細胞呼吸和光合作用的綜合應用【三年考情分析】細胞呼吸與光合作用是細胞代謝的重點內(nèi)容，也是高考的?？贾R點。對近三年高考分析如下：考查點近三年考情統(tǒng)計光合速率與呼吸速率的綜合考查2013江蘇T33、2013福建T26、2013浙江T30、2012山東T2、2012天津T5、2012廣東T26、2011安徽T29種子萌發(fā)的分析2013新課標全國卷ⅠT29、2013山東T25、2012新課標全國卷T29【分類突破通關】類型一光合速率與呼吸速率的綜合考查【通關典例】(2012·天津高考)設置不同CO2濃度，分組光照培養(yǎng)藍藻，測定凈光合速率和呼吸速率(光合速率=凈光合速率+呼吸速率)，結(jié)果見圖。據(jù)圖判斷，下列敘述正確的是()A.與d3濃度相比，d1濃度下單位時間內(nèi)藍藻細胞光反應生成的[H]多B.與d2濃度相比，d3濃度下單位時間內(nèi)藍藻細胞呼吸過程產(chǎn)生的ATP多C.若d1、d2、d3濃度下藍藻種群的K值分別為K1、K2、K3，則K1>K2>K3D.密閉光照培養(yǎng)藍藻，測定種群密度及代謝產(chǎn)物即可判斷其是否為兼性厭氧生物【解題指南】(1)理論基礎：光合速率隨CO2濃度的變化而變化，在一定范圍內(nèi)隨CO2濃度的增大而增大，超過一定范圍后，隨CO2濃度的增大而減小。(2)曲線兩端出現(xiàn)差異的原因：CO2濃度低時，光合速率低，產(chǎn)生O2少，細胞呼吸也弱；CO2濃度高時，抑制細胞呼吸，細胞代謝也隨之降低，光合速率下降?！窘馕觥窟xA。d1濃度下光合速率大于d3濃度下的，因此d1濃度下藍藻細胞光反應產(chǎn)生的[H]多，故A選項正確；d2濃度下呼吸速率大于d3濃度下的，因此d3濃度下的藍藻細胞呼吸產(chǎn)生的ATP少，故B選項錯誤；由于d2濃度下凈光合速率最大，d1、d3濃度下的凈光合速率相等，因此，三種濃度下的藍藻種群的K值大小關系為K2>K1=K3，故C選項錯誤；若要判斷藍藻是否是兼性厭氧生物，需要設置有氧、無氧兩種條件，在沒有光合作用影響O2的產(chǎn)生，其他條件相同且適宜的情況下進行驗證，故D選項錯誤?！就P錦囊】光合速率與呼吸速率的區(qū)別與聯(lián)系1.光合速率與呼吸速率的常用表示方法：項目常用表示方法真正光合速率O2產(chǎn)生(生成)速率CO2固定速率有機物產(chǎn)生(制造、生成)速率凈(表觀)光合速率O2釋放速率CO2吸收速率有機物積累速率呼吸速率黑暗中O2吸收速率黑暗中CO2釋放速率有機物消耗速率2.光合速率與呼吸速率的關系：(1)綠色植物組織在黑暗條件下測得的數(shù)值表示呼吸速率。(2)綠色植物組織在有光的條件下，光合作用與細胞呼吸同時進行，測得的數(shù)值表示凈光合速率。(3)真正光合速率=凈光合速率+呼吸速率。用O2、CO2或葡萄糖的量表示如下：①光合作用產(chǎn)生O2量=實測的O2釋放量+細胞呼吸消耗O2量②光合作用固定CO2量=實測的CO2吸收量+細胞呼吸釋放CO2量③光合作用產(chǎn)生的葡萄糖量=葡萄糖的積累量(增重部分)+細胞呼吸消耗的葡萄糖量3.光合速率與植物生長：(1)當凈光合速率>0時，植物因積累有機物而生長。(2)當凈光合速率=0時，植物不能生長。(3)當凈光合速率<0時，植物不能生長，長時間處于此種狀態(tài)，植物將死亡?！就P特訓】(2012·廣東高考)荔枝葉片發(fā)育過程中，凈光合速率及相關指標的變化見下表。注：“-”表示未測數(shù)據(jù)。葉片發(fā)育時期葉面積(最大面積的%)總?cè)~綠素含量(mg/g·fw)氣孔相對開放度(%)凈光合速率(μmolCO2/m2·s)A新葉展開前19---2.8B新葉展開中871.1551.6C新葉展開完成1002.9812.7D新葉已成熟10011.11005.8(1)B的凈光合速率較低，推測原因可能是：①葉綠素含量低，導致光能吸收不足；②

，導致

。(2)將A、D分別置于光溫恒定的密閉容器中，一段時間后，A的葉肉細胞中，將開始積累

；D的葉肉細胞中，ATP含量將

。(3)與A相比，D合成生長素的能力

；與C相比，D的葉肉細胞的葉綠體中，數(shù)量明顯增多的結(jié)構是

。(4)葉片發(fā)育過程中，葉面積逐漸增大，是

的結(jié)果；D的葉肉細胞與表皮細胞的形態(tài)、結(jié)構和功能差異顯著，其根本原因是

。【解題指南】解答本題的關鍵是：(1)縱向分析表格數(shù)據(jù)，明確葉片發(fā)育過程中各指標的變化規(guī)律。(2)橫向分析表格數(shù)據(jù)，明確葉片每個發(fā)育階段凈光合速率和其他各指標的關系?！窘馕觥?1)影響光合速率的因素有外因(光照強度、溫度、二氧化碳濃度等)和內(nèi)因(葉綠素的含量、酶等)，結(jié)合表格中的信息，B組葉綠素含量為1.1mg/g·fw，葉綠素含量低，氣孔開放程度比較低，僅為55%，二氧化碳吸收量比較少，導致光合速率較低。(2)A葉片凈光合速率為-2.8μmolCO2/m2·s，即光合速率小于呼吸速率，且由于是密閉的容器，導致容器內(nèi)氧氣越來越少而進行無氧呼吸，產(chǎn)生酒精。D葉片中，光合速率大于呼吸速率，且由于是密閉的容器，導致容器內(nèi)二氧化碳越來越少，暗反應減弱，而光反應不變，導致ATP增多。(3)相比成熟葉片，幼嫩的葉是合成生長素的主要部位之一；葉綠素分布在葉綠體中基粒的類囊體薄膜上，從表中可推知，由于總?cè)~綠素含量增加，因此D的葉肉細胞的葉綠體中，基粒明顯增多。(4)細胞分裂使細胞數(shù)目增多，導致葉面積增大；細胞分化的根本原因是基因的選擇性表達。答案：(1)氣孔開放度相對低二氧化碳供應不足(2)酒精增多(3)低基粒(4)細胞分裂基因的選擇性表達【加固訓練】(2013·福建高考)為研究淹水時KNO3對甜櫻桃根呼吸的影響，設四組盆栽甜櫻桃，其中一組淹入清水，其余三組分別淹入不同濃度的KNO3溶液，保持液面高出盆土表面，每天定時測定甜櫻桃根有氧呼吸速率，結(jié)果如下圖。請回答：(1)細胞有氧呼吸生成CO2的場所是

，分析圖中A、B、C三點，可知

點在單位時間內(nèi)與氧結(jié)合的[H]最多。(2)圖中結(jié)果顯示，淹水時KNO3對甜櫻桃根有氧呼吸速率降低有

作用，其中

mmol·L-1的KNO3溶液作用效果最好。(3)淹水缺氧使地上部分和根系的生長均受到阻礙，地上部分葉色變黃，葉綠素含量減少，使光反應為暗反應提供的[H]和

減少；根系缺氧會導致根細胞無氧呼吸增強，實驗過程中能否改用CO2作為檢測有氧呼吸速率的指標？請分析說明：

?！窘馕觥勘绢}考查細胞呼吸的場所、影響因素以及光合作用的相關知識。(1)細胞有氧呼吸的主要場所是線粒體，生成CO2的場所是線粒體基質(zhì)，比較A、B、C三點可以看出A點的有氧呼吸速率最高，單位時間內(nèi)產(chǎn)生的與氧結(jié)合的[H]最多。(2)比較4條曲線可以看出：KNO3溶液能有效地減緩水淹對根細胞有氧呼吸的抑制，且一定濃度范圍內(nèi)濃度越高減緩效果越好。(3)當葉片變黃葉綠素含量減少時，光反應產(chǎn)生的[H]和ATP減少，光合作用減弱；根系缺氧，有氧呼吸受抑制，無氧呼吸增強，但不能用CO2作為檢測有氧呼吸速率的指標，因為植物的無氧呼吸仍然能夠產(chǎn)生CO2。答案：(1)線粒體基質(zhì)A(2)減緩30(3)ATP不能，因為無氧呼吸也能產(chǎn)生CO2類型二種子萌發(fā)的分析【通關典例】(2013·山東高考)大豆種子萌發(fā)過程中鮮重的變化曲線如圖：(1)階段Ⅰ和Ⅲ大豆種子的鮮重增加明顯，階段Ⅰ中，水進入種子胚細胞的穿(跨)膜運輸方式為

。階段Ⅲ中，種子胚細胞內(nèi)水的主要存在形式是

。(2)階段Ⅱ期間，大豆種子胚細胞合成的

解除種子休眠，促進種子萌發(fā)。階段Ⅲ中根向地生長的原因是

分布不均，使根的近地側(cè)生長受到

。(3)若測得階段Ⅱ種子吸收O2與釋放CO2的體積比為1∶3，則此時種子胚細胞的無氧呼吸與有氧呼吸消耗葡萄糖之比為

。(4)大豆幼苗在適宜條件下進行光合作用時，若突然停止CO2供應，短時間內(nèi)葉綠體中C5和ATP含量的變化分別為

、

。大田種植大豆時，“正其行，通其風”的主要目的是通過

提高光合作用強度以增加產(chǎn)量?！窘忸}指南】(1)理論基礎：種子萌發(fā)需要的外部條件：隨自由水增多，細胞代謝活動增強；子葉出土后進行光合作用，受外部環(huán)境因素的影響。(2)葉綠體內(nèi)C5和ATP含量變化分析：CO2停止供應，消耗的C5減少，生成的C3減少，C3還原消耗的ATP和[H]減少?！窘馕觥勘绢}主要考查大豆種子萌發(fā)過程及幼苗階段的細胞代謝和激素調(diào)節(jié)。(1)水分子的跨膜運輸方式是自由擴散；階段Ⅲ種子新陳代謝強度比較大，細胞內(nèi)的水主要以自由水的形式存在。(2)打破種子的休眠，促進種子萌發(fā)的激素是赤霉素；根的向地性產(chǎn)生的原因是生長素的運輸受重力因素的影響，使近地側(cè)生長素濃度高于遠地側(cè)生長素濃度，但根對生長素較敏感，生長素濃度高使根的生長受到抑制而長得慢，遠地側(cè)生長素濃度低但生長得快，表現(xiàn)為根的向地性。(3)根據(jù)題意假設O2的吸收量為1mol，則CO2的釋放量為3mol，則有氧呼吸時：C6H12O6+6O2+6H2O6CO2+12H2O1

6

61/6mol1mol

1mol無氧呼吸時：C6H12O62C2H5OH+2CO2

1

21mol

2mol所以無氧呼吸消耗葡萄糖的量∶有氧呼吸消耗葡萄糖的量=6∶1。酶酶(4)突然停止CO2的供應以后，導致CO2的固定減弱，所以消耗的C5減少，而光反應不變，短時間內(nèi)C3還原生成C5不受影響，所以C5的含量增加；同時由于生成的C3減少，消耗光反應中[H]和ATP的量減少，所以ATP的含量增加；“正其行，通其風”的目的是通過增加CO2濃度來增強光合作用強度以增加產(chǎn)量。答案：(1)自由擴散自由水(2)赤霉素(或GA)生長素(或IAA)抑制(3)6∶1(4)升高(或增加)升高(或增加)增加CO2濃度【通關錦囊】種子萌發(fā)過程的條件及變化分析1.萌發(fā)條件：(1)外部條件：適宜的溫度、水分和充足的氧氣。(2)內(nèi)部條件：胚是活的，不在休眠期。2.物質(zhì)變化：(1)水分的變化：先吸脹吸水再滲透吸水，萌發(fā)前期是吸脹吸水，萌發(fā)后期是滲透吸水。種子吸水使自由水增多，代謝增強。(2)有機物變化：隨著萌發(fā)過程中種子細胞呼吸增強，細胞內(nèi)小分子有機物增多。3.干重變化：種子萌發(fā)初期，種子中的脂肪等物質(zhì)轉(zhuǎn)化和分解，進行細胞呼吸而為種子萌發(fā)提供能量，物質(zhì)消耗增多，干重下降；子葉出土后，進行光合作用，干重會逐漸升高?！就P特訓】(2013·新課標全國卷Ⅰ)某油料植物的種子中脂肪含量為種子干重的70%。為探究該植物種子萌發(fā)過程中干重及脂肪含量的變化，某研究小組將種子置于溫度、水分(蒸餾水)、通氣等條件適宜的黑暗環(huán)境中培養(yǎng)，定期檢測萌發(fā)種子(含幼苗)的脂肪含量和干重。結(jié)果表明：脂肪含量逐漸減少，到第11d時減少了90%，干重變化如圖所示?；卮鹣铝袉栴}：(1)為了觀察胚乳中的脂肪，常用

染液對種子胚乳切片染色，然后在顯微鏡下觀察，可見

色的脂肪顆粒。(2)實驗過程中，導致萌發(fā)種子干重增加的主要元素是

(填“C”“N”或“O”)。(3)實驗第11d后，如果要使萌發(fā)種子(含幼苗)的干重增加，必須提供的條件是

和

?！窘馕觥勘绢}考查種子萌發(fā)及其相關物質(zhì)轉(zhuǎn)化過程，考查實驗的分析及對信息的理解運用能力。(1)脂肪的鑒定常用蘇丹Ⅲ染液，染色后的脂肪顆粒呈橘黃色，或用蘇丹Ⅳ染液，染色后的脂肪顆粒呈紅色。(2)種子在萌發(fā)的過程中，脂肪水解需要水的參與，此時水解產(chǎn)物的干重將增加，因此干重增加的元素主要是O而不是C、N。(3)由題干可知，第11d時干重減少了90%，此時如果要增加種子干重，萌發(fā)的種子此時只能通過光合作用來進行，而光合作用進行時必須提供的條件是光照和所需的礦質(zhì)元素離子。答案：(1)蘇丹Ⅲ(或蘇丹Ⅳ)橘黃(或紅)(2)O(3)光照所需的礦質(zhì)元素離子【加固訓練】(2012·新課標全國卷)將玉米種子置于25℃、黑暗、水分適宜的條件下萌發(fā)，每天定時取相同數(shù)量的萌發(fā)種子，一半直接烘干稱重，另一半切取胚乳烘干稱重，計算每粒的平均干重，結(jié)果如圖所示。若只考慮種子萌發(fā)所需的營養(yǎng)物質(zhì)來源于胚乳，據(jù)圖回答下列問題。(1)萌發(fā)過程中胚乳組織中的淀粉被水解成

，再通過

作用為種子萌發(fā)提供能量。(2)萌發(fā)過程中在

小時之間種子的呼吸速率最大，在該時間段內(nèi)每粒種子呼吸消耗的平均干重為

mg。(3)萌發(fā)過程中胚乳的部分營養(yǎng)物質(zhì)轉(zhuǎn)化成幼苗的組成物質(zhì)，其最大轉(zhuǎn)化速率為

mg·粒-1·d-1。(4)若保持實驗條件不變，120小時后萌發(fā)種子的干重變化趨勢是

，原因是

。【解析】本題考查種子萌發(fā)過程中營養(yǎng)物質(zhì)的變化規(guī)律。(1)種子萌發(fā)時，種子中的大分子有機物分解成小分子物質(zhì)，一方面參與細胞呼吸供能，另一方面用于合成幼苗的新物質(zhì)。淀粉被水解成葡萄糖，參與細胞呼吸，為種子萌發(fā)提供能量。(2)觀察萌發(fā)種子干重變化曲線，可見在72小時到96小時之間種子干重減少最多，此時呼吸速率最大，該段時間每粒種子呼吸消耗的平均干重為204.2-177.7=26.5(mg)。(3)種子萌發(fā)過程中，減少的胚乳一方面用于細胞呼吸，另一方面用于合成幼苗的新物質(zhì)，所以，胚乳中營養(yǎng)物質(zhì)轉(zhuǎn)化成幼苗的組成物的量=胚乳干重的減少量-幼苗干重的減少量，其最大轉(zhuǎn)化速率應在96小時到120小時之間，即(118.1-91.1)-(177.7-172.7)=22(mg·粒-1·d-1)。(4)120小時后幼苗形成，但仍處于黑暗中，幼苗不能進行光合作用，細胞呼吸消耗有機物，導致幼苗干重下降。答案：(1)葡萄糖呼吸(2)72～9626.5(3)22(4)下降幼苗呼吸作用消耗有機物，且不能進行光合作用謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關基本知識2、了解房地產(chǎn)相關的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構形式分類：1、磚木結(jié)構2、磚混結(jié)構3、鋼混框架結(jié)構4、鋼混剪刀墻結(jié)構5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構6、鋼結(jié)構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結(jié)構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構形式以其承重結(jié)構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構住宅磚混結(jié)構住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構。通俗的講，磚混結(jié)構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構形式以其承重結(jié)構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構住宅磚木結(jié)構的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構、屋架用木結(jié)構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構住宅鋼筋混凝土結(jié)構住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產(chǎn)權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：1、產(chǎn)權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結(jié)構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權房：是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%