本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理公司所有。未經(jīng)書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。湖北孝感某項(xiàng)目2期提案2014.03我們面對(duì)的是這樣的宏觀環(huán)境。。。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，及居民購(gòu)買(mǎi)力的提升，加之傳統(tǒng)觀念的催化，房地產(chǎn)行業(yè)需求支撐在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)也將繼續(xù)其“繁榮的一面”；中國(guó)通貨膨脹形勢(shì)嚴(yán)峻，日益高漲的房?jī)r(jià)讓購(gòu)房者望而卻步，龐大的需求量無(wú)法釋放；部分城市，特別是三、四線城市房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，房產(chǎn)泡沫一觸即破。某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)搶房潮鄂爾多斯“鬼城”寫(xiě)在之前寫(xiě)在之前宏觀聲音住建部媒體輿論湖北現(xiàn)狀2014年房地產(chǎn)調(diào)控將采用雙向調(diào)控，具體雙向調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)，但雙向調(diào)控的目的必定是防止房?jī)r(jià)大起大落，保證房地產(chǎn)穩(wěn)定，工業(yè)PMI的低迷和股市的沉淪，讓政府不敢輕易下刀地產(chǎn)行業(yè)。2014伊始，大量媒體宣傳樓市即將破滅傳言，全國(guó)多個(gè)城市將成為鬼市，湖北黃石、十堰等城市在列。2013湖北的財(cái)務(wù)負(fù)債率為全國(guó)最高之一，在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣，工業(yè)吃老本的現(xiàn)狀下，湖北政府仍將通過(guò)大量賣(mài)地，保證穩(wěn)定的財(cái)政收入，以抵消財(cái)政赤字。一方面部分開(kāi)發(fā)商為追求利益的最大化，熱衷于高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)與之相對(duì)的是數(shù)量龐大的中低收入者，苦于有房難買(mǎi)的現(xiàn)狀，有效需求受限“過(guò)?！迸c“短缺”并存我槍們妙的貍未明來(lái)料會(huì)的怎瘡樣債？孝感嘆人口佛53京1萬(wàn)委人，渠市區(qū)草人口顫僅9洋0萬(wàn)禾人，幕目前趙孝感燥房地疑產(chǎn)多成個(gè)超繡過(guò)百健萬(wàn)的振大盤(pán)鞭在建萍在售腸樓盤(pán)統(tǒng)80筍余，償目前尋開(kāi)發(fā)錦面積辨24課00拾萬(wàn)方瞧，未摘來(lái)五駛年規(guī)災(zāi)劃面鞏積3競(jìng)00絡(luò)0萬(wàn)召方左芒右，困僅可欣供9刻0余徐萬(wàn)人做居住終，目閘前的屆開(kāi)發(fā)母面積介和規(guī)術(shù)劃儲(chǔ)耍量無(wú)躲法滿濾足城境鎮(zhèn)化拖需要呈。孝荒感傷政嘉府亦高穗負(fù)遇債哪率孝感投支柱播產(chǎn)業(yè)泛低迷孝伯感影城么鎮(zhèn)濾化御加也快詞，轉(zhuǎn)剛元需臟占呼主暖導(dǎo)孝感炒東擴(kuò)低融入花武漢用城市充圈孝貨感釣房碎地柔產(chǎn)壟，板至困少淹還復(fù)有旦5蘭年撐加弱速測(cè)期檔，剃1漫0隸年霞發(fā)武展榆期忍，揪才頌會(huì)持趨尺于嚴(yán)穩(wěn)污定形象扶定位項(xiàng)命目算發(fā)權(quán)展鞏背名景驢分即析客窮戶持分防析競(jìng)糾爭(zhēng)噴市綢場(chǎng)懼研互究了灣解推項(xiàng)默目胃和古市擋場(chǎng)市缺場(chǎng)瘦定飽位項(xiàng)貞目拆核梅心縱問(wèn)摘題撓界診定價(jià)格仰定位項(xiàng)目槍定位測(cè)分析營(yíng)銷(xiāo)寇策略執(zhí)行麥策略營(yíng)銷(xiāo)訪編排報(bào)告件框架了解遣項(xiàng)目剖和市鳴場(chǎng)形拋象瓶定達(dá)位項(xiàng)目屠發(fā)展仗背景典分析客柴戶轉(zhuǎn)分掛析競(jìng)糟爭(zhēng)和市償場(chǎng)挪研革究了解課項(xiàng)目而和市像場(chǎng)市場(chǎng)撞定位項(xiàng)愉目燙核開(kāi)心蕩問(wèn)摟題霧界嗓定價(jià)妹格摸定榨位項(xiàng)目討定位繳分析營(yíng)銷(xiāo)芽策略執(zhí)圖行爪策拼略營(yíng)銷(xiāo)罪編排項(xiàng)霉目遵核葉心申問(wèn)桃題吹界躍定/1.地塊步情況簡(jiǎn)評(píng)維：道路棗通達(dá)旺性能毀佳，把交通匹便利開(kāi)，屬悔于中未心城乳區(qū)，白發(fā)展自潛力護(hù)巨大多燥路丘公洞交敗線拜路近通傭達(dá)社項(xiàng)姥目映位繡置晃，惠項(xiàng)蠟?zāi)空Z(yǔ)周晨邊剩人莖氣什較葵旺埋。項(xiàng)目巖周邊盲配套烘齊全阿，距與離孝行感兩候大商摔圈有愈一定暴距離滲，商形業(yè)發(fā)掛展?jié)摽昧Υ髲d。項(xiàng)旅目攀四糖至喇：項(xiàng)葬目漏地冤塊悉目守前削已妖經(jīng)西平掙整紅，繳達(dá)棟到查三堤通葵一底平妻要瓜求2答路常、糊4軍路下、集1劃1描路弟等碌多臭路綁公塔交做可侍達(dá)丑，襪交趁通處便愁利恒。周漠邊裳發(fā)殲展擾較執(zhí)為勤落能后娃，激環(huán)水境俊較尼差支。項(xiàng)攻目無(wú)臨譜街丙部私分超較意少往，復(fù)項(xiàng)桑目浸展榮示訂面供不沈完顫全坦。本牙案SWOT1、項(xiàng)算目地把處交難通優(yōu)妨越。2、浴區(qū)嗽域科發(fā)新展昂較太慢黃潛聲力延巨捎大3、項(xiàng)載目一宿期在稍孝感振有一猛定人迫氣1、麻項(xiàng)蒙目降一名期紗銷(xiāo)筍售盜不島好調(diào)，緞口肢碑宏較者差2、周賠邊公血園、隸購(gòu)物權(quán)等市沿政配瓦套缺浪乏3、沉項(xiàng)姿目賢周制邊畜城猴中負(fù)村族形棒象船較監(jiān)差1、勤項(xiàng)半目什區(qū)險(xiǎn)位勞優(yōu)金勢(shì)梁大沃，舒推跟廣昏難犁度拐較角低燈，挑宜挪打純?cè)旒壕珱_品矛項(xiàng)被目2、周泛邊缺漆乏高劃品質(zhì)營(yíng)小區(qū)肺和綜謹(jǐn)合體決商業(yè)賠，商勁機(jī)巨沿大1、覺(jué)周伍邊怎市趨政蛋配餃套錫較楊差辛，莫轉(zhuǎn)脅盤(pán)男附凳近感出抄行老不汗利2、本治區(qū)域題的商鐘業(yè)在督孝感庸本地丘整體學(xué)競(jìng)爭(zhēng)孩力較叼弱項(xiàng)瘦目蕉核抽心駝問(wèn)闖題駐界雀定/2.房誠(chéng)SW趴OT分析項(xiàng)目著核心鈔問(wèn)題蠅界定/3也.核倡心參問(wèn)沉題懼提象出本案陽(yáng)位于魄孝感毫中心泰城區(qū)培，應(yīng)昆以中退高端愁定位酒為發(fā)姜展指伙引。隸在此孕前提莖下，歇我們妖必須土要面蔬對(duì)以頂下問(wèn)僚題：如何技打造藏可以泛抗衡膜周邊小商圈合的商雁業(yè)綜誓合體咽，打?qū)以斐鲇辛焊?jìng)賊爭(zhēng)層力的燈產(chǎn)膀品色？如何商樹(shù)立高端口的項(xiàng)目您形象戴？如頂何就引虹導(dǎo)窮住稀宅蠟部妖分土客侄戶戚，把嫁購(gòu)兼買(mǎi)醋欲談望，從繼東城誘片區(qū)說(shuō)移到讓本項(xiàng)軟目？如丸何碼聯(lián)灘動(dòng)況資腎源直，待線朝上窗線株下背統(tǒng)胳一深部軌署杰，財(cái)實(shí)懼現(xiàn)川最鑄終靠的銷(xiāo)瓣售副目尸標(biāo)？了趣解不項(xiàng)泛目刮和泳市蝦場(chǎng)形動(dòng)象院定捎位項(xiàng)目治發(fā)展拳背景伯分析客挺戶虧分競(jìng)析競(jìng)爭(zhēng)世市場(chǎng)版研究了解賠項(xiàng)目冤和市槳場(chǎng)市稻場(chǎng)貫定劉位項(xiàng)吸目史核搖心梨問(wèn)腫題戒界擠定價(jià)配格蜂定促位項(xiàng)目左定位亦分析營(yíng)銷(xiāo)爪策略執(zhí)丑行柳策運(yùn)略營(yíng)給銷(xiāo)懸編林排項(xiàng)吸目米發(fā)吃展樣背雪景恭分桑析/1五.孝紹感巨市祝簡(jiǎn)都介中棟國(guó)竟唯歷一哨一雖座轟以稍孝閱命月名盲的絕地酒級(jí)睡城槳市孤，亡中崖國(guó)拜孝百文團(tuán)化疾之結(jié)鄉(xiāng)賣(mài)。壓是訓(xùn)距筆離設(shè)中塌部罷地播區(qū)服，棄中館心合城速市溉武劑漢崗市震最推近廊的貌城漢市渣，潛是潮武損漢8探+風(fēng)1城續(xù)市訪圈赴成鼠員庸城咐市舒之批一腫，擁也翁是竿中秧部呢地政區(qū)昌最團(tuán)具幼潛瞇力掙和遭競(jìng)留爭(zhēng)儲(chǔ)力榮的推城星市代之爭(zhēng)一率，歇其巷綜枯合交競(jìng)敘爭(zhēng)喊力滅在別省姻內(nèi)綢排郊名含前坦六飼位栽?，F(xiàn)轄錘孝南檢區(qū)、紅漢川義、應(yīng)膛城、樸安陸雙三個(gè)清縣級(jí)稻市，遺云夢(mèng)大、大笨悟、旁孝昌像三縣鞏，及墻一個(gè)登國(guó)家蒙級(jí)高督新區(qū)溪和七晉個(gè)省湯級(jí)開(kāi)熱發(fā)區(qū)屯。面切積89梳10平濫方偶公聰里懲，伏總簡(jiǎn)人澆口5孕3禾1萬(wàn)珍，虛其呢中孝豬感吩城義區(qū)規(guī)人蹦口55萬(wàn)，常住產(chǎn)人口90萬(wàn)。孝徑感分析顯：投資庸?fàn)顩r聚：20團(tuán)13年腥孝旨感維市亡平甩均微每啄月乖有約1億僅元人螺民謙幣遠(yuǎn)投演資臟到餐房軍地深產(chǎn)甲市扇場(chǎng)廁中善，頑充安分兇說(shuō)權(quán)明孝桌感最房鈔產(chǎn)挪市娃場(chǎng)汁被邊業(yè)芽界菌廣煙泛莫看躁好成交肚狀況揭：量暫：2涌0李1堤3年全魂市平佛均月成懲交量23蟻.1鄰9萬(wàn)脹㎡。全外年成怕交首已個(gè)高薄峰出尊現(xiàn)在春節(jié)此期間，梅大尺批株返廟鄉(xiāng)嘗置娃業(yè)夜客尖戶紙拉陡動(dòng)1港3年度擊第一卷個(gè)成第交熱囑。另昏一個(gè)型高峰兆出現(xiàn)丸在9月。9月、10月一莊直被澇業(yè)界皇認(rèn)為艇是成紡交黃鑒金月恢，但1個(gè)3年下督半年陡的成帖交旺詞季提前義至7月出痛現(xiàn)謝，10月卻抵出現(xiàn)貍成交愁量下扇滑。價(jià)按：2弄0繁1登3年孝宏感市片商品鵲房成議交均貌價(jià)致為32努88元/㎡。年門(mén)初第密一個(gè)譽(yù)購(gòu)房腳高峰遲期時(shí)島，成區(qū)交均誼價(jià)上揀漲約5.滿6%，年鞠后回滴落至33壺00以亭下杏，地此擴(kuò)后裕趨蛛于引平束穩(wěn)拾。厲在9月乞成忙交涉量善達(dá)闊到岔高袖峰慨后絨，1周0月商文品房外成交蠅均價(jià)撲出現(xiàn)打上漲芹，漲具幅約5地%，棋與徹此歷同拼時(shí)貝商倦品角房缺成頁(yè)交惠量繼出樂(lè)現(xiàn)殖下俘滑旦。項(xiàng)目蕉發(fā)展致背景淡分析/2.縮慧20編13年屢孝對(duì)感極市鏟房心地辮產(chǎn)掏宏前觀裝概駕況項(xiàng)目前發(fā)展天背景堤分析/3.油20穿13年史孝綠感測(cè)市徹土鎮(zhèn)地壘市悼場(chǎng)寒概置況分秤析針：隨著雞新市聚政東鎖擴(kuò)遷獵移，嗎漢孝時(shí)城際閃鐵路平貫通混，槐全蔭公造園二矛期的方建設(shè)叫施工闊，開(kāi)齒發(fā)東銅區(qū)強(qiáng)敘大的咽發(fā)展秩潛力哨吸引畢越來(lái)栗越多減的關(guān)避注，蝦該版曉塊的蛛熱度倚也隨阿之升省溫。2我0氏1豎3年陽(yáng)土辜地晃市棗場(chǎng)芒無(wú)矛疑毒是開(kāi)發(fā)承東區(qū)狗獨(dú)占經(jīng)鰲頭俘。孝感可老城張區(qū)屬壯舊城棗市中千心，繼配套俗完善咐，商用業(yè)成決熟，幫居住哲人口堡眾多怪。但水該區(qū)屆域?qū)倭祭吓f絮城區(qū)奶，拆繩遷、閑改造贊難度協(xié)大。榨因此長(zhǎng)土地稼交易軍數(shù)量效并不閱多，吳但樓顛面地?fù)醿r(jià)卻顛為全鉛市最塵高。就濟(jì)價(jià)努格斯而蛇言知，20聲13年下挪半年尖，土修地成交出價(jià)格塔呈上率升趨甜勢(shì)，死意居味允著慶未宿來(lái)3年昌內(nèi)法，刃本皺地房香價(jià)香還霸會(huì)勇上至漲?；仡櫣蒙唐废榉砍缮平粩?shù)漿據(jù)，其不難豬發(fā)現(xiàn)棍目前貴孝感檢市房做地產(chǎn)偷市場(chǎng)供徹略糖小伶于叢求遍。項(xiàng)編目抖發(fā)獨(dú)展當(dāng)背虎景際分冊(cè)析/4.若20典14年1月、2月孝碼感市嗓房地針產(chǎn)市緊場(chǎng)情慢況說(shuō)明煉：一熟月未全傍市直成承交劫總證面慘積1掛3逃.抖1溪3萬(wàn)㎡，成渡交套句數(shù)11混99套剃。柔其曬中練東批城譽(yù)區(qū)泰成拖交4哪3鄙5套，均娛價(jià)45淘86橫.0釣6元/㎡；開(kāi)昏發(fā)南鑒區(qū)成佩交51漿4套，桶均膽價(jià)46狂20夜.9果3元/㎡。二月墻全市顆成交柳總面鐘積12禍.0型7萬(wàn)㎡，成睡交套袋數(shù)11刺38套。敏其勝中去東挨城巾區(qū)秀成愉交4構(gòu)3器7套，均色價(jià)49擊51慈.4攝1元/㎡；識(shí)開(kāi)金發(fā)太南載區(qū)質(zhì)成追交3餃1架1套，六均價(jià)42宿62仗.4賞7元/㎡。較牢之1月槳，透二呼月銳樓滲市云成己交均價(jià)普上漲，同德時(shí)成慘交朵套滑數(shù)直略國(guó)有藝下虎滑芬，照價(jià)其格朋對(duì)撫成提交左量盤(pán)的謠影茄響捷十鎮(zhèn)分訪明汽顯。小縮慧結(jié)物：項(xiàng)目濾發(fā)展陡背景鑒分析1、蜓孝路感籮市亞房覽地院產(chǎn)沸行腳業(yè)冊(cè)處宏于快速?lài)W發(fā)展薄階段，交從扎投躬資淘情帖況粒來(lái)?？凑?，炒業(yè)攝界僵十冷分珠看尚好貴孝秀感班市單場(chǎng)跡；2、盛孝談感汽房創(chuàng)地播產(chǎn)味市奴場(chǎng)憑發(fā)華展吃情恭況垃有蛙明毒顯橫的易區(qū)粒域件性鉗，開(kāi)盈發(fā)劫東世區(qū)剛與伯老低城結(jié)區(qū)為熱忌點(diǎn)板媽塊，找其它尾板發(fā)桶展相格對(duì)緩氧慢；3、綜鼓合孝繼感市遙土地誘供應(yīng)將及市蓋場(chǎng)去母化情次況來(lái)歐看，鍬孝感侍市場(chǎng)班正處煙于供修略斃小敘于垮求狀態(tài)充；4、就赤量?jī)r(jià)取而言勸，熱芬點(diǎn)板房誠(chéng)塊市鄙場(chǎng)對(duì)價(jià)洲格較懲為敏封感。差但歸就律近疫期冠土婆地旁成滲交帖價(jià)率格趴來(lái)雞看赴，姿地袖區(qū)刃房茄價(jià)杏在李未爐來(lái)3年內(nèi)灶還會(huì)上廚漲。了解鴨項(xiàng)目且和市雅場(chǎng)形象菌定位項(xiàng)討目踏發(fā)簡(jiǎn)展乳背帶景楊分恩析客詢戶瘋分巾析競(jìng)搜爭(zhēng)紐奉市結(jié)場(chǎng)刷研輩究了點(diǎn)解榆項(xiàng)挑目仿和揚(yáng)市源場(chǎng)市換場(chǎng)政定嚼位項(xiàng)目苦核心肉問(wèn)題珍界定價(jià)畏格兇定梯位項(xiàng)目見(jiàn)定位而分析營(yíng)蛋銷(xiāo)雜策捷略執(zhí)槳行樹(shù)策較略營(yíng)銷(xiāo)劑編排競(jìng)前爭(zhēng)湯市財(cái)場(chǎng)累研舞究/1浸.主溫要蛇競(jìng)參爭(zhēng)貌項(xiàng)嶼目曠位裂置銅分曲布民纏邦喪槐酷蔭搭東泡岸2期保麗桿佳園忌二期金都蜂九龍銅城九真梳明珠早馨城恒考達(dá)弓華隊(duì)府乾衫坤艱新呼城航天毫首府宇濟(jì)轎濱湖幟天地乾坤栗豪府星河秒天街鼎觀舒世界1賺2矮560㎡7萬(wàn)0㎡8腫0㎡9籌0㎡10賄0㎡11瘦0㎡12耗0㎡1搬3論0㎡1閘4凳0㎡一房一房三碼房四剝房宇濟(jì)寸濱湖煩天地民邦壺槐蔭覆東岸南方模國(guó)際金企都舒九殘龍透城恒雷達(dá)沖華都府80越-8恰31坊1維4替-變1恒1歲812博4-默12榜513兆5-弓13百914掏6809夫011愉0-垂11廁812淚06太53河8取-槍5專(zhuān)673飯-7掏78葵1泉-流8仁79510智411扶612睛4-炭12奶98711價(jià)312拖513買(mǎi)1競(jìng)博爭(zhēng)遮市息場(chǎng)皂研矛究/璃2.競(jìng)爭(zhēng)止區(qū)域勉內(nèi)項(xiàng)呢目產(chǎn)艷品情狼況競(jìng)皂爭(zhēng)訪區(qū)夠域詠內(nèi)纖項(xiàng)貌目科主叉力委產(chǎn)羽品無(wú)為1緞0燃0頓-庭1率3看0㎡若三獵房插，旦按李面飾積送又基區(qū)宰分亡為1迎0傾0書(shū)-馳1跨2師0㎡帥功虹能郵型垂與1倉(cāng)2迫0組-鵲1蝴3摟0㎡舒廳適型揮兩種睜。絕搏大多形數(shù)項(xiàng)跪目都匆配有9善0㎡峰以辟下蝦兩途房冒產(chǎn)圈品平，辨以嘗滿束足搜中愉等割收俗入柜客巾戶視需乳求星河懲天街鼎玩觀名世閉界乾追坤牽豪綱府8云9細(xì).誰(shuí)7廉198肯.6鼓299漠.兵41匠1爛7縮慧.殲9擁4六侵房1邪7臥2勿.莖7承3887延5廉.波4賭395庭.念9疏7120.王0512挨7.詠3735在鋸整挎體喇競(jìng)退爭(zhēng)銳格脂局會(huì)之結(jié)下什，叉我眼們信又撿將工面驅(qū)對(duì)晝哪傷些宗項(xiàng)槍目迎的兇競(jìng)蓋爭(zhēng)硬呢上？我悲們根將伐對(duì)桿主場(chǎng)要正競(jìng)漫爭(zhēng)候樓清盤(pán)勢(shì)進(jìn)梯行類(lèi)逐乏一懂掃描描含，夕判謎斷酒出糠我挽們警項(xiàng)栗目愧未辛來(lái)提的看可霉循墓之竿機(jī)串！競(jìng)爭(zhēng)境市場(chǎng)幟研究/3.主要痰競(jìng)爭(zhēng)展項(xiàng)目嶼概況宇濟(jì).濱鞏湖便天旬地宇濟(jì).濱湖住天地政務(wù)賓區(qū)，銹園中醒園，夜五星肢至尊均價(jià)5500元/㎡地址孝南區(qū)董永路東側(cè)新政府旁開(kāi)發(fā)商湖北宇濟(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.12.28首開(kāi)占地面積14.68萬(wàn)㎡建筑面積47.27萬(wàn)㎡容積率2.5綠化率36%物業(yè)形態(tài)高層規(guī)劃總戶數(shù)3454“濱帝湖天域地”壺項(xiàng)目悠主體粒工程瞇為高稍層居藥住樓療，基要礎(chǔ)設(shè)剃施完錯(cuò)善，饑配套漆齊全藝。整卸個(gè)小數(shù)區(qū)建配設(shè)用培地地濾形為搖長(zhǎng)方滴形，瓦分為進(jìn)梅、移蘭、援竹、玻菊個(gè)橋小區(qū)盾，1餡9棟居炎住房鎖，樓易距寬躁闊，擇保證視了小怠區(qū)光累的通到透性焦和風(fēng)貧的穿希透性螺；特欠有側(cè)北向建蒼筑，廊充分普考慮飄了舒爛適性露與私犁密性失的結(jié)近合，肅視野頃開(kāi)闊鉤又不澇會(huì)出閘現(xiàn)對(duì)腥視；裳每一茶個(gè)單礦位都?jí)K暢享文山景諸、湖飄景、糞園景慚；宇濟(jì).濱珠湖懷天酒地項(xiàng)目學(xué)推盤(pán)價(jià)及去暖化情壟況預(yù)售時(shí)間樓棟號(hào)銷(xiāo)售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2010.12蘭苑1#，2#，3#98%393套8套2011.1蘭苑5#98%157套3套2011.4蘭苑6#，7#89.5%324套34套2011.7蘭苑8#90%132套13套2011.12竹苑6#，7#，8#97.54%408套10套2012.8竹苑1#，2#，5#97.3%411套11套2013.2竹苑3#74.6%138套35套2013.83#93.8%129套8套2013.125#63%160套59套2014.12#57.8%154套65套濱歷湖杰天貍地驗(yàn)項(xiàng)惜目序月范均推越盤(pán)危量6悼5套，鴉月券均去化視量5劃8套，允月猶均去化盞率8章9杜.品2胞%。其中20患12以.7月，煉該項(xiàng)餓目萬(wàn)膚豪國(guó)造際大爺酒店翼寫(xiě)字乒樓部獎(jiǎng)分取核得預(yù)哈售資翅格。推攤盤(pán)悄速就度泛較蛙慢拍，閉去撈化散率妥高宇濟(jì).濱述湖頓天雹地產(chǎn)鋒品萌分塵析1北2傭4㎡2*2*2戶型動(dòng)（二均改三激）優(yōu)逝勢(shì)刃簡(jiǎn)羊析堤：南辦北控通副透費(fèi)，粥雙翻陽(yáng)滴臺(tái)麗設(shè)漲計(jì)濤舒電適慨性扁較返高癢。兵空廊中踩花藍(lán)園窩可取改促為吊多童功錄能腫室坦，方只馳計(jì)泄入穿一針半什面哪積哀，苗附罰加坑值年高廉，槍功涂能裝性逝強(qiáng)是。13旁9㎡3*2*2戶型刃（三引改四篇）宇濟(jì).濱盼湖漠天臟地產(chǎn)噴品蹦分夠析19洋4㎡5*2*2戶狼型玩（瓜五鄰改描六要）優(yōu)蜻勢(shì)團(tuán)簡(jiǎn)議析穿：南北費(fèi)通透陳，雙除陽(yáng)臺(tái)葛設(shè)計(jì)爛舒適陳性較揉高。費(fèi)空中腹花園便可改氏為多債功能場(chǎng)室，躍只計(jì)企入一擦半面悉積，堅(jiān)附加那值高休，功贈(zèng)能性膠強(qiáng)。11魚(yú)2㎡2*2*2戶場(chǎng)型蛛（禁二廚改源三渴）優(yōu)勢(shì)萍簡(jiǎn)析陡：臥買(mǎi)室脂全饑南舉朝茂向波，系舒熟適思度肌較托高招。節(jié)空揉中搞花楚園蓮可亮改波為悉多檔功織能吼室地，估只抱計(jì)渣入凱一餡半鬧面禁積需，魔附濃加冬值奪高江，滲功突能毫性飲強(qiáng)慎。啟洋示伍與嶺借諒鑒“尋二潮改毯三鞭”及“最三叫改負(fù)四滋”戶型男產(chǎn)品竟以其兩強(qiáng)大奔的功宇能性院，較繡高的躲性價(jià)蹄比，駐廣受山置業(yè)掉客戶奸的歡捏迎；單獨(dú)犯二孩林政策洲逐步范落地論的情懲況下涉。“叔三莊改穗四況”努產(chǎn)扣品竟市爐場(chǎng)射有段多千大，駛還弟需早密傳切冤注忘意安有乳該震類(lèi)永型引產(chǎn)材品批的南項(xiàng)話目牙銷(xiāo)展售帆情吳況當(dāng)；該案野位于志新政火府周鋒邊，邊生活瞧配套槽現(xiàn)狀劣相對(duì)流匱乏鄰，其慢主要岔區(qū)域晝價(jià)值堤體現(xiàn)懇在未擁來(lái)的闊增值妄前景驕上。吸在推尿廣上費(fèi)，該直案主智打“粱政務(wù)響中心釘”，論明確必昭示制這一煩最重寬要特并點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)擁市場(chǎng)悉研究/3惕.主要察競(jìng)爭(zhēng)濟(jì)項(xiàng)目榮概況民邦臟槐蔭闊東岸民垮邦.槐蔭如東岸核心趙地段今，卓翼越品河質(zhì)均價(jià)5300元/㎡地址孝南區(qū)東城區(qū)董永路（乾坤豪府南面）開(kāi)發(fā)商湖北民邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013.9.20首開(kāi)占地面積3萬(wàn)㎡建筑面積12萬(wàn)㎡容積率3.0綠化率30%物業(yè)形態(tài)小高層，高層主力戶型90㎡-120㎡三房民邦貴槐蔭盯東岸舒位于測(cè)孝感塊市東債城區(qū)斷董永徐路中金段（區(qū)乾坤禿豪府礎(chǔ)南側(cè)糖）,分為袋住宅壓和商墳業(yè)兩艱大板吧塊。葵住宅歌共7棟即高匹層脂，年面奧積8丸0仿-惡1扮3摘0牛㎡。商嫌業(yè)約3萬(wàn)種方忌將快打姜造瞎的愈是豆孝惠感扭首納條癢開(kāi)仆放凡式忍小送資師風(fēng)茫情科美認(rèn)食肯街嚼。滿商享業(yè)雁分茄為鬼地勤下夜負(fù)出一泡層護(hù)和探地鋤上4層富，敞主卡要吳經(jīng)完?duì)I亡特先色葡餐鳳飲夫酒享樓啦、勿咖殲啡視茶腰語(yǔ)設(shè)、喊休白閑忙康吼體圍、急汽調(diào)車(chē)勤美勵(lì)容使、僅教晉育完培靠訓(xùn)岸等惹。項(xiàng)旺目嘩推拼盤(pán)子及莖去駁化匠情伸況預(yù)售時(shí)間樓棟號(hào)銷(xiāo)售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2013.111#，2#，5#，6#57%454套195套槐慮蔭暑東慣岸罵項(xiàng)飼目月胞均魂去界化輪量65套，茂月葬均略去渠化丈率1殘4穴.駁3隨%。去郊化速瓣度較規(guī)快，杜項(xiàng)目朽當(dāng)前軋住宅吸部分趕推盤(pán)湖量已揪超過(guò)弟總量波的一良半，眨目前儲(chǔ)還有3留#，4惱#及7#樓未記推民邦.槐炎蔭堤?hào)|組岸民慚邦.槐卸蔭扔?xùn)|枕岸產(chǎn)品侮分析80同.9㎡2*2*1戶型簡(jiǎn)求析饞：90㎡軍小段三寄房拿為蹄剛鳥(niǎo)需少主例力傲戶圾型腫，峰市憐場(chǎng)匹需艱求裕量惕龐謙大縫。9轟0汁/衣1課0蹈5㎡3*2*2戶差型產(chǎn)掛品急分養(yǎng)析1輩1向0領(lǐng)/劉1金3替0㎡3*2*2戶信型優(yōu)視勢(shì)佛簡(jiǎn)強(qiáng)析嫂：南皇北性通詢透豬，寬雙穿陽(yáng)純臺(tái)備設(shè)電計(jì)罰舒詠適隊(duì)性混較率高除。1而1理8㎡3*2*2戶汪型優(yōu)勢(shì)引簡(jiǎn)析濁：臥室柄全南截朝向創(chuàng)，舒照適度泰較高鮮。民款邦.槐泄蔭浴東按岸產(chǎn)品和分析12兆0㎡3*2*2戶型優(yōu)勢(shì)腫簡(jiǎn)析卡：三陽(yáng)轎臺(tái)設(shè)駕計(jì)舒裝適性少較高饞。民邦.槐蔭效東岸啟示損與借諸鑒90㎡涂小卵三哀房戶型沖產(chǎn)品言以其水強(qiáng)大圍的功柜能性穿，較潛高的溪性價(jià)濱比，個(gè)廣受始置業(yè)猜客戶殖的歡已迎，委但該色案只保有一線款此頁(yè)類(lèi)產(chǎn)研品，甩其余走產(chǎn)品霞設(shè)計(jì)夕一般注，并韻無(wú)太能大亮尖點(diǎn)；該案錯(cuò)最大婚亮點(diǎn)哨為3萬(wàn)方鎮(zhèn)美食開(kāi)商業(yè)兩街，莊在推枝廣上頃所占怎比重遵較大砌。競(jìng)咬爭(zhēng)職市舅場(chǎng)罪研盯究/3披.主分要渣競(jìng)喊爭(zhēng)醉項(xiàng)因目純概譜況恒盆達(dá)察華誘府恒阻達(dá)鍛華套府城臟中撈央姻，滑優(yōu)災(zāi)生廣活均價(jià)5100元/㎡地址孝南區(qū)孝感市槐蔭大道197號(hào)（大潤(rùn)發(fā)隔壁）開(kāi)發(fā)商湖北恒大置業(yè)有限公司

開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013.10首開(kāi)占地面積0.67萬(wàn)㎡建筑面積4萬(wàn)㎡容積率5.44綠化率15%物業(yè)形態(tài)高層主力戶型69㎡-136㎡兩-三房項(xiàng)目均位于財(cái)槐蔭邪大道揮與長(zhǎng)乎征路超交匯捷處，拍屬于表孝感哥核心戴地段然，向感西連雜接老拘城區(qū)諒的繁否華地做帶，挺向東匙與去眨武漢領(lǐng)的1淡0禿7國(guó)道曲相連倆，地鎮(zhèn)理環(huán)祝境十紅分優(yōu)從越。項(xiàng)蛾目閱推稱(chēng)盤(pán)猜及侍去也化秧情憐況預(yù)售時(shí)間樓棟號(hào)銷(xiāo)售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2013.101#42.53%308套177套恒竿達(dá)油華桐府居項(xiàng)狂目月均伶去化恢量33套。暗該氧項(xiàng)屯目覆位治于畫(huà)市賊中衰心肺商雕業(yè)肆區(qū)歉，怒相主對(duì)螞單企價(jià)脖較鼻低而，鴨且曾項(xiàng)娛目喉體提量食小搖，效容益積伍率質(zhì)高假，孔居爺住鉤舒影適該性杠相祝對(duì)顫較所差杏，去破化翼速謊度租相潛對(duì)予較撓慢堵。在推撫廣上桌投入箭較少胸，品藥牌推蹤蝶廣沒(méi)綁有效釣的釋俊放。恒達(dá)巡壽華府產(chǎn)品將分析3攪8推-捏5站6㎡1*2*1戶伙型簡(jiǎn)析水：該項(xiàng)染目位冊(cè)于商遣業(yè)區(qū)哪，1猛-踐2房草小淚戶扇型逝設(shè)咱計(jì)錘適草宜鼻投窯資8交7㎡2*2*1戶型恒達(dá)仇華府產(chǎn)活品艘分姻析1眾0耗4㎡3*2*1戶湯型簡(jiǎn)析撿：該凡項(xiàng)既目悼所級(jí)有經(jīng)產(chǎn)貨品涉均似無(wú)派南楊北退通稻透窩戶常型幕設(shè)巴計(jì)衛(wèi)，禽盡威管1調(diào)2告0㎡爺以葵上貴大顆三條房挨產(chǎn)插品岔設(shè)他計(jì)啊有沖三陷陽(yáng)證臺(tái)稠，豆但際非龍通壺透單型域設(shè)躍計(jì)崗仍純讓凍產(chǎn)寇品鈴舒釀適嗽性罷打鐵折鞋。1購(gòu)2蠶5㎡3*2*1戶型恒芹達(dá)牢華進(jìn)府啟怠示順與捐借窄鑒精概準(zhǔn)乓的撓市穿場(chǎng)苦定朵位殺和兆產(chǎn)煩品怕定章位麥?zhǔn)悄添?xiàng)幣目沒(méi)成似功米的音必竭備活因恢素顫；靈活棒運(yùn)用膨諸如雹配套擋、交掠通、齡商業(yè)炮氛圍靠等優(yōu)帆勢(shì)，林彌補(bǔ)販項(xiàng)目公自身駐的不俱足。競(jìng)爭(zhēng)源市場(chǎng)陰研究/3恨.主要甲競(jìng)爭(zhēng)被項(xiàng)目筆概況乾霉坤烈新曠城均價(jià)5200元/㎡地址孝感市長(zhǎng)征南路開(kāi)發(fā)商湖北乾坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014.1首開(kāi)占地面積12.98萬(wàn)㎡建筑面積48萬(wàn)㎡容積率-綠化率-物業(yè)形態(tài)高層主力戶型98-109㎡乾坤暴新城豈位于融長(zhǎng)征備南路御到澴潔河一艷公里娘處，張由乾躬坤集窗團(tuán)投撥資4每0億歐元韻打劫造姻的狗乾榜坤譜新足城什，域在例長(zhǎng)瘋征咽南掩路夕兩毒側(cè)開(kāi)投硬資領(lǐng)的童建幟筑酷物絮和跑景蓮觀沸將嘆大今大漆超嚷過(guò)撞乾強(qiáng)坤公大拔道注兩濱側(cè)究的源建始筑死物燈和穿景己觀蒙，煙成紹為陷孝嫁感足的聽(tīng)新臘名唇片邊。乾坤浪新城項(xiàng)陣目摔推沒(méi)盤(pán)呢及格去疑化鵲情廳況預(yù)售時(shí)間樓棟號(hào)銷(xiāo)售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2014.11#，2#5.6%517套488套乾坤俱新城讓項(xiàng)目月均勉去化表量1王4套。市該崇項(xiàng)離目多目膝前猴在寫(xiě)推菜廣薪上槐投陰入揉并綿不稻大策，默這毫是戀導(dǎo)愚致轎該礦項(xiàng)茫目米去洗化惜速唇度啄相胖對(duì)寄較獎(jiǎng)慢淋的度主細(xì)要成原泳因恩之致一早。乾嬸坤耗新捕城啟坦示疾與簽借坑鑒充分殖利用辟開(kāi)發(fā)呢商名幼氣進(jìn)欺行炒滋作；不可嚴(yán)忽視腿推廣捆的作嚼用，爸即便膽是認(rèn)晴可度膨較高闊的大綱開(kāi)發(fā)娘商的老項(xiàng)目憲，也蜓應(yīng)注冊(cè)意項(xiàng)由目推茅廣。競(jìng)每爭(zhēng)擔(dān)市但場(chǎng)蘆研稠究/3躺.主哀要挎競(jìng)義爭(zhēng)追項(xiàng)輛目碼概末況南方絹國(guó)際南方低國(guó)際均價(jià)3800元/㎡地址孝感市槐蔭大道小轉(zhuǎn)盤(pán)開(kāi)發(fā)商寰城·南方國(guó)際開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未開(kāi)盤(pán)占地面積67萬(wàn)㎡建筑面積150萬(wàn)㎡容積率-綠化率-物業(yè)形態(tài)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、綜合體主力戶型認(rèn)籌公寓35-60㎡孝案感肉目姓前黃規(guī)餃劃困面難積呈最澤大像的尸城練市板綜乞合固體漿和菜專(zhuān)稈業(yè)袍市抵場(chǎng)只集棚群仙，愛(ài)南執(zhí)大淺經(jīng)蛇濟(jì)沫開(kāi)杜發(fā)之區(qū)提龍膠頭磨產(chǎn)巡壽業(yè)尊，迅南辛方域國(guó)殺際冷在搖業(yè)刃態(tài)間上媽不困和銜本抱項(xiàng)童目沈形樓成北競(jìng)旨爭(zhēng)弄關(guān)略系忽，跪但幻玉其遺宣振傳民興恢起卵對(duì)夕本盲案托的貪發(fā)茶展壓有莊較似好國(guó)的夕促買(mǎi)進(jìn)服作殃用撲。啟示腔與借旬鑒利用意市政些府規(guī)丟劃，猾主打唐發(fā)展滅牌，篩迅速影的建母立影耕響力；項(xiàng)目家作為賀孝感滴最大六的專(zhuān)雅業(yè)市飛場(chǎng)集奧群和技綜合蛇體，鈴必須嫌經(jīng)過(guò)鹽大量繞的宣加導(dǎo)和災(zāi)炒作夕才能權(quán)有所席發(fā)展伯，本振項(xiàng)目跪的住甩宅和摘南方鋼國(guó)際恩相比筐優(yōu)勢(shì)螞明顯涌，項(xiàng)辦目商芳業(yè)要碧完全宅和南場(chǎng)方國(guó)昌際走套差異認(rèn)化，印南方靠國(guó)際丈的知籌名度券提升侮和成用功會(huì)就給本隨項(xiàng)目消帶來(lái)鄰大量炭的正賴(lài)面影毀響，如何轎有效肢的利皺用南渴方國(guó)檔際的蠶宣傳賀，乘斜好東俗風(fēng)，紹是本客案后供期研凝究重飛點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)亡市場(chǎng)逐研究/4.本案晌概況均價(jià)？地址孝感槐蔭大道小轉(zhuǎn)盤(pán)開(kāi)發(fā)商XXXXX開(kāi)盤(pán)時(shí)間？占地面積7.05萬(wàn)㎡建筑面積17.47萬(wàn)㎡容積率3.09綠化率30.6%物業(yè)形態(tài)高層住宅、裙樓商業(yè)組成的綜合體主力戶型63-159㎡兩-三房項(xiàng)目土地處水孝感膝小轉(zhuǎn)忠盤(pán)，閱交通弓優(yōu)勢(shì)扭十分末明顯諸，項(xiàng)暑目所脆處地訪段人楚流車(chē)杠流極絞大，固項(xiàng)目劍推廣豪難度獵較低慢，但舍周邊伶的市判政配估套缺矮失和兵環(huán)境站嘈雜良給項(xiàng)寬目帶翅來(lái)諸甚多不互利，如過(guò)何跡讓兆購(gòu)效房膛群賀體津有側(cè)效滔的汪從父東販城磁區(qū)奇分智流攏是麗項(xiàng)牽目要的產(chǎn)研勉究捷重有點(diǎn)榆。本陳案競(jìng)閥爭(zhēng)蝦市技場(chǎng)賓研概究/5.綜合太對(duì)比項(xiàng)屋目茶戶岔型作分廈析63.8一室一廳78.9一室一廳94.3二室一廳103.43二室一廳132三室一廳141三室一廳152三室一廳精嶼品灑小淚一循房惰，捆產(chǎn)匹權(quán)杯優(yōu)粥于那周腹邊腎項(xiàng)袍目鋪，餡有待明盼顯醒優(yōu)陵勢(shì)作為降一房庭，面千積過(guò)星大，梅空間悶分布杠不合僻理小語(yǔ)兩蹈房思，趣內(nèi)鞭部辜舒蝴適鉤度孤高商，伶缺宋點(diǎn)珠是肉沒(méi)妖能曾做炎成炸三抵房作為陰三面虧，舒柏適有數(shù)余，巖但是腔面積基過(guò)大項(xiàng)目電主力腫戶型百普遍慨面積伐過(guò)大革，面鎮(zhèn)對(duì)的喚人群庭是消擾費(fèi)能笛力較賽強(qiáng)，懇對(duì)居窯住舒揪適度壯要求誤較高踩的人格群，唇市場(chǎng)桃較小植。且巨項(xiàng)目釣戶型愧分布芬跳度丙過(guò)大妥，沒(méi)是有小頭三房討，項(xiàng)紋目三奸房普翼遍總質(zhì)價(jià)過(guò)貿(mào)高，桿不利鞠于銷(xiāo)澆售。我確們盞選申擇乒三厚個(gè)戴能曉涵護(hù)蓋縫區(qū)默域牛內(nèi)劇大纏部踏分端項(xiàng)同目斜主史要落特作征幟的錄案播例膝與它本第案禁進(jìn)擁行羨對(duì)沸比職（浴單接項(xiàng)5分賣(mài)滿挪分談）項(xiàng)目名稱(chēng)配套區(qū)域價(jià)值交通品牌影響力商業(yè)規(guī)模產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品附加值本案34.553.84434.2南方國(guó)際34.554.74.5544民邦槐蔭東岸34.34.34.34.844.53.5恒達(dá)華府55544.83.53.83本案汗各單憶項(xiàng)指族標(biāo)與棟其它既項(xiàng)目依相比獲處于中等水平，項(xiàng)躍目產(chǎn)要品設(shè)徐計(jì)低視于平取均水宰平，但項(xiàng)暑目的睡地理摧位置艷優(yōu)勢(shì)數(shù)明顯遇，宣惰傳難絨度較抱低，在側(cè)價(jià)格溜定位牙合理謙的情棒況下坐，本漂案屬據(jù)于市長(zhǎng)中牢心猛、膛高鋒升痛值雕附陡加噴值鼓的淹高刪檔辯綜恨合窄體碎。競(jìng)邪爭(zhēng)踐市泥場(chǎng)農(nóng)研珠究/5托.綜合約對(duì)比項(xiàng)目亭定位貢分析形象攀定位項(xiàng)推目佩發(fā)脊展羞背嶄景如分瞞析客葉戶致分欠析競(jìng)艦爭(zhēng)救市同場(chǎng)伸研恰究了絨解丹項(xiàng)案目笑和元市武場(chǎng)市場(chǎng)藥定位項(xiàng)目闖核心射問(wèn)題匪界定價(jià)品格曬定靠位項(xiàng)目亭定位縫分析營(yíng)銷(xiāo)味策略執(zhí)行掏策略營(yíng)銷(xiāo)方編排除項(xiàng)衛(wèi)目自布身環(huán)租境、虜區(qū)位臨、配始套、販產(chǎn)品妨等因辨素外客昂戶也是悲項(xiàng)目場(chǎng)的核緩心價(jià)街值點(diǎn)常，客惹戶的飽需求左是引摸導(dǎo)市采場(chǎng)發(fā)訓(xùn)展的寫(xiě)重要糊動(dòng)力我們授必須以劇客筑戶杯的乳視毒角對(duì)球項(xiàng)踢目效價(jià)矮值肢進(jìn)詳行表梳努理客戶卸分析我們油要吸址引哪尼些客塞戶的典親睞脈？客戶廣分析他裁們宜都滋是逆誰(shuí)牢？客戶具體屬性細(xì)分屬性消費(fèi)層類(lèi)別年收入水平政府行政機(jī)關(guān)政府及行政機(jī)關(guān)官員高消費(fèi)層10萬(wàn)以上政府及行政機(jī)關(guān)公務(wù)員(中級(jí))較高消費(fèi)層6-10萬(wàn)元普通公務(wù)員中等消費(fèi)層3-6萬(wàn)元企事業(yè)單位高層管理人員高消費(fèi)層10萬(wàn)元以上中屋管理人員較高消費(fèi)層6-10萬(wàn)元普通管理人員中等消費(fèi)層3-6萬(wàn)元私營(yíng)企業(yè)私企業(yè)主高消費(fèi)層10萬(wàn)元以上外資企業(yè)中高管理人士較高消費(fèi)層6-10萬(wàn)元個(gè)體工商戶商貿(mào)個(gè)體戶高消費(fèi)層10萬(wàn)元以上個(gè)體工商戶較高消費(fèi)層6-10萬(wàn)元城市新興白領(lǐng)中產(chǎn)階層職業(yè)經(jīng)理人較高消費(fèi)層8-10萬(wàn)元外企或大型企業(yè)員工中等消費(fèi)層4-6萬(wàn)元專(zhuān)業(yè)人士較高消費(fèi)層8-10萬(wàn)元知識(shí)型自由職業(yè)者中等消費(fèi)層6-8萬(wàn)元中高臂收入帳階層內(nèi)剛需煤客戶客若戶歲分軌析/1.客源括分析他們往都在荷哪？城南暖老城幕區(qū)城東業(yè)新區(qū)客戶史主要盞來(lái)源不鍵滿祥老組城媽區(qū)證高白房擦價(jià)弟及晴居院住戒環(huán)朱境娛的揀本軍地辱客螞戶不滿己城東垃新區(qū)贏生活朵配套紐奉的本野地客討戶周劇邊堆鄉(xiāng)泡縣陜改獻(xiàn)善收型百需乎求婦客甲戶重姥視破增倍值嗓前粥景擔(dān)的鑰投慎資忘型里客塌戶改善外理溢周灰邊浙鄉(xiāng)伴縣改宋善客戶價(jià)分析/1.客耳源占分寇析周邊守鄉(xiāng)縣特船征肯描著述眾：年齡譯：在袍30價(jià)－5雪5歲昨之間怠，經(jīng)濟(jì)張狀況寺：已即經(jīng)有針一定粱積蓄津，且泰首付燦能力逐在2系0萬(wàn)隨以上家部庭休結(jié)輕構(gòu)爆：誦兩蒸代薦居捎。開(kāi)有膽良取好百教飼育伙背管景托的僵共凝同震特合點(diǎn)關(guān)注軋點(diǎn)：偶子女涌的教村育；立生活眼配套下；交箭通狀周況；橋居住量環(huán)境個(gè)體惹特征音：自妹信，席講排奪場(chǎng)，龜對(duì)身碎份地花位不握斷的皮追求乞!也國(guó)樂(lè)于福接受研外界痕新鮮腎事務(wù)業(yè)余云活動(dòng)栽：業(yè)余漫活動(dòng)催較為板單一抱，除乖了不咱固定膨的商樸業(yè)活箏動(dòng)，贊客戶拴之間偏交流紀(jì)外，礎(chǔ)較多哲流連報(bào)于棋高牌室侍、桑蜘拿、KT破V及中搶高檔枝餐飲暫等場(chǎng)豪所，底一年希內(nèi)有1覆-妨3次中點(diǎn)長(zhǎng)途禾旅行客夫戶敲分驢析/2俯.特征銳分析追汪求居接住飼品困質(zhì)壯和鴨居索住躁形鼻象，對(duì)連生活學(xué)質(zhì)量糖有較勻高要秘求；理性仙而現(xiàn)臂實(shí)，蒙喜愛(ài)性價(jià)轉(zhuǎn)比高烘、功唉能性付強(qiáng)產(chǎn)亭品錘；濃烈蚊的家游庭觀瀉念，銜追求嘩和睦旺幸福本的家虛庭生霜活；購(gòu)房彈時(shí)注栽重區(qū)色域未賤來(lái)的升值空間體，傾柴向于狐選擇頂區(qū)域呼第一狐品牌襲；重視烏生活并品位輝，擇鄰錄而居意態(tài)患明朗尤，重綿視生布活環(huán)填境，斥強(qiáng)調(diào)拋同質(zhì)下階層圾的聚雄合?？腿何覂r(jià)值愚研判客傳戶管分廳析/2.特征碗分析區(qū)域捕成交增客戶騎與成星交產(chǎn)忌品關(guān)選聯(lián)分挖析現(xiàn)總價(jià)段戶型偏好成交產(chǎn)品面積段占比70萬(wàn)元以上全功能豪華戶型，注重主臥私密性140㎡以上四房2%65-70萬(wàn)元實(shí)用性強(qiáng)，注重主臥尺度，各功能區(qū)空間充足130-140㎡三房60萬(wàn)元左右注重私密，保證南面采光度高，居住舒適120-130㎡三房13%50-60萬(wàn)元功能性強(qiáng)100-120㎡三房28%45萬(wàn)-50萬(wàn)元南北通透，注重空間舒適感或功能性90-100㎡兩-三房33%40萬(wàn)元左右空間緊湊，浪費(fèi)面積小，注重功能性80-90㎡兩房20%30-40萬(wàn)元南北通透，居住舒適80㎡以下兩-三房3%30萬(wàn)元左右投資型，重視區(qū)位60㎡以下一-兩房<1%產(chǎn)品價(jià)格成香交寨客秧戶協(xié)較廁為惜親恥睞9夸0箱-蟻1到3柜0索㎡兩-三房戶基型就，嫁其春次弓為80將-9求0㎡兩鉆房，其忘中小銜三房洗為熱表門(mén)戶玩型，復(fù)去化浪較快況。未多來(lái)區(qū)徹域內(nèi)透該類(lèi)潑型產(chǎn)躁品需糊求平企穩(wěn)，據(jù)這兩判種產(chǎn)料品仍偶為需膏求主嫁力。20風(fēng)13年，錄孝感祝主城漏區(qū)購(gòu)?fù)捶靠网f戶以5票0萬(wàn)為洽心柔理國(guó)界陡限離。2環(huán)0蝕1撞3年初握至今續(xù)，孝璃感房謝價(jià)總摟體趨趙于穩(wěn)旬定，僑只在吸個(gè)別碑時(shí)期笛有5憐%左腐右壤漲楚幅快，雞隨純即跨略泥有任回怖落柴。貿(mào)照豈此粒情小況雹，吹未揀來(lái)3年內(nèi)術(shù)主力璃戶型注總價(jià)距區(qū)間纖會(huì)在60扛-8秩0萬(wàn)?？拖銘羝岱珠g析/3.關(guān)侮聯(lián)改分辮析項(xiàng)目幸定位膽分析形象扛定位項(xiàng)目器發(fā)展頑背景余分析客戶色分析競(jìng)爭(zhēng)蹦市場(chǎng)虛研究了解暑項(xiàng)目淡和市料場(chǎng)市敞場(chǎng)估定猛位項(xiàng)目乳核心拌問(wèn)題危界定價(jià)基格銷(xiāo)定雄位項(xiàng)稀目玩定潑位框分匠析營(yíng)銷(xiāo)性策略執(zhí)行狂策略營(yíng)銷(xiāo)斜編排綜合模以上滴所有疼分析膛，我葉們可拜以這蝕樣重興塑項(xiàng)品目?jī)r(jià)凡值項(xiàng)目迅定位藏分析項(xiàng)擁目絡(luò)本撫體交青通舞便湊利犬，預(yù)未來(lái)來(lái)沃商五業(yè)帖配征套草完味善讓?zhuān)肷盎畎べY項(xiàng)源哄豐葬富尋，棄客糾戶賄覆凡蓋筒范堆圍棚廣市場(chǎng)棕特征競(jìng)伏爭(zhēng)添格肝局客戶枯特征產(chǎn)品瓣趨勢(shì)在博供鴨略勒小固于稼求鴨的著市虎場(chǎng)飯格風(fēng)局胡下多面績(jī)世表，響緊嫌抓裁市默場(chǎng)息機(jī)燭遇東城行區(qū)與惜老城倦?yún)^(qū)連細(xì)接處妹，房假地產(chǎn)握發(fā)展缸熱點(diǎn)血板塊恨，多陡為高街端項(xiàng)較目，螺競(jìng)爭(zhēng)捕十分儲(chǔ)激烈窄。走農(nóng)差異麗化路疲線方廟可突持圍有眾一植定腳的薪價(jià)鵲格粒承問(wèn)受芬力予，臥追衣求購(gòu)生柱活隙品桑質(zhì)殖，秧理找性忌而漿且終現(xiàn)族實(shí)噴，有追抵求主產(chǎn)熱品奏性援價(jià)下比三客房拐為脆主厚力域戶伯型填，糧不恒同大面杠積痰滿紋足張首愧置濱及北首首改譽(yù)剛典需僑客嗎戶歇，柜在糠競(jìng)枯爭(zhēng)翁中共凸椒顯鍛機(jī)計(jì)會(huì)營(yíng)賄造胸濃轟厚絨的慨高副端悶生摔活亞化晌氛羊圍性價(jià)康比高昏，功偏能性消強(qiáng)可赴滿撲足冒挑恢剔度客訂戶每的氧要囑求以噴客遞戶今主螞體緣瑞需滴求痰作約為挽項(xiàng)告目嚴(yán)最投大析賣(mài)殃點(diǎn)項(xiàng)目滴定位癥分析/廚1.市涌場(chǎng)鋼定著位極口具叫升從值少價(jià)淚值敲的睬未仗來(lái)泳東喝城羊發(fā)摟展納中在心踢，拋?zhàn)罟肪呶沂仗硬財(cái)⊥度豳Y揭價(jià)體值寬的耐城錫市皮綜霸合號(hào)體項(xiàng)目鵝定位營(yíng)分析/矩1.市場(chǎng)凳定位案名怠建議項(xiàng)目侍案名生在孝散感已利經(jīng)有哲一定漁知名是度和晶影響鏈，項(xiàng)他目主蜜案名鍵不變末，但耳要在糟銷(xiāo)售萍時(shí)有襖利引公導(dǎo)，香改觀個(gè)客戶姓對(duì)項(xiàng)抱目的寶前期捏印象冤。建鎖議翼案薦名XX該XX天XX所XX軟X只納有咐城貪市殘的尖中民心演，援才億有導(dǎo)中眼心恒的屬風(fēng)折景筐，痕中之心急的巴地誰(shuí)位攔，吹中譜心和的隔享插受農(nóng)，你侍就遭是招中教心項(xiàng)局目倆定高位縣分漂析/欄2.形象熟定位時(shí)淘尚隆、釀高所端依、織享倘受溝主術(shù)義營(yíng)窯銷(xiāo)貝中法心項(xiàng)御目筍定礎(chǔ)位鎖分泳析/忽2.形細(xì)象剖定掩位與惱項(xiàng)萍目破風(fēng)粘格援一瓣脈雹相職連喇，病用費(fèi)利杯落跡剛乏硬忍的拐裝獅飾換線休條江特增點(diǎn)芒，納營(yíng)邪造派高妹端培氛貫圍導(dǎo)。芹室晨?jī)?nèi)緞鏡社面茫元便素獲的蠶采場(chǎng)用品，諒可繪中醋和矮沉砍悶顫感吃，抽增桑添唉時(shí)洞尚肚氣圈息項(xiàng)目傍定位盯分析/喚3.價(jià)格鬼定位項(xiàng)目名稱(chēng)c配套區(qū)域價(jià)值交通品牌影響力商業(yè)規(guī)模產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品附加值均價(jià)本案44.853.8443.74.5南方國(guó)際34.854.544.84.84.84000民邦槐蔭東岸34.34.344.844.53.55400恒達(dá)華府55544.83.53.834800根據(jù)迫項(xiàng)目逝與周括邊項(xiàng)覽目的纏屬性浸對(duì)比蛙，項(xiàng)鳥(niǎo)目的騰綜合予指數(shù)度為4耐.恢1因此慨項(xiàng)目供住宅右的理甘想價(jià)戴格是45船00紗元/蘋(píng)平方亡米項(xiàng)目包定位畏分析/重3.商鍵業(yè)窩價(jià)嫂格批定掃位業(yè)態(tài)建材家居成人服裝童裝孕嬰其他占比79%7%7%7%月租44元/平米/月香澳權(quán)路業(yè)挖態(tài)分秘析內(nèi)街條銷(xiāo)售充價(jià)格壘=4佳4飼元/弄平米水/月晴*束（1飛2-揉15上年）紐奉*歉1惠2個(gè)陳月=8喬0笛0遷0搏元爬/渴平腫米臨街作裙樓避建議致：只盡租不蟲(chóng)售，焰統(tǒng)一司招商像，統(tǒng)逝一管注理。形轟象濁定勉位項(xiàng)目誘發(fā)展楊背景拴分析客戶宅分析競(jìng)豎爭(zhēng)緒市斬場(chǎng)脹研帶究了堆解狐項(xiàng)貝目凡和斗市摟場(chǎng)市可場(chǎng)股定甚位項(xiàng)目珍核心慘問(wèn)題評(píng)界定價(jià)格胡定位項(xiàng)目環(huán)定位誕分析營(yíng)僵銷(xiāo)峰策臘略執(zhí)蘇行嫂策父略營(yíng)銷(xiāo)適編排營(yíng)銷(xiāo)評(píng)策略房產(chǎn)漲營(yíng)銷(xiāo)獄環(huán)形莫思考破模式這是團(tuán)一個(gè)勻什么涉樣的旅樓盤(pán)戲？我忙要分把荒它嫩賣(mài)陵給穿誰(shuí)利？項(xiàng)五目亮本宅體花分蹄析目標(biāo)允客戶犯分析怎么車(chē)賣(mài)？推盤(pán)粉策略禾及推目廣策緣瑞略能鈴賣(mài)霧得己更呀好極嗎粉？提出農(nóng)利潤(rùn)沫與去蓮化速居度間體矛盾外問(wèn)題我崇們手的映營(yíng)牢銷(xiāo)謝推慶廣治策剪略疫能己跟曉客淡戶迫產(chǎn)視生輕共玻鳴釋嗎蹄？解決掃利潤(rùn)遷與去企化速毛度間主矛盾災(zāi)問(wèn)題營(yíng)爬銷(xiāo)討編熄排在首盯輪循吸環(huán)里嘉，我襪們已哲經(jīng)解遭決了塌“什祝么樣好的樓廳盤(pán)”秒及“窯賣(mài)給睜誰(shuí)”先的問(wèn)牢題。接下軋來(lái)我慌們要漆解決“怎敲么賣(mài)夕”的問(wèn)岡題。營(yíng)銷(xiāo)護(hù)編排銷(xiāo)樓售技順恨序綜合揭體，蛾臨街?jǐn)z裙樓項(xiàng)輸目始周春邊蘆商穿業(yè)秋配胳套污主訓(xùn)要構(gòu)以淚建屯材筐為仰主柜，儉項(xiàng)棕目陰距晴離遙兩當(dāng)大豪商怖圈稈有忍一浴定巾距鏟離虜，魔周炸邊耍缺陜乏心較奇完樹(shù)備柔的蝦商共業(yè)旁、師娛營(yíng)樂(lè)液配磚套咐；項(xiàng)目襯的小樓戶型離住宅劫銷(xiāo)售笑難度下較低陜，大北戶型返推廣綠難度叼較大懼，必正須在引項(xiàng)目失區(qū)位腦概念差成熟夢(mèng)后銷(xiāo)姐售，遍才能姑得到醬比較梢好的更收益怖；項(xiàng)米目險(xiǎn)位剝置盯優(yōu)龜越還，段推紅廣越難面度糾較尸低棵，代便元于下迅考速奴建既立輝知屠名憶度衛(wèi)。原因處飼理現(xiàn)方幅法1座.饒項(xiàng)怠目渠從靠主僵力害店閉入慮手輸，評(píng)通抹過(guò)棵主心力峰店諒的賄招大商摔提蓮升長(zhǎng)區(qū)雁域臂價(jià)斯值助。2.虧全力靜打造粥集吃戲喝玩尊樂(lè)購(gòu)扣為一賄體的釋臨街直裙樓掩，便撫于后瞧期后么街銷(xiāo)餃?zhǔn)邸?.膏充分貨發(fā)揮碰項(xiàng)目替地段互優(yōu)勢(shì)第，借拔南方棍國(guó)際戴宣傳材爭(zhēng)奪逼客戶轉(zhuǎn)資源倡。炒熱扶概念死，快疼速招典商營(yíng)銷(xiāo)券編排施煌工驢方維向綜川合皺體脅，馳住腹宅糖部絡(luò)分商業(yè)滲部分陡招商遠(yuǎn)后，顛項(xiàng)目棚區(qū)域坊價(jià)值食得到鼓極大禁提升耽；項(xiàng)目波住宅仁部分瓦有一記期作銳為參疲照，涂住房教品質(zhì)個(gè)口碑揉較好偏；在南格方國(guó)獻(xiàn)際住押宅部榮分推覺(jué)出前元，搶只先開(kāi)跪賣(mài)，違避免四競(jìng)爭(zhēng)桃。原飽因處理世方法項(xiàng)目童前期桂釋放芽小戶猜型和白較大伐戶型完房源哨，限廊時(shí)推牢出中績(jī)間房設(shè)源，尋降低凝后期傳銷(xiāo)售貿(mào)難度替；視輕綜驅(qū)合更體洞招難商丙完茫成餐后際的到區(qū)翅域啦反量應(yīng)嬌住敲宅元部根分疫的返銷(xiāo)同售亞價(jià)勤格許可榜有含所擇提蘋(píng)高曉。大步舍跑量營(yíng)臉?shù)N顏編求排營(yíng)銷(xiāo)延編排施工應(yīng)方向綜扮合遣體掩，李后虧街項(xiàng)目異內(nèi)街籮不臨呈街銷(xiāo)驅(qū)售難落度大配，在惹前期返人氣李和影注響力遇上升鞠后發(fā)東售，做才能占水到牲渠成康；后擔(dān)街席招注商躺難幟度表較誕大違，耗需扔要著重虧新叨規(guī)軟劃賴(lài)。原針因處帖理巾方亡法根據(jù)廣前期鞋臨街沾裙樓嘆的銷(xiāo)朽售反沖應(yīng)，近擬定勿后街蹤蝶的業(yè)消態(tài)分搶布。在完岸成前涂期蓄杰客和扎人氣隆聚集耍后，得后街避的銷(xiāo)墓售自鳥(niǎo)然水踩到渠訂成。穩(wěn)蝴步搖去鄉(xiāng)豐化營(yíng)銷(xiāo)集編排項(xiàng)目螺利用管好項(xiàng)富目地蠶理優(yōu)煌勢(shì)，貿(mào)鋪設(shè)源項(xiàng)目醋圍擋傭，圍竟擋相物應(yīng)的油做高償處理分，轉(zhuǎn)迷盤(pán)纏拐泉角既處鼓設(shè)使立家臨怪時(shí)悄售聾樓恨部，寬不芝要姓設(shè)順在撥項(xiàng)臥目兄內(nèi)那，死充惹分奮利把用迎項(xiàng)羨目殖地歸理加優(yōu)偏勢(shì)敵，食做句好偽展趨示裕面益。為保做證臨稀時(shí)接迫待中鉛心功能氧性建議混在1遲0啟0平拌方馬左乓右預(yù)毫計(jì)心完劈燕成膀時(shí)臣間擇：20餃14年6月?tīng)I(yíng)練銷(xiāo)絕編賣(mài)排在5月份詳正是侵處于帽項(xiàng)目錫的形誓象塑切造期殘，開(kāi)固始面禮對(duì)市汗場(chǎng)炒眉作公芬司品夢(mèng)牌形群象該努階勁段捆主捏要敞任項(xiàng)務(wù)煉：疊讓河孝啊感帳人故知籌道凱，東盒方備龍騰城方2興期廁，弟攜島綜肺合棋體戚載廣譽(yù)份歸雅來(lái)表現(xiàn)些形式項(xiàng)目留工地嗚圍墻矮廣告孝房種網(wǎng)軟形文——伏輔蟄植三氏年尤，報(bào)打動(dòng)造咳城億市鎮(zhèn)新爪中槍心徹，書(shū)載尋譽(yù)寄歸匯來(lái)灑。5月企業(yè)限品牌千形象僻塑造捕期營(yíng)銷(xiāo)就編排在6月克份恭項(xiàng)萌目此臨框時(shí)引接遼待期中很心散完破成昂，申正桌式移對(duì)恢外態(tài)開(kāi)哭放京。該階腹段主專(zhuān)要任扁務(wù)：盤(pán)項(xiàng)目各開(kāi)始仆蓄客越，進(jìn)漆行誠(chéng)壇意登外記。搖搜集堂客戶察信息孫，對(duì)魚(yú)外展添示形李象表現(xiàn)星形式主岡廣新告路語(yǔ)握：唯遺有芹中黃心私，推擁梅有規(guī)一畢切廚，錢(qián)你剝就勤是拆中刊心6月開(kāi)始勤區(qū)域隸炒作5月圍墻秘廣告戶鋤外鞠廣狼告報(bào)珠廣五夾敵報(bào)注繡：諸炒藏作才區(qū)謊域旺，版說(shuō)害明束項(xiàng)暫目羞是雁孝唐感技的槐中辯心飾城戒區(qū)證，疤目銀前承而璃言甩中伯心膨城俱區(qū)征土緊地?zé)o已辱經(jīng)琴利犧用端完塑畢后期受很難雁再有砍這樣霞中心港位置隸的房疼子了寒，要臉抓住販最后旁的機(jī)莖會(huì)營(yíng)爭(zhēng)銷(xiāo)呢編螺排在7、8月像份祥由內(nèi)于許孝卡感佩天披氣棟的困炎蟲(chóng)熱沖，企房油地勾產(chǎn)心市您場(chǎng)始屬產(chǎn)于取一土個(gè)蔬低能迷掉期該走階戴段貪主怒要未任喉務(wù)芹：逗完顏成蜜臨慢街鞏裙篇樓裂招哭商鋪。表現(xiàn)產(chǎn)形式主汪廣寸告狼語(yǔ)器：砌城慶市共圍蒸繞鄭我濁而旨轉(zhuǎn)駝動(dòng)6月項(xiàng)著目犧配蝕套席炒剝作5月圍墻惑廣告戶外委廣告報(bào)廣袋夾報(bào)網(wǎng)絡(luò)貴媒體電企商注罰：診利醉用朗南刷方難國(guó)撞際渣在窗暑披期割的族宣狐傳星，孤為挎項(xiàng)雹目漫拉植攏鉗人酬氣機(jī)，承通笑過(guò)扶較偽大位型定的膜線虹下厚活蒜動(dòng)里，貍完催成自綜付合丈體素的淡推六廣湯。7月,8月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)慎編排該匙時(shí)手期放迎然來(lái)虜孝蜜感圍房印市李金茫九居月該默階窄段胞主垮要論任濫務(wù)盜：功開(kāi)訊始求正衫式脫的冷項(xiàng)咳目仗認(rèn)學(xué)籌款，喝預(yù)寄計(jì)嘆該務(wù)階慎段吩項(xiàng)島目茄工聽(tīng)程開(kāi)節(jié)斃點(diǎn)黨上濾出襖正祝負(fù)0客新戶掘已旋經(jīng)共可榮以伯看徒到益項(xiàng)懼目激的殖建佩立損，陣增覆加閃客捏戶瓜的臥信貪心回情勝?zèng)r辯下陳進(jìn)鵲行仍認(rèn)昌籌特活此動(dòng)表現(xiàn)埋形式主籌廣收告蝕語(yǔ)盞：搶籌5千抵2萬(wàn)6月項(xiàng)肉目勇集衰中渣認(rèn)?；I騙，尼產(chǎn)均品梅炒校作5月圍墻吵廣告戶潑外醬廣終告報(bào)廣仆夾報(bào)網(wǎng)假絡(luò)掏媒看體電尾商DM單姨張洲派弊發(fā)短曬信釋放棵項(xiàng)目室價(jià)格剝信息悅，通蔽知客認(rèn)戶交攪錢(qián)認(rèn)啟籌。昌開(kāi)盤(pán)綁享受彩優(yōu)惠隔。7月,積8月9月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)棟編排該反時(shí)雪期聞?dòng)箒?lái)熄孝飼感細(xì)房汗市手銀佳十穩(wěn)月該邪階莖段液主