移動(dòng)通信基站耗電量估算模型的探討2015年12月黃耀坤探討內(nèi)容電力系統(tǒng)基本知識(shí)通信電源系統(tǒng)基站通信電源系統(tǒng)電源設(shè)備計(jì)算掌握基站耗電量估算模型電力系統(tǒng)基本知識(shí)通信電源在通信系統(tǒng)中的作用自十九世紀(jì)末出現(xiàn)第一臺(tái)電報(bào)機(jī)以標(biāo)志著電信時(shí)代的開始，直到今天信息高速公路的飛速發(fā)展，都離不開通信電源。通信電源的安全、可靠是保證通信系統(tǒng)正常運(yùn)行的重要條件?，F(xiàn)代通信設(shè)備，必須要求不能有瞬間的電源中斷，否則整個(gè)通信系統(tǒng)有可能造成癱瘓。通信電源在通信局（站）中具有不可比擬的重要地位。把通信電源比喻為人體中的心臟，把流向各種通信設(shè)備的電流比喻成人體血管中流動(dòng)的血液，是非常形象的。通信電源和傳輸設(shè)備、交換設(shè)備統(tǒng)稱為通信系統(tǒng)三大舉足輕重的設(shè)備，三者缺一不可。電力系統(tǒng)基本知識(shí)可靠性高：一般通信設(shè)備發(fā)生故障影響較小，是局部的，而電源系統(tǒng)發(fā)生故障可能是局部的，也可能是全局的，還有可能影響到國(guó)家干線的通信….穩(wěn)定性高：各種通信設(shè)備都要求電源電壓穩(wěn)定，不允許超過其工作電壓范圍。效率高：能源是寶貴的，日常維護(hù)費(fèi)用的支出，電費(fèi)是重要的開支，要求整流器有較高的把交流變?yōu)橹绷鞯霓D(zhuǎn)換效率。小型化：現(xiàn)在通信設(shè)備日益集成化、小型化，通信電源如果不改進(jìn)，還是龐然大物，就顯得極不相稱，再則可節(jié)約機(jī)房面積。維護(hù)要求高：設(shè)備先進(jìn)了，自動(dòng)化性能高，設(shè)備中運(yùn)用到集成化電子電路，微機(jī)控制等現(xiàn)代電子技術(shù)，要求維護(hù)人員知識(shí)面要寬。電力系統(tǒng)基本知識(shí)市電類別一類市電供電方式(≯1次≯0.5h/月)二類市電供電方式(≯3.5次/月≯6h/次)三類市電供電方式(≯4.5次/月≯8h/次)四類市電供電方式(經(jīng)常晝夜停電)電力系統(tǒng)基本知識(shí)電功率單位時(shí)間內(nèi)做的功有功功率(P)：電流流經(jīng)純電阻性負(fù)載產(chǎn)生的功率，單位：瓦(W)，千瓦(KW)。無功功率(Q)：交流電路中，除有功功率P外，還因電流流經(jīng)儲(chǔ)能元件(C、L)產(chǎn)生電能，磁能互相交換，而不實(shí)際作功，這種交換功率就是無功功率，單位是乏(Var)千乏(KVar)。視在功率(S)：有功功率和無功功率的幾何和，單位是伏安(VA)千伏安(KVA)。S=√(p2+Q2)功率因數(shù)COSΦ=P/S電力系統(tǒng)基本知識(shí)

交流功率計(jì)算（1）單相電路|（2）三相電路

P=UICOSΦ（W，KW）|

P=√3U線I線

COSΦ（W，KW）Q=UISinΦ（var、Kvar）|

Q=√3U線I線SinΦS=UI（VA、KVA）|

S=√3U線I線

U=220V|U線=380V電力系統(tǒng)基本知識(shí)基礎(chǔ)交流220V/380V，50Hz(±4%)，三相五線制，相電壓UAN220V/線電壓UAB380V

單相負(fù)載：Z1/Z2/Z3

三相負(fù)載：Z1+Z2+Z3

探討內(nèi)容電力系統(tǒng)基本知識(shí)通信電源系統(tǒng)基站通信電源系統(tǒng)電源設(shè)備計(jì)算掌握基站耗電量估算模型通信電源系統(tǒng)-組成示意圖涉及較多部分注：不間斷電源設(shè)備是指交流不間斷電源設(shè)備（UPS設(shè)備）通信電源系統(tǒng)-交流配電屏(箱)交流配電屏(箱）基站交流配電屏（箱）中心局房100A160A200A400A200A~1000A

按用途分

按容量分開關(guān)電源

基站用組合開關(guān)電源中心局房分立開關(guān)電源400A600A1000A3000A

按用途分

按容量分60A、50A、30A、25A100A整流模塊容量2000A

通信電源系統(tǒng)-開關(guān)電源直流配電屏(箱)

（基站用）直流配電箱（中心局房）直流配電屏100A1600A2500A

按用途分

按容量分2000A通信電源系統(tǒng)-直流配電屏（箱）蓄電池UPS系統(tǒng)用12V開關(guān)電源用2V50AH100AH、200AH300AH、400AH

按用途分

按容量分500AH、800AH1000AH、1500AH3000AH100AH200AH蓄電池組電壓384V/32只/12V420V/40只/12V24V/12只/2V48V/24只/2V通信電源系統(tǒng)-蓄電池UPS系統(tǒng)基站用單進(jìn)單出大型機(jī)房三進(jìn)三出1KV30KVA、60KVA80KVA、100KVA

按用途分

按容量分120KVA、160KVA200KVA、240KVA300KVA2KV3KV注：?jiǎn)芜M(jìn)單出是指輸入、輸出電壓為單相220V，三進(jìn)三出指輸入、輸出電壓為三相380V。通信電源系統(tǒng)-交流不間斷電源（UPS）基站電源系統(tǒng)-組成示意圖組合開關(guān)電源蓄電池組市電引入AC380VDC48V充電DC48V油機(jī)照明、空調(diào)、其他備用通信設(shè)備AC380V機(jī)房外機(jī)房?jī)?nèi)AC380VDC48V放電避雷箱AC380V列頭柜DC48V交流屏(箱)

探討內(nèi)容電力系統(tǒng)基本知識(shí)通信電源系統(tǒng)基站通信電源系統(tǒng)電源設(shè)備計(jì)算掌握基站耗電量估算模型基站電源系統(tǒng)-交流配電箱、避雷箱兩路市電或市電/油機(jī)切換回路避雷箱說明：新建機(jī)房避雷器安裝于交流配電箱內(nèi)，不用單獨(dú)設(shè)置避雷箱。新建機(jī)房霹雷器油機(jī)引入快速接口基站電源系統(tǒng)-組合開關(guān)電源整流模塊監(jiān)控模塊顯示屏可擴(kuò)容整流模塊交流引入整流模塊開關(guān)基站電源系統(tǒng)-蓄電池組蓄電池組每組一般是24只/2V/只。說明：直流系統(tǒng)正常工作時(shí)，直流母線電壓V=單只電池浮充電壓X蓄電池組只數(shù)=2.23*24=53.52V。市電斷電蓄電池放電時(shí)，直流母線電壓V=單只電池終止電壓X蓄電池組只數(shù)=1.8*24=43.2V基站電源系統(tǒng)-熔斷器、斷路器熔斷器斷路器基站電源系統(tǒng)-熔斷器與斷路器的區(qū)別器件名稱主要優(yōu)點(diǎn)和特點(diǎn)主要缺點(diǎn)和弱點(diǎn)熔斷器選擇性好。上級(jí)熔斷體額定電流不小于下級(jí)的該值的1.6倍，就視為上下級(jí)能有選擇性切斷故障電流。故障熔斷后必須更換熔斷體限流特性好，分?jǐn)嗄芰Ω?。保護(hù)功能單一，只有一段過電流反時(shí)限特性，過載、短路和接地故障都用此防護(hù)。價(jià)格較便宜。不能實(shí)現(xiàn)遙控，需要與刀開關(guān)組合才能完成該項(xiàng)功能。斷路器（非選擇性）故障斷開后，可以手操復(fù)位，不必更換元件，除非切斷大短路電流后需要維修。上下級(jí)斷路器間難以實(shí)現(xiàn)選擇性切斷，故障電流較大時(shí)，很容易導(dǎo)致上下級(jí)斷路器均瞬時(shí)斷開。有反時(shí)限特性的長(zhǎng)延時(shí)脫口器和瞬時(shí)電流脫口器兩段保護(hù)功能，分別作為過載和短路保護(hù)用。相對(duì)價(jià)格略高。有電動(dòng)操作機(jī)構(gòu)的斷路器可實(shí)現(xiàn)遙控

總之?dāng)嗦菲魇峭ㄟ^電磁脫口器實(shí)現(xiàn)斷路保護(hù)，當(dāng)電路中的電流突然加大，超過斷路器的負(fù)荷時(shí)，會(huì)自動(dòng)斷開，它是對(duì)電路一個(gè)瞬間電流加大的保護(hù)，當(dāng)查明原因后可以合閘繼續(xù)使用，只要電流已過其設(shè)定值就會(huì)跳閘，時(shí)間作用幾乎可以不用考慮。熔斷器會(huì)逐漸加熱直至熔斷，熔斷器的熔斷是電流和時(shí)間共同作用的結(jié)果起到對(duì)線路進(jìn)行保護(hù)的作用，它是一次性的，熔斷后需要更換熔斷體。基站電源系統(tǒng)-勘查表格基站名稱：勘察日期：綜合信息市電引入

接地狀況

樓面承重

交流配電箱進(jìn)線開關(guān)()A()相()路(空開)出線開關(guān)()A()相()路(空開)至()()A()相()路(空開)至()()A()相()路(空開)至()()A()相()路(空開)至()()A()相()路(空開)至()避雷器設(shè)備型號(hào)廠家()型號(hào)()組合開關(guān)電源設(shè)備型號(hào)廠家()型號(hào)()容量負(fù)荷機(jī)架容量()A，現(xiàn)有負(fù)荷()A整流模塊()A()只監(jiān)控模塊型號(hào)()電池分路()A()路(熔絲|空開)至(蓄電池)一次下電分路()A()路(熔絲|空開)至()()A()路(熔絲|空開)至()()A()路(熔絲|空開)至()()A()路(熔絲|空開)至()()A()路(熔絲|空開)至()()A()路(熔絲|空開)至()二次下電分路()A()路(熔絲|空開)至()()A()路(熔絲|空開)至()()A()路(熔絲|空開)至()()A()路(熔絲|空開)至()()A()路(熔絲|空開)至()()A()路(熔絲|空開)至()蓄電池設(shè)備型號(hào)廠家()型號(hào)()電池容量安裝方式()，容量()Ah()組電池線規(guī)格電池線規(guī)格()，()根其它

注：“市電引入”應(yīng)注明引入距離及容量；“接地狀況”應(yīng)注明地質(zhì)狀況及地網(wǎng)制作難易?；倦娫聪到y(tǒng)-勘查注意事項(xiàng)（一）注意勘查基站是否有市電/油機(jī)轉(zhuǎn)換箱、避雷器（老基站一定要注意查勘該內(nèi)容）。注意勘查基站原有交流配電屏空開面板圖注意勘查開關(guān)電源的一次、二次下電分路（詳見P22）。注意勘查開關(guān)電源模塊型號(hào)及系統(tǒng)最大容量如：開關(guān)電源架型號(hào)PS48600，是指該架系統(tǒng)最大容量600A。注意勘查走線架，確定電力電纜路由（如圖一）。如：需要確定市電引入電纜路由及室內(nèi)交流屏至開關(guān)電源之間連線的路由。確定地排的位置，仔細(xì)勘查是否需新增地排（如圖二）。圖一圖二

案例一查勘時(shí)一定要記錄現(xiàn)有負(fù)荷、組合開關(guān)電源廠家、架容量、模塊型號(hào)、蓄電池組容量及組數(shù)。組合開關(guān)電源查勘柜體背面，確認(rèn)是否能擴(kuò)容模塊。開關(guān)電源型號(hào)及總?cè)萘?00A，每只50A開關(guān)電源廠家艾默生案例分析-改造機(jī)房現(xiàn)有電源設(shè)備先脫離、一次下電回路后脫離、二次下電回路蓄電池熔斷器二次下電控制器說明：從該組合開關(guān)電源系統(tǒng)配置分析與蓄電池熔斷器最近的控制器連接回路為后脫離、二次下電回路。一次下電控制器基站電源系統(tǒng)-勘查注意事項(xiàng)（二）基站電源系統(tǒng)-勘查實(shí)例

某基站新增一套無線設(shè)備，已知新增設(shè)備直流負(fù)荷為30A，現(xiàn)有組合開關(guān)電源配置50A模塊6只（模塊按N+1配置原則，其中1只模塊為備用模塊），目前負(fù)荷現(xiàn)狀30A，配置500AH2組48V/24只電池，請(qǐng)確定組合開關(guān)電源是否能滿足本期工程需求？勘查如下：1、確定現(xiàn)有組合開關(guān)電源空余斷路器，根據(jù)斷路器選擇方法（斷路器按照新增直流負(fù)荷的1.5~2選擇），一般可選用45-60A之間（因無60A斷路器，因此選擇63A），注意勘查空余斷路器是否位于二次下電回路部分2、如果有空余斷路器，核實(shí)組合開關(guān)電源容量

I總＝I現(xiàn)＋I(xiàn)充＋I(xiàn)新+I備＝30＋(500×2/10)+30＋50=160A

開關(guān)電源容量＝50×6＝300A>160A，故滿足本期工程需求?！鵌充：蓄電池浮充電時(shí)間，一般取10小時(shí)探討內(nèi)容電力系統(tǒng)基本知識(shí)通信電源系統(tǒng)基站通信電源系統(tǒng)電源設(shè)備計(jì)算掌握基站耗電量估算模型計(jì)算公式：電源設(shè)備計(jì)算-蓄電池容量計(jì)算（一）例如：有一移動(dòng)通信基站，其通信用負(fù)荷近期為60A，遠(yuǎn)期為120A，四類市電，無采暖，請(qǐng)整定蓄電池容量，并配置蓄電池組。根據(jù)公式

K：安全系數(shù)，取1.25I：負(fù)荷電流(A)，按遠(yuǎn)期取120AT：放電小時(shí)數(shù)(h)，一般視當(dāng)?shù)厥须姽╇娗闆r而定，放電時(shí)間按T＝2~8小時(shí)；根據(jù)實(shí)際情況T取4小時(shí)

η：放電容量系數(shù)，查上表，取0.79t：最低環(huán)境溫度數(shù)值，無采暖，按5℃考慮

α：電池溫度系數(shù)(1/℃)，取0.008經(jīng)計(jì)算，蓄電池總?cè)萘宽?04Ah，配置500Ah蓄電池兩組。(蓄電池配置一般不少于兩組。)電源設(shè)備計(jì)算-蓄電池容量計(jì)算（二）電源設(shè)備計(jì)算-蓄電池容量計(jì)算（簡(jiǎn)化算法）T(h)0.5123468102048C(5℃)1.953.314.885.947.5411.1612.6614.8828.4168.18Q=C*I以上式中表示;Q------蓄電池容量（AH)I------負(fù)荷電流(A)C------電池容量計(jì)算系數(shù)電池容量計(jì)算系數(shù)(C)表

開關(guān)電源柜額定容量按終期配置，整流模塊數(shù)量近期按N+1方式配置。根據(jù)公式I＝I蓄＋I(xiàn)負(fù)，I：開關(guān)電源容量I蓄：蓄電池充電電流，I負(fù)：通信用負(fù)荷電流。I蓄＝Q/TQ：蓄電池容量，T：蓄電池浮充電時(shí)間，一般取10小時(shí)。電源設(shè)備計(jì)算-開關(guān)電源容量計(jì)算（一）例：有一移動(dòng)通信基站，其通信用負(fù)荷近期為60A，遠(yuǎn)期為120A，四類市電，無采暖，已配置蓄電池500Ah兩組，請(qǐng)整定50A整流模塊數(shù)量。計(jì)算：

I蓄＝Q/T＝(2×500)/10＝100AI＝I蓄＋I(xiàn)負(fù)＝100+60＝160A直流負(fù)荷合計(jì)為160A，需4個(gè)50A整流模塊，另備用1個(gè)50A整流模塊，共需5個(gè)50A整流模塊。電源設(shè)備計(jì)算-開關(guān)電源容量計(jì)算（二）探討內(nèi)容電力系統(tǒng)基本知識(shí)通信電源系統(tǒng)基站通信電源系統(tǒng)電源設(shè)備計(jì)算掌握基站耗電量估算模型基站耗電量構(gòu)成主要有4個(gè)部分，即主設(shè)備耗電、空調(diào)耗電、電源設(shè)備耗電、其他耗電。基站總耗電量=（主設(shè)備耗電量+空調(diào)耗電量+電源設(shè)備耗電量+其他及照明耗電量）×耗電量波動(dòng)系數(shù)。耗電量波動(dòng)系數(shù)可根據(jù)實(shí)際情況取1.1~1.2?；竞碾娏抗浪隳Ｐ?、主設(shè)備耗電量分析

主設(shè)備耗電量由多因素共同作用的耗電量估算，從不同維度逐一分析，

綜合考慮各因素之間的關(guān)系進(jìn)行估算；主設(shè)備耗電量與設(shè)備配置、廠家、位置、節(jié)日等因素有關(guān)。具體與所用廠家設(shè)備配置參數(shù)為主。2、空調(diào)耗電量分析

根據(jù)空調(diào)額定功率計(jì)算空調(diào)耗電量，

匹及：是以制冷功率來分的，比如制冷量為2500W的為正一匹機(jī)器，5000W為正兩匹機(jī)器。這個(gè)在空調(diào)上是為KFR-25GWKFR-50GW.其它的數(shù)值按此換算，比如1.5匹的，KFR-35GW，制冷量為3500W。輸入功率1830W是它的耗電量，以此計(jì)算用電數(shù)。

總冷量需求為Q=面積（蓄電池部分空間不計(jì)）*250W/M2+所有設(shè)備功耗*0.953、電源及其他耗電量分析

電源設(shè)備耗電量可根據(jù)電源設(shè)備的效率進(jìn)行估算，通常按主設(shè)備耗電量的10%進(jìn)行估算，即電源設(shè)備耗電量=主設(shè)備耗電量×10%。4、其他及照明耗電量

主要包含線損和監(jiān)控設(shè)備、照明耗電量?；竞碾娏抗浪隳Ｐ屯ㄐ呕倦娫聪到y(tǒng)組成介紹通信電源系統(tǒng)組成及各類電源設(shè)備型號(hào)。重點(diǎn)掌握通信電源系統(tǒng)組成。2、基站電源系統(tǒng)組介紹基站電源系統(tǒng)組成，重點(diǎn)介紹了基站電源系統(tǒng)查勘注意事項(xiàng)，并講解了斷路器與熔斷器區(qū)別?，F(xiàn)場(chǎng)查勘需能區(qū)分組合開關(guān)電源內(nèi)的一、二次下電回路。3、蓄電池組、開關(guān)電源計(jì)算了解蓄電池選擇計(jì)算方法；開關(guān)電源模塊配置方法，重點(diǎn)掌握開關(guān)電源模塊的配置方法。知識(shí)回顧謝謝大家謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物