1商業(yè)用房投資常識(shí)

與年利率百分之一點(diǎn)幾的銀行儲(chǔ)蓄；指數(shù)上竄下跳令人無法捉摸，稍不留神就可能被深套幾年的股票；或需要不少國際政治、經(jīng)濟(jì)或金融知識(shí)才能操作，而且并非只贏不輸?shù)耐鈪R投資相比較，有可觀收益的商鋪已成為一種重要且熱門的投資渠道。

何謂“商鋪”？

簡(jiǎn)單的說是用于通商的地點(diǎn)。那么為何稱之為“鋪”呢？在剛剛出現(xiàn)和平自愿

交易的古代社會(huì)，人們通常用木板搭設(shè)放置物品的“鋪”就逐漸引申出另一種含義，即設(shè)有門面出售商品的處所。現(xiàn)代商業(yè)高度發(fā)達(dá)，社會(huì)分工越來越細(xì)，且由于商品的品種繁多，各種具體用途的商鋪日益增多，歸納起來主要有如下四種類型：

一、按用途分類：

零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、體育、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等

二、按面積規(guī)格分類：

小型商鋪：店鋪面積在100平方米以下

中型商鋪：店鋪面積在100-500平方米

大型商鋪：店鋪面積在500平方米以上

三、按商鋪間的關(guān)系分類：

賣場(chǎng)式間隔鋪位：例如“路橋市場(chǎng)”每一鋪位面積在3-20平方米左右

商業(yè)街排列式商鋪:例如“迎春步行街”每一間面積在20-100平方米左右

獨(dú)立式商鋪：面積在2000平方米以上，適合于經(jīng)營大型百貸業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等

四、按占有形式分類

自用商鋪：指商鋪產(chǎn)權(quán)人自行使用自己名下的商鋪

租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時(shí)段取得現(xiàn)金收益；對(duì)承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪?zhàn)罱K使用人并非與商鋪權(quán)利人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪?zhàn)罱K使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

游戲規(guī)則1——商鋪投資的法則

1、選址—擁有足夠的人流

房地產(chǎn)界有一句名言，叫“地段，地段，還是地段”，這句話或許更適用于商鋪。商鋪的利潤回報(bào)，是靠足夠的人氣支撐起足夠的交易量。而擁有足夠人流的好地段，就是生意興隆的可靠保證，若選址偏僻，顧客寥寥，自然生意慘淡，必然失敗而歸。因此，地段可謂是商用房的生命線。一項(xiàng)事業(yè)的成功往往和離不開天時(shí)、地利、人和這三個(gè)客觀條件。經(jīng)商也同樣離不開地利，地點(diǎn)有利才能生意興隆。中國有句古話叫“借地生財(cái)”，這句商業(yè)諺語是說：借用、租用、利用別人或外地的地理優(yōu)勢(shì)經(jīng)商，從中賺錢發(fā)財(cái)。還有“店不賣錢移鬧市，生意好調(diào)柜臺(tái)”等商業(yè)諺語，都是強(qiáng)調(diào)地理?xiàng)l件對(duì)經(jīng)商的作用。修2、階定真位—趕—有酬效吸弦引購雁買

篩聾秀坐成功曲的選窯址可份以為肯商鋪喬帶來爪充足掙的人忽流，董但只脈有促朝成這膏些人猶流在醋自己若的商捐進(jìn)行汽交易寶，才帥可能非實(shí)現(xiàn)徐真正摧的贏疤利目賠的。耽如果幕讓光衰顧者骨心動(dòng)渴并采茶取購怕買行障動(dòng)，張需要道投資遍者對(duì)司自身掠的商隱業(yè)形柄態(tài)，卷所經(jīng)岸營的央產(chǎn)品婦及服充務(wù)進(jìn)張行仔散細(xì)定政位。馳首先虎考察體周邊堅(jiān)人口芬或輻賊射人壘口的冬消費(fèi)繁力，樓由此絮確定永與之租相適掙應(yīng)原鋒商鋪?zhàn)蚪?jīng)營膨檔次蘿。在號(hào)具體累操作梨上可伍以參排考商港圈內(nèi)前現(xiàn)有部商鋪授的定纏位，盤尤其濾是著貪名商澇圈內(nèi)職的商是鋪。叮著名啟的商綱圈通線常已漢經(jīng)樹辮立了及固定扁而深三刻的輝特殊度形象沙，其務(wù)所吸叨引的肚群體銹也就務(wù)具有班確定霉性，耐可測(cè)摔性。

學(xué)游戲豐規(guī)則稼2—嘴如何舅選勵(lì)鋪速經(jīng)振營

凱1、編權(quán)衡彈利弊彼擇優(yōu)首選點(diǎn)

蝶污鄭一般然選址詞認(rèn)為燈三叉胸路口至，拐懲的位穿置是化好位貪置，險(xiǎn)坡路裕、偏昨僻角挖落的俊地方戶位置浪較次亂，南渴向街麻面的尋店鋪雜顯然尸優(yōu)于捆北向公街面盤，十梳字路稠口要沫優(yōu)于潮直行豈路段冶。但證是類嘉似與率“路叼橋市替場(chǎng)”捏、“馬電腦發(fā)城”因等這址種同百類產(chǎn)贏品集欄中經(jīng)弟營的紛大賣役場(chǎng)，串鑒于我人們彩“再潔進(jìn)去鵝看看別，里冊(cè)面也邁許更嘉好”幻的想彈法，燭往往亂區(qū)域遵中間隨位置多的成版交量么要高朽于區(qū)惑域兩銀頭的寇位置紙。大斧賣場(chǎng)惑式的閱商位鞠，最宋忌獨(dú)紋立，穩(wěn)其他席例如鑄靠近使邊緣橡的次摸入口仰處，當(dāng)公用養(yǎng)廁所評(píng)附錄近副都是茶影響憤經(jīng)營北效果瞞的位銷置?；榭傊?，在敘選擇墊地理暮位置印方面仙，無堆論是抓投資立者還襯是經(jīng)輸營者憶，都漢要根陪據(jù)經(jīng)量營業(yè)破種、情經(jīng)營劃規(guī)模嶄認(rèn)真標(biāo)觀察尸、細(xì)市細(xì)揣伴摩。

俯地理沒優(yōu)勢(shì)必的特?fù)屨?/p>

覽人們疑常去塌的地猜方；別人口窩集中惜的地悅方；嘆購買譽(yù)力較陪高的期地方獎(jiǎng)；

童靠近摩市場(chǎng)瞞的地降方；斑方便等顧客炒的地離方；會(huì)有利爸物資菌交流鏈的地壽方

兼胞輝同時(shí)原，投軟資商配鋪還齡必須賄結(jié)合狡地段關(guān)進(jìn)行計(jì)充分謠調(diào)查漿，例碗如店膽鋪據(jù)武地的僵人口蹄分布垮情況慧、經(jīng)遭濟(jì)發(fā)汁展?fàn)铋y況、廉生活搖方式慰、消遣費(fèi)水磨平、魯其他燃企業(yè)發(fā)與店璃鋪的捆狀況鼠等；累考慮秀附近嘴聚集欠的單蜂位性邊質(zhì)和您工作紹性質(zhì)裹能否拜帶來嫂商機(jī)冶？該康商鋪萌經(jīng)營斧什么耐業(yè)種嶼才能順獲得晌較高往的收乎益。昌總之款，只越有仔剖細(xì)權(quán)芬衡各晨個(gè)地礎(chǔ)點(diǎn)的什利弊挺，選陷擇相塞對(duì)最耳優(yōu)地稈點(diǎn)，壘這樣愈你才蔥能降奶低風(fēng)盼險(xiǎn)，仆獲得拘期望夕中的欄投資沈收益宵。漿無論允是投僻資客恰還是喇經(jīng)營疫者，犯還想餃提醒廚您；乎商品屠或服折務(wù)的爬質(zhì)量就重于段商店偶的地底址，趣商店廟地址神重于只商店母的規(guī)忽模。

迷2、扮有各效運(yùn)慌用口元岸戰(zhàn)呆略

男周邊獲設(shè)施呢評(píng)估

聚苦絨投資滴者在境注重嬸商鋪差地段江的選層擇時(shí)府，往丈往忽飄略了夠?qū)χ鼙н呍O(shè)嶄施的陡了解徐。有附的店題鋪雖肺然開救在區(qū)址域干劇道旁尋邊，霸但干跪道兩君邊有拖柵欄晚，使劑生意撇大受悲影響從。我罰們認(rèn)宮為，們選擇往臨街寺鋪面扎（尤些其是苗10乎0平績(jī)方米逮以下紋的小狐型商炊鋪）獎(jiǎng)，對(duì)重有車冠道和詳人行遷道的長街道途，街隔道寬枯度為詳25漫米左隊(duì)右最熔易形民成人搖氣。冷這樣辦的寬肉度，規(guī)車輛碼行駛厭時(shí)視竄線很巡自然印能掃父到街樹兩邊蹲的鋪丸面，冠行人誼在街斥道邊在行走孔，也策很自注然的沖進(jìn)入蹈店鋪相，如幻果街必道過脅寬有倚時(shí)反采而聚訴不起映人氣后。車峽道、歐自行廁車和病人行練道分登別被挑隔開巷，這折種小穩(wěn)型商懇鋪位洪置形遣成一扮種封吃閉交弓通，面對(duì)開愉設(shè)店做面是性不太報(bào)有利錄的。

棟人口如情況酷評(píng)估

矩于續(xù)一般掌來講到，凡塔居民路較集爹中的蠅地方驗(yàn)，都師可以太建立億食雜脈、小剩百貨祖、小灶吃等豆各種碑店鋪貨；越群是缺撞乏商刊業(yè)網(wǎng)霧點(diǎn)的問地方毅，營嶼業(yè)條各件越閃能得付到改仿善，鋼特別侍是一益些有慢消費(fèi)悅特色燥的個(gè)康體經(jīng)茫營行紫業(yè)，乏如樂玻器、然科技棄設(shè)備也、專階用器駛材、繁音樂騰茶座彎、咖武啡飲格料等慧，更鹽沒有班必要線開到害商業(yè)慘鬧市煉區(qū)去喉，那綁里容鍬易被末擠垮慚；而靠經(jīng)營優(yōu)價(jià)格卻較高撓的衣順料、雀服裝勸、箱曬包鞋循帽、稀家用播電器削、化征妝品船等，倍店鋪嶄則應(yīng)揭設(shè)在略商業(yè)處街或行商業(yè)愧中心鞏。

益桌禾座落毒于延呢陵東勾路的茅好福卵記大啊酒店蹲正是縫在對(duì)級(jí)人口與情況病有充碧分了戲解的梯情況燥下，捷結(jié)合年餐飲略業(yè)的原具體殺情況涂，選碌擇競(jìng)井爭(zhēng)對(duì)賭手難想以預(yù)北料的仰位置酸，得顛到出霉奇制艘勝的喊效果匠。事部實(shí)證那明作菊為高淋檔餐慣飲店炸，好炕福記圣除了揚(yáng)自身足規(guī)模漸優(yōu)勢(shì)承外，都其所粥處的齡位置女交通軌便捷輝，道禾路通拾暢，湊更為館重要貍的是火緊張量的停叨車問帽題得山到了司解決止，同繭時(shí)還慚彌補(bǔ)玉的該咳地段倉市場(chǎng)匪空缺千。

御行人撕目的喇評(píng)估

水濫膚選擇俗店鋪滅還必曬須觀聰察行置人來爺此的友目的上，是淺匆匆犁過路蓄，還倒是溜蘿達(dá)，繩尋求盛消遣耗，同救一地拌點(diǎn)，挎很可己能白獨(dú)天人淡如潮街涌，專晚間閥卻空彩無一仆人，分不深吐究行收人的幅目的附（比肯如，隸有很變多人謀經(jīng)過忠此地椒只是權(quán)換車按）就場(chǎng)很可語能導(dǎo)階致失振敗。

四評(píng)估巾店鋪攪口岸缺要領(lǐng)

憶膛劣該地眠區(qū)交刺通情吧況是鋒否良痰好？

羨蝴毫該地川區(qū)是倚否有遷方便費(fèi)的銀喚行服悶務(wù)？

播航面該地佳區(qū)是謎否離炮商品富主要舞供應(yīng)棒商較余近？

擔(dān)唐燒該地激區(qū)是利否有康吸引悅?cè)巳河鸬氖旅肺?，喂如公嘆園、別戲院贊等？

鼠款勉該地躲區(qū)內(nèi)徐是否斗能一蘆店獨(dú)飾占其榆利？

愉搶世與鄰住近商胞店是妥否能每形成宴互補(bǔ)縮？

培烈芬若在梢市中悅心開枕，道隙路是暢否良刊好，隔停車說空間憐是否擋足夠侵？

衛(wèi)像醒店鋪效在該廣地區(qū)講是否棚有便乘利的僑運(yùn)輸重系統(tǒng)義？

尿正確穗對(duì)待普經(jīng)營積對(duì)手

踐逃懼“同記行是呆冤家栗”，鄰選擇酬店鋪蓄經(jīng)營淺地點(diǎn)聞最好目避免瀉同條袖街道唉上有催較強(qiáng)跟的競(jìng)邪爭(zhēng)對(duì)壽手，漠但這跨僅是忍一般斯情況千而言插，而宇就如飯時(shí)裝想、電瓜器、怒電腦末、家獻(xiàn)具等僚商品越、卻豬以“繭成行春成市宏”的惡形態(tài)蛇出現(xiàn)蔑比較斑有利冷。

干3、鍋規(guī)瓜避“幅旺鋪接死角幟”

掩衛(wèi)棄燦影響世開店兩位置追的因棒素很籍多，溉不能留千篇便一律阿。為慕什么掉有的排偏僻袋小巷投生意擇年年挺興隆禽，而撥有的部繁華虎地段莫的店甜鋪生紫意卻俊很難伏做？逗位置惡的好首壞都繞是相瞞對(duì)的風(fēng)，具樣體情議況應(yīng)倚作具說體分活析，陵如何玻避免餡“旺盆鋪中振的死炕角”蘆？對(duì)疲于投姑資者延，我廟們認(rèn)娘為與若其選噸擇現(xiàn)拔在被館商家恩看艱兔險(xiǎn)的灘店鋪值經(jīng)營插位置壯，不孝如選猜?lián)癫粠h(yuǎn)的觀將來濫會(huì)由洞冷變姨熱的尼未被遍人看皮好的韻街道悔；對(duì)著于經(jīng)至營者隊(duì)，有呀時(shí)與清其定哈好店茂鋪經(jīng)絕營方球向再迫去尋拔找經(jīng)穩(wěn)營場(chǎng)獵所，要不如鐘先找罷一個(gè)桶地點(diǎn)槽適中館，價(jià)挺格低設(shè)廉的帖營業(yè)挨場(chǎng)所雅，再窯根據(jù)紡當(dāng)?shù)鼐谁h(huán)境驕情況羽確定寫經(jīng)營濃方向甜。

晌黃金以旺鋪?zhàn)牡臉?biāo)鋪準(zhǔn)析

尿刺交通便利的地區(qū)，或者在幾個(gè)主要車站的附近可以在步行下超過20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店，街道兩側(cè)，選擇哪一邊較有利于經(jīng)營，需要觀察馬路兩邊人流量，經(jīng)過調(diào)查分析后，以行人多的一邊開店為好。接近人們聚集的場(chǎng)所如劇院、電影院、公園等娛樂場(chǎng)所附近，或者大工廠，機(jī)關(guān)附近，這一方面可吸引出入行人經(jīng)過，另一方面易于使顧客記住該店鋪的地點(diǎn)，來過的客人向別人宣傳介紹，會(huì)比較容易指引人光顧。選擇靠近人口會(huì)增加的一邊企業(yè)、居民區(qū)和市政的發(fā)展，會(huì)給店鋪增添更多的顧客而使其經(jīng)營上更具發(fā)展?jié)摿ΑＭ惖赇伨奂囊贿叴罅渴聦?shí)證明，對(duì)那些經(jīng)營選購耐用品的店鋪來說，若能集中在某一個(gè)地段或街區(qū)，則更能招徠顧客。選擇橫街或障礙物較少的一邊許多時(shí)候，行人過馬路因?yàn)榧芯袢ザ惚苘囕v或其他來往行人，便容易忽略一邊的店鋪。炊游戲概陷阱抓——脾商鋪將投資隙的誤鍬區(qū)憤投資肆商鋪徒，人孤們最竄為關(guān)桐心的合是，攝購入震商鋪晝后通絨過多洪少年街出租差商鋪臭的租抗金收距入才性能收奉回購疑買商島鋪時(shí)愛的投汪資。感以不譜算太蘿高的苦售價(jià)延買下笑商鋪消后再磚用相疊對(duì)較期高的南租金性收入求推算閣出來遷的投繞資回致報(bào)率算的概李念，對(duì)的確曠給人傘以投攪資商命鋪回鎖報(bào)率票很高鼻的結(jié)脾論。掠有人幸認(rèn)為特現(xiàn)在箭在常嗚州購嘆置商吃鋪，晉10鄭年、衣8年用，甚叨至說古6年量就能獵收回附全部戲投資若。事拐實(shí)上吸，這灑可能鳥只是效人們覺的良麗好愿蛾望而使已，亡僅是閣一種仔推算狹，一告種以虛經(jīng)濟(jì)得運(yùn)行估條件病一成甲不變浸為前渠提設(shè)嬌定的屑投資探回報(bào)悅計(jì)算兩模式殃。而省且同攀，在倚這種并假設(shè)診前提啞下測(cè)規(guī)算出醋的投胸資回神報(bào)率凳的結(jié)艘論更萌有不倒少的顫誤區(qū)站。

街誤區(qū)妥之一以；眼定前租給金高盈的商示鋪投怖資回聚報(bào)率哨就高

通兼角董眼前舊的高仍租金罷并不桿能保搬證連鄙續(xù)6之年、渣8年悲或1網(wǎng)0年籮都能傲以這何個(gè)租惠金水展平來除出租掉商鋪苗。因狗為，童商業(yè)巷經(jīng)營款的競(jìng)?cè)笭?zhēng)導(dǎo)竄致了副任何拌商業(yè)碰業(yè)態(tài)狼的盈也利水丘平都途會(huì)發(fā)助生變提化。躲今天范能承透受高亭租金版的租橫賃客腫，明覽天就肚不一止定還綿能以每這個(gè)但價(jià)格鋸繼續(xù)饅承租父下去裹。如蘿果說張，租腰金是化個(gè)動(dòng)祥態(tài)的泥參數(shù)悟，回考報(bào)率唉就是銷個(gè)變伸量。炭所以汁，用猾靜態(tài)暮的常并量去軋推算塵出的敏回報(bào)符率是咳不科偵學(xué)的餓。

冶雹母色同樣呼，眼篇前承張租商厭鋪的亞經(jīng)營臺(tái)者因吉業(yè)態(tài)聚定位室，周限邊人謠氣等牙條件欠因素苗的制于約，深商業(yè)橋經(jīng)營冤的盈或利水股平不違高，鞏其無投法承絡(luò)受更弓高租丑金。價(jià)但是勾，如峰果一裙旦周攏邊商簽業(yè)氣票候變要化，糟經(jīng)營老者的齒盈利魚水平膜大增腔，此牲時(shí)，日鋪的毛租金炕就會(huì)脊上升休。

欺蛾濟(jì)磨回首貴看兩曉年以謎前常傲州延席陵西非路“叫前北海岸后聞北岸戶”至賽“文秤化宮增”一莫帶，尊無論罵是經(jīng)宇營者然的盈運(yùn)利水洲平，領(lǐng)還是勸人流鄰量都甩不能紅和現(xiàn)屢在相哄比，妙隨著壩“文津化宮發(fā)改造蘭”的朗竣工姥，以刷及“吸南大知街改鼠造規(guī)沙劃”奸的確悅定，業(yè)原南茶大街階的經(jīng)磁營者梅陸續(xù)罪在此獄落腳累，逐摸漸形梅成中腰低檔糖服裝婦街的測(cè)商業(yè)滔氛圍情，人老流量匙大增嗽，經(jīng)既營者漸盈利餡水平蹄提高告，自蓄然租勁金也闊有了白大幅舉的增茅長。

稠誤區(qū)笛之二安：租章金低但的商箭鋪沒飛有投扮資價(jià)嫁值

趨天欠趟目前貿(mào)，不刮少商篇鋪的薪投資爸年回餅報(bào)率基在5輛％左煮右，工相比昏較一夜二年松前1怪2％攻、1成0％哭或8兼％的活確有婚所下遺降。進(jìn)但與伸年利熊率百朵分之蔑一點(diǎn)宗幾的型銀行脾儲(chǔ)蓄星；指鍬數(shù)上演竄下邁跳令扔人無周法捉省摸，籍稍不璃留神趴就可航能被層深套百幾年斥的股默票；存或需疊要不多少國征際政標(biāo)治、仇經(jīng)濟(jì)采或金萄融知箱識(shí)才字能操尸作，滾而且寒并非黎只贏鑼不輸藍(lán)的外至匯投辮資相滑比較賴，5膨％收閣益的阿商鋪狠依然敞具有劇十分次可觀藏的投或資價(jià)便值。

鞋篩司務(wù)值得塞一提方的是揉，大盈多數(shù)降商鋪悔投資畫者得灘容易厘忽視拴商鋪莫物業(yè)問本身尖的升亦值問意題。傲而且托，這員種升撞值有歡時(shí)是東相當(dāng)手驚人稼的。蕉同是端房產(chǎn)錦，住輔宅越盤用越頓舊，孟它會(huì)戀折價(jià)轎。同兄一區(qū)懶域的邪二手惹住宅娘房售位價(jià)高勵(lì)于一植手房扔，人火們就絡(luò)不太近認(rèn)可歪。但象商鋪姨則越錯(cuò)用越略升值端，老裳商鋪檔的租泡金一迅般都號(hào)高于僅新商糞鋪的薦租金懲。原諸因很政簡(jiǎn)單泊，商踩鋪所扎處環(huán)累境的仇商業(yè)嘉氛圍桶被培孔養(yǎng)出啊來了慘。這斤不是湖以人昌的意廢志為休轉(zhuǎn)移叮的，紫而是刻由市謎場(chǎng)決祝定的塵。其協(xié)實(shí)，除人們革平時(shí)礦常說座的住爆宅是理消費(fèi)階，商金鋪是限投資忍，也本是涵邪蓋了牽這個(gè)壞道理旁。當(dāng)心然，獻(xiàn)導(dǎo)致咳商鋪主貶值元的戰(zhàn)割爭(zhēng)，鋼地震佳等因籮素除從外。講所以繩說，盯僅從壞租金跪高低芒來判康斷商荷鋪是盟否有兆投資課價(jià)值塔這是慎誤區(qū)享之二踐。

號(hào)括殲學(xué)“租婚金”單是動(dòng)逗態(tài)的磁，一擁般會(huì)下隨著言經(jīng)營鍵氣氛棄的改銜善而與逐年停遞增母。南記大街舉不經(jīng)兔過百界年商冷業(yè)氛魯圍的袖市場(chǎng)假培育羨，能室有如斗今的壓高售熟價(jià)和予高租成價(jià)嗎釣？

爸液謙遠(yuǎn)“機(jī)卸會(huì)往水往留核給有晉眼光連的人音”，水這句穿話確緞實(shí)有艷道理考。我貌們?cè)t經(jīng)碰戀見過就一位化業(yè)主續(xù)，三產(chǎn)年前童在常沒州某挪住宅譽(yù)區(qū)以量13繁萬元眾的價(jià)伐格購謙置3什5平奧方米館的商粥鋪一謙間，瘦以當(dāng)夫時(shí)的慣市場(chǎng)熄狀況惡，每肉年只悄有6議60加0元邊租金航收入艙，稅炮前回聲報(bào)率宏不足稍5％市。隨蹤著小外區(qū)業(yè)嚴(yán)主逐唇漸的葡入住桿，周堅(jiān)邊菜融場(chǎng)落會(huì)成，麻商業(yè)煌氣氛臟慢慢帆形成燙，現(xiàn)映在的字租價(jià)浙達(dá)到年每年原12挑00貌0元蠢，投幕資回瀉報(bào)率視超過撲9％球。只早顧看提到眼喬前的灘租金引，不星問該字商鋪胃是否壽能內(nèi)夠竿越用四越升稱值，孫這是感既片獲面又夕狹隘去的認(rèn)首識(shí)。衣眼前賞低租插金的飼商鋪掏隨著亞商業(yè)到氛圍汪逐漸宋得到經(jīng)培育附，人近氣逐另漸旺感盛，屬可能毒不久愧就會(huì)滲變成混高租顏金，伍其投取資回帶報(bào)率曠往往檔高于板目前這高租蜜金的貓商鋪投；同駐樣，血眼前娛高租很金的豪商鋪差隨著惡商業(yè)鉗規(guī)劃塞、城烤市建藝設(shè)規(guī)皺劃的疫調(diào)整鼻可能茶不久俱就會(huì)港變成垂低租架金，管或人叫氣散義失，沖甚至添造成切某些奶業(yè)態(tài)攏的經(jīng)虎營難干以為翅繼。

期誤區(qū)側(cè)之三釀，租稍金高巖低由屠商鋪稠本身酷來決杏定

鄭凱蜘一般維情況裳下，唱租金講高低趙由商提鋪所慮處經(jīng)橋營環(huán)算境來戶決定表。如燒周邊巨人氣噴，商顆業(yè)氛絨圍等屆。但似是，舞這也趣是一洪種片被面的振認(rèn)識(shí)康。同脾一區(qū)箱域，梯同一欠商業(yè)紅街，隱哪怕刷是門睡挨著挽門的對(duì)商鋪鵝，其外租金忌也可枯以相況差不吳少，君這是澆由商秀業(yè)業(yè)奇態(tài)決訊定的清。兩裁家商孔鋪連鋤在一禾起，桑一家漲經(jīng)營刪便利寨店，仁另一捉家開叉設(shè)“么網(wǎng)吧料”，您這兩夕位商數(shù)鋪業(yè)臺(tái)主的闖租金鬧收入孟肯定狗會(huì)有賭所不攜同。象其投烤資回包報(bào)率番也會(huì)陰有差舅異。

捎來逗路橋深市場(chǎng)省適合捷經(jīng)營略較低撒檔次拐的產(chǎn)蜜品，魯常州詞大灑潛店旁磁適合讀經(jīng)營饞較高蔬檔次賀的商包品，政這并燈不難汁區(qū)別段，難腐的是搖在地批段不南變的趁情況寇下如沿何有倒效地嘩提高鹽商鋪靜租價(jià)靠，作勵(lì)為商屢鋪投箭資者歡首先御要清蕩楚自叮己的拋物業(yè)球經(jīng)營林什么辛業(yè)種圓才能體獲得臭較高咽的收戶益。償在此阿基礎(chǔ)揭上去噴找尋洪你的貴租賃紹客，累只有陷這樣侵，你價(jià)才能不獲得舉相對(duì)俯高的伐回報(bào)恭率。

損誤區(qū)亦之四泛：誰忍出的口租金飯高，炎就把壇商鋪糕租給漿誰

醒牧珠很多鼠商鋪蹤業(yè)主貌習(xí)慣蔥如此增操作來：誰資出的歲租金哈高就夾把商姜鋪?zhàn)饩W(wǎng)給誰潮。但蝦是，把這里諸有很書多的擺弊端消和風(fēng)雀險(xiǎn)。隔一種秒商業(yè)貢業(yè)態(tài)陡能否作承受與高租蝴金并慧不是愿?jìng)€(gè)很床難搞談清楚土的問樣題。驗(yàn)如果肉以很脖高的然租金仗把商享鋪?zhàn)鈩h出去禁，但降是承正租客京由于愧受經(jīng)盞營業(yè)夕態(tài)整李體盈軟利水西平的伸制約阻，而鏡無法題長期里承受升高租授金。謊但業(yè)霧主又碼得重怨新去追找尋熱新的退租賃濁客。嶺期間偷，商糖鋪就銅會(huì)產(chǎn)損生空噴置期頂，再優(yōu)次裝脆修的燙免租們金期灑等。滔而且妨，下權(quán)一次斬也未嘗必會(huì)揮獲得倆相同痛水平觀的高釣租金努。一悔年下概來平局均計(jì)健算一波下商娃鋪的滾年租瘡金收亮入可緊能比評(píng)別人吐以略桶低價(jià)呼格出眼租的遇還低頌。此生外，食這一賣過程伶中，粱業(yè)主譽(yù)可能藏還得依花去這不少塑的時(shí)學(xué)間精夫力，叢說不吃定還就會(huì)遇胞到某宜些物事業(yè)運(yùn)襯行費(fèi)佳用的刷追討瀉和繳袖付等薯矛盾遭。

警春毀投資掉者除泳了考圍慮“毀乙方覽”經(jīng)唇營業(yè)默種的匹盈利暗水平盤、是露否有冶長期屑經(jīng)營父的能艇力以投外，愚更要玻注重狡承租日人經(jīng)決營的就業(yè)種讓是否賊有利破于商希鋪?zhàn)孕⑸硭乜|(zhì)的渾維持抓和提戴高，粱同一污間店悟鋪不錄租給閃文化糾用品沒經(jīng)營柿者，峰而租妄給修川理摩柜托車差的經(jīng)撐營戶個(gè)，雖病然短競(jìng)期可哄能獲歡取了守較高濱的租煎金收臭入，冠但投寧資者貿(mào)再次帖面臨名考慮膜“自異己的乓物業(yè)毛經(jīng)營壇什么郵業(yè)種撐和業(yè)牢態(tài)才縱能獲掘得較評(píng)高收居益”書這一喪問題油時(shí)，浸可供欲選擇豪范圍倡可要潮大打塔折扣異哦！

怪抗撿我們始常常杠碰到編這種虹情況潛：剛永開始底，投恨資者叔漫天跌要價(jià)亡，幾惰年內(nèi)痕確實(shí)妥得到光的豐模厚的欺收益渴，但心承租械人發(fā)董現(xiàn)其倚人部存分盈淡利都饑用于怨支付抄租金靜，或粱高額姜的租脫金已違經(jīng)超爆過了裁其盈思利水狐平，想承租功人被吐迫改混變經(jīng)辮營地媽點(diǎn)。捧商鋪顯經(jīng)常舌出現(xiàn)屠空置否，投吊資者煉又被睛迫降宏低租賺金，徒這時(shí)赤許多轉(zhuǎn)承租疊人潛射意識(shí)鏟認(rèn)為祖該商召鋪的攜風(fēng)水膚不好斷，導(dǎo)巨致投猶資者會(huì)的商轎鋪出薄現(xiàn)長寶時(shí)間弱空置廈。其功實(shí)，隆我們域并不撇主張共“風(fēng)叛水”屠之說柿，我粉們認(rèn)途為，節(jié)投資評(píng)者若畜能學(xué)怒會(huì)長三期經(jīng)的營商唇鋪的混方法新，不刊過于濤急功夸近利慎，上降面的濾情形撥是能馳夠避克免的秩。

商鋪投資收入分析運(yùn)算表購買價(jià)格：______收購成本______貸款貼現(xiàn)率：______首期付款___抵押貸款數(shù)據(jù)成本回收數(shù)據(jù)第一次抵押貸款第二次抵押貸款物業(yè)增值個(gè)人動(dòng)產(chǎn)金額

價(jià)值利率成本回收方法期限

使用壽命每年付款次數(shù)使用日期定期支付金額回收金額（全部/超出）年度還債金額投資稅抵免（￥或％）說明應(yīng)稅收入年份123451潛在租金收入2+受空置率影響的其它收入3－空置或欠租虧損4=實(shí)際租金收入5+不受空置率影響的其它收入6=營業(yè)總收入7－營來費(fèi)用8=營業(yè)凈收入9－第一年抵押貸款利息10－第二年抵押貸款利息11－成本回收建筑物部分12－成本回收--------個(gè)人動(dòng)產(chǎn)13－分期____貸款貼息14－其他支出15

=房產(chǎn)應(yīng)稅收入16納稅額______％（減免）現(xiàn)金收入年份17營業(yè)掙收入（第8行）18－年度償債額19－其他支出20=稅前現(xiàn)金收入21－納稅額（減免）（第16行）22+投資稅抵免23=稅后現(xiàn)金收入伐游戲搶須知養(yǎng)——

鞭商鋪中投資隔考慮東因素

統(tǒng)投資變分析靈是一搬門?？鄻I(yè)性尖較強(qiáng)欺的知掠識(shí)，燦對(duì)待象商鋪驗(yàn)投資勵(lì)，無辮論是鏡開發(fā)今商還釣是投它資者唯應(yīng)多籮參考巧專家望意見境，以刪降低襲效益越預(yù)算打偏差軍率和念投資溝風(fēng)險(xiǎn)攏，實(shí)渾現(xiàn)預(yù)咐期的末投資罪效益魯。通敘常情廉況下裕，投迅資者需總是恰以靜遷態(tài)方指式去傍評(píng)價(jià)督物業(yè)楊若干者年內(nèi)叢的投冠資收劍益，窗并由總此得京出物摧業(yè)投影資回肥報(bào)率濾，這諷種方票法是姜不正玉確的武。商竄鋪投貓資除誤了受墾經(jīng)濟(jì)是，政縱策，節(jié)區(qū)域唇市場(chǎng)睬氛圍撞變動(dòng)殲等宏拍觀影衡響以夢(mèng)外，遲一些旬“微解觀”耐要素夏也是告投資聾者必樸須考公慮的只，在縫此我洲們羅講列一韻些因樂素，塔以及暫投資紹分析盯表格哀，引編導(dǎo)常液州投翼資者綢在投爽資過誓程中斬考慮里問題漿的方微式。

租空置際或欠揮租：團(tuán)在預(yù)閑算投爆資回鎮(zhèn)報(bào)率鉤時(shí)，墨假設(shè)附的租曾金收蘿益通趴常是恒一種紡潛在肌收益殼，現(xiàn)視實(shí)中渴往往膽會(huì)互短出現(xiàn)域臨時(shí)饞空置腹或因登承租柿人經(jīng)首營不竟佳而哪欠租警，因眨此實(shí)宜際收濁益與襖預(yù)算傘時(shí)的輕潛在利收益粱是插不一毫樣的石。如毀何根因據(jù)物惡業(yè)的償不同騰，尋均找實(shí)宰際收到益與嗓潛在鄭收益嘉之間鹿的關(guān)月系，鉛以減蚊少伍預(yù)算期的偏捆差，爬是一遷項(xiàng)涉替及到閃專業(yè)針性較密強(qiáng)的問投資袖分析博方法怒。

疤經(jīng)營塌費(fèi)用費(fèi)：例筍如物選業(yè)管問理費(fèi)尚；保豐險(xiǎn)費(fèi)米；中犁介費(fèi)竭；律揪師費(fèi)絲；換強(qiáng)置損嗎毀的陸玻璃含、水寄管及闖其他勝配演呢套而忽支付僵的維甲護(hù)費(fèi)分等等欠，也餅是一載筆不哀小的望開抄支拒。

均銀行杯利率灑：利仗率不洲公是恒你在陰購置蝦物業(yè)漿是必縮須考胳慮的敞重要愈因素濾之一妖，也直影響應(yīng)承租般人租旨金的訂支打付能芳力或耕者可憶以說飯是投說資者假的收邪益期綿望。膠同時(shí)瞞，利曠率的閑變化擾將導(dǎo)勇致復(fù)衣利、艘貼現(xiàn)支的采變化擴(kuò)。（客簡(jiǎn)單煤的說肆，每咬半年蹲收取連租金夫與每暑一年曬收取茶租金真存在佛較大仙的收串益差跟距）

磨折舊昂：我極國的茶土地梅都?xì)w桂國家否所有羨，國短家只摸出讓禿使用焦權(quán)，唱而商訊業(yè)用經(jīng)地的富土地撒使用架年限辰是4絮0白年，籃因此慧投資累者必哨須考狀慮物旬業(yè)的宜折舊眾，將流其列票入每跡年的頸成本仿回收市。

椒稅費(fèi)憑：投洪資者租得到訊的回侍報(bào)是驢“稅柳后利械潤”敲，稅踏費(fèi)的稈變動(dòng)傭其直挨接影據(jù)響是武投資灣回報(bào)服率的嶺變化宋。

同租金曬：租興金是聽動(dòng)態(tài)馳的，艇受宏禽觀政攝策變邪化、溪市場(chǎng)腐供求舒變化市、商辮業(yè)氛耐圍變侵化等揮影響漁，從擴(kuò)而導(dǎo)甲致教投資拳率也賢是個(gè)蛇變量梯。

展游戲釀風(fēng)險(xiǎn)帳——拖商鋪腥投資述“零喇”風(fēng)坦險(xiǎn)嗎奸？

相敬獅任何效投資疼都是欲有風(fēng)識(shí)險(xiǎn)的啞，而擱且收酬益與加風(fēng)險(xiǎn)躺又成裹正比權(quán)。也數(shù)就是稠說，授收益咸的背膝后往胳往存蹄在高牲風(fēng)險(xiǎn)哀。商韻鋪投組資并偵不是煎零風(fēng)驕險(xiǎn)，郊排除雀投資侄者降浮低“抗收益罵期望慚值”護(hù)而言旺，如仔果對(duì)禾商鋪價(jià)投資度隱含悅的各列種不輸確定喚性及朽其投從資的筋復(fù)雜筑性把袋握不逐當(dāng)，圈就有繭可能恨導(dǎo)致描投資壽失誤士。

賴館臉舅制約筒商鋪百投資墻的不鹿確定符因素私1屋0項(xiàng)倡容易拌出租覽的小油型商愛鋪特異征傻：縱商鋪期的面少寬和族進(jìn)深貪比例悲適合庸，進(jìn)創(chuàng)深不身超過蠅面寬膜3倍勝為佳宮；希周邊作可以撫停車旁

及耕有一賞定量托停車合位；告凈高書達(dá)到燒3.慌5米茫以上片，做杜夾層及后，炸上面泊可以殖堆放亞一定獄的貨炎物；太鄰近恐商鋪碧有較敵大型笑的骨抱干商謹(jǐn)?shù)昊蚯刚呤橇河杏稗p響力劑的商箱業(yè)設(shè)糞施；壤有展死示櫥糟窗，憂有后泡門的掉店鋪辟更易秘出手?jǐn)?；吵商鋪耳所處孫區(qū)域灶是高碼收入繞人士斜密集涼區(qū)，搬且治而安良喘好；數(shù)位置目不一帖定在拘主干厘道，浴但要行容易道上主牢干道聚；而地處借有歷敘史或鬼人文道氛圍罪的區(qū)將域；溫得房糾率高右，室忠內(nèi)立始柱少喜；椅電、扯水設(shè)召施齊抬全，椒易于學(xué)安裝蘋空調(diào)糖。

奔價(jià)格擾變動(dòng)討的不百確定住性件京商鋪溫的價(jià)牢格最肥終由鬼商鋪樂的供饑求關(guān)艷系決冬定，飛而市出場(chǎng)上昌商鋪親的供譽(yù)應(yīng)和懇需求查又受遇各種色因素塔的影趨響，餃而處違于不翠斷變搶化之劃中，扎由此告也決汪定了包商鋪引的價(jià)拿格也熟有下撒降的區(qū)可能蓋。盟預(yù)期痕投資孔收益掙的不飼確定哈性剪惱自營痰，出楊租或柔短期假內(nèi)持濟(jì)價(jià)格可上漲輪后轉(zhuǎn)且手（蕩即炒梁商鋪坡），債是商母鋪投魚資的治三種意方式遇。與船此相族對(duì)應(yīng)獵，投例資商灶鋪的擱收益答有預(yù)訊期經(jīng)籮營收慘入，施及轉(zhuǎn)伍讓價(jià)州格之染分。墨但這鉛三方鼓面的

栗收益盆都受游各種遼因素逮的影規(guī)響，年難于也把握兼。

牌城市搜規(guī)劃鄭布局警的不摩確定議性乞狐商鋪捧預(yù)期負(fù)收益且的高減低，廚與其貍投資覆用途竟有密防切的用關(guān)系賽。同武時(shí)，切各種恭用途屆又受畜城市帖規(guī)劃斤及周踏圍環(huán)究境的扒約束抄。

核商鋪騙投資職本身陰的復(fù)包雜性溉相對(duì)于其他投資，商鋪投資要復(fù)雜得多。首先在稅收上，無論是購買時(shí)的印花稅和契稅，還是經(jīng)營、出租或轉(zhuǎn)讓時(shí)的有關(guān)稅收，都相當(dāng)復(fù)雜；其次，市場(chǎng)上所謂的“坑子商鋪”，如共有產(chǎn)權(quán)商鋪，“居改非”商鋪，外地投資者往往難于識(shí)別。

投資商業(yè)用房有講究：店鋪選址和品質(zhì)最重要

股市動(dòng)蕩，銀行利率下降，致使大量閑散資金尋求有效的投資項(xiàng)目，店鋪房作為不動(dòng)產(chǎn)投資的一個(gè)品種，具有既可出租、又可自營的兩重性，早就引起了投資高手的注意。但是，交不是隨便撿個(gè)店鋪都能賺錢，店鋪的選擇大有講究，它包括店鋪的位置和店鋪的品質(zhì)。

一、店鋪的選址

1、買住宅、講究”地段、地段、還是地段，”投資店鋪就更講究地段了。店鋪的地段一般有三類：第一類是成熟的中央商務(wù)圈。如：上海的南京路、南京的新街口、鎮(zhèn)江的大市口等；第二類是成型的商圈，多臨近大型的住宅或就業(yè)中心區(qū)，能吸引大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓或經(jīng)濟(jì)開區(qū)；第三類是住宅小區(qū)內(nèi)部。

2、在成熟的中央商務(wù)圈投資店鋪，投資額較大，而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度，都將直接影響店鋪的經(jīng)營效益水平及場(chǎng)地的租金。這種店鋪投資動(dòng)作首先是借了近在咫尺的整個(gè)商圈的”東風(fēng)”。在一些中心商圈的小店鋪?zhàn)錾?，骨固定的人流量保證，也讓顧客有”柳暗花明又一村”的驚喜，這樣經(jīng)營店鋪真可謂”大樹底下好乘涼”，得來全不費(fèi)工夫。商業(yè)繁華地段有人氣聚集效應(yīng)，大型商場(chǎng)進(jìn)駐的地方有規(guī)模以及品牌效應(yīng)，中心店鋪的投資者除了掌握時(shí)機(jī)跟進(jìn)外，還要明晰自己的經(jīng)營思路，該”跟”時(shí)跟，該”創(chuàng)”時(shí)創(chuàng)商業(yè)。

3、一般說來，就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場(chǎng)，住宅區(qū)為就業(yè)中心區(qū)提供了充足的勞動(dòng)力，很難說清是”先有雞還是先有蛋”，但只要有了”雞”和”蛋”，店鋪就進(jìn)八品質(zhì)和價(jià)位會(huì)有明顯提高，這反過來又會(huì)使店鋪的增值更為可觀。在較偏遠(yuǎn)的新興社區(qū)，大賣場(chǎng)、大型購物中心，專業(yè)市場(chǎng)往往是大商圈的”領(lǐng)頭羊”，小店鋪必須緊隨左右，才能等著”乘轎子”。

4、若投資小區(qū)內(nèi)的店鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)僅僅是為圖個(gè)便利，而難有持續(xù)的、大宗的消費(fèi)。適合投資的小區(qū)內(nèi)店鋪，最好在足夠大的規(guī)模，或者是開放式小區(qū)，有寬敞的街區(qū)道路，小區(qū)主要出入口、街道轉(zhuǎn)角等位置的店鋪是投資的最好目標(biāo)。

二、店鋪的品質(zhì)

1、店鋪講究面寬、布局正，進(jìn)深最好是門面寬度的兩倍之內(nèi)。一般住宅底層店鋪，進(jìn)深通常在10米以上，如果資金充裕，可考慮購買2-3個(gè)門面或與相鄰買家聯(lián)合出租的方式來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2、俗話說：”船小好掉頭”，投資店鋪也例外。大型商場(chǎng)的分隔鋪位雖然經(jīng)營上有商場(chǎng)的金字招牌作保證，但人多心不齊，所以，選大商場(chǎng)不如選小商鋪來得靈活，同時(shí)，租金往往并非和面積成正比，投資20平方米左右的店面出租給書店或碟片店，獲得也不小。

3、許多開發(fā)商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營業(yè)用房用于統(tǒng)一出售，這種統(tǒng)售店面，售價(jià)自然比單純一樓的店面低得多。但對(duì)此類物業(yè)，投資者需留神，心里沒底千萬不要下單。一般來說，餐飲、超市、家裝和美容等行業(yè)是該類店面租用的常見對(duì)象，此類行業(yè)對(duì)面積的要求都在100平方米以下，如果太大，可能不好出手。

4、可以說，店鋪投資是投資回報(bào)較高、受益年限較長、投資風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目之一。投資者在購店鋪時(shí)，及時(shí)將店鋪按規(guī)定的租金和年限租給其他經(jīng)營者，等到商場(chǎng)生意興旺后，業(yè)主再將店鋪收回來自已經(jīng)營或再轉(zhuǎn)租獲利，能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。由于店鋪剛剛興起，加上場(chǎng)城市建設(shè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使店鋪具有很大的升值潛力。但是，無論是購買店鋪還是租賃店鋪，其價(jià)格、租金、裝潢費(fèi)的投入都是相當(dāng)大的，一旦對(duì)商圈的估計(jì)錯(cuò)誤或是經(jīng)營不當(dāng)，都有可能導(dǎo)致店鋪投資的回報(bào)不足。因此，投資店鋪時(shí)，必須認(rèn)清市場(chǎng)和正確估算回報(bào)，切勿頭腦發(fā)熱，盲目跟隨，最好要有專業(yè)的預(yù)算策劃。

購買商鋪小常識(shí)

一、注意分?jǐn)偟墓妹娣e：

商鋪的公攤面積一般在50％左右。公攤由走道、樓梯（自動(dòng)扶梯）、外墻等組成。若公攤面積過大，經(jīng)營面積就會(huì)相對(duì)減少影響收益，但若公攤面積過小，走道等就會(huì)顯得狹窄，讓顧客感覺不舒服，影響商鋪的經(jīng)營，反以購買商鋪時(shí)一定要注意該商場(chǎng)的公攤率是否合適，這對(duì)自己今后商鋪投資是否成功有很大的影響。

二、注意返租承諾：

返租是指購房者支付房款后，在約定時(shí)間內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商出租經(jīng)營。購房者可獲得固定的返租回報(bào)。如甲先生購買了某商場(chǎng)的鋪位，并與發(fā)展商簽訂了購房合同及返租協(xié)議。雙方約定：甲先生同意將物業(yè)租給發(fā)展商，三年內(nèi)發(fā)展商支付物業(yè)標(biāo)的22％作為返租回報(bào)。一年后，發(fā)展商卻未能按約交房，也未支付返租回報(bào)。甲先生未將物業(yè)支付給發(fā)展商。因此雙方簽訂返租協(xié)議亦不具備生效條件。然而一些發(fā)展商寫入廣告及售樓人員的口頭承諾，更無保障。

三、注意貸款風(fēng)險(xiǎn)：

商鋪貸款低，年限也短，60％的期限<10年。而銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅嚴(yán)。因此投資者應(yīng)考慮到貸款不能實(shí)現(xiàn)時(shí)所面臨的壓力。

四、注意內(nèi)外銷商鋪未并軌：

本市內(nèi)外銷商品住房已經(jīng)并軌。但商鋪仍處于內(nèi)外有別的狀況。市民在購買商鋪前應(yīng)先問清樓盤性質(zhì)，以免簽了合同辦不出證。

商鋪投資的三大訣竅

如今在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有相當(dāng)部分的購房者買房后不是為了自住，而是用來投資。有的投資新房，有的投資二手房，也有的投資商鋪。由于近兩年本市商鋪市場(chǎng)發(fā)展迅猛，商鋪的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，因此，越來越多的人開始涉足商鋪市場(chǎng)。為了幫助廣大投資者更好的把握市場(chǎng)，近日有關(guān)專家提出了商鋪投資的三大訣竅。

1、搶占要地核心圈層

投資小型商鋪，首要考慮的因素便是所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及配套設(shè)施等。一般來說，商業(yè)圈半徑在250-500米之內(nèi)為核心圈層；半徑在一公里左右為中心圈層；公交線路可以延伸到達(dá)的區(qū)域?yàn)榇沃行娜?；整個(gè)城市四周效區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)為外圈層；與該城市有密切地哉經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的城市為區(qū)域影響圈層。

按照這樣的商業(yè)圈層劃分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于小型商鋪地點(diǎn)的選擇起決定性作用的商圈應(yīng)為核心圈層，其次是中心圈層和次中心圈層，而外圈層天影響層則幾乎可以不予考慮。因?yàn)椴煌纳倘π再|(zhì)及發(fā)育程度，將直接影響到未來商鋪的經(jīng)營收益水平及場(chǎng)地租金。

2、因地制宜特色專營

中心商業(yè)區(qū)是市民聊天、逛街、購物、休閑的理想場(chǎng)所，也是投資小型商鋪的最佳地點(diǎn)。但該地段費(fèi)用高、竟?fàn)幮砸矎?qiáng)，除了大型綜合商店外，較適合那些有鮮明個(gè)性特色的專營店發(fā)展，如：鎮(zhèn)江”紫金流行廣場(chǎng)”。其次是火車站、長途汽車站、地鐵、輕軌及公交車站附近，為旅客往來集中的區(qū)域，也是適合商鋪開業(yè)之地。由于人流量大，這一地段的商業(yè)價(jià)值較高，尤其適應(yīng)發(fā)展飲食、食品、生活用品等方面的商店。又比如住宅區(qū)附近大都是居民，這一地段家庭生活商品的消費(fèi)力強(qiáng)，尤以日常用品消費(fèi)量最大，凡能提供這類服務(wù)的商店，一般都能獲得較好的發(fā)展。而像目前人口并不多的市郊地段，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，將來會(huì)變成繁華的社區(qū)中心，眼光長遠(yuǎn)的投資者如能把握機(jī)會(huì)，提前擇地開創(chuàng)基業(yè)，日后財(cái)源定會(huì)滾滾而來。

3、超前意識(shí)看好新區(qū)

所謂超前意識(shí)，就是要善于瞄準(zhǔn)新建市場(chǎng)。一般來說，新建設(shè)場(chǎng)其商鋪的出售價(jià)格比成熟市場(chǎng)要便宜許多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌?chǎng)購置商鋪，則投資少、升值潛力大。譬如，在遠(yuǎn)離市中心的一些新開發(fā)的城區(qū)中，一般房產(chǎn)商在開發(fā)臨街住宅時(shí)，大都有一定量的經(jīng)營門面供出售。由于這些地段尚處建設(shè)初期，人口密度小，因此商鋪售價(jià)比較低，但考慮到這些地段有大量在建、尚未竣工的樓盤，今后的居民密度會(huì)驟然增加，發(fā)展勢(shì)頭看好，目前在此選購門面就具有價(jià)位的優(yōu)勢(shì)天升值的潛力。另外，如一些地鐵、輕軌或新辟公交車延伸線的車站附近，今后人氣也會(huì)集聚，就可作為投資機(jī)會(huì)好好把握住。

商鋪案例分析及注意事項(xiàng)

目前，國內(nèi)商鋪市場(chǎng)投資的回收期為10-15年（不考慮商鋪?zhàn)陨砩狄蛩兀?，投資回報(bào)率高于一般住宅。較高的投資回報(bào)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流量天入市后良好的商業(yè)發(fā)展前景吸引了眾多投資者入市，境內(nèi)，境外人士都把購買商鋪?zhàn)鳛橥顿Y房地產(chǎn)的另一途徑。

一、商鋪解讀交易實(shí)例

近日，金先生手頭有200-300萬資金，打算購買商鋪?zhàn)鳛橥顿Y。于是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向其介紹了商鋪貸款的相關(guān)政策，并推薦了兩個(gè)帶租約的商鋪，然后約定看鋪時(shí)間。金先生自己又抽空到實(shí)地觀察了幾天，最后對(duì)其中一個(gè)商鋪表示了明確購買意向，與此同時(shí)，他希望銀行能提供五成商業(yè)貸款。經(jīng)紀(jì)人即列出了貸款所需提供證明、文件的清單，并明確每月所需還款金額。在金先生提供了相關(guān)證明及文件后，即由中介公司代辦有關(guān)貸款審批手續(xù)，銀行出具”貸款意見確認(rèn)書”，這樣，金先生完成了商鋪貸款的全過程。在簽約方面，經(jīng)過中介公司、出售方與承買方的共同努力，出售方承買方終于就該商鋪的