物業(yè)管理計(jì)劃書

物業(yè)管理方案書一：

在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧20xx年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)閱歷，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，樂觀協(xié)作集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn)，勇于面對(duì)不足，團(tuán)結(jié)一心，增加大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和協(xié)作意識(shí)，同心同德，努力完成工作。我們會(huì)連續(xù)發(fā)揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的快速進(jìn)展竭心盡力。

《孫子兵法》說："間于天地之間，莫貴于人。'員工是企業(yè)的根本，員工素養(yǎng)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培育一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì)作為2024年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓(xùn)方案、績(jī)效考核，推動(dòng)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的分散力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標(biāo)：

人員當(dāng)月流淌率小于5%

人員培訓(xùn)掩蓋率達(dá)到100%

人員聘請(qǐng)到崗率達(dá)到98%

員工生活滿足度達(dá)到90%

1、團(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實(shí)到位。推行與之相協(xié)作的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工的樂觀性?？?jī)效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部方案以保安部作為試點(diǎn)，對(duì)每個(gè)崗位提出詳細(xì)的崗位職責(zé)要求，推行新的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工對(duì)工作的樂觀性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理力量，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提高自我提升的動(dòng)力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上實(shí)行績(jī)效管理，力求在三月份全面掩蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績(jī)效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對(duì)崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有方案巡查管理。準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺問題，準(zhǔn)時(shí)改進(jìn)。

2、人事行政部將把提高員工素養(yǎng)作為部門工作的重點(diǎn)，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)方案，以業(yè)務(wù)學(xué)問培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸，強(qiáng)化理念，增加員工仆人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培育開拓進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到"100%業(yè)主第一'。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報(bào)告統(tǒng)一行動(dòng)的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，實(shí)行優(yōu)勝劣汰的方針，對(duì)入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素養(yǎng)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素養(yǎng)。

3、在提高管理要求的同時(shí)，更進(jìn)一步關(guān)懷員工生活，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾恚M織相應(yīng)的員工生日活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。重視改善員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并準(zhǔn)時(shí)賜予改善。

4、效益是企業(yè)的最終目標(biāo)，通過崗位責(zé)任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的狀況，避開人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格掌握人事成本。

5、行政方面，將以協(xié)作業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提，樂觀與各部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力協(xié)作。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。準(zhǔn)時(shí)完成物料選購(gòu)，嚴(yán)格管理物料的選購(gòu)、使用掌握流程，重視公司資產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。

二、客服中心

物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持"以人為本'的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

工作思路：

強(qiáng)調(diào)成本掌握意識(shí)和成本管理程序；

強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程；

強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的共性化；

強(qiáng)調(diào)"以人為本'的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化；

致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

目標(biāo)設(shè)置：

客戶綜合滿足率不低于90％；

服務(wù)綜合準(zhǔn)時(shí)率不低于85％；

業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)100％；

小區(qū)

綠化完好率不低于90％；

綠化掩蓋率不低于60％；

管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到70％；

二期收費(fèi)率達(dá)到90％；

生活垃圾日清率為100％；

工作重點(diǎn)：

依據(jù)對(duì)20xx年的工作回顧和反思，20xx年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實(shí)執(zhí)行，以提高管理服務(wù)效能，營(yíng)造和諧生活環(huán)境。

（1）制定、完善工作手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟識(shí)管理程序，達(dá)到規(guī)范自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。并對(duì)員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識(shí)等方面的培訓(xùn)，通過不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過硬、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對(duì)進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評(píng)比，對(duì)不稱職員工堅(jiān)決撤換。

（2）小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶制造一個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境，是我們特別重視的問題，以往的管理閱歷告知我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充實(shí)發(fā)揮每個(gè)人的潛能，仔細(xì)地去做好每天的保潔工作。樂觀宣揚(yáng)環(huán)保意識(shí)，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)。

（3）依據(jù)目前的收樓狀況，強(qiáng)化對(duì)工程修理的監(jiān)管力度，與各部門樂觀協(xié)調(diào)協(xié)作，完成收樓任務(wù)。

（4）對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動(dòng)、定期支配上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通，聽取業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，實(shí)行有效措施進(jìn)行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量；對(duì)于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求，按國(guó)家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主急躁解釋，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政策宣揚(yáng)，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭(zhēng)取業(yè)主的理解，對(duì)經(jīng)解釋無效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順當(dāng)開展。

（5）加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。

（6）幫助成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組，實(shí)行業(yè)主自治，共同管理。

三、工程修理

四、保安部

保安部針對(duì)20xx年總結(jié)和分析工作狀況，連續(xù)堅(jiān)持以固強(qiáng)補(bǔ)弱和狠抓落實(shí)為中心，以做好平安和服務(wù)工作為前提，搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)。結(jié)合公司的進(jìn)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財(cái)、物的平安，協(xié)作客服，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。

工作目標(biāo)

住客及公司綜合滿足度95%；

無因管理責(zé)任事故率0；

新員工崗前培訓(xùn)率100%；

不合格項(xiàng)整改率100%；

員工流淌率20%（不包括非正常流淌率）；

突發(fā)大事快速反應(yīng)率為98%；

非正常投訴率低于2%。

并全力協(xié)作做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項(xiàng)的接管，同時(shí)全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理，樹立保安隊(duì)伍的形象。

2、做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項(xiàng)安防工作，節(jié)日前小區(qū)平安大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)；同時(shí)落實(shí)好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班；明確強(qiáng)調(diào)放假不放制度；組織和支配好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余消遣活動(dòng)。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場(chǎng)地的修復(fù)完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊(duì)，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比賽做好預(yù)備。

3、保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動(dòng)，體現(xiàn)保安隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)熱忱，同時(shí)建立良好的口碑。

4、做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期預(yù)備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn)，逐步轉(zhuǎn)變完全靠"人防'的管理模式。同時(shí)設(shè)專人負(fù)責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時(shí)的監(jiān)督和管理，提高安防標(biāo)準(zhǔn)。

5、針對(duì)一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備狀況，更進(jìn)一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使用運(yùn)作培訓(xùn)，同時(shí)加強(qiáng)日常消防培訓(xùn)和突發(fā)大事處理演練。依據(jù)實(shí)際狀況將小區(qū)日常平安管理留意事項(xiàng)、家居與森林防火、突發(fā)大事處理方法等安防常識(shí)制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識(shí)的宣揚(yáng)和群防群治工作。

6、做好人員的培育和儲(chǔ)備工作。對(duì)保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強(qiáng)有力綜合型的隊(duì)伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員流淌高峰期前做好人員安撫工作，加強(qiáng)與人才市場(chǎng)、部隊(duì)和保安學(xué)校的聯(lián)系，做好人員補(bǔ)充儲(chǔ)備工作。全年退伍軍人占總?cè)藬?shù)比例為75%，其它占比例為25%（保安學(xué)校、警校、武校人員）。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力制造最大價(jià)值，做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門。

7、加強(qiáng)骨干隊(duì)伍的建設(shè)，拓寬員工學(xué)問面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí)，查找自身問題，提高整體素養(yǎng)和層次，（骨干隊(duì)伍）使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評(píng)，部門上半年工作總結(jié)時(shí)工作述職。

五、會(huì)所經(jīng)營(yíng)

20xx年上半年將連續(xù)以服務(wù)為先、效益為本的經(jīng)營(yíng)方針，樂觀協(xié)作營(yíng)銷及客服工作的開展。實(shí)行敏捷的經(jīng)營(yíng)手法，推出更貼身的服務(wù)，把會(huì)所經(jīng)營(yíng)做到推陳出新。在內(nèi)部管理上，加強(qiáng)本部門各經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的協(xié)調(diào)合作性，著力增加和提升員工工作技能和服務(wù)意識(shí)，最大限度地調(diào)動(dòng)人員的樂觀性、制造性；切實(shí)加強(qiáng)餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開展。

工作目標(biāo)

力爭(zhēng)半年創(chuàng)收3萬元；

六、財(cái)務(wù)管理

圍繞集團(tuán)進(jìn)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)年度工作目標(biāo)，促進(jìn)效益增長(zhǎng)，完善財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)資金、資產(chǎn)、成本、選購(gòu)價(jià)格的管理和掌握。在把服務(wù)放在第一位的同時(shí)，建立規(guī)范的賬務(wù)管理，樂觀協(xié)作業(yè)務(wù)部門工作的開展，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項(xiàng)工作指標(biāo)和工作任務(wù)，制定物業(yè)財(cái)務(wù)部10年上半年工作方案如下：

工作目標(biāo)：

服務(wù)滿足度90%；

掌握虧損在20萬元以內(nèi)；

建立君華物業(yè)成本庫(kù)；

1、物業(yè)財(cái)務(wù)部在集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下,依據(jù)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度,結(jié)合物業(yè)財(cái)務(wù)工作的實(shí)際狀況,建立一套具體完整的成本庫(kù),合理的進(jìn)行成本掌握,準(zhǔn)時(shí)精確?????地向管理層供應(yīng)最真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

2、負(fù)責(zé)公司資金方案的制定與跟蹤對(duì)比，管理臺(tái)帳的登記與財(cái)務(wù)狀況分析，并向管理層供應(yīng)財(cái)務(wù)報(bào)告,進(jìn)行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭(zhēng)掌握半年虧損額在20萬以內(nèi)。

3、以服務(wù)為宗旨，與客服中心一起做好管理費(fèi)的收繳工作。對(duì)于前期欠費(fèi)的業(yè)主要與客服中心協(xié)作，一起商定催繳的方法，爭(zhēng)取催繳率達(dá)到30％。把物業(yè)公司的收費(fèi)工作推向一個(gè)新的臺(tái)階。

4、負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核，規(guī)范財(cái)務(wù)付款審核程序，進(jìn)行新的財(cái)務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對(duì)物業(yè)公司各部門負(fù)責(zé)人及本部門員工組織一起學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)制度，對(duì)以前修改的部分要進(jìn)行重點(diǎn)的講解，新的制度實(shí)施后，要嚴(yán)格根據(jù)制度執(zhí)行。財(cái)務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)督把關(guān)。

5、完成09年的年終財(cái)務(wù)總結(jié)，進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)告。并且依據(jù)各部門供應(yīng)的數(shù)據(jù)編制10年上半年資金方案，上報(bào)集團(tuán)資金方案部，依據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的資金方案，合理支配物業(yè)公司10年上半年每個(gè)月的資金，并與各部門協(xié)商對(duì)一些付款方案進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

物業(yè)管理方案書二：某樓盤項(xiàng)目物業(yè)管理方案方案書

一、概述

某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二、目標(biāo)

貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、有用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

四、人事

人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。估計(jì)16名員工（按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)）。

序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注

1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。

2經(jīng)營(yíng)部主任1詳細(xì)經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。

3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證

4物業(yè)管理員1詳細(xì)物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。

5平安護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。

6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電修理服務(wù)等。

7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。

員工聘請(qǐng)后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。

五、經(jīng)營(yíng)猜測(cè)

a)經(jīng)營(yíng)收入：19.14萬元（年度，以下省略）

l物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬元

應(yīng)收12.6萬元

30000*12*0.35=126000（元）

估計(jì)收入11.34萬元（收繳率90%）

l修理服務(wù)費(fèi)：0.5萬元

l特約服務(wù)：5.8萬元

l其他收入：1.5萬元

b)支出：20.25萬元

l人員工資福利：14萬元

l辦公費(fèi)用：2.5萬元（辦公、平安護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等）

l修理保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元

l稅金：1.05萬元

l不行預(yù)見費(fèi)用：1.2萬元

c)潤(rùn)虧：-1.11萬元

d)物業(yè)接管期間

前期投入：10萬元（辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、平安護(hù)衛(wèi)用品、綠化等）

e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：21.962萬元/年，0.61元/月*M2

（1）員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)

1經(jīng)理112001200

2經(jīng)營(yíng)部主任1800800

3辦事員36001800

4物業(yè)管理員1800800

5平安護(hù)衛(wèi)員75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額合計(jì)9600

工資總額合計(jì)：9600元/月；115200元/年

福利：115200*23%=26496（元/年）

合計(jì)：14..17萬元/年

（2）公用設(shè)施設(shè)備修理及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元

（3）綠化管理費(fèi)：綠化率45%1.04萬M2*1元/年*M2=1.04萬元

（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

（5）平安護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬元

（6）辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算

5.52萬元*25%=1.38萬元

（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即1萬元

（8）稅費(fèi)：按營(yíng)收5.5%繳納即1.052萬元

（9）保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保

（10）合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8%計(jì)算1.36萬元

但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，削減支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月*M2。

六、前期物業(yè)接管

a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參加工程驗(yàn)收（無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議）。

b)物業(yè)接管驗(yàn)收

l既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

l是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)平安和使用功能的再驗(yàn)收；

l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；

l房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；

l落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位；

l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)比檢查，發(fā)覺產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，懇求賜予幫助解決。

l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)比檢查，發(fā)覺接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，懇求賜予幫助解決。

l接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)覺的問題應(yīng)準(zhǔn)時(shí)督促有關(guān)單位快速解決。

l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明緣由，準(zhǔn)時(shí)上報(bào)開發(fā)商，懇求盡快解決。

l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。

l接管驗(yàn)收中若發(fā)覺問題，應(yīng)明確記錄在案，商定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。

l接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。

七、入伙

1、預(yù)備工作

l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；

l車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫(kù)；

l垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等

l樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)

l分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等；

l制定入住流程；

l印刷入住表格；

2、協(xié)調(diào)工作

l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。

l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，便利業(yè)主。

l與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。

3、入伙現(xiàn)場(chǎng)

入伙預(yù)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，平安護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。

進(jìn)行入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢(shì)。

留意事項(xiàng)：避開后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。

4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序

發(fā)函辦入伙手續(xù)

簽約

5、辦理入伙手續(xù)程序

已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書、身份證、購(gòu)房合同

確認(rèn)業(yè)主身份繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金

建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi)，蓋章

業(yè)主簽署

向業(yè)主辦理手續(xù)

八、物業(yè)裝修與管理

業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必需在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。依據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必需向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫業(yè)主裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，依據(jù)商定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。

業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需照實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明托付施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書上簽字蓋章。

九、物業(yè)檔案的建立

物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程修理、配套、改造必不行少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必需移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越簡(jiǎn)單，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了修理必不行少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)修理資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是根據(jù)資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。

十、日常管理

（一）房屋管理運(yùn)作一覽表

工作內(nèi)容核對(duì)業(yè)主裝修審核巡察跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟識(shí)收費(fèi)財(cái)務(wù)

頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6H/天，毀滅違章于未然每周三次100%

標(biāo)準(zhǔn)精確?????符合規(guī)定，無危及平安、外觀無轉(zhuǎn)變、用途無轉(zhuǎn)變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1以下。無違章裝修準(zhǔn)時(shí)聽取業(yè)辦法見、滿意業(yè)主合理要求，業(yè)主滿足率99%以上對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話以及家庭狀況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次

工作程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡察、走訪、整理檔案

（二）綠化管理

工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗

工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜；夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，依據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)峻者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)峻者半月一遍8H/天春夏季一遍，嚴(yán)峻者隨缺隨補(bǔ)

標(biāo)準(zhǔn)勻稱，保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好勻稱，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上

程序7：00~9：30澆水、施肥；9：30~11：30除雜草、整形、保潔；13：30~15：30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔；15：30~17：00澆水、施肥

（三）房屋及公用設(shè)施修理、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表

工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡察清理室內(nèi)修理室外修理及養(yǎng)護(hù)

道路停車場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈

頻度8H內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補(bǔ)24H內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，準(zhǔn)時(shí)修理每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外準(zhǔn)時(shí)報(bào)告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修

標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及平安、外觀，無轉(zhuǎn)變用途熟識(shí)房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、平安要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿足率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好干凈無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上

程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)修理、巡察、走訪、整理檔案

工作內(nèi)容定崗檢查流淌檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練

消防設(shè)施家居平安違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)大事學(xué)習(xí)法規(guī)訓(xùn)練訓(xùn)練

頻度24H每周一遍24H，每20分鐘一遍24H5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)每周一次，每次1H

標(biāo)準(zhǔn)人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章實(shí)行正確、恰當(dāng)措施國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明平安護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練

（四）平安護(hù)衛(wèi)、停車管理

（五）保潔管理

工作項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂

頻度二遍/天14H/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年

標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上全部公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，干凈無味無污積，垃圾清運(yùn)率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下

程序5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運(yùn)垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運(yùn)垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔

物業(yè)管理方案書三：

第一部分

項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路

一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位

（一）、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求

1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求

本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能：

1）、維護(hù)和修理。即對(duì)物業(yè)維護(hù)和修理，對(duì)日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù)；

2）、組織和協(xié)調(diào)。對(duì)日常相關(guān)物管及社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，對(duì)業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的溝通進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)；

3）、經(jīng)營(yíng)和管理。對(duì)物業(yè)的使用、出租、出售進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)客戶檔案和物業(yè)檔案進(jìn)行管理；綻開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

4）、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)供應(yīng)必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。

2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的特別要求

除了對(duì)物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項(xiàng)目還對(duì)物業(yè)管理提出了一些特別的要求，主要是用來協(xié)作物業(yè)的銷售和經(jīng)營(yíng)的要求，主要有：

1）、在銷售期中為銷售工作供應(yīng)相關(guān)的協(xié)作性服務(wù)；

2）、在項(xiàng)目銷售期中協(xié)作開展物業(yè)招商、招租工作；

3）、在項(xiàng)目銷售期中協(xié)作供應(yīng)物業(yè)管理文件和法律文書；

4）、在項(xiàng)目銷售期中協(xié)作銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題；

5）、在銷售期中向客戶展現(xiàn)項(xiàng)目物管水平，協(xié)作提升項(xiàng)目品質(zhì)。

（二）、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位

1、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次

本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營(yíng)者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和將來可能的使用者可以看出，其對(duì)物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有肯定的品牌性，至少有星級(jí)酒店的服務(wù)水平。

2、本項(xiàng)目物業(yè)管理形式

依據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求，本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式實(shí)質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，即以經(jīng)營(yíng)管理為核心，以經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。

3、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位

根據(jù)以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)當(dāng)是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理。

二、本項(xiàng)目物業(yè)管理的總思路

本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運(yùn)作，有機(jī)連接。借用品牌提升檔次，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)。整個(gè)物業(yè)服務(wù)體系的核心在于：以品牌奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)銷售，帶動(dòng)服務(wù)，高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營(yíng)互動(dòng)，最終強(qiáng)化品牌，獲得利潤(rùn)。

其次部分

本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立

一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想

根據(jù)物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求，提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，托付管理，專業(yè)化運(yùn)作，全程式服務(wù)。以品牌促進(jìn)銷售、招商，以招商推動(dòng)經(jīng)營(yíng)，以經(jīng)營(yíng)支撐服務(wù)，以服務(wù)增進(jìn)經(jīng)營(yíng)。

二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架

本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系簡(jiǎn)單，除了物業(yè)服務(wù)管理外，還有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理工作，因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特別。

1、基本組織機(jī)構(gòu)建立的模式

本項(xiàng)目依據(jù)以上實(shí)際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采納直線矩形模式。

2、本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖

總經(jīng)理

品牌物業(yè)顧問

3、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu)

1）、品牌物業(yè)顧問

該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營(yíng)管理公司委派資深顧問擔(dān)當(dāng)。主要職責(zé)為定期分析客戶群所供應(yīng)的服務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況報(bào)告，不定期地抽查各部門的工作，并依據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評(píng)價(jià)書及建議書。

品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營(yíng)及客戶部經(jīng)理的詢問。

該部門一般需1~2名資深顧問。

2）、工程部

該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和修理的任務(wù)，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

該部門設(shè)主管1人，水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人每個(gè)2種1~2人。

3）、綠化保潔部

該部門主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

該部門一般需4~5人，綠化人員1人。

4）、保安部

該部門主要對(duì)本項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)秩序及生活秩序的維護(hù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)平安，并對(duì)四周影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行準(zhǔn)時(shí)清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

該部門設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng)1人，保安人員3人。

5）、酒店部

該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)。

該部門設(shè)置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺(tái)。

6）、商業(yè)部

該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目在交房后對(duì)商鋪進(jìn)行招商及出租，及對(duì)商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)，

該部門設(shè)置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。

7）、多經(jīng)部

該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目在交房后對(duì)一些有償服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)。

該部門設(shè)置人員2名。

8）、財(cái)務(wù)部

該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行日常財(cái)務(wù)工作，同時(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)部的財(cái)務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

該部門設(shè)置會(huì)計(jì)1名，出納1名。

三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件

1、在銷售現(xiàn)場(chǎng)供應(yīng)物業(yè)管理場(chǎng)所；

2、明確本項(xiàng)目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；

3、肯定數(shù)量的啟動(dòng)資金；

4、明確后期物業(yè)管理制作方案。

第三部分

物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)和介入方式

一、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)

物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計(jì)、管理以專業(yè)閱歷融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進(jìn)一步滿意業(yè)主的需求，使難點(diǎn)提前得到妥當(dāng)?shù)慕鉀Q，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好預(yù)備。為了提高該項(xiàng)目的質(zhì)量，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費(fèi)者真實(shí)感受到我們作為開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。

二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式

物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種：

1、在現(xiàn)場(chǎng)銷售中，銷售人員對(duì)客戶的接待服務(wù)；

2、保安服務(wù)；

3、供應(yīng)特地關(guān)于物業(yè)的詢問臺(tái)。

第四部分

常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)

一、常規(guī)服務(wù)

客戶交納物業(yè)管理費(fèi)后，所享受的服務(wù)包括：

1、清潔衛(wèi)生；

2、平安保衛(wèi)；

3、房屋修理；

4、房屋管理；

5、電梯升降；

6、報(bào)刊發(fā)放，文件傳遞；

二、特約性服務(wù)

為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù)，如：

1、餐飲服務(wù)；

2、商務(wù)辦公；

3、家政；

4、裝修；

5、醫(yī)療服務(wù)；

第五部分

本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容

一、本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)

本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)包括：

1、車庫(kù)出租：75個(gè)，按60%出租，200元/車月收取停車費(fèi)用；

2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價(jià)格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的40%計(jì)算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。

二、本項(xiàng)目商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)

商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)主要內(nèi)容是對(duì)商鋪進(jìn)行出租代理，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡，物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。

第六部分

本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算

一、物業(yè)管理運(yùn)行成本

項(xiàng)目名稱金額（元）備注

物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級(jí)管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名

物業(yè)公司人員年獎(jiǎng)金總支出103440年工資總支出的30%

物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元

服務(wù)運(yùn)行成本96480總戶數(shù)402戶，以20元/戶月支出

合計(jì)589720

二、收益計(jì)算

項(xiàng)目名稱金額（元）備注

物業(yè)管理費(fèi)287568總戶數(shù)402戶，按1.2元/㎡月收取

車位出租費(fèi)126000總車位75個(gè)，按60%出租，按200元/月車標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)

一層商鋪出租費(fèi)19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金

二層商鋪出租費(fèi)8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金

酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標(biāo)間費(fèi)為100元計(jì)算

合計(jì)1037158

三、利潤(rùn)計(jì)算

利潤(rùn)=收入計(jì)算－物業(yè)管理運(yùn)行成本

=1037158－589720=447438（元）

物業(yè)管理方案書四：

一、公司籌建：

1.出資人狀況：法人與自然人

2.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件

1）企業(yè)名稱的確定；

2)企業(yè)住宅；

3)法定代表人；

4)注冊(cè)資本；

5)公司章程；

6)公司從業(yè)人員。

3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

在組建條件具備以后，申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告，連同相關(guān)申請(qǐng)資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即可對(duì)外營(yíng)業(yè)，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書，還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

4.在取得企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，根據(jù)規(guī)定申報(bào)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)

1)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本500萬元以上；具有中級(jí)以上職稱的人員不少于30人，

企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％；20％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的"全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）'稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了修理基金管理與使用制度。

2)資質(zhì)二級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本300萬元以上；具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以__________上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％；10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的"全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）'稱號(hào)，10％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了修理基金管理與使用制度。

3)資質(zhì)三級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本50萬元以上；具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50％以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書；有托付的物業(yè)管理項(xiàng)目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度；建立了修理基金管理和使用制度。

二、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)方案

1.物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù)

1）制造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境

2）對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。

2.物業(yè)管理的主要內(nèi)容

l）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞

2）房屋裝修監(jiān)督管理

3）房屋的維護(hù)與修繕

4）設(shè)備、設(shè)施的管理及修理養(yǎng)護(hù)

5）平安保衛(wèi)與消防

6）保潔、消毒、防疫管理

7）環(huán)境愛護(hù)

8）綠化管理

9）車輛管理

10）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

3、物業(yè)管理的基本原則

1）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分別原則；

2）業(yè)主至上原則；

3）統(tǒng)一管理原則；

4）專業(yè)高效原則；

5）權(quán)、責(zé)分明原則；

6）經(jīng)濟(jì)合理原則；

7）公正競(jìng)爭(zhēng)原則；

8）依法行事原則。

4.物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及功能設(shè)置

1）總經(jīng)理室：決策機(jī)構(gòu)，總經(jīng)理對(duì)公司全面負(fù)責(zé)，布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理幫助總經(jīng)理處理分管的工作。

2）辦公室：總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)。

3)財(cái)務(wù)部：參加企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，搞好財(cái)務(wù)核算。負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)的收繳，做好報(bào)表、納稅工作，常常向總經(jīng)理報(bào)告公司財(cái)務(wù)狀況。

4）物業(yè)管理部：根據(jù)公司的方案和支配，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理工作。

5)社區(qū)服務(wù)部：依法建立各類服務(wù)點(diǎn)，開展代辦業(yè)務(wù)，為用戶供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

6)工程部：負(fù)責(zé)物業(yè)修理及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。

7）保安部：檢查、督促遵紀(jì)守法，處理業(yè)主、治安維護(hù)，幫助有關(guān)部門查處違法犯罪。

8）產(chǎn)業(yè)部：負(fù)責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料，準(zhǔn)時(shí)為各部門供應(yīng)相關(guān)物業(yè)資料。

9）租賃經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，提高物業(yè)的出租率。

5.物業(yè)管理公司的前期工作

設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參加物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在實(shí)際操作中，以各種形式競(jìng)爭(zhēng)管理服務(wù)市場(chǎng)；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)全部人的托付，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及托付合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的修理養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)四周的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)全部人和使用人供應(yīng)全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。

根據(jù)以下步驟進(jìn)行開展工作。

1）人員預(yù)備與資料預(yù)備；

2）設(shè)備、器材預(yù)備；

3）資金預(yù)備；

4）擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查；

通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面狀況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息預(yù)備。

①項(xiàng)目位置：詳細(xì)位置及東、西、南、北的毗鄰。

②項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

③項(xiàng)目建筑狀況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。

④配套及四周交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。

⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

⑥項(xiàng)目性質(zhì)及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人狀況等。

⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會(huì)公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等

6.制訂物業(yè)管理方案的其他預(yù)備工作

l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：

2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：

3）預(yù)備經(jīng)費(fèi)；

4）預(yù)備設(shè)備；

5）預(yù)備相關(guān)資料。

7.制訂物業(yè)管理方案

l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次

②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算

2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃

②管理模式

③公司人力資源管理

④規(guī)章制度建設(shè)

⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)

⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算

⑧日常管理

⑨物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)方案和實(shí)施

3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)

其次步：培訓(xùn)工作人員

第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料預(yù)備

第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

第五步：討論分析調(diào)查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措

施。服務(wù)管理項(xiàng)目

第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算

第八步：草擬方案文本

第九步：向?qū)＜翌檰栒髟?/p>

第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)批閱

第十一步：修改、研討、再修改

第十二步：可行性討論

第十三步：定稿

第十四步：實(shí)施、反饋

8.介入物業(yè)管理工作

1）物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管

2）物業(yè)的撤管

3)簽訂物業(yè)托付管理合同

4)物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會(huì)。

9.物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)建立關(guān)系

l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系

2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門的關(guān)系

3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系

4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，定期間業(yè)主和用戶供應(yīng)管理報(bào)告，報(bào)告經(jīng)營(yíng)管理狀況、服務(wù)狀況、基金賬目狀況等。業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時(shí)有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。

5）物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系

6）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會(huì)的關(guān)系

7）物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系

設(shè)的自主權(quán)，物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺協(xié)作社區(qū)建設(shè)。

三.物業(yè)管理費(fèi)用的管理

1．物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成

l）物業(yè)管理費(fèi)用分類

一類是管理費(fèi)用，如辦公費(fèi)、保安費(fèi)、綠化管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。

另一類是___________公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新技用，這部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費(fèi)用。

2）有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成

①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費(fèi)；

②公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、修理及保養(yǎng)費(fèi)；

③綠化管理費(fèi)；

④清潔衛(wèi)生費(fèi)

⑤保安費(fèi)；

⑥辦公費(fèi)；

⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

⑧法定稅費(fèi)。

3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源

①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

②小區(qū)修理養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金；

③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的收入；

④靠政府多方面的支持；

⑤開發(fā)建設(shè)單位賜予肯定的支持。

4）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：

①物業(yè)的設(shè)計(jì)要"科學(xué)、合理、適用和美觀'，并要便利修理和養(yǎng)護(hù)。

②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，削減使用成本。

③配套設(shè)施齊全，能為使用人供應(yīng)多種服務(wù)。

④環(huán)境美麗、平安、舒適。

⑤為物業(yè)管理供應(yīng)必要的設(shè)施。

四.物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè)

1．物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容

l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度

①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例

②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍

③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制

2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度

①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定

②樓宇入住規(guī)定

③物業(yè)管理公約

④住戶須知手冊(cè)

⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度

⑥房屋管理服務(wù)制度

⑦住宅區(qū)管理制度

⑧業(yè)主公約

⑨業(yè)主委員會(huì)章程

五.管理制度示例

1.消防制度和規(guī)定

1）消防中心值班制度；

2）防火檔案制度；

3）防火崗位責(zé)任制度；

4）其他消防規(guī)定。

5）消防設(shè)備管理制度

2.車輛管理制度

1）門衛(wèi)管理制度

2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責(zé)

3）停車場(chǎng)（庫(kù)）門衛(wèi)的職責(zé)

3.車輛保管規(guī)定

1）汽車管理規(guī)定

2）自行車、摩托車管理規(guī)定

4.住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定

5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理

1）綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé)

2)綠化養(yǎng)護(hù)與管理的考核指標(biāo)

六.物業(yè)管理資金的來源和管理

1.物業(yè)管理啟動(dòng)資金

物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階