美名方能搶先機名字，是宣告一個餐館正式誕生的標(biāo)志?！叭巳缙涿?，說明了名字對人的重要性。其實餐館的名字在某種意義上來說，比人名更加重要。因為人名只需傳達(dá)長輩的期望，不必在乎外界的看法。而一家餐館的名字，則要向消費者昭告其存的意義和目的。它肩負(fù)著神圣的使命——吸引消費者，在消費者心目中樹立良好的第一印象。而這，是關(guān)系著一個餐館能否在激烈的市場競爭中生存發(fā)展的大事。一、餐館取名五原則（一）名字意思要與所經(jīng)營的餐館類相匹配（二）餐館名字要與周邊環(huán)境做到相得益彰（三）所取餐館名字一定要合法合理（四）給餐館取的名字一定要簡單明了（五）餐館名字中盡可能不要出現(xiàn)生僻字二、餐館名字必須具備的六個特征（一）簡單明了案例1：“夫炒婦隨”餐飲店名招引客人有對夫妻兩個想開間面積不大，就是家常便飯，大眾菜的小餐館．為了讓來過的人或路過的人印象深點，夫妻倆思量再三最后給餐館取名為“夫炒婦隨”，這個名字既通俗易懂，又好記，吸引了不少追隨者。（二）順口易記案例2：“開心吃典”讓客人吃得開心隨著央視王牌欄目“開心辭典”紅遍大江南北，有的餐館老板在這個名字動起了心思。譬如，重慶渝北區(qū)一飯館老板就和這一王牌欄目攀起了“親戚”，將店名改為“開心吃典”。以此為招牌掛在店門上，四個字不僅形狀、排列與央視的“開心辭典”相似，就連那個具有象征意義的紅色桃心也在招牌上招搖。該老板稱，招牌掛上后，生意比以前明顯好多了，眾多食客奔著“開心吃典”這個名字而來?！案胍曂跖茩谀颗省H戚’，傳播起來又快又方便！”老板笑稱。（三）突顯賣點尤其適于小餐館！通俗易懂、朗朗上口、突顯餐館賣點，展現(xiàn)餐館經(jīng)營項目、經(jīng)營風(fēng)格等。（四）符合習(xí)俗反例：回民聚集地的豬肉包店有人開了家餐館，取名“百味香豬肉鮮包”，結(jié)果生意冷淡，原因是他不知道附近居有大量回族居民，而回民是最忌諱提到“豬”字的，因此影響了生意。因而，要取一個好的餐館名還當(dāng)仔細(xì)、謹(jǐn)慎權(quán)衡風(fēng)土人情方面的因素。正例：“天天過年”餃子店“天天過年”是山東臨沂最著名的餃子店之一，1995年其創(chuàng)始人開設(shè)第一家水餃店時，想到的是舊社會的臨沂人民生活十分貧困，只有在過年的時候才能吃上水餃，而現(xiàn)在生活好了，水餃成了家常便飯，每天都可以吃，所以取名“天天過年”，以表達(dá)對美好生活的祝福。這店名取自臨沂的歷史典故，具有濃郁的臨沂本土風(fēng)情，易勾起本地人的回憶。（五）匹配檔次龍抄手餐館迎合各層次消費四川成都有個龍抄手餐館，名字很樸素，也很得體，三層樓分高、中、低三個消費檔次，分割有序。在那里各個層面的顧客都能找到自己的坐標(biāo)，因此，這個餐廳可以說是有三個大門，而不是一道門，這便大大地拓展了它的經(jīng)營面。結(jié)合該案例，要使餐館名副其“檔”，需留意三個要領(lǐng)：1、“賤名”餐館有活力。2、“樸素”店名有魅力。3、“貴氣”店面擋客人。（六）富含文化用文化美名來裝點餐館有一哥們想在縣城河邊的沿河大道旁開一個中小型餐館，便為餐館想了一個別致的名字叫“水河堂餐館”。這樣的名稱顯得干凈清新，水氣比較足。水為財意，堂為接納之所，從堪輿學(xué)角度來看，這是吉祥旺財之名。若餐館能再輔之以河鮮水菜為特色的菜品就更為妙哉。另外還有如下不錯的點子，比如說河“堂”月色，很有詩意的名字，而且便于老顧客記憶，“食”尚吧，臨河人家，“河河”美美等都是能讓人耳目一新的名字。三、餐館取名常見的四種實用方法（一）以姓氏取名用姓氏取名是最為直截了當(dāng)?shù)囊环N取名方式。這種店名的特點是：不但突出了老板自己的姓，而且突出了餐館經(jīng)營的具體內(nèi)容。用姓氏為餐館取名早已有之，如烤肉季、羊羯子李、餡餅周等。在香港用姓氏給店鋪取名是比較常見的，如“王記面鋪”、“李記烤肉”、“張記鮑魚雞粥”等。在江城武漢，有一家名為“小張烤魚”的烤魚為主的餐館，大家一看就知道是“張”姓老板開的烤魚店，自然受到愛吃魚的食客的青睞。（二）以形象取名

走在街上常常會看到“徐娘酒家”、“胖子小炒”、“大胡子快餐廳”、“黑子面館”等餐飲店名。這類餐館名字往往都是以老板的“形象”加上經(jīng)營的項目來命名的，有的時候還帶上老板的姓氏，如“張胖子拉面館”。這樣的名字往往給人以親切感。倘若開的餐館有以形象取名的打算，建議可以考慮請人做一個更為形象的卡通圖案招牌，這樣既有名又有實，可以吸引很多過路客人的注意。（三）以地名取名

用地名給餐館取名主要有這樣一些好處：第一個好處是為了突出地區(qū)，讓人了解餐館具體所在的位置，方便客人找到。如“卓刀泉酒家”、“吉慶街面館”等餐館名，只要是武漢人，一看就知道“卓刀泉酒家”應(yīng)該就在武昌區(qū)武珞路的卓刀泉附近，而“吉慶街面館”很自然地應(yīng)該會在漢口吉慶街附近了。第二個好處是為了突出地方特色?！扒G州青蓮酒家”是在武漢市做的比較好的高檔次餐館，主要特色是經(jīng)營湖北省荊州市的財魚、甲魚和烏龜?，F(xiàn)在這個品牌已經(jīng)做出來了，它的餐館名字前面總會帶上“荊州”二字，而在武漢市的像“荊州人家”、“荊州酒家”等只要有“荊州”這一地名的，大多數(shù)都是經(jīng)營財魚、甲魚和烏龜?shù)忍禺a(chǎn)。（四）以風(fēng)味取名有些店主在給餐館取名時，往往不僅帶上姓氏、地區(qū)，還帶上自己的經(jīng)營內(nèi)容和風(fēng)味特色。最近武漢市街頭有一家特色火鍋店紅火的不得了，它的名字叫“肖記公安牛肉魚雜館”。從這個名字一看就知道是姓肖的老板開的一家以公安縣（湖北省荊州市下面的一個縣）特色的牛肉火鍋和魚雜火鍋為特色的餐館。后來經(jīng)調(diào)查，編者還發(fā)現(xiàn)，其擴展速度非?？欤诙潭?年不到的時間內(nèi)，就在武漢市開了六家門店，并以其特色菜“香煎刁子魚”、“石鍋魚雜”、“牛肉春卷”、“牛肉三鮮鍋”、“農(nóng)家米豆腐”享譽江城。從這可以看出，以風(fēng)味取名的餐館，不但能使顧客快速了解其風(fēng)味，方便客人選擇菜肴，更能夠在第一時間以特色吸引客人。四、餐館取名十大忌諱（一）忌用生僻的字眼案例：生僻字擋住客人進(jìn)餐館大門成都新南門一帶原有一家餐館取名為“簋中美”。“簋”是古代盛食物的器具，店名的意思是要告訴顧客，店中的飯菜很美味。當(dāng)中的涵義很好，但因很少有顧客能念出“簋”字來，使這個餐廳的生意長期受到負(fù)面的影響。（二）忌用不吉利的字眼案例：只為奇，不顧義據(jù)報載，臨海市一家小吃店取名叫“原子彈”，四平市一家餐館取名叫“無餓不座”與“無惡不作”同音。鄭州市有一家茶店竟叫“漢奸茶莊”，而惠州市有一家面館取名叫“牛碧”，與“牛B”同音。還有一家小店干脆叫“黑店”。如此等等，不勝枚舉。皆屬不文明之列。影響城市社會文明建設(shè)。如果依數(shù)而斷，這些名的導(dǎo)向也都不吉利。案例：起外號，貶他人報載，東遼縣一家飯莊取名叫“屯二迷糊”。此名乃東北方言，是對農(nóng)民的貶義外號。是對農(nóng)民的人身污辱。此店用來做店名，有污辱農(nóng)民之嫌，當(dāng)中藏著破家亡身的大兇之兆。（三）盡量避免使用多音字

案例：餐館名稱不宜多音字中國的漢字很豐富多彩，很多字可以有很幾種讀音，比如說下面這些字都有兩種讀法：樂（LE，YUE）、行（XING，HANG）、?。⊿HENG，XING）、重（CHONG，ZHONG）、茜（QIAN，XI）、朝（CHAO，ZHAO）等。在我們給餐館取名字的時候，最好是盡量避開這些多音字。最好不要取“樂海餐廳”這樣不能夠辨別“樂”字讀音的餐館名字，像“九重天茶藝館”、“朝陽門素食館”等名字都是約定俗成的，其中多音字的讀音一下就可以辨識，是可以考慮使用的。（四）切忌與人雷同案例：翻版店名為那般譚家菜、全聚德烤鴨和大鴨梨烤鴨等特色餐館憑借自身的產(chǎn)品質(zhì)量和經(jīng)營優(yōu)勢火遍全國，在競爭激烈的餐飲市場穩(wěn)踞一方。與此同時，一些冒牌貨也傾巢而出，諸如“譚佳菜”、“全聚得烤鴨店”和“大糖梨烤鴨”等等。那些“翻版名店”不僅損害了正牌店家的形象，最終也將被消費者唾棄。作為正宗的名家，隨時可以將仿冒自己品牌、損害自己形象的假店告上法庭。所以，餐館名稱也有“知識產(chǎn)權(quán)”。當(dāng)您的餐館名稱被仿冒，您也可以奮起“打假”。（五）謹(jǐn)慎使用諧音字案例：“美食堡”變“沒食飽”有家快餐店取名為“美食堡”，一些顧客用餐后碰到熟人被問道：“中午去哪吃飯了？”答曰：“沒食飽（美食堡）”，聽到話的人往往困惑不解，勸其再去吃點，以為他沒吃飽，要么就是以為那家餐館的菜不好。本來呢，挺好的一家餐館可能會因為名字的諧音的引起顧客的誤會，聲名也就不好傳揚出去了。美食堡變“沒食飽”。案例：“謝麗婷”變“瀉立?！庇袀€火鍋餐廳的主人叫謝麗婷，所以她給自己的火鍋店也取名為“謝麗婷火鍋酒樓”，本來挺平常的名字，跟好多餐館取名的方法一樣，用自己的名字做餐廳的名字，只不過因為有種藥物的名字跟它的諧音一樣，所以很不錯的名字因為它的諧音引起了不必要的誤會。（六）切忌名字太俗氣案例：俗名難以顯特色在餐飲市場，我們幾乎到處可以看到“對又來”、“又一村”、“稻香村”、“大富豪”、“小霸王”、“金都”之類的餐館名稱。這些餐館名字在社會上已經(jīng)被叫爛了，到處都有。這樣的餐館名，不僅難以體現(xiàn)自身的特點，而且還非常俗氣，建議餐館業(yè)主不要給自己的餐館取如此俗氣的名字。（七）忌名不副實案例：小餐廳取大名，大餐廳取小名有一家名字特豪邁的餐廳——贏喜食府，沒去前好多客人都估計這家餐廳起碼也得有個2000多平方米的覆蓋面積，但是所有的客人去到那里就非常吃驚，原來它是一個70平方米的“玲瓏館”，這么大氣的名字卻只有這么小的面積，不免會讓許多客人失望。另外還有一個店名叫“姜仔鴨”，名字很小氣是吧，可是它卻是一個擁有15000平方米的海鮮廣場，這么大的餐館卻十分謙虛的起了個小家子氣的名字。（八）忌違法政治意識不好的餐館名容易使顧客產(chǎn)生誤解，比如說“東洋餐館”、“大日本餐廳”、“支那火鍋”等這些政治意識不好的店名都會引起消費者極大的誤會。諸如“東洋”、“大日本”、“支那”之類的詞眼，都是中國人心中曾經(jīng)的痛，所以用這樣的店名無疑只能讓顧客更加難過，不僅起不到激勵顧客消費欲望的作用，反而更加引起他們的憤恨。此外，這類店名也難以獲得工商部門的認(rèn)可，所以取名前要了解相關(guān)法律法規(guī)，不要無意中做了違法的事。案例：“八鍋聯(lián)君”還是“八國聯(lián)軍”？在南京有一家菜館，菜館的大招牌上赫然印著四個大字：“八鍋聯(lián)君”。有人覺得這個店名非常不妥，有人認(rèn)為這個菜館的名字是對民族感情的一種侮辱和傷害。1900年，侵入中國的英、法、德、俄、美、日、意、奧的八國聯(lián)合軍隊，占領(lǐng)北京后，對皇城、衙門、官府大肆掠奪，無惡不做，造成大量中國文物和文化遺產(chǎn)（包括故宮、頤和園以及圓明園）的失竊、破壞，還簽訂了辛丑條約，給中國人民帶來了那么大的傷害。這家菜館卻用八國聯(lián)軍的諧音來取名，雖然據(jù)報道它生意紅火的很，但為了招攬顧客采用這種噱頭，實在是對歷史的一種漠視，工商部門應(yīng)該對這種嚴(yán)格把關(guān)。（九）忌不文明、不健康的名稱案例：“牛屎老火鍋”店名引起非議重慶一家火鍋店為追求新奇，取名為“牛屎老火鍋”，店主取這個名字一來是想引起顧客的注意，吸引顧客，另外也是因為最適合燙火鍋的毛肚，本來也是用來裝消化物的，所以就取了這個店名，有些顧客會覺得這樣的店名很有意思，但有很大一部分顧客則擔(dān)心有誤導(dǎo)，怕不知道的人還以為火鍋的原料是牛糞呢，這樣的誤會能帶給餐館的則是客人的流失，所以，太怪的名字還真是不能使用。（十）忌使用國際組織、國家領(lǐng)導(dǎo)人、行政單位的名稱案例：“鄧家飯店”被停業(yè)早幾年前，在北京有一餐飲店主，在“毛家菜”的突發(fā)奇想下，將餐館取名為“鄧家飯店”。該店主為了打“鄧小平”旗號，還特意在店門口安排了穿著新四軍軍服的門童，在餐館窗子上貼上“鄧小平領(lǐng)導(dǎo)我們致了富”，而且還在大門入口處的左右兩邊安放了一黑一白的兩只雕塑貓。后來該餐館被工商部門查處被迫停業(yè)了，理由是：叫“鄧家飯店”沒有錯，宣傳鄧小平的理論及思想也沒有錯，但就是不能夠打著鄧小平的旗號做生意。而且，餐館經(jīng)營的菜肴有許多與已故國家領(lǐng)導(dǎo)人鄧小平是沒有任何聯(lián)系的，“鄧家飯店”營造出來的濃濃的“鄧氏”氛圍，有誤導(dǎo)消費者的嫌疑。一、餐館選址的重要性案例1：小餐館輸在選址不慎武昌某餐館緊鄰鬧市，又位于生活區(qū)內(nèi)，許多生意人看了小店的地理環(huán)境都覺得餐飲生意肯定能做起來，但是小餐館開張不到半年就關(guān)門，看上去很好的店址正是他失敗的關(guān)鍵。餐館的老板張先生從石首到武漢打工多年，一直希望擁有一個自己的小店，根據(jù)他多年在餐館打工的經(jīng)驗，接下了這個緊鄰商業(yè)區(qū)的小區(qū)門面開餐館。小店轉(zhuǎn)手前，也是經(jīng)營餐飲生意的，而且門面本身擁有的地理優(yōu)勢，張先生滿懷希望投資，裝修、買設(shè)備、招服務(wù)員，高薪聘請廚師研究菜肴，他就等小店開張。

開張的好景不長，沒多久餐飲店的經(jīng)營就遇到了麻煩。餐館開在小區(qū)內(nèi)，四周都是住家的居民，餐館的油煙和垃圾污染環(huán)境，居民中有許多退休在家的老人，他們經(jīng)常上門提意見，為阻止餐館的經(jīng)營，還不斷向工商、衛(wèi)生、環(huán)保等部門投訴。張先生一直忙著接待各類投訴和檢查，他無法將精力集中在餐館的經(jīng)營上。前任老板就是因無法忍受才停業(yè)轉(zhuǎn)讓。經(jīng)營半年后，投訴和檢查讓張先生頭疼不已，最終放棄餐館，低價轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)在回想，張先生認(rèn)為當(dāng)初挑選店面時，只看表面認(rèn)為店面的地點很好，而沒有仔細(xì)研究，是最主要的失敗原因。

從上面這個案例可以看出，餐館選址非常重要。因為選址、投資、裝修、招聘、開張營業(yè)等是一個體系，而選址是這個體系中最重要的一環(huán)，如果選址把握不好的話，就會影響后面工作的進(jìn)行。選址一旦確定，餐館基本上也就定型了。因此，投資者開餐館選址切不可盲目行事。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。套內(nèi)墻體面積：公用墻為