TOC\o"1-5"\h\z第1章 總論 3項(xiàng)目背景 3\o"CurrentDocument"項(xiàng)目概況 71.3. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 91.4. 分析結(jié)論及建議 10第2章 需求分析 12需求分析 122.2. 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 16第3章 場址選擇 18\o"CurrentDocument"地址現(xiàn)狀 183.2. 場址基本條件 19第4章 項(xiàng)目拆遷方案 234.1. 拆遷責(zé)任主體 234.2. 拆遷安置方式 23\o"CurrentDocument"拆遷規(guī)模 23第5章 “兩安”建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案 24\o"CurrentDocument"建設(shè)地點(diǎn) 24建設(shè)規(guī)模 25建設(shè)方案 26建筑方案 26\o"CurrentDocument"輔助工程 31第6章 環(huán)境影響評價(jià) 36\o"CurrentDocument"編制依據(jù) 36\o"CurrentDocument"環(huán)境現(xiàn)狀 366.3. 主要污染源與綜合處理 36第7章 勞動安全衛(wèi)生與消防 39\o"CurrentDocument"指導(dǎo)思想 397.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 40\o"CurrentDocument"勞動安全 41\o"CurrentDocument"7.4. 消防 41第8章 節(jié)能節(jié)水措施 438.1. 電氣節(jié)能措施 43\o"CurrentDocument"節(jié)水措施 43第9章 項(xiàng)目運(yùn)作與管理方案 44\o"CurrentDocument"9.1. 運(yùn)作模式 44\o"CurrentDocument"運(yùn)作方式 459.3. 項(xiàng)目管理主體 46第10章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 47\o"CurrentDocument"10.1. 組織機(jī)構(gòu) 47\o"CurrentDocument"10.2. 勞動定員 48\o"CurrentDocument"10.3. 人員培訓(xùn) 49第11章 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃 50\o"CurrentDocument"11.1. 建設(shè)工期 5011.2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 50\o"CurrentDocument"11.3. 項(xiàng)目管理 51第12章 招投標(biāo) 53第13章 投資估算 55\o"CurrentDocument"13.1. 估算依據(jù) 5513.2. 估算對象和范圍 56\o"CurrentDocument"13.3. 投資估算 57第14章 融資方案 61\o"CurrentDocument"14.1. 資本金籌措 61債務(wù)資本籌措 6114.3. 投資計(jì)劃與資金籌措表 61第15章 財(cái)務(wù)評價(jià) 6415.1. 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)與參數(shù)選取 64項(xiàng)目收入分析 64盈利能力分析 67財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 68第16章 社會效益評價(jià) 70第17章 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn) 7117.1. 項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn) 71風(fēng)險(xiǎn)防范對策 72第18章 結(jié)論與建議 73\o"CurrentDocument"18.1. 結(jié)論 73\o"CurrentDocument"18.2. 建議 741.1項(xiàng)11.1項(xiàng)1、項(xiàng)名稱火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)2、承辦單位概況單位名稱：長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司

單位性質(zhì)：國有獨(dú)資單位地址：長沙市芙蓉區(qū)車站北路236號芙蓉國土局辦公樓法定代表人：彭再魁注冊資金：人民幣10000萬元單位簡介：長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司（以下簡稱公司”）是長沙市芙蓉區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)唯一的投融資平臺，主要負(fù)責(zé)芙蓉區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)的資金籌措和相關(guān)債務(wù)清償，承擔(dān)芙蓉區(qū)責(zé)芙蓉區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)的資金籌措和相關(guān)債務(wù)清償，承擔(dān)芙蓉區(qū)政府下達(dá)的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的營運(yùn)及相關(guān)開發(fā)，提高城市建設(shè)資金運(yùn)行效益。公司是芙蓉區(qū)政府負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資和投資的骨干企業(yè)，擁有5家全資子公司，主要承擔(dān)城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與土地開發(fā)整理兩類業(yè)務(wù)。公司出資人為長沙市芙蓉區(qū)人民政府，出資比例占公司總股本的100％，因此在政策、土地開發(fā)及融資渠道等方面具有一定的優(yōu)勢。截至2008年12月31日，公司資產(chǎn)總額為281,088.24萬元，負(fù)債總額為188,644.55萬元，所有者權(quán)益為92,443.69萬元2008年度，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤4,364.89萬元。3、項(xiàng)目建議書編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的協(xié)議；2）委托方提交的項(xiàng)目相關(guān)資料；3）長沙市總體規(guī)劃與控制性詳規(guī)；4）《中華人民共和國土地管理法》；5）國土資源部財(cái)務(wù)司關(guān)于《土地開發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算編制暫行辦法》的通知；（6）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；7）長沙市人民政府第60號令和長沙市人民政府令第103號令；8）國家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；9）國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；10）其它相關(guān)文件、規(guī)范、規(guī)程及強(qiáng)制性條文。4、編制范圍本報(bào)告的研究范圍如下：項(xiàng)目建設(shè)背景；需求分析；建設(shè)規(guī)模；建設(shè)場址；建設(shè)概念要點(diǎn)；拆遷方案；安置方案、項(xiàng)目管理與運(yùn)作方案；投資估算和資金籌措方案；經(jīng)濟(jì)效益與社會效益；分析結(jié)論與建議。

5、項(xiàng)目建設(shè)的必要性火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，主要是對芙蓉區(qū)長善路以南、東二環(huán)以東、展覽館路以北沿萬家麗路兩側(cè)的火炬村范圍內(nèi)422畝的棚戶區(qū)（共9塊地）進(jìn)行拆遷、整理。將位于長善路、萬家麗路、火炬路、王家湖合圍的1號塊地用于建設(shè)安置小區(qū)和生產(chǎn)安置房，其余八塊地進(jìn)行掛牌出讓。其建設(shè)的必要性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）是加快芙蓉區(qū)“城中村”開發(fā)建設(shè)，完善城市功能的需要。近年來，芙蓉區(qū)政府積極探索“兩級政府，兩級建設(shè)”的城建新模式，大力實(shí)施“強(qiáng)西拓東”的發(fā)展戰(zhàn)略，大膽實(shí)踐經(jīng)營城市的新理念，強(qiáng)勢推進(jìn)城市化進(jìn)程，城鄉(xiāng)面貌日新月異，城市品位不斷提升，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，居民生活水平不斷提高?；鹁娲遄鳛轳R王堆片區(qū)最后一個(gè)“城中村”，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，前開發(fā)建設(shè)已迫在眉最后一個(gè)“城中村”，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，前開發(fā)建設(shè)已迫在眉睫，項(xiàng)的開發(fā)不僅能提高棚戶區(qū)內(nèi)市民的生活質(zhì)量，更能提升長沙的文化品位和美譽(yù)度。睫，項(xiàng)（2）加強(qiáng)棚戶區(qū)改造，是長沙市建設(shè)區(qū)域性中心城市的需要。長沙作為省會城市，綜合實(shí)力在全省具有顯著優(yōu)勢，日益凸顯其區(qū)域中心城市的地位和作用。因此，適時(shí)適宜的改造老城棚戶區(qū)，可鞏固發(fā)展長沙對全省經(jīng)濟(jì)的示范和帶動作用。1.2項(xiàng)目概況1、項(xiàng)1、項(xiàng)地點(diǎn)拆遷地點(diǎn)項(xiàng)目共涉及萬家麗路兩側(cè)火炬村共九塊地拆遷和平整，總用地面積422畝。其中西側(cè)三塊地：1號地塊占地面積157畝（不含預(yù)留中學(xué)用地80畝）、2號地塊占地面積12.2畝、3號地塊占地面積23.6畝；東側(cè)6塊地：4號地塊占地面積38.9畝、5號地塊占地面積25畝、6號地塊占地面積62.51畝、7號地塊占地面積30.62畝、8號地塊占地面積40.68畝、9號地塊占地面積29.08畝。建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目主要為拆遷戶生活安置房和生產(chǎn)安置用寫字樓、酒店。建設(shè)地點(diǎn)為1號地塊，位于長善路以南、萬家麗路以西、火炬路以北、王家湖路以東的地塊，塊占地面積157畝（不含預(yù)留中學(xué)用地80畝）。

注人民漬臨曲％坪注人民漬臨曲％坪書②1帝馬王惟箕審i+廳 T4⑦2、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容拆遷規(guī)?？筛脑焱恋孛娣e：約422畝；拆遷內(nèi)容對建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆遷；對拆遷后的地塊進(jìn)行整理，比如給排水、電力、天然氣等進(jìn)行重新規(guī)劃，使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目位于1號地塊，除去80畝預(yù)留中心用地，建設(shè)項(xiàng)目可用

地面積157畝。項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)模為200000平方米的住宅安置房和87500平方米的寫字樓、酒店生活安置房。3、主要建設(shè)條件?所涉及土地與房屋拆遷補(bǔ)償已達(dá)成協(xié)議。?已與業(yè)主溝通落實(shí)，棚戶區(qū)初步拆遷方案已完成。?項(xiàng)目建設(shè)所需道路、供電供水等條件具備。4、總投資該項(xiàng)目總投資119006萬元，其中土地拆遷整理46030萬元、安置用房建設(shè)成本68116萬元、融資成本4860萬元。項(xiàng)目建設(shè)所需資金將通過銀行貸款30,000萬元，自籌17600萬元，滾動開發(fā)資金71406萬元。5、 建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)工期為2010年3月到2012年10月。其中2010年3月-2011年3月完成土地的拆遷和平整；2011年4月-2012年10月完成土地的掛牌出讓和拆遷戶“兩安”用房的建設(shè)。1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號土一亠■■項(xiàng)目1序號土一亠■■項(xiàng)目1總改造用地面積土地掛牌面積“兩安”建筑面積:遷范圍單位

2畝

畝

畝

m2指標(biāo)4224222652875001、結(jié)論項(xiàng)目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，具有很好的社會效益。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，能夠激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；能夠合理高效利用土地，提高土地長期效益；有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌與形象?？傊?，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經(jīng)濟(jì)效益方面，均有廣闊的前景。2、建議積極做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；抓緊落實(shí)資金，整合資源，認(rèn)真開展征地拆遷前與拆遷戶的溝通、協(xié)調(diào)等工作；積極與政府相關(guān)部門溝通，積極爭取政府更多的相關(guān)優(yōu)惠政策，確保拆遷工作按時(shí)按量的順利進(jìn)行。制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項(xiàng)目有序運(yùn)行。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，政策性強(qiáng)，涉及棚戶區(qū)人民群眾的切身利益，關(guān)系到改革發(fā)展穩(wěn)定大局，因此在拆遷過程中盡量做到有法可依、依法辦事，盡量避免拆遷過程中產(chǎn)生沖突。對項(xiàng)目拆遷后的生產(chǎn)生活安置要進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)，結(jié)合項(xiàng)目周圍實(shí)際情況和拆遷戶實(shí)際需要，以取得預(yù)期效果。2需求分析2?1需求分析1、長沙市簡況①總體概況長沙是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市土地總面積1.18萬平方公里，市區(qū)面積556平方公里建成區(qū)面積185平方公里；總?cè)丝?37.36萬人，城鎮(zhèn)人口383.69萬人，其中，長沙市市區(qū)城鎮(zhèn)人口220萬人。2008年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）3,000.98億元,比上年增長15.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值172.38億元，增長6.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,567.41億元，增長16.8%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,311.27億元，增長19.2%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,261.19億元」曾長14.3%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)45,765元，同比增長14.0%。全年地方財(cái)政收入342.21億元，比上年增長30.4%，其中財(cái)政一般預(yù)算收入205.57億元，增長17.8%。財(cái)政一般預(yù)算支出259.27億元，增長18.8%。全年城市居民人均可支配收入18,282元，比上年增加2,129元，增長13.2%，剔除物價(jià)因素，城市居民收入實(shí)際增長7.6%。城市居民恩格爾系數(shù)為36.9%，受食品價(jià)格上漲較快影響，恩格爾系數(shù)比上年回升2.0個(gè)百分點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1,273.87億元，比上年增長22.8%，增速提高3.0個(gè)百分點(diǎn)；剔除物價(jià)因素實(shí)際增長15.6%。全年限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額比上年增長24.8%。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資1,873.33億元，比上年增長29.6%。；全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入6,623.40億元，比上年下降1.6%；金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金支出6,521.09億元，下降1.55%；貨幣回籠102.31億元。存貸款余額穩(wěn)定增加，年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額（本外幣合計(jì)，下同）3,869.21億元，比年初增加601.63億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄余額1,494.93億元，比年初增加317.63億元；年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額3,516.27億元，比年初增加533.86億元，其中短期貸款余額1,083.35億元，比年初增加118.50億元，中長期貸款2,275.10億元，比年初增加367.56億元。全年保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)原保險(xiǎn)保費(fèi)收入72.35億元，比上年增長25.2%。③城市發(fā)展目標(biāo)在“兩型社會”的推力作用下，至2020年，長沙市重點(diǎn)打造城市大都市圈，推動長株潭融城，構(gòu)筑“3+5”城市群城。至2020年，長沙市城市建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的185平方公里發(fā)展至310平方公里，戶籍人口達(dá)到310萬人，常住人口達(dá)到350萬左右。人均GDP達(dá)到6萬元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到3.2萬元。2、市場需求芙蓉區(qū)“強(qiáng)西拓東”戰(zhàn)略發(fā)展的需要芙蓉區(qū)的“資源整合、提質(zhì)增效、開放帶動、強(qiáng)西拓東”的發(fā)展戰(zhàn)略提出：加大西部老城區(qū)的改造提質(zhì)力度，不斷完善城區(qū)功能，加快推進(jìn)商務(wù)中心區(qū)建設(shè)。將瀏陽河以西長沙中心城區(qū)里的“粗放型”企業(yè)陸續(xù)遷往河?xùn)|，騰出地方來集中發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)，而將把瀏陽河西建設(shè)成為城區(qū)工業(yè)集中地以及與商貿(mào)業(yè)配套的物流基地。本項(xiàng)目正是基于這樣的需求提出。芙蓉區(qū)空間規(guī)劃布局的需要根據(jù)不同地域的資源環(huán)境承載能力和開發(fā)需求，芙蓉區(qū)“十一五”規(guī)劃中提出“一區(qū)（商務(wù)中心區(qū)）、一城（馬王堆新城）、一園（隆平高科技園）、一帶（瀏陽河風(fēng)光帶）”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體戰(zhàn)略構(gòu)想，確定全區(qū)“十一五”期間四大類空間開發(fā)區(qū)域。火炬村項(xiàng)目位于規(guī)劃中的綜合開發(fā)區(qū)域。該區(qū)域以城市商務(wù)次中心為定位，在現(xiàn)有發(fā)展基礎(chǔ)上，加強(qiáng)規(guī)劃控制，加快整合改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施，突出產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)，加快人流、物流、商流聚集，建設(shè)集現(xiàn)代特色商貿(mào)、高檔住宅、行政辦公、文化旅游、現(xiàn)代商務(wù)于一體的馬王堆新城。城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求隨著城市的快速擴(kuò)張與城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在現(xiàn)行城市用地相關(guān)法律法規(guī)約束下，未來城市發(fā)展用地將日趨緊張。尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰顯。城市結(jié)構(gòu)多核化，功能專業(yè)細(xì)分化的需求現(xiàn)代城市發(fā)展路徑表明，隨著城市日益膨脹，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。城市將由單一的同心圓式的環(huán)狀城市發(fā)展模式，向多核心城市發(fā)展。其城市功能結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多樣化與專業(yè)化。人口日趨膨脹的需求長沙市至2020年規(guī)劃戶籍人口達(dá)到310萬人，凈增90萬人；人均住房面積規(guī)劃達(dá)到34平方米，均增6平方米。由此帶來的剛性住房需求至少達(dá)到4500萬平方米，進(jìn)而對城市用地，產(chǎn)生2.4萬畝的需求。2.2建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容規(guī)模火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，主要是對東二環(huán)以東、長善路以南、展覽館路以北沿萬家麗路兩側(cè)的火炬村范圍內(nèi)422畝的棚戶區(qū)（共9塊地）進(jìn)行拆遷、整理。將位于長善路、萬家麗路、火炬路、王家湖合圍的1號塊地用于建設(shè)安置小區(qū)和生產(chǎn)安置房，包括200000平方米的住宅安置房建設(shè)和87500平方米的寫字樓、酒店安置房建設(shè)。建設(shè)內(nèi)容

對建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆除，并進(jìn)行補(bǔ)償；對拆遷后的地塊進(jìn)行整理，比如給排水、電力、天然氣等進(jìn)行重新規(guī)劃，使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目拆遷后，對該項(xiàng)目1項(xiàng)目拆遷后，對該項(xiàng)目1號地塊的157畝地進(jìn)行“兩安”用房的建設(shè)。包括200000平方米的住宅安置房建設(shè)和87500平方米的寫字樓、酒店安置房建設(shè)。3場址選擇3.1地址現(xiàn)狀1、項(xiàng)目地點(diǎn)與地理位置火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目位于東二環(huán)以東、長善路以南、展覽館路以北沿萬家麗路兩側(cè)的火炬村區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃面積422畝。話F*1,晩報(bào)丸迺話F*1,晩報(bào)丸迺馬王堆屈南皆Wi?cr=袁嵋注：圖中①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨為項(xiàng)目地點(diǎn)2、土地利用現(xiàn)狀擬建場地主要為棚戶居住區(qū)。3.2場址基本條件1自然條件長沙市處于東亞季風(fēng)區(qū)內(nèi)，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，氣候溫和，熱量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，日照1300-1800小時(shí)，無霜期345天，年平均降雨量1200-1500毫米。全市森林覆蓋率達(dá)47.5%，城區(qū)人均綠化面積35平方米，大

氣質(zhì)量和飲用水源質(zhì)量均達(dá)到了國家一類標(biāo)準(zhǔn)。2、氣象條件長沙地處湖南省東部偏北地帶，根據(jù)湖南氣候區(qū)劃圖，長沙位于湘中氣候區(qū)北部，該地區(qū)氣象資料如下：°C°C相對濕度：最低C年平均80%最熱月平均75%最冷月平均81%最大積雪厚度20厘米年平均降雪日數(shù)全年日照時(shí)數(shù)最大風(fēng)速20米/秒主導(dǎo)風(fēng)向全年為西北風(fēng)，夏季為南風(fēng)主導(dǎo)風(fēng)向全年為西北風(fēng)，夏季為南風(fēng)3、地質(zhì)條件據(jù)初步勘察，項(xiàng)目場地?zé)o不良地質(zhì)現(xiàn)場，場地穩(wěn)定。場地類別為II類，為抗震一般場地。4、地震烈度根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001),長沙市的地震動峰值加速度分區(qū)g=0?05，對照項(xiàng)目建設(shè)場地地震基本烈度為VI度。5、交通條件項(xiàng)目周邊被城市多條干道圍合，并與城市外部交通形成了完整的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)，如城市南北大通道——東二環(huán)路、萬家麗路，東西大通道長善路和晚報(bào)大道，城市干道康樂路、火炬路等。因此，項(xiàng)目建設(shè)交通條件很優(yōu)。6、施工條件①工程用水用電條件項(xiàng)目周邊市政配套齊全，施工用水用電接駁點(diǎn)不超過100米。②場地條件項(xiàng)目施工場地較平整，無需回填土方，但需對場地進(jìn)行平整。整體上，基本無障礙物，施工面大、施工方便。第22頁共75頁4項(xiàng)目拆遷方案4.1拆遷責(zé)任主體以長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司作為拆遷責(zé)任主體。拆遷根據(jù)二次開發(fā)的需求情況，分片拆遷，分步實(shí)施。4.2拆遷安置方式項(xiàng)目為對拆遷戶實(shí)施“兩安”補(bǔ)償安置。生活用房：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)拆遷住戶每人有償補(bǔ)償住宅面積80平方米，購買價(jià)格為1200元/平方米；生產(chǎn)用房：免費(fèi)補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)式寫字樓、酒店35平方米/人。4.3拆遷規(guī)模共涉及對東二環(huán)以東、長善路以南、展覽館路以北沿萬家麗路兩側(cè)的火炬村范圍內(nèi)422畝的棚戶區(qū)（共9塊地）進(jìn)行拆遷、整理。其中萬家麗路西側(cè)三塊地：1號地塊占地面積157畝（不含預(yù)留中學(xué)用地80畝）、2號地塊占地面積12.2畝、3號地塊占地面積23.6畝；萬家麗路東側(cè)6塊地：4號地塊占地面積38.9畝、5號地塊占地面積25畝、6號地塊占地面積62.51畝、7號地塊占地面積30.62畝、8號地塊占地面積40.41畝、9號地塊占地面積29.08畝。5“兩安”建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案5.1建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目主要為拆遷戶生活安置房和生產(chǎn)安置用寫字樓、酒店，包括200000平方米的安置住宅和87500平方米的寫字樓、酒店。建設(shè)地點(diǎn)為1號地塊，位于長善路以南、萬家麗路以西、火炬路以北、王家湖路以東的地塊，占地面積157畝（不含預(yù)留中學(xué)用地80畝）。

1111建設(shè)項(xiàng)目位于1號地塊，除去80畝預(yù)留中心用地，建設(shè)項(xiàng)目可用地面積157畝。根據(jù)委托方提供的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目拆遷安置戶人數(shù)為2500人,按每人80平方米的住宅安置補(bǔ)償和35平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)模為224000平方米的住宅安置房和98000平方米的寫字樓、酒店生活安置房。

5?3建設(shè)方案總占地面積104719平方米，規(guī)劃總建筑面積287500平方米，以建筑內(nèi)容為高層住宅和寫字樓、酒店，總計(jì)2500戶，共設(shè)停車位969個(gè)。項(xiàng)969個(gè)。項(xiàng)設(shè)計(jì)以人為本，注重空間環(huán)境設(shè)計(jì)，創(chuàng)造和豐富居住區(qū)外部城市形象。同時(shí)，平面的豐富變化，使整個(gè)小區(qū)臨街部分空間更具有層次感，成為城市景觀中一道亮麗的風(fēng)景線。5?4建筑方案1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》

GB50007-2002《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94-94《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB50108-2001《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ3-2002《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ79-2002人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：932、自然條件風(fēng)荷載及雪荷載按長沙市地區(qū)基本風(fēng)壓值和雪壓值計(jì)取。按重現(xiàn)期為50年，基本風(fēng)壓為0?35KN/m?，基本雪壓為0?45KN/m?。抗震設(shè)防相關(guān)參數(shù)抗震設(shè)防烈度6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0?05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，建筑抗震設(shè)防分類為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防分類（丙類）。3、 使用荷載活荷載：樓層面均布活荷載按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001的標(biāo)準(zhǔn)限值。水箱及其他重大設(shè)備按實(shí)際荷載計(jì)算。室外地面的活荷載標(biāo)準(zhǔn)值按10?OKN/m?考慮。4、 交通組織設(shè)計(jì)設(shè)兩個(gè)主要的人行和車行出入口，步行系統(tǒng)進(jìn)行全程無障礙設(shè)計(jì)，車行道貫穿社區(qū)，地下車庫出入口沿路邊設(shè)置，便于人車分流，方便社區(qū)生活，減少車輛對用地的占有和對步行人的威脅，小區(qū)建筑周邊設(shè)有車行通道供消防車通行，車行道與人行道分開設(shè)置，以保證小區(qū)內(nèi)有良好的交通秩序。5、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)選取合理結(jié)構(gòu)形式，選擇合理的構(gòu)件截面民族尺寸，使鋼筋用量控制在經(jīng)濟(jì)配筋以內(nèi)，填充墻采用輕質(zhì)砼砌塊，以達(dá)到減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)約鋼材用量。6、消防設(shè)計(jì)本組團(tuán)建筑地面以上為高層住宅樓，屬二類高層建筑，建筑耐火等級為地上二級，地下室一級。住宅每單元設(shè)一臺消防電梯和一臺普通載客電梯，底層設(shè)有直通室外的出口，地下室設(shè)有6個(gè)防火區(qū)，每個(gè)防火區(qū)面積小于4000平方米，均設(shè)二個(gè)以上獨(dú)立對外的出入口，防火分區(qū)之間采用防火墻，甲級防火門和防火卷簾分隔，防火區(qū)設(shè)有水泵房、生活水池和消防水池，高低壓配電室等設(shè)備用房，設(shè)有兩個(gè)直接對外的出口。7、環(huán)保設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放，生活糞便污水經(jīng)化糞池處理，排入市政排水管道。小區(qū)內(nèi)由清潔管理人員負(fù)責(zé)室外垃圾的清掃、收集和轉(zhuǎn)運(yùn)，住戶生活垃圾集中堆放在各單元固定的垃圾桶內(nèi)，由小區(qū)物管人員負(fù)責(zé)收集，轉(zhuǎn)運(yùn)至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站。住戶廚房內(nèi)均設(shè)置排汕煙井道，直通屋頂，排入大氣中，小區(qū)內(nèi)

不設(shè)置無油煙灶臺。所有水泵均放在地下層并進(jìn)行減震、隔震處理8、戶型設(shè)計(jì)小區(qū)戶型設(shè)計(jì)有二室二廳、三室二廳、室二廳等多種戶型，以小區(qū)戶型設(shè)計(jì)有二室二廳、三室二廳、室二廳等多種戶型，以二室二廳和三室二廳為主，面積從80-140平方米不等，每種戶型均有良好的通風(fēng)采光及日照，力求得最佳的景觀效果9、豎向設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有一層地下室，層高4.0-4.2米，地上以22層住宅為主，住宅層高為2.8-2.9米，每棟住宅建筑設(shè)計(jì)室內(nèi)標(biāo)高+-0.000均比室外地坪高0.2米以上。10、無障礙設(shè)計(jì)住宅入口及商鋪騎廊均設(shè)有殘疾人坡道，在部分升高的場地周邊也設(shè)坡道供殘疾人使用，小區(qū)道路設(shè)有供殘疾人行直的盲道和休閑空間。11、亮化設(shè)計(jì)為提高小區(qū)的生活品質(zhì)，小區(qū)內(nèi)部主要人行道及車行道兩側(cè)均作了亮化處理，在主要景點(diǎn)及樹木下均設(shè)置彩色投射燈，同時(shí)在主要臨街建筑設(shè)有投射燈來烘托建筑氣氛，公共綠地還布置有庭院燈，便于

夜間使用。5.5輔助工程1、給排水①設(shè)計(jì)規(guī)范I《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》年版）[GB50015-2003](I《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》年版）[GB50015-2003](03n《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》m《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50140-2005][GB50084-2001](05年版）[GB50016-2006][GB50013-2006][GB50014-2006][GB50016-2006][GB50013-2006][GB50014-2006]v《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》VI《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》皿國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等②給水設(shè)計(jì)I水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。n用水量生活用水量Q=1440M3/D(138M3/H);室外消防用水量Q=20L/S。皿給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。IV消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。2、電力電信I負(fù)荷等級與電源情況。本項(xiàng)目為火炬村保障住房安置項(xiàng)目，項(xiàng)目對供電要求較高，按二類負(fù)荷供電。n變配電設(shè)計(jì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)根據(jù)地塊分布以及建筑物的使用功能，設(shè)置相應(yīng)的變配電所，做到高壓深入負(fù)荷中心，以提高供電質(zhì)量。高壓采用環(huán)網(wǎng)供電，電所，做到高壓深入負(fù)荷中心，以提高供電質(zhì)量。高壓采用環(huán)網(wǎng)供電，開環(huán)運(yùn)行；低壓部分采用單母線分段運(yùn)行。高壓采用鎧裝移開式金屬配電柜，低壓采用抽屜式開關(guān)柜。m線路敷設(shè)室外采用電力電纜放射式供電，電纜根數(shù)大于7根時(shí)，沿電纜溝敷設(shè)。電纜根數(shù)小于7根時(shí)，采用直埋敷設(shè)方式。各單體建筑內(nèi)采用BV-500G型銅芯絕緣導(dǎo)線穿阻燃PVC硬管敷設(shè)。IV防雷接地室外采用三相四線制供電，室內(nèi)采用三相五線制供電，采用保護(hù)接地，工作接地，防雷接地等共用接地裝置，接地電阻滿足最小接地電阻的要求。小區(qū)內(nèi)的建筑物為三類防雷建筑物，在各建筑物屋頂暗敷避雷網(wǎng)帶。V弱電系統(tǒng)電話、數(shù)據(jù)系統(tǒng)根據(jù)本工程的建筑面積及功能特點(diǎn)，參考電信局的有關(guān)文件，根據(jù)規(guī)劃區(qū)用房數(shù)量，擬從市話網(wǎng)引入一回通信纜線，在小區(qū)內(nèi)設(shè)一總配線架，各單體建筑內(nèi)設(shè)分配線架，并進(jìn)行綜合布線設(shè)計(jì)。有線電視規(guī)劃有線電視系統(tǒng)引自城市有線電視網(wǎng)，各單體建筑內(nèi)裝設(shè)終端設(shè)備。廣播系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)一套音響廣播系統(tǒng)，平時(shí)接放背景音樂，事故時(shí)轉(zhuǎn)為事故廣播。VI安防系統(tǒng)在規(guī)劃區(qū)的出入口，主要道路等處設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)，各單體建筑設(shè)可視對講系統(tǒng)。3、燃?xì)飧鶕?jù)本工程的建筑面積及功能特點(diǎn)，參考有關(guān)燃?xì)夤芾硪?guī)定，根據(jù)規(guī)劃區(qū)用房數(shù)量，市燃?xì)夤芫W(wǎng)引入小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)一總配氣站，各單體建筑內(nèi)設(shè)分配線架，并進(jìn)行綜合布線設(shè)計(jì)。4、安全防范系統(tǒng)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)及安全技術(shù)防范行業(yè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，按“以防為主”和安全防范工作實(shí)行“人防、物防、技防相結(jié)合”的原則，在本工程內(nèi)建立一套完善的安全防范系統(tǒng)。建立完善的物業(yè)管理服務(wù)和保安巡邏方式，保持一個(gè)安全、舒適的居住環(huán)境。第35頁共75頁環(huán)境影響評價(jià)6.1編制依據(jù)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93;《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-96。環(huán)境現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的S02、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。主要污染源與綜合處理1、 設(shè)計(jì)依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》2、 設(shè)計(jì)原則1）建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和湖南省及長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。（2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到最低限度。（1）施工中水土流失對環(huán)境的影響在施工時(shí)，拆除原有建筑物、堆放過程中使土壤覆蓋的植被遭到破壞，暴雨沖刷，隨流帶走土粒，堵塞河道，污濁水體。（2）拆遷建筑垃圾運(yùn)輸對環(huán)境的影響地上建建物拆除后的建筑垃圾的運(yùn)輸主要依靠汽車運(yùn)輸，垃圾的裝卸、運(yùn)輸?shù)葧a(chǎn)生漏灑、揚(yáng)塵和水體污染。（3）施工機(jī)械噪聲對環(huán)境的影響由于采用機(jī)械施工，各類機(jī)械都具有高噪聲、不規(guī)則、不連續(xù)、突發(fā)性的特點(diǎn)，會對附近居民、學(xué)校等噪聲敏感點(diǎn)產(chǎn)生噪聲污染。（4）揚(yáng)塵和廢棄物對環(huán)境的影響拆遷過程中將會產(chǎn)生揚(yáng)塵和廢棄物，對周邊居民的生活產(chǎn)生影響。4、預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對策和措施的要點(diǎn)在項(xiàng)目施工期間，揚(yáng)塵將對施工地塊周邊地區(qū)產(chǎn)生一定的影響，在加強(qiáng)管理、采取圍檔封閉、噴水壓塵等措施后，施工揚(yáng)塵污染可以得到較大程度的緩解。同時(shí)，項(xiàng)目的實(shí)施對周邊的綠化造成相應(yīng)的破壞，并可能造成水土流失，因此在項(xiàng)目實(shí)施過程中盡可能地保護(hù)好現(xiàn)有的綠化，減少對水土的破還，盡可能的利用現(xiàn)有樹木及綠化起到美化環(huán)境，凈化空氣、降塵、減噪的作用，達(dá)到綠化美化的目的，有利于局部微生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的改善，以減小項(xiàng)目對周邊生態(tài)環(huán)境的影響。建設(shè)期的廢水主要是施工排放的生產(chǎn)廢水和施工人員的生活污水。對于施工過程中產(chǎn)生的污水，不得隨地傾倒，應(yīng)設(shè)有臨時(shí)性污水簡易處理設(shè)施，采取處理措施后方可排放。施工噪聲如不采取防護(hù)措施對施工區(qū)域附近地區(qū)的影響較大，夜間影響更為明顯。但采取適當(dāng)?shù)墓こ毯凸芾泶胧┖?，可緩解施工噪聲對該區(qū)域環(huán)境的影響。5、環(huán)境影響評價(jià)的結(jié)論要點(diǎn)本項(xiàng)目符合長沙市總體規(guī)劃，通過對火炬村保障住房安置小區(qū)的改造，具有較好的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境綜合效益；項(xiàng)目所在地環(huán)境質(zhì)量總體較好，項(xiàng)目實(shí)施過程中通過防治，對周圍環(huán)境的污染程度較輕，在采取相應(yīng)的治理措施后，可滿足相應(yīng)的國家排放標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目實(shí)施后能滿足區(qū)域環(huán)境質(zhì)量與環(huán)境功能的要求。本項(xiàng)目的主要環(huán)境問題是建設(shè)期施工噪聲、揚(yáng)塵影響。應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行“三同時(shí)”原則的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格執(zhí)行國家的環(huán)保法律法規(guī)，切實(shí)落實(shí)本環(huán)評中提出的各項(xiàng)污染防治和生態(tài)保護(hù)措施，將對周圍生態(tài)環(huán)境的影響降到最低程度。通過采取嚴(yán)格的防治措施，加強(qiáng)管理，可以有效地消除和減緩項(xiàng)目建設(shè)帶來的不利影響，從環(huán)保角度看，本項(xiàng)目的建設(shè)可行。勞動安全衛(wèi)生與消防7.1指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理；堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為長效的安全機(jī)制；堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。7.2職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施1、安全施工保障措施1）選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。2）對重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。3）建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。4）建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。5）建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。6）建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目實(shí)施同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施1）項(xiàng)目的工作場所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。2）建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。3）研究、推廣先進(jìn)的職業(yè)安全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健管理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。4）落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。5）加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。6）建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。7.3勞動安全1、建立勞動安全管理制度，加強(qiáng)勞動安全教育項(xiàng)目實(shí)施期內(nèi)，要求所有施工企業(yè)應(yīng)具備符合法律法規(guī)規(guī)定資質(zhì)證書，并對法人實(shí)行責(zé)任管理制，各企業(yè)必須建立勞動安全管理制度，加強(qiáng)勞動安全教育。2、編制勞動保護(hù)措施，并落實(shí)所有施工企業(yè)必須編制勞動保護(hù)措施，并落實(shí)，如勞動及安全保護(hù)用具、勞動安全保險(xiǎn)購買、勞動者特種行業(yè)上崗證；編制施工工藝流程，并加以監(jiān)督；配備專職安全監(jiān)護(hù)員；施工前應(yīng)斷電斷氣。7.4消防1、原則消防必須貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。本項(xiàng)目在同一時(shí)間內(nèi)按一處著火考慮。2、消防措施配備消防管制專職人員，建立防火管理制度，配備各種手提式滅火等消防器材，以確保項(xiàng)目改造時(shí)的消防安全。3、消防外協(xié)消防外援由建設(shè)方和當(dāng)?shù)叵啦块T協(xié)商解決節(jié)能節(jié)水措施8.1電氣節(jié)能措施電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要技術(shù)政策，又是一種能源開發(fā)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響。因此，電氣設(shè)計(jì)應(yīng)做到盡可能地減少電能損耗，其具體措施如下：1、變電所位置盡可能位于用電負(fù)荷中心；2選用SG10型低損耗銅芯變壓器和Y型節(jié)能電機(jī);3、采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無功功率補(bǔ)償，以提高用電設(shè)備的自然功率因素，減少無功功率引起的有功損耗;4、 適當(dāng)增大電纜與導(dǎo)線截面;5、 電纜、導(dǎo)線敷設(shè)，盡量避免線路迂回;6、選用新型高效節(jié)能燈具及合理的設(shè)置開關(guān);7、7、室外照明采用光電自動控制開關(guān)或光電定時(shí)開關(guān)控制。8.2節(jié)水措施1、 盡量采用節(jié)水型龍頭及沖洗設(shè)備;2、 盡量采用循環(huán)水，綜合利用。項(xiàng)目運(yùn)作與管理方案9.1運(yùn)作模式1、政府推動，市場運(yùn)作。政府推動，市場運(yùn)作，即政府進(jìn)行規(guī)劃和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，并對土地進(jìn)行一級開發(fā)，二級開發(fā)項(xiàng)目向社會公開招標(biāo)，中標(biāo)人在規(guī)劃控制條件下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是政府易于控制建筑布局和開發(fā)進(jìn)度；缺點(diǎn)是招商引資工作量大，財(cái)政投入大，建設(shè)期長。2、開發(fā)商整體開發(fā)向國內(nèi)外公開招引勢力雄厚的開發(fā)商，對該地塊進(jìn)行整體設(shè)計(jì)和開發(fā)，政府通過審批進(jìn)行控制和引導(dǎo)。優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)商積極性高，建設(shè)速度快；缺點(diǎn)是政府參與度不高，容易偏離目標(biāo)。3、 國有資本與民營資本共同開發(fā)通過招商引資，引進(jìn)頗具實(shí)力的開發(fā)商，與國有資本組建項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。優(yōu)點(diǎn)是政府適度參與，易于控制項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程，可以獲取開發(fā)利益；缺點(diǎn)是國有資本投入大，風(fēng)險(xiǎn)大。根據(jù)現(xiàn)行土地政策，總結(jié)長沙歷次大型項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮本項(xiàng)目對我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重大意義，以及區(qū)位特殊，棚改拆遷面積大等特點(diǎn)，建議選用第一種運(yùn)作模式，即政府進(jìn)行整體推動，并組織國有資本進(jìn)行土地一次開發(fā)，通過招商引資或公開招標(biāo)的形式，引進(jìn)實(shí)力雄厚開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。一次開發(fā)的范圍包括拆遷、土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使開發(fā)用地達(dá)到掛牌轉(zhuǎn)讓的條件。9.2運(yùn)作方式項(xiàng)目按照“分級負(fù)責(zé)，統(tǒng)一運(yùn)作，分步開發(fā)，封閉管理，項(xiàng)目平衡”的原則進(jìn)行市場化運(yùn)作。分級負(fù)責(zé)即市、芙蓉區(qū)政府分級負(fù)責(zé)，市政府負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入，芙蓉區(qū)政府負(fù)責(zé)棚戶區(qū)拆遷安置。統(tǒng)一運(yùn)作是指由代表政府的棚戶改造公司對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作。一是做好棚改工程前期拆遷協(xié)議工作，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，也是保證火炬村保障住房安置小區(qū)土地開發(fā)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，另外，隨著區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入加大、土地變性以及周邊環(huán)境改造，周邊棚戶區(qū)所占之地必將逐步增值，這部分增值主要是由于項(xiàng)目開發(fā)改善了該地的區(qū)位條件，理應(yīng)用來彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)投入的資金缺口；二是結(jié)合項(xiàng)目地周邊現(xiàn)有建筑，按照長沙總規(guī)對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行進(jìn)行規(guī)劃，適當(dāng)提高項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃入出境標(biāo)；三是統(tǒng)一由項(xiàng)目管理公司進(jìn)行拆遷安置并進(jìn)行融資，以項(xiàng)目管理公司的名義進(jìn)行融資和償還本息。封閉管理，是指對項(xiàng)目資金收支進(jìn)行?？顚Ｓ茫胁疬w安置等項(xiàng)目費(fèi)用，以及土地掛牌收入、融資收入和土地出讓金、稅費(fèi)資金返還等項(xiàng)目收入，進(jìn)行專戶管理，封閉運(yùn)行。項(xiàng)目平衡，即項(xiàng)目力爭做到項(xiàng)目投入與收支平衡，這是項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目開發(fā)要達(dá)到的目標(biāo)之一。一般來說，單純的城市拆遷安置項(xiàng)目都是虧損的，必須通過爭取特殊政策方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)高土地容積率，通過帶規(guī)掛牌的方式，增加轉(zhuǎn)讓收入；二是爭取項(xiàng)目一級開發(fā)（包括掛牌轉(zhuǎn)讓）過程中實(shí)現(xiàn)的出讓金、地價(jià)差、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地增值部分，全額返還項(xiàng)目管理公司；三是項(xiàng)目地拆遷后增值部分劃歸項(xiàng)目管理公司。9.3項(xiàng)目管理主體火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)作主體為長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司。

1、項(xiàng)目由長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司運(yùn)作，因其是芙蓉區(qū)政府的國有代表公司，是執(zhí)行芙蓉區(qū)范圍內(nèi)棚戶改造建設(shè)的法人營運(yùn)單位。對項(xiàng)用地情況非常熟悉，容易落實(shí)建設(shè)政策，展開拆遷營運(yùn)單位。對項(xiàng)用地情況非常熟悉，容易落實(shí)建設(shè)政策，展開拆遷安置工作。2、長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司是政府指定的國有代表公司。項(xiàng)目由其組織實(shí)施提高了項(xiàng)目管理的規(guī)格，便于傳遞和落實(shí)市政府的指示精神，協(xié)調(diào)項(xiàng)目與市級部門的工作銜接。組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置10.1組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)由長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司組織實(shí)施，公司實(shí)行董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。為確保本項(xiàng)目的順利實(shí)施，將設(shè)立火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目指揮部，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的施工建設(shè)。本項(xiàng)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置如下：10.2勞動定員部人員采取全員聘任制，根據(jù)設(shè)定的崗位確定勞動定員，本

定員不包括臨時(shí)性工作崗位所需人員，各部門具體定員見下表（主要是對拆遷所需人員進(jìn)行估算）。勞動定員表序號部門管理人員專業(yè)人員職員合計(jì)1指揮長112綜管部1123財(cái)務(wù)部1234保安部156

5工程部1236拆遷部1135合計(jì)63112010.3人員培訓(xùn)通過招聘的職工，必須根據(jù)崗位技術(shù)要求，采取請進(jìn)來、送出去的辦法對職工進(jìn)行培訓(xùn)，采取請專家到項(xiàng)目地講授或送到外地同類單位培訓(xùn)學(xué)習(xí)的方式，培訓(xùn)時(shí)間可根據(jù)不同崗位來確定，培訓(xùn)后經(jīng)考核方可上崗。項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃11.1建設(shè)工期項(xiàng)目建設(shè)工期為2010年3月到2012年10月。其中2010年3月-2011年3月完成土地的拆遷和平整；2011年4月-2012年10月完成土地的掛牌出讓和拆遷戶“兩安”用房的建設(shè)。11.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排2010年3月-2010年5月，完成項(xiàng)目前期的各種手續(xù)；2010年6月-2010年7月，完成拆遷戶摸底并完成拆遷前期準(zhǔn)備工作；2010年8月-2011年3月，完成拆遷工作；2011年4月-2012年4月，完成土地掛牌出讓、“兩安”用房主體工程建設(shè)；2012年5月-2012年8月，完成兩安”用房的配套工程建設(shè)；2012年9月-2013年12月，完成項(xiàng)目的后期相關(guān)工作，并組織驗(yàn)收；11.3項(xiàng)目管理工程在施工建設(shè)時(shí)，必須采取整體規(guī)劃，分項(xiàng)施工的方針。在管理制度上制定籌建工作條例，實(shí)行崗位責(zé)任制，對工程質(zhì)量、實(shí)施進(jìn)度、合同、資金、施工現(xiàn)場等進(jìn)行管理協(xié)調(diào)和成本控制。在工程的改造建設(shè)中要注意管理工作中的以下問題：1、質(zhì)量管理從建筑材料、施工質(zhì)量等方面加強(qiáng)質(zhì)量控制，堅(jiān)持質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量控制規(guī)范化，建立和健全質(zhì)量保證體系，使質(zhì)量管理工作制度化招標(biāo)選擇有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。2、進(jìn)度管理要求承包單位針對工程特點(diǎn)編制施工方案，合理安排工程進(jìn)度，采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程各工序間的先后邏輯順序組織施工，在嚴(yán)格遵守安全規(guī)范的情況下，組織平行流水，交叉作業(yè)，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工進(jìn)程，以確保工程總進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)。3、合同管理合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過程。本工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開、公平競爭和機(jī)會均等性。實(shí)行全過程合同管理，使得每個(gè)分項(xiàng)工程都處于有效的控制之下，以確保整個(gè)工程的順利完成。4、資金管理本項(xiàng)目在建設(shè)過程中要加強(qiáng)工程款的預(yù)結(jié)算管理，嚴(yán)格控制工程量變更，對項(xiàng)目資金實(shí)行分階段驗(yàn)收報(bào)帳管理，對不達(dá)進(jìn)度、不合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程堅(jiān)決不予驗(yàn)收和撥付資金。5、現(xiàn)場管理工程施工期間，要確保施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。要以系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強(qiáng)現(xiàn)場管理，組織科學(xué)文明施工。結(jié)合施工現(xiàn)場周邊的具體情況，應(yīng)嚴(yán)格控制施工噪聲、施工灰塵對周邊環(huán)境的影響，對出入施工現(xiàn)場的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準(zhǔn)則，以保證施工現(xiàn)場人員的管理得到有效的控制。12招投標(biāo)本項(xiàng)目改造建設(shè)工程本著公開、公平的市場競爭原則，采取招標(biāo)的方式選擇有資質(zhì)、資信好、有實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等簽訂工程承包合同。嚴(yán)格履行合同，并加強(qiáng)合同管理，

確保工程質(zhì)量，控制項(xiàng)目投資和工程實(shí)施進(jìn)度。1、招標(biāo)范圍本項(xiàng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理均為招標(biāo)的范圍。本項(xiàng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理均為招標(biāo)的范圍。2、招標(biāo)組織形式對項(xiàng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理采取委托招標(biāo)的組織形式，選擇有資質(zhì)、對項(xiàng)信譽(yù)好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。3、招標(biāo)方式根據(jù)不同的標(biāo)的物，按國家有關(guān)規(guī)定要求采用公開招標(biāo)方式。4、招標(biāo)公告發(fā)布根據(jù)國家招投標(biāo)法及湖南省實(shí)施《中華人民共和國招投標(biāo)法》辦法，擬在省、市級媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)信息。13投資估算13.1估算依據(jù)1、法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《湖南省實(shí)施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；國土資源部《關(guān)于印發(fā)＜土地分類＞的通知》(國土資發(fā)［2001年］225號)；(6)長沙市人民政府第79號令和長沙市人民政府令第104號令；(7)湖南省人民政府、長沙市人民政府以及省市土地管理部門頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等。2、取價(jià)依據(jù)《長沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》(2005.4)；《長沙市國有土地有償使用規(guī)定》(長政發(fā)［2006］19號)。13.2估算對象和范圍以本項(xiàng)目范圍內(nèi)的422畝可用地拆遷和兩安用房建設(shè)作為測算對象。測算范圍包括：1、土地取得費(fèi)（1）土地取得成本，以委托方提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)進(jìn)行測算，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)、企業(yè)搬遷補(bǔ)償費(fèi)、困難補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)、其他補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、拆遷評估費(fèi)、拆遷監(jiān)理費(fèi)、拆遷工作費(fèi)用、不可預(yù)計(jì)費(fèi)用、土地征用相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、契稅等；（2）拆遷工作費(fèi)用按4%估算；（3）土地出讓金根據(jù)《長沙市國有土地有償使用規(guī)定》（長政發(fā)（2006）19號文）規(guī)定，土地純出讓金一般占標(biāo)定地價(jià)的比例為：商業(yè)類35%、住宅類30%、工業(yè)類25%，以委托方提供的規(guī)劃條件相關(guān)資料，參照相關(guān)的政策進(jìn)行測算，本項(xiàng)目土地出讓金將全額返還，故在投資估算中不予考慮；4）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)根據(jù)《長沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》有關(guān)規(guī)定，擬建項(xiàng)目用地處于長沙市土地級別3級用地范圍；5）契稅根據(jù)國務(wù)院224號令，統(tǒng)征地、儲備地由受讓方按總價(jià)（土地取得費(fèi)+土地出讓金+市政配套費(fèi)）的4%交納。2、“兩安”用房開發(fā)成本（1）“兩安”用房為拆遷戶的生活安置房和生產(chǎn)安置房。其中生活安置房建筑面積200000平方米，生產(chǎn)安置房為寫字樓、酒店共87500平方米；（2）建安工程、配套工程按照可開發(fā)的商業(yè)面積參照同類地塊進(jìn)行測算；（3）不可預(yù)計(jì)費(fèi)按5%估算；（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按照工程費(fèi)用的0.5%進(jìn)行測算；（5）監(jiān)理費(fèi)按照工程費(fèi)用的1%進(jìn)行測算；（6）預(yù)結(jié)算編制費(fèi)用按照工程費(fèi)用的0.8%進(jìn)行測算。13.3投資估算該項(xiàng)目總投資119006萬元，其中土地拆遷整理46030萬元、安置用房建設(shè)成本68116萬元、融資成本4860萬元。具體估算情況詳見下表：項(xiàng)目投資估算總表3項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（萬元）備注土地整理成本46030)建筑物拆遷成本畝4226527430)拆遷其他費(fèi)用1389拆遷管理費(fèi)萬兀27430110按0?4%估算拆遷評估費(fèi)m245600836單位:萬元房屋拆除、拆除渣土漕費(fèi)m24560030137拆除監(jiān)理費(fèi)m24560029拆遷工作費(fèi)萬兀274301097按4%估算.)不可預(yù)計(jì)費(fèi)萬兀288195%1441)轉(zhuǎn)讓契稅畝26530000003180.)營業(yè)稅及附加稅費(fèi)畝26530000004373:)城市建設(shè)道路配套費(fèi)平方米1767552404242;)掛牌工作費(fèi)畝2651500003975"兩安"用房開發(fā)成本68116住宅，寫字樓、酒)工程費(fèi)用63868(1+2+3)建安工程部分m2287500200057500住宅，寫字樓、酒配套工程部分3327供電工程m2287500401150道路工程m228750015431園林綠化工程m228750012345亮化工程m228750010288給排水工程m228750020575弱電及智能化m228750010288

其它項(xiàng)12500000250不可預(yù)見費(fèi)萬兀5.00%3041)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)萬兀0?50%319(—)*0.5%.)監(jiān)理費(fèi)萬兀1.00%639(—)*0.5%)預(yù)結(jié)算編制費(fèi)萬兀0?80%511(—)*0.3%.)報(bào)建費(fèi)萬兀28750030863:)建設(shè)單位管理費(fèi)萬兀3%1916(—)*3%一、二項(xiàng)合計(jì)114146貸款利息4860項(xiàng)目總投資11900614融資方案14.1資本金籌措本項(xiàng)目總投資119006萬元，其中首期投資17600萬元，全部用于火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)所需資本金全部由長沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司投入。14.2債務(wù)資本籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金約3,000萬元，用于火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)運(yùn)作期償還借款利息，項(xiàng)目完成后將土地整理開發(fā)收益一次性還本。14.3投資計(jì)劃與資金籌措表1、第一年，完成拆遷總量的70%；2、第二年，完成剩余30%的拆遷，安置用房開發(fā)60%，并完成75%的土地銷售。3、第三年，完成剩余30%的安置用房開發(fā)和剩余25%的土地銷

售。投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元）序號項(xiàng)目第一年第二年第三年合計(jì)1當(dāng)年建設(shè)投資32,22154,67827,246114,1452資金來源116,15900116,159自籌17,60017,600貸款30,000030,000滾動開發(fā)68,5593當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息1,6201,6201,6204,8604當(dāng)年償還本息1,6201,62031,6205本息余額30,00030,0000第63頁共75頁15財(cái)務(wù)評價(jià)15.1財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)與參數(shù)選取1、財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），國家及地方有關(guān)財(cái)政政策和項(xiàng)目現(xiàn)場調(diào)查搜集的有關(guān)資料。2、項(xiàng)目計(jì)算期按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，整個(gè)實(shí)施期為3年，根據(jù)行業(yè)和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的服務(wù)期與項(xiàng)目實(shí)施期一致，計(jì)算期為3年。3、折現(xiàn)率項(xiàng)目折現(xiàn)率按8%計(jì)。15.2項(xiàng)目收入分析1、土地出讓收入本項(xiàng)目總占地面積422畝，除157畝安置用地外，其余265畝均用于掛牌銷售。根據(jù)地塊周邊現(xiàn)行地價(jià)，結(jié)和物價(jià)指數(shù)和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)

發(fā)展趨勢，預(yù)測地價(jià)均價(jià)為400萬元/畝。該項(xiàng)目可取得土地轉(zhuǎn)讓收入為106000萬元。2、安置住宅收入根據(jù)長沙市相關(guān)規(guī)定，安置住宅以1200元/平方米的補(bǔ)償價(jià)格提供給安置戶。本項(xiàng)目住宅面積為200000平方米，可取得收入24000萬元。項(xiàng)目所有土地出讓金均可返還，本項(xiàng)目在投資估算中和銷售收入中都不在計(jì)算。4、稅金估算本項(xiàng)目在進(jìn)行棚戶拆遷及土地整理過程中發(fā)生的所有稅費(fèi)均計(jì)入土地成本，商業(yè)開發(fā)銷售過程中按5%計(jì)提營業(yè)稅，按7%計(jì)提城市建

設(shè)維護(hù)稅，按3%計(jì)提教育費(fèi)附加，本項(xiàng)目銷售過程中將總計(jì)產(chǎn)生2750萬元的稅金及附加3、銷售收入本項(xiàng)目全部完成后，將可取得銷售收入130000萬元。序項(xiàng)目合計(jì)123項(xiàng)目收入及稅金估算表單位：萬元）1 銷售收入130,000.0080,000.0050,000.00安置住宅24,000.0024,000.00單價(jià)0.120.120.12面積（m2）200,000.00200,000.00土地106,000.0080,000.0026,000.00單價(jià)400.00400.00面積（畝）265.00200.0065.00稅金及附加7