中國房地產市場現(xiàn)狀與趨勢——09年仍不是買房好時機顧海波第一部分解讀中國宏觀經(jīng)濟第二部分中國房地產的失衡第三部分中國房地產的理論誤區(qū)第四部分關于宏觀經(jīng)濟調控第五部分中國房地產可持續(xù)發(fā)展的對策第六部分廣大消費者的對策第七部分開發(fā)商的對策

第一關于宏觀經(jīng)濟形勢

2009年世界金融和經(jīng)濟風暴將向縱深發(fā)展。中國出口、投資和消費三駕馬車相繼減速，人民幣升值周期或發(fā)生逆轉，拉動“鐵公機”（鐵路、公路、機場）治標不治本、勢必進一步扭曲投資和消費的比例！內憂外患同襲！世界性通貨膨脹和通貨緊縮交織，占權重最大的廣大中低收入老百姓的財產性收入進一步萎縮加上中國經(jīng)濟、中國資本市場體制、機制的固有問題，中國經(jīng)濟可謂內憂外患，通貨膨脹和通貨緊縮交織，前景不容樂觀！

---“又好又快”

中國樓市和股市樓市不可能獨善其身，由于中國對房地產依賴過重，嚴重扭曲了資本效率和房地產價格，扭曲了社會的價值標準和價值取向，房價飚升，房地產投機盛行（賭場），保障住房嚴重滯后，住宅的居住功能日益被異化，房地產風險陡然增加。雖然樓市繁榮促進了GDP增長，卻在一定程度上掩蓋了資源能源浪費、產業(yè)結構不合理、投機盛行、產業(yè)能級不高及銀行潛在金融風險增加等可持續(xù)發(fā)展隱患。結構和體制性矛盾突出這一輪經(jīng)濟增長也付出了沉重、巨大代價。主要表現(xiàn)在經(jīng)濟增長的基礎不夠扎實、投資增長過快，投資效率下降；消費不夠（混淆內需和消費的概念，兩極分化，橄欖型，保障滯后，就業(yè)不穩(wěn)定）；對外依賴過大（60%且產業(yè)鏈最低段）；體制和結構性矛盾依然突出；資源、能源和污染等瓶頸矛盾明顯（車間、加工廠、廚房和垃圾桶），GDP不真實；金融潛在風險加大等；

經(jīng)濟滯脹顯現(xiàn)l通縮和通脹原是兩種不同的病，而這一輪的投資熱很可能引發(fā)下一輪的產能過剩和通貨緊縮（今天的投資，就是明天的供給），因為制約大多數(shù)老百姓有效需求不足的因素仍未消除，消費依然乏力。L中國政策“過山車”，說明形勢異常復雜和嚴峻！l積極財政政策源于美國，1929—1933年資本主義生產過剩的經(jīng)濟危機，以市場自由經(jīng)營為中心的新古典經(jīng)濟理論失靈，以凱恩斯學派為代表的國家干預政策應運而生，1936年《就業(yè)、利息和貨幣通論》，擴張財政政策——擴大政府開支、赤字預算、舉債等方式以達到充分就業(yè)，創(chuàng)造了戰(zhàn)后美國經(jīng)濟長達25年的繁榮，直到70年代中發(fā)生“滯脹”。L存在“流動性陷阱”和“投資陷阱”。每個利益主體由于各自利益訴求不同，會發(fā)出不同聲音，“權力和金錢”基本上掌控了樓市的話語權（有“說教型”、“廣告型”、“推銷型”、“解釋型”、“隔靴搔癢型”、“隨風型”、“不到翁型”、“事后諸葛亮型”、“秋后摘桃型”等—誰是主流?!）尤其是我們當前的樓市本質上說是政策市（政府主導型），有許多非市場因素和失真信息（房產小數(shù)偏一偏，全國人民都受騙），因此，特別需要認真甄別?！叭嗣裼幸庖姟?！本演講（文）就中國宏觀經(jīng)濟形勢、宏觀經(jīng)濟調控、房地產行業(yè)存在的幾大失衡和理論誤區(qū)談一下看法，同時對未來的走勢、可能路徑及對策（含各級政府、開發(fā)商、投資客和真實消費者）簡單闡述一下自己的觀點和體會，一孔之見，不免掛一漏萬，意在拋磚引玉，希望展開學術討論、爭鳴！第二部分中國房地產的失衡1、自有資金和信貸資金的失衡（房價收入比）2、

自住和投機的失衡3、

地價和房價的失衡（投入和產出的失衡）4、

房地產發(fā)展與土地資源的失衡5、房價和租金的失衡6、

商品房和保障住宅的失衡7、

效率和公平的失衡8、價格和價值的失衡9、樓市與股市的失衡（警察與強盜故事、掠奪）10、理論與實際的失衡11、政府與市場的失衡1、自有資金和信貸資金的失衡

房地產在投資和消費兩端都是高負債的典型行業(yè)，表面的房地產買賣不是有支付能力的真實需求，其主要是靠信貸支持的虛擬需求和投機需求（2004年姚康達從上海工商銀行外高橋保稅區(qū)支行貸款7141萬元，購買128套住宅）。1998年至今上海市金融機構共支持100多萬戶家庭實現(xiàn)了購房需求.換句話說是銀行信貸支撐了房地產的表面繁榮。當前房地產市場的發(fā)展高度依賴銀行貸款，商業(yè)銀行房地產貸款余額占比、中長期貸款余額貸款占比持續(xù)提高，對此，商業(yè)銀行應當密切關注個人住房貸款增長過快引致的償債能力不足問題，規(guī)避流動性風險和貸款集中風險。這種需求建立在信貸推動、投機、預期（過去經(jīng)驗）和幻想之上，可以在任何點位均衡，假如資金鏈斷裂，后果嚴重。2、自住和投機的失衡部分地區(qū)的住宅的居住功能日益被異化，投資、投機客據(jù)有報告分析，上海本地購房者只占樓市成交量的36%，這其中還有相當數(shù)量的本地投資投機客），盡管這數(shù)據(jù)不一定很精確，但大量國內外投資投機客充斥上海樓市已是不爭的事實。另據(jù)不完全估計上海新建住宅投資比例平均達到30%-40%左右，個別高價房高達70—80%以上，次新房的空住率和交易量均相當高（央行《04年房地產金融報告》：04年上海二手房交易次新房占46.6%,這是投資投機率高的一個重要標志。3、地價和房價的失衡（投入和產出的失衡）

地價太便宜，現(xiàn)在的房價是以前的地價，而以前的地價絕大多數(shù)是劃撥和協(xié)議出讓的，導致房地產企業(yè)的利潤爆升。土地產權主體虛化，沒有人真正為土地資產流失負責，造成了大量的國有資產的流失，猶如國有企業(yè)改制中發(fā)生的“管理層收購”（MBO）現(xiàn)象，土地的“賤買賤賣”、“自買自賣”等暗箱操作現(xiàn)象必須堅決制止。“8.31”土地大限有違法之嫌,《土地法》和《房地產管理法》有明確規(guī)定（七部委對此已有說法），“兩年以上未開發(fā)要收回”，可以采用“贖買”的政策加以收購，以拍賣的形式出讓國有土地，杜絕國有資產的流失。4、

房地產發(fā)展與土地資源的失衡“中國什么都缺，就是人不缺”，中國地少人多，中國未來土地供給和人口、資源、環(huán)境、經(jīng)濟、社會發(fā)展之間的矛盾日益尖銳，而且只能減緩，不可逆轉，我們沒有“資本”折騰。住宅建設必須循序漸進、均衡發(fā)展并隨著大多數(shù)人民的收入增長而發(fā)展。我們應本著對歷史、子孫和未來負責的精神，從現(xiàn)在起就必須萬分珍惜每一寸土地，必須大聲疾呼，現(xiàn)在我們透支未來土地資源而放大當前“GDP”的現(xiàn)象已十分嚴重，要運用經(jīng)濟、法律和行政的綜合手段來制止對“圈地運動”和房地產開發(fā)的過度沖動,土地透支完了，以后我們花什么代價都買不回來。5、房價和租金的失衡

長三角地區(qū)房地產價格飚升但房屋租金普遍穩(wěn)定、甚至下滑，租金的回報率在2%--4%，說明靠出租是不能收回投資的，也說明投機投資客主要是想通過買賣來贏得利潤，玩的是擊鼓傳花的游戲。亞洲金融危機時的房家也是如此。6、商品房和保障房的失衡房地產是特殊的商品，其具有不可移動性、稀缺性和不可再生性（在中國上海特別明顯）的特點，因此住房建設不能完全由市場來調節(jié)，世界各國都非常重視建立和完善住宅保障體系。我（各）國的住房建設在市場配置同時必須要借助政府的力量來保護弱勢群體基本居住要求（兩條腿走路，該高的商品房就應該高，該低的保障性住宅就應該低），這是經(jīng)濟社會“協(xié)調、全面、可持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展”的內在要求和必要保證，也是以人為本和“三個代表”（尤其是占人口絕大多數(shù)的中低收入階層）的內在要求。上海10年沒有經(jīng)濟適用房，短缺和欠帳。7、

效率和公平的失衡

由于我國人多地少，貧富分化較嚴重，政府在追求效率的同時必須兼顧公平，必須通過財稅政策來轉移支付來增加普通保障性住宅的建設、調節(jié)國民收入的二次分配，以促進和諧社會的建立。在房地產方面，要出臺限制投機的相關政策，尤其是像上海這樣的大城市，要拒絕和限制房地產投機，出臺自住和投機的差別政策（見《中國（上海）住房政策的反思——上海住宅賣給誰？》，發(fā)表于《經(jīng)濟日報》04年12月5日6版），地方政府的價值取向？！上海不能成為投機客的熱土和爆發(fā)戶的樂園，上海是上海人的上海。8、價值和價格的失衡表現(xiàn)為規(guī)劃（容積率，噪音，日照視覺、地下車位）、質量（材料、滲漏、沉降）、環(huán)境（綠化、治安）、科技含量、能耗（節(jié)能保溫）、配套（交通、產業(yè)、教育、醫(yī)療、文化、商業(yè)）、企業(yè)品牌（物業(yè)管理，售后服務）等方面的缺陷。我國建筑能耗占總能耗30%（25年前占10%），2020年逼近40%，而其中55%的能耗是冬季取暖和夏季制冷）；我國既有建筑和新建建筑中，高能耗建筑分別占99%和95%，我國單位建筑能耗是發(fā)達國家的2—3倍多。到2000年末，我國建筑年耗商品能源共計3.76億噸標準煤，占全社會終端能耗總量的27.6%，最終將至35%左右。此外，由于我國住宅建設品質低的原因，使我國住宅平均使用壽命不足30年，遠低于設計壽命50年的標準，而發(fā)達國家的住宅壽命一般高達80年。

9、房地產與資本（股票）市場的失衡

中國GDP每年以10%左右的速度高速增長，而素有“經(jīng)濟晴雨表”的股市卻“不領情面”，一路狂瀉，從2001年6月滬綜指2245點歷時4年多跌到998點跌幅達55%，這一輪滬綜指從07年10月16日的6124點跌到08年10月28日21664.93點，跌幅超過70%，時間只有短短的12個月?，F(xiàn)在“晴雨表”是什么？！樓市瘋瘋癲癲、股市神經(jīng)兮兮！股市大起大落和樓市大起不落都是對老百姓財產性收入（“講故事”）的掠奪！與此同時，由于“負利率”、低稅收和投資渠道的狹窄，由于GDP至上和地方政府、開發(fā)商、媒體的極力托市，各路資金和熱錢紛紛進入房地產領域淘金，房地產價格“一枝獨秀”。10、理論與實際的失衡

由于權力和金錢掌握了房地產的話語權，“假、大空、套”“四話專家”盛行，房地產高唱“同一首歌”，（當然，不排除有良知、理性的理論工作者的理論管道受到管制的可能），經(jīng)濟學已蛻變?yōu)椤帮@學”，這是理論的悲哀，理論研究嚴重脫離實際，理論的“蒼白”、“無奈”和“悲哀”一覽無余，已嚴重影響到了經(jīng)濟、社會的可持續(xù)發(fā)展。一邊中央政府宏觀調控政策頻頻，另一邊各地政府的“例外論”和“正常論”（因此地方理性的理論空間和思想權幾乎完全被封殺），各地尤其是長三角地區(qū)房地產投資和房價一路“高歌猛進”?，F(xiàn)在又出“拐點”論和“百日巨變論”。11、政府與市場的失衡

政府的“越位”、“錯位”和“缺位”現(xiàn)象比較嚴重。政府該管的沒管好，而應該由市場管的卻介入、干預過多。我認為當今房地產諸多問題的根源在政府（地方政府），在于法律和市場秩序的不完善，在于制度性的缺陷。中國房地產是個政策市，在泡沫未擠破前它還能帶病高位運行，但現(xiàn)在風險在不斷積聚，必須運用經(jīng)濟、法律、行政的手段加以綜合治理和調控?！罢＞筒灰{控，要調控就說明不正常”，“態(tài)度要鮮明，措施要到位”，否則宏觀經(jīng)濟調控將不著陸，最終將硬著陸，屆時代價將十分慘重。“房價不能跌是地方政府的工作重點”，政府現(xiàn)在連最起碼的基礎工作（市場秩序）都沒建立好，例土地秩序不規(guī)范，土地尋租、透支、兩年不收回，銀行、開發(fā)商和個人的征信系統(tǒng)不完善（有的甚至是空白），政府不作為“成本”很低，住宅結構不合理、保障住宅短缺，房價飛漲、投機盛行、中介哄抬房價（從業(yè)人員索賄受賄觸及法律，需嚴懲）等現(xiàn)象比較嚴重。結論：中國局部地區(qū)房地產的泡沫已很嚴重，且已成燎原之勢，全國都得“吃藥”。而其主要地區(qū)是長三角、珠三角和北京等特大型省會城市，其中任何一個因素發(fā)生變化都會引起房地產市場乃至中國經(jīng)濟的變動。但現(xiàn)在泡沫在地方政府、銀行的過度“呵護”下尚未破裂?。ㄅ菽捶績r收入比，不看絕對價）。中國房地產“病在腠理，不治恐將深”，我們不能諱疾忌醫(yī)，現(xiàn)在已有泡沫而又極力托市，以后不是跌的會更深？對銀行、個人乃至整個中國經(jīng)濟危害不是會更深？要警惕當年股市崩盤、“車貸翻車”現(xiàn)象會否在樓市重演？！中國當前經(jīng)濟的增長主要靠資本（信貸）、資源（含土地）、能源拉動而不是靠效率和科技，這是不可持續(xù)的。“竭澤而漁則天下無魚”，長此以往，中國經(jīng)濟的自我調控的余地和空間將愈加狹窄，中國經(jīng)濟到了必須全面調整發(fā)展戰(zhàn)略和徹底轉變增長方式的時候了！到了徹底下決心的時候了??！

古近中外，沒有一個國家和地區(qū)是靠資源、靠房地產而強國的！

第三部分中國房地產的理論誤區(qū)第一、“房產熱”不等于“漲價熱”。第二、“長三角首先是長三角人的長三角”。第三、房地產不可能永遠是春天（不是在赤道幾內亞）。第四、成交量不等于有支付能力的需求和真實需求。第五、高房價不是地價惹的禍，是投機和不規(guī)范惹的禍。第六、正常就不要調控，要調控就是不正常。第七、中國（上海）房地產是“不會跌”？還是“不能跌”或“不讓跌”？第八、世界級城市（房價）是將來式，這是永遠正確的“廢話”。第九、中國房地產是“人為夏天”還是“人為冬天”？第十、住宅是大眾消費品還是投資投機品？第四部分、關于宏觀經(jīng)濟調控關于我國當前宏觀經(jīng)濟運行中存在的問題和隱患，在第一部分中已有所闡述，這里著重講一下在房地產領域中存在的問題。“政策疲勞、過山車”--“管住地根、管住銀根、遏制投機、抑制投資”“十六”字方針全面突破，宏觀調控成“空調”。樓市瘋瘋癲癲，股市神經(jīng)兮兮(必須顛覆），是宏觀調控？作秀？還是講故事？故事的結局是否會圓滿？是否會得到廣大中低收入老百姓的認為同？憂慮！1、2006年3月5日，國務院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出（首次），要繼續(xù)解決部分城市房地產投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，表明了中央政府對房地產宏觀調控的一個主要政策指向。政策的回顧：2、2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條”），包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設等方面。業(yè)內人士認為這六條措施拉開了2006年房地產調控序幕。

3、2006年5月29日，國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》》（國辦發(fā)（2006）37號），人稱9部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標準。

4、2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)74號文件），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行調整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。5、2006年7月6日，建設部頒發(fā)165號檔《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，進一步明確了37號檔中90平方米標準為單套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度，地方政府要負起切實責任。

6、2006年7月6日，建設部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)166號檔《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》，要求房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。同時加強房地產廣告發(fā)布管理，未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發(fā)布商品房預售廣告。

7、2006年7月11日，建設部聯(lián)合其它5部委下發(fā)171號檔《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業(yè)內稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產開發(fā)經(jīng)營和境外機構和個人購房的管理。

8、2006年7月24日，國務院辦公廳發(fā)布《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》（國辦發(fā)〔2006〕50號），九個國家土地督察局派駐地方，全國省（區(qū)、市）及計畫單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴格監(jiān)管之下。

9、2006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統(tǒng)一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。

10、2006年8月1日，國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》正式施行，規(guī)范對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權的范圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供貨商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調決策機構和價格爭議裁決機制。

11、07年8月13日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（簡稱24號文），提出50平方米廉租屋，60平方米經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房為有限產權。無疑是進步，但實際不容樂觀！12、07年9月12日國土資源部《關于加大閑置土地處置力度的通知》，土地閑置費原則上按出讓或劃撥地價的20%征收；依法可以無償收回的，解決無償收回?？赡苓€是“作秀”（前有《土地法》后有“8.31”大限）！一、

宏觀調控缺乏系統(tǒng)性和剛性。由于中國經(jīng)濟對房地產依賴過重（博鰲論壇），中國經(jīng)濟結構低下和一下難以轉型，因此，我國房地產調控從開始就表現(xiàn)為“患得患失、語焉不詳、前后矛盾”，“正常就不要調控，調控就說明不正?！保簿褪钦f調控“先天就不足”，也就先天注定中國宏觀調控步履唯艱、任重道遠。“重拳反腐動真格，房價回歸會有期”（雙向）。原政策都偏重于調控供給，效果適得其反！必須在供給、需求和反商業(yè)賄賂（反腐?。┤矫嫦到y(tǒng)調控，方能收到效果。當然，還需要監(jiān)督和懲戒機制。二、思想準備、理論準備不足。

“權力和金錢”掌控了話語權（誰是主流？！誰是主控？！樓市“地下工作者”），理論日益商業(yè)化和行政化，理論“同一首歌”，理性的經(jīng)濟學家和社會學家?guī)缀跫w失語。三、地方和中央的博弈和“沖突”。宏觀調控存在“四個缺失”，即消費主體主體缺失（老百姓沒有發(fā)言權，房價高不高誰說了算？！）、責任主體、執(zhí)行主體、監(jiān)督主體缺失，沒有人、沒有地方為宏觀調控負責。六、中國房地產行業(yè)的走勢1、“三個歌名”來代表過去、現(xiàn)在和未來l

過去——“千年等一回”l

現(xiàn)在——“讓我歡喜讓我憂”l

明天——“無言的結局”中國（上海）房地產的變數(shù)在政府及其相關政策！中國、上海房地產的火爆有多種因素共同使然，但政府和政策的推動是最主要的因素?。?！2、整個行業(yè)長期向上的趨勢不變，房價的長期向上趨勢也不變。l

房價和住宅成交量短期穩(wěn)中窄幅波動、廂型整理（以長三角為例），結構調整孕育其中，隨著加息周期和其他調控政策積累，風險和機遇并存。l

建筑行業(yè)持續(xù)發(fā)展，商業(yè)、場館（世博）、交通比重持續(xù)上升l

住宅在固定資產投資中的比重穩(wěn)中微降第五部分、中國房地產建設行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策我們各級政府各項工作的起點和落腳點都是“以人為本”、“三個代表”，是“新三民主義”，是規(guī)律、國情和民意，是和諧社會（六屆六中全會）、“和諧地產”（聯(lián)合國人居宣言“人人享有適當?shù)淖≌保??！皵[平就是水平”—要有新的詮釋！，把老百姓安頓好了就是最大的政治和水平！

1、體制創(chuàng)新（1）、微觀上講，國有企業(yè)產權制度不清晰，一種真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度尚未建立。企業(yè)主體錯位、主體虛置。企業(yè)是市場經(jīng)濟的微觀基礎，“基礎不牢，高樓安在？”（2）、宏觀上講，政府“越位”、“錯位”現(xiàn)象較普遍，地方政府背離其市場服務和監(jiān)督者角色，過度介入實際經(jīng)濟活動?！皺嗔ぷ狻薄ⅰ皺嗔ζ跈唷眹乐?。（3）、法律、法規(guī)尚未健全和完善。解決政府“越位、缺位”問題，建立“服務、責任、法制”政府問題，尤其重要的是懲治房地產領域腐敗和商業(yè)賄賂（“未見行”，反腐還遠不夠，不能蜻蜓點水（制度反腐而非自上而下），“爛蘋果”理論）。

（4）加強監(jiān)督機制和民主建設以及干部、人才的標準和培養(yǎng)等等都是急待解決和突破的問題。“官本位”制度，干部應該是市場品牌，當前的“帶病提拔”、“任人唯親”、“群腐”現(xiàn)象應該反思我們的組織和監(jiān)督體制！最起碼得完善??！

判斷市場經(jīng)濟的根本標志是資源的配置方式，是市場配置還是權力配置？！而我們的自然資源和人力資源配置很大部分還由行政支配著，一些結構性、體制性的障礙需要消除。（5）重典反腐，永葆江山。

“四話干部”。中紀委認為迄今為止，已有四百三十多名副省部級或以上的高干，被列入在以下五個方面有較嚴重的問題：（一）在經(jīng)濟上、個人財產來源上，有較多較嚴重問題；（二）在生活作風、道德品質上敗壞，引起較大民意反對；（三）在組織上有非正常活動，搞山頭、搞幫派活動；（四）利用職務，有濫權、越權活動；（五）配偶、親屬在經(jīng)濟上組織依附權勢的非法活動，引起社會民憤。

“社保基金”案意義深遠！反腐不是個理論和認識問題，而是個實踐的問題，在體制、機制和監(jiān)督機制未完善之前，反腐必須“年年、月月、天天實踐”（毛澤東‘階級斗爭’論）。

吳官正：在中紀委會議上說：根據(jù)中央的考察、調研和黨內外反映，不能說全部，也有百分之九十的省市二級黨委已經(jīng)變質，至少有百分之八十的黨政一把手是不稱職、不合格的。（“無功便是過”，不貪就是好官嗎？！老百姓都不貪）治理商業(yè)賄賂的重點領域有六個：一是工程建設，二是土地出讓，三是產權交易，四是醫(yī)藥購銷，五是政府采購，六是資源開發(fā)和經(jīng)銷。（公害、腐敗鐵三角、不貪怎反貪？）（5）加快民主建設，建立和諧社會民主是共產黨執(zhí)政的合法基礎。

經(jīng)濟增長和社會矛盾突顯期膠著，防止兩極分化，防止出現(xiàn)“拉美化”傾向，“水能載舟亦能覆舟”（民主選舉—人大代表、民主監(jiān)督、國民黨“特置費”、動遷“游擊戰(zhàn)”“地道戰(zhàn)”、抗日戰(zhàn)爭人民戰(zhàn)爭“魚水”關系。和諧社會（和諧地產、中國、世界）是我們的目標。

當前我國各種團體、利益之間的矛盾錯綜復雜、交織在一起，貧富差異、兩極分化嚴重，“老資”、“干群”關系緊張（和紳、泰森、魯智森、王寶森）?！叭齻€代表”到底代表誰？！地方政府的價值取向是什么？！老百姓的價值取向又是什么？！價值取向和道德取向迷失，信心確失和信仰確失，反腐是雙刃劍（除了賣地還能賣什么？賣臉？信譽？），“激情犯罪”，《寡頭》（資源和財富的再分配，普京要消滅“寡頭”）。“端起飯碗吃飯、放下飯碗罵娘”值得思考！

2、理論創(chuàng)新由于“GDP”至上的片面“政績”觀的作用，地方政府為了政績和財政收入，開發(fā)商、代理商、媒體、樓評家、投資者、投機者為了利潤，唱“同一首歌”，但現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展和房地產發(fā)展的理論研究和相當學者似乎也有唱“同一首歌”的現(xiàn)象，這不能不說是一種遺憾和悲哀，我們呼吁重溫“實事求是”的思想精髓，“沒有遠慮，必有近憂”，惟有實事求是的理論創(chuàng)新和突破，才能解決在發(fā)展中出現(xiàn)的問題和成長中的煩惱，才能解決經(jīng)濟學家的缺位問題，就象當年如果沒有“真理標準問題”、“社會主義商品經(jīng)濟”的討論和理論突破，就不可能有后來的“改革、開放”政策及當前的國民經(jīng)濟大好形勢一樣。樓市和經(jīng)濟發(fā)展呼喚著（敢）講真話、有良知、有責任感、有職業(yè)道德的、理性的經(jīng)濟學家。有理性經(jīng)濟學家、這會學家的“缺失”和缺位是我們時代的悲哀！?。≌軐W社會科學的研究已嚴重落后于時代和事業(yè)發(fā)展的要求。哲學社會科學研究的體制、機制和環(huán)境還需進一步的改革和完善，這已顯得刻不容緩，必須引起方方面面的高度注視。社會科學研究岌岌可危！理論的貧乏和滯后會并且已經(jīng)影響到經(jīng)濟、房地產的健康發(fā)展。

經(jīng)濟發(fā)展、房地產發(fā)展呼喚系統(tǒng)性、前瞻性、經(jīng)濟學的理性思考，經(jīng)濟的發(fā)展不需要“說教型”、“廣告型”、“解釋型”、“隔靴搔癢型”、“事后諸葛亮型”、“隨風型”、“不倒翁型”、“秋后摘桃型”的“評論家”?！袄碚摴苤啤?、“學術腐敗”現(xiàn)象嚴重。我們要理論聯(lián)系實際，同時堅持“雙百方針”，呼吁地方政府給理論一定的空間，給理論研究以“制度保障”。改革和創(chuàng)新不僅需要銳氣、勇氣，更需要有海納百川的氣度，哲學、社會科學的創(chuàng)新和繁榮需要良好的學術環(huán)境和氛圍，我們需要嚴格、正確區(qū)分政策宣傳和理論研究的關系，不能停留在解釋和宣傳層面，呼喚新時代理論戰(zhàn)線的魯迅。房產輿論—“回暖”？！“漲幅趨緩”？！這一輪的投資過熱是誰惹的禍？是GDP？還是地方政府？誰要為不可持續(xù)的增長埋單？除了用經(jīng)濟的手段以外，在市場經(jīng)濟不成熟的情況下，我認為更重要的是要從制度和法律上來制止地方政府對投資的沖動，否則，“躲”過一陣子，很可能“死灰復燃”，很可能又進入“一統(tǒng)就死、一死就放、一放就亂、一亂又統(tǒng)”的傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟“怪圈”，必須要有足夠警惕。中國（上海）的樓市拒絕投機。對國內外樓市投資投機客（二套以上）必須采取系統(tǒng)的限制政策，抑制被放大的過度需求，具體包括信貸（提高首付、縮短年限、拒貸）、稅收（增加契稅、征收增值稅）、升息（改變人民幣負利率，當前要提高國內外幣存貸利率和房貸利率、防止外資套利）及嚴厲打擊中介哄抬房價、亂收費等政策。同時要加大和完善保障住宅的建設，要推行自住房（應優(yōu)惠利率和契稅）和投資房的差別政策（可考慮恢復混合型外銷房），使“人人享有適當?shù)淖≌?、“人人居者有其屋”。中國?jīng)濟發(fā)展、人口膨脹、資源短缺的矛盾必將異常尖銳。上海土地面積占全國0.07%，常住人口占全國1.4%左右，上海人均土地面積0.55畝，只相當于全國平均水平的1/20，上海人均耕地0.26畝，相當全國平均1/5，聯(lián)合國警戒線0.8畝）。我們從現(xiàn)在起就統(tǒng)籌規(guī)劃、從長計議。中國上海要控制人口數(shù)量，經(jīng)濟發(fā)展應該“涓涓細流般細水長流”、走內涵集約化的道路。

“世界城市是將來式”（182個城市要建‘國際化大都市’，占667個城市的27%，‘例外論’、GDP作祟），不能透支未來，這一輪中央宏觀調控高屋建瓴、非常及時和必要?！癎DP”與“GNP”（在中國制造？還是中國制造？）3、立足于國情、市情我們更應該本著對歷史、子孫和未來負責的精神，給未來“世界級城市和世界級人口”留下足夠的空間資源，子孫比我們更聰明。我國要徹底轉變經(jīng)濟增長方式，走經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、資源永續(xù)利用、環(huán)境不斷改善、生態(tài)良性循環(huán)的發(fā)展新路。真正做到“功在當代，蔭及子孫、利在千秋”。要經(jīng)得起時間、歷史和人民的檢驗。

4、嚴格土地管理，進一步完善土地管理體制（1）土地被濫用是本輪投資增長過快的最重要誘因?！巴恋厥秦敻恢浮?。土地資產作為城市最大的、價值最高的存量資產和最基本的生產要素，幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過程中的首選目標和重點突破口，各地又幾乎同時把房地產作為各自的新的經(jīng)濟增長點和支柱產業(yè)。改革開放以來，我國房地產業(yè)的興起、城市化進程的加快和國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展成就，都無不與我國的土地使用制度改革和土地資產的運作有關。新一輪的土地“圈地運動”方興未艾，土地出讓收入、房地產稅收已成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的最主要資金來源。據(jù)統(tǒng)計，截至2003年上半年，１３年來全國累計收取的土地出讓金已達６000多億元。（自20世紀80年代末以來，即使作最保守的估計，違規(guī)土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年也達100億以上）。“斗地主”有法律依據(jù)（碧桂園屯地4500萬平方米，萬科06年1851萬平方米，）。違法主體是各級政府！

（2）、完善土地供應結構，滿足中低階層住房需求中低價房是未來住宅消費的主導，這是國情、民情所決定的。各國的住房建設在市場配置同時必須要借助政府的力量來保護弱勢群體基本居住要求，這是經(jīng)濟、社會“協(xié)調、全面、可持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展”的內在要求和必要保證，也是以人為本和“三個代表”的內在要求。政政府多造些“價格不高質量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”的中低價房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂業(yè)”（70、90）。

建議建立政府住宅基金（土地出讓金10%），擴大廉租屋和經(jīng)濟適用房的比例（50、60平方米），盡量增加實物動遷，今后各級政府要真正樹立“以人為本”的、可持續(xù)發(fā)展觀和正確的政績觀，從各種渠道、調動各種財政資源。通過稅收減免和低息等優(yōu)惠措施來提高困難家庭改善住房的能力（“租售并舉”——現(xiàn)租賃市場猶如自由市場）。“夾心層”—有限產權的“限價房”、租賃房。香港“蜂窩”住宅（一）香港“蜂窩”住宅（二）香港“蜂窩”住宅（三）

土地出讓一律按“三公”原則實行招投標、拍賣制度，向公平的拍賣方向發(fā)展，防止土地市場的炒作和國有資產的流失。真正意義上的土地“招標拍賣”制度還有較長的一段路要走，但我們希望它盡快到來，因為它讓我們久等了，這是市場經(jīng)濟的呼喚。對土地遺留問題的處理，建議政府出臺的相關法律、政策要規(guī)范運作，要有約束性嚴肅性，可以通過收回、收購、兼并、拍賣、儲備等方式實現(xiàn)政府對土地的壟斷，政府當前最重要的一件事就是要收緊土地的口子，該收回的堅決收回，該拍賣的堅決拍賣，對長期閑置土地采取“贖買”政策，讓土地回到真正有實力、真正需要土地干實事的開發(fā)商手中。對轉讓土地所獲得的收益，要控制其收益的比例并通過稅收等形式收取一定的級差收益，防止因炒賣土地而導致的不合理“暴富”，防止國有資產的流失，防止房價和經(jīng)濟的大起大落。“土地財政必須淡出”。

5、加強法律建設，確保經(jīng)濟健康發(fā)展

市場經(jīng)濟本質上法制經(jīng)濟。但住宅產業(yè)就其本身而言，在我國還是一個年輕的行業(yè)，在住宅產業(yè)的發(fā)展和住宅保障體系方面的法律、法規(guī)建設還很不完善，《產品質量法》和《消費者權益保護法》對最大標的的商品房不適用，在土地管理、房地產交易及房屋中介管理方面還存在大量違法、有法不依及執(zhí)法不嚴的情況，廣大住房消費者在權益保護方面明顯處于弱勢。“沒有規(guī)矩，難成方圓”。6、加快產業(yè)結構的升級和調整，實現(xiàn)城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展

現(xiàn)在“千軍萬馬過獨木橋”搞房地產說明經(jīng)濟結構尚處低級階段，房地產的火爆是經(jīng)濟轉型期的特殊產物，不能為GDP而搞房地產。中國當前GDP增長對房地產依賴過高，其明顯地帶動了固定資產投資的增長，擴大了投資的乘數(shù)效應。消費、投資短期內過度向房地產傾斜，會造成“擠出效應”即表現(xiàn)為其他消費和產業(yè)的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價以外其他商品價格均下跌、國民經(jīng)濟仍未擺脫通貨緊縮的一個重要原因。因此，怎樣走好“科教興國”這“華山天險一條路”籍以優(yōu)化我國的產業(yè)結構？怎樣以“信息化來帶動和促進工業(yè)化”？怎樣提高產業(yè)結構的能級以及實現(xiàn)產業(yè)結構的升級？已顯得迫在眉睫。

房地產的困惑是體制、經(jīng)濟結構和執(zhí)政能力的困惑。當前全國各地要堅決貫徹中央的宏觀調控政策，以“全面、協(xié)調、可持續(xù)的發(fā)展觀”為指導，樹立正確的政績觀，全面構建資源節(jié)約型、產業(yè)集約型和諧社會，運用經(jīng)濟、法律、行政等各種調控手段進行系統(tǒng)調控，努力管好土地（結構和存量）和信貸（收緊銀根）兩個重要環(huán)節(jié)，實現(xiàn)我國經(jīng)濟（包括房地產）適當軟著陸和“微調”(主動盤整），這是明智、必要、可行和無礙大局的，這樣的發(fā)展更扎實、持久，更符合國家、老百姓的根本利益和長期利益。

當前上海樓市存在問題傳統(tǒng)增長方式走到盡頭（第三次思想解放），通脹通縮交織，過熱資源不足，過冷投資消費不足，股市、財富縮水、就業(yè)不穩(wěn)影響樓市?！皵D出效應”。1、2009年住房供求趨于平衡且供會略大于求。尤其是二手房供應將進一步放大（約有8000萬-1億平方米），房價下行的可能性增加。2、房的供應結構將日趨合理。經(jīng)適房、“90、70”（90平方米房占開發(fā)量70%），今年起，上海5年里將每年建設400萬平方米、共計2000萬平方米、30萬套的經(jīng)濟適用房，首批160萬平方米以在三季度開工由此消費者對樓市“只升不降”的預期會有所改變。3、全球經(jīng)濟危機導致國際熱錢的撤離?。ㄍ俗夂退u）4、樓市的市場風險在積聚。許多年以來中國樓市大起不落積累了大量的“獲利盤”，同時，樓市有效需求（有支付能力需求）進一步枯竭，這是中國樓市和中國經(jīng)濟的“隱型炸彈”，一旦美元停止貶值，樓市資金大規(guī)模流出，劇烈波動將不可避免；5、開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張，降價銷售已成為必然；6、作為暴利行業(yè)之首的房地產業(yè)存在房價向下的巨大空間（100%）；7、經(jīng)濟的系統(tǒng)風險（股市暴跌，結構性、體制性通貨膨脹）形勢嚴峻。8、中介關門、打折、退房門（萬科金色雅筑、1/7欄目）。

08年8月24日萬科金色雅筑退房團11月70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點，環(huán)比下降0.5%。這也是自8月份以來房價第四個月環(huán)比下降，且下降幅度有擴大趨勢，此前3月環(huán)比下降分別為0.1%、0.1%和0.3%。1—11月全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%，其中商品住宅銷售下降18.8%。商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%；其中，商品住宅銷售額下降20.6%。1—11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1—10月提高2.2個百分點。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%，增幅提高4.9個百分點。第六部分廣大消費者的對策中國房地產是個“政策市”、“政府市”、“富人市”。

在房地產及整個經(jīng)濟發(fā)展的敏感期，建議消費者必須密切注意當前的政策（含住房保障、動遷、信貸、首付和稅收政策）、利率和經(jīng)濟形勢（含物價、就業(yè)收入、住宅供需、租金）的變化，密切注意樓市的供需變化，并結合每個家庭的具體情況（資金、年齡、人口、就業(yè)、交通環(huán)境、教育、醫(yī)療、心態(tài)、心理預期等），多看少動、勤做“功課”、貨比三家；靜觀其變、擇機入市。各人的經(jīng)濟實力、心理承受能力及理財觀念不同，選擇也有多種方式！1、樓市“高位放量”到“高位縮量”，短期頂部特征明顯，說明多空雙方意見分歧加大。切忌高位追漲“吃套”，近來樓市開盤開發(fā)商往往采取價格“一步到位”的方式，短期內上升空間已被封殺。2、中國房地產集“萬般寵愛”于一身（托市裸秀大賽），完全不理會世界經(jīng)濟危機。此輪中國房地產調整可謂序幕剛拉開，博弈剛開始并將呈膠著狀態(tài)，樓市大起不落孕育巨大風險，這次全球經(jīng)濟危機誰都不能熟視無睹，不宜匆忙進場。3、廣大中低工薪階層（改善型）的資金鏈相對脆弱，買房應量力而行、量入為出，先小后大，先舊后新，切忌沖動、趕時髦。房價上漲對這部分人傷害最大（買與不買都是風險）。首先也是最重要的是充分考慮未來收入（資金鏈）、支出增長變化，要充分考慮未來就業(yè)的趨勢，要獨立思考、樹立梯度消費觀念。以保持正的現(xiàn)金流為佳，還待已不超過收入的50%為宜。不建議成為“房奴”而影響生活質量。置換是個不錯的選擇！4、廣大的動遷居民，由于是“無房一族”，近兩年又處動遷高峰期，其買房具有明顯的“同步”及“整齊劃一”特征，表現(xiàn)為適合動遷居民的低價房及“二手房”價格相對堅挺，建議以實物動遷為主，當然足購資金的補償也是不錯的，但市場要熟悉、動作要快?！拔餀喾ā?7年10月1日實施，對保障動遷戶和合法權益有利。5、廣大工薪階層在房屋買賣過程中，信息集取方面處于相對弱勢，在法律還不完善的情況下，買房應盡量選擇現(xiàn)房（避免爛尾樓），“眼見為實”嘛，期房火爆是賣方市場、是市場不成熟時期特有的產物。對虛假廣告和虛假承諾要謹慎鑒別、要有法律意識，貨比三家很重要！要謹防樓市“黑嘴”（聽信股市“黑嘴”，教訓十分殘痛），警惕少數(shù)樓市不良“莊家”“拔高出貨”，以免導致經(jīng)濟、精神雙重損失。6、從投資意義上講“不漲就是跌、小漲也意味著跌”。投資樓市沒有20%以上的收益不算成功，巨額的投資本身就有巨大機會成本，況且流動性差。任何投資都有風險，不可能沒有風險的投資，樓市也不例外，上世紀90年代日本及香港、臺灣地區(qū)、我國東南沿海（包括上海）都曾遭到過樓市重創(chuàng)的教訓（“負資產階層”，日本及香港、臺灣地區(qū)的樓市購買者至今仍深套其中，最高樓價跌幅達60%以上），廣大投資者要有風險意識，要掌握好波段，順勢而為。樓市“擊鼓傳花”孕育風險。房價租售比不合理。7、樓市的供需影響房價。但需指出，現(xiàn)在樓市的投資、投機客大增（上海樓市普遍在30-40%左右、個別高價樓盤的投資比例高達70-80%，空住率奇高），它是虛擬需求而不是真實需求，一旦形勢逆轉虛擬的需求就會變成新的供給，土地的供應也相當充沛，大量投機、投資客拋盤的就會涌出（營業(yè)稅2年，拋盤增加，有錢人掌握話語權），例：“中遠兩灣城”群租戶達950戶（約10萬平方米），“圍城”現(xiàn)象嚴重。8、2010年后期或2011年或許有機會（那時上海的經(jīng)濟適用房會面世），稀釋需求。09年仍不是買房好時機（央視）長期來看，房地產無疑是上漲的（廢話）！但過程應該是有起伏的。從新千年開始，上海房價平均上漲了5—6倍，期間沒有象樣的盤整，積累了大量的獲利盤，房價猶如“海鮮價”（時價），瘋狂和風險共生！09年房價不跌，就不是買房好時機！現(xiàn)金為王！“提高警惕，保衛(wèi)口袋”！樓市沒有救市主！樓市沒有解放軍！樓市更沒有“雷鋒叔叔”！在經(jīng)濟下行期，保住財富顯得更為重要！不虧就是專家?。ò头铺?0月虧160億美元）。對開發(fā)商的建議

第一，適應市場！適應規(guī)律！保增長不是保高房價！“以房為綱”、高房價難以為繼！中央經(jīng)濟重心已轉移，住房建設的重心也已轉移到保障住房、民生住房上面，必須要認清形勢！開發(fā)商也是政府棋盤上的一個棋子！也要小心！第二，房地產行業(yè)必須走內含式的發(fā)展道路，房地產行業(yè)的“重組兼并、重組轉型、優(yōu)勝劣態(tài)”勢在必然！中國房地產業(yè)必須也必然要“瘦身”（6萬多家），而且會相當嚴酷和慘烈！該轉型的應該早做準備（養(yǎng)雞、養(yǎng)豬？該干什么就干什么），“明天會更好，但你必須能過得了今天晚上”！第三、轉變經(jīng)營方式和體制，努力提高住房的科技含量、整體質量和經(jīng)濟效率，創(chuàng)造真正價格和價值相符的、適銷對路的商品住房，才能真正做行業(yè)的“百年老店”！當前，配合中央“積極財政政策和適度寬松的貨幣政策”（橄欖枝），適度降價是一個雙贏和明智的選擇和出路！

小結中國樓市完全違反了經(jīng)濟規(guī)律和“自然”規(guī)律！房改10年來，中國樓市似乎進入了“赤道幾內亞”——四季長夏！一路高歌猛進！全然“忘記”了樓市也有“春、夏、秋、冬”，中國樓市在強大“房地產勢力”的干預和“精心”呵護下一直拒絕進入冬天，但是當下的樓市冬天可能是一個秋后總算帳！這個冬天可能比較復雜而漫長！中國房地產“贏”了暴利和GDP，輸了道義和信任！2009年中國樓市總體穩(wěn)中有降！09年仍不是買房好時機！“假傳萬卷書，真?zhèn)饕痪湓挕?--觀望是最優(yōu)選擇！

怎樣尋找“看漲型”物業(yè)所謂的“看漲型”物業(yè)是相對不是絕對的，是因人而宜的。取決于以下幾個因因素：教育、醫(yī)療、商業(yè)配套完善、交通便捷。房價租售比高于或等于銀行貸款（商鋪）?！凹みM型”還是“保守型”（穩(wěn)健型）？“資金鏈”長還是短？（在里還是在外？）產品的獨特性和唯一性（別墅、山水）。良好的心態(tài)、心理承受能力和生活方式。進市場時機和人脈關系很重要（4W理論）。結束語用幾個歌名來結束我今天的演講（房地產的過去、現(xiàn)在、未來）。過去——“千年等一回”。現(xiàn)在——“讓我歡喜讓我憂”。未來——“明天會更好”。“無言的結局”。“天意”。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經(jīng)濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】房地產的經(jīng)濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】房地產業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業(yè)。

房地產開發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產基本概念】【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續(xù)，沒取得房屋產權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷