第一章：總論一、背景新余位于江西的中部，是江西工業(yè)化程度最高的城市，工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)69.3%，工業(yè)化率達(dá)到55.9%。江西省政府確立的“三個(gè)4億“工程，有兩個(gè)就在新余，即以新鋼為核心的鋼鐵產(chǎn)業(yè)達(dá)到仟億元的工程，以江西賽維為核心的光伏產(chǎn)業(yè)達(dá)到仟億元工程。新余市城市面積60萬平方公里，城市人口達(dá)到43萬。目前，新余“一城五區(qū)，兩江四岸”的城市框架基本形成，新余正在打造江西的亞中心地位，成為國際新能源城市?；谶@種背景，新余的金融業(yè)以房地產(chǎn)業(yè)在龍頭商業(yè)以及服務(wù)業(yè)將面臨新一輪的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。自上世紀(jì)末開始，新余市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，行業(yè)運(yùn)作日趨規(guī)范，產(chǎn)品質(zhì)量也逐漸接近發(fā)達(dá)城市水平。由于歷史原因以及城市總體規(guī)劃的引導(dǎo)，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品分區(qū)特質(zhì)明顯、中的來看，城南為傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，商業(yè)開發(fā)比較活躍，住宅開發(fā)受到舊城改造的限制，品質(zhì)難以尋求大幅提升的空間；城東新區(qū)以工業(yè)為主，生活用地正在形成氣候，但由于傳統(tǒng)心理的距離感而受到一定限制，城北區(qū)在以仙來大道服務(wù)及生活混合功能帶的基礎(chǔ)上，以在東西兩端縱深方向的城市功能得以拓展，以勞動(dòng)路及中山路為軸線深度發(fā)展綜合服務(wù)功能，包括金融、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、賓館等現(xiàn)代服務(wù)功能也在充分的加強(qiáng)。新余要打造江西亞中心城市，目前來看，缺位因素很多。從產(chǎn)業(yè)角度分析：①商業(yè)服務(wù)正成勢頭。城南有新亞新商貿(mào)城、步步高商業(yè)城、洪客隆商業(yè)街。城北有廣場商業(yè)超市，即將建設(shè)的沃爾瑪大型商業(yè)超市等。②賓館服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，有新亞新賓館、華瑞賓館、袁河賓館、春龍大酒店、北湖賓館、悅?cè)A大酒店、萬年青大酒店等。③商業(yè)辦公發(fā)展滯緩。目前在新余市工商部門注冊的大小公司，有兩千多家。這些公司大都在不規(guī)范的場所辦公和經(jīng)營。真正的商務(wù)辦公樓目前僅有一剛建成的復(fù)興大廈（在城北）。因此，上午辦公是新余市城市建設(shè)的一個(gè)缺位因素。④克爾曼廣場是以商業(yè)辦公為主，集賓館、餐飲、商業(yè)、公寓和居住為一體的城市廣場。二、地段本案地塊位于新余城南中心地段。北接新亞新商城，南靠抱石大道，東臨商業(yè)發(fā)達(dá)的勝利北路，西側(cè)即為勞動(dòng)南路，稱該地塊為黃金地一點(diǎn)也不夸大。新余的商貿(mào)業(yè)大都集中在這個(gè)地方。北面有新亞新、洪客隆，東面有步步高，南面有華瑞賓館和市百貨大樓。本地塊至火車站和抱石公園只有300米距離。在這里建設(shè)商貿(mào)和商業(yè)寫字樓可謂是得天獨(dú)厚。該地段屬于新余的老城區(qū)。由于歷史的原因，內(nèi)部建設(shè)比較凌亂，而且比較密集。因?yàn)榈貕K產(chǎn)權(quán)的歸屬不一，帶來了規(guī)劃不能從整體出發(fā)，造成了各自為政的凌亂現(xiàn)象。新余要打造亞中心城市，提升新余城市的現(xiàn)代化水平，該地塊的舊城改造刻不容緩。從政府打造新余市商務(wù)中心區(qū)的角度看，本地塊的地位更顯得舉足輕重。商務(wù)中心區(qū)（CBD），一般有兩種類型，一種是以專業(yè)化商務(wù)辦公區(qū)為特征的CBD（主要時(shí)區(qū)域性或全球性特大城市的商務(wù)中心，如上海的陸家嘴），另一種是國內(nèi)區(qū)域性或地區(qū)性的上午中心區(qū)，這種商務(wù)中心區(qū)可能是在原有商業(yè)中心基礎(chǔ)上發(fā)展起來，或在新區(qū)重新建立，向商務(wù)設(shè)施主導(dǎo)功能方向發(fā)展。中心商務(wù)去主要包含三種功能：管理和控制功能、金融市場運(yùn)作功能、專門化生產(chǎn)功能，具體安排功能包括商業(yè)零售、餐飲娛樂、辦公服務(wù)、賓館休閑、居住生活、公共機(jī)構(gòu)等。因此，本地端中心上午去的中觀背景對本地塊的開發(fā)知名了具體的方向。也就是說，克爾曼廣場是在原有商業(yè)地段的基礎(chǔ)上建立起來的，其周邊的商業(yè)如新亞新、步步高、洪客隆等，均可納入克爾曼廣場的商務(wù)范疇。三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目業(yè)主：項(xiàng)目性質(zhì)：項(xiàng)目地址：項(xiàng)目法人：主管部門：總建筑面積：投資規(guī)模：總投資：四、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)和范圍<一>編制依據(jù)1.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》JGJ37-872.《高層民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》3.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》4.《城市居住區(qū)規(guī)則設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-9375.《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50045-956.現(xiàn)行的國家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定7.其他相關(guān)的政策和法規(guī)<二>可行性研究的范圍本案可行性研究工作以克爾曼城市廣場工程為研究對象，以項(xiàng)目建設(shè)的可行性、項(xiàng)目選址和建設(shè)條件，建設(shè)方案、實(shí)施進(jìn)度、投資估算為研究要點(diǎn)，主要有以下內(nèi)容：1.商務(wù)及商務(wù)辦公市場研究：通過對現(xiàn)有的商業(yè)辦公能力和市場需求和分析、研究項(xiàng)目的市場定位、預(yù)測本項(xiàng)目的市場能力。2.技術(shù)分析：包括項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、整體布局、公用配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度等3.投資與財(cái)務(wù)分析：主要通過對項(xiàng)目的投資、收成、成本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測，分析項(xiàng)目的可行性。4.社會(huì)效益分析：通過項(xiàng)目的社會(huì)效應(yīng)預(yù)測，分析項(xiàng)目的可行性。第二章項(xiàng)目的可行性分析本項(xiàng)目周邊狀況及市場分析<一>周邊現(xiàn)狀本案位于城南商業(yè)中心區(qū)。周邊主要有新亞新商城、步步高商廈和洪客隆商業(yè)街。1.新亞新商城：新亞新商城是一所集娛樂、購物、賓館、辦公、銀行、停車場、商業(yè)批發(fā)、個(gè)體加工于一體的大型室內(nèi)商城。總建筑面積為8.6萬平方米，占地42.7畝，南北寬46米，東西長250米。經(jīng)營攤位有1700間。最高樓層為十一層。于1998年投入使用以來一直人氣較旺。經(jīng)過幾次裝修，日高峰期人流達(dá)到43余人。目前移交給渝水區(qū)管理。新亞新商城在新余目前屬于中偏低的一個(gè)商城。2.洪客隆商業(yè)圈洪客隆主要以超市為主。目前是城市最大的一個(gè)超市，經(jīng)營狀況良好（基本情況（待補(bǔ)））。3.步步高商城步步高商城原名叫地區(qū)城市廣場。位于勝利北路東側(cè)，西臨新亞新商城，其余三面緊臨老城區(qū)，是一個(gè)中型商業(yè)改造項(xiàng)目。占地11734.6平方米，總建筑面積為72101.68平方米。計(jì)客容率總建筑面積63212.17平方米，其中商業(yè)面積28776平方米，酒店式公寓面積17805平方米。酒店式公寓配套服務(wù)面積8865平方米，住宅面積7765平方米，整個(gè)地塊城方形，南面中部有一約40×40m的缺口。步步高商城是一處集辦公、商業(yè)、生活和休閑一體的場所，下部層為商業(yè)，上層7-26層公寓住宅。建筑總高103米。<二>寫字樓市場需求分析新余市地處江西中部，是江西省直轄市，現(xiàn)轄分宜縣、渝水區(qū)、仙女湖區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積3178平方公里，人口110萬。2006年全市城市居民人均可支配收入10151元，增長12.1%；農(nóng)民人均純收入4320元，增長12.5%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額54.1億元，增長16.2%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的人均水平居全省前列。2007年全市診療人數(shù)達(dá)到150萬人次，是2001年的1.7倍。新余鋼鐵有限責(zé)任公司(簡稱新鋼公司)位于江西省新余市城南,北依浙贛鐵路、滬瑞高速公路，東臨贛粵高速公路，東南緊瀕贛江支流袁河，占地面積28508畝。新鋼公司是國有大型鋼鐵聯(lián)合企業(yè)，下屬單位主要有主體單位25家，全資子公司14家，經(jīng)濟(jì)實(shí)體５家?？缮a(chǎn)中厚板、線材、螺紋鋼、電工鋼板、圓鋼、鋼管、鋼帶等多品種、多規(guī)格的產(chǎn)品。產(chǎn)品行銷國內(nèi)，遠(yuǎn)銷美國、韓國、日本、歐洲、東南亞等10多個(gè)國家和地區(qū)。隨著投資150億元的三期技改300萬噸薄板工程的建成投產(chǎn)，新鋼公司將形成產(chǎn)鋼1000萬噸、銷售收入400億元，實(shí)現(xiàn)利稅40億元的特大型企業(yè)，員工收入也將會(huì)大幅提高。江西賽維（LDK）太陽能高科技有限責(zé)任公司，坐落在新余開發(fā)區(qū)，是從事太陽能多晶硅鑄錠及多晶硅片的研發(fā)、生產(chǎn)銷售為一體的高科技產(chǎn)業(yè)，也是目前亞洲規(guī)模最大的多晶硅片生產(chǎn)基地。公司注冊資金11095萬美元，總投資近3億美元。2006年4月份投產(chǎn)，7月份產(chǎn)能達(dá)到100兆瓦，10月份達(dá)到200兆瓦，被國際專業(yè)人士稱為“LDK高速奇跡”。2007年6月1日，賽維LDK成功在美國紐約證交所上市，IPO融資4。69億美亞元，是中國新能源領(lǐng)域最大的一次IPO。目前，賽維LDK正在展示它的雄心壯志—投資160億元新建1。5萬燈的硅料生產(chǎn)基地，展開亞洲“硅料之都”的生產(chǎn)宏圖。預(yù)計(jì)到2010年將形成3。7萬硅料、6000兆瓦片的產(chǎn)能，相當(dāng)于目前世界硅片產(chǎn)量的總和，到2012年，光伏產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加植1800億元，主運(yùn)業(yè)務(wù)收入將達(dá)到6000億元，利稅總額達(dá)到1200億元，上交稅金300億元。展望未來，隨著新余城市化水平的進(jìn)一步提高，社會(huì)對辦公服務(wù)的需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，商務(wù)辦公服務(wù)的市場將具有更大的發(fā)展空間和潛力。特別是隨著賽維和新鋼以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各種企業(yè)和個(gè)體公司對辦公處所的要求越來越高，本市的辦公服務(wù)市場更將呈現(xiàn)出以下特征：(1)更加注重企業(yè)和公司形象的塑造。一個(gè)企業(yè)或公司選擇辦公地點(diǎn)，首先考慮的是該地點(diǎn)是否與自身企業(yè)的身份相適宜符，再來綜合考慮其它因素。選擇在賓館辦公與選擇在商務(wù)辦公中心辦公，顯然公眾對其的看法是不一樣的。(2辦公市場從多元化向集中化發(fā)展。這是國內(nèi)外大中城市商務(wù)辦公的發(fā)展趨勢。國內(nèi)的大中城市都建有大片的專業(yè)寫字樓，而且大都是高層，以滿足城市日益增長的辦公需求。(3)辦公市場從多樣化向?qū)I(yè)化發(fā)展。專業(yè)寫字樓從功能布局到配套服務(wù)以及智能化服務(wù)都是普通場所無法相比的。同時(shí)管理的模式化，使辦公服務(wù)更加高效、節(jié)能。市場需求現(xiàn)狀及前景分析近年來，隨著新余經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人民生活水平的快速提高，辦公服務(wù)的需求日益增長。目前，在新余工商部門注冊的公司有3000多家，其中外地公司有近1000家，境外公司有100多家；這些公司的辦公地點(diǎn)大都分散在賓館、住宅、店鋪等一些街樓頭小巷，可以說到處都有。這是本市的商業(yè)辦公服務(wù)的場所太少的原因。也是新余城市的一個(gè)缺位。目前真正的純寫字樓只有復(fù)興大廈。復(fù)興大廈24層，總建筑面積24345平方米（地上22214平米，地下2131平米），建筑總高83。7米，座落在城北仙來大道上；因占地很小，進(jìn)車?yán)щy，停車位也很少，很難形成規(guī)模；但是復(fù)興大廈還沒有竣工就銷售一空，這說明了市場對商務(wù)寫字樓的需求很大，市場潛力非常之大。隨著光伏產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展，必然會(huì)帶來產(chǎn)業(yè)鏈的繁榮，并帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的升級。根據(jù)預(yù)測，到2015年，在新余注冊的公司將超過5000家，還有一些國外公司和國內(nèi)企業(yè)包括外省機(jī)構(gòu)將進(jìn)駐新余。因此，新余開發(fā)商務(wù)辦公樓的市場潛力巨大，前景非?？春?。二、本市商業(yè)房地產(chǎn)情勢分析新余市房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，住宅、商業(yè)、地產(chǎn)進(jìn)入新的階段，這兩者由于城市特征的原因，各自發(fā)育程度差別較大。住宅可開發(fā)規(guī)?；l(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了近十年，已經(jīng)從整體開發(fā)向深度精品開發(fā)深度發(fā)展，外商的介入起到了巨大的推動(dòng)作用，大型高檔住宅區(qū)越來越占據(jù)市場的巨大部分空間。商業(yè)地產(chǎn)也開發(fā)功能性差別較大，傳統(tǒng)零售商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育較好，有一批個(gè)性鮮明的特色商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)接近發(fā)達(dá)城市的水平，但是，辦公型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展嚴(yán)重滯后，賓館服務(wù)性地產(chǎn)品質(zhì)有待提高。本市的綜合商務(wù)如商業(yè)零售、餐飲預(yù)科、辦公服務(wù)、賓館、休閑等地產(chǎn)發(fā)展不平衡。其中最為發(fā)達(dá)的商業(yè)零售性地產(chǎn)，而且主要集中在城南片區(qū)，在城北有點(diǎn)狀分布。目前有一些國內(nèi)著名超市紛紛進(jìn)入本市，甚至國際超市品牌也在躍躍欲試，這說明本市的商業(yè)零售業(yè)潛力仍然巨大，從一個(gè)側(cè)面也反應(yīng)零售消費(fèi)能力與人口數(shù)量并不一定完全城正比，而最大的決定因素還是居民可支配收入的多少。新余居民說如在全省名列前茅，居民可支配收入進(jìn)入消費(fèi)市場的空間仍然較大；賓館休閑業(yè)在本市發(fā)展，也明顯高于周邊地區(qū)，但高層次賓館卻很少，絕大部分時(shí)在現(xiàn)有建筑改造而城，新建賓館占少數(shù)，由于新建賓館初期定位就不高，建成后多不如人意。這說明高層賓館開發(fā)有巨大市場。本市的商業(yè)性辦公在商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)育最為滯后。全是真正作為商業(yè)地產(chǎn)的建筑，只有一幢，就是90米高的復(fù)興大廈，目前該樓盤尚未完全竣工就本銷售一空?？梢娚虅?wù)寫字樓的開發(fā)潛力在新余非常之大。隨著新余經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，光伏產(chǎn)業(yè)的飛速成長，以及鋼鐵傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的成倍擴(kuò)大，新余將迎來八方來客，將有部分國內(nèi)甚至國外的經(jīng)貿(mào)人員、公司進(jìn)駐新余。因此，商務(wù)辦公、寫字樓的開發(fā)前景用四個(gè)字概括：風(fēng)光無限。第三章本項(xiàng)目定位和模式分析一定位綜上所述，克爾曼廣場的定位為：商務(wù)辦公+商業(yè)+賓館+居住+休閑娛樂。即以商務(wù)為主，集商業(yè)、賓館、居住和休閑娛樂為一體的城市廣場。二模式分析1寫字樓辦公模式商務(wù)辦公為求打造新余市一流的寫字樓。新余的寫字樓開發(fā)，剛剛起步，市場潛力巨大。而且目前僅有的一家寫字樓（復(fù)興大廈）地處城北，停車場偏小，在規(guī)模和起點(diǎn)上，不能與本案相提并論。本案上午寫字樓按甲級寫字樓設(shè)計(jì)（從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有八大特征：管理國際化、24小時(shí)寫字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷通和商務(wù)化等等。）。本案從以下幾個(gè)方面達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：（1）區(qū)位交通：寫字樓作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，區(qū)位交通顯得尤為重要。企業(yè)選擇辦公物業(yè)，首先選擇的是地理位置；寫字樓的價(jià)值判斷并不完全取決與寫字樓本身，寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值。所以，作為甲級樓，應(yīng)該是位置十分優(yōu)越，一般居于城市的商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛，一定是寫字樓價(jià)值的重要支撐?？藸柭鼜V場完全符合占據(jù)優(yōu)勢。（2）規(guī)?；粋€(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施，時(shí)難以成為甲級寫字樓的?？藸柭鼜V場中心總共布置了五棟寫字樓，總面積達(dá)平方米，從而組成了一組辦公建筑。評價(jià)寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項(xiàng)目本身，它與周邊環(huán)境是一個(gè)分不開的整體。這里所說的規(guī)模，不僅時(shí)指建筑體積身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性；因?yàn)閷懽謽强蛻簟髽I(yè)，比較看重知名企業(yè)的群聚效益，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件，寫字樓作為企業(yè)聚集辦公的載體，項(xiàng)目本身的規(guī)模決定企業(yè)的聚集成都，重要的是項(xiàng)目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合配套，形成一個(gè)集寫字樓、商業(yè)、公寓、商住、星級酒店、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間?？藸柭鞘袕V場滿足了這些要求。（3）節(jié)能性本案高層寫字樓全部考慮采用太陽能發(fā)電系統(tǒng)，以體現(xiàn)新余國際能源城的形象，全部墻面均采用節(jié)能材料。（4）其余配套設(shè)施：a.停車場：地下室大部分設(shè)置停車位，以滿足60平方米設(shè)一停車位的要求。并實(shí)現(xiàn)只能化高效管理的要求。b.辦公智能化系統(tǒng)達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn)。c.商業(yè)配套：有完全的商務(wù)配套，生活設(shè)施，配置適當(dāng)規(guī)模的高樓餐廳，還有能提供多項(xiàng)服務(wù)的上午中心，多功能廳、會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場、快捷服務(wù)等。2.商業(yè)模式零售商業(yè)布滿周邊各店，新亞新、步步高即可納入本案的范疇。這里主要討論的是克爾曼廣場內(nèi)部的商業(yè)布局?？傮w布局中，從東到西有一條步行的商業(yè)街，東面與勝利路相接，西頭與勞動(dòng)路相連?？紤]到周邊的商業(yè)比較發(fā)達(dá)，克爾曼廣場的商業(yè)不宜設(shè)置太大，布置在地面以上兩層范圍內(nèi)比較合適，不設(shè)大型超市。鑒于功能的靈活性考慮，可以兼顧專業(yè)市場的傾向，如國內(nèi)國際的一些品牌，服裝的名牌店等等。休閑娛樂布置在一些高層建筑的位層，大部分城市也是這種做法。餐飲業(yè)分店靈活布置，但要突出高品味。娛樂性商業(yè)以規(guī)模大的整體優(yōu)勢占據(jù)市場的頂端，內(nèi)容可以包括KYV、洗浴、美容、健身等功能，面向全市，也兼顧本區(qū)內(nèi)賓館的高層客戶。3.賓館模式賓館按五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，五星級賓館在新余是個(gè)空白。春龍賓館原設(shè)計(jì)也是按五星考慮，淡經(jīng)營不是很好，到目前尚未完成，賓館的硬件和配套非常重要。要有配套的餐廳和酒吧，并設(shè)有中餐廳、大型宴會(huì)廳、咖啡廳等。要設(shè)置大型停車場，同時(shí)還必須設(shè)有大中小型會(huì)議室。賓館要考慮全部實(shí)行數(shù)字化管理，智能化系統(tǒng)必不可少。-第四章項(xiàng)目的建設(shè)條件。一、建設(shè)條件1、自然條件1）氣象條件年平均溫度17.8℃極端最高溫度40℃極端最高溫度-7.2℃年平均降雨量1568.5mm月最大降雨量154.3mm全年平均風(fēng)速2.0m/s夏季平均風(fēng)速2.2m/s冬季平均風(fēng)速1.8m/s全年最多風(fēng)向C,24%NE,17%夏季最多風(fēng)及頻率S,20%夏季最多風(fēng)及頻率C,28%NE,20%2）地理位置新余位于長江下游，屬于夏熱冬冷氣候帶。本工程建設(shè)場基本平整，西高東底，高差米，地形變化不大。但拆遷任務(wù)較大。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件克爾曼廣場位于市城南中心，市政配套設(shè)施基本齊全，現(xiàn)有給水、供電、供氣、排污、通訊等均十分完善，完全能夠滿足本項(xiàng)目的各項(xiàng)要求。3、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件新余工業(yè)發(fā)達(dá)，城市化水平較高。工業(yè)是新余立市的根本，已經(jīng)形成以鋼鐵、光伏工業(yè)為龍頭，機(jī)電、紡織、化工、建材、電力、煤炭、食品等門類比較齊全的工業(yè)體系。新鋼公司是全省最大的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)和全國最大的鐵合金生產(chǎn)基地，正在向全國板材生產(chǎn)精品基地邁進(jìn)。2006年，市委、市政府作出了決戰(zhàn)三年實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)銷售收入500億的奮斗目標(biāo)，2006年全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值90.1億元、銷售收入350億元、利稅26.1億元，分別增長40.2%、46.7%、76.1%，其中市屬工業(yè)分別增長70.9%、94.5%和154.7%。預(yù)計(jì)到2000年新余工業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段。新余的城市化進(jìn)展快，目前建成城區(qū)面積達(dá)45平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)47%，高于全省平均水平10多個(gè)百分點(diǎn)。新余區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，投資環(huán)境優(yōu)越。位于長沙和南昌兩座省會(huì)城市之間，到上海、廣州都在8小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)。京九鐵路傍市而過，浙贛鐵路橫貫東西，贛粵、滬瑞和武吉三條高速公路在新余交匯。新余是贛西最大的電力負(fù)荷中心，新余發(fā)電公司、分宜電廠是江西省的主力電廠。新余水資源豐富，生活用水和工業(yè)用水供給充足，仙女湖儲(chǔ)水量可滿足新余百年發(fā)展的需求。新余是一座環(huán)境優(yōu)美、平安和諧、人居條件一流的城市。新余人均公共綠地面積和綠地率列全省第一，獲全國綠化先進(jìn)單位稱號(hào)，是江西省園林城市，正在爭創(chuàng)國家園林城市。新余社會(huì)穩(wěn)定，社會(huì)治安良好，連續(xù)13年被評為全國社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)城市。新余各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅猛?；A(chǔ)教育的各項(xiàng)主要指標(biāo)在全省領(lǐng)先，民辦教育和職業(yè)教育享譽(yù)全國，是全國衛(wèi)生城市、全國乒乓球重點(diǎn)城市、全國雙擁模范城市。尤其是以賽維為龍頭的光伏產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，給新余的經(jīng)濟(jì)注入了新的活力。新余市政府正在打造的江西亞中心和國家能源城市的目標(biāo)不久將成為現(xiàn)實(shí)。良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件為本項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造了有利的條件。第五章建筑方案設(shè)計(jì)一設(shè)計(jì)構(gòu)思力求打造一個(gè)與新余國際能源城市和江西亞中心形象相適應(yīng)的群體建筑，創(chuàng)造一個(gè)與周圍環(huán)境和景觀共生的建筑。1、把握城市脈搏，突出城市規(guī)劃的整體性把握新余城市建設(shè)的主基調(diào)，使可爾曼廣場融入整個(gè)城市規(guī)劃的大環(huán)境中。做到和周圍建筑的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，突出城市商務(wù)辦公中心的整體形象。2、拓展城市形態(tài)，完善城市空間，增添城市景觀地塊中心為商務(wù)廣場，南北對應(yīng)兩棟33層的寫字樓；主寫字樓采用弧形平面為充分利用太陽能創(chuàng)造條件，地塊周邊為商住區(qū)，注重東西兩個(gè)主入口的建筑造型設(shè)計(jì)，勝利路主入口設(shè)計(jì)了對等的“雙子樓”，勞動(dòng)路入口采用了兩個(gè)對稱的18層的商住樓來引導(dǎo)顧客進(jìn)入商務(wù)廣場。東西對應(yīng)，南北呼應(yīng)的建筑布局完善城市空間形態(tài)，同時(shí)也成為新余市的一個(gè)城市景觀，為城市形象增添亮色。3、聚合城市景觀，重視商務(wù)廣場規(guī)劃的休閑性“建筑沿景觀布置、景觀依附建筑而生”，本案中心廣場以綠化景觀為載體與周邊環(huán)境緊密聯(lián)系，以廣場為中心，使建筑圍繞廣場形成強(qiáng)烈的向心力，成為該市民休閑娛樂的中心。4、提煉城市文化，創(chuàng)造新余的標(biāo)志性建筑本方案從規(guī)劃到單體力求打造成為新余的一個(gè)標(biāo)志性建筑。通過借鑒新余的城市色彩、簡化建筑語言，用簡潔大氣的建筑體形詮釋出一個(gè)全新的現(xiàn)代化的具有時(shí)代特色的建筑群體形象；克爾曼商務(wù)辦公中心將成為新余的標(biāo)志性建筑。二、總體規(guī)劃本地快用地性質(zhì)為商業(yè)住宅混合用地，又處于城南商業(yè)中心，其商業(yè)價(jià)值應(yīng)該得到充分體現(xiàn)。鑒于次，規(guī)劃中體現(xiàn)了商業(yè)與住宅并重的原則，遵循復(fù)合化商住區(qū)的功能理念，即連續(xù)的商業(yè)界面，標(biāo)志性的商務(wù)高層建筑群體，相對獨(dú)立住宅組團(tuán)，融合一體商住格局。商業(yè)和住宅有效的功能復(fù)合可以快速聚積人氣，為商務(wù)中心建設(shè)開好頭。本方案將用地分為兩大功能區(qū)：中心區(qū)和周邊區(qū)。中心區(qū)為商業(yè)寫字樓及休閑廣場，周邊區(qū)是商業(yè)、賓館和商住?？偣簿艞澑邔樱憾潓懽謽?、一棟賓館、六棟商住樓。商業(yè)主要布置在勝利路和勞動(dòng)路，為高層建筑的兩層裙房。沿東西向規(guī)劃了一條步行街，中央是廣場中心，步行街東連勝利路西接勞動(dòng)路；人流組織流暢，交通十分方便。中心廣場南北設(shè)有地下停車場，設(shè)有1200個(gè)停車位，為辦公、住宿、購物、游玩大大提供了便利。三、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：m2總建筑面積：m2（不含地下室面積：m2）其中：商業(yè)寫字樓面積：m2（不含地下室面積：m2）賓館酒店面積：m2住宅面積：m2商業(yè)面積：m2（不含地下室面積：m2）容積率：建筑密度：%綠地率：%四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)(一)結(jié)構(gòu)概況克爾曼商務(wù)廣場由兩棟層寫字樓、一棟賓館、六棟商住樓等建筑組成。其中寫字樓33層高建筑,地下二層，地上33層，房屋總高度超過100米，采用鋼筋混凝土筒體結(jié)構(gòu)；其余均為18--22層高層建筑,房屋總高度小于90米,采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。建筑結(jié)構(gòu)安全等為一級，設(shè)計(jì)合理使用年限為100年。(二)設(shè)計(jì)依據(jù)及條件1、主要的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)：《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002.J186-2002《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94-94《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2001《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-942、建筑抗震根據(jù)規(guī)范抗震設(shè)防烈度為無設(shè)防要求，主樓框架按提高一度（即六度）采取抗震措施，場地土類別暫按Ⅱ類考慮。3、自然條件基本風(fēng)壓：0.30KN/m2基本雪壓：0.40KN/m24、地下室人防抗力等級為六級。(三)結(jié)構(gòu)選型1、基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地質(zhì)報(bào)告提供的參數(shù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、地下室底板厚500mm，頂板厚200mm，人防頂板厚250mm，外墻厚300mm，內(nèi)鋼筋混凝土墻厚250mm3、本工程主樓采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土筒體結(jié)構(gòu)+框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，電梯間、樓梯間部位設(shè)置鋼筋混凝土剪力墻。其余裙房建筑,采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。樓板厚度一般為120mm。樓梯采用120厚板式樓梯。(四)建筑材料1、混凝土標(biāo)號(hào)：凡高層樓鋼筋混凝土構(gòu)件均采用C40混凝土澆筑，其余鋼筋混凝土構(gòu)件采用C35混凝土澆筑。2、鋼材：現(xiàn)澆樓板擬采用熱軋鋼筋焊接網(wǎng)，梁、墻、柱鋼筋采用HPB235（φ），HRB335（φ）熱軋鋼筋。3、砌體材料：框架填充外墻采用ＭＵ10KP1型多孔粘土磚，M5混合砂漿砌筑，厚度240mm；填充內(nèi)墻采用MU10燒結(jié)空心磚，M5混合砂漿砌筑，厚度190mm。4、由于地下室混凝土體積較大，有較高的抗?jié)B要求，應(yīng)在混凝土中摻入適量微膨脹劑及防水劑。地下室外墻及底板作防水處理。(五)結(jié)構(gòu)消防設(shè)計(jì)1、地下室混凝土墻最小厚度為250，最小柱截面350×350。框架梁主要截面250×400~350×800不等。樓板厚度一般為120mm。2、建筑物外墻為240厚KP1型燒結(jié)多孔磚墻，填充內(nèi)墻采用燒結(jié)空心磚墻，厚度190mm，管道井壁墻采用120厚KP1型燒結(jié)多孔磚，耐火極限不低于1小時(shí)。3、水管道井及空調(diào)管道井每兩層在樓板處作防火分隔，材料同樓板。4、結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，鋼筋混凝土標(biāo)號(hào)均大于等于C25。鋼筋混凝土梁、板、柱、墻均符合規(guī)范要求的耐火極限。(六)結(jié)構(gòu)人防設(shè)計(jì)1、主樓地下室為六級全埋式防空地下室，人防抗力等級按六級設(shè)計(jì)，動(dòng)力分析采用等效靜荷載法進(jìn)行計(jì)算，作為平戰(zhàn)結(jié)合的工程，采取符合規(guī)范的平戰(zhàn)功能轉(zhuǎn)換措施。2、地下室鋼筋混凝土墻最小厚度為250mm，底板厚600mm，人防頂板厚250mm，滿足最小防護(hù)厚度之要求。3、所有地下室鋼筋混凝土構(gòu)件均采用C35混凝土澆筑，非承重的地下室內(nèi)墻采用240厚MU10磚M5砂漿砌筑，磚墻與鋼筋混凝土柱、墻之間采用拉接鋼筋連接。4、地下室人防出入口通道在地面建筑倒塌范圍內(nèi)時(shí)，口部建筑按防倒塌棚架設(shè)計(jì)，樓梯用作為人防出入口時(shí)，一層以下梯段按防倒塌樓梯。第六章公用工程一、給排水設(shè)計(jì)設(shè)置的系統(tǒng)有：冷水供給系統(tǒng)、熱水供給系統(tǒng)、開水系統(tǒng)、污水排水及通氣系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、空調(diào)冷卻循環(huán)水系統(tǒng)、消火栓消防給水系統(tǒng)、自動(dòng)噴水消防給水系統(tǒng)、滅火器配置系統(tǒng)。(一)給水1、水源本項(xiàng)目內(nèi)的全部用水均由市政給水管供給。要求從兩條不同的市政自來水管網(wǎng)各接一條DN200給水管入?yún)^(qū)內(nèi)，沿區(qū)內(nèi)主要道路和主要建筑物形成幾個(gè)供水環(huán)網(wǎng)，組成兩路供水的可靠水源。2、生活水量用水定額及用水量量詳見用水量一覽表。生活用水定額及用水量表序號(hào)涌水項(xiàng)目用水定額數(shù)量日用水量m3/d1寫字樓用水400L/人·d2500人10002賓館樓用水50300人1503住宅樓用水1000L2000人20004店面樓用水100L300人305淋浴用水40L/人·次1000人406食堂用水20L/人·次2000407冷卻循環(huán)水補(bǔ)水2%1500m36008綠化用水1.5L/（m2·次）2109小計(jì)386010不可預(yù)見用水10%計(jì)38611總計(jì)4246本工程最高日用水量4246m3/d。3、給水系統(tǒng)室外給水：從不同的市政給水管網(wǎng)上接入兩條給水管至區(qū)內(nèi)，并沿區(qū)內(nèi)主要道路形成環(huán)狀給水管網(wǎng)，管網(wǎng)上設(shè)地上式消火栓和適量的綠化灑水栓。室內(nèi)給水：二層以下由市政自來水管網(wǎng)直接供水，三層以上由地下生活貯水箱及變頻調(diào)速給水設(shè)備供水。水泵出水設(shè)紫外線消毒，進(jìn)戶設(shè)總水表。(二)消防1、消防用水量本工程的消防對象為高層辦公樓等，其中寫字樓建筑高度大于100米，其余小于100米，建筑為一類高層建筑物，區(qū)內(nèi)消防按高層考慮用水量，寫字樓、賓館內(nèi)設(shè)消火栓和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn)等級設(shè)置。消防用水量詳見消防用水量一覽表消防用水量一覽表消防范圍消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)用水量（L/s）消防歷時(shí)（h）一次消防用水量（m3）室內(nèi)消火栓15031620自動(dòng)噴水1101400室外消火栓10031080本工程室內(nèi)消防一次用水量為2020m3；本工程室內(nèi)外消防一次用水量為3100m3。2、室外消防給水系統(tǒng)室外消防給水管網(wǎng)與生活給水管網(wǎng)合用，在給水主干管網(wǎng)上設(shè)地上式消火栓，供消防車取水及向水泵結(jié)合器供水。3、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)由水泵房內(nèi)的消火栓給水泵和儲(chǔ)水池供水，并由屋頂消防水箱維持系統(tǒng)壓力，供水管網(wǎng)為環(huán)狀。干管管徑為DN125。消火栓選用SN65的消火栓（19mm水槍，L=25m水龍帶）和DN25的消防卷盤（6mm水嘴，L=30m的膠管），動(dòng)壓超過0.5MPa的消火栓選用SNJ65型室內(nèi)減壓穩(wěn)壓消火栓。消火栓給水泵由消火栓按鈕直接啟動(dòng)。系統(tǒng)設(shè)消防水泵接合器。4、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)由儲(chǔ)水池和水泵房內(nèi)的自動(dòng)噴水給水泵供水，系統(tǒng)由屋頂消防水箱維持壓力。住院樓采用濕式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。自動(dòng)噴水供水主干管為DN150的枝狀管網(wǎng)，并設(shè)置兩個(gè)DN150的消防水泵接合器。高層樓的走廊、辦公、客房設(shè)（DN15，K=8）吊頂式噴頭，動(dòng)作溫度為68℃；廚房伙房噴頭動(dòng)作溫度為93℃。其它未說明部位設(shè)標(biāo)準(zhǔn)噴頭（DN15，K=8），動(dòng)作溫度為68℃。自動(dòng)噴水給水泵由報(bào)警閥壓力開關(guān)自動(dòng)啟動(dòng)，消防控制中心集中控制。水流指示器指示樓層或防火分區(qū)。5、滅火器變配電室設(shè)推車式干粉滅火器；辦公樓內(nèi)設(shè)手提磷酸鹽干粉滅火器。(三)排水1、排水量本工程生活污水排水量為3800m3/d。2、排水系統(tǒng)區(qū)內(nèi)室內(nèi)外排水系統(tǒng)采用雨、污分流制。衛(wèi)生間排水立管采用雙立管系統(tǒng)。地漏采用水封高度大于50mm的地漏。地下室及消防電梯井內(nèi)采用潛污泵排水。3、屋面雨水采用內(nèi)排水，雨水匯集后，單獨(dú)排入市政雨水管網(wǎng)。(四)熱水1、熱水用水量熱水用水量一覽表(60℃序號(hào)用水項(xiàng)目用水定額數(shù)量日用水量m3/d1賓館用水150L/人·d300452工作人員15L/人·d300人4.53淋浴用水20L2000406總計(jì)89.52、熱水供應(yīng)系統(tǒng)賓館內(nèi)設(shè)置容積式熱交換器，熱媒為蒸汽，供給各房間等用水點(diǎn)。(五)開水1、開水供應(yīng)量工作人員為3L/人·班，本區(qū)內(nèi)日開水供應(yīng)量約為3000升。2、開水供應(yīng)系統(tǒng)大樓設(shè)開水爐。進(jìn)開水爐的冷水需先經(jīng)過濾消毒處理。(六)空調(diào)冷卻循環(huán)水系統(tǒng)冷凍機(jī)組冷卻循環(huán)水系統(tǒng)采用半封閉系統(tǒng)，冷卻塔與冷水機(jī)組對應(yīng)。系統(tǒng)設(shè)靜電水處理儀，冷卻循環(huán)水泵吸水管設(shè)管道過濾器。(七)節(jié)能(水)和環(huán)保本設(shè)計(jì)所選用衛(wèi)生潔具及用水設(shè)施均為節(jié)水節(jié)能型。本工程給水實(shí)行二級計(jì)量。熱采用循環(huán)水系統(tǒng)。水泵房涂吸音材料。水泵設(shè)隔振基礎(chǔ)，進(jìn)出管加設(shè)橡膠軟接頭。冷卻塔采用超低噪音型冷卻塔。所有給排水管道設(shè)計(jì)時(shí)考慮控制水流噪音和共振。污廢水進(jìn)污水處理站處理。二、電氣設(shè)計(jì)(一)強(qiáng)電設(shè)計(jì)1、負(fù)荷估算根據(jù)建筑專業(yè)提供的總建筑面積，變壓器安裝容量按80VA/m2估算約為11732kVA，為全區(qū)內(nèi)空調(diào)、照明及其他負(fù)荷供電。2、電源根據(jù)規(guī)范規(guī)定，本工程負(fù)荷屬一級負(fù)荷?？紤]由市政電網(wǎng)引入兩路獨(dú)立的10kV高壓電源，保證兩路電源不同時(shí)斷電。必要時(shí)，也可同時(shí)考慮引入柴油發(fā)電機(jī)用作應(yīng)急電源，以保證一級特別重要負(fù)荷的供電可靠性，柴油發(fā)電機(jī)的容量為500kW。3、高壓配電系統(tǒng)10kV高壓系統(tǒng)采用單母線分段接線方式，正常情況下兩路電源同時(shí)供電，分列運(yùn)行，互為備用，10kV母聯(lián)手動(dòng)切換。4、變配電系統(tǒng)本工程建設(shè)全區(qū)變配電所一座（擬設(shè)于主樓地下層）。變配電所內(nèi)變壓器（帶IP4X級防護(hù)罩、冷卻方式采用強(qiáng)制風(fēng)冷式）和低壓配電柜同室布置。10kV總高配間高壓系統(tǒng)由市政引入二路獨(dú)立的10kV電源進(jìn)線，采用單母線分段接線方式，正常情況下兩路電源同時(shí)供電，分列運(yùn)行，互為備用，10kV設(shè)母聯(lián)手動(dòng)切換；電氣計(jì)量方式為高供高計(jì)。全區(qū)設(shè)多臺(tái)變壓器，每兩臺(tái)分列運(yùn)行，分若干組。每組內(nèi)0.4kV低壓側(cè)單母線分段，母聯(lián)常斷，手動(dòng)投切,兩段母線及母聯(lián)開關(guān)之間實(shí)行電氣聯(lián)鎖。低壓設(shè)獨(dú)立的應(yīng)急電源母線，自備柴油發(fā)電機(jī)電源和市電在獨(dú)立的應(yīng)急電源母線進(jìn)線柜內(nèi)采用ATS切換。10kV高配間選用真空開關(guān)柜，采用智能型組合式保護(hù)裝置；進(jìn)線回路設(shè)電流速斷、過電流保護(hù)；變壓器回路設(shè)電流速斷、過電流保護(hù)和溫度保護(hù)；出線回路及母聯(lián)回路設(shè)電流速斷、過電流保護(hù)。低壓側(cè)選用抽屜式或插抜式開關(guān)柜，低壓電器元件選用進(jìn)口和合資企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品，低壓保護(hù)方式為低壓斷路器作過載，短路保護(hù)。為了改善功率因數(shù)，在低壓側(cè)采用無功功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置，使電網(wǎng)的無功消耗保持最低狀態(tài)，從而提高電網(wǎng)電壓質(zhì)量，減少輸、配電系統(tǒng)和變壓器的損耗。為抑制諧波，設(shè)置濾波器柜。5、低壓供配電系統(tǒng)樓內(nèi)配電系統(tǒng)主要采用放射式和樹干式相結(jié)合的方式配電，個(gè)別部分采用鏈接方式配電。配電干線采用WDZR-YJV-0.6/1kV電纜（其中消防設(shè)備供電線路用耐火電纜）沿電纜橋架敷設(shè)或密集式母線槽，分支線采用ZR-BV-0.45/0.75kV塑絕銅芯線（消防設(shè)備供電支線用NH-BV型）沿金屬線槽或穿電線管暗敷。所有電梯和消防設(shè)備的電源均采用二路電源末端自投自復(fù)。賓館供電采用EPS應(yīng)急電源裝置，以確保它的用電要求。消防控制中心內(nèi)設(shè)置UPS不間斷電源裝置。空調(diào)機(jī)房及水泵房就地設(shè)有電氣控制柜。冷水機(jī)組隨機(jī)帶有成套控制設(shè)備及配電裝置，采用降壓啟動(dòng)方式。空調(diào)泵采用變頻調(diào)速加PLC節(jié)能控制技術(shù)。除上述設(shè)備外其它設(shè)備的電機(jī)均采用直接啟動(dòng)方式。6、照明設(shè)計(jì)照明電壓為220/380V。照度標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國標(biāo)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）執(zhí)行。區(qū)內(nèi)主要場所具體要求如下：辦公室大廳450--500LX門廳300LX車庫50-100LX電氣、通訊及機(jī)電設(shè)備間150-200LX樓梯間150-200LX商場800—1000LX客房300--400LX走廊150—200LX應(yīng)急照明水平維持平均10LX其它公共場所150LX其它公共場所照明光源以高效節(jié)能熒光燈為主一，本工程內(nèi)設(shè)事故照明、疏散照明、普通照明、裝飾照明、障礙照明、泛光照明等。采用多種光源，重點(diǎn)部位設(shè)置豪華燈具，一般部位設(shè)置新穎、簡捷、明快節(jié)能高效燈具。樓內(nèi)所有走道、大廳、樓梯間及其它公共場所均設(shè)火災(zāi)事故照明，事故照明采用帶蓄電池的兩用（應(yīng)急、常用）照明燈具（應(yīng)急時(shí)間大于30min）；消防水泵房、變配電所、柴油發(fā)電機(jī)房、消防中心、消防送風(fēng)排煙機(jī)房、計(jì)算機(jī)中心等處設(shè)置帶蓄電池的兩用（應(yīng)急、常用）照明燈具（應(yīng)急時(shí)間大于120min）；在走道、消防前室、樓梯間、大廳等公共場所的疏散通道墻面上和出口處均設(shè)置應(yīng)急疏散誘導(dǎo)燈（帶蓄電池），供事故發(fā)生時(shí)疏散及誘導(dǎo)人員迅速離開現(xiàn)場之用。7、避雷及接地設(shè)計(jì)按防雷設(shè)計(jì)規(guī)范，本工程高層按第二類防雷建筑物設(shè)計(jì)，其余樓均按第二類防雷建筑物設(shè)計(jì)，屋面設(shè)置明敷避雷帶（或避雷短針），利用土建柱內(nèi)主筋作避雷引下線，利用樁內(nèi)主筋和基礎(chǔ)底部主筋作接地裝置，防雷接地和其它多種接地共用接地裝置，接地電阻要求不大于１歐姆。另外，本工程在配電系統(tǒng)中設(shè)置了防護(hù)雷電電磁脈沖的浪涌保護(hù)器（SPD）。低壓配電的接地系統(tǒng)采用TN-S制，裝設(shè)插座的電源回路均設(shè)漏電監(jiān)儀，每幢樓采取總等電位聯(lián)結(jié)，在電梯機(jī)房及帶淋浴房的衛(wèi)生間等處采取局部等電位聯(lián)結(jié)措施，以確保用電安全。(二)弱電設(shè)計(jì)1、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)本工程設(shè)火災(zāi)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，消防控制中心設(shè)于主樓首層，賓館樓、娛樂廳分別按一級保護(hù)對象設(shè)置火災(zāi)探測器，在每個(gè)防火分區(qū)設(shè)火災(zāi)報(bào)警按鈕，從任何位置到手動(dòng)報(bào)警按鈕的步行距離不超過25m。消防控制中心的消防控制設(shè)備在接到火災(zāi)報(bào)警信號(hào)后，按程序聯(lián)鎖控制消防泵、噴淋泵、防排煙機(jī)、風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)、防火卷簾、電梯、非消防電源、事故電源等。消防控制中心用電電源采用消防電源單獨(dú)雙回路供電，末端切換，容量10kW，直流備用電源采用火災(zāi)報(bào)警控制器專用蓄電池?；馂?zāi)報(bào)警系統(tǒng)的接地采用建筑物共用接地裝置，接地電阻≤1Ω。消防控制中心設(shè)向當(dāng)?shù)毓蚕啦块T報(bào)警的外線電話，并設(shè)消防專用緊急電話總機(jī)，分機(jī)設(shè)在值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房及其它滅火控制系統(tǒng)操作處等，在手動(dòng)報(bào)警按鈕處設(shè)電話插孔。2、日常廣播和緊急廣播系統(tǒng)區(qū)內(nèi)各幢樓均設(shè)廣播系統(tǒng)，廣播系統(tǒng)由日常廣播和緊急廣播兩部分組成，前端均分別設(shè)在廣播電視控制室和消防控制中心。日常廣播和緊急廣播合用一套廣播線路和揚(yáng)聲器，平時(shí)播放背景音樂和日常廣播，火災(zāi)時(shí)受火災(zāi)信號(hào)控制，相關(guān)樓層自動(dòng)切換為緊急廣播，切換的順序是：二層及二層以上發(fā)生火災(zāi)時(shí)，先接通著火層及相鄰的上下層，首層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，先接通本層、二層及地下各層，地下室發(fā)生火災(zāi)時(shí)，先接通地下各層及首層，與火災(zāi)無關(guān)的樓層仍維持正常廣播。揚(yáng)聲器采用吸頂揚(yáng)聲器，功率為3W，從本層任何部位到最近一個(gè)揚(yáng)聲器的步行距離不大于25m，走道內(nèi)揚(yáng)聲器距走道末端不大于12.5m。3、綜合布線系統(tǒng)（含語音通信系統(tǒng)）本工程用戶電話裝機(jī)容量按0.2門/10m2估算為2090門（住宅按1門/戶考慮），在該工程內(nèi)設(shè)一總?cè)蹼娂刂行?。各樓?nèi)的部分房間，設(shè)置單孔或雙孔信息插座，每個(gè)信息點(diǎn)形成一個(gè)工作區(qū)子系統(tǒng)，通過五類非屏蔽線纜形成的水平子系統(tǒng)與管理間子系統(tǒng)相連，水平子系統(tǒng)配線長度不大于90m。垂直子系統(tǒng)由大對數(shù)線纜和光纜組成，將各層管理間子系統(tǒng)連接至弱電集控中心。其中光纜進(jìn)行數(shù)據(jù)傳輸，大多數(shù)線纜進(jìn)行語音傳輸。在集控中心由跳線架、電話程控交換機(jī)、計(jì)算機(jī)等組成一個(gè)設(shè)備間子系統(tǒng)，供樓內(nèi)各部門之間及內(nèi)部和外部之間的語音和數(shù)據(jù)聯(lián)系。弱電集控中心用電電源采用專用雙回路供電，末端切換。4、安保監(jiān)控系統(tǒng)在各主要樓房的主要入口、大廳、各層主要通道及其它重要場所設(shè)置固定式攝像頭和紅外線報(bào)警探頭，在一些重要部門配置門禁系統(tǒng)，本工程安保監(jiān)控和消控中心合并設(shè)在一處，監(jiān)控中心設(shè)備有矩陣切換主機(jī)、多媒體PC機(jī)及錄像機(jī)和若干監(jiān)視器。監(jiān)控系統(tǒng)線路單獨(dú)敷設(shè)。賓館設(shè)獨(dú)立的監(jiān)控系統(tǒng)，該系統(tǒng)控制設(shè)備設(shè)于獨(dú)立的房間內(nèi)。場內(nèi)設(shè)行車通道指示、空車位顯示、出入柵門自動(dòng)控制、入口處車位顯示等。5、智能卡系統(tǒng)對一些重要的部門配置的門禁系統(tǒng)、停車庫、餐廳用餐和職工考勤用智能卡進(jìn)行管理，對進(jìn)出人員的身份與時(shí)間進(jìn)行記錄。實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)重要業(yè)務(wù)場所、停車庫及其它要害部門的出入控制、監(jiān)視、記錄，生成各類報(bào)表供查詢分析。。10、其它有線電視系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。另外可根據(jù)業(yè)主的要求增設(shè)相應(yīng)的智能化系統(tǒng)。三、暖通設(shè)計(jì)(一)工程概況本工程總建筑面積約146658m2（未含地下層）。地下為層設(shè)備用房和停車場；地上七棟高層、二棟超高層，本設(shè)計(jì)使用空調(diào)的重要是寫字樓（45030M2）和賓館樓，商住樓空調(diào)僅考慮用電負(fù)荷即可。經(jīng)綜合考慮，擬對寫字樓部分樓層設(shè)置冷、熱源集中式中央空調(diào)系統(tǒng)；賓館設(shè)置獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)。(二)設(shè)計(jì)依據(jù)1、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-20032、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）3、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）4、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-975、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-20056、《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施暖通空調(diào)·動(dòng)力》（2003版）7、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50243-2002(三)設(shè)計(jì)范圍本次設(shè)計(jì)范圍為本建筑物內(nèi)的空調(diào)、通風(fēng)、防排煙設(shè)計(jì)。(四)設(shè)計(jì)參數(shù)1、室外空氣計(jì)算參數(shù)冬季：空調(diào)室外計(jì)算干球溫度：0℃空調(diào)室外計(jì)算相對濕度：75%夏季：空調(diào)室外計(jì)算干球溫度：35.4℃空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度：26.9℃2、空調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)房間名稱夏季冬季最小新風(fēng)量m3/h·人溫度（℃）濕度（%）溫度（℃）濕度（%）辦公室25~27≤6018~20≥4030會(huì)議室25~27≤6016~18≥4025大廳25~27≤6020~22≥4040控制室24~2650~6020~2225客房24~2640~6020~2240~6050管理室24~26≤6020~2240~6040（五）冷源、熱源1、經(jīng)估算，空調(diào)總冷負(fù)荷約為21000kW（1810萬大卡/時(shí)），擬設(shè)置10臺(tái)2093kW（180萬大卡/時(shí)）離心式冷水機(jī)組，制冷機(jī)房設(shè)置于大樓地下層。（寫字樓7臺(tái)、賓館3臺(tái)）。2、總熱負(fù)荷（賓館）約為3140/12560kW（1080萬大卡/時(shí)），賓館設(shè)置VRV變頻分體空調(diào)若干套，保證一天24小時(shí)空調(diào)連續(xù)運(yùn)行。3、水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一次泵二管制閉式機(jī)械循環(huán)系統(tǒng)，設(shè)置高位膨脹水箱定壓。冷凍水供回水溫度為7~12℃。冷卻塔設(shè)于屋面上。冷卻水供回水溫度為32~37℃。4（六）空調(diào)形式1、一般小會(huì)議室、辦公等小空間采用新風(fēng)+風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)。2、大廳、多功能廳等大空間均采用全空氣系統(tǒng)，氣流組織為上送上回，選用臥式空調(diào)機(jī)組，并設(shè)初、中效過濾器，全空氣系統(tǒng)的送風(fēng)量≮5次/時(shí)換氣。3、VRV分體空調(diào)：選用壁掛式或臥式分體空內(nèi)機(jī)加新風(fēng)。5、所有空調(diào)系統(tǒng)均設(shè)置與空調(diào)系統(tǒng)相互協(xié)調(diào)的排風(fēng)系統(tǒng)。（七）通風(fēng)系統(tǒng)1、各房間通風(fēng)換氣次數(shù)表房間名稱換氣次數(shù)（次/h）房間名稱換氣次數(shù)（次/h）汽車庫6水泵房5變配電室5~8配餐間5~10衛(wèi)生間5~10電梯機(jī)房8~152、對地下一層動(dòng)力機(jī)房、變配電室、水泵房等均按上述換氣次數(shù)設(shè)置機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)。3、建筑物內(nèi)無外窗的衛(wèi)生通過、配餐間、衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)通風(fēng)器，利用土建豎井由設(shè)于屋頂?shù)娘L(fēng)機(jī)集中排出。4、屋頂電梯機(jī)房設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。5、廚房設(shè)置脫油排煙系統(tǒng)，廢氣經(jīng)處理后高空排放。（八）環(huán)保及節(jié)能1、設(shè)備選用低噪聲，無污染的環(huán)保型產(chǎn)品。2、地下室廢氣高空排放；對有毒有害氣體經(jīng)消毒、殺菌后達(dá)標(biāo)排放。3、為減輕設(shè)備運(yùn)行時(shí)所產(chǎn)生的噪音及振動(dòng)對建筑物的影響，在制冷機(jī)組下面墊彈簧隔震器，水泵下墊隔震墊，設(shè)備進(jìn)出口水管采用橡膠軟接頭連接，所有空調(diào)機(jī)房內(nèi)墻貼吸聲材料以降低機(jī)房噪聲。4、設(shè)計(jì)選用的冷水機(jī)組配微電腦中樞控制系統(tǒng)，可根據(jù)整個(gè)系統(tǒng)負(fù)荷的變化精確調(diào)節(jié)制冷冷量。5、冷水泵配置動(dòng)態(tài)節(jié)流儀，使其在額定流量及揚(yáng)程下工作，并在高效率區(qū)運(yùn)行，從而達(dá)到節(jié)能目的。6、系統(tǒng)設(shè)置高位膨脹水箱，既安全可靠，同時(shí)也達(dá)到節(jié)能目的。7、風(fēng)機(jī)盤管采用電動(dòng)溫控閥和三檔風(fēng)速結(jié)合的控制方式，根據(jù)室內(nèi)溫度自動(dòng)調(diào)節(jié)水量達(dá)到節(jié)能目的；新風(fēng)機(jī)設(shè)置比例積分調(diào)節(jié)閥，根據(jù)送風(fēng)溫度調(diào)節(jié)水量達(dá)到節(jié)能目的；柜式空調(diào)機(jī)設(shè)置動(dòng)態(tài)流量平衡閥，根據(jù)回風(fēng)溫度調(diào)節(jié)水量以達(dá)到節(jié)能目的。（九）暖通消防設(shè)計(jì)本工程大樓均為高層建筑，其消防按《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定設(shè)計(jì)。1、防煙設(shè)計(jì)（1）對無法進(jìn)行自然排煙的防煙樓梯間、前室或合用前室分別設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)。（2）防煙樓梯間設(shè)計(jì)余壓力為45~50Pa，前室及合用前室設(shè)計(jì)余壓力為25~30Pa。設(shè)有正壓送風(fēng)的防煙樓梯間每隔二層設(shè)一個(gè)自垂百葉送風(fēng)口，前室及合用前室每層設(shè)一個(gè)多葉送風(fēng)口。2、排煙設(shè)計(jì)（1）地下室汽車庫設(shè)置排煙系統(tǒng)，次數(shù)為6次/h，同時(shí)按50%的排煙量設(shè)置補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。（2）對地下室的設(shè)備用房及大于50m2無外窗的房間設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)，同時(shí)按50%的排煙量設(shè)置補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。（3）對中庭設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)。排煙量按6次/h換氣計(jì)算，排煙風(fēng)機(jī)設(shè)于裙房屋面，煙氣排至室外。（4）對不符合自然排煙條件的內(nèi)走廊及大于100m2的內(nèi)房間設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，確保防煙分區(qū)不大于500m2，且防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū)。排煙豎井排煙量按最大防煙分區(qū)面積的120m3/h·m2計(jì)，排煙風(fēng)機(jī)則按排煙量的110~120%選型。（5）排煙口選用板式或多葉排煙口，每個(gè)防煙分區(qū)內(nèi)的排煙口至最遠(yuǎn)點(diǎn)不大于30米。3、其它消防設(shè)計(jì)（1）所有風(fēng)管、空調(diào)水管、消聲器材采用不燃材料制作，其保溫材料采用不燃或難燃材料。（2）排煙風(fēng)機(jī)選用HTF型，280℃時(shí)可運(yùn)行30分鐘以上。（3）各排煙口與排煙風(fēng)機(jī)、280℃關(guān)閉的排煙防火閥與排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)風(fēng)口與正壓送風(fēng)風(fēng)機(jī)進(jìn)行電氣連鎖，受控于消控中心。（4）排煙支管進(jìn)豎井處設(shè)280℃關(guān)閉的排煙防火閥，排煙風(fēng)機(jī)入口處設(shè)280℃關(guān)閉排煙防火閥。（5）風(fēng)管穿越空調(diào)機(jī)房、重要房間處設(shè)70℃關(guān)閉防火閥，排風(fēng)支管進(jìn)豎井處設(shè)70℃關(guān)閉防火閥。第七章環(huán)保、消防和節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)施中應(yīng)認(rèn)真落實(shí)環(huán)評報(bào)告中所述的環(huán)保要求和治理措施，降低三廢排放，保護(hù)好周邊環(huán)境。1、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1）空氣質(zhì)量執(zhí)行GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)2）地表水執(zhí)行GB3838-2002《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》IV類標(biāo)準(zhǔn)3）環(huán)境噪聲執(zhí)行GB3096-93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》1類標(biāo)準(zhǔn)4）污水排放執(zhí)行GB8978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后匯入市政污水管網(wǎng)。5）施工噪聲執(zhí)行GB12523-90《建筑施工場界噪聲限值》2、項(xiàng)目運(yùn)營期主要污染物及保護(hù)措施該項(xiàng)目的污染物主要有生活垃圾、污水、廢水。1)廢水該項(xiàng)目廢水主要是生活污水，污水經(jīng)室外化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。2）噪聲為減輕設(shè)備噪聲對周圍環(huán)境的影響，對噪聲較大的設(shè)備，在選型時(shí)應(yīng)選用低噪聲設(shè)備。①加強(qiáng)進(jìn)出車輛的管理。區(qū)內(nèi)汽車禁止鳴笛，改善區(qū)內(nèi)行駛道路狀況，確保道路暢通。停車場的四周加設(shè)綠化帶，做為隔音屏障。②為了減少周圍交通噪聲，要求區(qū)內(nèi)部各功能區(qū)布局合理，規(guī)劃好人流及物流，并采取種植綠化等措施。距道路較近，處于噪聲影響峰值的房間，布置對噪聲影響較為不敏感的用房。對噪聲影響要求較高的用房及特殊用房等均應(yīng)遠(yuǎn)離主要噪聲源。3、與本項(xiàng)目有關(guān)的主要環(huán)境問題本項(xiàng)目東臨勝利路、西靠勞動(dòng)路，過往車輛頻繁，行人較多，交通噪聲及路人噪聲對辦公環(huán)境均有不利的影響。為減少周圍環(huán)境對本項(xiàng)目的影響，辦公樓盡量布置在地塊的中心，以降低環(huán)境對本項(xiàng)目的影響。二、消防1、建筑參照《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95，2005年版）有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目消防類別屬一類建筑，本項(xiàng)目嚴(yán)格按照消防有關(guān)規(guī)范要求對各大樓進(jìn)建設(shè)。防火分區(qū)及安全疏散按規(guī)范要求設(shè)置，最遠(yuǎn)點(diǎn)的疏散距離均滿足要求。消防控制室設(shè)于主樓一層。2、給排水室外管網(wǎng)系統(tǒng)為消防、生活合一制，環(huán)狀布置，室外消火栓間距不大于120m。室外消防為低壓制，火災(zāi)時(shí)，由消防車從室外消火栓或消防水池抽水撲救。辦公樓各層均布置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，除小于5m2的衛(wèi)生間，其余部位均設(shè)有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。各層按規(guī)范配置相應(yīng)數(shù)量的滅火器。3、電氣本工程按一級保護(hù)對象設(shè)消控中心來進(jìn)行消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)，設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控統(tǒng)制系統(tǒng)。4、暖通對不符合自然排煙條件的防煙樓梯間、前室或合用前室設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)；對不符合自然排煙條件的地下室、內(nèi)走道、房間、中庭設(shè)置排煙系統(tǒng)。所有空調(diào)風(fēng)管、水管、消聲器材均采用不燃材料制作，保溫材料采用不燃或難燃材料。三、節(jié)能本項(xiàng)目水泵、風(fēng)機(jī)、空調(diào)、照明等設(shè)備全部采用先進(jìn)的低噪音、低能耗設(shè)備；并采用新型節(jié)能材料、利用太陽能等新能源及采用節(jié)電技術(shù)等措施；做好公用設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，防止空載運(yùn)轉(zhuǎn)、跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象發(fā)生。采取如下主要節(jié)能措施：1、項(xiàng)目所需的空調(diào)系統(tǒng)及公用設(shè)施，全部采用新型或改型節(jié)能型產(chǎn)品，以降低能耗。2、空調(diào)管道做好保溫、保冷工作，盡量減少冷熱損失。3、辦公室及住院部分照明可采用節(jié)能混光燈以節(jié)約用電。4、變壓器選用低損高效節(jié)能型變壓器，裝設(shè)無功補(bǔ)償器，以提高功率因素。5、選用電纜考慮其經(jīng)濟(jì)電流密度因素。6、衛(wèi)星天線、有線電視系統(tǒng)可根據(jù)所需并經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門批準(zhǔn)裝設(shè)衛(wèi)星電視天線，電視信號(hào)由市政有線電視網(wǎng)用光纜引入弱電集控中心，經(jīng)放大分配，并采用同軸電纜送到各自的電視終端。7、停車場管理系統(tǒng)地下室停車庫，設(shè)置停車場管理系統(tǒng)，其主要管理內(nèi)容：固定泊位車，臨時(shí)停車，商業(yè)停車等對外服務(wù)；采用遙感IC卡系統(tǒng)，該系統(tǒng)能識(shí)別區(qū)內(nèi)和外來車輛，并對外來車輛進(jìn)行監(jiān)控。第八章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和招投標(biāo)一、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目工程建設(shè)工期為36個(gè)月，主要?jiǎng)澐譃樗膫€(gè)階段：1、可行性研究階段（2009年8月~2010年元月），完成項(xiàng)目可行性研究的報(bào)告編制、審批。2、建設(shè)準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目在開工建設(shè)之前是否切實(shí)做好各項(xiàng)工作，是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的關(guān)鍵之一，控制工期為6個(gè)月（2010年2月~2010年8月）。主要內(nèi)容如下：①拆除舊房及場地平整；②完成施工用水、電、路等工程；③方案招投標(biāo)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；④組織施工、大型設(shè)備招標(biāo)。其中施工單位的資質(zhì)和綜合實(shí)力的高低對工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度影響尤為重要，施工招投標(biāo)應(yīng)面向全國或周邊地區(qū)一類建筑施工企業(yè)擇優(yōu)確定。此處有兩點(diǎn)需要說明：①上述四項(xiàng)建設(shè)準(zhǔn)備工作可交叉、搭接或平行進(jìn)行。②為確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，施工招標(biāo)宜采用結(jié)構(gòu)與裝修分別招標(biāo)，以減少施工單位的人、財(cái)、物的投入密度，發(fā)揮各專業(yè)單位之所長，保證優(yōu)質(zhì)高效地完成工程建設(shè)。3、建設(shè)實(shí)施階段，主要包括建筑物、道路、停車場、綠化景觀等室內(nèi)外工程的施工，控制工期為24個(gè)月（2010年9月~2013年9月）4、竣工驗(yàn)收階段，總時(shí)間控制在2個(gè)月內(nèi)（2013年9月~2013年11月）。本項(xiàng)目自立項(xiàng)起至工程竣工驗(yàn)收，在各項(xiàng)工作開展順利的前提下，總工期為38個(gè)月，于2013年12月開始使用。具體工程建設(shè)進(jìn)度見表8-1。二、招投標(biāo)1、本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告經(jīng)有關(guān)部批復(fù)后，應(yīng)立即進(jìn)入工程招投標(biāo)程序，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備和安裝單位。(1)建筑方案與設(shè)計(jì)招投標(biāo)本項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行改建方案的招投標(biāo)工作，建設(shè)單位應(yīng)先對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行考察，設(shè)計(jì)單位應(yīng)具有甲級民用建筑設(shè)計(jì)資質(zhì)。通過多家投標(biāo)單位比選后確定設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位確定后還必須進(jìn)入深入的方案優(yōu)化工作。(2)施工招投標(biāo)本項(xiàng)目應(yīng)通過公開招投標(biāo)方式確定施工單位。建設(shè)單位應(yīng)對參加投標(biāo)的施工單位進(jìn)行必要的考察，施工招投標(biāo)的標(biāo)書和標(biāo)底、發(fā)標(biāo)和開標(biāo)、評標(biāo)和確定施工單位等組織工作應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行。(3)工程設(shè)備招投標(biāo)工程中需要的重要設(shè)備應(yīng)通過招投標(biāo)方式確定供貨廠家，以保證產(chǎn)品質(zhì)量和節(jié)約工程投資。表9-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào)實(shí)施階段2009年2010年2013年8月1月4月8月12月1月4月8月12月1可行性報(bào)告編審2設(shè)計(jì)及施工準(zhǔn)備3遷建施工及設(shè)備安裝調(diào)試4竣工驗(yàn)收交付使用第九章投資估算與資金籌措一、投資估算1、建設(shè)投資估算依據(jù)（1）國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（2）國家、江西省、新余市有關(guān)建筑安裝、市政工程等定額標(biāo)準(zhǔn)；（3）材料、設(shè)備價(jià)格以國內(nèi)或省內(nèi)的同類產(chǎn)品公布的價(jià)格信息，國外產(chǎn)品以市場信息價(jià)為參考價(jià)；（4）本市現(xiàn)有工程基建資料及新余市鄰近醫(yī)院的投資資料。2、建設(shè)投資估算（1）建安工程費(fèi)用：本工程總建筑面積為146658m2，建安工程費(fèi)為30844萬元。（2）設(shè)備費(fèi)用：其中電梯費(fèi)1080萬元。（3）其他建設(shè)費(fèi)用：986萬元。（4）基本預(yù)備費(fèi)：1079萬元。（按基本費(fèi)用的3%計(jì)）。（5）投資估算總計(jì)為37069萬元。具體表9-1：表9-1工程投資估算表號(hào)序項(xiàng)目及費(fèi)用名稱建筑面(m2)積建安單價(jià)(元/m2)小計(jì)(萬元)一建安工程308441基礎(chǔ)及地下室14976150022462土建(地上)1466581200175993二次裝飾14665815021994給排水14665810014665強(qiáng)電14665830043996弱電876001008767消防87600857458空調(diào)876001501314二室外工程2000三設(shè)備購置10801電梯10802四拆遷360003001080五工程建設(shè)其他費(fèi)用9861三通一平1002建設(shè)管理費(fèi)3003勘察設(shè)計(jì)費(fèi)586以上小計(jì)(一+二+三+四+五)35990五基本預(yù)備費(fèi)3%1079六工程總造價(jià)37069二、資金籌措本工程投資37069萬元，資金籌措方案要根據(jù)建設(shè)模試來確定：全部為政府出資2．全部為外商出資，除上述費(fèi)用外，還要加上土地出讓費(fèi)用；3．外商和政府共同投資，除上述費(fèi)用外，還要加上土地出讓費(fèi)用。三、資金使用計(jì)劃安排項(xiàng)目的建設(shè)期共38個(gè)月。資金使用計(jì)劃安排如下：單位：萬元2009年2010年2012年2013年合計(jì)37121112911129111283709610%30%30%30%100%第十章財(cái)務(wù)評價(jià)1、業(yè)務(wù)收入預(yù)算本項(xiàng)目業(yè)務(wù)收入：商務(wù)樓、賓館考慮出租，店面、住宅按商品房出售。收入項(xiàng)目面積（平米）單價(jià)（元）收入（萬元）商務(wù)樓收入450302400元/年。20年21614賓館樓收入209222400元/年。20年10042店面樓收入129901500019485住宅樓收入73252300021975車庫收入24001500360收入小計(jì)73476二、總成本項(xiàng)目總成本為工程總投資、稅收、項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)：工程總投資：37069萬元稅收：37069X6%=2224萬元項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)：146658X130=1906萬元項(xiàng)目總成本為：41199萬元。三、收支結(jié)余項(xiàng)目收支結(jié)余=總收入—總成本73476-41199=32277萬元四、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論綜上所述，從財(cái)務(wù)角度講，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果表明：資金投入項(xiàng)目后回收較快。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)是可行的。第十一章社會(huì)評價(jià)一、項(xiàng)目的建設(shè)有利于塑造江西亞中心城市形象近幾年新余的發(fā)展，城市建設(shè)是一個(gè)重要標(biāo)志。這與新余經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是成正比的。但我們要理性分析，從城市建建設(shè)的角度看，新余的城市面貌比宜春等周邊幾個(gè)地級市有沒有明顯的優(yōu)勢？新余的標(biāo)志性建筑除了體育中心、既陽商業(yè)街外還有幾個(gè)能讓人看了過目不忘？因此，我們必須在重要地段打造建筑精品，以適應(yīng)江西亞中心地位。克爾曼商務(wù)中心的構(gòu)想是按著這個(gè)思路走的。二、項(xiàng)目的建設(shè)將對新余的舊城改造提供新的思路本項(xiàng)目地處城南鬧市區(qū)，是新余的一個(gè)相對較老的舊城區(qū)。目前，該地域建筑雜亂無章，近100多畝的面積布滿了密集的各種建筑，沒有一條有效的消防車道，連小型車輛也很難通過，基本成了一個(gè)城市的死角。現(xiàn)實(shí)在期待一個(gè)新的整體規(guī)劃，現(xiàn)實(shí)在預(yù)示一個(gè)新的建筑群的誕生。項(xiàng)目的建設(shè)遇到的最大的困難是拆遷問題。項(xiàng)目范圍內(nèi)的拆遷面積接近3萬平米；而且區(qū)內(nèi)土地和房產(chǎn)歸屬不一，其拆遷任務(wù)比較繁重。需要得到了各級政府的大力支持和廣大住戶的理解。只有這樣本項(xiàng)目才能得以順利實(shí)施。在拆遷過程中，我們可以汲取以前的經(jīng)念，探索新的模試，為新余的舊城改造提供新的思路。三、本項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)很小目前,項(xiàng)目的建設(shè)涉及土地及拆遷問題，不會(huì)由于土地、拆遷問題引起群眾的不滿。項(xiàng)目建設(shè)為了實(shí)施各項(xiàng)功能設(shè)施，得到群眾的支持，不會(huì)帶來文化沖突，更不會(huì)有民族矛盾、宗教等問題。因此，項(xiàng)目的建設(shè)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)很小。本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過程中將充分考慮與周圍民宅的距離，不會(huì)對周邊居民產(chǎn)生影響第十二章結(jié)論與建議一、結(jié)論1、項(xiàng)目建設(shè)是必要的1）項(xiàng)目建設(shè)有利于提高新余市的城市化水平，加快構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)2）本項(xiàng)目的建設(shè)是改善舊城條件，滿足人民群眾日益增長的生活服務(wù)需求。3）項(xiàng)目的建設(shè)符合新余發(fā)的展規(guī)劃，有利于提城市綜合競爭力，提升城市的品位，促進(jìn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。4）項(xiàng)目的建設(shè)能增加當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，具有較好的社會(huì)效益。2、項(xiàng)目建設(shè)是可行的1）項(xiàng)目建設(shè)配套條件完善。本項(xiàng)目選址于是市中心位置。市政工程配套比較完善，供水、供電、供氣、通訊設(shè)施均能滿足使用的要求。2）項(xiàng)目得到了當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門的支持。項(xiàng)目的建設(shè)有利于環(huán)境的改善，是政府為民辦實(shí)事之一，得到各級政府部門和社會(huì)各界人士的高度重視、普遍關(guān)注和大力支持。3）具有廣闊的需求市場4）項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)方案可行本項(xiàng)目建設(shè)方案科學(xué)合理、切實(shí)可行，符合。項(xiàng)目建設(shè)方案經(jīng)過多方案比較，合理可行。5）項(xiàng)目資金已落實(shí)？6）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益可行綜上所述，本項(xiàng)目是十分必要的，也是切實(shí)可行的。經(jīng)過上述研究分析，本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，也是切實(shí)可行的。二、建議1、建議上級有關(guān)部門及早給予立項(xiàng)。目錄概述 11應(yīng)用背景及內(nèi)容 41.1 背景 41.2隧道照明現(xiàn)狀調(diào)查 41.2.1隧道照明存在的主要問題 51.2.2隧道照明燈具的節(jié)能應(yīng)用 61.3采用合同能源管理方式推進(jìn)節(jié)能減排工作 62紅石梁隧道照明方案分析 82.1隧道概況 82.2隧道照明設(shè)計(jì)方案 82.2.1原設(shè)計(jì)高壓鈉燈照明方案 82.2.2優(yōu)化設(shè)計(jì)LED燈照明方案 122.2.3兩種方案費(fèi)用簡明對比 172.2.4隧道燈性能與經(jīng)濟(jì)效益對比 213合同能源管理實(shí)施方案 223.1方案一：政府投入原有高壓鈉燈資金 233.2方案二：政府零投入 244案例及系統(tǒng)介紹 254.1LED隧道燈應(yīng)用案例介紹 254.2NM-ZNZM-Ⅱ智能照明控制系統(tǒng)介紹 285公司簡介 335.1陜西西部節(jié)能管理服務(wù)有限公司簡介 335.2杭州能鎂電子技術(shù)有限公司簡介 346售前、售中、售后服務(wù) 357隧道照明節(jié)能發(fā)行對環(huán)境影響分析 378結(jié)論 39附件一：優(yōu)化設(shè)計(jì)方案LED照明計(jì)算方法 40附件二：采用LED隧道燈與高壓鈉燈電纜計(jì)算方法 53目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、報(bào)告編制的依據(jù) 4三、編制內(nèi)容 4四、結(jié)論與建議 4第二章 業(yè)主基本情況 6一、企業(yè)概況 6二、技術(shù)負(fù)責(zé)方簡介