析和精心設(shè)計，使空間得到最大限度的利用。同時做到各空間聯(lián)系便捷、動靜分離，互不干擾。該小區(qū)建筑層數(shù)主要為高層，與之相配套的還有服務(wù)用房及公用配套輔助設(shè)施，解決居民的實(shí)際生活需要。設(shè)計依據(jù)（1）《民用建筑設(shè)計通則》GB50352—2005（2）《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》GB50352—2005（3）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》\o"GB50016-2006建筑設(shè)計防火規(guī)范的摘要、介紹和全文下載"GB50016-2006（4）《托兒所、幼兒園建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ39—87（5）《人民防空工程設(shè)計規(guī)范》GB50225—2005（6）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93（2002年版）2、建筑立面造型建筑造型設(shè)計原則結(jié)合普通住宅設(shè)計的要求，經(jīng)過多次方案的論證和比較，決定突出小區(qū)的歸屬性和可識別性。為使小區(qū)更親切、別致，建筑群外墻均采用新型的防水彩色涂料飾面，凸顯住宅小區(qū)的美感。3、裝修標(biāo)準(zhǔn)及主要構(gòu)造外墻裝修：以新型防水涂料罩面，其色調(diào)以暖色為主調(diào)。樓地面：臥室、陽臺采用水泥砂漿樓地面；客廳、衛(wèi)生間、廚房采用地板磚樓地面；內(nèi)墻面：除衛(wèi)生間、廚房貼瓷磚外，其它房間均采用混合砂漿防瓷涂料墻面；屋面：采用100㎜厚1：10水泥膨脹珍珠巖保溫層，架空隔熱層，SBS柔性屋面。磚混結(jié)構(gòu)采用新型環(huán)保磚；所有建筑窗均為塑鋼窗，內(nèi)門為木門；住宅入戶門采用安全防盜門。5.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計（1）本項目程共建設(shè)住宅樓5棟，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級為三級，當(dāng)高層和高層結(jié)構(gòu)相連時，各樓體間設(shè)震縫分開。高層單元由于平面凹凸、開洞，需對抗震薄弱部位采取加強(qiáng)措施。（2）裙樓（商業(yè)）柱網(wǎng)和RC墻局首先考慮商場功能的適用性。在此條件下考慮結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的經(jīng)濟(jì)性。住網(wǎng)尺寸不宜過大。宜控制在6.0-8.0米較為經(jīng)濟(jì)，并可減少轉(zhuǎn)換托梁高度，以節(jié)約層高。盡量減少作轉(zhuǎn)換層的結(jié)構(gòu)范圍。當(dāng)已夠滿足商場大空間需要條件下，不一定高層下滿堂作轉(zhuǎn)換，某些RC墻能落地的當(dāng)不影響商場功能前提下，盡可能將RC墻落地而不作轉(zhuǎn)換。樓層隔墻及圍護(hù)墻均采用蒸壓加氣砼砌塊等輕質(zhì)材料，以減輕樓層自重，減速減小地震作用，減少梁柱配筋，降低基礎(chǔ)造價。結(jié)合場地實(shí)際情況，在基礎(chǔ)設(shè)計針對不同基巖頂板等高線圖，對不同位置的樓采用樁、墩、天然基礎(chǔ)等多種形式，避免簡單化處理。5.3.4給排水設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)（1）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-2003；（3）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》\o"GB50016-2006建筑設(shè)計防火規(guī)范的摘要、介紹和全文下載"GB50045-95（2005版）；（3）《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084-2001（2005版）；（4）《居住小區(qū)給排水設(shè)計規(guī)范》CECS57-94；（5）《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-2006；（6）《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014-2006；（7）氣象資料及其它有關(guān)資料2、設(shè)計范圍及供水量計算（1）設(shè)計范圍：本工程室內(nèi)外給排水及消防設(shè)計。（2）用水量及水壓生活用水量：最大日365m3/d。水源以市政自來水作為水源，常水壓按0.35Mpa計，地下水池貯存396m3消防用水。頂樓設(shè)不銹鋼水箱貯存生活用水和消防水箱共100m3。3、給水設(shè)計（1）室外給水系統(tǒng)可采用高密度埋地塑料給水HDPE管及相應(yīng)配件。由兩個不同市政給水接口引入本建筑區(qū)內(nèi)，并在室外連接成環(huán)狀，管徑DN200，直供地下生活水箱、室外消防用水、綠化、道路、噴灑澆灌及4層和4層以下生活用水。（2）室內(nèi)給水系統(tǒng)室內(nèi)給水采用PPR塑料給水管。本建筑物給水系統(tǒng)可分為四個給水區(qū)：1區(qū)：地下一層至三層為一個供水區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水；2區(qū)：四層至十三層為一個供水區(qū)；2區(qū)采用貯水箱、變頻調(diào)速水泵聯(lián)合供水；3區(qū)：十四層至二十三層為一個供水區(qū)，采用貯水箱，變頻調(diào)速水泵聯(lián)合供水；4區(qū)：為二十三層以上，采用貯水箱、變頻調(diào)速水泵聯(lián)合供水。每個供水區(qū)的供水壓力超過0.35Mpa的部分采用支管減壓，每戶設(shè)獨(dú)立遠(yuǎn)傳水表計量用水。入戶最低壓力為10米水柱。（3）消防用水設(shè)計：室外消防系統(tǒng)：由兩個不同市政管網(wǎng)接中，以ＫＮ２００mm管分別引入本建筑小區(qū)，并在建筑周圍以環(huán)狀布置。此環(huán)為生活、室外消防合用系統(tǒng)，環(huán)上按消防規(guī)范及使用要求設(shè)置室外消火栓。環(huán)網(wǎng)上設(shè)置閥門井若干，將管網(wǎng)分成各個獨(dú)立段，以保證管線檢修時確保消防與生活用水的安全性和可靠性。室外消火栓保護(hù)半徑按不超過１５０米，間距不超過１００米設(shè)置。室內(nèi)消防用水量：Q=40L/s×3.6×2(h)=288m3火災(zāi)延續(xù)時間2h計。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：各層均按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，室內(nèi)任一點(diǎn)均保證有兩股水栓充實(shí)柱到達(dá)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的流量和壓力均由地下室設(shè)置消防水泵和消防水池保證。初期消火栓消防水量和壓力由最高建筑屋頂水箱及加壓設(shè)施保證。室外消火栓用水量：Q=30L/s×3.6×2(h)=216m3火災(zāi)延續(xù)時間2h計。自動噴水滅火系統(tǒng)：地下室及商業(yè)部分均設(shè)自動噴水噴頭。自動噴水水量和壓力由地下水池和水泵加壓供給，濕式報警設(shè)于地下室，初期水量和壓力由最高建筑屋頂水箱及相應(yīng)穩(wěn)壓設(shè)施保證?？刂葡到y(tǒng)：以壓力開關(guān)直接控制水泵啟動，消控中心確認(rèn)后手動，水泵房內(nèi)就地手動。水流指示器僅作為報警，不作為啟動水泵使用。系統(tǒng)中水流指示器前的閥門均為信號閥，以監(jiān)視其啟動狀態(tài)。濕式報警閥前的閘閥為信號閥。自動噴水系統(tǒng)：Q=30×3。6=108M3火災(zāi)延續(xù)時間1h計。4、排水設(shè)計（1）室內(nèi)排水采用PVC-U排水塑料管，塑料管直徑大于或等于100mm時穿墻、樓板處均裝阻火圈，采用雨污分流。污水多層部分為單立管系統(tǒng)，高層部分為雙立管系統(tǒng)。雨水及空調(diào)冷凝水均采用組織匯集、排放。地下室集水坑采用局部提升接入污水系統(tǒng)。消防電梯坑排水，局部提升至室外雨水管網(wǎng)。雨水系統(tǒng)采用重力流，按2年設(shè)計暴雨重現(xiàn)期，暴雨強(qiáng)度q=3.73L/(s.100m2)（2）室外排水采用高密度埋地塑料HDPE排水管，采用雨污分流。污水均排入室外化糞池處理后最終排入市政污水系統(tǒng)。雨水系統(tǒng)根據(jù)道路走向及市政予留井井底標(biāo)高，分多個口排入市政雨水管網(wǎng)。設(shè)計重現(xiàn)期為2年。5.3.5暖通設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019-2003；《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施》（2003年）2、設(shè)計范圍本工程設(shè)計范圍為住宅的采暖和地下室的通風(fēng)。3、采暖設(shè)計本采暖工程設(shè)計不作分戶計量，熱源利用廠區(qū)原有系統(tǒng)。采暖的室內(nèi)設(shè)計參數(shù)房間名稱室內(nèi)溫度（℃）臥室18-20起居室18-20門廳16-18廚房10-15衛(wèi)生間20-22采暖的室外設(shè)計參數(shù)-4采暖熱負(fù)荷估算：采暖熱指標(biāo)按60W/㎡估算，一期項目總熱負(fù)荷為3896.4KW。采暖熱源的選擇及其參數(shù)：采暖熱源利用廠區(qū)原有熱源，選用低溫?zé)崴┡?，供水溫?5℃，回水溫度70℃。采暖的系統(tǒng)形式：采暖系統(tǒng)采用雙管制下供下回方式。4、通風(fēng)設(shè)計地下室設(shè)機(jī)械排風(fēng)、自然進(jìn)風(fēng)的通風(fēng)方式。5.3.6電氣設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)（1）《城市電力規(guī)劃規(guī)范》GB50293-1999；（2）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ16-2008；（3）《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054-95；（4）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94；（5）規(guī)劃總平面有關(guān)資料；（6）XXX電業(yè)有關(guān)部門的規(guī)定要求。2、設(shè)計范圍本設(shè)計包括項目的供電系統(tǒng)設(shè)計及照明系統(tǒng)設(shè)計。3、供電系統(tǒng)⑴負(fù)荷等級本工程高層住宅的消防設(shè)備負(fù)荷，應(yīng)急疏散照明、社區(qū)保安監(jiān)控一級負(fù)荷，客梯、生活水泵等為二級負(fù)荷，其余用電為三級負(fù)荷。按地區(qū)規(guī)劃采用回路10KV電源供電，一二級負(fù)荷備用電源采用可自啟動發(fā)電機(jī)組。（2）變配電房設(shè)置10KV高壓設(shè)備和低壓變配電所按建筑區(qū)域分設(shè)在地下室。估算總工程變壓器裝機(jī)容量為1500KVA。低壓配電為單母線分段運(yùn)行，各段母線間設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)，正常時各組變壓器分列運(yùn)行。按使用功能分商業(yè)、公用設(shè)施、住宅分別設(shè)置變壓器。擬在地下室設(shè)置柴油發(fā)電機(jī)組作應(yīng)急電源，確保一級負(fù)荷供電的可靠性。（3）采用高壓計量。按商業(yè)、公用設(shè)施等使用功能安裝計量電表，住宅計量到戶。（4）照明和節(jié)能根據(jù)區(qū)內(nèi)建筑不同的空間和使用功能采用綠色環(huán)保光源。住宅使用節(jié)能燈。樓間綠化地帶以草坪燈點(diǎn)綴，路燈采用單桿高壓鈉燈，單側(cè)布置。間距不大于40cm。住宅、商鋪等公共場所除安裝應(yīng)急照明外，還應(yīng)安裝疏散誘導(dǎo)燈及出口指示燈，持續(xù)放電時間不小于30分鐘。5、防雷與接地（1）防雷在建筑物屋頂裝設(shè)避雷帶，利用柱內(nèi)主筋（不少于2根）做引下線，基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋做為接地裝置，接地裝置圍繞建筑物構(gòu)成閉合回路，沖擊接地電阻不大于4歐。突出屋面的金屬物體均與屋面防雷裝置相連，所有進(jìn)入建筑物的埋地金屬管道，電纜金屬外皮，穿線鋼管在入戶處均與防雷接地裝置相連接；高層建筑物頂端設(shè)避雷針。（2）接地建筑接地采用TN—S系統(tǒng)。正常用電設(shè)備外露可導(dǎo)電部分均接地保護(hù)。進(jìn)出建筑物的PE線及各種金屬管道做總等電位聯(lián)結(jié)；電子信息系統(tǒng)設(shè)備機(jī)房及所有的衛(wèi)生間內(nèi)均設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。5.3.7煤氣工程設(shè)計（1）設(shè)計依據(jù)①《城市煤氣設(shè)計規(guī)范》（TT28-78）②本市煤氣系統(tǒng)特點(diǎn)③小區(qū)規(guī)劃總平面有關(guān)資料（2）氣源及調(diào)壓室①用氣量根據(jù)本市沼氣負(fù)荷情況及有關(guān)規(guī)定，每戶日平均用氣量取1.5立方米，月高峰系數(shù)K1max取1.2，日高峰系數(shù)取K2max1.2，小時高峰系數(shù)K3max取3.2，小區(qū)內(nèi)公建用氣按居民生活用水量的10％計，則小區(qū)沼氣設(shè)計量＝1.5×1.2×3.2×1015×（1+10％）／24＝267.96（立方米／小時）。②氣源項目區(qū)域內(nèi)有城市沼氣主管道，距小區(qū)不足50米，可直接引入。③調(diào)壓室在小區(qū)東北部設(shè)一調(diào)壓室，內(nèi)裝調(diào)壓器一臺。④低壓配輸從調(diào)壓室出西北兩子管配輸給用戶，且從東側(cè)于管向北引PPRΦ200mm連管于小區(qū)東鄰有PPRΦ200mm低壓沼氣管相接形成環(huán)網(wǎng)，以提高沼氣可靠性。（3）管材及附屬裝置沼氣管均采用PPR沼氣管，根據(jù)管網(wǎng)布置情況設(shè)四個凝水器。5.3.8有線電視系統(tǒng)配合有線電視網(wǎng)，在需要有線電視的地方預(yù)留電視插座，管路采用焊接鋼管或塑料電線管理埋地、埋墻、埋樓板暗敷設(shè)。設(shè)計僅預(yù)留穿線管，有線電線設(shè)備及線纜型號規(guī)格均由有線電視管理部門確定，負(fù)責(zé)施工和調(diào)試。5.3.9電話系統(tǒng)在需要電話的地方預(yù)留電話插座，管路采用焊接鋼管或塑料電線管埋地、埋墻、埋樓板暗敷設(shè)。電話用戶數(shù)量以建筑平面為依據(jù)，結(jié)合管理的實(shí)際需要綜合考慮確定。設(shè)計僅預(yù)留穿線管，電話設(shè)備及線纜型號規(guī)格均由電信部門確定，并負(fù)責(zé)施工和調(diào)試。第六章公用工程住宅小區(qū)的道路建設(shè)與住戶緊密相連，它牽連到每個居民的切身利益。在本項目公用工程規(guī)劃設(shè)計中，積極推進(jìn)“以人為核心”的設(shè)計觀念和“可持續(xù)發(fā)展”方針，創(chuàng)造出具有地方特色，設(shè)備完善和達(dá)到21世紀(jì)居住標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境。小區(qū)的道路分為三類，即主要供車輛使用的車行道，供人們直接到達(dá)目的地的人行道，居民休閑散步用的景觀步道、健康步道。6.1道路設(shè)計道路設(shè)計原則是既方便本住宅區(qū)居民使用，又考慮到避免外來車輛的干擾，道路力求簡潔，在節(jié)約用地的同時加大綠化面積。由于小區(qū)面積較大，并且兩面均臨道路，因此在臨路方向共設(shè)出入口兩個，以便居民進(jìn)出小區(qū)。①小區(qū)道路一般是根據(jù)小區(qū)內(nèi)車輛特點(diǎn)設(shè)計的，車流量和軸載較城市干道小，而在出入口外常有不進(jìn)入小區(qū)的車輛停靠，使車流量較內(nèi)部高，同時干道上錯車或掉頭等原因，也會使其受到重車的碾壓，造成道路超負(fù)荷運(yùn)行；②道路間的接縫未做處理。常見交接處整澆相連，由于兩條道路的走向不同，在變形的影響下接縫處發(fā)生破壞。③設(shè)計中將這段小區(qū)道路按實(shí)際車流情況或按相連干道的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和施工。④在與干道的交接處設(shè)變形縫。瀝青混凝土路面可加鋪平石與干道的路緣石相連，兩石間留適當(dāng)?shù)目p隙。⑤現(xiàn)澆混凝土路面可在接頭處用鋼板留縫?？p內(nèi)下部填縫板(如木纖維板、瀝青橡膠嵌縫條)，上部30mm-40mm填瀝青、橡膠等。人行道和健康步道一般路基較薄，路面常用滲水好的材料，在交接部位雨水容易滲入車行道路基，使路基承載力降低，造成道路下沉開裂。當(dāng)較高的人行道向車行道找坡時，在接口處雨水徑流較多，破壞情況更易發(fā)生。將道路交接處的路緣石深埋，減少滲水對路基的影響；將車行道基層向人行道加寬，在交接處鋪不透水的平石或地磚。在小區(qū)內(nèi)一些構(gòu)造較薄的道路中發(fā)現(xiàn)，路緣石安裝既無基礎(chǔ)又沒鋪在道路基層上，而是直接放在土基上，下面僅墊干砂，外側(cè)回填雜土，造成立緣石固定不牢易向外傾斜，水從路緣石與路面間的縫隙及路緣石外側(cè)進(jìn)入路基土層，使土層軟化，路面開裂，進(jìn)而水從裂縫進(jìn)入路基造成翻漿下沉。建議路緣石做灰土基礎(chǔ)或鋪在道路的基層上，并用石灰砂漿粘結(jié)，外側(cè)用足夠厚度的灰土固定，路緣石間用水泥砂漿粘結(jié)，路緣石與路面的接縫用瀝青填塞。道路較薄時可將路緣石處的基層局部加厚。變形縫兩側(cè)路面斷裂翻漿及出現(xiàn)錯臺；在變形縫與路緣石共同影響下的角隅最易破壞。施工時只是在路面澆完后，用切割機(jī)切開一條縫作為變形縫，這種做法帶來兩方面問題。一方面，縫寬小不能滿足變形要求，膨脹會將路面擠碎；另一方面，縫的深度不易保證恰當(dāng)，淺縫割不透面層起不到變形縫的作用；過深的縫會破壞墊層，使水滲入土基降低路基強(qiáng)度造成路面破壞。①小區(qū)道路易產(chǎn)生積水，建議在施工時做好場地的找坡。較小場地應(yīng)向周邊找坡，較大場地分區(qū)找坡;②組織好排水。較大場地內(nèi)部需設(shè)排水明溝或暗溝，排水溝除了位置選擇要合理外，明溝與地面的交接要圓滑，暗溝排水口的位置要怡當(dāng);③做好排水口井壁和井底的防滲處理，防止外部土壤流失造成地面塌陷?？捎没炷翝仓?磚砌井壁應(yīng)用水泥砂漿砌筑。井口水蓖子空隙應(yīng)在20mm以下，避免輪椅的小輪和拐杖的尖頭掉入;④合理選用地面材料，除有劇烈體育活動的場地選用硬質(zhì)地面外，休閑活動場地宜用透水或半透水地面，避免積水。6.2綠化設(shè)計在居住區(qū)環(huán)境中，雖然“綠地景觀環(huán)境是居住者對居住區(qū)環(huán)境的第一認(rèn)識”，建造森林、草地、水面這些軟質(zhì)景觀固然重要，但多數(shù)情況下“住宅是為老年人和兒童準(zhǔn)備的”，他們需要活動場地和游樂設(shè)施，居民也需要運(yùn)動空間。因此，小區(qū)景觀人性化的設(shè)計也應(yīng)體現(xiàn)在硬質(zhì)景觀的細(xì)部構(gòu)造上。居民對于居住區(qū)環(huán)境的整體水平及質(zhì)量的認(rèn)識，會隨著在小區(qū)居住時間的增長而發(fā)現(xiàn)硬質(zhì)景觀對日常生活影響更大。施工過程中不應(yīng)忽視它們的質(zhì)量，要做好點(diǎn)點(diǎn)滴滴構(gòu)造。小區(qū)沿西側(cè)設(shè)置大面積集中綠地，景觀設(shè)置主要在內(nèi)部，通過雕塑、草坪及鮮花相互映襯、相互環(huán)繞，并建設(shè)涼亭、水景、走廊、社區(qū)活動廣場等設(shè)施，為小區(qū)居民提供休息、游玩場所。在宅前道路兩旁種植四季常青樹木及小塊綠地，帶狀和小片綠地與宅間綠地連接溝通，從而形成相互滲透、互為延伸的空間系列，建造一個優(yōu)美的居住環(huán)境。第七章環(huán)境保護(hù)7.1建設(shè)地區(qū)環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀：本工程擬建在該項目位于XXXXXX以南，天山路以北、XXX以東。地勢較平坦，目前選址周圍無工業(yè)企業(yè)，場區(qū)附近為居民區(qū)及綠地。場址區(qū)域周圍大氣環(huán)境質(zhì)量較好。環(huán)境質(zhì)量狀況如下：（1）大氣污染影響擬建項目是住宅小區(qū)，主要污染源為居民生活過程中產(chǎn)生的少量燃煤煙氣，對大氣污染很小。（2）固體廢棄物現(xiàn)固體廢棄物有為生活垃圾。可用汽車外運(yùn)至垃圾處理廠綜合利用。（3）廢水的影響廢水主要為生活廢水，經(jīng)生物化糞池處理、沉淀等三級處理后排入城市污水排放系統(tǒng)，對當(dāng)?shù)氐叵滤w不構(gòu)成污染。7.2設(shè)計依據(jù)7.2.1相關(guān)國家法規(guī)及文件1）中華人民共和國水污染防治法2）中華人民共和國大氣污染防治法3）中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法4）中華人民共和國噪聲污染防治法7.2.2設(shè)計采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（1）環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)①環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣中SO2、TSP執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-1996中的二級標(biāo)準(zhǔn)，H2S、NH3參照“居住區(qū)大氣中有害物質(zhì)的最高容許濃度”。環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)序號污染物濃度限值mg/m3標(biāo)準(zhǔn)來源年平均日平均1小時平均一次1SO20.060.150.50GB3095-1996二級標(biāo)準(zhǔn)2TSP0.200.303PM100.100.154NH30.205H2S0.01②地表水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)本項目水質(zhì)執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3838-2002Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（單位：mg/l，pH除外）序號污染物標(biāo)準(zhǔn)值mg/l序號污染物標(biāo)準(zhǔn)值mg/l=3\*ROMANIII類=3\*ROMANIII類1pH6～96高錳酸鹽指數(shù)≤62COD≤207SO-24≤2503BOD5≤48石油類≤0.054DO≥59揮發(fā)酚≤0.0055NH3-N≤1.010氰化物≤0.2③地下水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)地下水水質(zhì)執(zhí)行《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T14848-93Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（單位：mg/l，pH除外）序號污染物標(biāo)準(zhǔn)值mg/l序號污染物標(biāo)準(zhǔn)值mg/lGB/T14848-93=3\*ROMANIII類GB/T14848-93=3\*ROMANIII類1pH6.5～8.55氟化物≤1.02總硬度（以CaCO3）≤4506總?cè)芙庑怨腆w≤10003揮發(fā)性酚類≤0.0027渾濁度≤3度4NH3-N≤0.28鐵≤0.3④聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域環(huán)境噪聲執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93中的3類標(biāo)準(zhǔn)，即等效聲級Leq=65dB（A）（晝間），55dB（A）（夜間）。7.3主要污染源和主要污染物（1）廢氣在生活中產(chǎn)生的燃煤煙氣，煤氣中的污染物為二氧化硫（SO2）和粉塵。（2）廢水：生活中產(chǎn)生的生活污水。（3）生活垃圾及建筑垃圾：在施工及居民生活過程產(chǎn)生生活垃圾和建筑垃圾。（4）噪聲源本工程的噪聲源主要由施工設(shè)備產(chǎn)生的噪聲，其噪聲值為100～110dB（A）。7.4處理措施及環(huán)境影響分析（1）廢氣治理本項目建成使用過程中，居民在生活中使用燃煤會產(chǎn)生少量的煙氣，但對于整個大氣環(huán)境的污染很小，因而不會對環(huán)境造成影響，所以本項目對此不作處理。（2）廢水處理污水主要是項目投入使用時產(chǎn)生的生活污水，處理措施是將生活污水經(jīng)生物化糞池處理、沉淀等三級處理后排入城市污水排放系統(tǒng)。（3）生活垃圾及建筑垃圾處理施工單位在施工過程中不可避免的會產(chǎn)生一定量的建筑垃圾，建議施工單位在施工過程中合理制訂用量單，在施工源頭減少建筑垃圾的產(chǎn)生。對于無法避免而產(chǎn)生的建筑垃圾，由當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門按照國家及當(dāng)?shù)氐慕ㄖ幚硪筮M(jìn)行處理。居民在生活的過程中會制造出一定量的生活垃圾，建議小區(qū)在物業(yè)管理過程中，設(shè)分類垃圾箱，將垃圾分類存放；而后由環(huán)衛(wèi)部門將生活垃圾運(yùn)至垃圾處理廠加以綜合處理與利用。（4）噪聲治理噪聲污染主要來源于施工設(shè)備，建議施工單位在施工設(shè)備上加防噪聲裝置，同時建議施單位合理安排施工時間，盡量做到不影響周邊居民的生產(chǎn)和生活。第八章節(jié)能與安全建筑節(jié)能是指在建筑物的規(guī)劃、設(shè)計、建造和使用過程中，執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和施工驗收規(guī)程，合理設(shè)計建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能，采用低能耗建筑材料，提高采暖、制冷、照明、給排水和通風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)行效率，加強(qiáng)建筑物用能設(shè)備的運(yùn)行管理，以及利用可再生能源，在保證建筑物使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。8.1節(jié)水措施在項目建設(shè)與完工后，注意節(jié)約水資源，水資源嚴(yán)重缺乏的矛盾已日益突出，因此必須重視節(jié)約用水，防止水資源危機(jī)。本項目主要采取的節(jié)水措施有：（1）采用合理的節(jié)水型器具，提高水資源利用率。（2）積極推行生活污水再生利用，保護(hù)地下水資源。（3）大力開展節(jié)水教育，提高節(jié)水意識。8.2節(jié)能措施節(jié)能是我國發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是各行業(yè)大勢所趨,其意義重大,全民推行節(jié)能義不容辭。本項目主要采取的節(jié)能措施有：1、采用合理的配電方式。電氣設(shè)備均選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明設(shè)計推廣綠色照明工程產(chǎn)品，減少用電負(fù)荷。2、在電器設(shè)計中，變電器選用低損耗節(jié)能變電器，配電器全部采用低阻抗的鋼導(dǎo)體以降低損耗，減少無功損耗，盡可能使其處于負(fù)荷中心提高傳輸能力。3、在住宅小區(qū)建立中水回收利用系統(tǒng)，保持對供水系統(tǒng)的經(jīng)常性巡查和維護(hù)，提高供水節(jié)能率；對小區(qū)路燈和公共電力加裝節(jié)能監(jiān)控系統(tǒng)，采用光效高、壽命長、安全穩(wěn)定、節(jié)能照明電器，降低公共電力消耗；加強(qiáng)電梯運(yùn)行管理，設(shè)專人負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行，實(shí)施人流峰谷增減電梯臺次的運(yùn)行制度，減少電梯空載造成的能源浪費(fèi)，推廣使用節(jié)能電梯，以及對電梯加裝變頻控制和智能控制系統(tǒng)，降低電梯運(yùn)行能耗。4、外墻外保溫、低溫地板輻射采暖、新型節(jié)能門窗等節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品被普遍推廣使用。灰砂磚、加氣混凝土砌塊、加氣混凝土板、擠塑泡沫板的應(yīng)用，問題基本得到解決。5、加強(qiáng)宣傳，提高公眾節(jié)能意識。有計劃有針對性地組織節(jié)能宣傳活動，宣傳節(jié)能和公眾的切身利益關(guān)系、意義、政策、節(jié)能技巧，充分調(diào)動物業(yè)管理和業(yè)主各方面的節(jié)能積極性，形成自覺執(zhí)行共同參與和監(jiān)督的氛圍。8.3安全首先，安全防范對象重點(diǎn)是防火。本項目采用低壓消防系統(tǒng)，沿主干道供水干管上敷設(shè)地上式消火栓，小區(qū)內(nèi)道路均為直線與環(huán)行布置，以利于消防車輛、人員快速通行。其次是防盜。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置安全監(jiān)控系統(tǒng)，另外大門處均設(shè)門崗，夜間專人巡邏值勤。另外，對機(jī)械、電氣等轉(zhuǎn)動設(shè)備加強(qiáng)隔離防范，避免意外事故發(fā)生。第九章項目實(shí)施計劃本項目由XXX康泰置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)實(shí)施，項目采用法人責(zé)任制，經(jīng)理為責(zé)任人，選派精兵強(qiáng)將，嚴(yán)密組織，科學(xué)管理，優(yōu)質(zhì)高效，盡快盡早完成該項目的建設(shè)。承辦單位為XXX康泰置業(yè)有限公司。由公司內(nèi)部成立項目工程指揮部,具體負(fù)責(zé)項目的建設(shè)及管理,其主要職責(zé)是:負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項目各項手續(xù)的辦理、設(shè)計、報批與實(shí)施等工作。建設(shè)和管理,實(shí)行法人負(fù)責(zé)制，成立辦公室，設(shè)辦公室主任三名，1正2副，下設(shè)財務(wù)部、保安部、基建部、技術(shù)部、綜合部。組織機(jī)構(gòu)圖如下:工程指揮部工程指揮部辦公室辦公室綜合部技術(shù)部基建部保安部財務(wù)部綜合部技術(shù)部基建部保安部財務(wù)部項目實(shí)施嚴(yán)格按照“施工招標(biāo)制和質(zhì)量管理責(zé)任制”的原則進(jìn)行管理。實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制，對項目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接責(zé)任人,實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。實(shí)行工程監(jiān)理制,項目建設(shè)工程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理,抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受計劃、財政審計等部門和社會輿論的監(jiān)督,建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行竣工驗收。嚴(yán)格項目資金管理。對項目資金實(shí)行專帳管理、?？顚Ｓ?。9.1項目建設(shè)期項目建設(shè)期為18個月。9.2建設(shè)階段劃分本項目為一期工程，一期工程建設(shè)3棟住宅及商業(yè)樓，及其他配套附屬設(shè)施，為期18個月。工程各階段實(shí)施可進(jìn)行一定的時間交叉。詳見項目實(shí)施進(jìn)度計劃表。本項目建設(shè)階段分為下列階段,包括前期工作、施工圖設(shè)計、土建施工、工程配套設(shè)施、交付使用等階段。各階段穿插進(jìn)行,環(huán)環(huán)相扣,以節(jié)約時間。項目經(jīng)上級行政主管部門批準(zhǔn)后,即可依次進(jìn)行初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、土建施工和設(shè)備安裝。9.3建設(shè)進(jìn)度計劃各工序穿插進(jìn)行,項目建設(shè)期定為18個月。前期準(zhǔn)備工作2011年4月，施工圖設(shè)計2011年4-6月，土建施工2011年6月—2012年9月，工程配套設(shè)施2012年6月—9月工程掃尾竣工2012年9月具體進(jìn)度計劃見下表。建設(shè)進(jìn)度安排表時間項目2011年2012年4-67-99-121-34-67-9前期工作√施工圖設(shè)計√土建施工√√√√√工程配套設(shè)施√√交付使用√第十章項目招標(biāo)方案10.1總則依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對該項目勘察設(shè)計、重要原材料、設(shè)備、工程施工、監(jiān)理均必須通過招標(biāo)來選擇有能力的單位實(shí)施。招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)、信用的原則進(jìn)行。招標(biāo)采用委托公開招標(biāo)的方式。10.2招標(biāo)1、發(fā)布招標(biāo)公告：招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)通過國家或省計劃部門指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布。2、編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件中確定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)內(nèi)容、投資總額，必須與批準(zhǔn)的范圍一致。招標(biāo)人在發(fā)出招標(biāo)文件五個工作日之前，應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)文件報有關(guān)行政監(jiān)督部門備案。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：1、招標(biāo)人的名稱和住所；2、項目的名稱和招標(biāo)內(nèi)容；3、項目的資金來源和落實(shí)情況；4、項目的數(shù)量、規(guī)模和建設(shè)起點(diǎn)；5、項目的完成期限；6、項目的技術(shù)要求和質(zhì)量要求；7、對投標(biāo)人的資格要求；8、投標(biāo)文件遞交的地點(diǎn)和截止時間；9、投標(biāo)報價要求；10、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法；11、投標(biāo)有效期限；12、投標(biāo)文件的正副本數(shù)量；13、合同的主要條款；14、開標(biāo)的時間和地點(diǎn)；15.需要載明的答疑、現(xiàn)場勘察等其他事項。(三)投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問的，應(yīng)當(dāng)在提交招標(biāo)投標(biāo)文件截止時間十七日前向招標(biāo)人提出。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件截止時間十五日前以書面形式或者召開投標(biāo)答疑會的形式向所有投標(biāo)人進(jìn)行一致的解答。（四）招標(biāo)人在招標(biāo)文件中可以要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金，但數(shù)額不得超過招標(biāo)人組織招標(biāo)活動所需費(fèi)用的三分之一。10.3投標(biāo)投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和任何人均不得開啟投標(biāo)文件或破壞其密封。10.4開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)（一）開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的時間、地點(diǎn)公開進(jìn)行。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加，并接受有關(guān)行政監(jiān)督部門的監(jiān)督。（二）開標(biāo)時，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證，經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他重要內(nèi)容。招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件，開封時都應(yīng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。（三）投標(biāo)文件有下列情形之一的，由評標(biāo)委員會按廢標(biāo)處理：1、未加蓋投標(biāo)人公章及未經(jīng)法定代表人或者其委托代理人簽字的；2、超過招標(biāo)文件規(guī)定的項目完成期限的；3、附有招標(biāo)人不能接受的條件的；4、明顯不符合技術(shù)規(guī)格、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的；5、以聯(lián)合體方式投標(biāo)而無共同投標(biāo)協(xié)議的；6、以他人名義投標(biāo)；7、采取不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；8、其他不符合招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性要求的。（四）評標(biāo)由招標(biāo)人在市重大項目管理辦公室依法組建并隨機(jī)抽取的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)前二至四小時隨機(jī)抽取，其名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)保密。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)。其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。（五）評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。評標(biāo)委員會成員不得私下接觸投標(biāo)人及其代表人或者與招標(biāo)有利害關(guān)系的其他人，不得收受投標(biāo)人、中介人，其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處，不得透露對投標(biāo)文件的評審、比較和中標(biāo)候選人的推薦情況。（六）評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。所有投標(biāo)被否決后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行重新招標(biāo)。（七）評標(biāo)委員會經(jīng)過評審，排行第一的投標(biāo)人為中標(biāo)人。（八）中標(biāo)人確定后，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通過，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。（九）招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交。（十）招標(biāo)人在確定中標(biāo)人之日起十五日內(nèi)，向項目審批部門和行政監(jiān)督部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。書面報告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介；2、招標(biāo)文件的重要內(nèi)容；3、評標(biāo)委員會成員名單和評標(biāo)報告；4、中標(biāo)結(jié)果；5、招標(biāo)投標(biāo)活動中其他應(yīng)說明的重要事項。（十一）中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項目。中標(biāo)人按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項目部分非關(guān)鍵部位工程轉(zhuǎn)讓，但不得再次分包。（十二）未經(jīng)招標(biāo)人同意，中標(biāo)人不得在中標(biāo)后調(diào)換投標(biāo)文件中確定的項目負(fù)責(zé)人和重要技術(shù)人員。第十一章投資估算及資金籌措11.1投資估算依據(jù)投資估算依據(jù)如下：1、《投資項目可行性研究指南》計辦投資〔2002〕15號；2、《經(jīng)濟(jì)評價與參數(shù)》（第三版）3、《投資項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》咨經(jīng)〔2002〕11號4、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》；5、《河南省建筑工程費(fèi)用定額》；6、《河南省建筑工程工程量清單綜合單價》[2008]；7、國家配套的有關(guān)文件規(guī)定等；11.2投資說明本項目范圍包括：建筑工程費(fèi)、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)以及流動資金。詳見總投資估算表（附表1）。該項目總投資12456.8萬元。其中：建筑工程費(fèi)用11821.12萬元，其它工程費(fèi)用195.00萬元，基本預(yù)備費(fèi)443.59萬元。詳見總投資匯總表（附表1）11.2.1建筑工程1、根據(jù)項目單位提供的有關(guān)資料及建筑物現(xiàn)實(shí)市場單方造價，估算工程費(fèi)用。2．設(shè)備價格及安裝工程費(fèi)用（1）設(shè)備費(fèi)用根據(jù)設(shè)備生產(chǎn)廠家提供的設(shè)備近期報價估算。（2）設(shè)備安裝費(fèi)設(shè)備安裝費(fèi)按指標(biāo)規(guī)定的費(fèi)率計取。（詳見附表）11.2.2其它費(fèi)用其它費(fèi)用包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、勘察設(shè)計等。其中：（1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按照有關(guān)文件計算取1%。（2）勘察設(shè)計費(fèi)：按照工程費(fèi)用的0.4%計算。（3）招投標(biāo)費(fèi)用：按差額定率累進(jìn)法計算。（4）監(jiān)理費(fèi)用：按照工程費(fèi)用的0.4%計算。11.2.3預(yù)備費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)按照工程費(fèi)用的3%計取，合計為443.59萬元。11.3項目資金籌措及分年投入資金計劃根據(jù)項目具體情況及實(shí)施計劃，確定建設(shè)期為18個月，第一年投入資金計劃比例為50%，第二年為50%。詳見財務(wù)現(xiàn)金流量表（附表4）。第十二章財務(wù)評價12.1財務(wù)評價依據(jù)財務(wù)評價依據(jù)如下：（1）《投資項目可行性研究指南》（2）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則（3）財政部發(fā)布的《企業(yè)財務(wù)制度》、《企業(yè)會計制度》和會計制度的有關(guān)規(guī)定。（4）國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動工資管理和社會保障等部門的有關(guān)規(guī)定。12.2財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取12.2.1銷售收入估算房屋銷售價格的確定原則：根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)適用住房的市場情況，確定本項目房屋的銷售價格，工程總建筑面積96250m2，其中191m2為公共建筑，不在銷售范圍，銷售面積為96059m2，銷售價格為：1470元/㎡。銷售收入合計為14120.67萬元。12.2.2稅金及附加本項目估算營業(yè)稅按照5%計算，城市維護(hù)建設(shè)稅按照7%計算。根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)優(yōu)惠政策規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房免繳教育附加費(fèi)。企業(yè)所得稅按照25%的比例提取。12.2.3成本費(fèi)用開發(fā)成本費(fèi)用為12456.81萬元。12.2.4企業(yè)利潤企業(yè)利潤為681.30萬元。利潤率為2.9%，符合國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)利潤率不超過3%的要求。12.2.5財務(wù)評價報表財務(wù)評價報表包括：（1）項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（詳見附表）（2）利潤分配表（詳見附表）12.3財務(wù)評價結(jié)論分析表明，該項目的凈現(xiàn)金流量為681.30萬元,表明財務(wù)狀況基本良好。項目面臨主要風(fēng)險因素時，具有一定的抗風(fēng)險能力。綜上所述，各項分析表明，本項目從財務(wù)評價角度可以接受。第十三章社會效益評價13.1經(jīng)濟(jì)效益由于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。為鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較塊增長，國家提出建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場上商品房價格，旨在確保房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)廣大人民群眾的利益，構(gòu)建和諧社會，它區(qū)別與市場上的商品房，不是以單單追求利潤為最終目標(biāo)，其建造成本和售房價格會受到政府嚴(yán)格監(jiān)督，按照其利潤率不能超過成本價的3％出售，所以說該項目是典型的社會保障福利性質(zhì)，就不再闡述。13.2社會效益經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，是國家在取消實(shí)物分房制度后，向房屋商品化轉(zhuǎn)化的過程中，在一個歷史階段的特殊產(chǎn)物。第一，可解決部分中低收入家庭及住房困難戶的住房問題,保證安定團(tuán)結(jié)，減少社會矛盾,提高貧困家庭的住房質(zhì)量，為群眾辦事落實(shí)到實(shí)處,有效樹立了政府的良好形象；第二，政府提供經(jīng)濟(jì)適用住房,根據(jù)市場供需矛盾適時調(diào)整建筑市場，來影響商品房市場過熱現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場走持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展道路。第三，廣大群眾可以適用住房公積金制度，引導(dǎo)居民觀念向住房商品化改進(jìn)，有利于推進(jìn)住房商品化和社會化進(jìn)程，促進(jìn)城市住房制度的改革，實(shí)現(xiàn)住房小康目標(biāo)起到積極推動作用。由此可見，項目的社會效益是十分深遠(yuǎn)的。第十四章結(jié)論與建議XXX經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目符合XXX城市發(fā)展規(guī)劃的需要，建設(shè)完工后，住宅建筑面積達(dá)80654m2平方米，可為社會提供質(zhì)優(yōu)價廉的經(jīng)濟(jì)適用住房近1015套，加上科學(xué)的整體設(shè)計、優(yōu)良的后期管理，按每戶3人計算，可解決約3045人的住房問題。目前，不管是從城區(qū)規(guī)劃，還是從資金的籌措、項目的管理，都基本具備開工條件，為小區(qū)的后期施工，奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)，使項目的開發(fā)建設(shè)成為現(xiàn)實(shí)。綜上所述，該經(jīng)濟(jì)適用住房項目的開發(fā)建設(shè)是可行的。建議承辦單位要加快項目的前期工作進(jìn)程，按照有關(guān)部門要求，積極落實(shí)建設(shè)資金，落實(shí)設(shè)計及施工單位，盡早開工，保質(zhì)保量按時完成工程建設(shè)，及時投入使用，盡快發(fā)揮項目應(yīng)有的社會效益。康泰安置小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目GZ—2011—03—01PAGE60附表1總投資估算表單位：萬元工程或費(fèi)用名稱土建工程設(shè)備購置安裝工程其他費(fèi)用合計占總投資比例單方造價(元/平方米)備注建筑面積費(fèi)用第一部分工程費(fèi)用住宅樓80653.528871.898871.8969.01%1100商業(yè)部分6092.70670.20670.205.21%1100配套服務(wù)部分191.0015.6615.660.12%820地下建筑面積9313.001024.431024.431100綠化9827.009.839.830.08%10道路8104.0032.4232.420.25%40電梯15.00660.007.50667.505.19%440000單位：臺/套門衛(wèi)室及大門60.004.202.200.006.400.05%700給排水230.0050.00280.002.18%電氣115.0027.00142.001.10%消防96.004.80100.800.78%一類費(fèi)用合計10628.621103.2089.3011821.1291.94%第二部分工程費(fèi)用的其他費(fèi)用建設(shè)單位管理費(fèi)47.2147.210.37%0.4%招標(biāo)費(fèi)35.4635.460.28%0.3%工程監(jiān)理費(fèi)用47.2147.210.37%0.4%環(huán)保費(fèi)用15.0015.000.12%勘察設(shè)計47.2147.210.37%0.4%二類費(fèi)用合計192.10192.101.49%第一、二部分費(fèi)用合計10628.621103.2089.30192.1012013.2293.44%流動資金400.00400.003.11%基本預(yù)備費(fèi)用443.59443.593.45%3.0%總投資10628.621103.2089.301035.6912856.8100%附表2銷售收入、銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號項目單位單價（元）第2年（100％）一收入數(shù)量合計多層㎡147096059.0014120.67二銷售稅金及附加營業(yè)稅（5％）706.03城市維護(hù)費(fèi)（7％）49.42合計755.46備注:本附表不考慮漲價因素附表3利潤分配表單位：萬元序號年份項目建設(shè)期建設(shè)期（銷售期）121銷售收入14120.672銷售稅金及附加755.463開發(fā)成本費(fèi)用12456.814利潤總額908.405企業(yè)所得稅（稅率25%）227.106稅后利潤681.307未分配利潤681.30附表4財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號年份項目建設(shè)期建設(shè)期（銷售期）121現(xiàn)金流入14120.671.1銷售收入14120.671.2回收余值2現(xiàn)金流出12456.8113439.372.1固定資產(chǎn)投資12456.8112456.812.2流動資產(chǎn)投資0.002.3銷售稅金及附加755.462.4所得稅227.103凈現(xiàn)金流量-12456.81681.30目錄1.1 項目建設(shè)背景 71.2項目區(qū)范圍、規(guī)模、主要建設(shè)內(nèi)容及工期 71.3投資預(yù)算和資金籌措 81.4組織實(shí)施和管理 82.1自然概況 102.2社會經(jīng)濟(jì)狀況 122.3現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施 133.1項目區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約因素 153.2項目建設(shè)的必要性 163.3項目建設(shè)的可行性 164.1項目區(qū)水資源概況 174.2項目區(qū)需水量分析 174.3可供水量估算 234.4水量平衡分析 234.5灌溉水質(zhì)分析 315.1指導(dǎo)思想 325.2設(shè)計原則 325.3設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)