山東省濟(jì)南市城市進(jìn)入研究報(bào)告思源地產(chǎn)2018.6研究目錄城市背景濟(jì)南市城市發(fā)展情況如何？整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)房企格局進(jìn)駐策略濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)供銷如何？市內(nèi)各區(qū)及板塊市場(chǎng)有何不同的特征？在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)之中開發(fā)商呈什么樣的格局？根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情和區(qū)域熱度，應(yīng)選取怎樣的方式進(jìn)入？2城

市

背

景

城市概況

城市規(guī)劃

城市人口

城市經(jīng)濟(jì)

城市交通

城市產(chǎn)業(yè)城市概況濟(jì)南市位于山東省的魯西中部，中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省。

城市概況：濟(jì)南，素有“泉城”之稱，是山東省省會(huì)、全國(guó)十五個(gè)副省級(jí)城市之一，環(huán)渤海地區(qū)南翼的中心城市，山東省的政治、文化、教育、經(jīng)濟(jì)、交通和科技中心，中國(guó)人民解放軍北部戰(zhàn)區(qū)陸軍機(jī)關(guān)駐地，總面積8177平方公里。位于中國(guó)山東省的中西部，北連首都經(jīng)濟(jì)圈，南接長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，東西連通山東半島與華中地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和京滬經(jīng)濟(jì)軸上的重要交匯點(diǎn)。濟(jì)南市區(qū)位圖東營(yíng)濱州德州

地理位置：位于濟(jì)南市地處山東省中西部，市區(qū)面積3257平方公里。南依泰山，北跨黃河，背山面水，分別與西南部的聊城、北部的德州和濱州、東部的淄博、南部的泰安和萊蕪交界。南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢(shì)南高北低。煙臺(tái)威海濟(jì)南濰坊日照淄博萊蕪泰安

城市定位：濟(jì)南因境內(nèi)泉水眾多，擁有“七十二名泉”，被稱為“泉城”，素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美譽(yù)，濟(jì)南八景聞名于世，是擁有“山、泉、湖、河、城”獨(dú)特風(fēng)貌的旅游城市，是國(guó)家歷史文化名城、首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，史前文化龍山文化的發(fā)祥地之一。聊城青島環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和京滬經(jīng)濟(jì)軸上的重要交匯點(diǎn)

2017年度中國(guó)最具投資潛力城市50強(qiáng)菏澤濟(jì)寧臨沂國(guó)家歷史文化名城中國(guó)軟件名城全國(guó)文明城市中國(guó)最具幸福感城市國(guó)家衛(wèi)生城市棗莊首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市城市概況丨城市定位濟(jì)南市是山東省省會(huì)，政治、文化、教育中心，全國(guó)十五個(gè)副省級(jí)城市之一，環(huán)渤海地區(qū)南翼的中心城市，省會(huì)“6+1”都市圈中心城市城市定位“6+1”都市圈中心城市德州濱州濟(jì)南淄博聊城泰安萊蕪

省會(huì)城市：山東省省會(huì)，政治中心、文化中心，連接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)城市。

文化之城：文化聚集型城市，整個(gè)城市的興起、發(fā)展與未來(lái)規(guī)劃都與積淀幾千年的文化底蘊(yùn)息息相關(guān)。

高教之城：全國(guó)排列前茅的山東大學(xué)、山東師范大學(xué)等高等院校集聚濟(jì)南，教育氛圍濃厚。

東北亞經(jīng)濟(jì)圈：具有參與國(guó)際經(jīng)濟(jì)大循環(huán)，與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌的良好條件和機(jī)遇。

環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)：依托濟(jì)青產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展形成產(chǎn)業(yè)合力，具有輻射帶動(dòng)中西部發(fā)展的作用。

京滬交通走廊：具有成為京滬經(jīng)濟(jì)發(fā)展腹地和產(chǎn)業(yè)承接地的優(yōu)勢(shì)條件。城市概況丨城市地理北連京津冀，南接蘇皖豫，京滬經(jīng)濟(jì)走廊的中間位置；南依泰山，北面黃河，南北發(fā)展受阻城市地勢(shì)黃河濟(jì)南市域泰

山

山

脈

地形特征：濟(jì)南市南依泰山，北跨黃河，在南北方向上具有天然屏障，一定程度上制約城市的縱向發(fā)展。山東半島城市群：濟(jì)南作為山東半島城市群“雙中心”（濟(jì)南、青島）之一，是山東中西部及省際區(qū)域的交通樞紐和經(jīng)濟(jì)中心，正在向著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的綜合性省會(huì)城市發(fā)展：東部新城應(yīng)抓住半島城市群建設(shè)中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)會(huì)，整合資源，發(fā)揮帶動(dòng)優(yōu)勢(shì)，成為綜合服務(wù)中心承接地。

地勢(shì)特征：城市地勢(shì)南高北低，多雨季節(jié)北部片區(qū)容易被淹，一定程度上影響形成了濟(jì)南人“住東不住西，住南不住北”的住房觀念。城市概況丨行政區(qū)劃濟(jì)南市下轄“七區(qū)三縣”，高新區(qū)為國(guó)家設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，由高新區(qū)管委會(huì)管理，并非行政區(qū)劃濟(jì)南行政劃分圖

市域范圍：濟(jì)南市下轄七區(qū)三縣行政區(qū)：歷下區(qū)、歷城區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)、商河縣、濟(jì)陽(yáng)縣、平陰縣，市人民政府駐濟(jì)南市歷下區(qū)龍鼎大道龍奧大廈。全市面積8177.21平方公里。

城市建設(shè)：2016年12月，經(jīng)國(guó)務(wù)院、山東省政府批復(fù)，同意撤銷縣級(jí)章丘市，設(shè)立濟(jì)南市章丘區(qū)。濟(jì)南行政區(qū)劃為七區(qū)三縣，今后，濟(jì)南將進(jìn)一步優(yōu)化中心城區(qū)空間布局，統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)章丘加快融入濟(jì)南發(fā)展大框架，增強(qiáng)省會(huì)城市輻射帶動(dòng)功能，為“打造四個(gè)中心，建設(shè)現(xiàn)代泉城”提供有力支撐。

城市人口：2017年末年末全市常住人口732.12萬(wàn)人，比上年末增長(zhǎng)8.81萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)1.22%。戶籍人口643.62萬(wàn)人，比上年增加10.79萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)1.71%。申報(bào)出生率17.83‰，申報(bào)死亡率9.86‰，人口自然增長(zhǎng)率7.97‰。

城市經(jīng)濟(jì)：實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7201.96億元，比上年增加576.16億元，增長(zhǎng)8.0%城市分析：現(xiàn)階段自2016年行政區(qū)劃設(shè)定后分為七區(qū)三縣，濟(jì)南實(shí)施“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，積極引導(dǎo)城市布局沿東西兩翼展開，嚴(yán)格控制城市向南部山區(qū)蔓延，適時(shí)跨越黃河向北部發(fā)展，優(yōu)化舊城區(qū)城市功能，全面提升城市品質(zhì)。城市規(guī)劃丨城市變遷版圖外拓，重心東移。2000年2001-2007年

2008-2013年2013-2015年2015-2017年雪山片區(qū)逐步開發(fā)，城市東部進(jìn)一步擴(kuò)大至繞城高速以東區(qū)域。全福-華山板塊開發(fā)，臘山片區(qū)大規(guī)模建設(shè)，長(zhǎng)清區(qū)逐步發(fā)展經(jīng)十路、經(jīng)一路擴(kuò)建，北

市政，府東遷，全運(yùn)會(huì)舉辦，藥山片區(qū)開發(fā)、北湖片區(qū)改造，南北康開發(fā)，文莊改造，唐冶片區(qū)大規(guī)模開發(fā)。圣井開發(fā)各大開發(fā)商均集中在市區(qū)一環(huán)路內(nèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在一環(huán)路內(nèi)濱河新區(qū)打造，西客站大規(guī)模建設(shè)，打造長(zhǎng)清大學(xué)城、工業(yè)北路開發(fā)建設(shè)，茂嶺山片區(qū)開發(fā)園大街高架路改造，小清河片區(qū)綜合改造，二環(huán)形成，高新區(qū)初步發(fā)展。一環(huán)內(nèi)

高新區(qū)

西客站

繞城高速收費(fèi)站東移高度集中

東部初拓

西部初拓

東部再拓

連接章丘城市規(guī)劃丨重點(diǎn)規(guī)劃（方向）按照“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中優(yōu)”的發(fā)展戰(zhàn)略，南北受限，東西狹長(zhǎng)，整體呈“帶狀”發(fā)展2016年8月28日，《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃(2011-2020年)》正式發(fā)布，其中再次明確了濟(jì)南實(shí)施“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，積極引導(dǎo)城市布局沿東西兩翼展開，嚴(yán)格控制城市向南部山區(qū)蔓延，適時(shí)跨越黃河向北部發(fā)展，優(yōu)化舊城區(qū)城市功能，全面提升城市品質(zhì)。此外，對(duì)濟(jì)南的發(fā)展方向和空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃是：中心城建設(shè)用地集中在北部黃河和南部山區(qū)之間的適宜建設(shè)區(qū)域，在現(xiàn)狀城區(qū)用地的基礎(chǔ)上，主要向東、西兩翼拓展。規(guī)劃范圍向東擴(kuò)展至市區(qū)邊界，向西南擴(kuò)展至長(zhǎng)清城區(qū)。中心城規(guī)劃范圍由上版總體規(guī)劃的

526平方公里擴(kuò)大到1022平方公里。中心城空間結(jié)構(gòu)為“一城兩區(qū)”。“一城”為主城區(qū)，“兩區(qū)”為西部城區(qū)和東部城區(qū)，以經(jīng)十路為城市發(fā)展軸向東西兩翼拓展。城市規(guī)劃丨重點(diǎn)規(guī)劃（布局）呈“一主一副，五大次中心，十二個(gè)區(qū)域中心，加兩個(gè)衛(wèi)星城”的發(fā)展布局，打造15分鐘生活圈一主一副一主：老城主中心，這是經(jīng)過(guò)歷史沉淀下來(lái)，不可更改的；一副：中央商務(wù)區(qū)，加上奧體文博片區(qū)。一主一副都作為城市中心。五大次中心西客站片區(qū)

：西頭的次中心。新東站片區(qū)

：鐵路樞紐的三個(gè)主客站之一，孫村片區(qū)

：東部城區(qū)公共服務(wù)中心。臨空片區(qū)

：航空樞紐，綜合交通運(yùn)輸體系濟(jì)北片區(qū)

：尚在規(guī)劃十二個(gè)區(qū)域中心北湖、華山、洪樓、桑梓店、董家、唐冶、港溝、柏石峪、王官莊、美里湖、崔寨、高官寨兩個(gè)衛(wèi)星城：長(zhǎng)清、章丘城市人口2017年山東常住人口為10006萬(wàn)人，流入166萬(wàn)，主要流入濟(jì)南和青島。（萬(wàn)人）2017年山東省各市人口分析150010005000常住人口戶籍人口10569299368748387327096065655802017年山東省常住人口共10006萬(wàn)人，戶籍人口9840萬(wàn)人，相對(duì)而言是人口凈流入省份。471392391283292215138濟(jì)南市

青島市

淄博市

棗莊市

東營(yíng)市

煙臺(tái)市

濰坊市

濟(jì)寧市

泰安市

威海市

日照市

萊蕪市

臨沂市

德州市

聊城市

濱州市

菏澤市（萬(wàn)人）2017年山東省各市常住人口與戶籍人口差值8855100濟(jì)南市常住人口位于臨沂、濰坊、青島、菏澤之后，山東省排名五。2017年常住人口732萬(wàn)人，戶籍人口644萬(wàn)人，人口凈流入88萬(wàn)人。5728283810110-100-200濟(jì)南市

青島市

淄博市

棗莊市

東營(yíng)市

煙臺(tái)市

濰坊市

濟(jì)寧市

泰安市

威海市

日照市

萊蕪市

臨沂市

德州市

聊城市

濱-州3市

菏澤市-12-16-26-1-7-29-94-145城市人口濟(jì)南常住人口穩(wěn)定在710萬(wàn)左右，八成人口分布于各城區(qū)區(qū)，主城區(qū)吸附力強(qiáng)2013-2017年濟(jì)南市常住人口全市常住人口（萬(wàn)人）

增長(zhǎng)率2017年濟(jì)南市各區(qū)縣人口對(duì)比（萬(wàn)人）常住人口（萬(wàn)人）800600400200732140120100807237137077001142.2%1.8%1.4%1.0%0.6%0.2%112931.4%7774606154521.2%601.0%35400.8%0.7%20020132014201520162017歷下區(qū)

市中區(qū)

歷城區(qū)

天橋區(qū)

槐蔭區(qū)

長(zhǎng)清區(qū)

章丘區(qū)

濟(jì)陽(yáng)縣

商河縣

平陰縣

縱向?qū)Ρ龋?013年以來(lái)濟(jì)南市人口基本保持穩(wěn)定上升，維持在710萬(wàn)人上下，人口增長(zhǎng)率在1.02%左右；

橫向?qū)Ρ龋簼?jì)南市人口七成以上的人口均集中在各城區(qū)中，其中歷城和章丘城區(qū)人口吸附力強(qiáng)；城市經(jīng)濟(jì)丨GDP濟(jì)南經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)定發(fā)展，GDP增速遠(yuǎn)高于全國(guó)水平。處于強(qiáng)二線向新一線城市過(guò)渡階段，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁濟(jì)南2013-2017年GDP數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)濟(jì)南2013-2017年人均GDP數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)8000700060005000400030002000800070006000500040003000200014%12%10%8%14%12%10%8%8.00%8.10%7.80%7.60%6.80%9.60%8.80%57719.00%8.00%6%6%4.40%863204%4%5230610065367202752548265692577995692%2%2013年2014年2015年2016年2017年2013年2014年2015年2016年2017年GDP（億元）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率人均GDP（元）人均GDP增長(zhǎng)率GDP增長(zhǎng)速度小于4%4-5%5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展國(guó)家增GDP長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段萎縮停滯6.9%在城市GDP排名中，濟(jì)南處于全國(guó)第23位，山東省第3位，落后于青島市與煙臺(tái)市；在省會(huì)城市排名中處于第10位。處于新一線城市和強(qiáng)二線城市的過(guò)渡期，大發(fā)展、大建設(shè)是該階段城市發(fā)展的典型特征。城市經(jīng)濟(jì)丨GDP濟(jì)南市GDP居山東省第三位，落后于青島市與煙臺(tái)市；在省會(huì)城市排名中處于第10位。億元2017年山東省各市GDP排行12,50010,5008,5006,5004,5002,50050011037720273395859478146514345380235853480314030642820261323162003896青島煙臺(tái)濟(jì)南濰坊淄博濟(jì)寧臨沂東營(yíng)泰安威海德州聊城菏澤濱州棗莊日照萊蕪

2017年濟(jì)南市GDP總量為7202億元，居山東省第三位，低于青島市和煙臺(tái)市；14城市經(jīng)濟(jì)丨GDP濟(jì)南人均GDP居山東省第六位，落后于東營(yíng)、威海、青島、煙臺(tái)、淄博；萬(wàn)元2017年山東省各市人均GDP排行1917.83161310712.3411.9910.3910.209.966.906.726.516.266.365.915.575.425.084.163.2741青島煙臺(tái)濟(jì)南濰坊淄博濟(jì)寧臨沂東營(yíng)泰安威海德州聊城菏澤濱州棗莊日照萊蕪

2017年濟(jì)南人居GDP總量為9.96萬(wàn)元元，居山東省第六位；城市經(jīng)濟(jì)丨GDP濟(jì)南市各區(qū)縣城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定上升，歷下區(qū)和章丘區(qū)城市經(jīng)濟(jì)上升較為顯著2017年濟(jì)南市各區(qū)縣人均GDP（億2017年濟(jì)南市各區(qū)縣GDP20151052500182187210017001300900129998710016907888544794765003363222732040100歷下區(qū)

章丘區(qū)

市中區(qū)

歷城區(qū)

天橋區(qū)

槐蔭區(qū)

濟(jì)陽(yáng)縣

長(zhǎng)清區(qū)

平陰縣

商河縣歷下區(qū)

章丘區(qū)

市中區(qū)

歷城區(qū)

天橋區(qū)

槐蔭區(qū)

濟(jì)陽(yáng)縣

長(zhǎng)清區(qū)

平陰縣

商河縣

縱向?qū)Ρ龋簼?jì)南市GDP總量保持穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)，各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)也是穩(wěn)步上升；

橫向?qū)Ρ龋簹v下區(qū)作為城市核心區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量居濟(jì)南市各區(qū)縣第一位，其他區(qū)縣比2016年總量上浮。城市經(jīng)濟(jì)丨投資總額濟(jì)南固定資產(chǎn)投資增速放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有增濟(jì)南市2013-2017固定資產(chǎn)投資濟(jì)南市2013-2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資5000400030002000100025%20%15%10%5%20.68%1500.01300.01100.0900.0700.0500.0300.0100.030%25%20%15%10%5%16.10%14.20%13.70%9.80%14.80%1164.027.20%10.60%1014.02015年8.75%721.06.10%1232.026383063349839744364917.00%2013年2014年2015年2016年2017年2013年2014年2016年2017年固定資產(chǎn)投資（億元）增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）增長(zhǎng)率濟(jì)南市2013-2017社會(huì)消費(fèi)品零售總額

濟(jì)南固定資產(chǎn)投資方面逐年上升，但趨勢(shì)有所放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資方5000400030002000100015.05%17%15%13%11%9%面也同步放緩。13.40%12.60%消費(fèi)品零售總額也在逐年上升，17年4146億元，環(huán)比增長(zhǎng)10.1%。消費(fèi)潛力巨大。10.40%10.10%7%城市對(duì)標(biāo)：濟(jì)南固定資產(chǎn)投資額遠(yuǎn)低于典型重點(diǎn)二線城市，存在后發(fā)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間更充足。263429643410376541465%2013年2014年2015年2016年2017年消費(fèi)品零售總額（億元）增長(zhǎng)率城市規(guī)劃丨交通規(guī)劃（城際）濟(jì)南外部交通通達(dá)性強(qiáng)，鐵路“三橫三縱”，公路“一環(huán)十一射”，縮短了與首都都市圈和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的時(shí)空距離；遙墻國(guó)際機(jī)場(chǎng)承接國(guó)內(nèi)外旅客，提升城市吸引力。鐵路路網(wǎng)濟(jì)南至北京1.5小時(shí)一環(huán)十一射濟(jì)南至上海2.5小時(shí)

鐵路：以濟(jì)南為中心，形成“三橫三縱”鐵路網(wǎng)，三縱”即京滬通道、東部沿海通道、京九沿線通道，“三橫”快速鐵路通道，實(shí)現(xiàn)省內(nèi)東西貫通并連接西部省份；

公路：初步完成“一環(huán)十一射”高速路網(wǎng)的建設(shè)，使?jié)系穆每秃臀镔Y輸送能力大大加強(qiáng)；

航空：濟(jì)南遙墻國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于主城區(qū)東北端，距市中心28.5公里，是中國(guó)重要的入境門戶和干線機(jī)場(chǎng)之一，是山東航空公司、中國(guó)東方航空公司和深圳航空公司的基地機(jī)場(chǎng)，2016年旅客吞吐量約1162萬(wàn)人次，躋身“千萬(wàn)級(jí)”大型機(jī)場(chǎng)行列。城市規(guī)劃丨交通規(guī)劃（環(huán)線）環(huán)線擴(kuò)張，高架繞城。

“一環(huán)二橫二縱”:“一環(huán)”為濟(jì)南內(nèi)環(huán)高速；“二橫”分別是工業(yè)北路高架—北園高架及西延長(zhǎng)線，二環(huán)南路及東西延長(zhǎng)線；“二縱”分別是二環(huán)東路高架及南延長(zhǎng)線，二環(huán)西路高架及南延長(zhǎng)線。

“外環(huán)高速”：

2020年濟(jì)南將建成大外環(huán)

。西起青銀、濟(jì)廣高速相交的唐王樞紐立交，向東南新建經(jīng)龍山西，改造彩石立交接至G2京滬高速，沿南繞城高速外圍新建線向西穿濟(jì)南南部山區(qū)接京臺(tái)、濟(jì)廣高速，跨黃河后經(jīng)濟(jì)聊高速、青銀高速接京臺(tái)高速，原有外環(huán)線變成中環(huán)線。G2崔寨鎮(zhèn)唐王鎮(zhèn)G20G35G2001外環(huán)高速章丘中環(huán)高速焦廟鎮(zhèn)埠村鎮(zhèn)狼貓山水庫(kù)濟(jì)萊高速曹范鎮(zhèn)歸德鎮(zhèn)內(nèi)環(huán)高速錦繡川水庫(kù)

目前二環(huán)南路及東西延長(zhǎng)線正在建設(shè)中；

2017年底，二環(huán)快速路及其延長(zhǎng)線將實(shí)現(xiàn)全部通車；長(zhǎng)清區(qū)西營(yíng)鎮(zhèn)臥虎山水庫(kù)柳埠鎮(zhèn)G3G35張夏鎮(zhèn)

二環(huán)西路南延進(jìn)入高架箱梁澆筑階段,今年6月份準(zhǔn)備預(yù)計(jì)通車，比計(jì)劃提前三個(gè)月。濟(jì)南高快一體大路網(wǎng)格局城市規(guī)劃丨交通規(guī)劃（軌交）地鐵加緊建設(shè)，交通配套升級(jí)。至2019年，建成市域快線R1線、R2線一期工程和R3線一期工程，長(zhǎng)約80.6公里。

快線R1、R2、R3共3條線，支撐帶形城市空間骨架；普線包括M1-M4、環(huán)線，形成覆蓋中心城的骨干網(wǎng)。濟(jì)南軌道交通線快線（R線）和普線（M線）兩個(gè)功能層次，完整覆蓋“一城兩區(qū)”，增加居民出行的可達(dá)性和便捷性，有效緩解城市交通擁堵；助力濟(jì)南交通配套再升級(jí)。濟(jì)南市城市軌道交通線網(wǎng)由9條線路組成，其中市區(qū)線6條普線（M1-M6）、市域快線3條(R1、R2、R3），總長(zhǎng)約331.5公里，設(shè)車站155座，其中換乘車站30座。預(yù)計(jì)2020年，城市軌道交通占公共交通出行的比例達(dá)到15%。

R1、R2、R3、環(huán)線，以及市區(qū)M1、M2、M3和M4線預(yù)計(jì)將在2023年全部竣工。城市產(chǎn)業(yè)濟(jì)南市以第三產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位。濟(jì)南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及走勢(shì)分析一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)100%80%60%40%20%0%55.3%39.3%56.4%38.4%57.2%58.9%36.2%59.9%35.7%37.8%5.0%5.4%5.2%4.9%4.4%2013年2014年2015年2016年2017年

濟(jì)南市第三產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位，2017年約占59.9%

濟(jì)南市三產(chǎn)所占比重逐年攀升，服務(wù)業(yè)比重的不斷提高是濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果；未來(lái)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是發(fā)展重點(diǎn)，也是貢獻(xiàn)的主力產(chǎn)業(yè)客群。21城市產(chǎn)業(yè)

|資源特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)分布呈外圍工業(yè)，中心商服的格局。歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)和歷城區(qū)為景觀資源大區(qū)；歷下區(qū)和市中區(qū)教育優(yōu)勢(shì)明顯。各區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局各區(qū)景觀資源分布各區(qū)教育資源分布天橋區(qū)化工行政區(qū)景觀資源行政區(qū)教育資源高新技術(shù)運(yùn)輸槐蔭區(qū)歷下區(qū)特色工業(yè)旅游業(yè)景觀資源大區(qū)教育資源大區(qū)金融業(yè)電子商務(wù)高新技術(shù)文化產(chǎn)業(yè)市中區(qū)冶金鋼鐵機(jī)械制造食品加工旅游業(yè)金融業(yè)商業(yè)商貿(mào)文化傳媒機(jī)械制造文化創(chuàng)意特色農(nóng)業(yè)歷城區(qū)長(zhǎng)清區(qū)

產(chǎn)業(yè)格局：目前濟(jì)南基本形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)遞次推進(jìn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。產(chǎn)業(yè)資

主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：當(dāng)前交通裝備、機(jī)械裝備、電子信息是城市的三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。源南部山區(qū)百脈泉經(jīng)十一路小學(xué)歷城二中小學(xué)章丘區(qū)歷城區(qū)城市產(chǎn)業(yè)

|重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園濟(jì)南制造業(yè)發(fā)達(dá)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先，近年來(lái)不斷有創(chuàng)新研發(fā)、工廠化辦公等產(chǎn)業(yè)園興起。級(jí)別名稱產(chǎn)業(yè)類別濟(jì)北開發(fā)區(qū)電子信息、新材料、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體等藥山工業(yè)園國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)臨港開發(fā)區(qū)濟(jì)北開發(fā)區(qū)臨港開發(fā)區(qū)食品飲料、農(nóng)副產(chǎn)品加工新型材料、機(jī)械制造、石油化工、食品飲料高新技術(shù)開發(fā)區(qū)省級(jí)市級(jí)臘山工業(yè)園濟(jì)南綜合保稅區(qū)濟(jì)南開發(fā)區(qū)藥山工業(yè)園臘山工業(yè)園黨家工業(yè)基地特色農(nóng)業(yè)、機(jī)械制造、汽車配件等化學(xué)工業(yè)、紡織、機(jī)械鑄造等紡織機(jī)械、印刷濟(jì)南藥谷合成纖維、經(jīng)機(jī)械制造等濟(jì)南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)醫(yī)藥、醫(yī)療器械、生物工程、銷售物流、保健品化妝品黨家工業(yè)基地濟(jì)南藥谷口岸作業(yè)、保稅加工、保稅物流、貿(mào)易服務(wù)濟(jì)南綜合保稅區(qū)城市產(chǎn)業(yè)布局濟(jì)南市政府從“產(chǎn)業(yè)布局”與“區(qū)域布局”規(guī)劃布局19個(gè)產(chǎn)業(yè)和50個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)

在產(chǎn)業(yè)布局方面，濟(jì)南規(guī)劃布局了電子信息等10個(gè)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)，高技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融等7個(gè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)，以及現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

在區(qū)域布局方面，濟(jì)南按“中心城區(qū)集聚發(fā)展服務(wù)業(yè)、縣域重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)、縣郊發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”的布局思路，分“開發(fā)區(qū)、服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、都市農(nóng)業(yè)及生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)”這三部分，打造50個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，每個(gè)集聚區(qū)明確1到2個(gè)市級(jí)重點(diǎn)支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類別。小結(jié)蘇魯交界·交通樞紐·規(guī)劃利好·房產(chǎn)崛起

城市概況：環(huán)渤海地區(qū)南翼的中心城市，北連首都經(jīng)濟(jì)圈，南接長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈；

城市規(guī)劃：按照“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中優(yōu)”的發(fā)展戰(zhàn)略，南北受限，東西狹長(zhǎng)，整體呈“帶狀”發(fā)展，呈“一主一副，五大次中心，十二個(gè)區(qū)域中心，加兩個(gè)衛(wèi)星城”的發(fā)展布局，打造15分鐘生活圈；

城市人口：歷年人口保持穩(wěn)定遞增，山東省內(nèi)排名第五，為人口流入市，主要人口分散在歷城和章丘區(qū)；

城市經(jīng)濟(jì)：GDP居山東省第三位，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)定發(fā)展，GDP增速遠(yuǎn)高于全國(guó)水平。處于強(qiáng)二線向新一線城市過(guò)渡階段，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁；

城市交通：濟(jì)南外部交通通達(dá)性強(qiáng)，鐵路“三橫三縱”，公路“一環(huán)十一射”；

城市產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)分布呈外圍工業(yè)，中心商服的格局。制造業(yè)發(fā)達(dá)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先，近年來(lái)不斷有創(chuàng)新研發(fā)、工廠化辦公等產(chǎn)業(yè)園興起；處于強(qiáng)二線向新一線城市過(guò)渡階段，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁25整

體

市

場(chǎng)

發(fā)展歷程

政策分析

土地市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)

別墅市場(chǎng)

商辦市場(chǎng)發(fā)展歷程2016年以來(lái)市場(chǎng)追隨全國(guó)大勢(shì)迅速升溫，市場(chǎng)一度供不應(yīng)求，目前進(jìn)入調(diào)整期2008年2011年2016年2018年起步期發(fā)展中期快速發(fā)展期高潮期調(diào)整期2008年前濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)處于起步階段，房?jī)r(jià)較低，主要圍繞老城區(qū)發(fā)展，以當(dāng)?shù)乇就灵_發(fā)商開發(fā)經(jīng)營(yíng)。2016-2018年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高潮期。土地熟化人制度退出歷史舞臺(tái)。高價(jià)地頻出，房?jī)r(jià)大幅上漲，市場(chǎng)一度供不應(yīng)求。眾多一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐濟(jì)南，并在濟(jì)南東部新城落子布局，助力濟(jì)南東部新城的騰飛發(fā)展。2008-2011年濟(jì)南市房地產(chǎn)處于發(fā)展中期。2008年次貸危機(jī)影響下，市場(chǎng)成交量下降，通過(guò)宏觀調(diào)控，市場(chǎng)逐漸回暖，平穩(wěn)發(fā)展，逐漸呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)。東部板塊發(fā)展迅猛，出具規(guī)模。由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府行政手段進(jìn)行控制，大部分項(xiàng)目受到價(jià)格備案限制，價(jià)格上漲速度趨緩。同時(shí)東部高價(jià)地集中入市，進(jìn)入品質(zhì)改善時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。2011-2016年濟(jì)南市房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期。萬(wàn)科、龍湖等品牌開發(fā)商進(jìn)駐濟(jì)南，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，供需兩旺。27政策分析為限制樓價(jià)過(guò)快上漲，穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)，政策由促轉(zhuǎn)收；2016年10月濟(jì)南限購(gòu)令出臺(tái)，后逐漸升級(jí)，政策環(huán)境大幅收緊，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期限購(gòu)限售限貸限價(jià)政策：政策：政策：政策：新建商品房限預(yù)售：根據(jù)建筑層數(shù)及土地溢價(jià)率，達(dá)到一定條件才可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可

本市1套首付3成，2套首付6成；商貸25年，公積金貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍濟(jì)南市（含長(zhǎng)清、章丘、濟(jì)陽(yáng)）居民限購(gòu)2套；非本市居民限購(gòu)1套對(duì)銷售均價(jià)高于開發(fā)成本20%以上的住宅項(xiàng)目嚴(yán)格審查，涉嫌暴力的，限制辦理商品房預(yù)售許可證

二手房限售：須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2非本市1套首付6成，商貸25年年后方可上市交易回暖，江寧樓

求旺

樓市基本面向?qū)?gòu)房資格、房屋銷售、購(gòu)房貸款及備案價(jià)格均有限制，整體政策市場(chǎng)表現(xiàn)良好28土地市場(chǎng)土地成交價(jià)格飆升至6963元/㎡，2016年溢價(jià)率高達(dá)63.6%，土拍拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，2017年土地市場(chǎng)逐漸趨于理性2013-2017年濟(jì)南市區(qū)住宅土地情況2013-2017年濟(jì)南市區(qū)住宅土地成交溢價(jià)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）銷售面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）6963溢價(jià)率63.6%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2500200015001000500800060004000200001993162239.9%14901237149912051335955435476117.2%20119148.7%220323040.4%02013年2014年2015年2016年2017年2013年2014年2015年2016年2017年

土地供求：自2013年以來(lái)，濟(jì)南市土地供求相對(duì)平衡，價(jià)格持續(xù)上漲；自2016年實(shí)行土拍制度后土地價(jià)格大幅上升，截至2017年土地成交均價(jià)達(dá)6963元/㎡；

土地溢價(jià)：

2016年前濟(jì)南實(shí)行土地熟化人制度，成交土地溢價(jià)率較低，市場(chǎng)熱度一般；2016年實(shí)行土拍制度后，全市平均溢價(jià)率達(dá)63.6%，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。29土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)歷城歷城歷城容積率2.2成交日期2016/6/292016/6/292016/6/29溢價(jià)率235%218%389%80%成交單位帝華地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)帝華地產(chǎn)(㎡)(萬(wàn)元)(元/㎡)歷城區(qū)唐冶片區(qū)龍鳳山路以東、唐冶西路以西、貞觀街南側(cè)A-1地塊2210342068341144881512259197981278397644477099歷城區(qū)唐冶片區(qū)龍鳳山路以東、唐冶西路以2.4西、文苑街北側(cè)A2地塊歷城區(qū)唐冶新區(qū)世紀(jì)大道以北、土河以東A11.4地塊歷城區(qū)鮑山街道辦事處韓倉(cāng)六村整合韓倉(cāng)河歷城長(zhǎng)清歷城1436921127702610432.42.22.32016/6/292016/6/292016/6/304514788433142784龍湖地產(chǎn)濟(jì)南匯僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍湖地產(chǎn)東側(cè)A3地塊長(zhǎng)清區(qū)大柿子園村D地塊歷城區(qū)鮑山街道辦事處韓倉(cāng)六村整合韓倉(cāng)河1128464323145%東側(cè)A4地塊歷城區(qū)北園大街以南、二環(huán)東路以西天橋區(qū)津浦鐵路東側(cè)，三孔橋街西側(cè)地塊B歷城區(qū)二環(huán)東路東側(cè)A地塊歷城區(qū)田園新城片區(qū)M地塊一期歷城區(qū)世紀(jì)大道以北雪山片區(qū)一期A-03地塊

歷城歷城天橋歷城歷城125963318740984143961472232377057418847188926643903.73.31.743.21.921.1252.63.22016/7/202016/8/102016/8/102016/8/102016/8/102016/8/122016/8/262016/9/212016/9/213079084790356334698139379678454168244126603621118617649613221263797817路勁地產(chǎn)開發(fā)有限公司濟(jì)南萊建置業(yè)中海地產(chǎn)濟(jì)南新城地產(chǎn)濟(jì)南智慧城置業(yè)萬(wàn)科歷城區(qū)工業(yè)北路以南，奧體中路以東歷下區(qū)旅游路北側(cè)歷城區(qū)郭店街道辦事處虞山大道北側(cè)全福立交西北角歷城歷下歷城歷城342%舜興地產(chǎn)12051550334榮盛30注：濟(jì)南市區(qū)為七個(gè)行政區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)(萬(wàn)元)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)容積率成交日期溢價(jià)率成交單位(㎡)(元/㎡)天橋區(qū)東工商河路以西標(biāo)山南路以北槐蔭區(qū)劉長(zhǎng)山路以北，黨楊路以東天橋槐蔭1069854548013.52.82016/9/21289746091127081339海爾地產(chǎn)2016/10/14濟(jì)南西城投資開發(fā)集團(tuán)有限公司槐蔭區(qū)劉長(zhǎng)山路以北，黨楊路以東槐蔭區(qū)劉長(zhǎng)山路以北，黨楊路以東槐蔭槐蔭2495542111782.93.12016/10/142016/10/14335612758913451306濟(jì)南西城投資開發(fā)集團(tuán)有限公司濟(jì)南西城投資開發(fā)集團(tuán)有限公司市中區(qū)八一立交橋西南角，四里村城市更新項(xiàng)目Ｂ地塊市中4707642016/10南萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濟(jì)南弘成置業(yè)有限公司市中區(qū)經(jīng)四緯一城市更新項(xiàng)目市中區(qū)文莊片區(qū)項(xiàng)目B-2地塊市中市中市中市中市中市中市中市中218346821832016/10/172016/10/312016/10/312016/11/12016/11/12016/11/12016/11/12016/11/126480644191212894433.33.33.52.473.43.43.5131%211%綠地泉集團(tuán)市中區(qū)文莊片區(qū)項(xiàng)目B-B-3地塊267188635854098515038515932413348725207273708518451753311857521547379434省道103線西側(cè)南北康片區(qū)A-2地塊省道103線西側(cè)南北康片區(qū)B-5-2地塊省道103線西側(cè)南北康片區(qū)B-10地塊省道103線西側(cè)南北康片區(qū)B-12地塊省道103線西側(cè)南北康片區(qū)B-13地塊1159212650116591165911592綠地集團(tuán)中垠地產(chǎn)濟(jì)南高新區(qū)徐家舊居改造統(tǒng)征儲(chǔ)備用地五、高新7441932016/11/19229612402265%199%六地塊A-1歷城區(qū)彩石片區(qū)A-1地塊歷城區(qū)彩石片區(qū)B-3地塊歷城區(qū)彩石片區(qū)B-4地塊歷城區(qū)彩石片區(qū)B-5地塊歷城歷城歷城歷城1028272042551883391626571.161.391.111.12016/11/12016/11/12016/11/12016/11/113949626431125945322553513566129401377613866中鐵聯(lián)合體31土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)槐蔭槐蔭容積率3.4成交日期溢價(jià)率成交單位(㎡)(萬(wàn)元)(元/㎡)槐蔭區(qū)張莊路以南八里橋廉租房項(xiàng)目西側(cè)A104319770782016/11/302016/11/30253737609524329872山東新廣友置業(yè)有限公司濟(jì)南龍湖置業(yè)有限公司地塊槐蔭區(qū)張莊路以南八里橋廉租房項(xiàng)目西側(cè)B3.1地塊歷城區(qū)冷水路以東工業(yè)北路北側(cè)A-2地塊歷城區(qū)冷水路以東工業(yè)北路北側(cè)B地塊天橋區(qū)鵲山片區(qū)起步區(qū)Fqs-03-06-01地塊天橋區(qū)鵲山片區(qū)起步區(qū)Fqs-03-08地塊天橋區(qū)鵲山項(xiàng)目地塊三天橋區(qū)鵲山項(xiàng)目地塊四龍泉山莊居住區(qū)五號(hào)插花（道路）地塊原瑯溝電廠宗地一龍山街道辦事處駐地，西曹官莊村土地圣井街道辦事處駐地，睦里村土地地塊一石河街以東，新四中以北地塊一經(jīng)十東路以北，城宋路以東歷城歷城天橋天橋天橋天橋歷下章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘569699543479526118740159831834806145153960597951024921265369853080003.12.42016/11/302016/11/302016/12/302016/12/302016/12/302016/12/302016/12/302016/8/292016/8/292016/8/292016/8/292016/8/292016/8/292016/9/292016/9/292016/9/29571089504280001187421795837111221132317657175147105830183100249959100610001364100318267352957001163592229上海世茂信擇實(shí)業(yè)有限公司1.851.831.11.61.0682.21.831.521.81.5濟(jì)南弘業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東長(zhǎng)安建設(shè)物業(yè)開發(fā)有限公司濟(jì)南中康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濟(jì)南方達(dá)置業(yè)有限公司山東領(lǐng)航置業(yè)有限公司山東魯能朱家峪開發(fā)有限公司章丘明水國(guó)開置業(yè)有限公司山東瑞境置業(yè)有限公司瑞境皇冠水岸42地塊原瑯溝電廠宗地二福康路以南，規(guī)劃路以西，原瑯溝電廠繡惠辦事處駐地秀惠中路以東，供銷社以南

章丘8290953634497252.22.21.4728647402053879884413濟(jì)南中康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司32濟(jì)南增富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)(萬(wàn)元)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)容積率成交日期溢價(jià)率成交單位(㎡)(元/㎡)世紀(jì)大道以北，工業(yè)二路以西地塊1章丘章丘850492016/9/298165960章丘中鐵諾德置業(yè)有限公司世紀(jì)大道以北，名堂路以東1750841.02016/12/291086872930山東道通置業(yè)投資有限公司達(dá)盛集團(tuán)山東置業(yè)有限公司經(jīng)十路以北，潘王路以西經(jīng)十東路以北，奧體西路以西經(jīng)十東路以北，奧體西路以西經(jīng)十東路以北，奧體西路以西經(jīng)十東路以北，奧體西路以西經(jīng)十東路以北，奧體西路以西經(jīng)十東路以北，奧體西路以西經(jīng)十東路以北、奧體西路以西經(jīng)十東路以北、奧體西路以西經(jīng)十東路以北、奧體西路以西經(jīng)十東路以北、奧體西路以西經(jīng)十東路以北、奧體西路以西市中區(qū)白馬山街道辦事處山凹村市中區(qū)黨家街道辦事處魏家村市中區(qū)興隆街道辦事處小嶺村市中區(qū)興隆街道辦事處搬倒井村章丘歷下歷下歷下歷下歷下歷下歷下歷下歷下歷下歷下市中市中市中市中120513397532787724943792911131253653266603481930952409619230559992118363805471009191.52016/12/292017/3/12017/3/12017/3/12017/3/12017/3/12017/3/12017/3/82017/3/82017/3/82017/3/82017/3/82017/3/82017/3/82017/3/82017/3/81054875980810380905783668346889184548367840410351992121001673210820591.561.131.862.862.362.152.52.161.921.012.643.532.7333233403365661317329290347704225382913226013423999157812599198051697720777平安集團(tuán)北京潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司,濟(jì)南城投置業(yè)有限公司,華人文化有限責(zé)任公司,上海中赟投資有限公司濟(jì)南中博置業(yè)有限公司1.952.5533土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)長(zhǎng)清長(zhǎng)清容積率2成交日期2017/5/122017/5/12溢價(jià)率成交單位(㎡)(萬(wàn)元)(元/㎡)長(zhǎng)清區(qū)文昌街道辦事處大柿子園村長(zhǎng)清區(qū)文昌街道辦事處海子洼金牛街南側(cè)D-2地塊長(zhǎng)清區(qū)文昌街道辦事處海子洼金牛街南側(cè)D-3地塊長(zhǎng)清區(qū)文昌路東側(cè)，南至公園綠地，北至大彥街長(zhǎng)清區(qū)文昌路東側(cè)，北至公園綠地，南至王府東街歷下區(qū)長(zhǎng)嶺山南路北側(cè)，鳳山路東側(cè)歷城區(qū)唐冶新區(qū)龍鳳山路以東、唐冶西路以西、飛躍大道以南116058453683909190%安徽盛晟715971.4343294795180%165%保利長(zhǎng)清長(zhǎng)清62152304221.41.52017/5/122017/6/30298001775547955836招商蛇口長(zhǎng)清歷下區(qū)歷城698191120002616521.72.82.22017/6/302017/7/132017/8/4392231712602600005618152919937259%94%旭輝保利歷城區(qū)唐冶新區(qū)龍鳳山路以東、唐冶西路以西、飛躍大道以南歷城區(qū)唐冶新區(qū)唐冶西路以東、飛躍大道以南歷城歷城248812728242.42.42017/8/42017/8/4260000880001045012084109%142%龍湖山鋼歷城區(qū)唐冶新區(qū)世紀(jì)大道以北、土河以東歷城區(qū)唐冶新區(qū)世紀(jì)大道以北、土河以東歷城區(qū)唐冶新區(qū)世紀(jì)大道以北、土河以東歷城歷城歷城1144882471711894781.42.42.42017/8/42017/8/42017/8/41547152598059473613514105115000110%龍湖山東濟(jì)青高鐵金啟置業(yè)歷城區(qū)唐冶新區(qū)土河以東、圍子山路以西、興元街以南歷城區(qū)唐冶新區(qū)龍鳳山路以東唐冶西路以西貞觀街南側(cè)歷城歷城2651122210342.12.22017/8/42017/8/42600001254079807567478%4%萬(wàn)科34土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)歷城歷城歷城歷城歷城歷城歷城歷城歷城歷城歷城容積率1.523.353.373.372.373.213.133.212.9成交日期2017/6/302017/6/302017/6/302017/6/302017/6/302017/6/302017/6/302017/6/302017/6/302017/6/302017/6/30溢價(jià)率成交單位(㎡)(萬(wàn)元)(元/㎡)位于經(jīng)十東路以南，旅游路以北，蓮花山以東，繞城高速綠化帶以西位于經(jīng)十東路以南，旅游路以北，蓮花山以東，繞城高速綠化帶以西位于經(jīng)十東路以南，旅游路以北，蓮花山以東，繞城高速綠化帶以西位于經(jīng)十東路以南，旅游路以北，蓮花山以東，繞城高速綠化帶以西位于經(jīng)十東路以南，旅游路以北，蓮花山以東，繞城高速綠化帶以西位于經(jīng)十東路以南，旅游路以北，蓮花山以東，繞城高速綠化帶以西位于經(jīng)十東路以南，旅游路以北，蓮花山以東，繞城高速綠化帶以西位于經(jīng)十東路以南，旅游路以北，蓮花山以東，繞城高速綠化帶以西19873721907024513722490071875544946171366839621302522543032484114805952297640535775327422817272727633510280428472769290728842609153460170025173533179907222081221358萬(wàn)達(dá)位于經(jīng)十東路以南，旅游路以北，蓮花山以東，繞城高速綠化帶以西位于經(jīng)十東路以南，旅游路以北，蓮花山以東，繞城高速綠化帶以西位于經(jīng)十東路以南，旅游路以北，蓮花山以東，繞城高速綠化帶以西3.193.17天橋區(qū)西濼河路東側(cè),水屯北路北側(cè)天橋歷下1092351487193.832017/8/42017/8/425871200000236813448濱河投資建設(shè)集團(tuán)35歷下區(qū)經(jīng)十東路北側(cè)134%路勁土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)(萬(wàn)元)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)容積率成交日期溢價(jià)率成交單位(㎡)(元/㎡)高新區(qū)旅游路以南、鳳凰路以西高新區(qū)旅游路以南、鳳凰路以西高新區(qū)旅游路以南、鳳凰路以東高新區(qū)旅游路以南、鳳凰路以東高新區(qū)旅游路以南、鳳凰路以西高新區(qū)旅游路以北、鳳凰路以西高新區(qū)旅游路以南、鳳凰路以西高新區(qū)旅游路以南、鳳凰路以東高新區(qū)旅游路以南、鳳凰路以西高新區(qū)旅游路以南、鳳凰路以東高新區(qū)旅游路以南、舜華路以東歷下區(qū)盛福片區(qū)高新高新高新高新高新高新高新高新高新高新高新歷下163667193351415467823250312061928274220662747718261792152875921.61.31.31.61.452.41.81.81.81.5532017/8/112017/8/112017/8/112017/8/112017/8/112017/8/112017/8/112017/8/112017/8/112017/8/112017/8/112017/8/1120000940006771651545414281740004050031500395002600010200026000012220130681317011018127461442614324142751437614238128769041泰禾、濟(jì)高控股1%中垠地產(chǎn)將軍控股1%45%23%21%23%13%46%30%金科（旗下山東百?。┍＠鹂疲ㄆ煜律綎|百俊）濟(jì)高控股（旗下東拓置業(yè)）萬(wàn)科3.3東西向生態(tài)廊道以南，綢帶公園以西，華陽(yáng)路以東，解放路以北東西向生態(tài)廊道以南，綢帶公園以西，華陽(yáng)路以東，解放路以北東西向生態(tài)廊道以南，綢帶公園以西，華陽(yáng)路以東，解放路以北東西向生態(tài)廊道以南，綢帶公園以西，華陽(yáng)路以東，解放路以北歷下歷下歷下歷下歷下29652353413013945023477642.332.843.32017/9/12017/9/12017/9/12017/9/12017/9/13054431739261674166043416103018981868292539090復(fù)興2.141.9836東西向生態(tài)廊道以南，綢帶公園以西，華陽(yáng)路以東，解放路以北土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)天橋市中容積率1.8成交日期2017/10/112017/12/1溢價(jià)率成交單位海信(㎡)(萬(wàn)元)(元/㎡)天橋區(qū)北關(guān)北路104號(hào)原濟(jì)南市再生資源總公司歷下公司地塊市中區(qū)劉長(zhǎng)山路（機(jī)一西廠路）南側(cè)、龍窩東路西側(cè)9067130003303114338480044%688143.1濟(jì)南中博置業(yè)槐蔭區(qū)美里湖街道辦事處

西沙王莊村歷城區(qū)洪翔路以東,膠濟(jì)鐵路以南開源中路以北、幸福柳路以東開源中路以北、幸福柳路以東開源中路以北、幸福柳路以東開源中路以北、幸福柳路以東開源中路以北、幸福柳路以東開源中路以北、幸福柳路以東開源中路以北、幸福柳路以東開源中路以北、幸福柳路以東開源中路以北、幸福柳路以東開源中路以北、幸福柳路以東開源中路以北、幸福柳路以東市中區(qū)南北康片區(qū)規(guī)劃北康路以西市中區(qū)南北康片區(qū)規(guī)劃南康路以東歷城區(qū)虞山大道以北劉公河以東槐蔭歷城歷城歷城歷城歷城歷城歷城歷城歷城歷城歷城歷城市中市中歷城13162588126359572.63.82017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/12017/12/22126000888575180020340013460016800021000011099644204972349726668305815959573100831440612338117768561757255366059747874788118811785008500447162%85%56%48%47%10%1%2%2%5%5%世茂山鋼1.221.581.782.312.513.473.172.522.522.062.163.3碧桂園綠城1648591143011962322773402005147295113002413006784137100529163710107769317614碧桂園正榮碧桂園2%2%13915491605142000萬(wàn)科榮盛3.52.939%37土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)(萬(wàn)元)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)容積率成交日期溢價(jià)率成交單位(㎡)(元/㎡)歷城區(qū)黃電大街東側(cè)，工業(yè)北路北側(cè)歷城區(qū)黃電大街東側(cè)，工業(yè)北路北側(cè)歷城區(qū)黃電大街西側(cè)工業(yè)北路北側(cè)歷城區(qū)黃電大街西側(cè)，工業(yè)北路北側(cè)歷城區(qū)鮑山街道辦事處韓倉(cāng)河?xùn)|側(cè)歷城歷城歷城歷城歷城13938189422121716539522.62.42.62.42.22017/12/222017/12/222017/12/222017/12/222017/12/2210050065000878003890020166772107269721372108677祥泰23241967%旭輝銀盛泰槐蔭區(qū)西客站片區(qū)青島路以南、順安路以西、威海路以北、鐵路以東地塊A-1槐蔭區(qū)西客站片區(qū)青島路以南、順安路以西、威海路以北、鐵路以東地塊A-2槐蔭區(qū)西客站片區(qū)青島路以南、順安路以西、威海路以北、鐵路以東地塊A-3槐蔭區(qū)西客站片區(qū)青島路以南、順安路以西、威海路以北、鐵路以東地塊A-4槐蔭槐蔭槐蔭槐蔭238974120899622202.11.122017/12/222017/12/222017/12/222017/12/22230000128000610009624105879804117%73%中建東孚（中建八局）114%728991.68300011386102%135%歷下區(qū)興港路以南歷下槐蔭槐蔭歷下歷下歷下歷下歷下6354312763160081330173461470634457032017/12/222017/12/312017/12/312017/12/312017/12/312017/12/312017/12/312017/12/31857796650032900302233374970300514813499521054769154975099531126611237路勁雅居樂(lè)聯(lián)合體段店片區(qū)改造項(xiàng)目二期A-1-2地塊段店片區(qū)改造項(xiàng)目二期A-4地塊歷下區(qū)經(jīng)十東路以北，中央商務(wù)區(qū)片區(qū)歷下區(qū)經(jīng)十東路以北，中央商務(wù)區(qū)片區(qū)歷下區(qū)經(jīng)十東路以北，中央商務(wù)區(qū)片區(qū)和平東路以北、解放東路以南3.63.72.5432.112.42.4濟(jì)南未來(lái)居置業(yè)（建邦）中信泰富濟(jì)南鮑德房地產(chǎn)38和平東路以北、解放東路以南48225418土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)(萬(wàn)元)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)容積率成交日期溢價(jià)率成交單位(㎡)(元/㎡)文祖街道辦事處駐地文祖北村章丘2340810492810030110346370111.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.52.51.51.52.02.02.02.02017/2/202017/2/202017/2/202017/2/202017/2/202017/2/202017/2/202017/2/202017/2/202017/2/202017/2/202017/6/122017/6/122017/6/122017/6/122017/6/122017/6/122017/6/128483621%濟(jì)南天欣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司09路以東，大站水庫(kù)以西季官村土地宗地一

章丘09路以東，大站水庫(kù)以西季官村土地宗地二

章丘09路以東，大站水庫(kù)以西季官村土地宗地三

章丘1367914431177%北京駿達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中駿09路以東，繡源河以西季官村土地宗地一09路以東，繡源河以西季官村土地宗地二09路以東，繡源河以西季官村土地宗地三09路以東，繡源河以西季官村土地宗地四09路以東，繡源河以西季官村土地宗地五09路以東，繡源河以西季官村土地宗地六09路以東，繡源河以西季官村土地宗地七世紀(jì)東路以西，規(guī)劃山泉路以南章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘3819987777734675321619384081315600%濟(jì)南璞園置業(yè)有限公司高速濟(jì)南和怡昌置業(yè)有限公司和昌9388815008013512402361000001035841119021089203944782213134642015478996169%251%正大建業(yè)（章丘正大天源置業(yè)有限公司）文祖街道辦事處駐地，文祖敬老院以南地塊

章丘42%山東文德置業(yè)有限公司埠村辦事處駐地,中學(xué)路以北章丘章丘章丘章丘章丘14127531205503159450578573511401%濟(jì)南頤海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繡水大街以東，雙山街道辦事處原賀套村繡水大街以東，雙山街道辦事處原賀套村繡水大街以東，雙山街道辦事處原賀套村繡水大街以東，雙山街道辦事處原賀套村5312121%碧桂園39土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)(萬(wàn)元)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)容積率成交日期溢價(jià)率成交單位(㎡)(元/㎡)S244路以東，原南皋埠村土地S244路以東，原南皋埠村土地膠濟(jì)鐵路以南，宏昌置業(yè)以北創(chuàng)業(yè)路以南，工業(yè)一路以東章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘529125948864771.21.21.32.02.01.61.42.22.22.22.22.21.81.62.21.81.62017/6/122017/6/122017/11/182017/11/202017/11/212017/11/222017/11/232018/1/292018/1/292018/1/292018/1/292018/1/292018/1/292018/1/292018/1/292018/1/292018/1/2933939381612989641464154615157%世茂濟(jì)南增富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司112974140000507024863347432905859476597293926497943935093787499379160198128392507569%中國(guó)重汽集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)業(yè)路以南，工業(yè)一路以東雙山北路以北，質(zhì)量檢測(cè)中心以東雙山大街以西，齊魯澗橋以北世紀(jì)大道以北，濱湖以東原馬安村世紀(jì)大道以北，濱湖以東原馬安村世紀(jì)大道以北，濱湖以東原馬安村世紀(jì)大道以北，濱湖以東原馬安村雙山街道辦事處原西瑯溝村村址雙山街道辦事處原西瑯溝村村址雙山街道辦事處原西瑯溝村村址雙山街道辦事處原西瑯溝村村址雙山街道辦事處原西瑯溝村村址雙山街道辦事處原西瑯溝村村址3714323243970273264779204520452045204520452500281320452500281342%濟(jì)南中康房地產(chǎn)有限公司12%18529193841990118951198609870華僑城16108234481693140土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)歷下歷下容積率2.4成交日期2018/1/292018/1/29溢價(jià)率成交單位(㎡)(萬(wàn)元)(元/㎡)歷下區(qū)鳳凰路以東，鳳岐路以西，經(jīng)十路以北，鳳山北路以南歷下區(qū)鳳凰路以東，鳳岐路以西，經(jīng)十路以北，鳳山北路以南11335917498982895731373132.4127963歷下區(qū)鳳凰路以東，鳳岐路以西，經(jīng)十路以北，鳳山北路以南鳳岐路以西，經(jīng)十路以北，鳳山北路以南歷下區(qū)鳳凰路以東，鳳岐路以西，經(jīng)十路以北，鳳山北路以南歷下歷下歷下2339711661941797462.82.82.82018/1/292018/1/292018/1/29150408106836115548642864286428銀豐地產(chǎn)歷下區(qū)鳳凰路以東，鳳岐路以西，經(jīng)十路以北，鳳山北路以南歷下區(qū)鳳凰路以東，鳳岐路以西，經(jīng)十路以北，鳳山北路以南歷下歷下1760841157552.82.82018/1/292018/1/291131967441264296428科創(chuàng)路以南、科新路以北、春暄路以東科創(chuàng)路以南、科新路以北、春暄路以東科創(chuàng)路以南、科新路以北、春暄路以東科創(chuàng)路以南、科新路以北、春暄路以東海棠路以西、馬鞍山以南歷城歷城歷城歷城長(zhǎng)清高新章丘章丘章丘12636260876858058465710056313457138170603741400002.002.001.401.401.603.301.602.002.002018/2/22018/2/22018/2/22018/2/22018/2/72018/2/72018/2/92018/2/92018/2/980000390006500064000585001649982504929432685986331640675757560581712261656348754900將軍+龍湖58%18%濟(jì)高控股奧體中路以西、康虹路以南雙山大街以東，鐵路貨場(chǎng)以南石河街以東，魯能公館以北綠地泉北京雅信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司魯能41石河街以東，鐵路以南1%萬(wàn)科土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)(萬(wàn)元)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)容積率成交日期溢價(jià)率成交單位(㎡)(元/㎡)石河街以東，鐵路以南石河街以東，鐵路以南濟(jì)青路以北，繡水大街北延以西地塊一章丘章丘章丘1400001222321023304946668222.002.001.602.003.002.502.502.302.002.001.401.402018/2/92018/2/92018/2/92018/2/92018/2/92018/2/92018/2/92018/2/92018/2/262018/2/262018/2/262018/2/266859859892671542597023884900490065635250350042024199208771407153815781611%萬(wàn)科濟(jì)青路以北，規(guī)劃路以西山東明化置業(yè)以北

章丘濟(jì)青路以北，山東明化置業(yè)以北濟(jì)青路以北，山東明化置業(yè)以西濟(jì)青路以北，山東明化置業(yè)以南章丘章丘章丘章丘歷城歷城歷城歷城山東明化置業(yè)有限公司17851008750423工業(yè)四路以東，怡馨花園以南1391418001263470109819693782903857132454008957556622濟(jì)南泉信國(guó)開置業(yè)有限公司中海科創(chuàng)路以南、科新路以北、春暉路以西科創(chuàng)路以南、科新路以北、春暉路以西科創(chuàng)路以南、科新路以北、春暉路以西科創(chuàng)路以南、科新路以北、春暉路以西2%西客站片區(qū)橫支15號(hào)路北側(cè)、臘山河西路西槐蔭1456263.202018/2/26682704688山東中科創(chuàng)新投資有限公司側(cè)、萊蕪路南側(cè)興隆片區(qū)F-5A地塊興隆片區(qū)F-6B地塊興隆片區(qū)F-7地塊興隆片區(qū)F-3A地塊興隆片區(qū)F6A地塊市中市中市中市中市中128477614941002661576611561141.601.601.601.601.602018/2/262018/2/262018/2/262018/2/262018/2/26167021799431303462049602029491300013000130001300013000華潤(rùn)42土地市場(chǎng)2016.6-2018.5濟(jì)南市區(qū)住宅用地成交一覽表規(guī)劃建筑面積成交價(jià)(萬(wàn)元)成交樓面價(jià)地塊位置片區(qū)容積率成交日期溢價(jià)率成交單位(㎡)(元/㎡)長(zhǎng)清區(qū)東王村城中村改造一期開發(fā)用地歷下區(qū)花園路以北，大辛河以西歷下區(qū)花園路以北，大辛河以西官莊街道辦事處官莊村長(zhǎng)清歷下歷下章丘270142113341258784278742.303.203.352.002018/2/262018/2/262018/2/262018/3/1618000085008185392146366637500716452536%西城海爾濟(jì)南官莊惠澤房產(chǎn)置業(yè)有限公司濟(jì)南市章丘區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司雙山北路以南，石河街以西章丘25261.502018/4/1912635000經(jīng)十東路以北，雙山北路以南，氣象局以東

章丘經(jīng)十東路以北，雙山北路以南，氣象局以東

章丘620233341.601.602018/4/192018/4/192907156346884688濟(jì)南東城建設(shè)置業(yè)有限公司濟(jì)南萬(wàn)昌益管理咨詢有限公司(萬(wàn)科)飛躍大道以北、春秀路以西歷城3338302.502018/5/171800005392雙山北路以北，世紀(jì)西路以西雙山北路以北，世紀(jì)西路以西福康路以南，百合花園以西福康路以南，百合花園以西世紀(jì)東路以東，東昌大道以南雙山街道辦事處，三澗溪村土地雙山街道辦事處，三澗溪村土地雙山街道辦事處，三澗溪村土地福安路以南，世紀(jì)西路以東章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘章丘90878554967562365119115739348205542.002.001.801.801.701.501.501.501.702018/5/242018/5/242018/5/242018/5/242018/5/242018/5/242018/5/242018/5/242018/5/24361242206034861300464391312187194397539754610461437943500350535015487山東中電建核電地產(chǎn)投資有限公司0.6%0.7%南京碩天投資管理有限公司濟(jì)南中康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濟(jì)南交悅慧谷置業(yè)有限公司濟(jì)南方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司597209431182986491013%山東鑫苑置業(yè)有限公司土地市場(chǎng)濟(jì)南市2016年高樓面價(jià)（9000元/㎡以上）及高溢價(jià)地塊成交區(qū)域地塊位置：工業(yè)北路以南，奧體中路以東地塊位置：冷水路以東工業(yè)北路北側(cè)呈現(xiàn)項(xiàng)目：萬(wàn)科海佑府成交時(shí)間：2016-08-12成交樓面價(jià)：9613元/㎡溢價(jià)率：342%呈現(xiàn)項(xiàng)目：翡麗公館成交時(shí)間：2016-11-30成交樓面價(jià)：9959-10024元/㎡溢價(jià)率：166%競(jìng)得者：萬(wàn)科競(jìng)得者：上海世茂信擇實(shí)業(yè)有限公司地塊位置：張莊路以南八里橋西側(cè)呈現(xiàn)項(xiàng)目：龍湖天瑯成交時(shí)間：2016-11-3