新興鑄管集團3501置業(yè)A棟樓經(jīng)營方案書建設(shè)國家級文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專業(yè)孵化器北京瀚海智業(yè)投資管理集團二零零九年十目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、 工程背景及合作意向 11.1工程背景 11.2合作意向 2二、 區(qū)域市場分析 32.1北京市寫字樓市場分析 32.2區(qū)域市場調(diào)研分析及工程市場定位 7三、 本工程經(jīng)營方案分析 133.1本工程經(jīng)營定位 133.2本工程經(jīng)營關(guān)鍵因素及經(jīng)營根本設(shè)想 153.3孵化器建設(shè)方案 16四、 經(jīng)營收益預測 194.1價格及出租率預測 194.2年經(jīng)營效益預測 22五、 預期社會效益 255.1扶持科技型企業(yè)成長，促進區(qū)域經(jīng)濟開展 255.2創(chuàng)辦國家級高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)效勞中心，促大廈保值增值 255.3集聚高新技術(shù)和文化創(chuàng)意相關(guān)企業(yè)，提升行業(yè)創(chuàng)新能力 26六、 工程開發(fā)及實施方案 26七、瀚海智業(yè)集團介紹 287.1集團簡介 287.2經(jīng)營優(yōu)勢 287.3管理團隊 31附件：推薦書 34工程背景及合作意向1.1工程背景

新興鑄管集團現(xiàn)為國務(wù)院國資委監(jiān)管的中央企業(yè)，是集資產(chǎn)管理、資本運營和生產(chǎn)經(jīng)營于一體的大型國有獨資公司，其主營業(yè)務(wù)有黑色金屬冶煉及加工、紡織服裝、專用設(shè)備制造以及房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)板塊。新興鑄管集團是目前綜合實力和技術(shù)水平、產(chǎn)量銷量位居世界前茅的球墨鑄管生產(chǎn)研發(fā)基地，也是國內(nèi)最大的鋼格板和后勤軍需品、職業(yè)裝、職業(yè)鞋靴生產(chǎn)研發(fā)基地，最大的高端紡織品生產(chǎn)研發(fā)基地，擁有國家級企業(yè)技術(shù)中心和軍需品檢測中心，擁有國家級企業(yè)博士后工作，擁有“新興〞、“強人〞、“3517〞、“3537〞、“3502〞等5個中國著名商標。新興鑄管集團3501置業(yè)公司A棟樓房產(chǎn)位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)與朝陽北路立交橋西北角，緊鄰CBD商務(wù)區(qū)核心區(qū)，現(xiàn)有總建筑面積為23094.30平方米，其中可經(jīng)營寫字樓建筑面積為11860.98平方米。A棟樓房產(chǎn)為北京3501置業(yè)投資開發(fā)的商業(yè)寫字樓工程，現(xiàn)工程即將全面竣工，交付使用。為充分發(fā)揮3501A棟樓資產(chǎn)價值，傳承和展示我國金屬冶煉、紡織服裝行業(yè)的創(chuàng)新精神，進一步挖掘大樓房產(chǎn)的價值和文化創(chuàng)意功能，北京瀚海智業(yè)投資管理集團擬與鑄管集團北京3501置業(yè)合作，貫徹新興鑄管集團創(chuàng)新開展理念，充分利用北京市科委、中關(guān)村管委會、朝陽區(qū)政府關(guān)于開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面的政策，發(fā)揮瀚海智業(yè)集團在科技園區(qū)建設(shè)，寫字樓經(jīng)營管理業(yè)務(wù)上的獨特優(yōu)勢，在A棟樓建設(shè)“國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)效勞中心〞，開展高新技術(shù)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，集聚行業(yè)科研精英，推開工業(yè)科技創(chuàng)新，促進區(qū)域經(jīng)濟開展，在“人文北京、科技北京、綠色北京〞建設(shè)中做出新的奉獻。1.2合作意向得悉貴單位欲考慮將位于北京市朝陽區(qū)3501A棟樓對外委托經(jīng)營，經(jīng)考察并認真研究大樓所在區(qū)域商貿(mào)及物業(yè)租賃市場，我集團愿以獨立整體經(jīng)營方式承租該大樓，用于高新技術(shù)科技孵化器、寫字樓經(jīng)營。一、租賃期限：二十年，分四期執(zhí)行，每期五年。二、租賃方式：整租三、租金：第一個五年期800萬/年，第二個五年期850萬/年，第三個五年期900萬/年，第四個五年期950萬/年。四、運營費用：大廈的物業(yè)管理、能耗及日常的維護等費用由承租方承當。五、付款方式：押一付三，即支付一個月租金為履約保證金，并按季度提前預付租金。六、免租期：根據(jù)行業(yè)慣例以及考慮到承租方的前期裝修改造及招商壓力，產(chǎn)權(quán)方應給予六個月的免租期。七、交樓條件：先期交付條件由雙方協(xié)商而定，產(chǎn)權(quán)方須確保標的物竣工驗收合格，產(chǎn)權(quán)清晰，具備合法的對外出租條件。在未來的合作過程中，我們誠懇的希望貴方設(shè)立參謀監(jiān)督委員會，監(jiān)督和幫助我們共同經(jīng)營好大廈。假設(shè)貴司將A棟樓委托我集團經(jīng)營，我們堅信一定能夠勝任，并使其保值增值，為貴司創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益！區(qū)域市場分析2.1北京市寫字樓市場分析城郊化開展趨勢日益明顯，5)最新供需情況〔1〕新增租盤有所放量2021年第三季度北京市新增寫字樓租賃工程共6個，新增寫字樓租賃面積45萬平方米，與2季度相比供給量增加了70%。新增租賃工程主要集中在CBD、燕莎、東二環(huán)等東部商務(wù)區(qū)。北京市近期入市或?qū)⑷胧械木植繉懽謽橇斜砉こ堂Q可售/租面積〔㎡〕供給形式工程區(qū)域國貿(mào)三期135,000租賃CBD北京僑福芳草地80,000租賃CBD雨潤國際大廈60,060租賃長安街北京中匯廣場79,000租賃朝外商圈美晟國際廣場33,000租賃金融街〔2〕租賃市場價格仍然低迷2021年3季度，本季度以成熟工程為主要監(jiān)測目標的北京市甲級寫字樓加權(quán)平均租金為189.40元/月.平方米，環(huán)比上季度上漲了0.82％，是自2021年3季度以來的首次環(huán)比上漲，顯示北京市寫字樓市場仍處在低谷；同比去年3季度，那么仍然下降了8.44%。〔3〕未來供給及市場走勢分析2021年第3季度，北京的寫字樓吸納量表現(xiàn)一般，為143萬平方米，環(huán)比下降了12%。2021年第4季度，2021年分別將有383萬、677萬平方米的新供給進入市場，新增供給主要集中在熱點商圈，預計未來市場將以消化目前市場空置為主。2.2區(qū)域市場調(diào)研分析及工程市場定位1〕本工程區(qū)域環(huán)境周邊商務(wù)及商業(yè)環(huán)境分析A棟樓雖緊鄰CBD核心商圈，但其所在小區(qū)域中新老住宅工程較多，高端商業(yè)商務(wù)氣氛缺乏，因此對本區(qū)域的總體消費水平形成了相對限制，使得區(qū)域?qū)τ谄叨松虅?wù)的定位難以迅速提高。所以未來工程的推出，要實現(xiàn)品牌與效益雙豐收，必然要從自身著手，由具備充分實力和經(jīng)驗的運營機構(gòu)通過獨特的定位，專業(yè)化的經(jīng)營管理提高商務(wù)物業(yè)的影響力、品質(zhì)、形象，以提升工程整體價值，以獨特的前瞻性概念定位錯位經(jīng)營并形成“區(qū)域唯一〞的商務(wù)形象。因此本工程在商務(wù)檔次定位上應當從區(qū)域現(xiàn)有的根本面出發(fā)，不能“太高〞，通過精心規(guī)劃也能做到不會“太低〞。3〕本工程產(chǎn)品分析〔1〕位置及根本情況工程位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)以里，京廣中心大廈北100米，毗鄰中央電視臺新址，對面是團結(jié)湖公園。是北京市最重要的商務(wù)和辦公區(qū)域?！皷|三環(huán)是北京最繁華的城市主干道之一，隨著北京CBD的日趨成熟，CBD已經(jīng)成為東三環(huán)的一種象征和符號，而東三環(huán)的CBD化也已成為不爭的事實。〞圣世一品的工程負責人表示，東三環(huán)串聯(lián)著京城最具財富價值的CBD、三里屯等商圈。業(yè)內(nèi)人士認為，東三環(huán)板塊的區(qū)域價值不僅僅在于其商圈價值，更在于該區(qū)域濃厚的國際商住氣氛。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在以CBD為核心的東三環(huán)沿線，還云集了159個國家和地區(qū)大使館、167家國際傳媒機構(gòu)和眾多國內(nèi)傳媒機構(gòu)，而隨著央視和BTV的進駐，該區(qū)域最終形成由兩大電視臺和數(shù)百家世界500強企業(yè)合圍而成的國際商務(wù)平臺，大量的外籍人士以及涉外企業(yè)形成濃厚的國際生活氣氛，并為區(qū)域帶來大量的高端物業(yè)形態(tài)的需求。〔2〕交通環(huán)境A棟樓位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)以里，京廣中心大廈北100米。附近公交線路：402路420路特8特3207夜503路750路707路671路421路運通107405路627路，地鐵10號線都可到達?！?〕周邊設(shè)施環(huán)境：學校：朝陽區(qū)白家莊小學,北京市朝陽區(qū)白家莊小學,北京市體育場路中學,首都醫(yī)科大學第三臨床醫(yī)學院,首都醫(yī)科大學第三臨床醫(yī)學院(西門)。購物：華聯(lián)便利連鎖超市(三里屯南路),君福興盛超市,北京君福盛興超市,煙酒超市(工人體育場東路),卡爾金醫(yī)療器械超市,渤海平價超市,按摩椅專賣店,科爾沁牛業(yè)三里屯專賣店,風云人物男士用品專賣店,永祥隆外貿(mào)餐具專賣店,中雙探險野營裝備專賣店,化輕輪胎專賣店,京渝惠平價商場菜市,北京京龍鵬,高明形象,欣思瑞配件,愛永恒婚禮企劃中心(白家莊路店),梅林正黃和銷售網(wǎng)絡(luò)配送站。醫(yī)院：米揚醫(yī)療美容整形外科診所,成人保健(工人體育場南路),三里屯醫(yī)院南三門診部,首都醫(yī)科大學第三臨床醫(yī)院,北京市高壓氧治療研究中心,首都醫(yī)科大學附屬北京朝陽醫(yī)院。娛樂：ispa,碧斯國際專業(yè)美容美體中心,魏斯美容美體中心,輕松盲人保健按摩中心,北京粵海美食娛樂城,露盈仟絲精剪美容美發(fā)。銀行：中國交通銀行北京市朝陽區(qū)南三里屯儲蓄所,中國建設(shè)銀行(中紡街),中國銀行,中國工商銀行atm柜員機,中國銀行北京白家莊支行ATM取款機,中國工商銀行。餐飲：千禧金山重慶火鍋,竹林小憩,suzie‘sbakery,祗園,北京市華普飯店供給,金牌烤翅。〔4〕周邊競爭相關(guān)行業(yè)與承租面積區(qū)間周邊企業(yè)承租面積主要集中在100-500平方米，500-1000平方米兩個區(qū)間。主要集中在貿(mào)易、旅游、廣告、金融、咨詢、科技、教育等行業(yè)。周邊寫字樓市場總結(jié)：高檔寫字樓略多，整體檔次偏高；客戶主要來自于貿(mào)易，廣告，金融，效勞等產(chǎn)業(yè)；受累于金融危機及大量的新增供給，租售狀況壓力較大?！?〕檔次定位分析寫字樓根本客觀因素的支持度寫字樓檔次區(qū)域位置經(jīng)濟環(huán)境交通狀況商業(yè)配套市政設(shè)施樓宇智能化物業(yè)管理高檔支持支持支持支持支持支持支持中檔很支持很支持很支持支持支持支持很支持低檔不支持不支持支持不支持支持不支持不支持本工程各方面適合中檔偏高檔寫字樓的客觀因素支持度，而區(qū)別于周邊低檔寫字樓；低檔寫字樓無法滿足一些迅速成長的中小型企業(yè)要求：公司開展壯大，對辦公環(huán)境的升級。本工程檔次定位：通過目前市場情況和工程目前狀況分析，并考慮到工程的收益，本工程適合做中檔寫字樓〔屬于次甲級寫字樓〕?！?〕優(yōu)勢〔Strength〕劣勢〔Weakness〕毗鄰繁華市中心，區(qū)位良好、交通便利；新建樓宇，設(shè)備設(shè)施良好并均已做好精裝修便于開展科技企業(yè)孵化器。居住生活區(qū)夾擊中，周邊配套從規(guī)模、體量、種類、檔次等都相對缺乏；工程周邊商務(wù)氣氛不濃，大型客戶缺乏，以中小客戶為主，招商壓力較大；不臨主干道，作為高品質(zhì)寫字樓改造難度大。機遇〔Opportunity〕威脅〔Threat〕從城市良好的區(qū)位但價位相對較低，如以較好的定位規(guī)劃和運營提升品質(zhì)，必然以其低本錢，高升值空間的優(yōu)勢，大量吸引中小公司的進駐，而為特色創(chuàng)新基地規(guī)劃經(jīng)營帶來潛在時機。工程的體量較小，因此無法依靠“規(guī)模〞形成對市場沖擊，周邊位置好、品牌強或概念好的競爭對手，其對大廈的經(jīng)營產(chǎn)生擠壓；周邊中低端公寓、寫字樓，直接拉低整個區(qū)域的出租價格。本工程經(jīng)營方案分析3.1本工程經(jīng)營定位1〕經(jīng)營方式定位我集團將以獨立整體經(jīng)營方式承租3501A棟樓，用于打造工業(yè)設(shè)計及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，充分利用高新技術(shù)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，為文化創(chuàng)意、工業(yè)設(shè)計等相關(guān)的戰(zhàn)略合作伙伴有償提供辦公場所和增值效勞。經(jīng)營的目標是三年內(nèi)建立文化創(chuàng)意專業(yè)“國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)效勞中心〞〔國家級孵化器〕。樓宇等級定位園區(qū)內(nèi)樓宇等級定位為：中檔定位——次甲級寫字樓。根據(jù)四大國際測量師行〔戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯物業(yè)參謀〔北京〕和仲量聯(lián)行對次甲級寫字樓的評定標準和我們上文的分析，從本工程的位置、商業(yè)氣氛及配套、園區(qū)硬件、交通配套等方面條件來說，我們的經(jīng)營檔次要求符合次甲級寫字樓外裝修，甲級寫字樓效勞標準。在經(jīng)營過程中，我們將從軟件方面來提升大廈的檔次即通過專業(yè)的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來提升大廈的形象和品質(zhì)。3〕經(jīng)營功能設(shè)計及目標客戶定位樓層功能分區(qū)地下二層人防和車庫地下一層設(shè)備間和員工餐廳及車庫首層大堂、商務(wù)中心、小型超市、咖啡廳等二-五層科技孵化器效勞中心：多功能廳、大會議室、小會議室、展覽展示廳，入孵企業(yè)辦公場所六-九層戰(zhàn)略合作伙伴辦公區(qū)及其它類企業(yè)辦公場所3.2本工程經(jīng)營關(guān)鍵因素及經(jīng)營根本設(shè)想1)本工程經(jīng)營關(guān)鍵因素本工程并不臨街，因此商業(yè)招商幾乎不可能，所以本大樓只能定位于純寫字樓經(jīng)營。在區(qū)位上受居住生活區(qū)擠壓，并不臨城市一級主干道，歷史形成的高端商業(yè)商務(wù)氣氛缺乏，主要容納不能承受周邊商務(wù)區(qū)高租金的科技創(chuàng)新型中小企業(yè)，但中小企業(yè)對價格多十分敏感，這一慣性在一定時間內(nèi)仍會客觀存在；同時此工程存在自身布局不符合現(xiàn)代寫字樓要求的缺乏，假設(shè)沒有品牌和概念的支撐，一定取得不了好的經(jīng)濟效益，也不一定利于大廈的品牌建設(shè)和保值增值；為了工程的長治久安還必須從低租金策略入手，保證長期足夠的出租率支撐，這就要求產(chǎn)權(quán)方能在整租價格上給予大力支持；還要確定好經(jīng)營方向，找好概念與主題，必須貼近國家及北京市政府支持科技創(chuàng)新的開展戰(zhàn)略要求，從而取得政策的大力支持。另外，結(jié)合中外企業(yè)在大型地產(chǎn)商業(yè)實操管理上的經(jīng)驗，大廈經(jīng)營管理最好由一家有科技創(chuàng)新孵化器經(jīng)營管理經(jīng)驗的專家公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，這樣才能綜合考慮充分發(fā)揮工程自身優(yōu)勢，有效躲避工程自身缺乏，不斷的提升寫字樓的專業(yè)品質(zhì)，同時，高質(zhì)量的物業(yè)管理，能有效的樹立寫字樓的品牌效應，提高固定資產(chǎn)的保值增值能力，所以，決不能因為絕對地追求單位面積租金收益而忽略整體，忽略長效，否那么對大廈的平安、穩(wěn)定、和諧、長久經(jīng)營和整體品牌建設(shè)產(chǎn)生巨大的破壞。2)本工程開發(fā)經(jīng)營根本設(shè)想根據(jù)大廈自身屬性，結(jié)合北京市、朝陽區(qū)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃方向，本著以品牌帶開展的思路，我集團做如下設(shè)想：〔1〕我集團對本工程經(jīng)營根本設(shè)想是首先進行孵化器相關(guān)配套設(shè)施及公共效勞平臺進一步建設(shè)完善，搭建完整的組織架構(gòu)，著手組建一只經(jīng)驗豐富、能征善戰(zhàn)的科技孵化器經(jīng)營團隊。充分利用各級政府文化創(chuàng)意優(yōu)惠政策，與創(chuàng)業(yè)企業(yè)和成長型企業(yè)進行廣泛地溝通接觸，吸引目標企業(yè)入駐孵化器。爭取三年內(nèi)創(chuàng)立國家級孵化器，最終建成以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心主體、市場定位明確、業(yè)態(tài)布局合理的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，打造分布多樣，錯落有致，布局全面而又別具一格的綜合型產(chǎn)業(yè)區(qū)?！?〕將我集團在海運倉的文化創(chuàng)意中心移植到本工程，提升工程的科技含量和品牌起點，提高寫字樓的號召力和競爭力，并取得政策資源優(yōu)勢，從而盡量提高出租率?！?〕寫字樓經(jīng)營采取主題組合策略，即位置較差的較低樓層為入孵企業(yè)辦公場所和其附屬效勞配套；位置相對較好的較高樓座引入戰(zhàn)略合作伙伴和其他企業(yè)?！?〕強化A棟樓物業(yè)管理，充分利用我集團多年專業(yè)寫字樓管理經(jīng)驗，以及對東城區(qū)域的熟悉，為產(chǎn)權(quán)方管理好大廈，力爭取得地區(qū)優(yōu)秀物業(yè)稱號。〔5〕為做好A棟樓的經(jīng)營，同時便于與產(chǎn)權(quán)方的溝通協(xié)調(diào)，貴方可以派駐有一定經(jīng)驗、熟悉情況的人員做為本大廈甲方駐場員，協(xié)助、監(jiān)督我們一同將A棟樓經(jīng)營好、管理好，合力打造一個高品質(zhì)辦公區(qū)品牌。3.3孵化器建設(shè)方案1〕孵化器招商引資工作組建一只熟悉科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)開展態(tài)勢的精干的招商引資隊伍，吸引全國乃至全球的優(yōu)秀企業(yè)入駐。一類是地方企業(yè)想到北京設(shè)立營銷、研發(fā)總部或者分支機構(gòu)的。一類是新興的科技創(chuàng)新型企業(yè)，為其提供周到的孵化效勞，幫助其成長壯大。再一類是吸引大型成熟企業(yè)的成長型業(yè)務(wù)部門或子公司。目標：三年內(nèi)打造成為“國家級科技孵化器〞或北京市重點工程。2〕虛擬孵化為創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)提供個性化虛擬孵化效勞。爭取一年內(nèi)吸引這樣的企業(yè)50家，三年累計150余家。三年后這些企業(yè)從孵化器畢業(yè)，將在朝陽區(qū)的土地上開出遍地創(chuàng)意之花。3〕高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化、技術(shù)合同登記及其他科技中介效勞立足園區(qū)，面向北京乃至全國，為中小企業(yè)提供各式各樣的科技中介效勞。這些效勞將使入孵企業(yè)充分享受到國家的各項產(chǎn)業(yè)支持政策，企業(yè)的開展也將如虎添翼。4〕效勞平臺建立管理效勞平臺、人才培訓平臺、技術(shù)效勞平臺、企業(yè)交流平臺、市場效勞平臺等五個平臺。管理效勞平臺：通過內(nèi)部專家、外部參謀幫助企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，解決企業(yè)實際問題，增強企業(yè)市場競爭力。人才培訓平臺：與北京各大院校和科研機構(gòu)合作，建立專業(yè)化科技人才培訓基地。技術(shù)效勞平臺：籌措資金為中小企業(yè)建立公共技術(shù)效勞平臺。很多中小企業(yè)困于資金的局限，但要提高技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量又離不開局部大型高精尖的設(shè)備。園區(qū)將通過政府支持、自籌資金采購在孵企業(yè)需要的局部高端設(shè)備，以低于市場價的優(yōu)惠價格供在孵企業(yè)使用，或者通過建立設(shè)備共享聯(lián)盟的方式來局部地解決這方面的需求。企業(yè)交流平臺：通過園區(qū)網(wǎng)站廣泛聯(lián)絡(luò)園區(qū)內(nèi)企業(yè)?；I建朝陽區(qū)高新技術(shù)企業(yè)商會和企業(yè)家俱樂部等民間組織。市場效勞平臺：建立采購銷售中心，為企業(yè)提供采購和市場銷售效勞，降低企業(yè)本錢，提升市場競爭力。5〕創(chuàng)業(yè)投資集團將籌措孵化基金作為園區(qū)內(nèi)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的天使基金，并啟動銀行資金、風險投資等各類資金渠道。通過直接投資、股權(quán)投資、借款、擔保等多種方式為入園企業(yè)提供資金支持。6〕合作平臺與緊密聯(lián)系各政府相關(guān)主管部門、科研院所、行業(yè)組織，為科技創(chuàng)新島提供政策、咨詢、效勞等全方位支持。與大專院校和科研機構(gòu)、海歸科技人才建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，把產(chǎn)學研產(chǎn)業(yè)鏈接進園區(qū)，為科研院所提供科研成果轉(zhuǎn)化和留學生創(chuàng)業(yè)、學生實踐創(chuàng)業(yè)的基地，同時為園區(qū)提供源源不斷的新技術(shù)、新成果來源。與政府相關(guān)管理部門合作，邀請政府管理部門對園內(nèi)企業(yè)提供針對性的上門效勞，集中辦理一些園區(qū)內(nèi)企業(yè)普遍的行政效勞。條件成熟時，與政府合作在園區(qū)內(nèi)建立派駐機構(gòu)，比方知識產(chǎn)權(quán)申報業(yè)務(wù)的辦理。經(jīng)營收益預測4.1價格及出租率預測1〕區(qū)域周邊寫字樓的市場調(diào)查A棟樓周邊寫字樓信息序號工程地理位置面積價格備注1泰康金融大廈朝陽區(qū)東三環(huán)北路38號院600005.4泰康置地(北京)投資2北控大廈朝陽區(qū)東三環(huán)北路38號院310005.5北控集團3民生人壽大廈朝陽區(qū)東三環(huán)北路38號院286005.5自用4安聯(lián)大廈朝陽區(qū)東三環(huán)北路38號院420005.3北京安聯(lián)置業(yè)開展5中基新東方大廈北京朝陽區(qū)東三環(huán)北路42號90003.5即將拆遷6華藝寫字樓朝陽區(qū)三四環(huán)間東三環(huán)中路42號50003.1即將拆遷7恒安大廈朝陽區(qū)東三環(huán)北路17號260003.4興泰投資8中青大廈朝陽區(qū)東三環(huán)北路19號450005.5中青高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展中心9嘉盛中心朝陽區(qū)東三環(huán)北路甲19號1000005北京藍泉物業(yè)管理10雨霖大廈〔滿租〕朝陽區(qū)向軍南里甲5150004.3北京林氏物業(yè)管理有限責任公司11瑞昌商務(wù)會館北京市朝陽區(qū)關(guān)東店北街核桃園30號77003.2瑞昌物業(yè)管理12復興國際朝陽區(qū)朝陽北路237號830004.1上海復地投資管理北京分公司13京廣中心朝陽區(qū)東三環(huán)呼家樓270005.314財富中心東三環(huán)北路237200005.7香江國際15匯鑫寫字樓東三環(huán)北路向軍北里6號41922.8京水房地產(chǎn)從市場調(diào)查情況看，周邊寫字樓資源較多，已形成成熟的商務(wù)氣氛。較高檔寫字樓的租金價格為4.5-5.0元/天/平方米左右；中檔寫字樓的出租價格為3.5元/天/平方米左右；中檔偏下寫字樓的出租價格為2.5元/天/平方米左右。被調(diào)查寫字樓平均的可使用率為70%，平均的出租率為80%左右。寫字樓價格分析根據(jù)對本區(qū)域內(nèi)可比工程初步調(diào)查分析，考慮到可比工程的具體租金位置，物業(yè)檔次、裝修程度、物管水平、出租率及其工程本身的個別因素(如付款方式，銷售策略與水平，工程規(guī)模與出租單位的大小，匹配的戶型.臨街狀態(tài)、地勢、建筑新舊程度等因素)，經(jīng)綜合修訂后計算出本工程的合理租金水平如下：可比工程租金比照表可比工程名稱實際租金(元/m2天)地理位置地理位置因素物業(yè)等級修正裝修檔次修正個別因素修訂出租率修訂修正總計修正后的租金水平(元/m2天)恒安大廈3.5元/平方米/天朝陽區(qū)東三環(huán)北路17號-5%5%-5%-5%5%-5%3.3中基新東方3．5/平方米/天朝陽區(qū)東三環(huán)北路42號-10%5%-5%-5%10%-5%3.32華騰商務(wù)3.8元/平方米/天朝陽區(qū)團結(jié)湖北路9號-5%5%-10%-5%5%-10%3.4復興國際4.1元/平方米/天朝陽區(qū)朝陽北路237號-5%5%-10%-5%5%-10%3.7瑞昌國際3.0元/平方米/天朝陽區(qū)關(guān)東店北街核桃園0%5%5%-5%5%10%3.3雨霖大廈〔滿租〕4.0元/平方米/天朝陽區(qū)向軍南里甲5-10%5%10%-5%-10%-10%3.6平均租金：3.5元/平方米/天上表平均租金為技術(shù)測算下得出的本工程標準租金。從外部地理環(huán)境看，雖然A棟樓的區(qū)域位置毗鄰CBD商務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)越。但周邊的市容市貌、道路狀況等均不夠完善，將影響到改造寫字樓的整體品味難以提高；同時，本工程不具備臨街寫字樓那種亮麗的地理優(yōu)勢和宣傳力。從寫字樓的內(nèi)部情況看，其內(nèi)部的格局、設(shè)施和各種配套，均與寫字樓的現(xiàn)代辦公要求存在差距。因此從品質(zhì)上分析最多可從中檔提升至次甲級寫字樓經(jīng)營。根據(jù)對本區(qū)域內(nèi)出租寫字樓的初步調(diào)查分析，考慮到可比工程的地理位置、交通、環(huán)境、配套、裝修程度、物管水平、出租率及其工程其他的個別因素(如付款方式、銷售策略與水平、工程規(guī)模與出租單位的大小、匹配的戶型、臨街狀態(tài)、地勢等因素)，經(jīng)綜合修訂后計算出改造寫字樓的合理租金水平為3.5元/平方米/天左右。3〕寫字樓出租率及價格預測第一至五年我們預測前五年大廈的出租率如下：第一年65%，第二年75%，第三年80%，第四年85%，第五年85%，所以前五年平均出租率我們預測80%左右，平均租金3.5元/天/平方米。前期租金較低，主要是為了迅速吸引有價值的重點客戶入駐，前期將采取相對低價、優(yōu)惠的租金政策，等出租率到達50%以上了，將回復到正常的市場租金水平。第六至十年在這一段時間內(nèi)，由于寫字樓整體市場和區(qū)域內(nèi)寫字樓供給的不斷增加，競爭將進一步的加劇，由于大廈在硬件方面的缺陷如位置.層高，格局，公共區(qū)域裝修檔次等因素的影響，將一定程度的削弱大廈區(qū)域內(nèi)的競爭力，但此時大廈的經(jīng)營處于相對較成熟階段，整體出租率將維持80%左右，平均出租單價按5%左右的比例遞增。所以第六到十年平均出租率我們預測為80%左右，平均租金3.7元/平方米/天。第十一至十五年在這一段時間內(nèi)，北京寫字樓市場新增供給量將非常少，因為通過10年的開發(fā)利用，寫字樓開發(fā)空間已接近飽和，由于新增供給量的減少和需求不斷增長，加之整個區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅拈_展和成熟，區(qū)域內(nèi)整體的出租率將維持在85%。而隨著時間的推移，客戶對寫字樓硬件及軟件要求的不斷提高，大廈的硬件設(shè)施已不能滿足客戶日異增長的需求，大廈在區(qū)域中的整體競爭力將受到較大的影響，租金將有所下降，但在這段時間內(nèi)區(qū)域市場整體的租金水平將保持穩(wěn)定，綜合起來考慮，預計大廈的租金仍將維持在3.7元/平方米/天。所以第十一到十五年平均出租率我們預測為85%左右，平均租金3.7元/平方米/天。第十五至二十年第十五到二十年平均出租率我們預測為85%左右，平均租金3.9元/平方米/天。4.2年經(jīng)營效益預測1〕年經(jīng)營收入預測寫字樓的地面可經(jīng)營總建筑面積11860.98平方米，根據(jù)上述價格及出租率，預測各經(jīng)營周期的年均經(jīng)營收入情況計算公式：年收入=總建筑面積×出租單價×365天×出租率第一至第五年11860.98×3.5×365×80%=12121921.56元第六至第十年11860.98×3.7×365×85%=13615515.47元第十一至第十五年11860.98×3.7×365×90%=14416428.14元第十五至第二十年11860.98×3.9×365×90%=15195694.53元2〕年運營本錢預測寫字樓的總建筑面積15000平方米，按每平方米0.75元/天的經(jīng)營費用計算，第一個五年經(jīng)營期間年平均運營本錢為410.63萬元/年(寫字樓經(jīng)營本錢數(shù)值0.75元/平方米/天計算，包括①物業(yè)維護，裝修，運營等;②包含營業(yè)稅在內(nèi)的稅金等;③招商廣告推廣等)。此項費用的核算均是參照當前市場的各項標準，將來隨著參照標準的改變?nèi)绻べY水平提高，能源本錢提高及設(shè)施設(shè)備的老化等等，此項費用也將相應提高。預計運營本錢每期提高5%左右。第二個五年期年平均運營本錢為431.16萬元/年。第三個五年期年平均運營本錢為452.72萬元/年。第四個五年期年平均運營本錢為475.363〕年支付租金預測寫字樓的建筑面積11860.98平方米，預計第一個五年經(jīng)營期間每年支付房屋產(chǎn)權(quán)方的年租金為800萬元/年，第二個五年期為850萬元/年，第三個五年期為900萬元/年，第四個五年期為950房屋產(chǎn)權(quán)方二十年共計租金收入175000萬元。4〕經(jīng)營方收益預測根據(jù)上述測算得出我公司運營A棟樓的經(jīng)營收益為：年經(jīng)營收益=年均經(jīng)營收入—年平均運營本錢—年租金第一至第五年年經(jīng)營收益=1212.19萬元—410.63萬元—800萬元=1.56萬元受托經(jīng)營方每年可獲取1.56萬元的收益。第六至第十年年經(jīng)營收益=1361.56萬元—431.16萬元—850萬元=80.4萬元受托經(jīng)營方每年可獲取80.4萬元的收益。第十一至第十五年 年經(jīng)營收益=1441.64萬元—452.72萬元—900萬元=88.92萬元受托經(jīng)營方每年可獲取88.92萬元的收益。第十五至第二十年 年經(jīng)營收益=1519.57萬元—475.36萬元—950萬元=94.21萬元受托經(jīng)營方每年可獲取94.21萬元的收益。預期社會效益假設(shè)單純從追求經(jīng)濟效益的角度出發(fā)，經(jīng)營本工程給我集團所帶來的經(jīng)濟利益不高，但通過我集團的合理開發(fā)利用，卻能創(chuàng)造出非?？捎^的社會效益。表現(xiàn)在以下幾個方面：5.1扶持科技型企業(yè)成長，促進區(qū)域經(jīng)濟開展為了綜合利用大廈的現(xiàn)有資源，通過科學規(guī)劃和合理改造，充分挖掘其使用價值潛力，我集團利用自身優(yōu)勢和孵化器建設(shè)的成功經(jīng)驗，將其打造成高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。我們通過吸引、容納中小科技企業(yè)來園區(qū)落戶，建立國家級孵化器、留學生創(chuàng)業(yè)園、大學生創(chuàng)業(yè)園等平臺，并對其進行政策扶持和資金培育，幫助科技企業(yè)的快速成長開展，并以此推動、形成朝陽區(qū)新的經(jīng)濟增長點。5.2創(chuàng)辦國家級高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)效勞中心，促大廈保值增值A(chǔ)棟樓交通便利，環(huán)境優(yōu)美，通過國家級高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)效勞中心〔國家級孵化器〕的建設(shè)，必將進一步地提升院區(qū)的自然品質(zhì)和科技品質(zhì)。國家級孵化器建成后，一大批高新技術(shù)企業(yè)的聚集，也必將在行業(yè)內(nèi)形成洼地效應，相關(guān)企業(yè)趨之假設(shè)鶩，A棟樓作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的品牌效應也將大幅提升，A棟樓土地房產(chǎn)將隨科技品質(zhì)的提升進一步保值增值。5.3集聚高新技術(shù)和文化創(chuàng)意相關(guān)企業(yè)，提升行業(yè)創(chuàng)新能力園區(qū)的招商過程中將優(yōu)先引進跟工業(yè)新技術(shù)、新材料和文化創(chuàng)意業(yè)務(wù)相關(guān)的企業(yè)進駐。借助于園區(qū)的優(yōu)惠政策高品質(zhì)的效勞及專業(yè)人員，新的園區(qū)必然會吸引大量從事相關(guān)行業(yè)的創(chuàng)新型企業(yè)入住，同時必然會激發(fā)大批相關(guān)領(lǐng)域的高科技研發(fā)人員、歸國留學人員和優(yōu)秀的大學畢業(yè)生到園區(qū)工作。據(jù)我們預計，至少可以容納、形成300多名科技研發(fā)骨干人員、800多名科技工作者，每年創(chuàng)新的科研工程在100項以上。由上可見：作為新興鑄管集團下屬的北京3501置業(yè)，與有著豐富的寫字樓和科技園區(qū)運營實力的瀚海智業(yè)集團強強聯(lián)合，創(chuàng)造性把A棟樓建設(shè)成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，必將會創(chuàng)造出遠大于經(jīng)濟效益的社會效益，在工業(yè)新技術(shù)、新材料和文化創(chuàng)意領(lǐng)域及屬地北京市產(chǎn)生出巨大的聲譽！工程開發(fā)及實施方案1〕開發(fā)的原那么根據(jù)對本工程的整體定位、規(guī)劃調(diào)整等，我公司在合理開發(fā)和運營的過程中，將牢固樹立、堅持如下原那么：嚴格控制，保證定位實現(xiàn)，促進經(jīng)營保證工程租賃利潤，力求價值最大化保證質(zhì)量，提升整體品質(zhì)協(xié)調(diào)組合，推動整體開展把握節(jié)奏，批次招商展開多方資源共享2〕價值提升定位寫字樓品質(zhì)的價值表達在舒適的辦公條件，便捷的地理位置，良好的外觀設(shè)計和優(yōu)質(zhì)的管理效勞上。因此，為到達對本工程品質(zhì)的提高，我們愿意不惜花費巨額資金，在軟件〔形象塑造、業(yè)態(tài)規(guī)劃、效勞意識等〕上下功夫，錯位經(jīng)營、解放思想，結(jié)合原址特殊的歷史文化價值，把傳統(tǒng)的寫字樓提升為文化設(shè)計創(chuàng)新的空間載體。3〕推廣主題我們?yōu)楣こ淘O(shè)計了“文化—綠色—科技〞的推廣主題，樹立鮮明的文化形象，宣傳園區(qū)優(yōu)勢，明確功能定位，同時完善自身配套功能——強化工程區(qū)位價值和優(yōu)雅的綠化環(huán)境，彌補硬件的劣勢及缺乏，到達促進科技開展的社會價值最大化。4〕推廣方式推廣時重點強調(diào)中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的品牌，提出“文化搭臺、科技元素、京城文脈〞的推廣理念，意欲打造雄奇瑰麗，意韻非凡的區(qū)域性科技與文脈相結(jié)合的商務(wù)環(huán)境。廣告投放渠道主要有：媒體軟文、網(wǎng)絡(luò)，圍擋、條幅、路牌、地鐵等。七、瀚海智業(yè)集團介紹7.1集團簡介北京瀚海智業(yè)投資管理集團是一家由全國勞模、海外留學人員以及清華、北大、人大等高校精英組建的高科技集團公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、寫字樓經(jīng)營、科技產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)、留創(chuàng)園建設(shè)以及國家級院所合作等業(yè)務(wù)。集團充分利用雄厚的資金實力、專業(yè)化的管理團隊和良好的科技政策平臺，以科技為先導，向效勞要效益，在業(yè)界成功探索出一條“一個寫字樓+一個科技孵化器〞〔即“1+1〞〕的經(jīng)營模式，先后開發(fā)經(jīng)營了長城大廈、海運倉國際大廈、瀚海花園大廈等。目前，集團開發(fā)經(jīng)營的寫字樓面積達30萬平方米。集團經(jīng)營資產(chǎn)規(guī)模達20億元人民幣。集團擁有3家國家級創(chuàng)業(yè)效勞中心和1家留學人員創(chuàng)業(yè)園，集團科技孵化器的綜合孵育能力穩(wěn)居行業(yè)之首，為首都的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域經(jīng)濟建設(shè)做出了積極奉獻。7.2經(jīng)營優(yōu)勢北京瀚海智業(yè)投資管理集團具有豐富的寫字樓經(jīng)營和科技孵化器建設(shè)經(jīng)驗，多年積累的成功經(jīng)驗和良好的科技政策能夠確保貴單位3501A棟樓保值增值，實現(xiàn)互利雙贏，為貴單位創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。具體優(yōu)勢如下：1〕和諧的精英團隊多年來，北京瀚海智業(yè)投資管理集團在全國勞動模范、北京市政協(xié)委員、北京市優(yōu)秀企業(yè)家王漢光先生的帶著下，培養(yǎng)和打造了一支具有強烈事業(yè)心、責任心、富有開拓創(chuàng)新精神、擅長商務(wù)地產(chǎn)運營與科技孵化器建設(shè)的經(jīng)營管理團隊。集團高管是由寫字樓經(jīng)營專家、科技孵化器建設(shè)專家、物業(yè)管理專家、財務(wù)管理專家、人力資源專家、資本運營專家及工程設(shè)備專家等組成的專家型團隊，他們在各自的專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有扎實的理論功底和豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。在多年的商務(wù)地產(chǎn)經(jīng)營與管理中，公司積累了豐富的從業(yè)經(jīng)驗。長城大廈、海運倉國際大廈和瀚?；▓@大廈等競標經(jīng)營的成功，充分展現(xiàn)了公司在地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域的實力和經(jīng)營能力。公司所屬的全資子公司——北京海運倉國際物業(yè)管理具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)，有著豐富的高檔寫字樓專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，為用戶提供了優(yōu)質(zhì)周到的效勞，在業(yè)界樹立了良好的市場形象，形成了良好的客戶口碑，實現(xiàn)了以用戶帶用戶的良性循環(huán)，確保了大廈的穩(wěn)定經(jīng)營和持續(xù)開展。良好的經(jīng)營業(yè)績北京瀚海智業(yè)投資管理集團在業(yè)界成功探索出“1+1〞的經(jīng)營模式，即“寫字樓+孵化器〞、“基地+平臺〞的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)模式，率先把科技孵化器建設(shè)引入寫字樓經(jīng)營，開展高科技，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，持續(xù)提升大廈的品牌價值和商業(yè)價值，確保了大廈保值增值的目的得以實現(xiàn)。近年來，公司先后與中國長城資產(chǎn)管理公司、總參管理保障部、豐臺區(qū)等合作，在劇烈的市場競爭中成功取得了長城大廈、海運倉國際大廈、瀚?；▓@大廈的委托經(jīng)營權(quán)，并建立了北京華?；鶚I(yè)科技孵化器、北京漢潮大成科技孵化器、北京瀚海潤澤科技孵化器。自大廈承接經(jīng)營以來，大廈寫字樓業(yè)績經(jīng)營穩(wěn)定，孵化器建設(shè)成效顯著。位于長城大廈的北京華?；鶚I(yè)科技孵化器在2006年被北京市科委授予“優(yōu)秀科技中介機構(gòu)〞稱號，同年，經(jīng)國家科技部認定，北京華海基業(yè)科技孵化器成功晉級為國家級創(chuàng)業(yè)效勞中心。位于海運倉國際大廈的北京漢潮大成科技孵化器是經(jīng)北京市科委認定的全市唯一一家中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)科技孵化器，2021年經(jīng)國家科技部認定為國家級創(chuàng)業(yè)效勞中心。位于瀚海花園大廈的北京瀚海潤澤科技孵化器今年即將晉級為國家級創(chuàng)業(yè)效勞中心。雄厚的資金實力北京瀚海智業(yè)投資管理集團目前經(jīng)營資產(chǎn)規(guī)模達20億元人民幣，開發(fā)經(jīng)營的寫字樓面積達30萬平方米。同時集團公司與多家金融機構(gòu)如中國建設(shè)銀行、北京銀行、北京農(nóng)村商業(yè)銀行、亞洲金融控股、一元投資等建立并保持了良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，形成了多種穩(wěn)定的投融資渠道，為公司的持續(xù)健康穩(wěn)定開展奠定了良好的根底。良好的市場信譽在長城大廈、海運倉國際大廈、瀚?；▓@大廈等工程的委托經(jīng)營過程中，公司本著互利雙贏的原那么，嚴格履行了經(jīng)營合同，獲得了委托方中國長城資產(chǎn)管理公司、總參管理保障部、豐臺區(qū)政府及租戶的充分肯定和認同，他們特意為我們投標新的工程出具了推薦函，總參管理保障部的招標工程甚至還以北京瀚海智業(yè)投資管理集團的樓宇管理標準作為標桿。雙重的優(yōu)惠政策北京瀚海智業(yè)投資管理集團擁有國家科技部、北京市政府給予的科技孵化器優(yōu)惠政策，公司將利用孵化器方面的政策優(yōu)勢，把3501A