房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析以遠洋地產(chǎn)為例本科畢業(yè)論文誠信聲明我聲明，所呈交的畢業(yè)論文是本人在老師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我查證，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得其他教育機構(gòu)的學位或證書而使用過的材料。我承諾，論文中的所有內(nèi)容均真實、可信。畢業(yè)論文作者簽名：簽名日期：年月日

房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠洋地產(chǎn)為例[摘要]房地產(chǎn)業(yè)對于國家經(jīng)濟增長來說可謂舉足輕重，帶動著相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。研究房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的來源，有利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)學習和發(fā)展，使企業(yè)能在這危與機并存的時刻提升競爭力。通過綜述競爭力的相關(guān)概念，回顧相關(guān)學者的競爭力理論，企業(yè)競爭力是其他層面競爭力的根源。根據(jù)金碚的企業(yè)競爭力構(gòu)成要素并以遠洋地產(chǎn)為例，深入到企業(yè)的四種競爭要素中分析，發(fā)現(xiàn)遠洋地產(chǎn)在北京地區(qū)具有極佳的關(guān)系和資源優(yōu)勢，特別通過SPSS軟件論證CBD區(qū)位與樓盤價格競爭力的關(guān)系，而能力和知識的充分運用使這些優(yōu)勢整合成企業(yè)的競爭力。最后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標體系，運用AHP評價法對三家以北京為地產(chǎn)基地的H股上市公司進行競爭力實證研究。在以上基礎上總結(jié)出房地產(chǎn)的競爭要素是：準確地把握企業(yè)與各種外部環(huán)境的關(guān)系，明確企業(yè)所在的社會角色，與政府建立不同層次的關(guān)系；很好地吸納土地資源，培養(yǎng)人力資源，擴大資金資源，使企業(yè)在長期發(fā)展的過程中具有持續(xù)性、成長性和抗風險能力；并具有整合關(guān)系和資源的能力，通過知識把企業(yè)一些無形因素物化成為核心競爭力。論文的成果是得出一個具有借鑒意義的房地產(chǎn)競爭力要素模型。[關(guān)鍵詞]企業(yè)競爭力；房地產(chǎn)；競爭要素；CBD；AHP評價法

Analysisoftheconstituentelementsofrealestateenterprisecompetitiveness—thecaseofsinooceanlandAbstract：Therealestateindustryplaysamajorroleinnationaleconomicgrowththroughitslinkageeffectswithrelevantindustries.Itisveryimportanttostudythesourcesofrealestateenterprises’competitiveness,whichisbeneficialtotheindustry’ssustainedlearninganddevelopmentandhelpstocopewiththecurrentcrisis.Basedonthecomprehensivereviewofrelevantconceptsofcompetitivenessandtheories,thispaperarguesthatcompetitivenessofenterprisesisthebasisoftheotherdifferentcompetitiveness.AccordingtoJinBei’sframeworkoftheconstituentelementsofthecompetitivenessofenterprisesandusingsinooceanlandasanexample,fourbusinessescompetitiveelementsareanalyzed.Themajorfindingsare:sinooceanlandintheBeijingareahasexcellentrelationsandresources,andtherelationshipbetweenCBDpositionandpriceofbuildingcanbeconfirmedthroughsimpleregressionanalysis;theabundantapplicationoftheabilityandknowledgemakestheseadvantagestobecomecompetitivenessofenterprises.Finally,accordingtoenterprise'scompetitivenessevaluationindexsystemoftherealestate，UsingAHPevaluationassessment,competitivenessanalysisisconductedforthreecompaniesofH-sharetakingBeijingascentreoftherealestate.Basedontheaboveanalysis,thecompetitiveelementsoftherealestateare:toaccuratelygraspthebusinessandexternalenvironment;tomakeexplicititssocialroleofbusiness;toestablishcloserelationshipswithdifferentlevelsofgovernment;towellabsorblandresources,cultivatehumanresources,expandthefinancialresources.Thesefactorsenableenterprises’long-termsustaineddevelopmentwithgrowthpotentialandabilitytoresistrisks.Furthermore,throughintegratingtheabilityandresources,industry’sintangiblefactorswillbecomethecorecompetitiveness.Theresultofthispaperisasignificantfactormodeloftherealestatecompetitiveness.Keywords：Enterprise'scompetitiveness；realestate；FactorsofCompetitiveness；CBD；AHPevaluation

目錄1引言 11.1研究意義 11.2研究目的 11.3研究內(nèi)容與結(jié)構(gòu) 21.4研究思路和方法 42競爭力理論及相關(guān)文獻綜述 52.1相關(guān)概念 52.1.1企業(yè)競爭力 52.1.2產(chǎn)業(yè)競爭力 52.1.3區(qū)域經(jīng)濟競爭力 62.1.4國家競爭力 72.1.5國際競爭力 72.1.6區(qū)別與聯(lián)系 72.2企業(yè)競爭力的四要素 82.3評價理論 92.4評價方法 103案例 123.1公司介紹 123.2為什么選擇遠洋地產(chǎn) 123.3遠洋地產(chǎn)的四種競爭要素 173.3.1關(guān)系 173.3.2資源 223.3.3能力 373.3.4知識 393.4遠洋地產(chǎn)企業(yè)競爭力的實證分析 423.4.1對指標體系的說明 423.4.2樣本企業(yè)說明 433.4.3房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價分析 444結(jié)論 48致謝 50附錄A 51附錄B 52附錄C 53注釋 55參考文獻 58房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠洋地產(chǎn)為例PAGE57引言研究意義房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長具有重要作用。1997—2005年，綜合直接貢獻、間接貢獻率和引致消費貢獻率得到的房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的總貢獻率平均達到22.49%，平均8.94%的GDP增幅中，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貢獻占2.03%，可見，房地產(chǎn)開發(fā)是我國GDP增長的主要動力。eq\o\ac(○,1)此外，自1998年我國取消了福利分房制度后，eq\o\ac(○,2)房地產(chǎn)企業(yè)由開始的一萬家發(fā)展到2006年的六萬家，而且這些房地產(chǎn)企業(yè)的年齡不超過5年，eq\o\ac(○,3)開發(fā)方式停留在“短平快”的工程上，就是先拿地→再貸款→后賣樓花。市場不規(guī)范引致眾多社會矛盾，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，數(shù)量多，企業(yè)存在競爭力不足的問題，反映在資本、財務和開發(fā)管理等方面。加上自2006年至2007年的宏觀調(diào)控和全球金融海嘯引致的信貸緊縮使部分競爭力不足的房地產(chǎn)企業(yè)存在著被整合或倒閉的風險。所以，在市場環(huán)境出現(xiàn)負面變化的過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素進行歸納，并深入研究，分析房地產(chǎn)企業(yè)如何提升競爭力，對中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和GDP增長具有深遠意義。研究目的自06年起國家的宏觀調(diào)控使金融機構(gòu)的基準貸款利率不斷上升，REF_Ref230507460\h表11，并通過存款準備金或貼現(xiàn)率來收緊銀行的貸款，特別針對房地業(yè)的投機行為進行限制，加上全球金融海嘯突然來襲，使房地業(yè)腹背受敵，面臨銷售下滑、成本上升和資金鏈斷裂的風險。通過分析房地產(chǎn)業(yè)的競爭要素，以遠洋地產(chǎn)為例說明構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)競爭力要素的所在，運用理論分析和數(shù)據(jù)評價的方法對該企業(yè)進行分析，求得到一個較完整和有意義的房地產(chǎn)業(yè)競爭力要素體系，以提供一個長期發(fā)展，對抗風險和提升競爭力的對策。表STYLEREF1\s1SEQ表格\*ARABIC\s11金融機構(gòu)基準貸款利率變動表年期六個月內(nèi)(%)一至三年(%)三至五年(%)五年以上(%)2004/10/295.585.765.856.122006/04/285.856.036.126.392006/08/196.126.306.486.842007/03/186.396.576.757.112007/05/196.576.756.937.202007/07/216.847.027.207.382007/08/227.027.207.387.562007/09/157.297.477.657.832007/12/217.477.567.747.83資料來源:人民銀行金融機構(gòu)基準貸款利率研究內(nèi)容與結(jié)構(gòu)本論文首先對企業(yè)競爭力和相關(guān)理論進行概述和分析，以四類競爭力要素作為分析的框架，對遠洋地產(chǎn)進行案例分析，按照四要素來解讀該公司的競爭力。然后在這個基礎上運用相應的AHP評價體系對北京地區(qū)在香港上市的房地產(chǎn)公司進行實證分析，并得出一個房地產(chǎn)企業(yè)的競爭要素模型。需要指出的是房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，不同于工業(yè)的競爭力，無法提升到國家競爭力的層面，但房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展將有利于擴大我國的消費規(guī)模，其涉及到重工業(yè)、輕工業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動著其他行業(yè)的需求，本文主要研究以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)，聚焦于北京主要的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)樣本選取在H股上市的公司，樓盤樣本則選取北京四環(huán)以內(nèi)的熱銷項目。房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠洋地產(chǎn)為例引言競爭力理論與綜述案例分析結(jié)論研究意義和目的四類競爭要素AHP評價法研究內(nèi)容與結(jié)構(gòu)關(guān)系資源能力知識房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠洋地產(chǎn)為例引言競爭力理論與綜述案例分析結(jié)論研究意義和目的四類競爭要素AHP評價法研究內(nèi)容與結(jié)構(gòu)關(guān)系資源能力知識研究思路和方法圖STYLEREF1\s1SEQ圖表\*ARABIC\s11論文結(jié)構(gòu)圖研究思路和方法房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的趨勢良好，但周期性波動威脅著多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生存，為求長遠發(fā)展需要對其競爭力構(gòu)成要素進行深入分析。論文以競爭力理論作為基礎，以案例和實證研究為主，通過定性與定量的互補性分析，以求使理論與實證分析的相結(jié)合。首先，引入了具有代表性的地區(qū)的房地產(chǎn)龍頭作為案，融入四類競爭要素作詳細研究，并在土地資源方面運通SPSS軟件進行回歸分析，驗證CBD地段資源對于房地產(chǎn)的重要性。其后通過AHP評價模型對北京地區(qū)三家主要的房地產(chǎn)企業(yè)進行指標分析和比較。最后得出一個房地產(chǎn)企業(yè)競爭要素模型。競爭力理論及相關(guān)文獻綜述相關(guān)概念企業(yè)競爭力在學術(shù)研究中對于企業(yè)競爭力有眾多不同的解釋，中西方學者都十分關(guān)注這一課題，并從中展開廣泛的研究，波特認為競爭力是“一個企業(yè)對其行為效益有所貢獻的各項活動，例如，創(chuàng)新、具有凝聚力的文化或有條不紊的實施過程等是否恰如其分”的把握能力，金碚認為“企業(yè)競爭力是在競爭性市場中一個企業(yè)所具有能夠持續(xù)地比其他企業(yè)更有效地向市場提供產(chǎn)品或服務，并獲得贏利和自身發(fā)展的綜合因素”。eq\o\ac(○,4)國內(nèi)關(guān)于企業(yè)競爭力的研究的權(quán)威學者金碚對企業(yè)競爭力含義有一套完善而詳細的解釋。企業(yè)競爭力包含五個基本含義:（1）：是企業(yè)競爭力所涉及的產(chǎn)業(yè),是競爭的和開放的市場。（2）：是企業(yè)競爭力的實質(zhì)是一個企業(yè)同其他企業(yè)相比較的生產(chǎn)效率。（3）：是企業(yè)競爭體現(xiàn)在消費者價值和企業(yè)自身利益兩個方面，而且,這兩個方面實際上是密不可分的。（4）：是企業(yè)競爭力決定了企業(yè)的長期存在狀態(tài)。（5）：是企業(yè)競爭力是企業(yè)所具有的綜合性質(zhì),決定和影響企業(yè)競爭力的因素是非常多。eq\o\ac(○,5)產(chǎn)業(yè)競爭力產(chǎn)業(yè)競爭力理論基礎主要有兩個：（1）比較優(yōu)勢原理。古典經(jīng)濟學家大衛(wèi)·李嘉圖的比較優(yōu)勢原理指出：商品的相對價格差異即比較優(yōu)勢是國際貿(mào)易的基礎；特定國家應專注于生產(chǎn)率相對較高領(lǐng)域的生產(chǎn)，以交換低生產(chǎn)率領(lǐng)域的商品。eq\o\ac(○,6)（2）競爭優(yōu)勢原理。競爭優(yōu)勢有別于比較優(yōu)勢，它是指各國或各地區(qū)相同產(chǎn)業(yè)在同一國際競爭環(huán)境下所表現(xiàn)出來的不同的市場競爭能力。eq\o\ac(○,6)波特認為，比較優(yōu)勢理論、規(guī)模經(jīng)濟理論不能說明產(chǎn)業(yè)競爭力的來源，“在產(chǎn)業(yè)競爭中生產(chǎn)要素非但不再扮演決定性的角色，其價值也在快速消退中”，必須采用競爭優(yōu)勢理論來解釋產(chǎn)業(yè)競爭力問題。波特在其《競爭戰(zhàn)略》（1980）提供完整的分析框架。驅(qū)動產(chǎn)業(yè)競爭的五種力量：新進入者的威脅、當前企業(yè)間競爭的激烈強度、替代品的威脅、買方討價還價的能力、供應商討價還價的能力。一個行業(yè)內(nèi)部的競爭狀態(tài)取決于這五種競爭力的強度，產(chǎn)業(yè)的盈利能力也因競爭力的強弱而改變。eq\o\ac(○,7)區(qū)域經(jīng)濟競爭力早期的區(qū)域理論有胡佛所歸納的區(qū)域經(jīng)濟學三個基石，包括：（1）：資源的差異，各種生產(chǎn)要素在空間上分布不均，而且有些可以移動，有些是固定的。（2）：集聚經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模經(jīng)濟效益，相關(guān)企業(yè)按照產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟的聯(lián)系，在空間上互相集中在一起，可以節(jié)省成本增加效益。（3）：移動成本，資源的流動是需要支付各種成本的，這限制經(jīng)濟活動局限某一區(qū)域。eq\o\ac(○,8)20世紀50年代，區(qū)域經(jīng)濟學有所突破，認為一個一個區(qū)域之所以能夠較好地增長，是因為其擁有一批具有較強競爭力的產(chǎn)業(yè)，而地區(qū)的增長又可以吸引更多優(yōu)質(zhì)資源，使企業(yè)競爭力提升，是一個良性循環(huán)。eq\o\ac(○,9)主要理論有：輸出基礎理論、增長極理論、累計因果理論、核心-外圍模式。國家競爭力國家競爭力是指一個國家能夠達到持續(xù)高速經(jīng)濟增長的能力，瑞士國際管理學院也認為國家競爭力是一個國家在市場競爭下所能創(chuàng)造增加值和國民財富持續(xù)增長與發(fā)展的系統(tǒng)能力水平。eq\o\ac(○,10)國際競爭力世界經(jīng)濟論壇（WEF）和瑞士洛桑國際管理開發(fā)學院（IMD）將“國際競爭力”定義為：“企業(yè)目前和未來在各國的環(huán)境中以經(jīng)他們國內(nèi)國外的競爭者更有吸引力的價格和質(zhì)量來進行設計、生產(chǎn)和銷售貨物以及提供服和的機會和能力?！眅q\o\ac(○,11)區(qū)別與聯(lián)系以上的競爭力理論可以相互貫通，企業(yè)競爭力是其他四種競爭力的先決條件根源，產(chǎn)業(yè)競爭力以行業(yè)內(nèi)企業(yè)的競爭力所組成，而一個地區(qū)所有產(chǎn)業(yè)的競爭力總和可以體現(xiàn)為區(qū)域或國家的競爭力，國際競爭力則是以國家或國家內(nèi)某一產(chǎn)業(yè)中的某一企業(yè)作代表，表現(xiàn)出該國家某一產(chǎn)業(yè)或企業(yè)在環(huán)球同類競爭較為優(yōu)勝的能力。作為底層企業(yè)競爭力是上層競爭力因素的基礎，帶動的競爭力基因會往上層傳遞，上層競爭力因素的強弱程度主要由其決定。然而房地產(chǎn)業(yè)具有極強的地域性和不可移動性，企業(yè)的產(chǎn)品不可能移動到國際層面作銷售，甚至在全國范圍都有地域分界，畢竟以用家為主消費者不可能跨地域居住，國家競爭力的強弱是以制造業(yè)作指標，房地產(chǎn)是作為拉動相關(guān)制造業(yè)發(fā)展的因素之一。所以房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的研究主要是企業(yè)間的競爭力分析，而且應該聚焦于具有代表性的某一地區(qū)進行，使研究的結(jié)果更具有實際意義。企業(yè)競爭力的四要素金碚提出決定競爭力強弱的因素，可以分為四類：（1）：企業(yè)在競爭過程中形成的各種“關(guān)系”。廣義的關(guān)系包括有關(guān)方面的“環(huán)境”。廣義的關(guān)系包括有關(guān)方面的“環(huán)境”。企業(yè)競爭力研究所涉及的關(guān)系包括：企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)狀況、本企業(yè)與相關(guān)企業(yè)的關(guān)系、企業(yè)活動與國家的關(guān)系、企業(yè)活動所處的國際經(jīng)濟關(guān)系、企業(yè)活動與國家的關(guān)系、企業(yè)活動所處的國際經(jīng)濟關(guān)系、經(jīng)濟社會及政策環(huán)境。（2）：企業(yè)擁有的或者可以獲得的各種“資源”如人力、技術(shù)、資金、組織、社會關(guān)系資源等。（3）：保證企業(yè)生存和發(fā)展以及實施戰(zhàn)略的“能力”。即企業(yè)對環(huán)境的適應能力、對資源開發(fā)控制的能動性以及創(chuàng)新性能力等。（4）：不受物質(zhì)資源約束本身卻能夠物化為企業(yè)的“資源”、“能力”的“知識”。如獨特創(chuàng)意、觀念、戰(zhàn)略、體制、機制、經(jīng)營管理、商業(yè)模式、團隊默契等。eq\o\ac(○,12)eq\o\ac(○,13)這四類要素在概念上可以是進行整合理解，把四個類別共有交叉點連接在一起，關(guān)系是企業(yè)競爭力形成的重要條件，能增強或削弱能力，增減或損失資源，企業(yè)競爭力的強弱可以從企業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境因素，企業(yè)之間主次關(guān)系反映出來。資源是形成自身優(yōu)勢的前提，基礎性和可實現(xiàn)性。能力是最主要的資源，具有開拓性和動員性，決定企業(yè)對市場變化的適應性。知識是能力的內(nèi)在因素，具有創(chuàng)造性和決策性。核心能力則是不可模仿的獨特知識，知識屬于競爭力因素的最里層，能力、資源在次一層，關(guān)系處于最外層。競爭力因素具有一定程度的可交易性，而核心競爭力則具有不可模仿和不可交易的獨特的優(yōu)勢因素。核心能力往往是難以直接和難以進行直接計量的。每個企業(yè)者或多或少具有一定的競爭力，但未必具有自己的核心能力。核心競爭力是使企業(yè)能夠長期處于競爭優(yōu)勢中，決定了企業(yè)在行業(yè)中的地位和影響力，這種核心能力存在于競爭力的“知識”層。競爭力的因素分布廣泛，而核心競爭力十分集中在某一方面。企業(yè)競爭力的研究是具有應用性和可操作性的，目的是剖析出企業(yè)成功的原因，競爭力強與弱決定著其所在的行業(yè)的地位和發(fā)展前景。評價理論目前國內(nèi)對企業(yè)競爭力進行系統(tǒng)評價研究的主要有中國企業(yè)聯(lián)合會、“《中國經(jīng)營報》企業(yè)競爭力監(jiān)測項目”以及金碚、范曉屏等部分學者。所取得的成果表明，以對企業(yè)競爭力的測評為基礎，可以發(fā)展為一個競爭力研究的廣闊領(lǐng)域；在不斷接近客觀事實及正確地把握總體態(tài)勢和客觀趨勢的意義上，運用經(jīng)濟學、管理學和統(tǒng)計分析的方法，相對地反映出企業(yè)競爭力的真實狀況并做出比較切合實際的評價。eq\o\ac(○,14)目前企業(yè)競爭力的評價方法有很多種，常用的有模糊綜合評判法、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡分析法（DEA），層次分析法（AHP），灰色系統(tǒng)評價法，數(shù)理統(tǒng)計法（如聚類分析、因子分析）等，這些方法大致可分為三類：（1）：因素分析法。功能評價方法采取“由表及里”的因素分析方式，逐步深入到內(nèi)在屬性和因素。要求盡可能將決定和影響企業(yè)競爭力的各種內(nèi)在因素分解、揭示出來。步驟為：eq\o\ac(□,1)選取指標；eq\o\ac(□,2)構(gòu)造各指標之間的因果關(guān)系eq\o\ac(□,3)確定各指標所占的權(quán)重；eq\o\ac(□,4)計算其各種因素共同發(fā)生作用所導致的企業(yè)競爭力的計量值，即對各種分解出的決定、影響企業(yè)競爭力的數(shù)值進行綜合；eq\o\ac(□,5)對統(tǒng)計結(jié)果進行合理性判斷和解釋。（2）：對比差距法。此方法采取企業(yè)與企業(yè)直接比較的方式：假定同類企業(yè)中最優(yōu)秀的一家或幾家企業(yè)的一系列顯性特征對競爭力具有顯著影響，對本企業(yè)和最優(yōu)秀企業(yè)的一系列量化性指標進行比較，進而評估本企業(yè)在競爭力上存在的差距。步驟為：eq\o\ac(□,1)選取對比指標；eq\o\ac(□,2)比較本企業(yè)與最優(yōu)秀企業(yè)各指標的差距；eq\o\ac(□,3)進行綜合匯總，評價本企業(yè)與最優(yōu)秀企業(yè)之間的總體差距。（3）：內(nèi)涵解析法。這種方法將定性分析、定量分析相結(jié)合，重點研究影響企業(yè)競爭力的內(nèi)在決定因素，對于難以直接量化的因素采取專家意見或者問卷調(diào)查方式進行分析判斷，主要目的在于揭示評價企業(yè)的核心競爭力。步驟為：eq\o\ac(□,1)確定決定、影響企業(yè)競爭力的主要因素，分析其因果關(guān)系；eq\o\ac(□,2)通過統(tǒng)計分析、專家竟見、問卷調(diào)查等方式，分析企業(yè)競爭力的關(guān)際情況；eq\o\ac(□,3)進行企業(yè)核心能力的深入剖析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)核心理念及其滲透性，以判斷企業(yè)競爭力的強弱。eq\o\ac(○,15)評價方法AHP的發(fā)展始于上世紀70年代初，從1977年薩迪在第一屆數(shù)學建模會議上發(fā)表“無結(jié)構(gòu)決策問題的建模——層次分析法”時起開始受到注意，并逐步在計劃制定、資源分配、方案排序、政策分析、沖突求解及決策預報等領(lǐng)域得到廣泛應用。eq\o\ac(○,16)AHP決策工具的優(yōu)點在于：適用性、簡潔性、實用性、系統(tǒng)性。通過輸入決策者的選擇與判斷，它能充分反映決策者對決策問題的認識，方便決策者與決策分析者的溝通，促成集體參與決策，增加決策的有效性。在本論文中通過財務和管理信息推斷哪個房地產(chǎn)樣本企業(yè)的在單項和整體指標較強，從而反映出企業(yè)的競爭力存在什么方面。案例公司介紹遠洋地產(chǎn)成立于1993年，前身為原中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2007年9月28日在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼03377）。公司業(yè)務范圍涉及中高端住宅、高級寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓開發(fā)、房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務、物業(yè)管理、酒店及會所經(jīng)營等。eq\o\ac(○,17)遠洋地產(chǎn)在鞏固北京領(lǐng)先地位的同時，不斷強化以“環(huán)渤?！睘楹诵牡陌l(fā)展戰(zhàn)略，并逐步進軍珠江三角洲、長江三角洲等中國高速發(fā)展區(qū)域。目前，遠洋地產(chǎn)在北京、天津、沈陽、大連、杭州、中山等地共有30多個處于不同開發(fā)階段的項目。為什么選擇遠洋地產(chǎn)北京市的房地產(chǎn)市場是我國房地產(chǎn)業(yè)的晴雨表之一，這個地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)具有代表性。從資本市場以市值計算來看遠洋地產(chǎn)是中國北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，2008年全年業(yè)績，純利13.88億元，期內(nèi)營業(yè)額為64.87億元。eq\o\ac(○,18)即使自2007年以來證券市場和內(nèi)地樓市不景，申銀萬國，花旗集團和摩根士丹利都發(fā)表報告看好遠洋地產(chǎn)。eq\o\ac(○,19)從研究機構(gòu)的排行榜來看，遠洋地產(chǎn)的實力得到多方面肯定。由中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布了“2008年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告”，遠洋地產(chǎn)入選10強企業(yè)，REF_Ref230506266\h表31，及北京上榜企業(yè)前10強，REF_Ref230507327\h表32。表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s11《2008年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究》前10強《2008年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究》百強榜房地產(chǎn)企業(yè)排名萬科企業(yè)股份有限公司1中國海外發(fā)展有限公司2綠地集團3廣州富力地產(chǎn)股份有限公司4合生創(chuàng)展集團有限公司5碧桂園控股有限公司6世茂集團7保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司8華潤置地有限公司9遠洋地產(chǎn)控股有限公司10資料來源：中國房地產(chǎn)測評中心表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s12《2008年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究》北京上榜企業(yè)前10強《2008年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究》北京上榜企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)排名華潤置地有限公司1遠洋地產(chǎn)控股有限公司2新世界中國地產(chǎn)有限公司3龍湖集團4SOHO中國有限公司5金融街控股股份有限公司6北京北辰實業(yè)股份有限公司7首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司8北京首都開發(fā)股份有限公司9北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司10資料來源：中國房地產(chǎn)測評中心由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院四家單位共同主辦的“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，遠洋地產(chǎn)被評為2008中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10和2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“盈利性TOP10，REF_Ref230507292\h表33REF_Ref230507295\h表34。表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s132008中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10排名股票代碼企業(yè)名稱100688中國海外發(fā)展200754合生創(chuàng)展302007碧桂園402777富力地產(chǎn)503883雅居樂地產(chǎn)601109華潤置地703900綠城中國803377遠洋地產(chǎn)900410SOHO中國1002868首創(chuàng)置業(yè)資料來源：中國房地產(chǎn)TOP10研究組表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s142009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“盈利性TOP10排名企業(yè)名稱1中國海外發(fā)展有限公司2萬科企業(yè)股份有限公司3保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司4合生創(chuàng)展集團有限公司5遠洋地產(chǎn)控股有限公司6上海三盛宏業(yè)投資（集團）有限責任公7卓越置業(yè)集團有限公司8陽光100置業(yè)集團有限公司9杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司10SOHO中國有限公司資料來源：中國房地產(chǎn)TOP10研究組得到資本市場和研究機構(gòu)的肯定，說明遠洋地產(chǎn)在現(xiàn)今欠佳市場環(huán)境中依然存在市場優(yōu)勢，在房地產(chǎn)業(yè)的測評中突圍而出，特別在2008年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究》北京上榜企業(yè)上位居第二，再考慮盈利性的因素，和多年所獲得的榮譽，遠洋地產(chǎn)是一個成功的典范。遠洋地產(chǎn)的四種競爭要素金碚教授提出企業(yè)競爭力的要素分為四類，其理論體系能全面地反映出企業(yè)的競爭要素，四要素此理論作為分析框架并聯(lián)系地產(chǎn)業(yè)的競爭分析，以遠洋地產(chǎn)為例，進行一些微調(diào)和特定的行業(yè)分析，研究作為北京地產(chǎn)龍頭的遠洋地產(chǎn)的競爭力構(gòu)成要素。關(guān)系企業(yè)在競爭過程中所發(fā)生或可以形成的各種“關(guān)系”，這種關(guān)系包括環(huán)境因素，具體五種關(guān)系進行分析。（1）企業(yè)所在的產(chǎn)業(yè)的情況。房地產(chǎn)業(yè)具有較強地域因素，在衡量比較優(yōu)勢時不具有國際化產(chǎn)業(yè)的比較條件，但中國房地產(chǎn)的生產(chǎn)鏈條屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，在某種意義上有比較優(yōu)勢。現(xiàn)代化的中國房地產(chǎn)是一個新興的產(chǎn)業(yè)，自1998年房屋改革后才產(chǎn)生具有市場意義的地產(chǎn)業(yè)，整個產(chǎn)業(yè)的規(guī)范和標準都在成長的過程中，向成熟產(chǎn)業(yè)邁進。REF_Ref230507242\h表35中2006-2007年中國內(nèi)資建筑企業(yè)在建筑業(yè)總產(chǎn)值、企業(yè)利潤和收入都超過20%增長。世界房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般都在5％左右，而我國在10％以上，在市場火熱的時候，中高檔房地產(chǎn)的平均利潤率更達到30％。在房地產(chǎn)火爆的北京，地段較好的二三環(huán)之間平均利潤率為20.4％。eq\o\ac(○,20)遠洋地產(chǎn)的07和08年利潤率分別為30%和21%，eq\o\ac(○,21)eq\o\ac(○,22)產(chǎn)業(yè)狀況良好，具有長期的成長性。表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s152006-2007年內(nèi)資建筑企業(yè)的概況年份建筑業(yè)概況20062007增長率%內(nèi)資企業(yè)單位數(shù)（個）59317612273從業(yè)人員數(shù)合計（人）28781591313371169內(nèi)資企業(yè)建筑業(yè)總產(chǎn)值（萬元）41041765250365447822.6內(nèi)資企業(yè)建筑業(yè)收入（萬元）39595042248675639323內(nèi)資企業(yè)建筑業(yè)企業(yè)利潤（萬元）116409091524392736內(nèi)資企業(yè)建筑業(yè)資產(chǎn)（萬元）35472798442394724119.5資料來源：根據(jù)國研網(wǎng)整理（2）本企業(yè)與相關(guān)企業(yè)的關(guān)系，從企業(yè)間的競爭關(guān)系看，遠洋地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中是屬于在位企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)超過15年，也是產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)導者企業(yè)，特別在北京和環(huán)渤海地區(qū)的行業(yè)領(lǐng)導者角色更為明顯。2004-2008年連續(xù)5年在北京商品房銷售規(guī)模上排名第一，2008年首次歷史性的在北京地區(qū)市場占有率達到4%，為北京地區(qū)第一。eq\o\ac(○,23)2009年第一季，其在京的銷售額超過39億，市場份額4.4%，競爭優(yōu)勢突出eq\o\ac(○,24)。貝恩運用絕對集中度指標對產(chǎn)業(yè)的壟斷和競爭程度進行分類研究，他將集中類型分成六個等級，從其《產(chǎn)業(yè)組織論》中研究可見，前十位企業(yè)市場占有率低于40%是原子型產(chǎn)業(yè)。REF_Ref230507205\h表36并不存在寡頭型產(chǎn)業(yè)的問題，我國有6萬家開發(fā)商，2007年前十大房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率不足8%。eq\o\ac(○,25)2009年，市場占有率最高的萬科只有2.34%,eq\o\ac(○,26)市場集中度非常低。根據(jù)貝思認為的市場壟斷競爭判斷標準，我國房地產(chǎn)業(yè)遠達不到低集中寡占型的標準，所以從市場結(jié)構(gòu)來看遠洋產(chǎn)地產(chǎn)所在的行業(yè)屬于集中度極低的原子型產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)類型看，房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)性產(chǎn)業(yè)，以提供某一地區(qū)的商品房或管理服務為主，在地域性限制下，難以進行全球化競爭，甚至布局全國的發(fā)展模式也較難實施，遠洋地產(chǎn)以環(huán)渤海為發(fā)展中重點，以北京為基地，在存有基礎下向全國擴張，是行業(yè)中城市覆蓋較全面的企業(yè)。表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s16貝恩根據(jù)產(chǎn)業(yè)集中度對產(chǎn)業(yè)壟斷和競爭類型的劃分類型前四位市占率（CR4）前十位市占率（CR10）該產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總數(shù)極高寡占型75%以上20家以內(nèi)高度集中寡占型65%-75%85%以上20-100中（上）集中寡占型50%-65%75%-85%企業(yè)數(shù)較多中（下）集中寡占型35%-50%45%-75%企業(yè)數(shù)多低集中寡占型30%-35%40%-45%企業(yè)數(shù)很多原子型企數(shù)數(shù)極多；不存在集中現(xiàn)象資料來源：郭文琴房地產(chǎn)企業(yè)競爭力分析與評價研究（3）企業(yè)活動與國家的關(guān)系，首先政府對地產(chǎn)業(yè)采取寬松的管制，企業(yè)可以自由進入這個產(chǎn)業(yè)。中國土地拍賣市場并不規(guī)范，優(yōu)質(zhì)土地的競爭十分激烈，特別是一線城市的CBD用地和鄰近住宅用地更為明顯，即使有資金也不一定能夠拿到地，與政府建立關(guān)系是中國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件，遠洋地產(chǎn)自身的股權(quán)結(jié)構(gòu)和歷史基因造就了它這方面的優(yōu)勢。遠洋地產(chǎn)的兩大股東分別是中國遠洋運輸總公司和中國中化集團公司，兩者都是重點大型國有企業(yè)，業(yè)務遍布全國，作為大城市運輸和工業(yè)發(fā)展的紐帶，與地方政府和軍方的關(guān)系密切，在兩大股東的社會關(guān)系支持下，遠洋地產(chǎn)在拿地和融資方面具有一定的優(yōu)勢。此外，政府對房地產(chǎn)的政策也是關(guān)鍵，由于自06年房地市場過熱，土地投機過度，eq\o\ac(○,27)形成市場風險，政府實行宏觀調(diào)控，對過熱的房地產(chǎn)業(yè)推出打壓政策，從資金方面限制房地產(chǎn)業(yè)的借貸，以從緊的貨幣政策收緊信用貸款，調(diào)高貸款利率，使土地投機的資金斷裂。eq\o\ac(○,28)從需求方面有兩大政策，一是針對房地產(chǎn)商的土地投機，實行閑置土地的開發(fā)期限和收取土地閑置的費用，提高其囤積土地的成本。二、是針對商品房的投機行為增加首付，購房套數(shù)的貸款和稅收限制，總體來說2007-2008年是限制發(fā)展。在全融海嘯的沖擊下，由于房地產(chǎn)業(yè)所占GDP的比重較大，對其他行業(yè)的發(fā)展具有巨大的拉動作用，為確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，2009年政府推出一系列救市政策，從而穩(wěn)定樓價，使產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。遠洋地產(chǎn)把握09年政府政策出臺的時機，在首季推出促銷計劃，使其銷售額大增至39億，同比增長7倍，完成全年合約銷售的49%，可見遠洋地產(chǎn)對政府政策的判斷十分準確，在關(guān)鍵的時候減價促銷，收回資金，以降低營運風險。（4）企業(yè)活動所處的國際經(jīng)濟關(guān)系，地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域性很強的行業(yè)，項目難以國際化，遠洋地產(chǎn)的發(fā)展重心是以北京為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟圈。客戶和資本可以國際化，北京作為國際大都市，中西商貿(mào)往來頻繁，外資人員對高質(zhì)商業(yè)和住宅物業(yè)的需求較大，長期租用高端物業(yè)，租金回報水平較高，間接吸引投資者購入遠洋地產(chǎn)的發(fā)展項目，再租給外資公司。資本國際化也是遠洋地產(chǎn)的競爭力所在，公司通過2007年全球投資推介會使其品牌在國際資本界得以亮相，并成功在港上市，花旗，摩根士丹利和瑞銀等國際資本都持其4%以上股票權(quán)益。eq\o\ac(○,18)匯率的變動對房地產(chǎn)業(yè)有一定的影響，市場預期人民幣上升的趨勢，使以人民幣計算的資產(chǎn)具有更好的升值潛力或抗通脹能力，國際貨幣的格局出現(xiàn)變動，人民幣的國際地位與流動性增強使房地產(chǎn)業(yè)有一個充份合理的上升預期，國內(nèi)外資金都向這一行業(yè)進行投資，而產(chǎn)品的質(zhì)量和地段是購買者決策的主要條件，遠洋地產(chǎn)在這方面具有國際優(yōu)勢。（5）經(jīng)濟社會及政治環(huán)境，遠洋地產(chǎn)所在的環(huán)渤海地區(qū)具有全國最高的技術(shù)創(chuàng)新環(huán)境，北京的中關(guān)村，東北的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，十一.五北方工業(yè)重鎮(zhèn)天津，加上京瀘高鐵的建設，使該地區(qū)的技術(shù)創(chuàng)新和金融環(huán)境處于全國最優(yōu)水平。中國人文治安與產(chǎn)權(quán)安全環(huán)境在近年得到完善，特別在奧運會后，北京市的治安水平大幅改善，美國時代周刊評選的中國十大治安城市，北京位居第2，安全指數(shù)較高。eq\o\ac(○,29)而產(chǎn)權(quán)安全環(huán)境方面，物權(quán)法的施行，說明私有資產(chǎn)得到保護，本地居民和海外投資者對物業(yè)投資的需求會增加。資源企業(yè)所擁有的或者可以獲得的各種“資源”，這些資源或以使企業(yè)具有某些優(yōu)勢，具體通過七個方面來評析。（1）人力資源，地產(chǎn)行業(yè)是知識密集型行業(yè)，對于員工的知識結(jié)構(gòu)有著較高的要求，行業(yè)周期性的波動和激烈的競爭環(huán)境需要更多的激勵，必須讓企業(yè)保持旺盛的活力，特別是銷售、規(guī)劃和客服人員的培訓和文化建設是必不可少的。遠洋地產(chǎn)堅持“平等、合作、共贏”的理念，將不同專業(yè)領(lǐng)域與技能的人才聚合在一起，尋求與員工建立心理契約。遠洋地產(chǎn)擁有一支深具地產(chǎn)經(jīng)驗、國際視野的管理團隊及資深干練的員工隊伍。核心員工目前約380人，平均年齡約35歲。其中100名核心管理人員從業(yè)年限約12年，在遠洋地產(chǎn)工作的年期平均超過8年，約35%為研究生學歷，專業(yè)范圍遍及投資、金融、工商管理、財務、法律、造價、建筑工程、設計、房地產(chǎn)、物業(yè)管理等相關(guān)領(lǐng)域。eq\o\ac(○,17)以銷售人員人力資源的管理為例，人員通過層層選拔，七天以上強化培訓，經(jīng)過兩千多道考試過關(guān)，培訓人員對客戶提到的所有問題，公司都有標準答案，銷售代表背得滾瓜爛熟。eq\o\ac(○,30)（2）土地資源，房地產(chǎn)企業(yè)的其中一個價值體現(xiàn)是土地儲備，因為充足的土儲才能持續(xù)經(jīng)營，作為有形資產(chǎn)的土地儲備越多越能得到資本市場的認同，當然在財務風險較低的情況下增加土地儲備是一個前提條件。至2009年1月止，遠洋地產(chǎn)的土地儲備達1228萬平方米，位於環(huán)渤海地區(qū)的土地儲備佔總儲備的76%（2007年：75%），其中24%位於北京。eq\o\ac(○,22)此外，長江三角洲地區(qū)和珠江三角洲地區(qū)分別佔集團土地儲備的9%和15%。即北京市的土地儲備達294萬平方米，REF_Ref230507169\h表37，在四家以北京為基地的H股上市公司中是最多的，大量優(yōu)質(zhì)的土地儲備是遠洋地產(chǎn)的重要資源，也是其具長遠競爭力的保證。表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s17四家以北京為基地的H股上市公司土地儲備公司全國土地儲備（萬平方米）北京市土地儲備（萬平方米）遠洋地產(chǎn)1228295首創(chuàng)置業(yè)71264北京北辰740230SOHO北京120120資料來源：2008年，遠洋地產(chǎn)，首創(chuàng)置業(yè)，北京北辰，SOHO北京年報整理土地儲備的“量”是前提，而“質(zhì)”也是一個重要的資源競爭因素，土地資源的地段決定物業(yè)的價值。城市中央商務區(qū)（CBD）的土地是十分稀缺和珍貴的，而且在成熟區(qū)域大面積且完整連接的土地就更顯珍貴，由于CBD的完善配套使生活于此處的人能夠享受到便利與快捷，信息流通快速，反映了CBD的效率，無論是歐美、香港、東京的開發(fā)商卻傾力把資源投入CBD地段的競爭，因為CBD土地的獨特性、單一性、代表性和稀缺性吸引著商業(yè)集聚，商務人士對CBD鄰近住宅的要求也是巨大的，而且愿意支付最高的租金。遠洋地產(chǎn)在京熱銷的6個項目中有3個都位于三環(huán)以內(nèi)的，鄰近朝陽區(qū)CBD，土地價值不菲，以遠洋公館的售價最高，見REF_Ref230507152\h表38。表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s18遠洋地產(chǎn)的區(qū)位和售價遠洋樓盤區(qū)位每平方米價格（元/平方米）遠洋萬和城四環(huán)26000遠洋山水四環(huán)12500遠洋-沁山水四環(huán)14000新干線6街三環(huán)22000遠洋公館三環(huán)33000遠洋一方三環(huán)11500資料來源：根據(jù)搜房網(wǎng)資料整理影響樓盤價格的最主要因素是物業(yè)與CBD區(qū)位之間的關(guān)系，以下運用SPSS軟件對影響樓盤的主要因素進行相關(guān)分析和回歸分析，以驗證區(qū)位地段是影響價格最主要因素這一假設。分析步驟：（1）樣本選取，以北京市區(qū)四環(huán)內(nèi)的樓盤作為分析的目標，因為這樣能夠更好地透視價格與區(qū)位的關(guān)系。樓盤以遠洋地產(chǎn)、北京北辰、首創(chuàng)置業(yè)的熱銷項目作為原始樣本，各取3個。（2）前期數(shù)據(jù)處理，區(qū)位地段數(shù)據(jù)的收集來源于搜狗地圖的測距系統(tǒng)，以物業(yè)到達朝陽區(qū)東直門地鐵站的實際最短路線作為CBD區(qū)位距離，由搜狗地圖提供實際測距系統(tǒng)，REF_Ref230507006\h表39。鄰里環(huán)境則通過對樓盤半徑2公里內(nèi)的環(huán)境設施進行評估，按權(quán)重計算總分，并作為每一個樓盤的鄰里環(huán)境系數(shù)。通過焦點房地產(chǎn)網(wǎng)收集樓盤總面積和車位的數(shù)據(jù)，見REF_Ref230507025\h表310。表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s19北京地區(qū)主要地產(chǎn)企業(yè)的新盤數(shù)據(jù)樓盤CBD區(qū)位地段（公里）鄰里環(huán)境總面積（萬/m）車位價格（元/平方米）遠洋公館45.755.2033000遠洋新干線45.7524128022000遠洋萬和城9.44.731128026000媒體公寓1426280013000傲城尊邸13.61.756.666015000綠色陽光3309500陽光上東6.54.3571.8316024000A-ZTown9.93.4536230016000和平小鎮(zhèn)4.24.6525100020000資料來源：搜狗地圖焦點房地產(chǎn)網(wǎng)作者計算整理表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s110新盤的鄰里環(huán)境的權(quán)重與得分值樓盤中學25%小學20%大型超市15%綜合醫(yī)院20%銀行10%總計遠洋公館61.510250.755150.55.75遠洋新干線61.510250.755150.55.75遠洋萬和城8261.260.920.420.24.7媒體村公寓20.530.620.320.420.22傲城尊邸10.2530.620.320.420.21.75綠色陽光0030.620.3陽光上東30.7571.440.65160.64.35A-ZTown51.255120.330.630.33.45和平小鎮(zhèn)61.591.830.4530.630.34.65資料來源：焦點房地產(chǎn)網(wǎng)作者計算整理（3）價格設為因變量，區(qū)位地段、鄰里環(huán)境、總面積和車位數(shù)量則為自變量，把數(shù)據(jù)輸入SPSS系統(tǒng)，求出因變量和各自變量之間的回歸散點圖、變量間的相關(guān)系數(shù)和回歸模型，生成圖表。（4）對統(tǒng)計結(jié)果進行分析，并結(jié)合遠洋地產(chǎn)的樓盤實際情況。圖STYLEREF1\s3SEQ圖表\*ARABIC\s11價格與各個自變量之間的回歸散點圖從REF_Ref230988594\h圖31散點圖中可以看出，9個樣本樓盤的價格變動與區(qū)位地段和鄰里環(huán)境有較連續(xù)和明顯的線性相關(guān)關(guān)系，其他兩者不明顯。當樓盤的位置與CBD區(qū)位距離越遠，其價格就越低，是負線性相關(guān)關(guān)系；當樓盤的鄰里環(huán)境系數(shù)越高，其價格越高，是正線性相關(guān)關(guān)系。圖表STYLEREF1\s3SEQ圖表\*ARABIC\s12相關(guān)系數(shù)從REF_Ref230988624\h圖表32中可以得到價格與區(qū)位地段的皮爾遜系數(shù)=0.774，雙尾檢驗概率p值=0.014<0.05，故價格與區(qū)位地段之間為顯著負相關(guān)，說明房價隨CBD距離增加而遞減。區(qū)位與鄰里環(huán)境是顯著正相關(guān)，說明CBD區(qū)域相對城市外圍提供了較完善的配套設施。而價格與鄰里環(huán)境的皮爾遜系數(shù)=0.681，雙尾檢驗概率p值=0.043<0.05，故價格與鄰里環(huán)境之間為低度相關(guān)。總面積和車位數(shù)量與價格因雙尾檢驗概率p值>0.05所以是為低度相關(guān)。但總面積和車位的皮爾遜系數(shù)=0.733，雙尾檢驗概率p值=0.025<0.05，說明分布在CBD外圍的樓盤有較多低成本的土地以提供車位，并且在CBD外圍的居住的人對私人汽車有較高的需求，以滿足通勤工作。圖STYLEREF1\s3SEQ圖表\*ARABIC\s13引入/刪除的變量圖STYLEREF1\s3SEQ圖表\*ARABIC\s14模型摘要圖STYLEREF1\s3SEQ圖表\*ARABIC\s15方差分析圖STYLEREF1\s3SEQ圖表\*ARABIC\s16回歸方程的回歸系數(shù)分析圖STYLEREF1\s3SEQ圖表\*ARABIC\s17排除在回歸模型之外的變量表REF_Ref230988719\h圖33表示在四個自變量中只有區(qū)位地段這一因素進入了回歸方程，其他被刪除。REF_Ref230988728\h圖34中“Model1”是回歸方程的編號，“R”和“RSquare”分別表示回歸方程的復相關(guān)系數(shù)和復相關(guān)系數(shù)的平方，“AdjustedRSquare”是更好的調(diào)整復相關(guān)系數(shù)的平方。REF_Ref230988737\h圖35中從“Sig”看出當區(qū)位地段進入方程時，自變量和因變量的完全無關(guān)系的概率為0.014。從REF_Ref230988745\h圖36可見常數(shù)項=31434.67，區(qū)位地段的回歸系數(shù)=-1315.013，反映出來的價格與CBD區(qū)位回歸模型為：Y（價格）=31434.67—1315.013X（區(qū)位地段）。REF_Ref230988753\h圖37是其他被排除沒有進入回歸模型的變量。從以上的相關(guān)性和回歸分析可以證明區(qū)位地段是影響最主要因素，而在樣本中遠洋地產(chǎn)的區(qū)位都處于優(yōu)良的北京三環(huán)地段，靠近朝陽區(qū)CBD。設施配套齊備，說明其地皮資源優(yōu)于其他地產(chǎn)公司。除了土地價值外，土地成本是開發(fā)商在土地資源成本方面最主要的競爭要素，低價土地意味著更高的利潤或更低的風險，根據(jù)廠商利潤最大化的原則，房地產(chǎn)開發(fā)將希望以更低的價格成本取得相對最好的土地資源，因為07年的土地資源競爭激烈，使許多開發(fā)商拍下了天價地王，相對于經(jīng)濟繁榮時期的“高買高賣”模式，控制土地資源的價值與成本之間的比例成為經(jīng)濟不景氣時的競爭要素，08年遠洋地產(chǎn)的平均土地成本為2118元/平方米，eq\o\ac(○,22)與土地成本具有規(guī)模優(yōu)勢的萬科2059元/平方米相當接近，eq\o\ac(○,31)而遠洋地產(chǎn)的土儲集中于北京四環(huán)內(nèi)，天津、沈陽的高新技術(shù)區(qū)及杭州的風景文化區(qū)，土地的區(qū)位優(yōu)勢明顯，土地價值與價格之比符合利潤最大化的原則，以更低價格買入了相對最好的資產(chǎn)。（3）技術(shù)資源，房地開發(fā)商的技術(shù)資源包括產(chǎn)品的質(zhì)量和創(chuàng)新。企業(yè)提供合格的產(chǎn)品是長期經(jīng)營的基礎，產(chǎn)品質(zhì)量的控制和進步可以使企業(yè)產(chǎn)品的基本功用能夠滿足消費者的要求，并通過行業(yè)互相促進來提高產(chǎn)品的質(zhì)量水平，企業(yè)自身的技術(shù)資源也可以建立一個有利于自身的質(zhì)量體系，從而把行業(yè)產(chǎn)品或服務標準化。遠洋地產(chǎn)對產(chǎn)品質(zhì)量進行全面質(zhì)量管理，采取標準化的采購和開發(fā)技術(shù)。加上擁有15年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，使公司在建筑工程上獲得多項榮譽，其中遠洋大廈于02年獲得由國家工程建設質(zhì)量獎審定委員會頒發(fā)的“工程建設質(zhì)量獎”，這是國家工程建設質(zhì)量最高獎項。（REF_Ref230505422\r\h附錄A）開發(fā)商的技術(shù)資源也可以從外部獲得，特別是規(guī)劃和設計方面的技術(shù)，這樣能夠選取一個最好的方案和節(jié)省成本，能夠合理地引入外部技術(shù)也是一種資源。遠洋地產(chǎn)為杭州運河商務區(qū)地塊組織總規(guī)劃方案國際評標活動，咨詢方有來自：美國的RTKL建筑師事務所，英國的BENOY建筑師事務所，日本山本理顯建筑師事務所以及浙江大學建筑設計研究院。說明公司對外部資源的應用和號召能力也較強。事實上見REF_Ref230505493\h表格311遠洋地產(chǎn)的項目類型和數(shù)量，遠洋地產(chǎn)成功開發(fā)了11個住宅項目，均獲得購買者的好評，得到市場的認同，建立了良好的市場品牌和企業(yè)形象。eq\o\ac(○,32)表格STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s111遠洋地產(chǎn)的項目類型和數(shù)量類型數(shù)量住宅項目11商業(yè)項目3寫字樓項目4別墅項目1酒店項目1資料來源：根據(jù)搜房網(wǎng)整理（4）資金資源，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，擴大土地儲備是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的條件，加上開發(fā)成本，項目的投入資金巨大，并且回收周期較長，利息支出較大，在項目發(fā)展的過程中出現(xiàn)資金斷裂，可能直接導致企業(yè)的倒閉，資金不足帶來的擴張風險是不容忽視的，所以良好的資金資源是房地產(chǎn)業(yè)擴張合并和對抗風險的主要因素。在企業(yè)擴張的階段，融資是增強競爭力的必要方式，企業(yè)可以通過銀行貸款，發(fā)行企業(yè)債券，上市集資等方式籌集資金，而籌集資金的數(shù)量與渠道可以體現(xiàn)企業(yè)的資金競爭優(yōu)勢。遠洋地產(chǎn)并無資金壓力，除了因為其相對穩(wěn)健的土儲擴張模式外，把握融資時機是其資金來源的主要因素。遠洋地產(chǎn)于2007年9月赴港IPO，資本市場對遠洋地產(chǎn)的集資給予正面回應，公開認購部份超額20倍，成功集資119億港元，以支付發(fā)展費用和償還債務，使公司資金水平充裕。eq\o\ac(○,33)在08年的9月，公司獲2.15億美元的銀行貸款，利率水平在5.25%左右，低于國內(nèi)貸款利率，不但增加了公司的資金實力，也緩和長期的利息成本.eq\o\ac(○,34)截至2009年04月遠洋地產(chǎn)有88億元現(xiàn)金和90億元的授信額，等待著更佳的收購機會。（5）社會關(guān)系資源，具有政府背景的企業(yè)在企業(yè)競爭中會具有一定的優(yōu)勢，特別在中國的現(xiàn)有制度下，市場機制并不規(guī)范，存在許多非價格競爭因素，行政命令依舊是國家發(fā)展的主體，主要的社會資源都可以通過社會關(guān)系來調(diào)配，所以擁有廣闊而強大的社會關(guān)系將使企業(yè)在競爭中進行最優(yōu)的資源配置，發(fā)揮出獨有的競爭力。遠洋地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)背景使其擁有良好的社會關(guān)系資源，兩大主要的股東遠洋運輸總公司及中化集團的既有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和社會關(guān)系很大程度上幫助其比同業(yè)更容易獲得商機。這方面主要表現(xiàn)在土地儲備上，拿地的競爭不單是價格的顯性競爭，更會存在許多非價格競爭因素，與當?shù)卣P(guān)系，購地模式和開發(fā)模式等因素影響著成敗。一級土地開發(fā)由政府作為主體，再委托企業(yè)進行“生地”變“熟地”的流程，開發(fā)商通過協(xié)議出讓的方式加入到一級土地開發(fā)隊伍中來，他們在意的并非是一級土地開發(fā)不到10％的利潤,eq\o\ac(○,35)而參與其中的企業(yè)有更多的機會接觸政府，有利于爭取開發(fā)權(quán)，這種開發(fā)模式能否成功關(guān)鍵是社會關(guān)系資源的競爭力。一級土地開發(fā)在遠洋地產(chǎn)土地儲備戰(zhàn)略中發(fā)揮重要作用。一級土地開發(fā)可使公司參與物業(yè)開發(fā)的初期工作，從而可以制定更為詳細的項目規(guī)劃，縮短項目開發(fā)週期，加快預售，正如遠洋沁山水（北京）是公司首個因成功進行一級開發(fā)而順利競得二級開發(fā)權(quán)的項目。eq\o\ac(○,36)此外，遠洋地產(chǎn)隱含著巨大社會關(guān)系資源，其為北京商務中心區(qū)開發(fā)建設公司的大股東，占股比例47%。而北京商務中心區(qū)所負責一級開發(fā)的地塊，占地30公頃，以國貿(mào)為中心，從東二環(huán)到東三環(huán)，將北京市CBD中心黃金地塊全部占有。eq\o\ac(○,37)按照土地一級開發(fā)帶動二級開發(fā)的慣例，遠洋地產(chǎn)在商務中心區(qū)的土地儲備預期十分可觀。相信這塊黃金地段將使遠洋地產(chǎn)的北京房地產(chǎn)的領(lǐng)導地位更加穩(wěn)固。（6）區(qū)位優(yōu)勢，企業(yè)所在區(qū)域的競爭力和優(yōu)勢直接影響到企業(yè)競爭力，區(qū)域競爭力是指區(qū)內(nèi)經(jīng)濟主體在市場競爭的過程形成并表現(xiàn)出來爭奪資源或市場的能力，競爭主體在爭奪資源和市場時表現(xiàn)一種綜合的能力。具有區(qū)位優(yōu)勢的城市，可以加速產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升房地產(chǎn)業(yè)的競爭力，中國的區(qū)位優(yōu)勢多以政府干預形式配合市場發(fā)展起來的，具有持續(xù)性、政策性的和不可替代性，全球化過程中，國內(nèi)外企業(yè)謀求區(qū)域化或國際化擴張，以經(jīng)濟中心進行信息管理，使公司資源在全球適當?shù)牡貐^(qū)進行分工生產(chǎn)，實現(xiàn)跨國企業(yè)的規(guī)模擴張，分散化經(jīng)營使管理集中在某經(jīng)濟中心地區(qū)，形成了總部經(jīng)濟，其特點是：交通便利，城市功能的核心，人口密度高，地價高、土地使用率高，這些因素全是有利發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)及高檔商品房的條件。北京作為全國的政治經(jīng)濟中心，工商金融業(yè)高度聚集，是房地產(chǎn)企業(yè)必爭之地，遠洋地產(chǎn)立足于此，并有295萬平方米的土地儲備，區(qū)位資源優(yōu)勢明顯。除此之外，根據(jù)國家十一.五規(guī)規(guī)劃，把天津發(fā)展成為北方工業(yè)重鎮(zhèn)，規(guī)劃天津的濱海新區(qū)將發(fā)展為北京金融中心，天津港以國際級港口為發(fā)展的目標，定位是區(qū)域內(nèi)的物流中心。天津是遠洋地產(chǎn)在北京以外的一個最主要的目標市場，在天津土地儲備擴充至264萬平方米，占總土地儲備22%。eq\o\ac(○,38)隨著天津的區(qū)位優(yōu)勢日益明顯，遠洋地產(chǎn)將成為這個焦點市場的主要獲益者，從REF_Ref230601832\h表312可以看到遠洋地產(chǎn)在未來三年天津的發(fā)展布局，遠洋城項目的總樓面面積占其未來3年所有項目規(guī)模的15%。表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s112遠洋地產(chǎn)天津房地產(chǎn)項目地區(qū)項目總樓面面積（平方米）可售面積權(quán)益%天津遠洋城22340001773000100遠洋新干線44900035300097.05遠洋天地一期32000022000096.49遠洋天地二期27000019100096.99資料來源：根據(jù)2008年遠洋地產(chǎn)年報整理（7）基礎設施資源——京滬高鐵，REF_Ref230506091\h圖38，以京津兩地為公司的發(fā)展重心，一個是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢區(qū)域，另一個是未來的產(chǎn)業(yè)增長點，而且它的基礎設施完善。2010年投入運營的京滬高鐵全長1317公里，時速350公里/時，貫通21個城市。eq\o\ac(○,39)京滬高鐵的建設將大幅提高北京與天津的運輸效率，更促使渤海經(jīng)濟與長江三角洲的經(jīng)濟融合和分工，地區(qū)的產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢會浮現(xiàn)，把北方的京津與長三角的上海連成一線。根據(jù)國外發(fā)展經(jīng)驗,市中心城市對周邊城市發(fā)展的最佳帶動是1-2小時交通圈,高鐵時速300公里,交通圈為500-600公里。eq\o\ac(○,40)eq\o\ac(○,43)北京到上海的直達時間縮短為5小時，北京-天津為140公里,高鐵30分鐘到達。eq\o\ac(○,39)以京滬各為圓心,600公里為半徑,全線城市都在有效輻射范圍內(nèi),接受著來自上海和北京的輻射,徐州為南北分界。天津的位置接近北京,位于渤海的出海口,十一.五規(guī)劃最大北方經(jīng)濟中心,2007年GDP5050億,在高鐵線排行第四。本文預期環(huán)渤海經(jīng)濟圈+長三角經(jīng)濟圈會使該城市群的居民的居住地點出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，將加速高收入人群和投資者向主要城市（京滬津）集聚，各地富裕階級能便利地到達京滬津進行不動產(chǎn)投資決策，而由于通勤時間縮短使中收入階層也樂意到更遠的地方去居住，商品房的需求將會再次燃點。（REF_Ref230505976\r\h附錄B）圖STYLEREF1\s3SEQ圖表\*ARABIC\s18京滬高鐵沿線城市衛(wèi)星圖資料來源：Google衛(wèi)星圖片，加入京滬高鐵路線與站點能力金碚指出能力是能保證企業(yè)生存和發(fā)展以及實施戰(zhàn)略的“能力”具體表現(xiàn)在環(huán)境的適應性，對資源開發(fā)控制的能動性以及創(chuàng)新性。（1）環(huán)境的適應性，房地產(chǎn)業(yè)是周期波動性較大的行業(yè)，土地資源和市場價格的變動直接影響企業(yè)的盈利水平和競爭力，而房屋的要求與供應往往存在滯后性和不對稱性，使企業(yè)利潤出現(xiàn)大幅波動，也為企業(yè)財務帶來不確性風險，環(huán)境的適應性是房地產(chǎn)業(yè)生存和擴張的戰(zhàn)略性競爭要素。遠洋地產(chǎn)有較強的適應能力，并快速應變市場環(huán)境，在07年股市和樓市興旺時，立刻組織往海外上市，為公司籌得寶貴且關(guān)鍵的119億港元資金，不但可以還清原有債務，更可以留有現(xiàn)金作土地并購，相對其他資金壓力沉重的企業(yè)，遠洋將在此次地產(chǎn)業(yè)整合中獲得更強的競爭力。2008年第三季的樓盤銷情轉(zhuǎn)弱，價量齊跌，土地出現(xiàn)流拍，環(huán)境急速轉(zhuǎn)變，2008年以來遠洋地產(chǎn)通過對環(huán)境的判斷，再次把握時機進行一系列的購地和并購活動eq\o\ac(○,44)REF_Ref230506146\h表313，大量增加低價且優(yōu)質(zhì)的土地儲備以降低公司的長期土地成本，根據(jù)市場情況調(diào)整公司資源結(jié)構(gòu)是適應能力的表現(xiàn)。表STYLEREF1\s3SEQ表格\*ARABIC\s113遠洋地產(chǎn)上市后的購地活動年份城市方式項目價格（億）意義2007杭州競拍杭一棉22.26杭州商務區(qū)2007北京競拍玉標住宅區(qū)7增加在京土地2008北京競拍石景山區(qū)石槽16.5增在京土儲2008北京競拍朝陽區(qū)管莊15.8土地協(xié)同效應續(xù)表2008中山競拍遠洋城二期0.5土地協(xié)同效應2008大連并購乾豪地產(chǎn)4.8規(guī)模進入大連2008大連并購宏多集團7.2增環(huán)渤海土儲資料來源：遠洋地產(chǎn)拿地新策：不拿地王2008年遠洋地產(chǎn)年報作者整理（2）對資源開發(fā)控制的能動性，房地產(chǎn)開發(fā)控制必須要有能動性，不斷認識行業(yè)的變化，有目標和有計劃地改善現(xiàn)狀，這種能力要專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗結(jié)合。遠洋地產(chǎn)最新的拿地政策是協(xié)同式拿地，通過去認識行業(yè)變化以求提供更優(yōu)質(zhì)而總成本更低的項目，因此把拿地目標放在自身已有項目的周邊。協(xié)同效應，除了能形成比較好的規(guī)模效應外，還會有很多便利，無論是與政府的溝通還是審批的流程，都有一定基礎。此外，已開發(fā)項目所積累的與相關(guān)部門的業(yè)緣、客戶群體、品牌認同都能為后繼項目開發(fā)打下良好準備，更能體現(xiàn)出優(yōu)勢。遠洋地產(chǎn)在一個區(qū)域初次拿地的時候，就會考慮并關(guān)注該地塊周圍的拿地機會，有目標和有計劃地考慮長遠策略。例如遠洋開發(fā)的遠洋一方，地產(chǎn)項目與教育的結(jié)合，引進知名學校、與政府及學校建立良好的教育合作關(guān)系，充分利用優(yōu)質(zhì)教育資源建設社區(qū)教育環(huán)境，貼心關(guān)懷社區(qū)未來孩子的教育和成長，教育配套使社區(qū)的居民最關(guān)心的教育問題得到妥善的解決，樓盤開發(fā)控制的能動性強，善于改善產(chǎn)品的價值。（3）創(chuàng)新性是企業(yè)競爭力的重要表現(xiàn)，從企業(yè)間越趨同質(zhì)化的產(chǎn)品來看技術(shù)創(chuàng)新可以形成產(chǎn)品差異競爭，并先于競爭對手領(lǐng)導行業(yè)的創(chuàng)新，成為技術(shù)的領(lǐng)導者，使其他企業(yè)成為跟隨者，從而建立競爭優(yōu)勢。遠洋地產(chǎn)在技術(shù)創(chuàng)新方面投入了大量資源，在節(jié)能環(huán)保和室內(nèi)綠色認證方面得到專業(yè)評估機構(gòu)的認同，分別獲得“2007年度中國和諧地產(chǎn)建設典范企業(yè)”和“綠色健康示范樓盤”。（REF_Ref230505422\r\h附錄A）知識知識要素是指不受物質(zhì)資源約束本身卻能夠物化為企業(yè)的“資源”和“能力”的知識，包括獨特創(chuàng)意，觀念，戰(zhàn)略，體制，商業(yè)模式，團隊默契。從性質(zhì)上看，知識是能力的一種，更是最核心最里面的獨有能力；就知識要素而言，不同企業(yè)的“知識”能力并不一樣。許多企業(yè)能在擁有多種能力，而只要真正擁“知識”能力，企業(yè)的核心競爭力就可以形成，而且成為一種優(yōu)于其他對手的競爭要素。而遠洋地產(chǎn)的“知識”要素體現(xiàn)在觀念和品牌戰(zhàn)略上。“求變”的觀念，遠洋地產(chǎn)的求變觀念，促使其迅速完善內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)。未上市前的遠洋地產(chǎn)即中遠地產(chǎn)，是遠洋集團的下屬公司，其人員的主要結(jié)構(gòu)是國有企業(yè)員工，有傳統(tǒng)國企員工的一般性觀念，較安于現(xiàn)狀。在股權(quán)單一化和國有化的背景下，中遠地產(chǎn)也像其他國企的組織結(jié)構(gòu)一樣，有分工不明和重疊，人員調(diào)遷全憑關(guān)系和當時產(chǎn)業(yè)的熱度，由于國企人員偏好向高利潤行業(yè)流動，且空降時原職不變，間接形成搭便車，分享了企業(yè)成果。董事總經(jīng)理李明也是由母公司委派的，但其觀念上打破傳統(tǒng)，并致力在公司內(nèi)形成一種“求變”的文化觀念，當公司效益好了，很多人希望到中原地產(chǎn)去，他訂立了一條規(guī)矩，必須辭去原有職務才調(diào)來，不能原職調(diào)配。這一規(guī)矩既穩(wěn)住中遠原有員工的拼勁，有力地證明公司會公平對待員工，自己的付出不會為他人作嫁衣，另一方面，增加了搭便車的人的機會成本，放棄原有職級換取新的工作機會成為他們所考慮的主要因素。遠洋地產(chǎn)的求變觀念不但體現(xiàn)在人力資源上，更體現(xiàn)在公司組織形態(tài)上，李明表示永遠在變革當中堅持一個原則，當組織形態(tài)沒有變成有限責任公司的時候，公司運行已經(jīng)要像一個真正的有限責任公司那樣運行，當公司不是中外合資公司的時候，就開始模仿，模擬按照一個中外合資企業(yè)運行。eq\o\ac(○,30)領(lǐng)導者能有長遠的眼光，注意到無形的組織結(jié)構(gòu)是公司成長的關(guān)鍵，以此進行變革實際就是運用到管理知識把無形化的組織內(nèi)部治理有型化，使之成為一種變革的推動力。觀念的上的改變不單是反映在公司某一個事件上的方法，而是一種具有通用性的知識并可以協(xié)助公司各個方面的發(fā)展。自成為一家香港上市的公眾公司，遠洋地產(chǎn)就務實地執(zhí)行公眾公司的治理標準，專業(yè)的財務報表和信息披露見證其組織變革的又一次成功。品牌是目標消費者及公眾對于某一特定事物心理的﹑生理的﹑綜合性感受和評價的結(jié)晶物。所謂品牌戰(zhàn)略就是公司將品牌作為核心競爭力，以獲取差別利潤與價值的企業(yè)經(jīng)營策略。品牌戰(zhàn)略使企業(yè)的產(chǎn)品成形認知上的差異化，品牌的價值越高，產(chǎn)品的信譽度和安全感越高。品牌戰(zhàn)略的流行使許多企業(yè)認為這是一種宣傳手段和口號，并沒有在意對品牌形象的建設投入實質(zhì)資源，使市場上許多所謂的品牌只是虛有其表的宣傳手段，并沒有用“知識”把企業(yè)無形資源構(gòu)建成真正意義上的品牌，遠洋地產(chǎn)注重品牌戰(zhàn)略，并于環(huán)渤海地區(qū)擁有良好的信譽，冠絕北京，其品牌價值高達38.37億元。（REF_Ref230505422\r\h附錄A）遠洋地產(chǎn)擁有一套完善的品牌建設體系，其內(nèi)涵在于引導客戶開啟美好生活。以客戶專家為目標，深入研究客戶居住，消費行為，為客戶潛在需求提供優(yōu)質(zhì)貼心服務，帶給客戶豐富的生活體驗。其品牌理念在客戶關(guān)系管理上也得到體現(xiàn)，摘自網(wǎng)上的一段報道是現(xiàn)實的寫照“12月21日，北京溫度驟降，零下12度的低溫讓整個北京城籠罩在刺骨的寒風中，然而地鐵玉泉路南側(cè)的遠洋·沁山水二期開盤現(xiàn)場