陜西省演藝培訓(xùn)中心項(xiàng)目策劃報(bào)告陜西演藝集團(tuán)2012年5月前言：2012年5月，省委書記趙樂際同志在陜西省第十二次黨代會上提出“文化強(qiáng)”戰(zhàn)略——如何實(shí)現(xiàn)文化資源有效整合，形成具備核心競爭力的國內(nèi)文化演藝集團(tuán)，打造成為具有陜西特色的文化演藝品牌，就成為了陜西文化藝術(shù)界同仁的新課題。

陜西文化演藝綜合體項(xiàng)目是文藝路演藝基地首發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)該如何定位？在城市發(fā)展中承擔(dān)怎樣的角色？具備怎樣的功能？如何探索出一條文化全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展之路？如何促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展？……

本報(bào)告將立足國內(nèi)、外文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和西安城市以文促城發(fā)展戰(zhàn)略，深度思考項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、定位和模式，以供決策參考。項(xiàng)目本體思考項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告體系位置基本概況項(xiàng)目四至范圍區(qū)位影響因素交通道路——項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)共有五條主干道、48條公交線路，交通極為便利。主要人流——本項(xiàng)目的人流及車流將主要來自于文藝路。軌道交通——臨近地鐵2號線南門站出口，項(xiàng)目價值得到提升。項(xiàng)目大致范圍紅線位于西安市文藝北路沿線，周邊分布各類文藝演藝院團(tuán)與企業(yè)，人口居住密度較高，地塊分布零散，處于西安急待改善的滯后發(fā)展區(qū)域文藝路占地面積（畝）建筑面積（㎡）容積率建筑密度綠地率限高（米）7.21約336477.035%≥35%100宗地規(guī)劃數(shù)據(jù)宗地指標(biāo)數(shù)據(jù)機(jī)動車位住宅≥0.8個/100㎡（建筑面積），商業(yè)均≥1個/100㎡（建筑面積）（其中地面車位≤10%）退界退綠線多層商業(yè)及高層≥5米，其它多層≥2.5米；退地界多層≥4.5米，高層≥6.5米項(xiàng)目地塊較小，容積率較高，小區(qū)環(huán)境基本缺失；配套劇院，一定程度增加項(xiàng)目形象和帶動商業(yè)消費(fèi)；車位配比基本充足，有利于項(xiàng)目后續(xù)銷售和運(yùn)營。宗地基本信息

北側(cè)：未來規(guī)劃路與樂府國際公寓，限制項(xiàng)目視野。南側(cè)：未來規(guī)劃路。東側(cè)：歌舞劇院與省京劇院家屬樓。西側(cè)：文藝路沿街。宗地四至范圍宗地處于文藝路與仁義路交匯處，未來道路通達(dá)性與項(xiàng)目展示面俱佳。項(xiàng)目區(qū)位條件成熟，具有完備的市政、商業(yè)、金融服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、政府職能機(jī)關(guān)等配套條件。環(huán)境解析——周邊在、待建樓盤逾40個，未來區(qū)內(nèi)將形成新商業(yè)、商務(wù)及居住中心。區(qū)域現(xiàn)有人口約35萬人，其中事業(yè)單位約占21%、文化藝術(shù)行業(yè)約占53%，其他行業(yè)約占26%，平均每年新增人口約2.6萬人文藝路長安路雁塔路環(huán)城路友誼路陜西省歌舞劇院、陜西省樂團(tuán)西安市群眾藝術(shù)館音樂廳(規(guī)劃中)陽光麗都大劇院陜西省電影公司陜西省雜技藝術(shù)團(tuán)陜西省人民藝術(shù)劇院陜西省戲曲研究院陜西省藝術(shù)學(xué)校陜西省京劇團(tuán)在文藝路及文藝路延伸地段，共聚集了以演藝團(tuán)體為首的10多家文藝團(tuán)體，區(qū)域擁有傳統(tǒng)的藝術(shù)演藝氛圍，初步已形成了約20多家專營樂器銷售的中小型商店教育中學(xué)：86中學(xué)。小學(xué)：文藝路小學(xué)、南稍門小學(xué)。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平據(jù)項(xiàng)目有友誼社區(qū)衛(wèi)生站、陜西高等專科學(xué)校附屬醫(yī)院、華仁醫(yī)院、陜西紅十字會醫(yī)院大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場民生百貨、華潤萬家超市、李家村萬達(dá)廣場。文化、體育、娛樂設(shè)施休閑度假、餐飲娛樂、溫泉洗浴的好場所。銀行中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、西安市商業(yè)銀行郵局文藝路郵電局區(qū)域嚴(yán)重缺乏高端演藝文化娛樂設(shè)施我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域?yàn)槌墒炀幼^(qū)域，但嚴(yán)重缺乏高端演藝文化娛樂設(shè)施項(xiàng)目本體思考項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告體系項(xiàng)目定位陜西省演藝培訓(xùn)中心集藝術(shù)培訓(xùn)、高端劇場、文化辦公、文化商業(yè)功能為一體的特色演藝培訓(xùn)綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目本體思考項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告體系產(chǎn)品解決方案項(xiàng)目運(yùn)營總結(jié)與建議城市，是劇場也是舞臺，藝術(shù)、生活相互滲透。繁華——當(dāng)作背景主角——人人出演項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念：放眼望去，我們是城市舞臺的明星項(xiàng)目外立面明城墻文昌門演藝培訓(xùn)基地演藝劇院部分文化商業(yè)部分車庫藝術(shù)公寓6層：高18米5層：高20米1層：高20米4層：高30米（地下1層，5米）2層:8米地面共112米（含地下）。其中地上99米，地下13米；共22層。其中地上19層，地下3層。項(xiàng)目業(yè)態(tài)布置藝術(shù)人才培訓(xùn)中心部分4層：高16米

項(xiàng)目將大膽采用創(chuàng)新格局，將文化、商業(yè)、商務(wù)垂直融合，破解傳統(tǒng)藝術(shù)公建“單體運(yùn)營”模式，實(shí)現(xiàn)資源共享、功能融合。藝術(shù)公寓：6層，總面積8000平方米。演藝培訓(xùn)基地：5層，總面積5000平方米，大廳500平方米。藝術(shù)人才培訓(xùn)中心：4層，總面積5000平方米。演藝劇院兩個：1層，層高20米，總面積4000平方米。文化商業(yè)：4層，總面積10000平方米。車庫：2層，總面積4000平方米。項(xiàng)目面積總計(jì)約36000平方米。項(xiàng)目方案容積率約7.0。辦公部分酒店藝術(shù)公寓設(shè)計(jì)靈動空間的藝術(shù)公寓天井挑空設(shè)計(jì)，解決劇院承重問題玻璃穹頂設(shè)計(jì)，分割辦公與公寓業(yè)態(tài)45平米精致公寓主要用于安置陜西省演藝集團(tuán)員工，引進(jìn)優(yōu)秀人才，單套45平方米，共計(jì)177套。中心挑空部分左右分割設(shè)計(jì)樓梯樓梯樓梯樓梯演藝訓(xùn)練基地主要用于省內(nèi)已從業(yè)的演藝人才再深造、再提高的專業(yè)化訓(xùn)練，提升我省內(nèi)演藝人才的專業(yè)水平與知識素養(yǎng)。藝術(shù)培訓(xùn)中心設(shè)計(jì)富有創(chuàng)新和活力的藝術(shù)培訓(xùn)中心主要用于開展陜西省中、青、幼三個不同年齡段演藝人才藝術(shù)、舞蹈、表演培訓(xùn)，為演藝集團(tuán)后備人才儲備提供平臺，同時發(fā)揮演藝集團(tuán)現(xiàn)有優(yōu)勢，努力做到培養(yǎng)人才、吸引人才、留住人才，為演藝集團(tuán)的未來發(fā)展提供基礎(chǔ)。通過藝術(shù)公寓、藝術(shù)辦公、藝術(shù)培訓(xùn)中心和文化商業(yè)等配套業(yè)態(tài)，定期舉辦表演、交易、論壇等活動，提升項(xiàng)目高端文化定位。兩個中型劇院，共計(jì)兩層，800個座位。中型舞臺，立體布局，雙層幕布。挑空式大廳，錯落空間布局。舞臺區(qū)觀眾區(qū)前廳區(qū)錯落空間布局演藝劇院設(shè)計(jì)項(xiàng)目的靈魂——中國首個空中劇場劇場將打造成為省內(nèi)主題藝術(shù)劇場和民間藝術(shù)劇場，適合各類主題演出、小樂隊(duì)表演、小話劇演出等，并努力實(shí)現(xiàn)“天天有話劇”、“天天有演出”的經(jīng)營理念，創(chuàng)建陜西劇場主題演出與話劇演出專業(yè)品牌。演藝劇院設(shè)計(jì)（意向圖）以旅游與觀看演出人群客戶為主布置：1~2層以文化、時尚、娛樂業(yè)態(tài)為主3層與地下1層部分以餐飲、休閑、超市為主大小結(jié)合，圍合式商業(yè)布局旋梯交叉躍層設(shè)計(jì)、中心設(shè)立商業(yè)展示區(qū)打造西北首個高端樂器商業(yè)中心文化商業(yè)設(shè)計(jì)將其打造成為西北首個高端樂器商業(yè)中心，該中心將是集樂器銷售、租賃、展示、維修為一體的全產(chǎn)業(yè)鏈樂器經(jīng)營中心，努力實(shí)現(xiàn)陜西省演藝培訓(xùn)中心項(xiàng)目發(fā)展與繁榮共同實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)挑空內(nèi)商業(yè)街，自由空間體，易于分割組合，減小單鋪面積，利于銷售；U型內(nèi)街設(shè)計(jì)街區(qū)式商業(yè)概念——挑空內(nèi)街設(shè)計(jì)商鋪面積配比建議樓層面積范圍一層40至100㎡二層80至150㎡三層400至1000㎡地下一層敞開式樓層業(yè)態(tài)范圍1F樂器琴行2F樂器琴行3F特色劇場（茶社、相聲社）、高端餐飲-1F陜西小吃與超市商鋪業(yè)態(tài)初步建議一、二層商業(yè)業(yè)態(tài)以樂器琴行為主，三層業(yè)態(tài)為特色劇場及餐飲，地下一層經(jīng)營陜西小吃與超市；一、二層商業(yè)為專業(yè)市場，為保證未來商業(yè)的運(yùn)營，先引入品牌樂器主力店，通過品牌效應(yīng)拉動整體商業(yè)；三層為特色劇場及高端餐飲，通過大劇場的帶動小特色劇場作用，打造特色民間演藝中心；地下一層經(jīng)營陜西特色小吃與超市，這樣既方便周邊人群與演出觀眾，又降低了項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。文化商業(yè)面積比例（意向建議）通利琴行柏斯琴行十大琴行連鎖加盟店1柏斯琴行2盛世雅歌琴行3知音琴行4通利琴行5Solo琴行6月光琴行7華音琴行8名屋琴行9樂博琴行10勃蘭梅琴行全國知名琴行匯集地（意向建議）產(chǎn)品解決方案項(xiàng)目運(yùn)營總結(jié)與建議項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃表工作內(nèi)容

時間

開始

完成

項(xiàng)目啟動時間2012-7-1策劃方案設(shè)計(jì)2012-8-12012-8-30規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2012-9-12012-10-31單體方案設(shè)計(jì)2012-11-12013-1-31施工圖設(shè)計(jì)2013-2-12013-4-31建立聯(lián)合項(xiàng)目公司2012-10-12012-10-31簽署土地合同2012-12-1取得土地證2013-2-15基礎(chǔ)開工2013-5-10開盤銷售2013-5-1竣工驗(yàn)收2015-6-1住宅入住2015-9-1分期及首期開發(fā)計(jì)劃2012年7月-2013年4月為項(xiàng)目前期，主要解決項(xiàng)目立項(xiàng)、土地手續(xù)、資金到位、建立合作、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期問題。2013年5月-2014年12月為項(xiàng)目中期，主要解決項(xiàng)目施工、室內(nèi)裝修、商業(yè)招商、職工安置等問題。2015年1月-2015年5月為項(xiàng)目后期，主要解決劇院經(jīng)營、人才入場、培訓(xùn)開展、商業(yè)開業(yè)等問題。表：項(xiàng)目總成本構(gòu)成（開發(fā)成本+費(fèi)用）說明：該表主要為開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用，不含稅費(fèi)序號項(xiàng)目名稱總額（萬元）1土地成本72102前期工程費(fèi)14323建安工程164204管理費(fèi)8425不可預(yù)見費(fèi)3376財(cái)務(wù)費(fèi)用07銷售費(fèi)用6108合計(jì)2.68項(xiàng)目總成本構(gòu)成(初步測算)項(xiàng)目銷售構(gòu)成(初步測算)業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)面積是否可售預(yù)測均價預(yù)測銷售總額備注劇場4000㎡否-文化辦公6000㎡否-藝術(shù)人才培訓(xùn)中心5000㎡否-藝術(shù)公寓9000㎡否-文化商業(yè)10000㎡是18000元/平方米18000萬地下與三層價格較低地下車位5000㎡否-合計(jì)39000㎡--18000萬面積包括地下車庫說明：該表不含稅費(fèi)整個項(xiàng)目總經(jīng)營收入為18000萬元、稅前利潤-8851萬元序號項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）1銷售收入

1.82開發(fā)成本

2.683利潤總額1-2-88514投資利潤率利潤/總投資-32.69%項(xiàng)目利潤總估算(初步測算)產(chǎn)品解決方案項(xiàng)目運(yùn)營總結(jié)與建議W劣勢S優(yōu)勢O機(jī)遇T

威脅項(xiàng)目的規(guī)模、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、客戶需求及人口流動等使?xiàng)目具備成為西安市場核心項(xiàng)目的條件周邊配套齊全，缺少高品質(zhì)商業(yè)與文化演藝配套資源區(qū)域內(nèi)缺少高品質(zhì)的規(guī)模項(xiàng)目除項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢外，可通過基礎(chǔ)配套設(shè)施（如銀行、社區(qū)醫(yī)療、餐飲等）與演藝集團(tuán)優(yōu)勢劇目實(shí)現(xiàn)區(qū)域價值大跨步提升，同時吸引包括各個區(qū)域的客戶前來消費(fèi)項(xiàng)目綜合素質(zhì)好，各家房地產(chǎn)公司獲取意向強(qiáng)，競爭激烈SWOT分析與結(jié)論開展“東方時代演藝廣場”項(xiàng)目，將顯著提高陜西演藝集團(tuán)在西安市場的品牌影響力，為集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)；項(xiàng)目的達(dá)成對于文藝路演藝基地整體開發(fā)具有表率性的帶頭作用，為打破文藝路演藝基地的現(xiàn)實(shí)困境，必將起到推波作用；綜上，陜西演藝集團(tuán)開展項(xiàng)目意向堅(jiān)決。自09年初陜西演藝集團(tuán)正式成立后，實(shí)現(xiàn)了歌劇“司馬遷”、“張騫”、大型樂舞詩“大唐賦”等集團(tuán)戰(zhàn)略性劇目項(xiàng)目的推廣，陜西演藝集團(tuán)已順利實(shí)現(xiàn)品牌落地。無論從市場機(jī)會的顯現(xiàn)，還是西安城市角色的提升，當(dāng)今的西安都更需要出現(xiàn)一個更為富有國際化與時代感的文化載體，這亟需這一個具備戰(zhàn)略意義的使命,“東方時代演藝廣場”是極為恰當(dāng)角色。項(xiàng)目綜合建議最易遭老板“炒”的15種員工廣東韋邦集團(tuán)李雙華有人在工作中出了問題，于是首先想到的是換一家企業(yè)去工作，考慮的只是換一個環(huán)境而已，根本沒有反思自身的問題。可是，換了工作環(huán)境問題卻依然存在啊！老板雖然換了，但他們考慮“炒魷魚”的因素是一致的。那么，老板眼中什么樣的人會被炒掉呢？這類對象一般是剛剛參加工作不久的職場新鮮人，對突發(fā)事件往往措手不及，結(jié)果行動常過分急躁，更甚者每次遇事每次如此，給老板留下不可調(diào)教的印象。01：不夠穩(wěn)重沉著喜歡夸夸其談，一旦需要實(shí)際操作時，往往發(fā)生許多困難，卻又找不出原因何在。02：理論與實(shí)際不能配合不能具體地評斷工作價值，往往分不清工作的目的是什么，是為了賺錢？還是為了立名？或是為了樂趣。給老板一種整個人渾渾噩噩的感覺。03：不夠成熟一旦出現(xiàn)失誤就無法釋懷，更無法從中領(lǐng)悟出正確的方法。04：對所犯的錯誤耿耿于懷只看重眼前區(qū)區(qū)小事，無法透過現(xiàn)象去把握實(shí)質(zhì)，沒有主次之分，往往怡誤很多機(jī)會。05：斤斤計(jì)較，分不清主次自信有很好的工作能力，但稍微涉及工作以外的其他方面，就極度缺乏自信心。06：過高評估自己的能力對工作匆忙做出決定，但