中國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評房地產(chǎn)本身就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，尤其是在中國尚未健全的市場之下，甚至曾經(jīng)一度成為“用高風(fēng)險(xiǎn)賭暴利”的“賭場”。自從國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控開始，經(jīng)過了幾年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場也已日趨完善和健全。但“高風(fēng)險(xiǎn)”依然成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的代名詞，尤其在當(dāng)前市場劇烈變動(dòng)的“多事之秋”！接下來讓我們列數(shù)一下當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一些主要風(fēng)險(xiǎn)：1、宏觀調(diào)控帶來政策風(fēng)險(xiǎn)從2003年4月

121號文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)開始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)步入了第四個(gè)年頭，其不論調(diào)控的效果如何，單從調(diào)控力度上看，呈逐年加大的趨勢。2007年1月16日，國稅總局公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求自2月1日起對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行增值稅清算。該《通知》的出臺顯示了高層從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的決心，將會(huì)壓縮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間、加大資金壓力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性不利影響。2007年無疑又是一個(gè)宏觀調(diào)控年，更確切地說是房地產(chǎn)調(diào)控的“執(zhí)行年”——三次房地產(chǎn)調(diào)控將在土地、稅收、信貸等方面繼續(xù)推進(jìn)，重點(diǎn)將是加大已經(jīng)頒布政策的執(zhí)行力度，會(huì)繼續(xù)收緊銀根和地根，加大已頒布政策的執(zhí)行力度；加息也是可以預(yù)期的；長期看，不動(dòng)產(chǎn)稅也會(huì)推出?？傮w判斷，調(diào)控將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開發(fā)商們所必需面對的頭號政策風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營繼續(xù)帶來風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)。另外，三次房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)股波動(dòng)，但預(yù)計(jì)調(diào)整幅度會(huì)小于前兩次調(diào)控對地產(chǎn)股的影響。2、從外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)看房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)上，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場已不是一年兩年的事情，但由于其近幾年的迅猛發(fā)展使得房地產(chǎn)依然躍升為外商在華投資的第二大行業(yè)。2005年9月12日，國家外管局首次披露，外資在中國房地產(chǎn)市場中的投資比例約為15%，其中大部分流入上海、北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。來自商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)顯示，2006年上半年，新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)1180家，同比增長25.40%；合同外資金額128.52億美元，同比增長55.04%；實(shí)際使用外資金額32.2億美元，同比增長27.89%。摩根士丹利、ING(荷蘭國際集團(tuán))、美林、麥格理、淡馬錫、渣打、花旗亞洲、洛克菲勒、新加坡美羅和捷成洋行等，這些在國際市場呼風(fēng)喚雨的頂級投資機(jī)構(gòu)，如今均不約而同地出現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場，并且都出手不凡。由于我國對外資進(jìn)入國內(nèi)_blank\\""房地產(chǎn)業(yè)沒有限制，大量的外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場必然導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場的不穩(wěn)定性，造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，進(jìn)而催生房地產(chǎn)泡沫的膨脹。事實(shí)上，外資的大量流入流出所帶來的風(fēng)險(xiǎn)只是我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的外在表現(xiàn)之一，整體房地產(chǎn)金融市場機(jī)制的不健全是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的根本性原因。更重要的是，金融風(fēng)險(xiǎn)非常容易轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)房、信用風(fēng)險(xiǎn)乃至法律風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中務(wù)必要高度警惕金融風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的問題和挑戰(zhàn)！3、股市的“大好”引來房地產(chǎn)投資和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2006年中國股市的一片大好必然吸引眾多投資人將資金從房地產(chǎn)市場移至股市，甚至出現(xiàn)許多非法挪用企業(yè)資金進(jìn)行炒股的現(xiàn)象，這必然給企業(yè)帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、流程操作等傳統(tǒng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)依然不容忽視拋開上述房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)，作為企業(yè)，諸如房地產(chǎn)開發(fā)、流程操作等傳統(tǒng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)依然需要繼續(xù)得到重視。而且我們認(rèn)為，做好企業(yè)內(nèi)部控制正是做好全面風(fēng)險(xiǎn)管控的關(guān)鍵性步驟。5、面對高風(fēng)險(xiǎn)的襲來反思中國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的薄弱由于歷史的局限，風(fēng)險(xiǎn)管控長期沒有得到人們應(yīng)有的重視，中國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控的意識普遍薄弱，進(jìn)而導(dǎo)致其風(fēng)險(xiǎn)管控體系的缺失。面對房地產(chǎn)市場日益襲來的高風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控已迫在眉睫！二、如何進(jìn)行房地產(chǎn)全面風(fēng)險(xiǎn)管控（一）華彩全面風(fēng)險(xiǎn)管控核心觀點(diǎn)1、企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不是均勻的，而是特定分布的華彩認(rèn)為，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)并不是均勻分布的，而是由國家意志、商業(yè)慣例和文化、公司的管控體系等結(jié)構(gòu)性基礎(chǔ)因素所決定的，并形成特定分布。2、風(fēng)險(xiǎn)是可以被有效管控的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)特定分布的特點(diǎn)決定了人們可以通過風(fēng)險(xiǎn)管控體系來對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、鎖定、預(yù)警并施以有效的事前、事中和事后管控，最大限度上將風(fēng)險(xiǎn)限制在一定范圍內(nèi)并最終規(guī)避或消除。3、風(fēng)險(xiǎn)管控的關(guān)鍵在于對核心風(fēng)險(xiǎn)的鎖定與和管控在風(fēng)險(xiǎn)管控的過程中，需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性、緊迫性等因素分清主要和次要風(fēng)險(xiǎn)，最高效率地管控核心風(fēng)險(xiǎn)。4、風(fēng)險(xiǎn)管控的目的是在降低風(fēng)險(xiǎn)危害的同時(shí)獲取高收益風(fēng)險(xiǎn)管控并不是消極的“無奈之舉”，而應(yīng)是積極的、具有極高目的導(dǎo)向的管控行為。風(fēng)險(xiǎn)管控的主要目的就是在最大限度規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲取更高的收益，二者是高度辯證的關(guān)系。所以，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)與價(jià)值管控結(jié)合起來，高風(fēng)險(xiǎn)才能高收益，通過鎖定、管控高風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)高收益。（二）建立房地產(chǎn)企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管控體系從上述核心風(fēng)險(xiǎn)管控管出發(fā)，并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，我們將針對性地對房地產(chǎn)企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管控體系進(jìn)行設(shè)計(jì)。1、全面風(fēng)險(xiǎn)管控全面風(fēng)險(xiǎn)管控是指企業(yè)圍繞總體經(jīng)營目標(biāo)，通過在企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)和經(jīng)營過程中執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管控的基本流程，培育良好的風(fēng)險(xiǎn)管控文化，建立健全全面風(fēng)險(xiǎn)管控體系，包括風(fēng)險(xiǎn)管控策略、風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)措施、風(fēng)險(xiǎn)管控的組織職能體系、風(fēng)險(xiǎn)管控信息系統(tǒng)和內(nèi)部控制系統(tǒng)，從而為實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管控的總體目標(biāo)提供合理保證的過程和方法。2、全面風(fēng)險(xiǎn)管控的主要內(nèi)容全面風(fēng)險(xiǎn)管控體系由風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略、風(fēng)險(xiǎn)管理職能、綜合內(nèi)控、風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)及風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)五個(gè)模塊組成。（1）風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略是指導(dǎo)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)的指導(dǎo)方針和行動(dòng)綱領(lǐng)，是針對企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)的一整套風(fēng)險(xiǎn)處理方案。（2）風(fēng)險(xiǎn)管理組織職能是風(fēng)險(xiǎn)管控的具體實(shí)施者，通過合理的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和職能安排，可以有效管理和控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場之所以被稱為“高風(fēng)險(xiǎn)”的行業(yè)，除了外部市場的高度風(fēng)險(xiǎn)性，還由于房地產(chǎn)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)管理組織職能的缺失，所以，風(fēng)險(xiǎn)管理組織職能的完善將是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和需要長期著重發(fā)展的內(nèi)容。（3）內(nèi)部控制作為全面管理體系的一部分，是通過針對企業(yè)的各個(gè)主要業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)和實(shí)施一系列政策、制度、規(guī)章和措施，對影響業(yè)務(wù)流程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制。從新的COSO框架對內(nèi)部控制的完善來看，公司內(nèi)部控制逐漸呈現(xiàn)與風(fēng)險(xiǎn)管理靠攏和一體化的趨勢，并且以風(fēng)險(xiǎn)管理為主導(dǎo)，建立適應(yīng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略的新的內(nèi)部控制，從內(nèi)部控制走向風(fēng)險(xiǎn)管理。這樣一來，長期困擾房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也將找到解決的良方，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的落腳點(diǎn)應(yīng)該首先是內(nèi)部控制。通過對企業(yè)內(nèi)部控制體系的構(gòu)建和完善，必將有效抑制可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（4）風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)是指企業(yè)運(yùn)用金融手段來管理、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一整套措施、政策和方法。從上文中可以看出，如果規(guī)避和消解金融和投資風(fēng)險(xiǎn)必須成為我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待探討的命題。而通過有效的風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)體系設(shè)計(jì)與管控將可以有助于該相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)消除和規(guī)避。（5）風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)是傳輸企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理狀況的信息系統(tǒng)，其包括企業(yè)信息和運(yùn)營數(shù)據(jù)的存儲、分析、模型、傳送及內(nèi)部報(bào)告和外部的披露系統(tǒng)。三、全面風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢解決方案針對上述提出的對房地產(chǎn)企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管控的體系介紹，我們接下來將給出相應(yīng)的對策建議。我們將側(cè)重從企業(yè)整體層面制定風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略、完善內(nèi)控體系、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理流程和組織職能等。我們幫助企業(yè)搭建風(fēng)險(xiǎn)管理的綜合架構(gòu)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理的長效機(jī)制，從根本上提升風(fēng)險(xiǎn)管理的效率和效果。（一）風(fēng)險(xiǎn)評估系統(tǒng)辨識客戶企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，將辨識出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量的分析，評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)目標(biāo)的影響。統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)語言確定風(fēng)險(xiǎn)列表和風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)圖確定企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)明確風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值（二）風(fēng)險(xiǎn)管理診斷評估企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系的整體水平，診斷對于重大風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對手段，把握企業(yè)了解當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀，提出改進(jìn)的建議方案。評估核心風(fēng)險(xiǎn)的管理狀況滿足合規(guī)的要求找出風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀與最佳管理實(shí)踐之間的差距（三）風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合企業(yè)自身的管理能力，明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，并針對不同的風(fēng)險(xiǎn)，引入量化分析工具，確定風(fēng)險(xiǎn)偏好和承受度，設(shè)計(jì)保證戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略。確定風(fēng)險(xiǎn)管理指導(dǎo)方針確定風(fēng)險(xiǎn)偏好及風(fēng)險(xiǎn)承受度確定企業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)模型確定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系（四）風(fēng)險(xiǎn)文化建設(shè)統(tǒng)一企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識和風(fēng)險(xiǎn)語言，培養(yǎng)企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任感，建設(shè)與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略相符合的風(fēng)險(xiǎn)文化。普及風(fēng)險(xiǎn)管理知識強(qiáng)化全員風(fēng)險(xiǎn)意識建立道德誠信準(zhǔn)則（五）風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃幫助企業(yè)制訂全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè)的總體規(guī)劃，建立一套長效機(jī)制并協(xié)助客戶將總體規(guī)劃分解落實(shí)，明晰每步的工作內(nèi)容和里程碑。明確全面風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目標(biāo)確定預(yù)期效果與評估標(biāo)準(zhǔn)確定實(shí)施的步驟確定組織方式確定資源配置方案（六）風(fēng)險(xiǎn)流程設(shè)計(jì)基于企業(yè)現(xiàn)有的內(nèi)控流程，結(jié)合已評估出的風(fēng)險(xiǎn)，找出流程中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，梳理并細(xì)化具體控制內(nèi)容，修改制度，增加監(jiān)控指標(biāo)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)和管理流程中的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制。協(xié)助業(yè)務(wù)和管理流程再造公司整體內(nèi)部控制系統(tǒng)的建設(shè)和維護(hù)優(yōu)化重大投資決策、財(cái)務(wù)報(bào)告、衍生產(chǎn)品交易流程建立突發(fā)事件、危機(jī)管理系統(tǒng)制定風(fēng)險(xiǎn)管理手冊（七）組織職能設(shè)計(jì)在企業(yè)內(nèi)部管理職能的基礎(chǔ)上，融合風(fēng)險(xiǎn)管理對崗位職責(zé)的要求，設(shè)計(jì)企業(yè)不同層面的風(fēng)險(xiǎn)管理組織職能方案和相應(yīng)的職責(zé)要求、人員能力框架，補(bǔ)充和完善關(guān)鍵的考核內(nèi)容和激勵(lì)機(jī)制，構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)管理有效運(yùn)行的保障架構(gòu)。協(xié)助認(rèn)定董事會(huì)、管理層、風(fēng)險(xiǎn)管理部門和審計(jì)部門的風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)、權(quán)限明確風(fēng)險(xiǎn)管理部門的工作流程明確風(fēng)險(xiǎn)管理部門與其他部門的分工協(xié)調(diào)（八）風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)設(shè)計(jì)幫助企業(yè)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)留存與轉(zhuǎn)移的平衡點(diǎn)，進(jìn)而借助期貨、期權(quán)、掉期、保險(xiǎn)等產(chǎn)品組合或風(fēng)