吉安市XX房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告PAGEPAGE70成功案例，最新歸檔。授權本站，請勿外傳！成功案例，最新歸檔。授權本站，請勿外傳！第一章總論第一節(jié)項目概況一、項目名稱：吉安市XX房地產(chǎn)開發(fā)項目（一期，B3地塊）二、建設單位：吉安市XX置業(yè)發(fā)展有限公司三、法人代表：四、建設地址：吉安市XX區(qū)，五、建設性質(zhì)：新建六、建設規(guī)模：一期總建筑面積：88434m2，其中：住宅45722.5m2（共385戶）、商業(yè)用房13518m2、賓館10615.5m2（暫緩建）、綜合樓8610m2、會所1482m2、幼兒園483m2、地上車庫7673m2、其它公建330m2（總配電房、公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站）。七、建設期限：二年（2005年10月～2007年9月）八、主要技術經(jīng)濟指標1、總征地面積：170.5畝（113657m2，其中95613.57m2已辦證）其中：一期項目用地面積：61.5畝（41020.4m2）2、一期總建筑面積：88434m23、建筑密度：27.2%4、容積率：1.655、綠地率：43.5%6、一期項目總投資：7113.39萬元7、銷售凈收入：10565.61萬元8、利潤總額：3452.23萬元9、總投資利稅率：48.53%10、所得稅：1139.24萬元11、凈利潤：2312.99萬元12、總投資利潤率：32.52%13、盈虧平衡點：67.33%14、財務內(nèi)部收益率：39.45%>Ic=15%15、財務凈現(xiàn)值：1134.12萬元>0（Ic=15%時）16、投資回收期：2.58年17、貸款償還期：3年18、償債備付率：3.12第二節(jié)可行性研究范圍一、可行性研究依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、建設部頒布的《城市規(guī)劃編制辦法》及其《實施細則》3、吉安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃4、江西省規(guī)劃實施技術導則5、《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50220—95）6、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180—93）7、《吉安市近期建設規(guī)劃》（2002—2005）8、《XX區(qū)分區(qū)規(guī)劃》（2000—2010）9、《吉安市XX規(guī)劃方案》（2005年5月）10、國家計委頒布的《建設項目評價方法與參數(shù)》11、國家頒布的城市建設的其他相關規(guī)定及規(guī)范12、建設單位提供的有關資料13、建設單位可研咨詢委托書二、可行性研究范圍通過調(diào)查項目所在地的社會經(jīng)濟狀況，房地產(chǎn)現(xiàn)狀，市政基礎設施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場分析預測，研究項目建設的必要性、可行性，研究該項目建設規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設計方案，提出組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出項目可行性研究結論。三、可行性研究的結論開發(fā)建設吉安市XX工程項目可以達到下述目的：1、落實《吉安市近期建設規(guī)劃》（2002—2005）和《XX區(qū)分區(qū)規(guī)劃》（2000—2010），拉大城市框架，策應吉安市中心城區(qū)南延北擴，東拓西展的建設要求，整治和美化城市環(huán)境。2、為吉安市民提供一處良好的生活居住環(huán)境及購物場所。3、盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和有利社會穩(wěn)定。該項目財務上具有一定的抗風險能力。是一個既有可觀的經(jīng)濟效益，又有很好的社會效益的項目，應大力支持，盡早組織實施。

第二章項目建設必要性與可行性第一節(jié)項目背景一、吉安市概況吉安位于江西省中西部，贛江中游。從地勢上看，屬羅霄山脈中段，扼湖南、江西兩省咽喉通道，地勢極為險要。境內(nèi)有自北向南縱貫的京九鐵路、贛粵高速公路、105國道和由東向西的319國道，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)的天然紐帶；上可溯贛江溝通閩粵，下可泛鄱陽湖與長江相聯(lián)，順抵長江下游發(fā)達省市，在江西省地理上占有特殊位置。地理上，介于北緯25°58′32″至27°57′50″，東經(jīng)113°46′至115°56′之間，全市長約218公里，東西寬約208公里，總面積為25271平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積的51%，平原與崗地約占23%，丘陵約占22%，水面約占4%。可概括為“七山半水兩分田，半分道路和莊園”。它的四周，東鄰撫州市的樂安市，南連贛州市的興國縣、贛縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春市的樟樹市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。市政府駐地吉州區(qū)距省會南昌219公里，距首都北京，鐵路里程為1805.6公里。吉安市轄吉州區(qū)、XX區(qū)、井岡山市和吉安、泰和、萬安、遂川、永新、永豐、吉水、峽江、安福、新干10縣，257個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3150個行政村，人口462萬人。吉安市屬中亞熱帶季風濕潤氣候，具有冬春陰冷，夏熱秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，無霜期長等特點。吉安市多年平均降水量為1487毫米，多年平均氣溫為17.1～18.6℃。二、吉安市國民經(jīng)濟概況2000年撤地設市以來，吉安市提出了“做大吉安市，崛起銀三角”的發(fā)展構想，全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得了輝煌成就。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)保持較高增長，第二產(chǎn)業(yè)比重不斷上升并成為牽引經(jīng)濟快速增長的主要動力，經(jīng)濟結構實現(xiàn)二、三、一的轉(zhuǎn)型，GDP中三大產(chǎn)業(yè)比例為30.1：37.5：32.4。經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高。2004年全市財政總收入22.686億元，比2003年增長24.5％，創(chuàng)歷史最高水平。近年來全市投資力度加大，投資總量增加。2004年全市全社會完成固定資產(chǎn)投資88.65億元，比2003年增長39.74％，一批基礎設施建設等重點投資項目的開工、建成，不僅成為拉動當?shù)亟?jīng)濟較快增長的重要因素，更為吉安市今后發(fā)展奠定了良好的基礎。吉安市通過營造良好的綜合投資環(huán)境，拓寬了開放型經(jīng)濟的發(fā)展空間。目前，全市城鄉(xiāng)居民生活總體達到小康水平，正逐步向全面建設小康社會邁進。2004年，全市城市居民年可支配收入達7031元，比2003年增長7.14％；農(nóng)民年純收入達2857元，比2003年增長22.66％。城鄉(xiāng)居民消費觀念悄然變化，消費結構不斷優(yōu)化。作為江西省中部的政治、經(jīng)濟、文化中心，隨著城市功能增強，城區(qū)規(guī)模擴張，經(jīng)濟輻射能力加強，促使城市建設步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎；加之近幾年吉安經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費時尚，同時將購房作為一種安全、增值的投資方式。第二節(jié)項目建設的必要性一是貫徹實施《吉安市近期建設規(guī)劃》（2002—2005）和《XX區(qū)分區(qū)規(guī)劃》（2000—2010），加快城市發(fā)展的需要。按照吉安市城市總體規(guī)劃，“十一五”期間要加快中心城市的建設，擴大城區(qū)范圍，創(chuàng)建濱江花園城市，把吉安市中心城區(qū)建設成擁有50萬人口的新型城市，形成“兩江三岸”的城市格局，積極融入全省中心城市群的建構和重塑，使河西、河東、河南在經(jīng)濟與社會的發(fā)展進程中互為依托、平衡發(fā)展；使吉安市區(qū)成為新的經(jīng)濟增長點，并向外輻射促進全市總體經(jīng)濟的發(fā)展。吉安市XX房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設符合城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求；其建設將進一步改善城市景觀，增強城市功能，拉大城市框架，策應吉安市中心城區(qū)南延北擴，東拓西展，擴張城市規(guī)模，美化環(huán)境。二是拉動內(nèi)需、落實市委一屆十次全會提出的“一年一個新變化，三年邁上新臺階，五年實現(xiàn)新跨越”戰(zhàn)略目標的需要。從吉安實際出發(fā)提出的“崛起三步曲”，體現(xiàn)全市上下加快發(fā)展、爭先進位的迫切愿望。在加速城市化進程中：“突出中心，做強兩翼，提升縣城，優(yōu)化城鎮(zhèn)”。“突出中心”，就是要突出做大做美吉安市中心城市，進一步加快中心城市的產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚，增強中心城市的集聚和輻射能力，按照“不求最大最好，但求風格獨特”的原則，充分結合吉安市自然山水格局，建設依山就水、山環(huán)水繞的生態(tài)山水城市。按照“一市三區(qū)、兩江三岸，一環(huán)三橋，五縱八橫，山水環(huán)繞”的組團式城市布局，加快中心城市重點工程的建設步伐，拓展中心城市規(guī)模是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。按吉安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃指標，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長10%左右，房地產(chǎn)項目的建設可以直接和間接帶動建筑、建材、裝飾等20余個相關行業(yè)的發(fā)展，促進居民消費。按經(jīng)驗估算，每投資1億元，可以使國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.1～1.2億元，能有效地促進吉安市的經(jīng)濟發(fā)展，同時還可以增加就業(yè)機會。三是配合舊城改造，全面建設小康社會的需要。小康住宅是全面建設小康社會關鍵的組成部分，吉安市的經(jīng)濟飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長，居民對住宅的要求，不僅是對房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點之一，建設花園式住宅小區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費的追求。吉安市XX房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設可促進XX區(qū)行政區(qū)周邊的建設步伐，大大改善市民居住環(huán)境和居住條件，提升吉安市住宅的品位；同時，排水實行雨污分流、園區(qū)大面積綠化符合國家環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)了人與自然的和諧發(fā)展；信息化、智能化引入，緊跟時代脈搏，體現(xiàn)人文關懷，小區(qū)更舒適安全。2005年8月吉安市陽明大橋的落成貫通，將有利項目的建設；項目的實施對集聚XX區(qū)行政中心人氣將起到一定的促進作用，有利于周邊土地的升值，推動吉安市房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展。四是吉安市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要?！熬盼濉薄ⅰ笆濉逼陂g，吉安市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然發(fā)展較快，但與南昌及發(fā)達地區(qū)相比，無論在小區(qū)建設的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前吉安市城區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，房型適當、上檔次的花園式住宅小區(qū)尚且不多；市內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平，開發(fā)理念相對滯后。吉安市XX開發(fā)建設項目引進先進的開發(fā)理念和樓盤規(guī)劃設計的先進思想，同時大幅度提高物業(yè)管理水平，建設一流的花園式住宅小區(qū)，進而帶動全市房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。第三節(jié)項目建設的可行性作為江西省中部政治經(jīng)濟、文化中心的吉安市，隨著城市規(guī)模的擴張，城市功能日趨增強，經(jīng)濟輻射力得到進一步提高，促使城市建設步伐加快，品位提高，為吉安市的房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎。加之近幾年經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加（

詳見表2-1：吉安市“十五”以來主要經(jīng)濟指標完成情況），消費觀念的不斷更新，造就了一批高要求的住房消費群體，隨著吉安市城市化進程的加快（

詳見表2-2：2010年吉安市中心城區(qū)及周邊縣市城鎮(zhèn)化水平預測表），一期項目開發(fā)建設具有很好的市場前景。這些就是項目建設的社會和經(jīng)濟基礎，是項目可行的最好條件。按照創(chuàng)建濱江花園城市，改善人民居住環(huán)境的要求，該項目開發(fā)建設，能使該區(qū)域環(huán)境與花園城市景觀相匹配，達到促進市政建設、擴大城市規(guī)模、盤活城市土地資源的目的。因此，順應要求，建設集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的吉安市XX房地產(chǎn)開發(fā)建設項目，既是尊重住房消費市場客觀規(guī)律的結果，也是吉安市房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢和要求。無論是濱江花園式現(xiàn)代城市的建設、還是適應住房消費的需要，建設吉安市XX房地產(chǎn)開發(fā)項目實屬可行。吉安市XX房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的建設客觀上是可行的。

吉安市“十五”以來主要經(jīng)濟指標完成情況（表2—1）指標單位2000年2001年2002年2003年2004年“十五”期末計劃前四年年均增幅（%）GDP億元155.55264.89180.0206.72242.87624011.78財政總收入億元12.2513.215.0218.2222.6819.316.65規(guī)模以上工業(yè)增加值億元12.711.5615.2423.5331.2425.24全社會固定資產(chǎn)投資億元39.9339.8549.8751007.0425.80農(nóng)民人均純收入元210621642245233028572955792城鎮(zhèn)居民可支配收入元47045076605665297031692010572010年吉安市中心城區(qū)及周邊縣市城鎮(zhèn)化水平預測表（表2—2）城市名稱2004年城鎮(zhèn)化率（%）比上年預計提高（百分點）預測2010年城鎮(zhèn)化率（%）中心城區(qū)吉州區(qū)672.079XX區(qū)21.52.234.7吉安縣25.22.238.4泰和縣27.52.140.1安福縣25.42.238.6吉水縣24.52.237.7峽江縣27.82.140.4第三章市場定位與價格定位第一節(jié)市場定位一、項目地理位置分析一期項目位于吉安市XX區(qū)，二橋東路與XX大道交匯處的東北角。項目東起站前路，西至長征路和XX大道，南接二橋東路，北臨萬安路和茨坪路；項目距吉安火車站廣場約1.0km、距贛江約1km里、距贛粵高速公路吉安北出入口約9.0km、距省會南昌公里219km。項目臨近已竣工和正在施工的房地產(chǎn)開發(fā)項目有天立花園（一期）、豪德花園、金竹苑、梅苑小區(qū)、天立花園（二期）等。根據(jù)XX規(guī)劃方案及建設單位實施計劃，XX地塊總用地面積170.5畝（113657m2,含原規(guī)劃擬建的XX消防支隊用地8377.66m2及二橋東路80m改窄為50m和茨坪路30m改窄為18m后退讓出用地4233.94m2），用地B2、B3、B4規(guī)整；一期項目用地B3面積61.5畝（41020.4m2）。二、項目周邊情況為改善XX區(qū)行政中心區(qū)域城市建設相對滯后的現(xiàn)狀，加快構建“兩江三岸”的中心城區(qū)發(fā)展格局，實現(xiàn)濱江花園城市整體目標，根據(jù)吉安市城市總體規(guī)劃的要求，應加快開發(fā)建設XX區(qū)，形成城市風貌和景觀。XX區(qū)行政中心及XX開發(fā)建設，在吉安市城市近期建設規(guī)劃中和XX區(qū)分區(qū)規(guī)劃占據(jù)極其重要地位，其建設對拓展吉安市城市發(fā)展空間，謀求經(jīng)濟社會快速發(fā)展，縮短與先進城市和發(fā)達地區(qū)的差距，實現(xiàn)強市升位的目的有重大意義。一期項目處于中心城區(qū)的XX區(qū)西南部，位于贛江二橋大道東，東臨站前路，南至二橋東路，西至XX大道和長征路，北臨萬安路及茨坪路。交通區(qū)位優(yōu)越，居民出行極為便利，特別是隨著XX區(qū)行政中心建設，使一期項目物業(yè)升值潛力很大。已建成的XX大道道路紅線寬80m，是吉安市中心城區(qū)的交通主干道，也是吉安市的一條花園式景觀大道，為一期項目提供了優(yōu)越的交通和景觀條件；擬建二橋東路道路紅線寬50m（原為80m），擬建長征路、茨坪路道路紅線寬30m，擬建站前路道路紅線寬40m，為一期項目建成后出行提供了優(yōu)越便捷的交通路網(wǎng)。三、項目周邊配套設施1、居住小區(qū)：天立花園（一期）、豪德花園、金竹苑、梅苑小區(qū)、天立花園（二期），項目鄰近還有XX區(qū)行政中心，四周無廠區(qū)，住家寧靜、舒適。2、醫(yī)療配套設施：項目500m范圍有大型醫(yī)療配套設施吉安市中醫(yī)院，XX區(qū)醫(yī)院、XX區(qū)疾控中心。3、學校、教育：井岡山學院，吉安市十一中（井岡山學院附中）、井岡山學院附小、麻家小學、吉安文武學校、新科電子專修學院等學校距一期項目均較近，幼兒可就近入托一期項目的“吉安市XX”幼兒園。4、自然景觀、人文景觀：一期項目自然景觀較豐富，贛江、XX山近在咫尺，隨著XX項目的開發(fā)建設，將形成一個天藍、樹綠、水清、人氣旺、環(huán)境美，融自然山水景觀特色于一體的高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。四、市場定位結合吉安創(chuàng)建“濱江花園城市”、“生態(tài)城市”的建設思路和毗鄰吉安市XX大道的特殊位置、文化氛圍，吉安市XX開發(fā)建設項目的市場銷售主體客戶定位為院校教職工、行政中心公務員、醫(yī)院醫(yī)護人員和各界成功人士。在居住形式、空間形成和環(huán)境理念上要有別于一般的居民區(qū)。在經(jīng)營理念上樹品牌優(yōu)勢，與目前吉安在建的星港澳園、康居帝景灣（螺湖花園小區(qū)）、中寰城市花園、壹街區(qū)、天龍花園以及待開發(fā)的金鷺花園、六合盛世、江南御景園共同定位為崇尚自然、回歸自然的健康高尚住宅群。一期項目還應樹立自己的品牌優(yōu)勢，在景觀、環(huán)境、綠化規(guī)劃方面突出自己的風格，在建設工程設計方面有自己的獨到之處，在社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的結合上找到新的切入點，并勝出其他樓盤。第二節(jié)市場需求分析一、市場需求建設小康吉安、實現(xiàn)吉安在江西中部的率先崛起，是今后一段時間我市經(jīng)濟建設的主要奮斗目標。未來五年，我市中心城區(qū)按照“一市三區(qū)、兩江三岸、一環(huán)三橋、五縱八橫”的規(guī)劃加緊建設，初步形成50萬人口規(guī)模的濱江花園城市雛形，給中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。1、居住現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計，吉安市中心城區(qū)現(xiàn)有非農(nóng)人口21萬（指吉州、XX兩區(qū)，不含外來務工人口），現(xiàn)有存量住房：336萬m2，人均居住面積10.71m2、建筑面積約20m2，其中有近2萬戶購買了房改房（含集資房、安置房）。如果按人均建筑面積30m2的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積210萬m2。同時，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性已顯現(xiàn)，住房消費已呈“金字塔”式的梯級消費結構（見下圖）。住房消費群體住房消費市場1、富人、高收入者1、別墅、高檔公寓2、稍高收入者2、商品房3、中、低收入者3、經(jīng)濟適用房、二手房4、最低收入者4、4、政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消費結構示意圖）2、近幾年舊城改造房屋拆遷情況撤地設市至2003年，吉安市中心城區(qū)（主要集中在吉州區(qū)），累計拆遷房屋面積50.21萬m2（2001年2.97萬m2，2002年13萬m2，2003年34.23萬m2），累計完成拆遷住戶4000余戶。這些拆遷戶絕大多數(shù)是實行貨幣安置，即通過住房社會化市場自行解決拆遷后的居住問題。2004年中心城區(qū)續(xù)建面積107.91萬m2，新開工面積70萬m2，拆遷面積32萬m2，新增拆遷戶近千戶。如果要安置2004年的拆遷戶，按戶均70m2計算，需住房面積7萬m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房面積35萬m2。3、城市新增人口住房需求據(jù)初步分析，吉安市5年時間要達到50萬人口中等城市規(guī)模，現(xiàn)有城市人口要翻一番以上，按小康居住水平：“戶均一套，人均一室，設施齊全，功能完善”的標準，那么，新增人口按人均建筑面積30m2計算，需增加住房面積約750萬m2。根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷居住需要，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費潛在市場。未來五年，吉安市中心城區(qū)住房需求總量近1000萬m2，全面啟動住房消費，住宅建設即將進入黃金期。二、市場供應1、近年中心城區(qū)商品房開發(fā)建設情況時間施工面積(萬m2)竣工面積(萬m2)銷售面積(萬m2)銷售額(萬元)2000年71.0825.7116.54158292001年29.4112.87.2269552002年76.5426.9232.49440872003年92.7932.1029.16263402004年139.7571.9353.7255841合計409.57169.46139.131490522、近年吉安市（吉州XX兩區(qū)城區(qū)）房地產(chǎn)項目規(guī)劃審批情況編號建設單位名稱項目名稱項目規(guī)模（公頃）建筑面積（萬m2）工程地址備注1吉安康居錦江發(fā)展有限公司康居帝景灣（螺湖花園小區(qū)）12.5020.0井岡山大橋西路以北2吉安市創(chuàng)天國際投資有限公司23.003.12后河中游地塊3吉安市萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司光明居住小區(qū)A1#.2#.3#.B2#.D地塊6.0010.60光明路以北4吉安市凱震房地產(chǎn)開發(fā)公司陽明商城3.0010.30原吉州區(qū)委區(qū)政府5吉安天立實業(yè)發(fā)展有限公司天立花園（一期）20.030.0原河東街道辦事處XX大道東西兩側(cè)6江西國投廬陵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江信廬陵花園（星港澳園）9.4620.0井岡山大道西路原吉安麻紡廠7吉安信和實業(yè)有限公司信和一期工程5.805.50后河中游\下游8吉安陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司金竹園2.405.00XX大道以西9市恒榮房地產(chǎn)開發(fā)公司麗景花園2.202.50井岡山大道77號10市恒榮房地產(chǎn)開發(fā)公司正丙角新村20.4016.90正丙角11吉安市XX房地產(chǎn)開發(fā)公司劉家村委會安置用地3.907.00上海路以東，永新路以北12吉安市XX房地產(chǎn)開發(fā)公司濱江新區(qū)坼遷安置新橋用地5.808.00上海路以西，濱江大道以東13吉安市中寰置業(yè)有限公司中寰城市花園6.805.80原曲軸連桿廠地塊14江西嘉圓房地產(chǎn)開發(fā)公司壹街區(qū)住宅6.7013.80贛新大道A10-1#,2#15市恒榮房地產(chǎn)開發(fā)公司恒鑫佳苑2.002.00贛新大道A13-1#16市明珠房地產(chǎn)開發(fā)公司明珠錦繡佳苑2.904.7017吉安信和實業(yè)有限公司信和新城二期3.205.12后河下游A4-1,A6-1,18吉安市建興房地產(chǎn)開發(fā)公司金鷺花園16.1627.04原贛江制藥廠地塊19吉安市天龍房地產(chǎn)開發(fā)公司天龍花園7.0012.00原有線電廠地塊20吉安市創(chuàng)天國際投資有限公司3.506.00后河中游地塊21吉安市寶得房地產(chǎn)開發(fā)公司金鵬花園二期2.164.20井岡山大道原味精廠地塊22宜春市匯盛房地產(chǎn)開發(fā)公司明月花園1.202.2長崗北路原市糧食局招待所地塊23市恒榮房地產(chǎn)開發(fā)公司梅苑小區(qū)20.017.0井岡山大道東路北側(cè)24吉安天立實業(yè)發(fā)展有限公司天立花園（二期）7.813.5原河東街道辦事處XX大道東西兩側(cè)25吉安六合盛置業(yè)發(fā)展有限公司六合盛世10.520.56原吉安電廠26江西冠鋒實業(yè)有限公司鷺島家園7.4511.13贛新大道的北側(cè)（市人壽保險大樓南西側(cè)）合計211.83283.95從上述分析看，未來五年吉安市中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然處于活躍期，供需缺口仍然較大，房地產(chǎn)開發(fā)的市場前景廣闊。第三節(jié)價格定位一、定價方法1、成本加成定價法將產(chǎn)品的成本加上預期利潤，具體額度由開發(fā)商調(diào)控，即為最基本的定價方法。此法雖簡單，仍須考慮市場行情及競爭狀況，才能訂出合適的價格。2、市場比較定位法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而訂。在競爭激烈時，條件相當?shù)膬蓚€物業(yè)，定價較高的項目會被客戶舍棄。3、顧客感受定價法當購房者對物業(yè)及發(fā)展商實力有信心時，縱然定價相對較高，購房者仍會欣然前往。但若購房者對推出個案的發(fā)展商沒有信心時，一旦定價過低，購房者反而會懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購買。二、基本依據(jù)分析1、項目土地獲取價格土地獲取的總價格為3431.155萬元（價格按實際交易95613.57m2土地計），平均土地成本單價為358.86元/m2，則一期項目B3地塊41020.4m2土地獲取的價格為1472.04萬元，平均分攤至可出售房地產(chǎn)（多層住宅、綜合樓、沿街店鋪等計7.7818萬m2，不含賓館的面積）建筑面積土地成本為189.16元/m2。2、項目單位開發(fā)成本項目每平方米開發(fā)預算成本包括：土地、建筑、規(guī)費、市政道路和綠化等綜合設施配套、稅收、管理費和銀行利息。單位面積全部開發(fā)成本測算表序號成本名稱多層住宅（元/m2）綜合樓（元/m2）沿街店鋪（元/m2）1土地成本189.16189.16189.162建安成本3807005003各項規(guī)費75901004室外水電路分攤8.48.48.45綠化等環(huán)境工程分攤16.516.516.56廣告、營銷等分攤43.743.743.77財務費用分攤41.141.141.18銷售稅費60.5104.5159.5合計（取整）81511951060注：銷售稅住宅按1100元/m2、綜合樓1900元/m2、商鋪約2900元/m2售價計算。3、開發(fā)商預期利潤目標期望值預期利潤目標期望值：多層住宅為30％，綜合樓40％，沿街店鋪樓120％，則每m2利潤：多層住宅244.5元/m2，高層寫字樓478元/m2，商鋪1272元/m2。4、成本加利潤的銷售價多層住宅1059.5元/m2，綜合樓1673元/m2，商鋪2332元/m2。5、項目主要競爭對手住宅樓盤價格定位及比較分析（1）住宅樓盤價格（2005年6月銷售均價）吉州XX兩區(qū)城區(qū)主要商品房樓盤綜合分析表項目名稱XX區(qū)選取對應一期項目具有可比性的梅苑小區(qū)、豪德花園、天立花園（一期）和（二期）、金竹苑五個樓盤進行價格因素加權比較分析供項目決策。吉州區(qū)選取對應一期項目具有參考性的明珠錦繡佳苑、壹街區(qū)、中寰城市花園、名人花園、江信廬陵花園（星港澳園）五個樓盤進行價格因素加權比較分析供項目參考。（2）價格因素加權比較分析。①XX區(qū)（河東片）估價時間：2005年6月均價：元/m2項目梅苑小區(qū)豪德花園天立花園（一期）金竹苑天立花園（二期）實際成交價1000900120012501250交易情況修正100/100102/100100/100100/101100/100交易日期修正102/100101/100101/100102/100101/100區(qū)域因素修正100/100102/100100/102100/105100/103修正后單價1020946118812021226按算術平均法計算：（1020+946+1188+1202+1226）÷5=1116元/m2②吉州區(qū)（河西片）估價時間：2005年6月均價：元/m2項目星港澳園中寰城市花園名人花園壹街區(qū)明珠錦繡佳苑實際成交價12501400135015001350交易情況修正100/105100/105100/103100/108100/108交易日期修正101/100101/100100/100101/100101/100區(qū)域因素修正100/105100/110100/110100/105100/108修正后單價11451224124812751169按算術平均法計算：（1145+1224+1248+1275+1169）÷5=1212元/m2（供項目比較分析參考）5、綜合樓目前吉安市吉州XX兩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目中，尚無小區(qū)綜合樓樓盤推出，市場價格暫無參考，保守考慮一期項目高層寫字樓銷售均價暫定2000元/m2。6、商鋪由于一期項目臨近的梅苑小區(qū)，天立花園（一期）、（二期），金竹苑、豪德花園均有少量商鋪，但各樓盤均無明顯亮點，因此商鋪售價參照較近的天立花園（一期）價格，均價暫定3200元/m2。三、項目銷售價格設定項目名稱測算成本價權值市場加權均價權值項目加權銷售均價取整1、住宅均價1059.50.411160.61093.411002、商鋪均價23320.432000.62852.829003、綜合樓均價16730.420000.61869.21900綜合上述因素，本樓盤銷售開盤均價設定為：多層住宅1100元/m2，商鋪2900元/m2，綜合樓1900元/m2。以后每年按增長5％計算。項目名稱第1年第2年第3年第4年1、住宅均價11001155121312732、商鋪均價29003045319733573、綜合樓均價1900199520952199這里的價格，應該是一種展望預估價格，是對地塊價值未來競爭態(tài)勢及一期項目樓盤供應量等諸多因素綜合權衡而初定價格。確定的開盤入市價格應結合項目經(jīng)濟技術指標、預算成本方案、入市前競爭態(tài)勢等進行調(diào)整，由房地產(chǎn)公司銷售部提交一份詳細定價報告，其中將包括不同類型產(chǎn)品入市均價，后期不同類型產(chǎn)品價格走勢判定，價格系數(shù)設定，營銷策略等等，最終交董事會確定。

第四章場址主要建設條件 第一節(jié)場址及用地現(xiàn)狀一、場址現(xiàn)狀場址現(xiàn)狀屬典型的江南丘陵地貌，現(xiàn)狀標高約在58～68米，目前已基本完成場地平整，平整后標高為60米左右。吉安市XX開發(fā)建設項目地點位于XX區(qū)二橋東路與XX大道交匯處的東北角。項目東起站前路，西至長征路和XX大道，南接二橋東路，北臨萬安路和茨坪路；一期項目用地面積61.5畝，地塊環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。二、土地權屬及占地面積項目總征地面積170.5畝，一期項目用地面積61.5畝。土地權屬通過公開掛牌交易方式由吉安市XX置業(yè)發(fā)展有限公司取得，并已簽訂了國有土地使用權出讓合同。第二節(jié)主要建設條件一、工程地質(zhì)、水文情況1、工程地質(zhì)一期項目位于吉安市XX區(qū)，具體位置二橋東路經(jīng)北，XX大道以東，長征路和茨坪路將地塊劃分為三塊，其中B2、B4地塊場地平坦，B3地塊有一定巖土方量。B3地塊位于吉安市XX區(qū)贛江東岸二級基座階地的后緣，階地面比較平緩，中部相對較高；原地面標高55m~57.5m，場地平整填高為60m左右；場地東側(cè)粉石巖在地表有大面積出露，產(chǎn)狀為：NW40度，傾向NE，傾角20度左右，具剝蝕區(qū)一般地貌特征，地面坡度5~15度，該處即為二級基座階地起始位置。地基土巖層及分布從上至下有：人工素填土，耕表土，沖積粉質(zhì)粘土，粗砂，園礫，殘積粉質(zhì)粘土，強風華粉砂巖，中風華粉砂巖組成。其中人工素填土平均厚度2.0米，耕表土厚度1.0米，沖積粉質(zhì)粘土4.2～7.2米，粗砂0～2.1米，園礫4.5～5.5米，，殘積粉質(zhì)粘土2.3米，強風華粉砂巖1.8～2.1米，中風華粉砂巖。地下水分上下二個含水層，上部含水層分布在填土和耕表土中，屬上層滯水，水位埋深1～3.0米，主要受降水補給，水量小，旱季消失；下部初見水位埋深11米左右（標高為47米左右），水量較小存于園礫層；粉質(zhì)粘土屬隔水層，強風華粉砂巖中僅有少量裂隙滲水。從整個區(qū)域來看，項目區(qū)屬不存在滑坡、溶洞、土洞及可液化地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。根據(jù)國家質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布，2001年8月1日實施的國家標準《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），吉安市地震動峰值加速度<0.05（相當于原地震烈度小于六度）一期項目可不考慮抗震設防。2、水文地質(zhì)地下水由大氣降水補給，水量較小，場址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。五十年一遇的洪水水位是52.92m。二、區(qū)域規(guī)劃情況一期項目建設性質(zhì)和建設內(nèi)容符合吉安市的總體規(guī)劃的用地要求。在項目建設過程中將按照批準的規(guī)劃設計條件進行建設，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設計、消防、交通等規(guī)范的要求。三、交通情況一期項目緊鄰XX大道東側(cè)，項目東起站前路，西至長征路和XX大道，南接二橋東路，北臨萬安路和茨坪路，交通十分便利。四、社會環(huán)境條件一期項目區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學污染源，軍事設施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。五、公共設施條件沿XX大道及二橋東路已鋪設市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設施能滿足該項目的施工和使用的需要。六、征地拆遷情況一期項目區(qū)的征地拆遷已完成，現(xiàn)在已完成部分場地平整。七、施工條件一期項目場址地勢較平坦，水電可從XX大道就近接入；工程建設的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可到就近購買，施工條件較好。

第五章工程設計方案第一節(jié)指導思想與原則建筑是社會性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺中改變著現(xiàn)代人的行為方式，思考模式的變化進而影響人們的生活習慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起，改善鄰里間的關系。在方案設計中，小區(qū)環(huán)境設計上敏銳地意識到這一點，留出大量或可供三五人小憩，或可供數(shù)十人聚會或可對坐暢談，或可閑庭漫步的場所，從而為住戶提供盡量相互接觸交往的機會。室外空間或為人們寄托精神交流的場所，充分享受豐富的社會生活帶來的無窮樂趣。因此一期項目切實地從住戶的居住要求出發(fā)，關注住戶的生活習慣，照顧住戶的日常生活，營造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個高品質(zhì)小區(qū)應有的形象，創(chuàng)造出居家應有的環(huán)境。該項目建筑設計能體現(xiàn)XX“新時代、新城區(qū)、新生活”的經(jīng)營理念，項目定位為中高檔住宅區(qū)，強調(diào)產(chǎn)品的合理性與差異性，力求建筑成一個別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代住宅社區(qū)。第二節(jié)總體規(guī)劃方案一、規(guī)劃依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；2、《城市規(guī)劃編制辦法和城市規(guī)劃編制辦法實施細則》〈建設部建規(guī)（1995）333號文發(fā)布〉；3、《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50220-95）；4、《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ137-90）；5、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）；6、《高層民用建筑防火規(guī)范》（GB50045-95）；7、《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16-87）（2001年局部修訂）；8、《2000年小康型城市住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設計守則》9、《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999）；10、《江西省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》；11、B2、B3、B4地塊的規(guī)劃條件；12、主要規(guī)劃經(jīng)濟技術指標。二、規(guī)劃建筑設計理念及構思1、設計定位立意于人性化的設計，以人為本，注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的要求，高起點規(guī)劃，高品位要求、高起點建設，將本地塊設計為吉安市獨具特色的大型的、高檔的生態(tài)主題的、輕松的、自由的人又氣息濃厚的精品樓盤。2、場地分析地塊處于吉安市XX行政區(qū)的新區(qū)，公共設施配置不足，小區(qū)設計如何創(chuàng)造一個舒適合理的公共生活空間和居住環(huán)境，是小區(qū)設計的一個重要課題。因此，本設計中將江南文化中水的因素、植被的因素、空間的感覺、商業(yè)的需要等等經(jīng)提煉后融入到設計中。設計以動態(tài)水活躍小區(qū)氣氛；以植被渲染地域特征；以建筑來圍合靜態(tài)空間，以提供藝術品場所、文化活動場所來營造文化品位，商業(yè)街則強調(diào)其商業(yè)氣氛，營造精品商場氛圍，滿足整個XX區(qū)居民，甚至吉安市日常生活的需要。將兩幢小高層布置在XX大道東側(cè)的B3地塊，商業(yè)用房布置在二橋東路以北的B3地塊增加整個城市的新區(qū)大道的景觀效果，基于此前提居住區(qū)未在該路段上設置出入小區(qū)的機動車出入口，而是選擇相對次要的茨坪路和長征路，園區(qū)的出入口為兩個，以市政道路為依托，使居民出入小區(qū)更為方便。3、景觀設計在園區(qū)景觀的開敝性、均好性、大尺度等共性基礎上，三個地塊的景觀設計各具有自身獨有的特點。其特性是以帶形集中綠地為主導景觀，向兩側(cè)住宅組團發(fā)散，在帶形集中綠地與組團交接處自然地形成許多節(jié)點，組團均設置組團綠化，以綠化襯托建筑，渲染氣氛；同時設置了幾條主要的視覺走廊來強調(diào)空間景觀上的條理性；視覺走廊有直有曲，入口相對規(guī)整，內(nèi)部相對活躍。4、人車分流的交通結構系統(tǒng)人車分流是每一個小區(qū)追求的目標，但目前往往很少能達到在本小區(qū)中平時限制小車進入內(nèi)部地面。設計將機動車控制在小區(qū)外部，設外環(huán)形道路，直接從地面進入小區(qū)，將兩個出入口聯(lián)系起來，汽車活動僅局限于外部，主干道上，在組團內(nèi)平時汽車不進入，可以說，基本上做到了小區(qū)的完全人車分流。5、建筑向上的生活主題小區(qū)內(nèi)設置大量的運動場地及交流空間等活動場所。通過生理、心理活動場所的營造，塑造建筑向上的生活主題。6、典雅、穩(wěn)重的建筑完整形象豐富的沿街輪廓線和XX大道，二橋東路是XX新區(qū)的景觀大道，高層住宅，星級酒店，多功能商住樓形成了極富韻律的沿街輪廓線，在與新區(qū)發(fā)展總思路一致的前提下，為新區(qū)創(chuàng)造了具有標志性的沿街景觀。而小區(qū)建筑的造型設計并不追求花俏、輕浮，而是提倡具有內(nèi)涵的、能感染人，使人產(chǎn)生聯(lián)想的簡潔明快建筑形象；設計通過一些符合來隱喻，來暗示人的心理，使人產(chǎn)生聯(lián)想。7、戶型特點戶型設計在滿足“四明”（明廚、明衛(wèi)、明廳、明臥）情況下，追求“四大一多”即客廳大（均為兩廳），廚房大、衛(wèi)生間大、主臥大、貯藏空間多。戶型設計鬧、靜分區(qū)，在陽臺入口等細節(jié)部分細致考慮，以營造獨特個人空間。三、目標設定及策略1、個性化空間的重塑感受居住區(qū)的個性化的最主要的因素來自于外部空間的體驗，本案適當運用自由形態(tài)界面元素，營造出“流動的空間”。通過小高層組群與多層住宅的有機結合，形成空間的疏與密、收與放、動與靜的變化，構成別具特色的社區(qū)空間意象。2、整體生態(tài)環(huán)境的營造依托于城市的生態(tài)系統(tǒng)，以帶形綠色通廊和水系為主要骨架，結合各具特色的院落內(nèi)部空間綠化形成社區(qū)的網(wǎng)絡綠化系統(tǒng)，并與城市的綠帶和水系緊密結合形成整體的生態(tài)環(huán)境。3、均質(zhì)空間和均好景觀的體現(xiàn)社區(qū)的均質(zhì)和均好的景觀體現(xiàn)了人人平等的原則，符合和諧共生的可持續(xù)發(fā)展的理念。同時作為居民購房的最重要的參考指數(shù)之一，戶戶均好的環(huán)境景觀也有助于樓盤的整體營銷。4、空間的場所化和場所的戲劇化以人為本的設計原則倡導空間的人性化，社區(qū)的空間規(guī)劃以人的活動和人的體驗為設計先導，力求營造若干舒適、安全、親切、宜于交流的公共場所，而場所中所有的設施、小品、綠化都圍繞空間的主題來精心規(guī)劃，營造具有戲劇性的場景，加強了硬件設施所無法提供的文化氣息，增添了瀏覽后的愉悅感，為居民提供了一個具有啟發(fā)性的休息與活動空間。四、規(guī)劃總體布局1、整體性、獨特性和歸屬感小區(qū)采用中軸對稱的布局方式，典雅而規(guī)整，單體則是高低錯落，進退有序，嚴謹高貴又親切宜人，使住戶形成強烈的歸屬感，由此突現(xiàn)品牌形象。2、院落組團和均好性通過小區(qū)東西和南北二條景觀主軸把三個地塊B2、B3、B4串聯(lián)成一有機的整體，東西向景觀軸兩側(cè)則是由兩幢房子組成的組團院落，有良好的日照和通風條件，利用兩端錯半圍合空間，為居民提供有領域感的交往空間，形成各具特色的居住庭院，小區(qū)絕大部分的住宅均有好的日照、視野和優(yōu)美的居住環(huán)境，從而實現(xiàn)居住的均好性，改善了居住品質(zhì)。3、群體組織設計采用平面鋸齒形和立面臺階形相結合的住宅區(qū)間組合方式，改變了各年來住宅群體組織單調(diào)呆板、千篇一律、行列式的模式，空間組織輪廊豐富，統(tǒng)一中有變化尺度切宜人，創(chuàng)造了濃郁的居住氣氛。五、建筑單體設計21世紀是人類充滿希望的新時代。21世紀也是多元文化紛爭、雜亂、共存的時代！人們對生活品質(zhì)提高要求之快，是過去從來不曾有過的，從五、六十年代的里弄式住宅到七、八十年代的火柴盒式住宅，人們經(jīng)歷了封閉、狹小、呆板的年代，隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我們渴求一種舒適、安逸充滿陽光的戶型。我們渴望如魚忘形于江湖一樣，自在的安居在那里，詩意般的生活。因而，好的住宅戶型是一個住宅項目永恒的主題。我們認為小康時代的戶型模式就包括以下幾個方面的內(nèi)容，這也正是我們前面提到我們要嚴格遵循的戶型原則。1.全明設計不提以前計劃經(jīng)濟年代的戶型，單論近期以來推出樓盤的戶型，開發(fā)商為了追求經(jīng)濟利益，推出了很多大進深的戶型，應該說這是提高小區(qū)容積率又不影響小區(qū)環(huán)境的一個不錯的設計手法，但這樣勢必造成了一些戶型設計上的犧牲。從七、八十年代的暗廳、暗房間的戶型，到現(xiàn)在暗衛(wèi)生間、餐廳間接采光的戶型，我們承認這是一種進步，但這只是一小步，我們?yōu)槭裁床荒軇?chuàng)造出一種所有房間都能直接采光通風的戶型，這樣的戶型應該是客戶所樂于接受的。我們的小區(qū)就嚴格遵循這一原則，做到全明設計。2.大開間小進深設計我們不否認在特定的環(huán)境中，大進深的戶型能帶來能眾不同的室內(nèi)景觀效果，但它同時帶來的也是南向采光面的縮小。萬物生長靠陽光，這就是我們執(zhí)著地追求房間朝南的原因，大開間的設計是在面積固定的情況下加大南北向的長度，使相對多的空間均朝向南面，充分體現(xiàn)了我們這個地域?qū)Τ虻囊蟆?.雙廳概念我們認為人們對生活品質(zhì)的追求并不是簡單地對住宅面積增大的追求，好的戶型應該要緊湊，但同時要兼顧現(xiàn)代生活所必須的功能分區(qū)，所以我們在戶型設計中刻意地將客廳與餐廳用空間分開來，以前的設計中，溫飽型住宅的一個廳的概念到后來單純地將廳的面積擴大，客廳與餐廳共用，這其實只是一個在面積上質(zhì)變。客廳與餐廳的功能是完全不同的，生活品質(zhì)的使我們有效地意識到了這一點，客廳是會客的場所，在我們這一期推出的中小戶型中也同時承擔了起居室的功能。這是我們?nèi)坎捎媚舷蚩蛷d的設計，然后我們將餐廳區(qū)分開來，并且直接采光；餐廳是用餐場所，假設有一種情況，你一邊在吃飯，其他人卻坐在你身邊看電視、閑聊，這并不是一種美好的感受，因而我們將餐廳與客廳相對獨立起來，從而使客廳與餐廳相對獨立而不走破，創(chuàng)造出富有變化的別墅式戶型感受。4.明衛(wèi)設計其實在房產(chǎn)商追求高容積率的情況下，以往那種暗廳、暗房產(chǎn)的戶型做法早已隨著分房制度的改變而煙消云散了，那么在這種情況下，犧牲衛(wèi)生間的采光是一種相對良好的選擇，但這并不是住戶的選擇，雖然我們能夠有多種理由，比如，加大排氣設置的改善，衛(wèi)生間的私密性要求等等，但我們相信，如果由客戶所選擇，他們還是會選擇明衛(wèi)，其實這個道理不言而喻。六、建筑造型古典的美，是一種永恒的美。古典建筑的尺度是經(jīng)過千百年錘煉的，是先賢們智慧和結晶，遵循這種經(jīng)典的尺度的建筑會是非常平衡和自然的、是非常和諧和人性的，這也正是古典建筑魅力永存的精髓所在。我們試圖在整個小區(qū)堅持一種具有典型江南建筑古典韻味的建筑風格，我們設計至始終堅持“由內(nèi)而外”的設計理念：由一梯二戶理念產(chǎn)生進退適度的半圍合空間，產(chǎn)生高低錯落，尺度適宜的立面輪廓；由景觀窗理念產(chǎn)生高大明亮窗戶打破常規(guī)設計均為標準層的單調(diào)形象；由半私密性陽樓與通高大廳相通產(chǎn)生立面中高廳與坡屋頂相互穿插的效果；用通風豎井的造型增加立面輪廓的變化，與坡屋頂采用四坡頂，局部采用四坡頂，局部為雙坡頂、設閣樓或躍層，通過這一系列“由內(nèi)而外”設計理念產(chǎn)生了富有變化而又協(xié)調(diào)統(tǒng)一的住宅建筑形象。小區(qū)的建筑色彩受古典建筑的啟發(fā)，使用黃色涂料墻面與灰色踢線腳相間的處理手法，色彩明快，具有浪漫情調(diào)，有濃郁的居住氣氛。立面處理上受江南建筑古典建筑啟示，采用古典三段式和包柱分隔墻面；細部處理精致、簡潔，避免繁碎線腳和花飾，使建筑達到既典雅結實又明快簡潔的效果，與外部環(huán)境有機配合，形成了既古典又現(xiàn)代的、獨特的藝術效果。七、消防設計1、總圖（1）小區(qū)主要道路為七米，宅間道路小高層部分4米，多層部分為3.0米，步道1.2米。（2）各組團設兩個出入口，滿足疏散要求。（3）小高層住宅四周環(huán)通可達出口。（4）小高層住宅設18×18m登高場地。（5）步行街沿街80米內(nèi)設人行消防通道。2、建筑單體（1）平面上凡大于60m2的居間均設兩個入口（公建部分）。（2）小高層住宅不設封閉樓梯間，進戶門為2級防火門。塔式小高層住宅口躍口設防煙樓梯間。（3）多層欄桿高為1.05米，小高層為1.10米。（4）過街樓凈高、凈寬均大于4米，滿足消防車通行要求。（5）多層、小高層住宅樓梯間出屋面。八、環(huán)保、防疫設計1、間距控制多層住宅按不小于1:1.2控制2、機動車停車（1）以半地半下集中停車為主，人防地下停車庫尾氣通過屋頂高空排放。（2）少量的地面臨時停車一般設置在外圍道路，不影響住戶的側(cè)草坪或臨路邊。以綠化間隔，減少對住戶的干擾。3、戶型設計住宅戶型設計明廚明衛(wèi)、廚房高性能耐火煙道、衛(wèi)生間設廢氣口。4、垃圾處理按平均每120戶設一處垃圾收集點，垃圾定點設置，定時收集，定時送出小區(qū)內(nèi)共設12處垃圾收集點。九、人防設計人防面積7673M2，按總面積8.68%（包括整個B2、B3、B4用地）調(diào)協(xié)人防。十、主要技術經(jīng)濟指標。1、總用地面積：170.53畝（113657m2）2、一期項目用地面積：61.5畝（41020.4m2）3、一期總建筑面積：88434m2（含緩建的賓館10615.5m2）4、建筑密度：27.2%5、容積率：1.656、綠地率：43.5%小區(qū)一期項目配套工程一覽表序號項目單位數(shù)量備注1道路及地面停車場㎡117302人行道㎡58083庭院廣場磚㎡30594室外主供水管道DN150m15005室外污水管道m(xù)13006雨水管道m(xù)13007路燈組398庭院燈組529室外供電工程m150010綠化㎡17951綜合技術經(jīng)濟指標系列一覽表項目單位數(shù)值比率（%）備注總用地面積萬㎡41020.4——居住戶數(shù)戶385——居住人數(shù)人1348——戶均人口人/戶3.5——總建筑面積萬㎡8.8434100—1.住宅建筑面積萬㎡4.5722551.70—2.綜合樓萬㎡0.86109.743.商業(yè)用房建筑面積萬㎡1.351815.29—4.會所建筑面積萬㎡0.14821.68—5.幼兒園建筑面積萬㎡0.04830.55（幼兒園師生150人）6.賓館建筑面積萬㎡1.0615512.00暫不施工，但與用地B2、B4地塊的建筑同時建設7.地下車庫面積萬㎡0.76738.68—其中：人防地下室面積萬㎡0.6328——8.公建面積萬㎡0.0330.37總配電房110㎡（含門衛(wèi)及值班室）、廁所100㎡、垃圾中轉(zhuǎn)站120㎡建筑物占地面積萬㎡1.2019——容積率萬㎡/Ha1.97—總建筑面積/居住區(qū)用地面積密度%27.2—綠地率%43.5—公共綠地面積/居住區(qū)用面積總停車位數(shù)輛183——地面停車位數(shù)輛17——地下停車位數(shù)輛166其中：人防地下停車位數(shù)128輛第三節(jié)建筑設計方案一、設計依據(jù)1、《民用建筑設計通則》（JGJ37-98）2、《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999）3、《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16-87）（2002年局修訂）4、《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（GB50067-97）5、《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物的設計規(guī)范》（JGJ50-88）二、戶型設計以6+1多層住宅為主，局部用1或2層住宅調(diào)節(jié)整體建筑空間，形成錯落變化。本規(guī)劃主打戶型為二室兩廳（建筑面積約100m2左右）三室兩廳（建筑面積約130m2左右），占整個戶型的83%。三、建筑設計1、多層住宅（1）戶型突出流行趨勢，凸窗、落地景觀陽臺、生活陽臺、大客廳、靈活的儲藏間以及頂層的露臺等都是目前新一代的住宅產(chǎn)品的語匯。櫥衛(wèi)的整體化和配套化設計可提高住宅的品質(zhì)和檔次。適當利用門斗空間來作為空間過渡，并進行動靜分區(qū)。臥室、客廳、餐廳的采光與景觀功能相結合，通過觀景陽臺、飄窗的設計以改善室內(nèi)居住環(huán)境。（2）各套型皆深入考慮了空調(diào)室外機位的問題，并加以妥善解決，而在建筑外立面形象的設計上，則把空調(diào)室外機位與飄窗和陽臺有機結合，作為一個建筑造型要素來加以處理，從而通過對于建筑細小功能的解決和細部立面的處理形成本小區(qū)自身的建筑特色。（3）多層住宅的風格基調(diào)為現(xiàn)代簡約主義，以平坡結合的建筑風格為主，簡化繁鎖的線腳處理而注重體塊造型和色彩處理，以插片、飄窗和陽臺穿插結合，運用光影和色塊豐富建筑立面，創(chuàng)造明塊、簡潔的建筑形象，使之具有高品質(zhì)居住區(qū)的休閑形象。由于本小區(qū)環(huán)境較好，因此，在建筑外面的色彩設計上，我們進行了一些嘗試。（4）車庫主要考慮在地下，停車位183輛個；地面46輛，地下166輛。2、公共建筑（1）綜合樓位于區(qū)內(nèi)主干道二橋東路與長征路轉(zhuǎn)角處。小區(qū)會所含在樓內(nèi)，鑒于在實際使用中小區(qū)會所的局限性和其所在位置的重要性，我們結合商業(yè)、娛樂及小區(qū)其他公共功能，考慮設計了一棟在建筑形象上具有標志性意義的多層建筑，利用圓筒體與多邊形體的高低錯落和虛實地對比體現(xiàn)一種簡潔明快的風格。（2）小區(qū)總配電房110㎡是結合用地與建筑物要求，將其設在B3地塊東入口綜合樓北側(cè)。（3）幼兒園布置在園區(qū)中部，獨立地塊內(nèi)。盡量減少對周邊環(huán)境噪聲的干擾。3班規(guī)模。建筑造型、色彩明快、鮮亮。（4）、廁所100㎡、垃圾中轉(zhuǎn)站120㎡獨立設置在B3地塊西北角。四、立面設計在立面造型上滿足現(xiàn)代建筑所具備的要素。將簡潔概念化應用到立面上。明亮的飄窗與凸陽臺具有較強的現(xiàn)代氣息，室外空調(diào)機部位用鐵藝維護。應用米黃暖色的建筑色彩，使整個小區(qū)環(huán)境更加怡人。第四節(jié)結構方案一、設計依據(jù)1、《建筑結構荷載規(guī)范》（GB50009-2001）2、《混凝土結構設計規(guī)范》（GB50010-2002）3、《砌體結構設計規(guī)范》（GB50003-2001）4、《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007-2002）5、《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》（GB50068-2001）6、《工程建設標準強制性條文》（2002年版、房屋部分）。二、結構設計1、結構體系（1）小高層部分為12層住宅，2層商業(yè)用房并設有一層地下室，采用現(xiàn)澆短肢剪力墻結構，剪力墻抗震等級為三級。（2）商場部分上部為2層，采用框架結構，框架抗震不設防（因本地區(qū)為非抗震區(qū)）。（3）多層部分為6層住宅，采用砌體承重結構。2、結構計算本工程結構計算軟件采用中國建筑科學研究院的PM-TAT系列軟件。3、沉降縫和后澆帶B3地塊地下車庫在適當?shù)奈恢迷O后澆帶以解決砼收縮、溫度應力、沉降差異問題。4、基礎設計多層部分擬采用條形基礎和獨立基礎，小高層及高層部分擬采用樁基。5、人防（1）地下車庫（B3地塊）設人防地下室，按平戰(zhàn)結合六級人防設計，其等效靜荷載取值如下：人防外側(cè)墻：qe=55kpa人防頂板：qe=60kpa人防底板：qe=50kpa臨空墻：qe=130kpa防護密閉門框墻：qe=200kpa防護密閉門：qe=150kpa（2）人防頂板厚度250，監(jiān)空墻厚度350，防護密閉門框墻厚度350，密閉墻厚度250。6、材料（1）砼±0.000以下采用C30抗?jié)B砼，抗?jié)B等級為0.6Mpa。±0.000以上框架結構采用C30砼。砌體結構采用C20砼。（2）鋼材采用HPB235，HRB335級鋼筋。（3）墻體框架填充填墻采用加氣砼或輕骨料空心砌塊（容重≤工業(yè)7.0KN/m3）。砌體結構采用MU10多孔粘土磚（KP1），（±0.000以下非地下室基礎部分采用標準粘土磚）?！?.000以下采用M10.0水泥砂漿，±0.000以上采用M10.0~M5.0混合砂漿。第五節(jié)給排水方案一、設計依據(jù)1、《居住小區(qū)給水排水設計規(guī)范》（CEC357：94）2、《建筑設計防火規(guī)范》（GB50067-97）3、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（CB50045-95）（2001年版）4、《住宅建筑設計規(guī)范》（GB50096—1999）5、《建筑給水排水設計規(guī)范》（GB50015—2003）6、《人民防空地下室設計規(guī)范》（GB50038-94）7、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》(GB50045-95)8、《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》(GB50084-2001)9、業(yè)主具體要求10、其它有關規(guī)范規(guī)定二、給水工程1、水類別規(guī)劃區(qū)用水近其主要用途有：生活用水，消防用水，行政辦公（高層寫字樓），商鋪等用水。2、用水要求根據(jù)各地地塊建筑層數(shù)及建筑類型不同，滿足各地塊的用水水質(zhì)，水壓及水量要求。3、用水標準住宅用水按200L/人·日商鋪用水按5L/m2·日幼兒園水按200L/人·日綜合樓（會所）用水按5L/m2·日綠地用水2L/m2·日室外消防用水30L/S地下車庫噴淋用水量為28L/S用水量估算：（1）住宅及幼兒園用水量Q1：200×（1348+150）/1000=299.6m3/d（2）商鋪及綜合樓（會所）用水量Q2：（13518+8160+1482）×5/1000=118.5m3/d（3）綠地用水量Q3：（17951×2）/1000=35.9m3/d（4）消防用水量Q4：2×15×2×3600/1000=216m3/d（5）地下車庫噴淋用水量Q5：1×28×3600/1000=100.8m3/d（6）管網(wǎng)漏損（15%）Q6：770.35×15%＝115.55m3/d總用水量Q總=（Q1+Q2+Q3+Q4+Q5+Q6）＝889.5m3/d，取900m3/d，最高日最高時用水量105m3/d。4、水源規(guī)劃區(qū)的供水水源全部采用市政自來水，為保證用水地塊的供水安全，小區(qū)應至少有兩根接入水管。5、給水系統(tǒng)生活與消防供水水源取自市政自來水干管，由南北兩側(cè)市政給水客網(wǎng)上各引入DN200給水干管，繞小區(qū)建筑物四周形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。由室外環(huán)狀供水管上接出DN100自來水管作消防蓄水池的補給水管，并用環(huán)狀管網(wǎng)接出DN150自來水管作生活蓄水池的補給水管。室外設消火栓DN100消火栓7組，保證消火栓間距不超過120m。各層建筑均設地下消防水池及設不銹鋼裝配式水箱，從室外環(huán)狀供水管上接DN100給水管。6、給水管材給水管村選用如下：室外給水管網(wǎng)采用PE塑料給水管，室內(nèi)給水管均用PP-R給水管，高層建筑內(nèi)生活給水管用PP-R管，消防管采用鍍鋅鋼管。7、水表設置各地塊在市政自來水管的引入口設置水表，各住戶的水表統(tǒng)一設在一樓水表間，水表擬采用旋翼式LXS型。三、排水工程1、排水類別規(guī)劃區(qū)的排水主要是生活污水和雨水。2、排水原則（1）全面規(guī)劃、合理布局、綜合利用、保護環(huán)境、結合規(guī)劃區(qū)的地形地勢、因地制宜、分期實施。（2）生活污水全部經(jīng)化糞池處理后才能排入污水管道。3、污水量估算污水量按生活給水量的80%計，則總污水量為470m3/d（不包括消防）。4、排水體制本規(guī)劃區(qū)的排水體制擬采用雨、污分流體制。室內(nèi)采用污廢合流，雨水單獨排放。室外污、雨分流，污水經(jīng)收集后直接排入市政污水管，雨水單獨收集后直接排入市政雨水管網(wǎng)或直接排入東邊溝渠。5、排水管的布置原則（1）滿足城市總體規(guī)劃的要求。（2）充分利用地形地勢，盡量減少管道的埋深，節(jié)省投資。（3）最大可能地采用重力流，減少污水泵站的提升。6、雨水排放系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)雨水系統(tǒng)均以南昌市雨季的最大暴雨強度方式計算確定各地塊的雨水管道的管徑，并保證必要的地面徑流排水坡度坡向。雨水量計算公式Q=Ψ·q·F、（L/s）其中：Ψ為徑流系數(shù)，主干管Ψ=0.65，次干管Ψ=0.55q為吉安市的暴雨強度公式：q=EQ\F(5010(1+0.481gp),(t+10)0.92)L/s·hap為重現(xiàn)期主干道p=1年，次干管p=0.5年t為集水時間：t=t1+t2t1取10minF為管徑的設計匯水面積（包括路面面積）ha7、排水管材規(guī)劃區(qū)室外排水管管徑小于或等于400mm的采用雙壁波紋管，管徑大于400mm的采用鋼筋混凝土管，室內(nèi)排水均用U-PVC排水管。本建筑屋面天溝落水口均安裝87型鑄鐵雨水斗。雨水立管均采用DN100U-PVC芯層發(fā)泡塑料管，膠接。四、消防給水系統(tǒng)小高層：消防用水量15L/S；地下車庫噴淋用水量為28L/S；室外消防用水量30L/S。本工程根據(jù)《高規(guī)》要求，地下室汽車庫、小高層均要設置消火栓給水系統(tǒng)，地下車庫還須設置噴淋給水系統(tǒng)。消火栓供水系統(tǒng)、自動噴淋供水系統(tǒng)均各自成獨立的供水系統(tǒng)。1、消火栓供水系統(tǒng)初期火災由設在各高層建筑屋頂上的消防水箱的儲備水18噸供給，并在每個消火栓安裝報警啟動按鈕，并能在10分鐘內(nèi)自動或手動啟動地下室的消防泵進行消防供水。在建筑物內(nèi)每層均設置雙口雙閥消火栓，并能保證兩股水柱同時到達某一失火點，消防電梯前室各層設置單口消火栓一只，供消防隊員使用。2、噴淋供水系統(tǒng)初期火災也由設在小高層12樓屋頂上的消防水箱的儲備水18噸供給，并在設置噴淋系統(tǒng)的各層橫干管上安裝信號閥及水流指示器，它與濕式報警系統(tǒng)聯(lián)鎖，并與設置在地下室水泵房內(nèi)的噴淋泵溝通，進行噴淋加壓供水。3、地下消防水池、水泵房以及屋頂消防補壓設備消防貯水池的容積為2個小時的消火栓最大用水量以及1小時的噴淋最大用水量之和為316.8噸，設在各高層建筑地下室內(nèi)。在水泵房內(nèi)屋頂設置氣壓穩(wěn)壓設備XQZ-c一套（包括一臺氣壓罐和二臺立式補壓泵）進行消防初期加壓，保證最不利點消防所需水壓。當消防泵或者噴淋泵開始運轉(zhuǎn)后，氣壓穩(wěn)壓裝置停止工作。五、人防系統(tǒng)在地下室人防內(nèi)，均要設置防爆地漏、防瀑閥，手搖排污泵及電動排污泵。人防地下室設臨戰(zhàn)安裝生活蓄水池，戰(zhàn)時作人防用水之用。六、采用新技術、新產(chǎn)品在設計中采用變頻供水設備，節(jié)能節(jié)電。衛(wèi)生設備采用節(jié)水型沖洗水箱座便器。為避免給二次污染，給水管采用PPR管或孔網(wǎng)鋼塑復合管；室內(nèi)排水管采用U-PVC芯層發(fā)泡塑料管；供水泵采用低噪音節(jié)能水泵。第六節(jié)電氣方案一、設計依據(jù)1、《民用建筑電氣設計規(guī)范》（JGB/T16-92）2、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045-95）3、《住宅建筑設計標準》（DBJ08-20-94）4、《城市電力規(guī)劃規(guī)范》GB/50293—19895、《城市住宅和辦公樓電話站通信設施設計標準》YD-T2008-936、《人民防空地下室設計規(guī)范》（GB50038-94）7、《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057—94））（2000年局修訂）二、設計范圍1、小區(qū)10KV專變供配電系統(tǒng)2、住宅配電干線系統(tǒng)3、人防配電系統(tǒng)、消防配電系統(tǒng)，照明、動力空調(diào)配電系統(tǒng)。4、多層住宅及小高層住宅、公建的防雷接地系統(tǒng)5、住宅照明配電系統(tǒng)及動力配電系統(tǒng)6、整個小區(qū)的消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)三、強電設計1、負荷分類（1）本工程高層、小高層住宅屬二類建筑，其消防電氣、客梯、樓道照明等公共用電屬二級負荷；（2）地下停車庫內(nèi)的消防泵房、應急照明、疏散標志燈、防排煙風機屬一類負荷；（3）地下停車庫內(nèi)的防排煙風機,事故應急照明、疏散標志燈等重要負荷屬一類負荷；（4）小高層住宅、其客梯為二類負荷，其它用電設備（如梯道照明、住宅內(nèi)部用電）為三類負荷；（5）為小區(qū)配套的消防、電信、安保及自動抄表等弱電用電為一類負荷；（6）小區(qū)公建、商場其應急照明為二類負荷，其余為三類負荷。2、供電電源及電壓本工程供電電源從城市10KV電網(wǎng)以電纜方式從電力局就近的開閉所引來。小區(qū)存在一類負荷和二類負荷，要求兩路獨立的10KV電源。兩路10KV電源同時供電，且每路10KV電源應能承受100%的一類負荷和二類負荷。3、負荷計算（1）采用單位指標確定住宅負荷：住宅按4KW/戶計算，100㎡~200㎡的住宅按8KW/戶計，大于200㎡的按12KW/戶計。（2）采用單位面積功率法確定公建負荷，商鋪按100W/㎡計，地下車庫按15W/㎡計。（3）其它各工種提供的設備用電資料4、負荷計算及變壓器設備選型：按照節(jié)約能源、降低造價和盡量減少電氣用房面積的原則，進行設備選型；（1）公變設備由電力局統(tǒng)一設計選型。（2）專變10KV高壓設備選用SM6環(huán)網(wǎng)開關柜，變壓器為SCB9-1000/10干式變壓器，共計肆臺，低壓配電屏為GCK1型抽屜式開關柜；（3）計量方式：=1\*GB3①10KV專變采用高供高計的量電方式；=2\*GB3②住宅采用低壓一戶一表的計量方式；四、10KV配電系統(tǒng)1、小區(qū)內(nèi)設電力局開閉所二座，分別在一期B3地塊和二期B4地塊住宅小區(qū)內(nèi)。2、從電力局開閉所以環(huán)網(wǎng)式供電方式向10/0.4KV公變供電。3、10KV環(huán)網(wǎng)線路在室外沿小區(qū)道路埋電纜排客敷設，商場部分的專變電纜在進入地下車庫層時采用密閉的電纜橋架敷設。4、專變及公變引出的0.4KV低壓電纜沿室外電纜溝敷設。五、低壓配電系統(tǒng)1、小區(qū)住宅電源經(jīng)變壓器由10KV降為0.4KV后，再由若干臺低壓配電屏配出，分別供給各用電負荷。2、采用樹干式和放射式相結合的低壓配電系統(tǒng)。3、小高層住宅采用低壓電力預制分支電纜供電。4、消防用電設備采用雙回路供電，兩路電源分別引自變電所的兩段不同的0.4KV低壓母線，并在末端自動切換。5、住宅樓戶內(nèi)電氣設計：按照國家住宅設計規(guī)范的要求進行戶內(nèi)電氣設計，住宅總配電箱設有總電源進線斷路器，并具有漏電保護功能。住戶配電箱的電源插座回路設置漏電保護裝置，漏電動作電流為30mA。六、人防電氣1、嚴格按照人防的有關規(guī)范進行設計2、設置顯示通風方式的音響和燈光信號及呼叫音呼按鈕。3、設置應急照明和疏散標志燈具。4、設置專用的人防配電箱，能手動切換市電與人防電源。七、防雷接地1、小區(qū)內(nèi)多層住宅按照三類建筑防雷要求設置防雷裝置，高層住宅按二類防雷建筑要求設置防雷裝置。2、本工程采用TN-C-S保護系統(tǒng)。3、弱電機房、電梯機房、電信機房等重要場所的配電箱設置浪涌保護裝置，防止雷電入侵，造成機房設備損壞。4、接地系統(tǒng)采用住宅大樓的基礎接地。八、弱電系統(tǒng)1、小區(qū)內(nèi)住宅、公建的電信由吉安市電信局統(tǒng)一實施。2、小區(qū)內(nèi)的有線電視由小區(qū)所在地的有線電視臺統(tǒng)一實施。3、小區(qū)內(nèi)的保安監(jiān)控，防盜對講由甲方委托專業(yè)設計單位設計。第七節(jié)消防方案一、設計范圍1、《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16-87）（2001年局部修訂）2、《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（GB50067-97）二、建筑物的耐火等級一期項目建筑物的耐火等級為：三級。三、建筑物之間防火間距各建筑物之間的防火間距大于9米，各建筑安全疏散距離，疏散寬度符合規(guī)范要求。四、消防給水系統(tǒng)1、消防系統(tǒng)：按規(guī)范規(guī)定，應設置室內(nèi)、外消火栓滅火系統(tǒng)。整個小區(qū)并需置干粉滅火器。2、消防水量：室外消防水量按同一時間一次火災考慮。室外消火栓消防網(wǎng)水量30L/S，火災延續(xù)時間2小時。3、消防管網(wǎng)布置：室外消防管網(wǎng)成環(huán)，從XX大道、二橋東路市政給水網(wǎng)各引一路進水，干管管徑DN150，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀干管，并布置地上式室外消火栓，其最大服務半徑不大于120M，室外消火栓布置滿足室外消防水量及水泵接合器布置的要求。五、滅火器配置綜合樓、幼兒園每層及地下停車庫配備一定數(shù)量的滅火器，每處配備的滅火器數(shù)量不少于兩具，滅火器均采用手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。六、消防報警控制系統(tǒng)1、根據(jù)“高層民用建筑設計防火規(guī)范”的要求，地下車庫內(nèi)設置感溫探測器。2、電梯前室、消防泵房、防排煙風機房及公共走道等重要場所設置感煙探測器。變配電室設感煙探測器。3、地下車庫內(nèi)設消防廣播（或消防警鈴），消火栓按鈕，手動報警按鈕，消防機房內(nèi)消防電話。4、當火災發(fā)生時，消控中心能自動發(fā)出指令，自動或手動開啟消防水泵進行滅火。當泵房內(nèi)的濕式報警閥動作時，能自動動開啟噴淋泵進行滅火。5、當火災發(fā)生時，消控中心能自動或手動開啟防排煙風機。6、當火災發(fā)生時，消控中心能自動開啟與失火層相關樓層的消防廣播或消防聲光報警器，引導人員安全疏散。7、火災發(fā)生時，能自動點亮應急照明燈具。8、消控中心和消防泵房，10KV專變設置消防專線電話。9、消控中心共2個，一個設在本期工程的綜合樓下，另一個設在商業(yè)區(qū)中心區(qū)域內(nèi)，并有直接通往室外的大門。第八節(jié)管線綜合設計一、設計原則：1、盡量滿足各專業(yè)管線規(guī)范要求。2、盡量滿足各專業(yè)管線習慣做法。3、管線交叉在一般情況下遵守以下原則：小管讓大管，支管讓主干管，非重力流管讓重力流管，可彎曲管讓不可彎曲管。4、管線平面、豎向設計兼顧工程分期實施需要。二、平面布置管線平面布置兼顧各專業(yè)管道技術要求，合理確定管道平面間距，保證各管線從設計到施工有條不紊的進行。一期項目的市政道路下共設置雨水、污水、給水、電力、電信、電視、燃氣等七種地下管線，雨水管道布置在道路中心線下，電力電纜、給水管布置在綠化下。三、豎向布置各管線間交叉時分層設置，豎向布置原則上自下而上分別為：最底層污水管、次底層雨水管（兩層順序可相反），其上為給水管道、燃氣管道、電信電纜，最上層為電力電纜。

第六章節(jié)能與節(jié)水一、編制依據(jù)一期項目可研節(jié)能編制依據(jù)國家計委、國務院經(jīng)濟貿(mào)易辦、建設部計資源[1997]2542號《關于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”評估的規(guī)定》。二、節(jié)能、節(jié)水措施1、節(jié)能措施（1）采用節(jié)能型新技術、新工藝機電設備，不選用已公布淘汰的機電產(chǎn)品。（2）能源供電、供熱、供水部門應盡量靠近負荷中心，減少輸送距離，減少能耗。供電采用功率因素自動補償裝置提高功率因素，減少電能損耗。（3）合理選定建筑形體系數(shù)，節(jié)約用電。（4）建筑布置應注意形體齊整，減少外圍熱損失，根據(jù)地域氣候條件，盡量采用自然采光與通風，不過分依賴空氣調(diào)節(jié)與機械通風。根據(jù)熱工計算配置選用建筑物外圍護結構及門窗熱阻，減少外圍熱損失，設計好屋面保溫隔熱層，減少能耗。（5）選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電器，采用節(jié)能燈具，并采用低能耗鎮(zhèn)流器，合理選定各房間照明度和燈具安裝高度，節(jié)約用電。（6）供電采用自動補償裝置提高功率因素，減少電量損耗。（7）氣體放電燈加電容補償，使功率因數(shù)不小于0.8；（8）有條件地區(qū)鼓勵采用可再生能源，如被動或主動太陽熱能等環(huán)保新型能源，減少能耗。（9）路燈采用聲控、光控、自控，計量分棟、分戶等措施，有效減少電能、熱能、水能消耗。（10）應制定嚴格的維護計劃，認真進行燈具等照明設施的維護和保養(yǎng)，提高利用率。2、節(jié)水措施（1）采用節(jié)水型施工設備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。（2）選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門，選擇質(zhì)量好的開關、管材，以減少水資源流失。（3）選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，提高水資源利用率，降低水資源無效損耗。（4）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。

第七章環(huán)境影響分析第一節(jié)項目場址環(huán)境現(xiàn)狀一、自然環(huán)境項目位于吉安市吉安市XX區(qū)，二橋東路與XX大道交匯處的東北角。項目東起站前路，西至長征路和XX大道，南接二橋東路，北臨萬安路和茨坪路；項目距吉安火車站廣場約1.0km、距贛江約1km里、距贛粵高速公路吉安北出入口約9.0km、距XX區(qū)行政中心約500m，總用地面積約170.5畝(113657㎡)。地塊環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，地理位置好，用地條件優(yōu)越。大氣環(huán)境符合二級大氣質(zhì)量標準，水環(huán)境質(zhì)量符合國家地表水質(zhì)標準中三類水體指標。二、生態(tài)環(huán)境一期項目場址地貌簡單，無森林草原植被、珍稀動物棲息處，且目前無探明礦藏。三、社會環(huán)境一期項目區(qū)規(guī)劃內(nèi)無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學污染源，無易燃易爆物品倉庫，無工礦企業(yè)、軍事設施。四、環(huán)境保護區(qū)項目附近無名勝古跡，風景游覽區(qū)等環(huán)境保護區(qū)。第二節(jié)項目建設與運營對環(huán)境的影響一、分析依據(jù)1